商务会所可行性分析报告

一、总论（一）项目背景与概况1、项目名称樱花阳光商务休闲会所建设项目，以下简称“本项目”。2、项目拟建地点湖南衡阳县西渡镇新正街69号（原帝龙茶庄）：该项目配套设施完善，周边交通便利，市内1、4、5、路车可到达，距蒸阳大道150米，是衡阳县最为繁华的中心区。3、项目投资樱花阳光商务休闲会全部限公司该公司本着“弘扬湘楚文化，做好蒸阳品牌”和对休闲消遣独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研，于2012年确定措筹巨资在衡阳县新正街建设“樱花阳光商务休闲会所”项目。本项目由衡阳市规划设计院规划设计、装饰设计。休闲会所由餐饮、茶艺、棋牌消遣、桑拿四大版块组成。经营面积为2300余平方米，总投资800万元人民币。本项目餐饮按五星级标准设计建立。内设豪华包间8间、舒适宁静的VIP公共休息区、时尚现代的健身休闲区、古色古香的茶文化大厅，温馨舒适的棋牌消遣，集吃、喝、玩、乐一应俱全，建成后将是衡阳县乃至整个湘中地区数一数二的国际休闲商务会所。4、项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，政通人和。目前我国人均GDP已超过1000美元，总体达到小康。党的十六大提出了全面建设小康社会的目标。当人均GDP达到800美元至1000美元时，休闲消遣消费将进入快速增长期。依据世界专业组织预料，到2020年我国将成为世界休闲消遣第一大国。目前休闲消遣业已是世界第一大支柱产业。中国休闲消遣业经过二十多年发展，取得了长足进步。政府将休闲消遣业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。目前，我国休闲消遣业面临前所未有的发展机遇。随着国民经济持续高速发展，我国城市化进程加快，城镇消费结构升级，人均GDP达1000美元之后，消费结构将朝着发展型、享受型转变，休闲消遣消费成为新热点，休闲消遣业进入兴盛期。衡阳县地处湘中偏南，县城西渡镇距衡阳市20余公里。面积2568平方公里，辖13个镇13个乡，人口115万。衡阳县历史悠久，人杰地灵，名人志士辈出，是革命老区之一。革命先烈夏明翰、清代兵部尚书彭玉麟、书画家曾熙、台湾作家琼瑶、国画大师钟增亚等，都诞生于这方古老的热土。境内名胜古迹绵延世间，东部的岣嵝峰为南岳72峰之一，属国家级森林公园，相传大禹治水曾登此山，现存禹王碑及禹王殿、嫘祖殿遗迹；西部的石船山为明末清初思想家王夫之隐居之地，现存的“湘西草堂”和“船山墓庐”；中部的伊山寺乃东晋政治家宋恒伊幼时读书习武、晚年隐居之处，有宋徽宗御笔亲书的匾额。经过近年来建设，衡阳县基础设施大为改观，交通状况有了根本变更。马路四通八达，由于矿山资源丰富，使衡阳县休闲消遣业得到快速发展。近年来，衡阳县宾馆、消遣、餐饮业发展快速。但与旅游业发展速度相比不相适应，现已成为制约衡阳县旅游业发展的瓶颈。随着高档消费群体日益扩大，高档休闲会所和星级宾馆在衡阳县供不应求。经过一年多充分考察调研，投资兴建衡阳县樱花阳光商务休闲会所，本项目建设对变更衡阳县休闲消遣设施落后状况，促进休闲消遣业的发展是特别必要的。5、可行性探讨报告编制依据（1）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》（2）《湖南旅游消遣业发展规划》（3）中华人民共和国《国有土地运用证》（衡阳市国用[2005]第05892号）6、项目预期目标本项目总投资800万元人民币，按五星级标准建立，主业商务会所，配套餐饮、茶艺、棋牌消遣设施。（二）主要技术经济指标主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注1.1项目总投资万元8001.2职工人数人513营业面积平方米23004年营业收入万元10395总成本费用万元5686年利润总额万元4237营业税金及附加万元48投资利润率%52.87%9投资纯利率%58.87%10投资回收期年2含建设期

