某区域商业市场方法及案例

附件1：区域商业市场研究4/29/2023调研内容Part1:区域环境研究Part2:区域消费能力研究Part3:区域商业市场研究返回主报告区域市场研究——区域界定研究区域界定调研范围考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。区域市场研究——区域环境研究区域外部交通分析机动车单行线东四北大街东四南大街东四西大街朝阳门内大街北二环东二环朝阳门桥王府井大街东长安街建国门内大街本案D项目周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源；区域外部交通分析——公交线路示意图106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路区域外部交通分析共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。区域停车场情况区域内停车场数量仍显紧张。区域历史文化背景区域拥有浓郁的历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。名称位置距本项目距离历史渊源文化沉淀清真寺东四北大街路口西南角步行２分钟唯一一座朝代服饰风格与伊斯兰宗教相结合的文化特例近期刚完成内部装饰，较好的保持了文物的现状，是北京为数不多的清真寺之一刘雍相府东城区礼士胡同３００米建于乾隆年间曾做为印尼驻华使馆，后归属文化部电影局。区域市场研究——区域消费能力研究区域消费人群分析1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。区域消费支出构成东城区2000户城市居民家庭消费支出构成（2004年）单位：%

(%)

低收较低中间较高高

收2004年比2003年

增、减

项

目全

市入

户收入户收入户收入户入

户

平

均20%20%20%20%20%消费性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.01.食

品（即恩格尔系数）32.238.836.136.230.925.50.52.衣

着8.76.88.59.69.38.70.53.家庭设备用品及服务6.85.85.75.46.78.60.54.医疗保健9.79.010.89.811.48.00.85.交通和通讯12.811.211.110.811.716.5-2.46.教育文化服务17.317.117.217.317.717.2-0.47.居住8.78.77.47.38.210.80.18.杂项商品与娱乐服务3.82.63.23.64.14.70.4资料来源：2005统计年鉴区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。区域党政机关分布国务院发展研究中心中华医学会国家经济贸易委员会治金机关服务局中国民用航空总局国家冶金工业机关服务局东城区城管监察执法站北京市东城区国家税务局国家广播电影电视总局电影事业管理局中国城市发展研究会东城区商会外交部机关及驻外机构服务中心中华人民共和国新闻出版总署.中国妇女旅行总社中国公民出境部北京市商业联合会北京市东城区国家税务局进出口税收管理所市民委区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。区域教育配套分布北京中华会计函授学校东城分校礼士胡同小学北京市第166中学史家胡同小学灯市口小学北京市外国语学校正纲艺术实验学校北京景山学校北京市东城区体育运动学校分校北京市二十五中学东城区党校北京市第二幼儿园北京市第二中学分校北京印刷职工中等专业学校北京市东城区蓝海文化艺术学校中央教育研究中心实验学校北京市第一聋人学校燕京文化专科学校区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。中管网房地产频道区域消费能力总结区域消费能力总结类别物业类型代表物业及数量消费特征/需求常住人口高档住宅禾风相府400户；银街俊景188户；森豪公寓；消费力强：中高层知识分子为子女上学购买；外埠商人、机关高级人员、事业上升阶段中年。平房（2大片区）东四片区、灯市口片区消费力弱，下岗职工、外来人口。流动人口写字楼（20个）已入住可类比项目消费力强，商务宴请类、品牌专卖类为主。党政机关（32个）新闻出版署、商务局、航空总局等消费力强，宴请类、娱乐类、会议类为主以及品牌专卖类。学校（34所）职教/培训机构13个；中小学14个；大专院校6个；幼儿园1个。消费力强，教育培训类为主。合计：常住人口约25万；流动人口18万。返回区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。区域市场研究——区域商业市场研究隆福大厦菜市场项目周边商业业态分布朝阳门小街东二环东四大街美术馆后街朝阳门内大街五四大街美术馆生活类时尚类文教类本项目项目周边现有商业业态混乱。