XXXX年宜宾房地产市场及拿地策略

保利宜宾项目拿地策略报告世家机构2013.032引子我们的工作方法通过与宜宾市、国土局、规划局、招商局等政府相关部门的联合工作，采集重要政策、产业、规划等方面数据。充分结合当地市场情况，进行了典型楼盘实地调研、商家访谈，为保利公司进驻宜宾市场提供较为详细的市场调研结论，供贵司参考。第一部分

城市解读宜宾是成渝经济区的次级中心城市

成渝经济区连接南贵昆、走向东南亚的门户支持宜宾发展成为100万以上人口区域性中心城市，建成重要的交通节点和港口城市和商贸物流基地，并在产业发展、交通建设、能源基础设施建设、生态建设、保税港区设立、防洪减灾设施等方面给予大力支持。—《成渝经济区区域规划》宜宾位于成渝经济区“双核五带”的“沿长江发展带”，是沿长江发展带的区域性中心城市承载成渝经济区和南贵昆经济区的联动,也是未来成渝经济区进出东南亚的门户。城市地位宜宾位于川、滇、黔三省结合部，区域性综合交通枢纽乐宜高速宜昭高速宜毕高速宜泸高速宜遵高速城际高速直接辐射周边城市2000多万人口宜内高速宜宾成都12341234---宜西铁路---渝昆铁路---成贵铁路---内昆铁路---已通车高速路---规划中高速路21341432---重庆港---泸州港---乐山港---宜宾港是四川向南、向东的重要出川大通道通过公路连接周边三省结合部城市群以铁路、公路一体的交通网络已成为承接川渝，沟通攀西、滇北、黔西北地区的重要通道通过长江黄金水道连接长江中下游、华南地区交通路网规划宜宾十二五交通路网规划，总投资1400亿元公路：八向互通铁路：十向射线水路：宜宾港将建成200万标箱吞吐量，宜宾航道将由三级提升至一级航空：机场迁建至宗场，远期按4D级规模建设，将成为川滇黔结合部最大的区域性机场公、铁、水、航空路网规划完备，未来交通极为便捷城市空间布局规划：一主：以三江口为核心的主城区，重点优化提升现代服务业功能三区：金沙新区、临港新区、南溪新区一条沿江发展主轴——沿岷江、金沙江和长江形成贯穿东西的城市中心功能聚集轴，打造宜宾辐射区域的核心发展区域。临港新区主城区南溪新区金沙新区中心城市建设以三江口区域为中心，向东向西发展城市空间布局GDP全省第四，经济基础良好，整体运行平稳宜宾是四川省经济发展的重点城市，是省级重点发展片区—川南经济区的中心城市，2007年以来宜宾GDP产值持续增长，2012年GDP总量仅次于成都、绵阳、德阳，位列全省第四，整体经济运行平稳，经济基础良好。经济总量8工业经济综合效益名列全省前茅，工业利润总额全省第二集群产业饮料食品产业集群化工产业集群机械制造业集群能源产业集群轻纺织产业集群建材产业集群产业链条白酒、茶叶、农产品深加工等三大特色产业链氯碱化工、磷化工和盐化工产业链机电一体化装备制造业产业链、模具产业链水能-电力-装备纺织品产业链、竹产品产业链水泥、化学建材、玻璃及玻璃深加工产业链现有重点企业五粮液集团天原化工五粮液集团三峡总公司、四川中电、建中集团丝丽雅集团、宜宾纸业天源集团、拉法基瑞安集团宜宾目前已经形成了以酒类、食品、综合能源、化工轻纺、机械装备制造、新材料、生物医药等为主导，以建材、造纸、电子等为支撑的现代化产业；产业门类齐全，配套能力强，工业经济综合效益名列全省前茅。2012年宜宾工业增加值全省第三，利税、利润总额皆位于全省第二，仅次于成都。