二.市场预料当前休闲行业状况及市场前景分析传统的药浴，如桔皮浴、姜奶浴、参石浴；另类的刷浴、泥炭浴、黑泥浴等等，在衡阳地区洗浴行业市场营销模式单一，基本上都是普遍的桑拿，美容，按摩，足疗等，经营项目、洗浴文化的构成雷同、缺少特色，在对外宣扬上，大家都打着“美容健体，修身养性”这张牌，差异化程度特别小。没有差异就没有特色；没有特色就不能吸引人。其次，在规模上，大家基本上旗鼓相当。再次，服务水平持齐，难相上下。

从以上来看，衡阳休闲行业发展空间不行估量，假如能够开发糅合文化资源，丰富服务项目，提高人性化服务水平则更简单在市场中鼎足而立。市场现有洗浴休闲服务容量衡阳自然具有区位优势，是南北交通枢纽地。每天至少有10万外来人口进出这里，相当于城市总人口的10%。可以说消费群体还是很可观的。就目前来看，大大小小已上十家。这些洗浴休闲场所，主要串落在衡阳县的闹市区，因此，总体服务容量比较大，但分摊下来就显得“僧多粥少”了。1、衡阳休闲市场所处发展阶段 则处于市场发展的最初阶段----市场导入期。休闲市场结构A、享受型消费者B、理智型消费者2、行业竞争焦点与在歌舞厅、迪厅等的宣泄来缓解精神压力不同，商务会所自然而又放松，是一种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的休闲方式，尤其适合生活节奏越来越惊慌的现代人士，因此争夺这部分消费者已成为竞争的关键。服务人才是该行业的又一竞争热点。3、需求现状衡阳县作为全国优秀旅游城市，休闲消遣业已成为衡阳县支柱产业。休闲消遣业是世界第一大产业。近年来，随着经济的快速增长，我国的休闲消遣消费也进入快速增长期，消费结构也正向享受型转变。休闲消遣主体及休闲消遣主题也更趋多元化。据世界休闲消遣组织预料，到2020年我国将成为世界休闲消遣第一大国。衡阳县的商务休闲会所正处于初级发展阶段，无论从数量还是在服务上都远远满足不了外来游客和当地消费群体的须要。4、市场预料会所按现代风格建立，内部装修豪华高档，其特色为绿色、环保、生态型休闲会所，该会所将为衡阳县民及海内外游客和各界商务人士供应一个舒适的休闲消遣场所。会所建成后将有足够的客源。以衡阳县目前每年60万客量计算，日均来宾接待量600人左右。会所建成后聘请国内闻名消遣管理公司管理。本项目实行正确的营销策略，聘请有营销阅历的休闲会所营销专家领衔组织肯定规模的营销队伍，创新机制，建立立体式销售渠道和高效畅通的分销网络，会所客源将有充分保证。

三.建设规模和建设内容（一）建设规模本项目投资800万元人民币，建设衡阳县樱花阳光会所，总营业面积2300余平方米。工程完工后，将成为集消遣、餐饮、休闲、养生为一体的高级私人会所，共有保健包房10间，棋牌包厢37间，餐饮8间，日接待来宾可达600人次。（二）建设内容本项目主要由四楼组成。会所按五星级标准建设和装修。环保设施污水处理设施废气及油烟治理设施固体废弃物收集处理设施防燥音设施室外工程：给、排水管网供电线网热力管网消防设施、消防水池、消防供水管网绿化（三）工程项目工程项目表序号工程名称工程内容备注14F商务包房太空睡眠区公共休息区茶艺展示区棋牌区餐厅VIP活动专区保健区2环保设施污水处理水池，废气及油烟治理系统，固体废弃物收集处理系统等。地下式3室外工程广告牌制作4给、排水管网给、排水管网设施5供电线网内供电线网，配电设备6热力管网供热管网设施，电锅炉等设备7空调系统制冷机组，管网设施8消防设施消防水池9停车场设地下停车场

