香港商业地产项目营销推广报告营销策略

1香港xx街2012年推广报告xx地产2012年1月20日2目录1、知己2、知彼3、善战4、思路5、策略6、建议3谋攻一：知己

工程进度及水景改造情况12月1月2月3月4月5月10月8月6月7月9月11月工程进度1月2月3月水景改造工程施工封冻期开工建设施工期全部封顶外立面及绿化配套完工毛坯交房2012年重点协调厂办及水景资源改造期4——欧式风格、水景独立式商铺、大开间——城市东南门户，两大商圈核心区域[业态][价值][产品][区位]——水景商业街，寸土寸金——市区独一无二、独具规模水景商业街香港名店街诉求主线组成：地段交通、水景餐饮主题区位标签投资价值产品标签分阶段推广主题：[区位]：塞上湖城的荣耀，城东商业的标杆；[产品]：临桥临水拥天下，寸土寸金揽商机；[业态]：欧式、水景商业街谋攻一：知己

推广诉求方向项目价值梳理5谋攻一：知己

项目全年诉求点及推广主题12月1月2月3月4月5月8月10月6月7月9月11月分阶段推广主题全年推广主线欧式、水景餐饮主题街投资在今，富及百世区位线城市东南门户全新商业标杆产品线区位、产品诉求区位、业态诉求独立、欧式、水景社区商业街区位、产品线塞上湖城东南区域独立、欧式、水景社区商业街业态线中高档商业街产品、业态线欧式、水景商业主题街投资价值线高收益、高盈利主题街核心投资价值挤压推广阶段诉求点产品、业态诉求推广期动作：户外包装、宣传资料准备期线上报广、线下渠道等媒体外宣及、销售动作培训、现场销售期线下渠道拓展、产品价值释放、客户维护期6谋攻二：知彼

竞品纷争列表项目名称位置租售状态商铺数量主营面积业态组合机比例售价（元/㎡）租金意向招商业态塞上凝聚力新华东街与丽景街交口一期已售罄，包租期，二期登记一期330套已售罄120-150㎡餐饮占40%，超市25%，建材等其他占35%/5-6万餐饮绿地21商城贺兰山路与109国道东北角剩余4间共计218间400㎡超市商店20%，美发，办公，购物，无法做餐饮12800不租商贸购物、办公逸家财富广场清河南街银川汽车站南站对面正在规划400余间300—400㎡

药品批发市场餐饮超市12000未定药品批发银川金融街北京路与正源街交汇处统一招商，客户登记194150-180㎡未定未定不租办公、购物、家居、超市等民生新天地紫荆花商务中心北京中路新区人民广场西南侧已售罄，对外包租

3000-4000办公居多，外带餐饮等生活配套1800030-40㎡/月办公7谋攻二：知彼

战国纷争总结银川金融街与紫金花商务中心比香港名店街位置优越，易于积攒人气。但离本项目位置较远，不足以构成威胁。基本处于售罄阶段，逸家财富广场与银川金融街处于招商阶段，预计香港名店街项目招商将与其处于同一时期，但市场上并没有美食街性质的商业项目，所以对本项目不会构成太大的威胁。价格上除紫荆花商务中心竞品基本都采取低开高走的价格策略，易于销售和客户积累，但其价格优势相比香港名店街变相返祖的销售策略并不明显。竞品项目处于代租和不租两种业态，并没有其他销售形式，但对于众多商业物业的兴起，必将将导致红海竞争，对于本案，若想在未来的红海竞争中谋得生存之法就必须以独特的租售模式占据市场，垄断投资者的信心，增强商家对于我们的信任。位置业态价格租售模式8谋攻三：善战

租售模式出发原则

从目前在售的或者操作中的商业街的实际运行情况来看，目前银川市社区商业街的租售模式主要以零售零租，售后包租的方式为主，商业的发展始终处于无明确规划阶段，对于没有主题式的商业街基本适用。

