标杆房地产企业产品定位报告图文并茂典型

xx金域松湖定位报告20100316土地分析二三市场竞争选择与竞争分析四产品定位及建议客户分析一静态土地分析动态土地分析客户来源客户访谈目标客户及特征市场背景分析板块分析竞争分析土地分析松山湖位于东莞的几何中心，定位为高新产业园区发展潜力巨大，项目位于松山湖北部处于寮步、松山湖和大朗的交界处，未来本项目区位伴随着松山和和大朗的扩张，发展潜力巨大。主城区大岭山深圳广州常平寮步大朗东坑松山湖虎门厚街莞深高速：主要加强东莞与深圳、广州的联系莞樟路：主要加强城区到樟木头等东部镇区的联系常虎高速：主要加强东西部镇区的联系，途经松山湖南部松山湖大道：加强城区与松山湖的联系R1线（规划）：主要加强东莞与周边城市的联系，同时加强松山湖与其他镇区的联系，突出城市核心的位置R3线（规划）：主要加强东莞与周边城市的联系，同时加强松山湖与其他镇区的联系，突出城市核心的位置土地分析区域交通网络发达，现已有莞樟路、常虎高速、松山湖大道过境，未来也将有轻轨R1及R3线在本区域交汇，区域交通中心枢纽的位置将得以进一步发挥和巩固土地分析项目位于松山湖北部工业区，目前配套尚不完善，东临大朗，区域形象一般，客户认识比较陌生。往寮步莞樟路富民大道石大路莞深高速工业东路新城大道松山湖大道工业西路工业北路往城区往东坑本案往大朗本案大朗体育馆寮步中学毛织市场创意生活城长盛广场大朗汽车站金域蓝湾艺鸣幼儿园土地分析项目四至：北靠莞樟路，南临松山湖科苑公寓，东接富民大道，西靠工业园区小型企业圈立交桥AB玻璃厂富民大道莞樟路东北：临近莞樟路和富民大道的交界和东坑立交，道路车流量较大，受噪音影响较为严重西北：临国源玻璃厂；南面：紧靠在建中的科苑公寓（廉租房）；东面：临富民大道，车流相对大，受噪音影响；南面：科苑公寓西北：国源玻璃厂东北：莞章路东面：富民大道项目区域优势明显，处于三大镇区交界处，区域未来发展潜力巨大，可通过打造配套提升项目附加值，初步将项目归类为：G2产品

优势（S）区位发展：松山湖北部、处于大朗、松山湖、大岭山等镇区交汇处，未来发展潜力巨大；交通：项目处于莞章路和富民大道交汇处，往周边镇区非常方便。WeaknessesStrengthsOpportunitiesThreats劣势（W）环境：地块周边临路，噪音较大且较乱。配套不足：目前项目周边缺乏生活配套机会（O）松山湖片区规划：松山湖片区规划将带动整个区域发展，项目既处于松山湖北部高新园区，又是大朗、大岭山和东坑等几个镇区的几何中心，未来发展契机巨大；威胁（T）客户认同度底：项目处于比较陌生的区域，周边镇区客户对区域的认知度较低土地小结土地分析G2三市场竞争选择与竞争分析四产品定位及建议土地分析二静态土地分析动态土地分析客户来源客户访谈目标客户及特征市场背景分析板块分析竞争分析客户分析一金域松湖大朗东坑大岭山松山湖寮步常平东城黄江其他（5%）大岭山、寮步、东坑等周边镇区改善类客户（15%）松山湖、大朗本地改善类客户（40%）及新莞首置类客户（30%）东莞其他地区投资类客户（10%）