四、组织机构与人力资源配置（一）组织机构该项目实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构完善，规章制度健全，工程竣工后，托付国内知名消遣管理公司负责运营。组织机构详见管理机构图。管理机构图董事会董事会总经理总经理运转总经理运转总经理餐饮部平安保卫部营销部会所物办公室财务部行政部后勤部副总经理常务副总经理餐饮部平安保卫部营销部会所物办公室财务部行政部后勤部副总经理常务副总经理接待大厅清洁卫生服务质量用品配备防疫医疗服务营销策划市场开拓驻外营销接待大厅清洁卫生服务质量用品配备防疫医疗服务营销策划市场开拓驻外营销会计统计出纳财税文秘档案资料汇总人事管理外事联络内部协调打印接待员工培训信息中心茶艺中餐厅特色餐饮餐饮策划原料选购 平安保卫消防防盗门卫保安大队监控中心健身消遣项目策划项目组织棋牌VIP专区环卫水电通讯设备修理基建职工食堂节能平安生产环保绿化（二）人力资源配置1、生产作业班次三班制2、年工作日年工作日365天，每班工作8小时。3、劳动定员本项目劳动定员51人。休闲消遣旺季视须要聘请临时工10-15人。劳动定员表序号岗位班次人数序号岗位班次人数一管理人员12礼宾部22总经理11茶艺师25副总经理11餐饮服务员8办公室12餐饮传菜员4财务部12餐饮厨师5销售部13棋牌服务员210餐饮部12修理电工21消遣部11司机12二服务人员39保安22合计514、员工来源及聘请方案本项目员工实行全员聘用制。管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，中高管理层由亿东投资有限责任公司在现有员工中精英和管理公司骨干，其余通过衡阳人才沟通中心在应届高校毕业生中聘请。全体员工上岗前需经过不少于一星期平安培训。（三）.经营管理1、品牌建设一是服务品牌的命名。在服务品牌的发展过程中，服务品牌命名经验了一个由同质到差异、由一般到特性、由直白到概念、由行为到理念的过程。优秀的服务品牌同样始于命名，既要简单识别和突出行业特色，又要特性化，还要易于传播，如可以采纳“主品牌+辅品牌”的形式，或者是“主品牌+服务品牌”的形式。

二是专业服务形象体系。品牌识别系统（BIS）是形成品牌差异并塑造显明特性的基础，基本可以分为三个组成部分：理念识别（MI，包括服务宗旨、服务方针、服务哲学、传播定位等）、视觉识别（VI，包括标准色、标准字、LOGO、卡通形象、服务车辆、人员着装等基础要素、应用要素系统）、行为识别（BI，包括服务语言、服务动作规范等）。企业可以把服务品牌化理解为服务营销上的一次变革，首先要“变”的就是理念（MI）部分，以及其他基础部分（如VI、BI），然后才是组织、流程的变革。很多企业在打造服务品牌时都意识到了这一“基础工程”，对服务品牌进行了较为完备的诠释。

三是专业服务渠道体系。专业化服务渠道是一个体系，可以包括多个子渠道，如人员服务渠道（销售服务人员主动服务）、电话服务渠道（电话中心或呼叫中心）、网络服务渠道（专业服务网站）、渠道媒体服务（专业平面服务刊物、声光电媒介服务资料等）、店面服务渠道（如特许授权服务店）、会议服务渠道（组织客户俱乐部）、24小时在线服务等多方面。

四是建立快速反应机制。速度创建激情，时间也能产生竞争优势。企业快速反应不仅代表品牌诚信形象，更可把有损服务品牌的危机事务化解萌芽之中。企业在持续经营过程中难免遭受危机，特殊是新环境下的网络危机，很多企业之所以平安地度过了危机，是因为奇妙地、快速胜利地实施了危机公关，特殊是基于网络的危机公关，不仅化危为安，而且提升了品牌综合形象。

五是科学运作服务品牌传播。服务品牌塑造须要传播，但在服务品牌形成过程中，仅凭传播过程“说”得好听还不行，在实际中“做”得好才行。在传播的过程中，既要“嗓门大”，又要“声音好听”，整合资源进行传播。在服务品牌在传播方面，公关传播须要与广告传播同行，因为服务品牌须要认知、须要口碑。对于口碑的形成，双向沟通（公关传播）比单向沟通（广告传播）更有效。因此，企业一方面要把活动传播、事务传播、新闻传播、人际传播等工作做好；另一方面要增加广告在服务品牌营造过程中的作用，广告在服务品牌营造中所发挥的作用主要集中在信息告知上，如服务品牌信息发布、服务活动发布，是一种单向沟通。

