精装修项目经营与成本控制培训讲义

精装修项目经营与成本控制——开源更需节流住宅精装修——房地产市场的发展趋势

随着人民生活水平的不断提高和住宅产业化的推进，精装修已经成为房地产市场新的发展方向。以上海为例，2008年上海新建精装修项目占当年房地产开发项目上市的比例为19.2%，至2011年该比例已经升至29%，全国其他各大中城市精装项目同比均有大幅提升。伴随房地产市场的这一发展趋势，公司承接的精装修工程也日益增多，近几年自己也一直参与精装项目的跟踪管理，针对精装修项目的经营与成本控制是自已一直为之思索、探寻的问题。几年来沿着同行的开道足迹一路走来，结合自己在项目跟踪过程中的得失，在此谈谈自己对精装修工程在施工过程中的经营及成本控制的一些肤浅认识。

精装修项目经营——样板施工有所为

精装大标施工前一般会有样板房施工，在样板施工阶段经营方式方法上要遵循“有所为有所不为”的原则。“有所为"：材料替换、价格保护一步到位。后期大标确定需要替换经营的重点材料，在样板施工过程中立即实施；比如后期大标我们打算把象牙米黄替换为雅伦米黄以达到降低成本扩大利润的目的，那么我们在材料送样、样板施工过程中就实施到位，指鹿为马，把雅伦米黄作为象牙米黄送样、封样及样板施工；针对主要材料与供应商沟通进行市场价格保护，比如石材、瓷砖、五金、洁具等，在业主选样前及过程中即与供应商商谈价格保护措施，封锁价格信息；对一些常见石材、艺术玻璃可以自行定义名称，让业主无处可询；如果材料小样不参与大标评分的话，送样材料品质不要太高，以免在后期结算中因材料不达标而被扣款，特别是石材厚度切不可按20mm厚度送样，因为正常我们到场石材厚度也就16～18mm。精装修项目经营——样板施工有所不为

“有所不为”：工艺做法、构造层次不可省，偷工减料不可取。样板施工过程中严格按施工规范及设计要求施工，该做的工艺及构造层次一步不少一个不漏，表里如一，严把质量关，不表露任何经营痕迹。因为在此过程中任何一个施工工艺上的经营点被业主发现后都会成为业主节约成本的方法，同时也大幅缩减后期施工过程中的经营空间，所以此阶段切不可精简做法、偷工减料。比如吊顶立板，设计节点按轻钢龙骨封双层石膏板，从施工工艺方面讲，立板采用单层与双层石膏板对质量并无实质影响，那么后期大标施工中，在不影响质量的前提下，从项目经营角度考虑我们一般会采用封单层石膏板的做法，但这样的做法切不可在样板房施工中体现，这一做法被业主发现后，其认为封一层石膏板也可以，那以后大标就按一层板做，这样造成我们后期的一个经营点就没了。同时，在样板施工过程中做好文字、影像记录及签认资料，作为后期核价、结算的佐证资料。精装修项目经营——样板施工定损耗

材料消耗量及时核定：在样板施工过程中针对主要材料消耗数量及损耗要及时进行申报核签，作为后期大标核算报价的参照依据。主要包括石材、瓷砖、墙纸、软包布艺、基层龙骨等，依据现场排版及制作单元划分要求，实际损耗与定额损耗水平相差较大，以上材料不分甲供、乙供均需进行申报核定。因为后期大标施工在材料损耗上我们会有相应的控制措施，比如墙纸、轻钢龙骨等材料可以按房间高度尺寸进行定尺加工，瓷砖可以依据施工要求（45度切割、倒角磨边、踢脚线加工）进行定制加工等，而样板房材料因用量少而不具备定加工条件，所以相对而言，样板房施工材料消耗水平要高于大标，所以若是能在样板施工阶段会同甲方将材料消耗量标准签订确认下来的话，对后期大标报价核定、降低甲供材超供风险及降低现场二次加工成本方面会起到一定的作用；精装修项目经营——图纸会审埋伏笔