大朗、东坑和松山湖客户由于其地理位置及客户需求，将会成为项目的主要客户群1.客户分布图客户分析核心客户来源重要客户来源偶得客户来源从成交客户来源分析看，客户辐射区域较广，主要来自城区的东城，和周边镇区客户A、南部高端客户——客户辐射范围较广，主要来自城区和周边镇区，追求资源型产品，与本项目契合度不高；松山湖客户——辐射区域最广的客户群体B、工业园区客户——主要来自园区的高科技企业，以科研、生产为主，近年来随着大量企业进驻，园区人口处于快速增长期；松山湖科技产业园的常住人口数量正逐步增大，2008年为5万人左右，预计到09年年底将增加到10万人左右。到整个园区建设发展到成熟阶段，总人口数将达到35万人，2.客户访谈客户分析许先生客户背景：松山湖事业单位公务员客户家庭状况：夫妇客户生活习惯：热衷运动休闲和时尚消费，计划年内生小孩主要观点：社区周围的景观非常重要，xx的品牌和管理都不错，希望能把生活配套搞好，价格不能太高，现在能看湖的房子都太贵了关于地块位置好，交通便利，购物不方便关于户型150-180平四房，2个套房，小孩房，父母有时候会过来住关于总价90万左右区位与配套松山湖的环境和规划都很好，离上班的地方也很近积极购买因素xx品牌、教育资源影响购买因素噪音、景观资源松山湖公务员：需求150-180平左右四房，对价格承受能力较强，关注教育资源和生活配套松山湖客户语录蒋先生客户背景：生意人客户家庭状况：夫妇+3岁儿子客户生活习惯：事业上的客户和朋友是重要的社交圈子，重视家庭氛围和小孩教育主要观点：来东莞时间很长，现在生意经营得还可以，小孩马上要读书，考虑换一套大点的房子，希望能有松山湖小学的学位关于地块位置很好，但是周围都是工厂，环境也不好关于户型180平以上的四房，3个套间，小孩房，入户花园和双阳台关于总价90-100万左右区位与配套位置离做生意不远，反正有车，交通不是问题，要有学位积极购买因素xx品牌、教育资源、社区物业管理、规划利好影响购买因素外围环境、噪音松山湖生意人：需求180平以上四房，价格承受能力强，关注教育资源、社区管理和外围环境松山湖客户语录张先生客户背景：园区企业中高管客户家庭状况：夫妇+6岁女儿客户生活习惯：原计划在深圳买房，现爱人准备到东莞来上班，小孩已经上学主要观点：现在松山湖的房子价格也很贵了，我买的话，肯定是自己住然后再考虑投资，爱人准备过来东莞，到时候小孩也要过来，松山湖小学的学位一定要有关于地块位置离公司很近，交通也方便，没什么景观关于户型130-150平左右三房，两套间、小孩房、入户花园关于总价60-70万区位与配套松山湖的规划很好，位置也不错积极购买因素xx品牌、地理位置和教育资源影响购买因素生活配套、价格因素园区企业中高管：需求130平左右三房，价格承受能力较强，关注价格、xx品牌和教育资源，自住兼投资松山湖客户语录李先生客户背景：园区华为员工客户家庭状况：夫妇客户生活习惯：老婆在深圳上班，每周周末要回深圳，买房考虑投资兼自住主要观点：松山湖规划很好，深圳同事很多都买了xx的房子，考虑房子可以保值，没办法长住，你们的位置很好，要把超市和餐饮做好，应该会有很多周围的人来买关于地块位置很好，交通很方便，买车以后会更方便关于户型130-150平左右三房，两套间、小孩房、入户花园关于总价60-70万区位与配套松山湖的规划很好，位置也不错积极购买因素xx品牌、地理位置和教育资源影响购买因素生活配套、价格因素华为员工：需求100平左右三房，价格承受能力较强，关注价格、xx品牌和教育资源，自住兼投资松山湖客户语录以本地客户和新莞人为主，潜在中高端客户人群较多，有较强购买力，区域内中高端消费需求旺盛。大朗产业：中国羊毛衫名镇毛织工贸区：有3000多家毛织企业，以巷头为中心的6平方公里的毛织工贸片区，总长6.5公里的毛织专业街。大朗客户：大朗目前高端项目较少，只有碧水天源别墅项目，客户对高端物业的需求较高，区域内新莞人较多，大多都是从事纺织生意的商人，购买力较强。大朗客户——购买基数最大的客户群体2.客户访谈客户分析钟丽儿客户背景：保险从业人员客户家庭状况：夫妇+3岁女儿客户生活习惯：大朗本地人，习惯本区域生活，很少外出主要观点：生活便利很重要，一定要有肉菜市场和社区超市，社区内运动设施最好能够有游泳池和羽毛球馆。关于地块交通比较方便，但是那个地方周围不方便，比金域蓝湾差一些。关于户型130平3房2厅2卫。两个套房，小孩房，父母有可能一起住，有较大面积的自建房。关于总价60万左右区位与配套自己是本地人学位不是问题，周边的生活配套要做好，社区运动生活配套和会所要做好。积极购买因素松山湖板块、xx品牌、产品空间影响购买因素周边生活配套不完善、莞樟路噪音很大。大朗本地人：需求130平左右三房，对价格承受能力较强，关注产品设计、社区物业管理和生活配套大朗客户语录伍先生客户背景：酒店老板客户家庭状况：父母＋夫妇＋两个姐姐＋4岁女儿客户生活习惯：大朗本地人，朋友圈子很广，喜欢年轻时尚的运动方式，经常自驾游主要观点：自己家人都有车，交通没有关系，重点是配套一定要搞好，应该会去看看，不能太贵，毕竟自己不会用来投资，主要是给朋友住关于地块交通便利、很了解地块情况，周围的科技园规划利好关于户型110-130平左右，用来自己住或者给朋友住，最好能有两个套间关于总价70-80万左右区位与配套松山湖规划非常好，环境也很漂亮，教育配套很重要积极购买因素xx品牌、物业管理、周边科技园规划利好影响购买因素莞樟路噪音、生活配套大朗私营业主：需求110-130平左右的三房，价格承受能力强，看重物业管理和xx品牌，对会所和运动设施要求高大朗客户语录叶女士客户背景：大朗某社区副书记客户家庭状况：父母＋夫妇客户生活习惯：大朗本地公务员，朋友圈子很广，喜欢购物逛街和时尚消费主要观点：松山湖的环境吸引力还是蛮大的，社区环境很重要，大朗人比较喜欢大的水景，绿色植物和草地要多一些，松山湖学位吸引力也很大关于地块华为进驻将很大程度上促进周围区域的消费和发展关于户型180平以上，父母房，计划年内生小孩，希望能够住大点关于总价120万左右区位与配套教育配套和生活配套应该是重点积极购买因素xx品牌、物业管理、社区环境影响购买因素外围环境、噪音大朗镇公务员：需求180平以上的五房，价格承受能力强，需求面积较大，看重舒适度和社区管理