以迅速回笼资金为本案租售模式的选择基础；以主题商业街战略整体营运为理念；以区域客户服务及社区居民配套服务为出发点；以在合理的营销预判范围内，实现经济效益的最大化为基础目标；以提升项目及开发商品牌传播为最终目标。本案商业街租售模式考虑原则：9谋攻三：善战

租售模式的选择

考虑到本项目既具有裙楼主体商业又兼具社区独立式商铺，所以本案采取的整体方案为：以临街商铺出售为主，裙楼商业租赁招商为主。租售模式概念阐述优点缺点操作流程方案一以租带售开发商和承租者签定承租合同，承租者定时向开发商支付租金，开发商再将已有租约的商铺一同转让给投资者A、考虑到项目的增值空间大，暂时缓和等待最佳销售时机。B、考虑到销售市场不佳，人气不旺，为了引进大量的人气，以出租的方式巧妙的做活市场，到时机成熟再进行销售。C、以携带租约的方式销售商铺，降低投资者投资风险，增强投资人的投资信心。D、能够保证社区商业业态的完整性，更加突出项目的主题特点。A、项目招租工作压力巨大，资金回笼速度慢。B、由于前期招租工作机结果难以保证，导致投资人信心不足。C、招租后再进行销售，难免贻误最佳销售时机。项目开工建设初期，招租工作先行，待到招租达到30%以上租售并行。租售模式概念阐述优点缺点操作流程方案二承诺限期回购开发商在销售商铺时给投资者承诺，在商铺使用一定年限后将商铺返补给开发商，开发商可按原来价格回购。A、短期内可回笼大量资金B、提高买家的投资信心。C、对于冷淡的楼市投资者可算是诱惑力相当大。D、对于开发商的信誉及实力具有良好的传播。A、因难以准确预知未来项目的升值空间，承诺期限也难以确定。B、承担楼市衰退以及商业街运营状况是否良好的的巨大风险。A、根据现有商业市场分析，推到近年来商业物业的升值比例。B、计算本区域内的年升值比例。C、确定承诺的回购期限。目前商业物业操作较为流行的一种模式，其优点如下：对于开发商来讲有利于其品牌的美誉度传播及实现商业主题式业态操作；对于投资者来讲，可带来稳定、有保障的投资回报，增强投资者的信心；对于运营者来讲，利用主题式定位，并且参与主题式商业营运，与开发商一同打造特色主题商业街，可带来丰厚的经营收益。10谋攻三：善战

租售模式的选择租售模式概念阐述优点缺点操作流程方案三变相返祖开发商承诺投资者，购买商铺后一次性或者分阶段的给投资者一定量的回报。A、利用一定的回报给投资者做信心支持，吸引投资者入市，达到迅速消化项目的效果。B、可以迅速回笼资金。C、能快速建立项目形象，让市场在最短的时间内认可它。D、便于是实现统一规划经营，有利于楼盘升值。E、证明项目的投资空间大，为后期住宅项目的提价等做前期有利准备。A、前期需得开发商颠垫付金。B、招商工作压力大，颠覆租金期限未定。A、做好“投资回报”的可行性分析。B、定好回报年限及项目回报比例。C、对整体商业的投资回报控制在6%-10%之间。D、找知名的经销商作为领头羊，增强投资者的信心，有利于商铺成功经营。租售模式概念阐述优点缺点操作流程方案四售后包租开发商承诺投资者购买商铺后，通过售楼部登记等方式负责替投资者将商铺出租。A、短期内回笼大量资金。B、可实现统一经营。C、增加项目的抗风险能力。D、增强投资者的信心。E、前期招租工作压力减弱，后期堆积关乎项目声誉。A、返祖期结束后，业主进场自行经营或者自行出租，会破坏商业的主题业态格局，并且引发一系列问题。B、对于投资者来说投资信心不强，招租工作的重担又回落到开发商。A、做好“投资回报”的可行性分析。B、定好回报年限及项目回报比例。C、对整体商业的投资回报控制在6%-10%之间。11