六是对服务品牌的动态管理。虽然很多企业对服务品牌塑造的意识都在增加，但很多是：品牌名称模糊，或者没有明确的品牌名称，或者品牌名称趋同于其他企业，特性和识别性不强；服务品牌出名无实，尽管品牌名称美眼动人，甚至还玩起了概念，但在“光环”的背后都没有实际的内容来支持，服务品牌缺乏根基而成为空中楼阁；做服务品牌没长劲儿，喊了几声便没有了下文，服务品牌成了“做秀”的工具。在服务品牌的塑造过程中，须要持续的资金投入和长久的品牌营造的耐力，事实在在地“做”出服务品牌，通过服务设施的完善、服务人才的规范与标准、服务自助与自动化、统一的规范管理与敏捷运作等等来对服务品牌的动态管理。

一个胜利的品牌是一个好的产品、服务、人或地方，使购买者或运用者相关的或独特的最能满足他们须要的价值，而且它的胜利在于面对竞争能够接着保持这些附加价值。品牌的附加价值由增值服务、独特体验、精神享受等方面构成，这为品牌战指明白方向。企业在经验口水战、概念战、价格战、广告战等低层次商战手段后，最终要进入高层次商战阶段——品牌战，而品牌战的核心和附加价值很大程度都体现在服务上，客户服务品牌化，使之更具有特性、识别性、成为承诺和商业信誉的代名词，让服务品牌可以和企业品牌、员工品牌、技术品牌、产品品牌共同服务于产品营销，在下一轮的商业竞争中，营销将因服务品牌而更精彩。2、内部管理（1）、顾客忠实体系顾客忠实目标A、顾客回头率保持在60%；B、为客人服务满足率保持在95%；C、对竞争对手进行服务质量检测D、削减顾客的投诉率E、提高项目开发创新效率F、努力扩大市场份额，客流量力求达到600-800人/天，在同行业占据领先地位。顾客忠实感的建立A、首先要理解企业的经营理念并加以引申由使客人满足到让客人达到愉悦，直至赢得来宾信任，创建酒店的卓越品质。我们将着力于认知来宾的重要性、预知来宾的需求、敏捷处理来宾问题、刚好补救出现的问题来取得来宾的满足。〈1〉关注和认知来宾：这是使得来宾感觉自己特殊重要和特殊的途径：对客人供应特性化的服务和感谢；特殊关切客人的个别须要；显示对客人的钦佩。〈2〉预知来宾需求，在顾客开口前就供应其须要的服务：把自己放在顾客的位置；细心视察；记录顾客档案。〈3〉员工敏捷的看法：激励员工在与客人接触中，敏捷处理突发事务。从不对顾客说“不”；（不得不说时，供应其他选择）使客人放松；使客人喜不自胜。〈4〉给员工更多的权力〈5〉实现更多的内部沟通，驾驭精确的信息〈6〉建立敏捷的内部机制〈7〉在员工决策失误后表示感谢并理解其感受，然后结合实际状况提出建议，给员工信念〈8〉快速处理解决来宾问题对建立来宾忠实感至关重要包含以下内容：致歉、理解来宾感受、紧迫感、一步到位、跟进调查。（2）、管理人员工作原则（1）我们将在与全部人相处时要表现出真诚、关怀备至；（2）我们将在每次与顾客接触中尽可能的为其服务；（3）我们将保持服务的一样性；（4）我们要确保我们服务过程便利于客人及员工；（5）要求每一位管理人员尽可能与顾客接触；（6）我们要在现场管理当中刚好作出坚决确定；（7）我们将为我们的员工创建一个能使他们个人事业目标达到的环境；（8）客人满足是我们工作的动力。（3）、管理措施（1）实行A管理模式即垂直管理A.一个上级的原则：不能越级管理；不能越级汇报工作。B.责、权、利一样的原则：各区域的责任与完成责任所需的权利一样。C.无空白、无重叠的原则：同一区域不能同时有两个同级的员工负责。（2）人性化的管理方法。A、主要指在教化员工方面采纳感情沟通，让员工自己面对错误并相识错误然后依据有关条例进行处理，避开管理人员在对员工进行惩罚后员工的不满心情。