产业经济期限人口规模（万人）用地规模（平方公里）人均用地指标（平方米/人）现状（2008）57.15392.8近期（2015）8580.895.1远期（2020）102102.6100.6宜宾中心城区人口规划指标目前城镇化水平较为滞后，房地产市场有较大的发展空间人口发展2012年宜宾总人口约546万，城镇化率39.35%，与全国和全省都保持一定差距。相对于同能级城市，宜宾市城市化率较低，根据“十二五”规划，2020年宜宾城区将发展成为人口百万的特大城市。随着城市化进程的推进，城市人口、城市规模的扩张将对城市经济、城市房地产等带来诸多的发展机会。人均收入持续稳定增涨，人民生活水平不断提高，2012年人均可支配收入达20522元，同能级城市中仅次于德阳，显示出宜宾强劲的消费实力。2012年宜宾社会消费品零售总额达到435亿元，近五年年均增长近20%人均收入与零售总额稳定增涨，城市商业消费市场发展前景看好11收入与消费宜宾房地产开发起步较晚，2010年投资额仅约60亿。2011年宜宾房地产投资额出现跳跃式增长，同比增长75%，2012年同比略有下滑，但投资总额居于四川省内前列，同能级城市中次于南充与绵阳。房地产开发起步晚但发展迅速，近年呈现跳跃式增长房地产投资小结宜宾作为成渝经济区的次级中心城市，是川、滇、黔区域重要的交通枢纽，GDP全省第四，具备强劲的消费实力。宜宾有酒类、食品、综合能源等为主导的多元化产业，而产业的升级又将吸引大量外来具备中高消费能力的人群，带来人口结构和消费结构的优化。进而继续推动宜宾城市化进程，为房地产带来坚实的发展基础。Part1整体发展状况Part2住宅物业Part3商业物业第二维度

房地产业房地产供需——宏观影响较弱，需求稳步上升且旺盛。房地产市场整体概况15宜宾市近年来商品房供应自2010年逐年下滑，而成交逐年上升，截止到2012年新增供应面积281.29万平米，成交面积316.37万平米，销量首次突破300万平米，达到近年最大值。从近三年的销售面积均在240万平方米以上看出，市场需求稳步上升，需求较旺盛宜宾区域房地产市场受整体宏观政策与调控影响，较一线城市相对较弱，后市增长强劲。同类城市对比分析2012年GDP（亿元）房地产开发投资额（亿元）销售面积（万平方米）均价（元/平米）宜宾1242.76104.51316.373954德阳1280.2079.88203.144110绵阳1346.42145.69309.634733南充1180.36187.06434.384066达州1135.4685.10176.663878省内同圈层二级城市比较中，宜宾市不仅在GDP上追随于绵阳、德阳等领军者，而且在商品房销售面积上超越了德阳、绵阳，仅次于南充，位居全省第二。宜宾在现阶段城市经济基础上在同圈层城市中不仅居于前列，而且在房地产市场机会上远高于德阳。16房地产土地供给——溢价相对较低，逐步城市化我们通过宜宾市国土局深访了解到，近两年宜宾城区土地整体成交均价基本在170-720万元/亩之间；容积率在之间；楼面地价860-3500元/平方米之间。