租售模式的选择谋攻三：善战

依据本案的具体情况及主题商业街的运营战略思考，建议将采取“以租代售及变相返祖”两种模式共同使用，以此规避后期营运而带来的风险。具体操作如下：

项目开工建设初期，营销策划对于未来价格及涨幅做到尽可能准确的定位，同时计算出“投资回报”的可行性分析，定好回报年限及项目回报比例，对整体商业的投资回报控制在6%-10%。在项目销售前招租工作先行，充分利用本项目到位的销售物料及准确的投资回报分析，积累有意向的商户，待到招租商户达到整体商业街的30%以上与租售并行。对于已有租约的商铺采取“以租代售”转让租约形式整体出售，但租赁合同内容除甲乙双方的姓名变更，其限定的营运业态在租约期间内不得变更。对于尚未有租约的商铺可由开发商与投资者签订租约合同，由开发商在一定期间内支付相应的租金，直到有满意的承租人进驻，再将租约变更。开发商支付的租金可以赠送装修费或者其他形式返利。找知名的经销商作为领头羊，增强投资者的信心，有利于商铺成功经营。12思路商业住宅、公寓

住宅公寓纯住宅区、纯商业区结合，依托商业优势拉升住宅档次，使之服务于社区从根本上、人性化地解决了商、住如何有机相融的问题。

周边的配套，使得公寓性能能够较好融合，满足公司欲求，同时也解决了居住上的问题。

利用稀缺的美食及生活配套优势，在机电五金商圈基础上完善小区的物业以及生活居住氛围，形成一个中高档生活圈

周边五金、机电的配套

社区生活配套

香港名店街水景商业街一核心方向的思考香港名店街有什么能够吸引足够多的眼球，在市场上掀起风潮？如果把住宅、公寓、商业拆开来，和我们的对手相比，很难做到从本质上与它们有所区别并焕发新意。我们这样考虑：香港名店街的基本功能可分为两大块：居住与商业。不再像一般的项目中多种形态分开推广，我们换一种角度来看。这两种功能结合在一起会有什么样的新事物产生？13思路产品市场

认知

购买依托水景商业街将项目整体推出，凭借资源在周边的稀缺性，聚焦目标客户，迅速扩大知名度。利用商业街特色，优化住宅与公寓的生活配套组合，拉升项目在消费者心目中的形象通过全面内部配套和服务刺激购买有效融合商住并规避矛盾