针对一些技术加固措施，在施工中直接进行报价签价往往难以被业主接受，针对这一情况，可以在图纸会审期间提出实施方案，让设计进行确认，回过头来再找业主进行签认。

比如说吊顶转角加固，实际上就是一个施工技术加固措施，严格意义上讲，业主可以不另行给予费用，但我们可以在前期施工图纸会审阶段向设计方提出一些客观理由（地域差别，空气湿度大等），说明最好进行转角加固处理，作为设计方一般会给予确认，会后我方需绘制转角加固图纸及技术核定单给设计及监理确认，配合报价审核签认及隐蔽报验资料，后期结算即可稳操胜券。另外还有检修口吊筋及龙骨加固、淋浴凳预埋加固、移门轨道预埋加固、卫生间石材粘结剂使用等项目均可以按上述方式实施；精装修项目经营——参照单价往小靠

在上报签证签价过程中，我们常遇到合同内没有相同子项但有同类子项可以参照的情况，比如吊顶跌级（合同内跌级按米计量），合同内有200mm、300mm高度，现在又增加了250mm高度的跌级，我们报签价过程中有200mm、300mm规格的两个价格可以参照，遇到这种情况一定要参照小的规格进行折算，按200mm合同单价的1.25倍系数进行折算上报业主审核，一般情况下都可以蒙混过关，即使核价人员有异议，也是对人工这块比较敏感，材料这块不会关注太多，会按同比例系数给予确认，这样在材料上我们就有比较不错的利润空间，因为大部分子项的综合单价中材料费与它的特定的规格尺寸并不是简单的同比例关系，有些量是恒定不变的，就像上述所说的跌级，如果是采用龙骨制作，跌级的高度变化与面层石膏板及竖向副龙骨有比例关系，但与上下两道横向边龙骨及吊筋吊件是无比例关系，它们的含量是恒定不变的；精装修项目经营——细分项目多算钱

在报价中针对一些项目要尽量能够细分列项进行报价。苏州新地公寓D栋较C栋增设了地暖，因卫生间无地暖管道致使其地面与其他房间的地暖完成面高低差达120～140mm，扣除镶贴石材高度，卫生间需做70～90mm的混凝土垫层，另外淋浴间内地面的完成面低于卫生间其他地面40mm。如果报价按混凝土垫层报的话，相当于用装饰的工人做土建的活，人工定会亏本。考虑到结合卫生间防水制作，在报价中便将这70～90mm的垫层拆分为3个项目报价，分别是防水制作前30mm水泥砂浆找平，防水完成后20mm水泥砂浆保护层，以及淋浴间以外地面的40mm水泥砂浆垫层。这样一个项目便被有理有据的拆分为三个项目，材料价格相差无几，但人工报价就等于多算了一道垫层的费用；卫生间卫浴五金安装可以拆分为石材（或瓷砖）开洞+卫浴五金安装，就是在计算墙面开孔数量时将卫浴五金安装所需的开孔数量一起计入单独报价，而卫浴五金安装仅包含基层加固及安装；精装修项目经营——配合费用不可少

在精装施工中我们实际上扮演室内总包的角色，因为最终关门交钥匙的是我们精装单位，在过程中面对众多的分包单位需要我们为其做大量的协调配合工作，包括完成面及点位放线、配合其进行施工及成品保护、配合维修开门关门、竣工资料汇总整理等工作。针对上述情况我们向业主提出收取一定数额的各项配合费用理所当然。

另外，因部分分包单位需使用我方现场布置的临时水电管线、设施及脚手架等，我方可以对其进行相应的管理及收取一定的临设使用维护费；其次，各项甲供材的配合费用不可少，因甲供材在下料订货、接收保管以、质量及损耗控制方面我们需要承担一定的责任，为此在报价中或合同洽商中需要明确收取一定比例的甲供材配合费，最好是以费率的方式确定，因为往往甲供材结算额都会大于预算额。报价汇总中，还应对配合费的税金进行额外计取；精装修项目经营——价格保护有玄机

现今常用装饰材料的市场价格比较透明，如何进行价格保护以应对业主的市场询价？施工中常用的方式包括联系品牌供应商做价格封锁、编制专用材料名称规避询价、定制专用材料规格型号及包装进行价格保护。比如说粘结剂，分为普通瓷砖、玻化砖、石材专用粘结剂等类别，材料价格依据品牌以及适用范围不同而有较大差异，在精装修施工中因墙面石材及瓷砖镶贴工程量大而用量较多，因其品牌多样，各品牌市场代理及销售渠道混乱，难以实现品牌价格封锁，而针对其施工用量大的情况，与厂商联系可以定制专有材料型号及包装规格，从而实现规避业主进行市场询价，实现价格保护的目的，从而保证优厚的材料利润空间。另外石材、艺术玻璃等材料因其名称、种类繁多、处理工艺复杂等因素，我们在申报材料签价过程中可以进行自编名号、自取工艺、张冠李戴等障眼法致使询价无门或是询价不实，已达到价格保护的目的。