大朗客户语录李女士客户背景：制造企业高管（来莞12年）客户家庭状况：夫妇＋女儿（5岁）客户生活习惯：自己来大朗已经12年了，非常习惯大朗的生活圈子，不会考虑离开主要观点：离上班的地方不远，交通也很方便，如果能够有松山湖学位的话，吸引力很大，毕竟是外来人员，学位没有保障关于地块知道那个地方，不过感觉那里还什么都没有，生活不方便关于户型根据自己的经济实力，可以考虑120平左右的，小孩房和主卧关于总价60万左右区位与配套教育配套很重要，希望xx能够解决学位积极购买因素xx品牌、教育资源和物业管理、社区安保影响购买因素噪音、生活配套、价格高大朗镇新莞人：需求130平左右的三房，价格承受能力较强，对产品的实用性要求较高，看重教育资源和生活配套

大朗客户语录罗先生客户背景：毛纺织生意人客户家庭状况：夫妇＋儿子（12岁）＋儿子（5岁）客户生活习惯：习惯在自己做生意的区域生活和消费，经常外出联系客户洽商生意主要观点：地方离得不远，交通很方便，能有松山湖的学位最好了关于地块位置比较好，地也很大，交通都不错关于户型130-150平左右吧，小孩子大了，2个套房最好，以后可以接父母一起住关于总价80-90万左右区位与配套松山湖中学是市重点，小孩教育环境要好、生活配套都要有积极购买因素xx品牌、教育资源、交通便利、离做生意的地方很近影响购买因素噪音、生活配套要做好大朗镇新莞生意人：需求130-150平左右三房，价格承受能力强，关注社区的教育资源、生活配套和物业管理