完全符合目标消费群需要

五金机电、商业街、生活配套

住宅

公寓在核心概念下可以做深度的延展。香港名店街项目水景商业街是面对市场舞起的一面大旗，它具有极大的新意和被聚焦的可能，能够吸引到更多的市场关注和目标人群，实现产品知名度的迅速扩大。依托水景商业街对市场所带来的效应及影响，快速推进公寓、住宅以及其他商业的推广以及销售进度，并拉升项目的档次，挖掘项目的附加值。二延展性思考14思路推广中要注重产品本身的特点，使商住既能有机的结合，又有其独立的空间.推广中要注重水景商业街及生活配套在服务于小区的同时，还能起到一个拉伸项目整体档次和形象的作用。在项目所在片区聚集人气。推广时应以水景商业街为市场切入点，快速聚焦视线，树立其在城东的稀缺性及独特性的形象，以带动整个项目的销售。公寓及住宅推广在依托其卖点同时，应与水景商业街及生活配套有机结合，从商业中寻找住宅客户，同时从住宅中寻找商业客户，并通过商业街及其他配套提升住宅及公寓的附加值，依托于项目强大的资源优势完成市场上的快速推广。15水景商业交通独立商铺市场空白位于银川市老城区东南，居民众多居住氛围、生活配套已经成熟项目周边已形成家居、装饰材料、机电、防水等传统专业市场，人气和商机都很可观。店铺开间大，店面宽敞交通便捷：项目坐落于银川市主街道清和街、宝湖路交叉路口，银川市多条公交线路繁忙通过，交通出行方便快捷。商铺与住宅分离形成自主式独立商铺具有鲜明的水景特色的商业街本项目附近成规模的中高档商业体不多,主题式商业街更是稀缺区位大开间香港名店街思路产品优势16独特的—水景商业首席的—商业空白个性化的—大开间独立商铺我们应当树立项目在银川市场中与众不同的形象，从周边项目中脱颖而出，寻找到合适自身的客群，这就需要从项目本身的特性以及优势进行挖掘，以寻求出项目的特点进行细化推广。差异化定位：更精确的进行市场定位，更加准确的划分目标消费群，从而节约资源，增强宣传效果，大道事半功倍。思路17思路通过一系列推广和营销手段的组合，使项目从产品销售逐渐演变成为树立品牌以及成为行业的典范。体验式客户维系，经过推广和服务程序由量变到质变形成一个行业典范通过活动/物料/营销，给客户以全新产品与生活理念体验通过大众对产品的广泛认知和咨询和销售利用产品和服务达到一个品牌的高度行业典范营销品牌通过活动/现场包装/户外，建立项目及开发商的知名度产品18策略短线与长线营销重点关健词：动工、取得销售许可证等以节点营销为短线，以圈层营销为长线，具体以系列活动贯穿整个营销过程以大众媒体推广与渠道建设为明线（报广/户外等）；以精准客户渠道挖掘为暗线推广通过引爆性活动策划，最大限度引起市场与目标客群关注以配合活动传播媒体宣传为主，户外/围墙作为长效媒体投放，报纸作为主要销售节点投放明线与暗线引爆性策略媒体策略19策略蓄势期户外包装、宣传资料准备期DM单直投、电视媒体、线上报广短信、DM单直投、户外广告客户回访、宣传单页利用各种手段和渠道的组合，达到在不同时期，对产品诉求点进行深刻充分的阐述，以整合的形式把项目有层次地推向市场，使目标客户全面细致的了解项目，针对不同时期，采用不同手段进行推广，以求达到低成本，高效能的目的。开盘期强销期尾盘期20建议品牌营销—差异化市场定位原则巧妙推广品牌。中高档商业市场受众面较窄，同质化定位风险很大，因此同时做商业消费街区，我们需要一个差异化的市场定位去界定我们的商业消费与众不同之处，从而避开和强劲对手的竞争，达到不鸣则已，一鸣惊人的效果。水景商业街银川首个水景商业街区银川特色商业店聚集区银川一线品牌首个水景商业区宁夏知名商业产品店汇聚街区21建议品牌结构较图品牌属性椅、名称、泳包装、价垒格、历史甘声誉、广茧告方式的泥无形总和狐。品牌的广升华就是序成就项目阶成功并且抛树立形象侍的必经之叛路。整合、持撕续的传播妥与应用。风企业要在踏每一方面顽的传播活廊动中，都架尽力体现修出品牌的树概念。优质、协良好、通周到的赤服务时殖建立品鞭牌的重点，只受有这样，雷你的品牌储才会在客扬户心中占渔有地位潮，品牌肥意识才裹会逐渐塑形成。卓越的纷品质支眉持。包隔括工程适质量、词文化质肥量，还拐有物业冈管理质惊量等。亏你要寻掀找一个抹概念，淹使自己拿与竞争遮者区别狠开来。产品服务营销品牌22蓄水期开盘期强销期尾盘期整合、持洞续的传播沉与应用。夫企业要靠颂传播才能缸将品牌植千入消费者心智，震并在应戚用中建回立自己深。企业沸要在每涌一方面笋的传播尺活动中猾，都尽力抹体现出稍品牌的肠概念。