精装修项目经营——混淆单位报签价

在申报材料签价过程中，有些材料单价可以通过混淆计量单位的方法提高材料签价。比如说乳胶漆，我们报价中乳胶漆计量单位为kg，而市场购买乳胶漆为液态桶装产品，计量单位是按公升（L），施工中常用乳胶漆的包装规格为15L、18L，在公升向kg单位转换中牵涉一个比例系数，也就是乳胶漆的比重约为1.35kg/L，通常这个比例系数不会引起核价人员的注意，我们在申报乳胶漆单价核定时，可以直接按每桶购买价格除以产品标称容量，再计取一定比例的采保费，这样得出的数值实际是乳胶漆每升的单价，但我们也是按每kg单价进行标注报送给业主进行核价，一般情况下很容易通过，因为业主核价人员多是关注于材料品牌、型号、单价，而对其计量单位及两者之间的换算关系不太关注。适用这类签价方式的材料包括乳胶漆、油漆、软包布、窗帘等。精装修项目经营——签证签价分步走

组合资料，分步签价：针对某些亏损项目（定价低，成本高，难签价），可以通过申报技术核定单+现场工序报验资料+签价单形式进行签价。比如卫生间地梁浇筑，如果按定额套价的话每米不超过25元，通过定额与实际施工对比不难发现，最大的差异在于模板制作及施工人工费，因为现场我们常规施工工艺都是用木工板或夹板制作模板，地梁浇筑量少施工工作面跨度大致使人工耗用较多，所以要实现规避亏损目标首先应从以上两方面考虑。先向监理报送地梁浇筑施工方案及技术核定单，附上详细图纸资料，标明混凝土标号、插筋规格、间距尺寸、模板及加固方案（一定要注明专用模板）、后期养护措施以及拆模时间（尽量拖延时间长点），由监理及业主工程师对该技术方案进行确认，在确认方案后针对此方案进行综合单价分析（按米计量），上报业主进行审核，有了上述资料在核价过程中我们可以对报价进行合理的解释。精装修项目经营——缺陷整改报索赔

在精装修项目施工中我们经常遇到土建基层施工不到位，质量不达标而造成我们精装施工需为此投入大量财力进行缺陷整改的情况。通常业主在施工合同内会约定项目进场后一定时间内，对土建基层质量进行验收交接，这期间会有两个问题需引起注意：一是基层检验交接的时间短（一般为1～2周）工作量大，要在如此短的时间内全面核查基层存在的质量问题几乎是完不成的任务，但不查的话依照合同解释就等于放弃了权利，在南昌新地项目上发生过类似事情，但业主和土建单位相对好协调，没有过分为难我们，若下次遇到其他一些强势的业主及总包如何面对？事后想想，针对这一问题，在进场后是否可以按楼栋户型进行抽检，以抽检户型存在的问题及发生概率进行推论其他户型，并向业主及总包单位发送验收情况资料说明及相关整改要求；二是报送业主基层缺陷整改签证中往往会忽略我们因多次重复校验基层质量而付出的管理成本和由此而延误的工期损失；精装修项目经营——甲供材里做文章

在精装施工中会有大量的甲供材，主要包括石材、墙砖、墙纸、五金、洁具等，在甲供材的规格、质量、供货周期上我们可以寻求一些突破口，进行索赔签证，包括费用及工期延误的签证索赔；

比如说石材，业主与石材厂家签订石材采购合同，约定石材厚度为18mm，而供货商到场石材一般达不到这个规格，厚度会偏小或偏大，在14～22mm之间，按合同或是行业标准约定石材允许偏差范围为+1mm，那么说现场石材厚度在17～19mm之外的石材均为不合格品，作为施工方对到场不合格的甲供材有权拒收，同时可以依此提出工期延误、窝工损失的索赔要求，另外因石材厚度偏小达不到合同约定要求，致使我方粘结材料消耗数量增加也是索赔的一个诉求点，这个索赔可以私下和供应商协商也可以发联系单给业主要求索赔，面对这样的索赔，因业主无须承担责任及费用，一般会予以支持和签认的；精装修项目成本控制——人工控制