17地块编号面积（亩）用地性质容积率规模（㎡）起拍价(元/㎡)成交价(元/㎡)楼面地价（元/㎡）溢价率竞得单位翠屏新区A03-0278居住（兼容商业金融业）21040102690280014004%经典房产翠屏新区A01-0274.9居住（兼容商业金融业）29995229204040202038%寅吾房产翠屏新区A03-0348.3居住（兼容商业金融业）26437229304240212045%中泽集团翠屏新区A10-0243.5居住（兼容商业金融业）1.54346424004500300088%中泽集团翠屏新区A04-035.6商住混合27478301067403370124%荣鑫商贸临港LG－G08-0192.14居住3184284248026008675%天瑞房产2013年1-2月宜宾土地拍卖出让结果:翠屏新区临港开发区南岸区翠屏区宜宾市近年来房地产销售价格逐年攀高，呈阶梯式增长，到2012年底，成交均价已经到达了4000元/㎡。按照之前20%的年增长率，预计2013年价格总体保持稳中有升，均价基本会维持在二级城市大约4800元/㎡左右的水平线上。房地产价格——阶梯式增长18开发商进入时间项目鲁能集团2000年山水绿城乐山邦泰集团2012年临港国际自贡远达房产2009年远达·春天里宜宾目前以本地开发企业为主，其中丽雅置地、寅吾集团、中泽房产市场占有率及认知度较高。外来开发企业目前仅有鲁能、邦泰、远达集团，其中鲁能以规模造城为主，其开发项目已深得宜宾客户青睐。目前暂无全国性知名品牌开发商进入。据深访了解，保利重庆公司等大型开发企业曾试图进驻宜宾，但因宜宾政府土地出让要求较高而终止合作。大量实力开发机构已开始进入并关注宜宾，反映出近年宜宾城市强劲的发展潜力。以本地企业为主，外来企业屈指可数19目前本地开发机构特征特征一：本土开发商强弱分明，各自为阵，外来开发商开发规模大以本地开发商为主，少数开发商项目较多，市场认知度高；多数开发商仅有单个项目在售，市场占有率较低；外来开发商仅有鲁能开发规模较大。分析：本土开发商实力参差不齐，少量外来开发商以规模造城赢得客户青睐，行业集中度不高，市场亟待升级，入市机会较大。特征二：暂无全国性知名品牌开发商进入，在售项目少，销售情况良好本地项目均为中小开发商开发，除鲁能规模较大外，其余开发企业规模均较小；同时整个宜宾市场在售项目较少，可选择面较窄。分析：宜宾房地产市场竞争尚未进入白热化；同时近几月内知名项目月均去化量均在50套及以上，表明宜宾市场当前购房需求旺盛。20Part锁1整体发坦展状况Part休2住宅物决业Part予3商业物励业第二维度房地产业住宅物边业格局从宜宾的缺城市区位找来看，主杜城区主要孤分为五大坛区域：中萍坝老城区袋、南岸西弃区、南岸额东区、临方港开发区晋、翠屏新艇区，目前中坝老城区著已无土地供应。从房地趁产发展削特征看，当前宜混宾房地坚产开发热点板猾块主要分为四系大板块：南岸东伯区、南炼岸西区剥、临港碧开发区寺、翠屏辰新区（罪高铁影遇响区）疫。鑫菁英丽雅龙城鑫悦湾莱茵河畔阳光半岛龙湾一号临港国际戎州兴城和都国际社区地中海蓝湾盛世临港翠屏新区中坝老城区南岸西区南岸东区临港开发区南岸东役区——生活配牛套完善商，板块笔认知度绵最高，那已形成键“富棒人区”街生活概岩念。发展历程——老城区功德能重点转策移地带，区域地产起步厘较早，品家质项目云绸集，已形燃成较为成菠熟的居住菊区域，“掏富人区”觉生活概念竿已基本形切成。现状及未来——宜宾市行计政、商贸西金融、服薪务、物资城流转、文渗体娱乐中咐心区之一竞，特别是症三江口片滴区规划为悔中央商务乡丰区，将打排造为宜宾耀市城市发如展的核心充地带。23龙湾一号莱茵河畔阳光半岛核心价值CBD区域、城市配套完善。价格水平高层清水：7000-7700元/㎡高层精装：9300-14600元/㎡（精装标准2000元/㎡）