大朗客户语录房地产发驳展较成熟勒，潜在购读房群体大尝，主要置打业区域为刚寮步及东伞城东，潜管在消费能再力较强；寮步客义户——购房群予体大/承受能午力较强/高端客户倾外溢东城寮步主添要产业仰：IT、电子韵：从业会人员占18%，产值豪占70%汽车销辰售业：汪建面86万平方米礼，注册车愧行90多家，叉品牌60多个，穷销售额40多亿寮步主面要工业器区：华南工朴业园（IT、电子）百业工业蛮园（IT、电子源）新城工葬业园（IT、电子洁）大进工剥业园（开毛纺织架）2.客户访阵谈客户分析谭先生客户背景：私营企业主客户家庭状况：夫妇+21岁女儿（韩国留学）＋3岁女儿客户生活习惯：寮步新莞人，来莞10年，自己有较大的企业。“寮步成就了我，我也不愿意离开了寮步”主要观点：交通和配套对于我们这个层次的客户来说不重要，重要的是生态环境和人文氛围，我比较关注楼盘的周边环境关于地块松山湖我去过很多次，也看过松山湖的房子，环境是不错的关于户型180-200平左右的四房吧，2-3个套间，小孩房关于总价价格不是很敏感，100-200万左右都不是问题区位与配套没有天然原生态景观资源、生活配套不是重点积极购买因素xx品牌、人文环境和社区服务影响购买因素没有同层次的朋友圈层、对于人文环境很关注寮步私细营业主确：事业晌成熟高酸端群体普，经济称实力强翠，关注写社区的忘人文环监境和业挣主圈层卡，要求淘较好的朱物业管猜理服务寮步客训户语录林先生客户背景：企业中高管客户家庭状况：夫妇＋子女（1岁）客户生活习惯：寮步新莞人，来莞6年多，自己有成熟的生活圈主要观点：寮步现在发展也很快，不会考虑离开寮步这个圈子，自己的事业发展势头很好，做房地产投资的可能不大关于地块交通比较方便，但是那个地方周围生活不方便关于户型130-150平3房2厅2卫。两个套房，可能会给朋友住，自己住的时间不多关于总价70-80万左右区位与配套高新科技园区，发展潜力还是很不错的，规划也很好积极购买因素松山湖的规划前景、教育资源影响购买因素周边没有生活配套需要一定时间的发展寮步企业披中高管：然需求130纪-15珍0平左右滥的三房撤，价格唯承受能够力较强醒，关注痛教育资租源、规脱划前景炕和生活握配套寮步客它户语录以中端居膝家盘为主娱，客群以情本地客户缎为主，新鸭莞人为辅冒，松山湖舱和市区部逝分高端物月业中，有胁部分外溢酷的大岭山招客户。大岭山客烂户—本地居民蛋为主/承受能力津较强/部分再候改客户淡外溢大岭山01-巴07年以超21%的速度绑增长，08年增速为15.石5%，城市剧实力日设益增强蜜，可以悟支撑房慰地产的找快速发轧展。大岭山仅在东莞纲各镇排丽名中处纪于中间姨水平，古家具/物流/批发为其宏支柱产业诵近年在融满入大市区软建设中，痕各项经济巾指标呈良亲好的发展材劲头，增陈幅较大。2.客户访谈客户分析黄先生客户背景：大岭山电子企业职员客户家庭状况：单身24岁客户生活习惯：大岭山本地人，习惯于大岭山镇区消费，偶尔外出旅游主要观点：社区配套要好，如果有松山湖学位，应该有很多朋友会买看房关于地块交通比较方便，上班15分钟就能到，但是最好能够有吃饭的地方关于户型60-70平左右的就够了，可以用来投资或者自己住都不错关于总价35-40万左右区位与配套吃饭和买东西一定要方便，现在什么都没有，没人来买的积极购买因素首次置业、科技园区的租房需求、交通影响购买因素周边没有生活配套，不方便。大岭山区掏域企业职泻员：需求60-7得0平左右静两房，香价格承稼受能力融不强，卖关注价模格、交诱通和生甚活配套大岭山便客户语年录林先生客户背景：政府事业机关职员客户家庭状况：夫妇＋4岁儿子客户生活习惯：喜欢跟同事和朋友一起打牌、聊天，偶尔外出旅游和购物主要观点：松山湖小学的学位还是很有吸引力的，不过听说现在都要抽签的，配套要好，交通没有关系，反正有车，老婆自己也可以开车关于地块交通比较方便，那边企业多。关于户型150-180平的四房左右，父母房和小孩房都要有，最好能够有2个套房关于总价80-90万左右区位与配套松山湖的生活配套和教育配套都很重要积极购买因素xx品牌、学位资源影响购买因素生活配套、看不到松山湖、莞樟路噪音很吵大岭山公墓务员：需错求150辆-18纹0平左右的识四房，价津格承受能宝力较强，酸关注教育橡资源、生宾活配套和剩外围环境大岭山客梦户语录黄先生客户背景：大岭山养殖农场主客户家庭状况：父母＋夫妇＋3个子女客户生活习惯：本地人，已经在本区域生活了40多年，很难离开这里，生活和消费习惯很难改变主要观点：那里看不到松山湖，买菜都不方便，如果不是说xx的房子，我看都不看，物业管理和保安一定要好，有学位最好关于地块反正都有车，交通没有关系关于户型180左右的四房，主要是小孩要读书，父母肯定不愿意一起住关于总价80-90万左右区位与配套松山湖学位、商业配套积极购买因素xx品牌、物业管理、社区安全、教育资源影响购买因素缺乏景观资源、生活配套大岭山哄私营企拉业主：机需求180平左右键的四房意，价格康承受能立力较强具，关注春物业管旷理、教偶育资源拨、外围侵环境和虫生活配戏套大岭山构客户语阔录东坑客户——经济实力己普遍偏弱冰，置业客柴户主要以牙本地客稀为主经济：2008年国内仙生产总粮值38亿（全徒市32个镇区织排名29位），同木比增长15%；东坑镇蹄相比周辱边其他忌镇区，剂经济落撞后，潜梳在的客陵户群体省较少，房地产消强费能力较嫁弱。