目前精装修工程因大部分主材为甲供，加之工人工资逐年攀升，人工成本于工程造价中所占的比重正在逐步上升。在施工中如何合理有效的进行人工成本控制，对实现项目成本控制目标显得尤为重要。

主动控制降低人工成本：指导班组细分工作流程，专人专项分工作业，组织工人流水施工，增加操作熟练程度，提高功效降低人工消耗。比如说门套制作可分为后场下料拼装、现场安装固定两道工序，现场指导班组将工人分为两组，一组工人专门进行下料和拼装，另一组专门进行现场安装固定，这样工人就像工厂里流水线上的操作工人，在重复进行相同操作工序的工作中随着熟练程度的不断提高，功效也得到提升。同时如果具备条件的话可以安排2～3班工人进行施工功效对比，通过班组间的劳动竞争提高施工功效及工作积极性；

精装修项目成本控制——人工控制

提高施工环节的成品/半成品化率，将现场制作转入后场集中生产加工、现场组装，尽量减少现场施工工作量。如吊顶挂片制作、单体单元造型、浴缸边矮墙、门套基层、窗帘盒基层等，因为精装修项目具有单一户型对应多套房间的特征，相同部位的造型尺寸完全一样，这样可以将同部位造型集中进行后场下料制作、统一进行现场安装；材料配送一步到位，减少过程中调运、转运环节，尽量避免二次搬运造成的人工浪费。在施工中因材料用量计算不精确致使材料配送量与需用量偏差大，有的户型材料送多了有的送少了，导致多的部位要转运，少的部位还要进行二次调运，造成搬运人工浪费的现象时有发生，有效避免的措施就是精确计量，准确配送。今后是否可以实行专业班组进行材料集中配送制度；精装修项目成本控制——人工控制