区域商业业态构成业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态区域商业经营档次分析区域商业经营档次以中档为主。商店名称档次价位力千精品屋低档100元以下挚友低档100元以下蝴蝶装苑低档100元以下发新设中高档120-3000同仁堂中档10-1000张一元茶庄中档30-2400鸿升金榜中档36-1000爱家纺花布店低档100元以下天盛服饰低档15-75阿曼特家纺中档50-2000友联外贸低档50元左右区域商殿业经营卡状况、度消费人坛群分析区域整体亡商业经营半状况一般铲，目标客绢户群消费令力偏低。商店名称经营状况目标客群力千精品屋不好中年，消费低人群挚友一般中年，消费低人群蝴蝶装苑不好中年，消费低人群发新设一般各年龄层，消费力较高同仁堂较好不分年龄、消费层张一元茶庄一般不分年龄、消费层鸿升金榜一般中青年，有一定消费力爱家纺花布店不太好中老年，消费低人群天盛服饰不太好各年龄层，消费力低阿曼特家纺一般中青年，有一定消费力东四北大壶街租金分续析道路东侧龟，由北向镇南序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积日租金（元/天/平米）1护国寺小吃餐饮4010011.02米莲诺鞋类358012.03名品折扣服装358012.04瑞丽烫美容美发401507.35派克兰席服装10505.56傣家风味餐饮10357.87假日发廊美容美发18608.28蝴蝶装苑服装205011.09鸿升金榜美容美发341406.710爱家纺花布店服装402005.511大井陶艺工艺品153511.712鑫时尚秀鞋业20906.113奇缘玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黄记煌餐厅餐饮241504.4东四北念大街租黄金分析序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积(平方米)日租金（元/天/平米）序号商家名称业态单铺租金（万元/年）使用面积(平方米)日租金（元/天/平米）1外贸专营服装18608.215军野行服装16508.82中国烟草烟草10406.816朱丽叶饰品102013.73东四洗染店家居10406.817蓝礼小屋服装10309.14工商银行银行503004.618当代名剪美容美发452504.95北京银行银行503004.619音像图书音像351009.66妙天斋饰品18608.220真心草真丝专卖328011.07中国农业银行银行503004.621牛仔广告服装101518.38光大银行银行503004.622浮世会服装183016.49桂堂足疗医疗保健503004.623网聚网吧网吧321505.810东单银地宾馆住宿503004.624奥康皮鞋鞋类308010.311时尚码头美容美发20609.125鑫裕民商场分店15508.212食草堂皮革401209.126美国加州牛肉面餐饮452006.213m居·sisskbaby饰品10604.627新月网吧网吧351009.614谭木匠饰品10309.128东鲜烤肉餐饮351009.6道路西怠侧，由纽奉北向南东四北大脾街街铺租惧金在10喉~50万与/年不等曲，街铺面压积在10浪~300压平方米之鹿间，平均仪日租金为叉8.3元每/天/平婶方米。区域商巡寿业市场狸小结返回区域商业禾缺乏统一马规划，商禁业业态混甘杂；以餐饮和妇服装服饰国两大类为软主；区域商业查经营档次霉以中、低冠档为主；区域商磁业经营您状况一莲般，客拜户群消险费力偏饶低；单铺面积事在10~鹊300平方米荡之间；各商业街孤商铺租金月差异较大区域内各吨商业片区乒驱动因素许分析1.时尚锁商业街驱狮动引擎—奴—电影院电影院时尚青施年时尚的铺服装服谋饰2.日常消费强商业驱动竞引擎——朝内菜知市场朝内菜没市场日常居狮民日常消握费业态3.中高端商缘瑞业驱动引它擎——品牌店、策高档的美投容美发美容美塘发及品充牌店孟银街中高档忠的消费沫群体返回明清年急间二十世筛纪五、申六十年刺代八十年代冒末九十年那代初九三年至恩本世纪初现状隆福寺贝商业步强行街发落展回顾明代三狱禅并驻君的寺院率、京师任著名大绘庙会：新东庙；省“隆福鱼寺，每件逢月九坝、十有不庙市，巷古玩字帅画，风映味小吃但，花鸟痕鱼虫，枣为诸市产之冠”柜。寺庙经刘济起源东四市人套民广场建脖立，庙址涌改成大型项百货商场谋，有回民衣汉民两个疾小吃摊群损起，逐渐摘盛兴，演搜变成隆福译寺小吃店快，并且成拔为北京小刺吃业的精桶华。民俗文赴化商业陵街寺庙建谎筑荡然朴无存，破盖起高制八层的厅隆福寺党大厦：堂当时第温一家拥摧有中央歇空调和黎自动扶熔梯的商凯场，主挑要以批路发为主彩，五金豪受到青蜜睐。京城最火卸爆商圈之使一曾经多娃次进行欧转型，烈服装、脸数码等腹，但均抄告失败特，经营桌每况愈猪下，隆桌福商圈踪蝶日益衰繁落。多次转型日益衰落以娃哈骄哈、长悼虹影院燥为代表进的高档淹食府、暗娱乐场堵所与传字统民俗房诚文化并危存。娱乐、抗零售混雪杂目标客群