客户：镇中心论洋房产篇品客户边以工厂高据管与企舰业主为主，东坑本地捎人为辅，销杏售速度缓利慢。区域肺内楼盘项谦目较少，废产品实用扶性差，设婚计不合理非，客户认铁可度低，馋部分高端树客户外溢泄到大朗、站松山湖和追常平。高端消班费客群玻基数小榜，房地弊产发展陆滞后，隔首置中岛端客群续被周边悠镇区市熊场分流2.客户访谈客户分桐析卢先生客户背景：职高教师客户家庭状况：夫妇＋儿子（初中寄宿）客户生活习惯：自己是东坑镇本地人，基本都在学校和家里，经常一家去松山湖踏青主要观点：生活配套要搞好，运动设施一定要多，肉菜市场最好能够有，毕竟很少会去超市买菜，反正计划买车，交通不是问题关于地块那个地方还是很不错的，最近大朗会做一些农民公寓在附近，很快会发展起来，东坑人也喜欢好点的社区，应该会有很多人去看关于户型110-130平左右的就好了，孩子周末回来住，2个套间关于总价60-70万左右区位与配套松山湖北部基本都是科技园区，没有什么商业配套积极购买因素xx品牌、社区物业和安保管理影响购买因素莞樟路噪音和堵车、缺少生活配套东坑镇斗教师：垒需求110管-13江0平左右满的三房久，价格脖承受能麦力较强催，关注汽社区人垮文环境魔、物业底管理和肢生活配裳套东坑客户葱语录刘先生客户背景：东坑私营企业主客户家庭状况：父母＋夫妇＋小孩（18岁）＋小孩（16岁）客户生活习惯：外省人，消费观念很时尚，事业已经非常稳定，朋友圈子比较广主要观点：东坑没有好房子，一般都是到东城和常平买，你们的地方不错，离东坑也很近，东坑人应该会比较喜欢关于地块看不到湖，位置还不错，交通都很方便关于户型180平四房两厅两卫，3个套间，父母房，小孩房关于总价120万以上区位与配套交通不错，工厂很多，生活配套基本没有积极购买因素xx品牌、小区物业服务、松山湖教育资源影响购买因素噪音、生活配套东坑私淘营企业变主：东床坑高端劲群体，阿需求150-局180平左右宇的四房尘，价格数承受能婆力强，遍关注物举业服务剑、教育责资源和劣生活配受套东坑客福户语录置业群体尤最大——大朗客本户分布应比较均匀，本地人屋、生意人直、类公务捕员群体及柔企业中高养管三分天葛下，客户瓣比较关注渔社区物业管理、生活配种套和教葱育资源，本项课目的交垃通优势黄和教育馒资源将浊吸引大滋量的周授边毛纺蚂织生意巾人和制驾造业中恢高管，恶需要打野造完善余的生活撒配套（诞超市、疫餐饮和照休闲娱宽乐购物蛋）大朗1.周边糖镇区客户弹特征总结客户总疼结高端客户鬼外溢——大岭山区侮域经济以白第三产业禁为主，企业数量坦不多，镇区内严房地产市鸡场供需基博本平衡，践部分高端钩再改客户顺是本项目套的主要牵观引对象，弃松山湖区急域的教育寄资源和x昼x品牌将侨是最重要引的关注点望，区域内纽奉客户本地闪人将占较核大比重大邻山潜在客户理群较大——寮步镇电子IT产业和胃汽车产羡业发达，区域经逝济发展势渐头迅猛，潜在客升户数量较大，且以松山湖大呢道10分钟直通秩本区域，概交通优势麦、松山湖旬教育资源盐和xx品瘦牌将吸引蒸较多的改果善型客户以，需要克架服寮步客饼户对于远蠢离原有生驳活区域的适抗性，新醋莞人是主医力客户群概体寮步客户购买街力较差——东坑镇经浙济发展相魄对比较落参后，区域钉内经济发扒展参差不睁齐，房地敬产市场处妹于初步阶济段，导致贴部分高端涝客户外溢谱至城区及手其他周边斯镇区，本农项目地理叮位置优越职，xx品闻牌针对东纲坑改善型甜客户将会仓有较大的鞋吸引力，琴本地客户盏群体远超酒新莞客户东坑客户分诉布最广——松山湖撇客户重礼要集中涨在中部总部替经济区域驼和北部工错业园区，客户签群体以雪园区企皇业职员吼、管理局人员和芦类公务终员群体矩为主，爷客户群廊体数量羞较大，泳价格承万受能力驱相对较窄强，客都户重视社区生活辽配套和松碰山湖学位，客户照对xx唯认可度旧较高松山湖2.项般目与客赏户契合秀度判断分类购房特征购房关注点对户型的要求与项目契合度本地原住民东莞土生土长，向往高品位的大社区生活，希望改变自己的传统居住方式，关注品牌发展商开发的物业，关注物业保值增值；环境、户型、配套设施、物管朝向/空间布局/实惠★★★★★企业中高层管理事业有一定基础，购房关注点集中于交通、配套、环境和教育，希望家是能提升全家生活素质的地方环境、户型、配套、教育、保值增值性朝向/空间布局/私密性★★个体工商户关心财富与机遇，购房主要考虑生活和事业便利性，看中配套、居住舒适环境、物管、保值增值性、教育朝向/空间布局/实惠★★★★公务员收入稳定，事业稳定，追求生活的品质和子女的教育；地段、环境、配套、教育私密性/实惠/空间布局★★★★客户总结客户类型客户特征价值排序两房客户1、来源：大朗新莞人为主，可吸引少量周边区域投资客；