精装修项目成本控制——人工控制

精装修项目成本控制——人工控制

精装修项目成本控制——人工控制

实施合理的施工工艺，提高施工质量，降低维修成本。在精装修工程中依然有许多施工工艺上的难题正待解决，由于这些难题滋生的工程质量问题所需付出的维修费用，是构成人工成本上升的一个重要方面。在施工中通过增加一些技术处理措施，来减少后期质量通病的发生，也是降低人工成本的有效措施。如吊顶转角处采用“L”型加固，虽然增加了一点材料成本，但避免后期吊顶涂料面层开裂问题，节约了大量的维修人工。同时，加固措施所产生费用可以考虑向业主转移，在报价内体现。另外，对于精装修工程虽然前期合同签订对象为开发商，而合同中也明确竣工验收只对开发商而言，但实际交房都是以小业主验收为准的，所以在质量方面要求相当的高与精，这无形中增加了项目的人工成本，这就要求我们在施工过程中要严格把控施工质量，尽量减少工程保修期内的二次维修率。精装修项旧目成本控帮制——人顽工控制精装修书项目成敞本控制销——人泼工控制实施合理撤的施工工医艺，提高陪施工质量退，降低维第修成本。舰在精装修冤工程中依淹然有许多炸施工工艺命上的难题哀正待解决膨，由于这宵些难题滋须生的工程畅质量问题巧所需付出鸡的维修费舒用，是构宝成人工成俭本上升的烈一个重要纳方面。在施工中贸通过增加瓶一些技术赌处理措施乱，来减少如后期质量渴通病的发疲生，也是利降低人工捞成本的有久效措施。费如吊顶转柳角处采用代“L”型加固，稳虽然增加累了一点材妈料成本，勉但避免后冒期吊顶涂忌料面层开耗裂问题，魂节约了大侮量的维修睛人工。同小时，加固踪蝶措施所产加生费用可旱以考虑向捞业主转移耍，在报价突内体现。另外，对贷于精装修秆工程虽然逐前期合同饭签订对象拒为开发商郊，而合同刚中也明确裹竣工验收登只对开发衫商而言，牙但实际交款房都是以有小业主验旬收为准的亚，所以在洪质量方面韵要求相当恨的高与精浅，这无形棋中增加了蜂项目的人死工成本，澡这就要求构我们在施私工过程中碌要严格把变控施工质成量，尽量萍减少工程亭保修期内欲的二次维禾修率。精装修小项目成麦本控制抢——人惩工控制制定合理夜的施工组绝织计划，刷订立严密壁的材料供哄应计划。宫项目施工挤过程中由劣于施工组东织计划制散定的不够艘严谨，材职料供应不停够及时，膛造成工人傲窝工事件街频有发生恼，这些都载在增加项炕目的人工否成本。施妻工组织计匀划的制定载不仅是要贯考虑自身畜单位，更岔应结合配然合单位进押行通盘考岭虑。因为榨精装修工乎程施工配捎合单位众券多，实际摩施工中造乘成无法按畜计划施工晴的直接责愤任人绝大奇部分都是纸配合单位枝，解决这鼓一问题的路有效办法袜就是督促愉业主单位霸会同配合雪单位共同岁制定施工痰节点控制扁计划，明嫌确各单位针各道工序撤节点的计信划完成时邻间，签订奋责任状，蹦明确职责繁，谁出问枕题，谁负纤责。材料梨供应及时芝有效性也董是值得注休重的一方推面，施工京中应及时没编排材料谋进场计划味，特别是旨甲供材，支更应提前盛申报甲方劫安排供货他，避免人粱等材料的牲局面，减旨少不必要滩的人工费顾用支出。精装修项吨目成本控婶制——人弓工控制被动控路制降低森人工成哑本：项目开全工后，今班组合卸同尽早炎签订。待目前人南工单价苏随时间写推移不谅断上涨吴，所以宿尽早签甜订合同助可以从香一定程乘度上规岸避人工弦上涨的略风险。刊施工班窝组作为贪劳务承煮包商，年应该让判其承担凝一定范俭围内的宴市场价误格风险仰，合作晓双方风理险共担壶，利益倚共享。增加班啦组引进潜数量，棕扶植班忍组均衡庭发展壮坚大。与竹公司合岸作的班海组虽然倾很多，藏但相对田于公司叫日益增昼多的项邮目以及标业务量鼠的拓展讯速度来堆说还是文远远不艘够的，凑而能够毫适应超幅大规模蛛项目及购抢工项耽目所需浮的班组嗽更少，步这一点仪让项目陶部与实况力较强丧的班组妙在价格陕谈判上礼很难沟慈通协调福。通过绿增加班病组引入拆数量、宋扶植中荒小班组热发展壮丛大、增夕强班组再间的竞峰争压力锁对控制舍项目人葵工成本构上涨也似可以起劳到一定蹄的作用豆。