客群特征客群构成：主城区客群60%，郊县客群占40%，满足客户的高端改善性需求，对区域地段的接受度极高。板块特性引领目前宜宾房地产开发水平，区域知名开发商品质项目云集，生活配套成熟使得该板块房价居高不下，居住品质高，“富人区”的生活概念已基本形成，目前可开发用地稀缺。产品特征以高层电梯为主，主力面积区间70-281

㎡24南岸东义区板块—特征项目位置：宜宾市姑南岸东溪区航天窄路中段占地规模：150亩容积丽率：2.0开0建筑面积：33万㎡产品形态版：高层面积区间：70-覆281㎡销售均价：700辞0-7庄500元/㎡（清水）9300确-146房诚00元/㎡（精装祝）建筑风格书：欧式新古爽典主义开盘时道间：2010年销售率：90%剩余体信量：10%25典型项目康分析——莱茵河王畔．阳捎光半岛榨（三期栽）26项目特恼点宜宾首扎个品质苹大盘，润占据老城区功题能重点转榴移地带核心地段，总建装面约83万㎡，总户数扬约600消0户左右，桃项目自身鲜配套有莱茵幼岁儿园、态室外健久身场地觉、豪华膏影院、13.议5万㎡集中商业。项令目价格位贸居宜宾踢第二高桨。客群特点主城区客排户为主，周边区县驶客群为辅离，满足改善性尾需求，沫客群对她项目口亿碑、区缝域地段坐、品牌永认知度饶极高。项目借鉴气点欧式休好闲风情虽商业街抵区的打概造，影交院、家马纺、银丢行、快秧捷酒店嫁等完善惯的生活职配套，展营造品轮质居家住生活。典型项水目分析——龙湾一常号项目位置：宜宾市三病江口长江君大桥侧占地规模：108睛.54亩容积迫率：3.50建筑面卖积：35万㎡产品形罚态：高本层面积区间：84-2介81㎡销售均价：6900剃-770抹0元/㎡建筑风朱格：Art妈-de胆co开盘时哪间：2013年1月销售率：开450套，去办化406套剩余体扰量：1175套待售项目特点宜宾目素前售价最欠高，滨江豪我宅高层项号目，赠劫送率约10-饰20%，地处三江口CBD区域，拥有得梢天独厚的惨江景资源界，与“莱臭茵河畔”减项目一路美之隔。项动目住宅采喷用Art叫-de贱co建筑风格软，5万㎡商业采杀用明清射街、院肾、巷布呆局，商述业配套书有星级倾酒店、圆外籍幼宝儿园、甲级写字间楼。客群特点主城区、疮周边郊县客群各占50%，客户忽多为追征求生活盏品质的早改善型赌客群，一次性付醋款达45%左右，看重厚江景资栏源，对自区域地霉段认知擦接受度勇极高。项目借末鉴点通过自趣身项目君的样板常间和展溪示区的冬营造，俩结合沿苦河的滨境河休闲熟带景观膏，以高名品质的笔生活意哑境打动跟客户。28南岸西区——新兴的成索熟居住区妄，城市未魂来延伸挣发展方伯向。发展历程——2000年鲁能膏地产进肺驻区域唐合作项杯目总规湾划面积炸约6.08平方公锡里。区圆域前期大开发项累目主要梅以刚需框产品为冶主，随努着配套快的逐步运完善，舌目前已即有多家呀房企进公驻，以协及多个猪改善性退项目呈稿现。现状及未来——是宜宾种城市向种西发展障的重要土板块，滨分一、狼二期开梁发，建姿设完成柜后将实是现8万人综合逐城市功能捕居住区。29鑫菁英丽雅龙城鑫悦湾唐人财富中心核心价值宜居，充满活力。价格水平高层：6000-7000元/㎡客群特征客群构成：宜宾主城区客群占60%，周边区县客群占40%，首置首改刚需客群为主。板块特性宜宾城市向西发展的主轴，区域环境优雅，市政规划较新，是宜宾房地产发展的热点板块，房价低于南岸东区，是未来改善和投资客群的热点进驻区域。产品特征30南岸西斩区板块—特征以高层奋电梯为多主，面更积区间70-仅285㎡。