品牌建立品牌成长品牌形成品牌升华时期品牌营螺销建议23建议蓄势期——品牌建蜂立售楼处盾内与售勉楼处外辞包装户外广涌告和户些外大牌DM单宣传枪册的制成作开盘前期垮的产品推扎介会24建议xx地产经笼纪售楼处临内包装休息区或和洽谈当区设置骨的桌椅祝要舒适狮颜色要猴溶于氛涂围尽可能纲利用墙杏壁以及部墙围空哗间，设泄置商业擦项目效茄果图，佳宣传品粗牌的画咏面以及撑广告语最，但要撑保持一盼个合理摇的范围凉内，不阴能太过昏冗杂要有商浴业沙盘煎和户型主展示模门型方便捐职业人罪员进行茶讲解。25建议xx地产经话纪售楼处外黑包装道旗：犬在售楼蜘处外及桥水景街盈沿线设幻玉置道旗讯，上面贡印有项宗目LOG遮O和广告午语，以兔及品牌贸广告交塔替导视牌：发立于售楼括处两侧，原造型生动她活泼26建议xx地产经纪售楼处户微外及大牌突出项及目品牌莲特色的狂广告语谱及画面27建议xx地产经令纪售楼处济户外及景大牌突出项目秧品牌特色最的广告语纤及画面28建议xx地产经纪售楼处户份外及大牌突出项贝目品牌因特色的础广告语尺及画面29建议xx地产经菊纪DM单及宣传现册制作摒弃罗或列卖点本的风格厉，突出凉特点—水景、居位置、蜡大开间罪。更易建理解记痛忆，与椒其他项总目也能盒很好的孙区分，尤在设计淹师同时舰要注意金品牌文荷化—欧式水呈景与本没地商业召交融的摸意境。30建议产品推介计会关键词：厅推广、建劲立。推广什么抄？推广香港趁名店街水域景商业街寺项目。突刮出项目水甩景、地段岭、大开间水的特色，梨区别于其牧他产品，盐要求简而膜精。如何推广亲？邀请业敌内知名非人士和灿政府相桂关行业浴领导以隆及消费阁客户群局媒体前税来参加陡，并引清导他们尿的谈话期向树立耽香港名饭店街项趋目品牌歌上做文遗章，深枪入研究袭市场形串势，从蓝而突出薄项目的注稀缺性彼及特色捞。主持件人将地涝德人和斜公司业傻绩和发魂展史做次一个描冶述。建立什由么？建立香豪港名店欺街的品衫牌。体脾现美食理街水景许、地段宰、大开姥间的特课色是以慢品质和栗服务的喜支持为到前提的址。如何建庄立？前期的准瞒备工作和的铺垫已经燥做好，会饺上的内容能始终围绕袜香港名店腹街水景商谜业街的优伐势以及特艺色的独特医性以及产芹品质量和撑物业管理值来讨论，促在分析行光业和市场冠后我们的蒙出结论，冬我们有一察流的品质框，一流的稼服务，一宅流的物业殿管理，有届显著和持宾续的推广收，必将诞敞生一个新期兴的品牌恳。31建议开盘期—品牌成较长意见和投纪诉监督—服务、贞工程、汁物业电视平功面媒体报广宣戴传DM单发放6月16端午节活口动32建议意见和控投诉监被督—服务、坝工程、匹物业品牌的建竿立需要卓努越的品质籍支持。此婆必须以质患量为根本絮树立形象魔。这里所砌指的质量害，是一个敌综合性品李质的概念井，包括工室程质量、括服务质量聪，还有物光业管理质泻量等。在售楼现尼场设置专户人办理意巡寿见接待，于在保证销浆控的前提寒下将工程冶进度、情铃况以及工嘉程质量公绒开化，随酸时接受消世费者检验聚，建立起繁消费者对榨品牌的信泛心。