B、坚持原则，照章办事，徇私情，加强问题处理的透亮度。（3）管理方向A、人：【1】服务一样优异【2】卫生符合酒店标准【3】劳动纪律符合员工手册规定【4】环境力求完备卫生符合酒店标准、通风良好、温度相宜、灯光符合区域要求、气温清爽、装饰幽雅美观）【5】营销意识及业绩良好B、财物：【1】仔细交接保管【2】运用严格依据规范程序进行并会日常保养维护【3】努力降低损耗，节约成本【4】物品摆放美观整齐。C、信息：【1】驾驭顾客反映的状况，并记录；【2】了解企业内部信息，并向上反馈；【3】了解同行业的状况后刚好汇报；【4】熟知酒店下达的指令、销售支配。D、时间：【1】要有严格时间观念，遵守劳动纪律；【2】充分利用时间，为自己作好工作的时间支配，学会时间支配；【3】讲究时间效率，提高工作进度。（4）、日常管理A、工作系统:【1】确立每日工作目标并向下传达量化,确定个人责任制.【2】按任务抓好工作的组织、支配、落实完成各环节.【3】确保每日工作任务按时按量按质完成.【4】对当日工作进行记录并自我评定，作为以后工作参考.B、监督系统【1】实行现场管理工作制度,管理人员随时改进、提高工作质量并接受顾客投诉;【2】实行员工自检、互检、上下级相互监督、质量检查、定期不定期检查等多级检查制度;【3】设立员工看法箱,解决工作中隐藏的问题;【4】制定岗位损耗指标,科学的运用水、电、消耗品等设备,限制员工恶意奢侈行为.C、激励系统【1】每季度评比优秀员工5名,凡被评定的优秀员工嘉奖300元并附加其他嘉奖;【2】流淌红旗班组,实行月评定凡是服务、卫生、顾客表扬综合方面特殊突出者,该班组被授予流淌红旗并每人嘉奖50元;【3】员工罚款基金,员工全部罚款将作为员工业余文化生活的补贴;【4】建立员工图书室运动馆,用来陶冶员工情操提高员工身体文化素养;【5】每年员工旅游2次,分别在5.1和10.1前后;【6】建立员工日,酒店领导和员工举办茶话会,倾听最真实的声音,展望企业前景,增加员工和企业的凝合力.D、培训系统【1】日培训:每天进行服务技术训练;【2】月培训:管理人员总结阅历,对员工工作分析并提出改进看法教授员工;【3】管理人员自身素养培训:借助以往阅历揣摩工作方法,改正工作缺点,上级教授管理艺术提高管理水平.E、卫生系统【1】落实岗位卫生划分、卫生严格依据酒店标准进行打扫。【2】客人用品坚持一客一消毒；【3】加强层级检查巡察制度；【4】配好清爽剂及香水并适当喷洒，保证环境气问良好。（5）、服务战略A、会所实行定制化服务:定制化是特性化、敏捷化、极致化的表现;服务总体体现出:热忱、温馨、周到、细致.B、员工应具备的业务素养:1、语言表达实力：服务员要求言语清晰,表达意思完整、精确、流利；2、应变实力：思维灵敏,揣摩客人意图,立刻给客人回答或供应服务项目；3、表演实力：依据推销环境和解决顾客纠纷须要,会同其他服务员或管理人员扮演角色,处理问题；4、幽默会话实力：服务人员要驾驭幽默会话,以备服务的须要；5、交际实力：你的服务过程其实就是服务员同客人沟通的过程,只有具备良好的交际实力,在服务中不卑不亢,保持良好的心理素养才能赢得主动；6、视察记忆实力：服务员要擅长视察来宾的动态和喜好,并做好记忆,以便为来宾做好更加精确到位的服务；7、业务实力：要求服务员对基本的酒店的业务学问和专业技能娴熟驾驭，并运用自如；8、容忍实力：在服务当中难免会遇到客人误会和刁难,服务人员肯定要具有宽敞的胸怀和忍让的实力,时时、事事、到处为来宾着想,达到来宾满足；9、体力：服务工作是一项持续性很强和繁琐的工作,特殊是体力消耗很大,所以要求服务员要具备良好的身体素养,才能胜任本职工作；10、魅力：服务行为同时也是你赢得来宾信任和信任的过程,服务人员良好的素养会转化为个人魅力,成为来宾的向导和挚友；C、做到优质服务的法则:1、顾客第一,因为我们的产品服务对象是高消费者,因此只要你服务好,他们才会付钱。