31项目位苦置：宜宾市肿南岸西冒区外江继路占地规厦模：84.砖08亩容积妥率：2.00建筑面积：13.2万㎡产品形巾态：高浇层面积区间：74-舒112巾㎡销售均价：600惯0元/㎡建筑风粒格：现代简兄约开盘时蛇间：2013年03月销售率：99%剩余体量份：1%典型项悠目分析——鑫菁英项目特点鲁能地很产刚需项目沫，位于中坝碰大桥南岸嫌出口和外尘江路交汇舱处，背靠浴大地坡生抢态公园，项目主打磨功能性产毁品，97㎡2.弓5房可变蠢空间产西品供销崖两旺，项目当鉴前整体销边售较好。客群特始点主城区客奴户为主，区域周边然辐射郊县索客户为辅石。新生代嫌年轻化客锹群，对鲁能地堤产已有植较好品糟牌认知甚。项目借纤鉴点区域市场宿以刚需为纵主导，项拍目注重打友造产品劈燕功能性乳，控制怖面积，庆控制总卸价。32临港开发勇区——城市未类来发展饱方向，狮是改善猜和投资唤客群的羽热点进寨驻区域发展历程——在宜宾市械城市总体睛规划中，婶是居住区穗级中心结封合居住区颈规划布置武的四个“涛片区级中拼心”之一叫，受到开资发商、购跟房者的热完烈追捧。现状及未来——总体规胶划定位墓为港口络、产业叮、居住离环境协哪调发展民的临港魂新城，逢是宜宾援向东扩痛展的新夺引擎。紫未来将纸是集港纳口物流矩、先进雷制造、论高新产吵业、商携务商贸饰、生态倾居住、膨科研培狸训、旅剑游休闲油、文化广创意、亭商业服叼务、行政管殖理等多捞种区域则副中心功能、化城市服妙务功能揭、决策管理功银能于一陷体的城常市新中心区。33临港国际地中海蓝湾盛世临港核心价值城市发展核心地带之一，房价适中，宜居。价格水平客群特征客群由主城区地缘性客群为主，区域辐射周边区县客群为辅，首置首改刚性需求，看好区域未来。板块特性产品特征临港开发脖区板块——特征34宜宾城市机向东扩展序的核心主炸轴，目前沟生活、摘交通配傻套尚不筒完善，找长江大构桥、二色医院临队港医院宇、天立保国际学裁校、食土职中、储临港客能运站等嘴的建成斤，临港菜配套将抖逐渐改泡善。各种形态尼产品兼具号，电梯多坡层洋房140-构260㎡、高层90-役200㎡高层：5100摔-580病0元/平米洋房：610年0-7槐500元/平米别墅：击预计100勺00元/平米以淡上（待饶售）典型项器目分析——地中海蓝丸湾35项目位置：宜宾市地下江北营洗马池虹公园东访南侧占地规模：20万㎡容积率柔：2.3道5建筑面管积：48万㎡产品形柜态：别墅、扶多层、高绢层面积区间：多层140哭-26剂0㎡、高层90-2也00㎡销售均价：高层5100滥-580愿0元/平米洋房610吗0-7教500元/平米别墅预计100秆00元/平米以上兔（待售）建筑风格陕：地中海纠风格开盘时间：201挠0年销售率：80%剩余体量族：20%项目特点项目为宜怒宾本地知鱼名开发商吸打造，是祥区域的首盗个大盘，烧由于进驻接之初板块托供应少，前期通称过景观遮的打造顾，丰富佩的产品预线，满足客大群需求那。开盘春之初曾横出现客挖户通宵功排队抢胜房的火森爆场面段。客群特费点客群基滋本由主郊城区地箩缘性和形周边区嫩县客户含构成，肝购买客听户多为首置、种首改购木房需求，看好幕区域未边来发展故潜力，看重产品功能性。项目借鉴烈点市场以刚誓需为主导睛，景观先键期呈现和志丰富的产舌品线。36戎州兴城和都国际社区翠屏新骆区板块——宜宾的疗旧州，胳是区域萄改善性分和周边由郊县客耀群的热猪点进驻摇区域发展历程——新成立开断发区，市盖政配套建住设、交通首规划进展扁较为缓慢臭，房地产慨开发较其傅他区域明娇显滞后，腹但目前已考有多家房访企入驻，花并有部分培项目呈现输。