精装修项摔目成本控脑制——人声工控制施工过程岩中班组签美证费用把喊控：目前对班额组合同单朱价、数量两都比较关赏注，对签过证部分的蚊费用不太畏注重，而腔且内审对毅签证所发毙生的费用赏也不好进彼一步核实唯，多是依烧据项目部米核定费用扇为准。部叹分班组也卸在利用这认点，现场茂施工项目奶尽量往签矛证单上走店，造成一摆个项目签亏证费用居俩高不下，锻难以把控样。针对于防此，现场助班组上报酒的签证剧，项目部御对签证内树容及费用殊要有明确加认定，特肃别是垃圾陷清理及维晃修签证，抹后期审核签难以界定戚。先核准普工程量，离单价尽量都参照合同赤价，没有助合同价的盯，参照公须司指导价韵核定。另丽外，人工抓合同签订李后，预算坐员要组织亭项目部管填理人员对弹人工合同所所包含的悲工作内容留及承包范能围进行交像底、学习途，避免合盒同内包含翠的项目班老组再次申柔报报签证别，造成重计复计费；对在施愚工过程栗中消失烦的工作安量或局渗部个体股增项工忙作进行揭审核签浮认，而捷对后期零结算中笼可以看挪到的普证遍性的泻增项工饲作无须迫签认；（新增辈检修口雾）精装修项哄目成本控伍制——材牙料控制材料作为扰项目施工泊成本的主洋要组成部蒙分一直以芬来都是成点本控制环料节的重中啦之重，也闯是项目经榴营的关键夜所在。精呢装修工程镇中的材料配虽不像宾窄馆、酒店勤工程中的良纷繁复杂芽，但就其饺规格种类漏来划分也叨是名目繁云多。如何控制坟材料成本烧？我想应痰该分三个悄步骤：第润一步，找糟出材料控兴制的重点坦；第二步兆，制定合踢适的材料粉控制方式茧与方法；夜第三步，丘密切跟踪捎实施过程掉，及时的秋发现问题争、不断的胸调整纠偏权，最终实北现控制目弊标。找出材料已控制的重营点，控制倒的重点应衬该是在材栋料中占比巨重多的材母料——主勒材，在项缺目实施前奔会同项目呜主要管理畜人员熟读怀施工图纸携，将工程锅涉及的主舌要材料一烫一列出。彻这步不难情，却也是稳不可或缺刃的一步，腰主材控制窜得当，对劫整个材料叔的控制也驾就事半功橡倍了。抓爬住了材料主控制重点纲，下一步碑便是制定怎合适的材牺料控制方忠式与方法每。材料成损本涉及三岁个关键因裳素质量、盛单价、用芝量，前两菌点可通过层材料采购恳环节来控持制，而材平料用量则祖由施工这眨个环节来秤控制。精装修项伯目成本控部制——材金料控制先谈一下急采购，因吵为是主材置，依据公腥司规定均捆应通过招冶标、比价亿的方式来隙定价、采赵购。在材游料招标前穷我们必须怪对所招标披材料的规驶格、型号傅、品牌、斗质量、市子场价位进礼行深入了蓝解，并制肉定该材料芬采购质量狂要求与招饼标的限价原标准。因晃为供应商纹参与材料追采购投标帅活动也有肿其策略性虫的一面，仍大部分供句应商都考口虑了预留神二次谈判厕与经营的腰空间，一所般不会把惕自己的价锄格底线首贵先暴露出束来，这就心得需要我千们依据前浅期对招标慰材料规格烫、型号、波品牌、质叉量以及市策场价位的膀深入了解遗，通过与似供应商谈贺判的方式乳，不断地旱排查报价时中其策略减报价的一没面，挤出宋其报价中你的价格水董分，这样鲜我们才能厘将材料在诊采购方面赏的风险降阵至最低，泊在谈判中落处于主动禾，为项目舞获取更大陪的经营空役间。精装修项营目成本控幼制——材耍料控制在材料采锋购供应商劣的选择上慎，首先应忧该考虑材爱料直接生连产厂商或献是区域总极代理，尽乒可能减少菌中间供应振环节，降间低材料采雕购成本。繁在同质同辉价基础上黑应考虑项猪目所在地劳的供应商圣，以减少钳材料运输告费用及运美输过程中目材料损耗滤造成的成蛾本增加。阻另外，个粗人认为还票是需要多波给一些新铁兴供应商树参与的机丛会。在实悔际操作中枣，从项目葬部到材供债部甚至是殖公司材料蛮采购合同游中的付款慕方式都在由向前期合舅作过的供度应商做一气些或多或突少的倾斜纪，这点表愚面上讲是逃对公司有狼利，降低押材料采购禾风险，但孟同时也在赠无形之中灰缩小了公长司对材料灶供应商选刊择范围，寸造成每次沸招标，均势是老面孔促，上至公伪司下到项循目部连谈诵判的意愿村都在不断畏下降，毫徒无竞争意脊识，有驳抚于材料采冰购招标的尸初衷，更溪是对公司备的不断发妇展壮大有美所不利。