售楼处设给置接待人罚员，负责吓记录和上合报来访者理的意见和机投诉，也倚可以设置捡意见邮箱扁和电话，酷做到服务未的细致和胸周到化，爱发现问题巧及时处理新，并给予迷回复，达删到树立品进牌形象的两效果。物业管嘱理是一驴个长期修的问题激，在物榴业管理蒙前期介谷入时就听要加强烂与客户械的沟通未与联系呆，有些钳可以在还售楼处滋完成，描比如协怨助办理栏业务，介解答各亏种物业运管理问达题，需后要与物师业管理胜人员直用接沟通德的则必插须完善垒处理，魔给消费哥者一个扇良好的勇品牌形匙象。33建议电视平面槐媒体xx地产经子纪在项目固开盘的防当周和仓下一周呆在电视鼠平面媒阳体上—电视菜夫单选项妙中的画叙面播放四我们的贴广告。内容：水趣景商业，骄地段，大孝开间，项策目地址，准广告语，售楼电话唯。时间：开那盘当周和针下一周共股计2周。目的：推详广我们的霉品牌，拉似升消费形床象档次。34建议报广宣缠传xx地产经纪时间：云开盘的布第二周内容：释水景、粗地段、矿大开间锯、地址滚、广告刊语售楼电买话，整悄幅版面《宁夏日报》。目的：帐提高和俯推广品由牌的形粉象，吸毒引客户腾。突出惜水景商所业街的予风格与怀宁夏文皮化的融头合，独呜特的文奴化与环卡境能为担投资者玩带来商收机。产划品的水司景商业括的特色消是独一督无二的葬，以及泛带动品漆牌的推借广。35建议DM单发放xx地产经纪时间：持英续整个开恒盘期内容：滥水景、堡地段、目大开间爬、强调安这些特退点的稀苗缺性与待不可复结制性。地点：然各大写妙字楼，慨政府机蒜构，商兄业机构班针对性侍发放目的：注通过DM单在区奸域范围悠内有效获推广品椒牌，准蛙确锁定柔目标客恳户。并蜻将品牌茂更好的终展示给续客户。36建议6月16端午节（稀礼品送发惩）xx地产经著纪时间：6月16日开始持混续一周内容：凡6月16日至一加周后的馒顾客都兴可以在联登记后卖领取到校一份礼梨物—推荐粽子拔食品，上隐面印有香滴港名店街搞，并派发住宣传册一昼份，并介牧绍我们的伏品牌。地点：售既楼处内目的：瓶通过活摊动聚集惊人气，领并加深轮顾客对拿品牌的品认识及艺理解，槽刺激购续买并提吩高成交廉率。37建议强销期—品牌形成媒体宣传炕片制作及椒投放DM单投放短信发放写生、摄桑影展9月22日中秋活违动38建议媒体宣泽传片制舒作及播奸放xx地产经纪时间：摘强销期愤前一个厘月内容：户在各大沙写字楼巷电梯电心视上播括放3分钟项伏目短片始，售楼捉处内设轨有大电乔视24小时播放例。要求内注容中包括翼项目地理棚位置，开偏发公司，续以及着重屈突出项目天水景与地司段特色，迈并彰显这煤个优点的原独特性及惭差异性，惩并详尽介隙绍项目品爱牌。目的：项利用视绣频充分艇展示项放目特色林，以项鲁目欧式过风格的裁水景街斑结合宁光夏文化去打造属像于自己献的品牌揪。39建议短信发搁放时间：金强销期咬第二个机月，第窃一周发识放一次化，第二裳周发放币一次。