现状及三未来——地块规膨划发展杠为旧州呢组团的砍政治、日经济、喷文化中吓心，是娇旧州旧码城的人洪口和功珍能疏散魔区，是兼以行政私办公、骄大型商孟业、文旺化休闲茄、居住皮为主的棕新城区谎。项目胆总体定隐位为宜拆宾中高成档生态访宜居区产，翠屏夜区商贸允行政中诸心区。核心价值价格水平小高层：6000元/平米客群特征客群基本由区域所在地缘性客户构成，多为五粮液及周边企事业单位职工，离工作单位较近，看好区域发展潜力。板块特性产品特征小高层，主力面积区间80-200平米。宜宾城及市升级与巩发展的问未来中心区药之一，挽新成立笋开发区佛，土地对供应充他足，未削来市政配套绵建设、交州通规划即悲将落实继，未来2-3年将迎来粥高速发展贡时期。新生态宜挂居区、商和贸行政中御心，规划更车新更好。项目位置：宜宾市江廊北翠屏新阵区占地规胆模：150亩建筑面纯积：27.队5万㎡产品形气态：小高层面积区革间：80-2谎00㎡销售均君价：600钳0元/㎡建筑风格：新古典主怪义简欧建画筑开盘时间：2012年08月销售率：65%剩余体妻量：35%典型项摸目分析——和都国际伟社区项目特点项目是袄目前翠朋屏新区速代表项山目，小三房万供需两腐旺，开盘以靠来销售去迟化较好。王项目临翠滨屏新区政材府，目前谦区域正在争规划建设鸦中。项目一梯两户城通透设计奶，实际得厦房率在105宜%-1等19%左右，着重打触造居住同舒适性。客群特疤点改善性进需求，客群以睁区域地证缘性的考五粮液夹和周边惩企事业坐单位职担工为主塌，以周菜边区县差客户为绞辅，离枝工作单引位较近雀，看好浸区域未晨来。项目借鉴耳点改善性恶项目，吃着重打访造居住隔舒适性牵，重点者挖掘周稻边消费档力较强倒的企事财业单位树客群。四大板仓块比较41板块区域南岸东区南岸西区临港开发区翠屏新区核心价值点商务核心区新生活样板区政策支持性价比高产品形态高层高层高层、多层、别墅高层价格（元/㎡）清水7000-7700元/㎡精装9300-14600元/㎡6000-7000元/㎡高层5100-5800元/㎡洋房6100-7500元/㎡6000元/㎡客群特征改善型终极置业品质性需求首置、首改功能性需求首置、首改功能性需求看好区域未来改善型需求Par丝式t1整体发展草状况Par雨t2住宅物业Part冈3商业物逐业第二维凳度房地产丢业宜宾目前插主要有老烫城区大观捏楼商圈、带南岸东区潮莱茵商圈商业物业泪现状南岸东区莱茵商圈老城区大观楼商圈租金（元/㎡）商业形态鲁家园150-400临街商铺东街180-450临街商铺清华街250-500临街商铺旅游购物步行街80-200步行街内街地理范围以大观楼为中心，方圆500米的街区商圈定位以中低端为主，少量高端业态商业业态百货、超市、临街商铺、步行街代表商业叙府商城、美好家园辐射区域全市及周边郊县老城区卡大观楼执商圈特汗征叙府商城大观楼商圈美好家园燕君连锁国美电器宜宾市或老牌商街圈，业往态丰富艳，人气驼旺盛，钱租金水尊平较高地理范围西至酒都路，东至长江大道东段，南至蜀南大道，北至叙府路商圈定位以中高端商业街、集中商业为主商业业态百货、购物中心、步行街、临街商铺代表商业沃尔玛、莱茵步行街、莱茵春天购物中心辐射区域南岸东区南岸东区需莱茵商圈洞特征新兴商圈殃，定位相盼对较高，演人气一般伯，租金水扁平不高位置租金（元/㎡）商业形态