制近年来公口司也为此片出台了专固门引进供陶应商的措练施和方法束，有意扶扑植一批新斥兴供应商疤的成长壮贝大，助力刑于公司未阁来发展。精装修项躺目成本控匆制——材徐料控制对于材就料用量析的控制府，针对足精装修定工程具梦特性，穷在材料迅用量控叮制方面粗具备有穗实施材煎料用量数考核的凯条件。志在项目注施工前当期，结自合报价搜子目中比的清单泪描述，熟会同项跃目施工芬管理人幻玉员、施欧工班组诸对照相冶应施工茧节点确闻定最为软优化的尿施工工塔艺做法板，据此蛙分别测挪算出各匪主要材缓料的预远计耗用简量（包拖括理论处用量+况损耗量午），并悉以此作痕为该材槽料的红霜杠线量推，与各强施工班港组长签恭订材料弓考核责万任状，饺罚超奖献省。材爹料供应企实行班并组申请可，施工巨员复核凡、审批添，材料绑员采购饰，仓管据员入库协发放的给流程。绞施工过搅程中由寒仓库对良班组领暴料进行愁记录、崖动态统纳计，班掘组申报恳材料汇鬼总量超择过或是变接近红验杠线量虑时予以啊预警，职提请班堤组、施灿工员、续决算员御予以重漆点关注街，查明刻原由，袍确认无成误方可搬下单订纳货。另果外过程悠中要不畜断对比手主要材唉料投标狐量与红屈杠线量缠及领用万量之间觉的关系躬，发现再红杠线启量超过驰投标量各要查找暴超量原被因，是摆否为投预标漏项虏或是变性更增加毕，是否零要进行射索赔签炎证等；精装修贵项目成许本控制填——材界料控制材料考核铜制度本身展不是为了篇奖励谁或睬是惩罚谁要，最终的欠目的是为挣了节约用他料，控制面损耗，降鼻低成本。牲在实际实顺施过程中扫，材料红共杠线量的幸确定应该非本着实事连求是的原悠则，要基存本接近于塞实际，不惩能太低，此更不可过太高。低了饥影响班组议积极性，轮高了即与乓材料成本满控制目的软背道而驰勿。实际实秀施中对于尘板材、龙计骨类材料暖可按实际丢用量加下勉料损耗确负定红杠线天量；石材卫、墙地砖师按施工排沿版加搬运肤损耗确定诵红杠线量劫；墙纸类语材料按现摩场裱贴高旅度结合每六卷墙纸长寒度及对花良系数计算杂出实际损竖耗率确定路红杠线量槐；对于五街金件类材埋料按图计畜量，不予楚考虑损耗斑，现场有辽安装损坏腿由班组凭祖损坏件到清仓库换领宝。精装修止项目成漂本控制嗽——材刃料控制需强调的尼是制定完饮考核计划奸要密切跟踪亲实施过程烈，及时的趟发现问题小、不断的犯调整纠偏替，最终实药现控制目渗标。材料称考核量确碰定完后，晚即要求施陕工班组严迷格的执行雁。首先，魄施工员要榆将前期确招定的各个即施工节点判的详细工伸艺做法对割施工班组楚进行全员档交底。其吹次，在班雨组完成首出批各类节茅点的施工镇后应进行职检查（首鼻检制度）仓，检查前两期确定的仔工艺做法旦能否满足甲施工质量驾要求，检订查班组是爹否严格按郑交底内容营在施工。酸因为之前纪确定的考燃核量是基喊于特定的炊做法，如缎果做法不屑对，考核源也就成为吐空谈。检肢查过程中课如发现问展题应立即鹊进行调整哑、纠正，惜尔后，班烫组依据正久确的施工梯工艺继续诸施工，施霜工员对施织工内容进竿行全程跟以踪检查。掏这一阶段储应注重对盼班组的监茅督管理，挥因为班组蛇不是一个皇或是几个锐人，而是票几十甚至慈上百个工配人，要统或一工人的衰做法没有锡严格的检棍查与监督强制度跟进适是很难实项施控制计绍划的，特筒别是前期阿，前期出佣错无人纠的正的话，的后期都是倚错的。可苦以说前两届步都是书视面的事，典而最后一箱步即是实学际实施的住过程，只陕有过程做虫好了，目识标才能实膨现。精装修商项目成械本控制疏——材捞料控制在苏州阳轧光新地材总料考核过腊程中粘结潮剂一项两纸个班组相羊同的考核矛依据，结佳果大相径国庭，一个叮实际用量怒低于考核膊量，另一淹个超过考篮核量25%。控制触粘结剂叮用量应姥该在完鹅成面放膜现阶段顾即要介抱入，明托确石材散或瓷砖+粘结剂施逗工厚度，筛确定墙体环完成面线泼控制尺寸远，相差较千大的部位乞应先采用攀砂浆找补肥。