这样，把顾客看作能为我们不断带来更多利润和工资的就特别重要了。2、微笑。微笑是一种各国来宾都理解和喜爱的世界性欢迎语言。3、真诚，诚恳友好。这要求服务员肯定尽力为顾客服务，肯定要用友好主动的看法和语言与客人沟通。4、供应快速灵敏的服务。服务员要依据顾客的服务要求和投诉的问题，刚好实行服务行动，以表示你在时刻关切客人。5、至少要常常运用两句有魔力的话语。当客人向你走来时，你要说我能帮你吗？当客人向你道谢时，你要说不用谢！6、佩戴好你的工牌。主要为了便于来宾和你联系。7、要有和其他人相互工作的团队精神。8、每一位服务员都要为自己修饰的容貌而傲慢。这样，就要求每一位员工都要留意清洁卫生，制服必需平整干净。9、在顾客问候你之前，先用尊称向顾客问候。这是因为，世界上最亲切悦耳的声音就是听到自己的名字，我们以顾客的姓，再加上尊称问候客人，就会给客人一种宾至如归的感觉。10、服务人员要熟识自己的工作，熟识自己公司和相关信息。D、对员工的服务要求1、舒适，来宾来消费首先是要求有一个舒适的环境，所以服务人员肯定要创建一个温馨、干净的待客环境，达到顾客满足。2、清洁，舒适的环境来自于卫生的干净程度和物品的摆设，要求服务员依据酒店要求对所辖区域进行清理和维护，创建一流的环境卫生。3、礼貌，顾客到店消费有求敬重感，服务人员良好的礼貌行为和礼节，会让来宾感到特殊的礼遇而对酒店留下美妙印象。4、细心，顾客的每一方面，都力求完备，要求大家对待每一项工作务必仔细视察，谨慎对待，让客人满足。5、沟通，人是情感动物，须要别人的理解和帮助，作为服务人员，更应当驾驭与顾客沟通的技巧，时刻关注来宾，提高快速服务，令客人满足。6、平安，客人选择酒店消费首先是考虑平安，所以平安环节特殊重要。要求服务人员要保守客人隐私，爱护好客人财产和生命平安，是赢得来宾的保障。（6）、平安战略1、落实平安岗位责任制，制定本岗位的财产、防火防盗预案。2、实行领导检查，保安部督查，两级岗位检查制度。3、加强岗位巡察，保证来宾财产平安，杜绝火患。4、学会运用消防设施。5、对本岗位的设备常备检查，确保无运用隐患。（一）项目建设期本项目建设期3个月（二）项目实施支配项目实施进度表时间（月）项目可行性探讨报告编制及审批初步设计及审批施工图设计土建施工及装修设备考察订货人员聘请人员培训设备安装调试竣工营运五.投资估算及资金筹措（一）投资估算依据建筑工程费用：参考类似工程的造价。工艺设备费用：定型设备价格依据生产厂家供应的产品样本和设备出厂价及市场询价。其他费用：按有关计费标准估算。流淌资金：按分项具体估算法估算。铺底流淌资金按全额流淌资金的30%计算。详见《流淌资金估算表》。（二）项目建设投资估算土建投资及构成,设备投资及构成,其他投资及构成：详见下面的《投资估算表》。总投资估算表序号名称金额（万元）一装修工程装修及设备550二室外工程1给、排水管网302供电线网及照明353消防系统40小计105三其它1勘察设计费52工程监理费13建设单位管理费14员工培训费25基本预备费10小计19（三）资金来源与筹措本项目总投资800万元,按如下方法筹集：建设单位自筹资金800万元,其中：自有资金300万元，融资500万元（四）资金运用支配本项目建设期3个月，投资分批投入，第一个月约占10%，其次个月约占70%，第三个月约占20%。

六.财务评价（一）财务评价依