沃尔玛底商350-500集中商业、临街底商沃尔玛对面40-70临街商铺莱茵步行街主街80-150步行街莱茵步行街副街30-60临街商铺沃尔玛莱茵商味圈莱茵步际行街莱茵春谊天购物指中心（己招商、13.5万方）莱茵春良天电影猾院南岸东区沫板块“富人区”概涂念已基蜓本形成舒，该区盲域也代擦表了宜订宾房地丙产开发研的最高水平园；宜宾城者市空间裂布局向庭东向西隔发展，南岸西区和临宰港开发潮区是未来列城市发脉展的主怀轴，也那是目前楚宜宾的听热点开东发板块屋，城市规划和城苍市配套都块日趋成熟撇，区域发叨展潜力蝇较大；市场目降前供应吉产品多无为改善怎型，刚型需产品慌相对较屈少。物贩业类型嫩多为高层，低层映低密物若业稀缺叹；宜宾房产段价格增长棒较快，导表致面积逐肃步缩小，烘户型向紧临凑型户型旋发展；客群以喉主城区号客户为何主，郊月县客群倦逐年增丹多，对买周边客乏群的吸遵附力强印。宜宾房地辆产整体特煎征小结46宜宾商业整体档宇次不高蜻，规划伟落后。商业中势心集中通，基本远都位于结老城区捆和南岸鹊东区商枕圈；南岸西惑区和临猪港开发症区现阶香段缺乏橡商业配赵套。宜宾商叫业形态讲较为单捐一，目刊前缺乏概结合酒关店、大容型百货音、超市至、娱乐连等的城骗市综合晚体，成熟商帆业体系循尚未完蛙全形成。供应主力汉面积段集饮中在70-芝130㎡，户型益以套二、鸦套三的刚市需及首改凶户型为主难。可见目帽前宜宾膏市的供应沈主力面架积区间涂为70-浊130㎡，户滑型集中佛在套二套三，占比接近70%。目前宜丑宾市在售项目主要铲是以刚需和首改产品为严主，小户多型产品供铅应很少。宜宾房央地产整因体现状句描述——主力面积70~揭130㎡48目前宜犬宾市在售项目艺均价为650晴0元/㎡左右，蝇价格区间是550裕0元/㎡—770匆0元/㎡，四大板块中以南岸东熊区板块均价最高册。宜宾房地壶产整体现耐状描述——价格水平5500米-770眼0元/㎡49南岸东区南岸西区临港开发区翠屏新区宜宾市购味房主力客葡群仍然为误本地主城驶区客户，莫占比达55%，郊县消喘费者是宜槽宾的重要海购房力量府，达到45％，特别钱是以高县能、珙县为装典型，各洗项目的客街群地缘性讲、地域性渡特征较强赖。随着宜宾个城市建设侄的不断发衫展，随着昆城镇化进铸程的推进伙，产业经彻济的升级颜，未来将爆吸附更多港周边区域古的客群。50宜宾房悠地产整壁体现状须描述——客群以本室地为主体宜宾作父为成渝沟经济区贪走向东顾南亚的详门户，帮是四川苦省经济瞧发展的插重点城多市，整史体经济块水平位叉列省内琴第四，工业综棉合效益仅次于截成都，人均收所入较高港，消费能丑力强劲监。作为练未来的弱百万级垃区域中浇心城市馒，城市蜜能级的低提升将犬带来较丸大的发科展空间敞。从城市值发展角寸度而言验，宜宾晨是值得巨进入的您城市。小结52全面升仁级宜宾城市拿绢地策略拿地模干式建议宜宾政府葱迫切需要面修建高尔伯夫球场，神而保利有喊开发能力索和经验。属我们建议倒高尔夫球喂场采用“BT”模式拢，完成态政府命观题，并陷以较小太的拿地贴代价，钩获取土歉地，进帮行房地电产开发埋。整体思路保利地产高尔夫球场的后期经营可由政府委托专业的高尔夫经营管理公司，也可交由保利经营管理。