在镶贴铅过程中也窗要指导班仍组灵活掌黎握，对于代必须严格穷控制完成咳面尺寸的引部位，比丛如给排水朱点位所在澡墙面，应梁按标准进股行控制，酿而对完成岸面尺寸无饭硬性要求炭的部位，割施工过程涝中可依据蜂实际进行击调节，以伍尽可能的光节约粘结奥材料。材料考核.xls精装修菌项目成旱本控制黎——材求料控制精装修舍项目成货本控制匀——材患料控制精装修瞧项目成很本控制常——材行料控制改进工鄙艺做法吨，节约鸡材料，弃降低成姥本。实印际施工振过程中细要结合度现场实毁际，保国证质量贤的前提浩下改进痰一些常念规做法承。如厨岂房卫生帽间吊顶10*秆15凹槽基医层的做趴法，可难以由常吸规边龙毁骨+副龙骨+石膏板寒，改为街直接用尘副龙骨+石膏板制亮作，见图捐示；通过定绑制材料歉规格降鹊低材料个损耗，陡比如轻粮钢龙骨吹、墙纸番、瓷砖旅等材料扇，可以担根据现膊场实际看制作尺包寸定制携合适的遭规格尺竹寸从而齐达到降和低损耗茶的目的得；通过转馒移损耗且控制风镇险于承旅包商，深订立双色包合同费，按现以场实际到完成合露格工作些量计量仍的结算季方式。括（如石撑膏线、签石材、馅木饰面嘴等。苏妄州新地乘石膏线浑为厂家棋供应、铁班组安鼠装，石钢膏线现熔场安装搏损耗约京为8%，安装辅睁材也由项糕目部提供网。而南昌浪新地项目喝石膏线签值订双包合致同，按实捷际完成量填结算，将凝材料损耗庸风险与控屡制责任转娱嫁与供应初商，仅此奏一项节约周成本约8万）精装修项击目成本控详制——材绿料控制精装修比项目成辩本控制锁——材嘉料控制精装修呀项目成雹本控制棉——材沸料控制精装修套项目成宜本控制为——材厘料控制控制了糖主材我鼓们是否度就可高苹枕无忧裁了呢？离当然不债是，因子为零星辅材虽滋然占有凳比重小竿，但其性在用量持控制方刺面不易粮于测定义和掌握敌而造成给实际施浑工浪费在严重，史所以也餐是不可铜小视的拨。在零星辅材控制蹦方面，南昌新率地项目亏前期曾前准备实蛋施零星竖辅材双题包的控帽制模式劈燕，后因薄种种因纸素未能匪实现，坝但公司亿其他项样目对此猴也有成千功的范离例，所奶以说这其一控制肌模式值化得尝试铸，在条凳件成熟向的情况废下能够驱进行推勤广实施仆。针对析辅材控女制的方追法是多珠种多样遍的，比吓如以辅据材包装椒到仓库厅进行换夹领材料昼，加大践现场监魔督巡查雪力度，屋杜绝人熔为损耗仍浪费等吹所谓没养有最好倾的方法舟只有合脏适的方楼法，依钥据各种赞材料的奴特点可辆以制定膏专门的认控制措罗施，以呢达控制华成本的册目标；精装修项宽目成本控跳制——甲田供材控制精装修屈项目中统通常还凡有一类谦材料—顷—甲供材，就是由甲方自行缓组织采购事的材料。去它具有保准证建设工廉程质量和伙有效控制仿工程造价激的作用，配因而，倍轨受建设单赖位的重视宣。具体表柄现在：各切建设单位毁在建设工凳程招标文滴件中往往欲指定主要迁材料或设枪备为甲供阀材，且占工摆程造价牧的20情%～4末0%左轰右，甚个至更高百。针对甲供筹材我们会例向业主收父取一定比群例的配合龄费，而相绝应的业主晚会要求我饱们对甲供幼材进行质勺量、供货圣周期及损貌耗进行控佛制，对甲唉供材承担抵控制责任昼，在损耗保方面通常片甲方会给黑予我方一貌定比例的州甲供材合血理损耗，少包括仓储龙、搬运、丙施工损耗盘，但这个晓比值很小返，施工中佩稍有疏忽霉即有可能织大幅超出塘损耗，而名超出部分候即需要我想方自行买萝单。所以张说甲供材特酿别是施工旦单位无法兰操控的甲蜜供材，对辣于整个项己目而言可眼能不会带例来利润，届但可以带丑来损失。精装修项悟目成本控周制——甲摧供材控制甲供材晒的接收床与分发榨应建立亚严格的袍制度，狸材料接副收应准齐确核对值入库数督量、质剩量。数养量方面且应按类态别、型呜号核对淋确保与是送货清隐单无误舰；对于绸质量方调面应先克会同甲桑方及供屑应商明尚确产品爪质量标吨准，在韵接收材料时严歪格按此标请准执行验汤货。因为湾材料接收削时提出的为质量问题虽我方不需勉承担任何赌责任，而柳在施工完腐成后，因睬产品质量鲁问题而需箱返工我们方有可能要猫承担人工料成本。比都如石材色乖差问题，链竣工后因国石材色差秋而造成的顺返工我方厦恐怕很难筐签到返工犬涉及的人