内容：水存景、地段耍，独特文揪化，香港峰名店街大刑开间店铺扬火热发售女招租中，侮详情XXXX篇XX目的：利何用短信对解银川区域伙的客户进热行无差别刚的品牌推毒广以期达满到宣传体管量和来访忆量最大化气，进行品靠牌宣传效航应的在扩介大。40建议写生、摄退影展xx地产经纪时间：暂会定为强销喂期第三个凑月月初带眼水景及环巴境外立面劣形成后开才展内容：此汽时项目外夕立面小品学及环境已企基本形成乡丰，我们可矛以举办摄晕影及写生驱展，将参可与者拍摄匪的照片及护写生评奖鲁，获奖者故将得到奖掘金及礼物衫，获奖作极品挂于展币示厅（暂牛定为售楼骄部）中。目的：增蔑强项目的妹文化性及航艺术性，伶增加与客捞户互动及鸣交流的平干台，更好疯的将品牌尊文化传播怖出去。41建议9月22日中秋忧活动xx地产经纪时间：9月22日持续一疾星期内容：凡出在此期间填来访登记位者，品尝躺月饼，并已赠送中国载结，针对咸成交客户草赠送月饼剧，销售顾鸦问向他们夫讲解项目猫并宣传我摄们的品牌逝，并赠送法项目宣传坚册。目的：通阶过活动再志一次积聚勺人气，短债时间内形嗽成一股风寨潮，同时眨也为品牌摆的推广持罩续加温。42建议尾盘期—品牌升奋华品牌升华促，行业典想范城市论赶坛宣传单发津放43建议品牌升华洞，行业典净范经过一逮段时间叼的营销插推广过天程，消游费者以究及市场酱都对项望目的品义牌有了旦一个认循知，项俊目也走查向了成购熟期，思销售也桶已经接安近尾声锣，我们挠需要做棉的就是慌维护和座加强项思目品牌帖的形象业。通过维惯护与巩垮固品牌警，迎来右了一个应成熟的宪时机，橡我们可甩以通过馒引发一过个事件醒使我们税的品牌率再次升汤华，成枝为行业安的典范废。44建议城市论坛时间：逗尾盘期友中期内容：耽举办城市趟论坛，邀抵请业界人全士及相关河政府部门悄领导，媒狡体记者，碰以及香港煮名店街业受主参加。纤对我们的叉销售工作锻进行总结控，分析市封场以及香本港名店街据品牌推广练史，交流纵经验。让铃客户发言队谈谈购买猫香港名店给街商业的信感受，最颗终得出一跌个结论，狼无论是隐翠性的还是吴显性的—限香港名店袖街，品牌愿典范。目的：成康功树立香暗港名店街伯的品牌形蔽象，在市蔽场上形成沸一股热潮有，为2期柄销售做准宁备。45建议宣传单发桨放时间：累尾盘期叹不定期拼发放内容：溉根据翅具体情查况而定孩，可以各是品牌航推广，种可以是陈投资价湿值阐述糠，可以絮是水景截、地段烫、大开伐间特色臣推广。目的：协给调后期销折售工作。46蓄势期中期蓄势期中期售楼处内与售楼处外包装户外广告和户外大牌时间工作内容建议DM单宣传才册的制技作蓄势期中墨期蓄势期后嘉期开盘前溜期的产陵品推介设会营销推更广推盘逢工作时候间表47开盘期早期开盘期早期开盘期中期开盘期后期意见和投诉监督—服务、工程、物业电视平面媒体报广宣传DM单发放时间工作内容建议营销推广统推盘工作谊时间表486月16强销期早期强销期中期强销期中期强销期后期6月16端午节活动媒体宣传片制作及投放DM单投放短信发放写生、摄影展时间工作内趁容建议营销推广怨推盘工作费时间表499月22日尾盘期

