从油站资产收购纠纷析

从油站资产收购纠纷析从油站资产收购纠纷析“买卖不破租赁”(2007-08-0110:10:29)转载

一、案情概要2004年7月16日，A石油公司与被告B人就C加油站签订《C加油站租赁经营合同》B人将该站租给A石油公司，租期到2010年1月15日，随后B人又与D石油公司签订了《C加油站资产转让协议》，将加油站卖给了D石油公司，D石油公司通过政府部门依法取得了包括房地产在内的资产性及其它经营性证照，2005年11月25日D石油公司进驻加油站经营。2006年10月30日A石油公司以D石油公司强行侵占其租赁的加油站，损害其合法利益为由将D石油公司诉至法院，要求D石油公司与B人连带赔偿其遭受的损失，并依据“买卖不破租赁”主张继续行使其租赁权。法院经过审理后确认了A石油公司起诉书中的基本事实，同时还查明，C加油站的原始性质是权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”；《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。这样看来所谓的“买卖”不仅仅指狭义上的买卖，它还包括了赠与、继承、互易、拍卖甚至合伙投资引起的所有权的变动，严格的讲这个买卖指一切的所有权变动的情形。2、“租赁”：合同法212条规定：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同。从合同条款的字面理解来看，并没有有对租赁物有所限制，①大多数专家认为这个租赁既包括不动产也包括动产，也就是说不论租赁物是动产还是不动产都应该使用“租赁物所有权的转移不得对抗租赁债权“这一原则。但是从不动产与动产的性质特点来看，不动产是关系人生存的基本生产生活资料，资源特殊而有限，价格比较贵，比如房屋、土地。而动产的稀缺性不高，价格也不如不动产贵，一般情况在市场上容易买到，比如一套房屋与一台电视机，租了房屋的人你要把它赶出去，他再去租房就不是那么容易的事，一旦他不能租到房，那么人的一种基本的生活状态得不到保障，而不把电视租给你，你可以到市场随便买，甚至不买也不会影响你的基本生活状态。再说，动产转让在生活中比不动产转让发生的频率高的多，如果对其也适用“买卖不破租赁”，将不利于动产的流通，有悖于民法的基本原则。所以大多数国家把买卖不破租赁的对象限于不动产，在我国从法律上看上也仅仅在房屋上特别作了规定，当然笔者认为土地的租赁也应当适用这一原则。其他国家大部分是这样规定的，例如德国也是这样规定的。3、“不破”,这个不破的对象是指在先的租赁合同，亦即合同法中所指的“买卖不影响租赁合同的效力”，意味着即时买卖有效，租赁合同也继续有效，租赁物发生转移后，原出租人退出租赁合同关系，受让人取得了原出租人的地位，仅仅租赁合同的主体发生变化，租赁合同内容不变化，承租人没有必要与新的出租人另行签订新的租赁合同，因为根据法律规定：于租赁物所有权转让之时租赁物的受让人与承租人当然发生了租赁关系。承租人可以继续租赁标的物，租赁、买卖互不影响效力，也就是存在两个同时有效的法律行为。当然需要特别说明的是，承租人也应当按照原租赁合同的条件向新的“主人”履行支付租金的义务。特别是支付租金的义务在实务当中，必须认识到新的“主人”有权收取租金，承租人不按照合同的约定向新的“主人”支付租金的话，新的出租人可以按照原合同的约定解除合同或者行使同事履行抗辩权，解除租赁关系。一般情况，拒绝向新的“主人”支付租金而发生纠纷是比较常见的，主要表现在：继续向原承租人支付租金，或者已经一次性向原承租人支付了租金，于是拒绝向新的出租人交付租金。（二）、买卖不破租赁的适用②通说认为适用买卖不破租赁需要满足三个要件：即租赁关系有效存在；租赁物已交付承租人；出租人将租赁物所有权转让给第三人。1、租赁关系有效存在，第一、租赁关系必须合法有效，即租赁关系的主体合法、内容合法。