龙头山高尔夫球场获取土地等价置换BT模式房地产开发保利出资承建政府拥有产权进入条拘件53宜宾的房搁地产至2009年开始，屯经历了一汪段较为迅宿速的发展劈燕，价格出迷现了较大建的涨幅，聚目前某些察楼盘的价犹格已超过央成都三环蚁外的住宅惹价格，销于售也较为荒火爆，市冶场依然存旱在着较大上的空间和胖机会，通天过对宜宾兼的城市解支读和市场箩研判，我艇们提出相疯应的拿地才策略：拿地策略球场换鉴土地、脏占领核肉心资源堪、控制嘴开发规虾模、获围取最大厌利益基于市场窃细分，建蛛议保利多读条腿走路虫，进行多优元的产品罩开发：第一、寻球场置穗换土地榆。开发却模式是庭满足修蹈建高尔走夫球场懒的前提翻下，置承换获取醉优势开替发用地贸，主要拴开发满跨足中高锤端客群富需求物唱业，做标杆。第二、占琴领核心资梳源。首选似热点主城涛区、江边巧建设用地荷，开发市观场主流产戚品，出利润匀。第三、经控制开摘发规模般。保利针初入宜炕宾，地它块规模悟控制在300亩左右明，规模携不宜过登大，未狠来发展证的热点办板块，降风险。第四、获灭取最大利益。做成熟洋区域、最区快开工、往最快销、另最具品牌部的现金流恼产品。54优势资徒源——临港开映发区地挎块选址进入宜捡宾的必锦要条件虎是龙头授山高尔般夫球场锋，同时屯作为对橡修建高叼尔夫球休场的补偿，可敢置换优势堵地块，因晋此选择临绵江，与南跟岸区一江套之隔，交通便捷削的两地块螺。商住用地规模：160亩容积率：1.2限高：40米建筑密度：30%绿化率：35%商住用地规模：150亩容积率：1.2限高：30米建筑密度：30%绿化率：35%定位方盏向建议地块临嚷江，拥绕有良好眯的景观站资源，宜宾目前鹊缺乏别墅遮类高端产如品，因此谅项目可面接对本地高别端客群，丰富产考品线，弯开发如铁花园洋聚房、联际排别墅念等高端洪物业。商业城市配吩套商业和，提升城甩市能级违；社区衫配套商碌业，完务善区域饺生活配艰套。居住满足舒狡适性的押花园洋钻房+别墅产图品，主稀要针对舅大宜宾须范围的码高端置智业需求油。56我们在选腥择临港新档区地块用夜地开发时漫，定向性饥相对较强光，而在热抚点区域进不行拿地时便，有多个稻方向性的香选择。所以我谊们需要哭对当前局城区各哄地块属兴性进行妈梳理，康以保利半自身的券发展战袜略基础懒，对201甩3年宜宾拾城区储智备地块牲情况进名行分析买！57城区土饼地供应协情况从宜宾国眨土局了解禾到，201飞3年宜宾元城区，照正报批砌中的供耳地计划盐，如下顾：58位于热罢点开发县区域，挣供地规稀模最大救的地块青，是三挖江口片挽区。拿地原敬则所以，启结合保拍利的资痰源和品果牌优势仿，我们偿建议宜夜宾拿地她原则如穴下：城市的侨热点板漆块，较遗好的自自然资源霉，具备匆一定规盈模；城市发描展的主扣流方向稀，交通钱便捷，唱配套完画善；短时间融内能进喉入开发涛阶段。通常，蛛保利进叼驻二线尿城市，刘一般都尾是以城泳市运营级者的角滋色，获漂取具备参一定规负模的用锯地，形勤成街区泄或片区鼓开发的某力度，怎并定义怒出新的寺居住板构块。59三江口减片区位嚼于南岸蛋东区北醉部,戎州大案桥和大躁溪口间朝的狭长火地带，芝是宜宾素的热点益开发板爬块，重脑要的城的市节点港，确定愧的中央罩商务区疫。整体鞋可出让己的规模合约为696亩。南岸白东区，周齐边生活配拴套完善，爹临政府计携划出资100亿元打唇造的滨充江休闲忆带，处嘱于三江驾汇合处插，拥有捉绝佳的觉自然资器源。片肿区当前焦已进入勉拆迁阶胡段，预源计一年征内拆迁狱整理完壮毕。用地选址——三江口地馒块三江口地分块是南岸友区稀缺的宏成片地块三江口片区五粮液特肃色商业街悬位于宜宾吉的旧州上供江北区域瞧，西临五熟粮液酒厂,向东靠近辞宜宾历史导文化老城让区，规划子片区用地3341亩，能够