9月22日中秋活动宣传单发放时间工作内绣容建议尾盘中期城市论坛营销推广冬推盘工作岛时间表50建议推广费出用为项黑目收入齿的1.2遥%，即137庙280混0元，按唇比例分牌配至各锅项推广沸项目中夏。10%30%40%20%报广、斜活动围挡、籍户外大欠牌、道仰旗DM单、宣传帖册费用为137预280元电视平欢面媒体司、宣传凑视频费遥用为411廉840元围挡、户停外大牌、壁道旗费用耀为2745姓60元电视平竿面媒体右，宣传扬视频DM单、宣半传册报广费典用为5491住20元媒体预仆算51建议推广费用蔬为项目收继入的1.2%，即1372返800元，按比涨例分配至细各项推广戚项目中。10%30%40%20%开盘期蓄势期尾盘期费矩用为1372是80元强销期为4118怎40元蓄势期2745颈60元强销期尾盘期开盘期5491停20元媒体预算52蓄水期开盘期强销期尾盘期从销售人丙员专业化识培训，售哲前售后服画务到客户构回访，是则一个系统的销售过浪程，需要侮协调指挥踏和统一调理度才能达鞠到整体协授同性和效追率的提高销售团队培训销售服务规范化客户回访客户回访客户回访客户回访时期品牌营薪销建议53建议产品剖天析要形成产蓝品品牌推掏广的概念齐和意识充分了解驶产品的差滤异化特色查及优点，粥并能进行末详尽的描茂述坚持以中客户为恳本的原悄则，品划牌推广确要结合吉客户需断求达成值服务依托销郑售道具雪对产品奔进行解裙读，突坑出品牌云重点。人员培持训进行项座目品牌肤和区域服市场的诞专业化盲培训；项目产品吉及设计理君念、技术撤指标的描健述统一解箭读；项目产品顶的统一培好训，理解稼发展商战唐略发展和辈项目布局阀，便于统家一销售；通过定成期进行闪区域市唤调、定宾期进行份房地产次信息及柏政策的读收集、论每周进制行业绩考核、每绘进行业务威抽查考试隆，提高业竭务人员的也销售能力腊和全局掌恼控力，统守一高素质队开伍的严格富管理。蓄势期誉销售团茅队培训—专业化54建议严令禁单止及杜躬绝的行垒为：1、谎报军孟情2、扰乱军兼心3、私下跳分赃4、前后勾吹结5、扰乱降秩序6、恶意拜镇访7、先斩后剂奏8、拉帮结惕派蓄势期肚销售团抬队培训—专业化55建议销售管组理：通过销控天时间与销固控速度结鸣合，实现运利润最大感化。按照策爽划执行唐涨价及胶优惠政仓策，视笨线销售洲价格统旱一管理慨。合理调整办各个商铺铺价格与价杯差，实现裳利润最大子化。遵守制专度，积到极行动悠，采取刑奖罚分援明的管丛理模式液。销售现场拥统一规范纲，气氛要致活跃，流筒程要精确端。蓄势期旱销售团氧队培训—专业化56建议蓄势期销周售服务规朽范化现场斗接待忠流程明图现场业丝式务培训现场接自待工作嘱流程接听热线接待来样访客户追局踪签约、认短购迎接客户进行资料登记讲解沙盘、介绍商铺情况介绍项目特色以及品牌优势洽谈并介绍付款方式，尽可能了解客户各项需求及财务情况确认销控交纳定金提供给客户参考资料，送客户离开完成客户到访记录，以便回访引导客户参观样板间（突出户型特点大开间）57建议蓄势期猴销售服塞务规范反化服务培松训：售前：叫传递项掠目讯息锡，树立冈品牌形猜象，搭划建沟通健平台售后：跟旦进及解决竟客户实际以问题，建阴立情感交塘流，为后烤续工作的顺利开定展奠定扒基础服务至上喉是我们一译贯奉行的谅宗旨，更漏是立足于琴地产界的勒制胜之道58建议蓄势期叔销售服效务规范贤化销售技巧乱培训销售工作螺的认识销售工作本的心理态乌度如何开遭启你的丝式销售潜厅能建立自种我价值洒的新处吵方销售的拾工作模贯式培养客户境的信赖感电话约谈闸的威力通过销售豪技巧的学熄习深度了开解客户需罗求，掌握羽影响客户馋的心理，律有效地控帽制成交节宴奏。如何评估小你的潜在确客户发展个意人崇高父的信用罪度创意性摧的销售唉技巧销售技秀巧的解捷说何时提冈出请购逗要求结束销祥售的技放巧提升个人绝成长的途抬径59建议蓄势期奋销售服相务规范墓化销售中的承考核与实找施1、灭零率2、续签堵率3、成长率4、转换台率5、季度KPI考核6、设定销裕售团队的也目标7、分解匙销售团泪队的目追标8、实施中销售的掉目标9、销售之团队与举个人奖忌励60建议客户回偿访将来电来乏访客户化套分为五个款等级进行刺管理和采纺用不同策罩略A已成交术客户B成交欲膜望强烈的苹客户C有购买货意向的客筹户D有意穗向购买窝但是没琴有购买妙能力的剥客户E只是竿前来看械看的客邀户61建议蓄势期鼻客户回蔽访时间：蓄承势期内容：喊对来弟电来访需客户进乖行回访蜘，告知宰项目工旬程进展施情况和田项目情讽况，推凯广我们霉的品牌火，并告祸知A级叶B级C神级客户戏产品发愈布会的捷具体时砍间，参箭加者有栋均有礼缝品相赠筒。目的：讨聚集人开气，品时牌建立炒。62建议开盘期客恨户回访时间：开对盘期端午理节前一周内容：角对D矩级以上滩客户来壶电来访胖客户进抖行回访炊，告知陶