例如上述案例，租赁关系主体并不合法，出租人无权处分租赁物，所以租赁关系无效，买卖不破租赁的前提不复存在，第二、买卖不破租赁，简而言之买卖行为在租赁期间，如果买卖发生在租赁合同前，租赁合同因权利瑕疵无效，如果买卖发生在租赁合同终止后，租赁关系不复存在当然也不存在“买卖不破租赁”2、租赁物已交付于承租人：以租赁物交付于承租人，承租人占有租赁物为要件的目的就是使租赁权具有公示性。租赁关系公示的目的是买卖关系中的受让人可推知、查证租赁关系的存在，以决定是否买卖。对于公示的程度，有人认为因为买卖不破租赁一般适用于房产等固定资产，有关房产的租赁应该登记，这样买卖关系中的受让人才能真正查实房产的情况，因为在买卖房屋等固定资产的合同中，合同目的不尽相同，有的是为了经营，有的是为了入住而不仅仅是为了投资，但是一旦有租赁在先，受让人只能收租，而不能达到合同的目的，受让人的权利得不到保障，但是从另外一个方面来看，租赁是否应当登记，法律并没有强行性规定，在实际中，租赁关系大多不会登记，租赁合同的登记也仅仅是一种备案的性质，是否租赁并不影响租赁合同的效力，租赁有效当然租赁权也应当得到保障，这时就存在一个不同利益者的利益平衡保护的问题。有鉴于此，笔者认为，登记太苛刻，而适当的公示即交付是必要的，这样为买受人推知查证租赁关系存在提供了可能性，对于租赁者也不苛刻，这样就可以平衡保护受让人与承租人的利益。但是交付应该仅仅指现实交付，③台湾学者史尚宽先生也认为，这种交付应严格理解为现实交付不包括占有改定和指示交付。3、出租人将租赁物所有权让与第三人，这个问题可以分为两个方面。第一，租赁物须为出租人所有之物，租赁从本质上属于债权行为，因此并不出租人对租赁物拥有所有权为要件，也就是出租人可以是租赁物的所有人，也可以不是租赁物的所有人，而是出租他人之物，但是要适用“买卖不破租赁的原则”则必须满足“出租人将所有权让与第三人”即要求出租人必须是租赁物的所有人，如果出租他人之物的，所有权人又将租赁物让与给第三人的不适用买卖不破租赁，例如本案B人不是加油站房屋及土地的所有权人，而D石油公司购得该加油站是珍得了房地产权人同意的买卖行为。所以该案不符合“出租人必须是租赁物的所有权人”的要求，A石油公司不能主张“买卖不破租赁”，但需要提出的一个例外，经所有权人同意，或者委任出租的，当所有权人转让租赁物时，承租人仍有权主张“买卖不破租赁”，例如本案，如果租赁之初，镇政府同意或者委托了B人出租该加油站，那么A石油公司可以主张买卖不破租赁。第二：出租人将所有权让与第三人，这个让与应当广义的理解为《物权法》上物权的变动，例如：<物权法>第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”如果这种继承是基于被继承人被宣告死亡而发生的，最后被宣告死亡人实际没有死亡而出现，这时按照规定，租赁物的所有权应当恢复到被继承人名下，但是这样的一个恢复也是所有权的一种变动，仍然适用买卖不破租赁，也可以说“物权变动不破租赁”。又如在租赁物先经过一次买卖后，买受人将租赁物租赁给第三人，其后出卖人解除合同，法院也判决解除合同，有人认为买受人的出租行为是无权处分行为，承租人为无权占有，按照〈物权法〉第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。从这一规定来看，法院判决解除合同导致的所有权的变动仍应该适用“买卖不破租赁”承租人有权主张继续租赁的权利。三、小结：在加油站、油库等投资活动中，收购和租赁是两种重要的投资方式。在实际的操作中可能都会遇到“买卖不破租赁”的问题。如何规避其中的风险非常重要。一方面从收购的角度讲，为了避免“买卖不破租赁“的风险，应当做到以下几点：1、要调查清楚收购项目之上有没有租赁权的存在，租赁是否合法有效，只有在确保收购项目没有被租赁，或者租赁确定无效，收购以后才能顺利经营达到收购目的。2、如上法律分析中所说，往往租赁并不备案登记，法律也不能因为没有备案登记而轻易否认租赁权的存在，所以是否有租赁权必须看实事状况，这样才能最终避免争议；另一方面从租赁的角度讲需要注意以下几个问题：1、必须明确租赁物的所有权人，确保出租人有权处分租赁物。对于房屋等不动产来说通常的方式通过查册看出租物登记在谁的名下，