2、职业：企业员工及毛织市场的小生意人；

3、家庭年收入：5-10万为主；

4、首次置业者为主1、区域位置、2、小区的生活配套、3、周边生活配套、4、开发商品牌；楼盘升值空间。紧凑型三房客户1、来源：大朗新莞人和松山湖园区企业员工；

2、职业：小生意人和企业员工；

3、家庭年收入：10-20万为主；

4、首次置业者为主；1、区域位置、2、小区的生活配套、3、开发商品牌、4、周边配套；5、楼盘升值空间。舒适性三房客户1、籍贯：大朗本地人和松山湖园区企业中层管理；

2、职业：小企业主，公务员、园区企业管理人员3、家庭年收入：20-30万为主；

4、首改为主；1区域、2开发商品牌、3周边生活配套、4小区生活配套、5升值潜力四五房客户1、籍贯：大朗本地人为主；

2、职业：企业主为主，公务员、企业中高层管理人员为辅；

3、家庭年收入：50-60万为主；30-40万的比重也很大；

4、首改和再改为主；1产品舒适度、2周边生活配套、3小区内部绿化、4小区规模、5会所等小区配套。目标客宁户初步碑锁定3.目标客继户区域列：大朗涉、松山遣湖不同人贪群对土等地价值佩的认可帝程度：1.上升期>稳定期>起步期；2.双核家气庭>空巢>三核家庭环境改甲善照顾家人家庭生命剥周期购买动机起步期事业发展思周期财富积累捏阶段上升期稳定期三核家庭双核家庭活跃空郊巢环境改善奢享空凭间社交圈层高端改肾善社会标泥志小孩教婶育休闲娱铺乐收藏保死值社交圈层小孩教槐育工作便利生活便器利社交圈层环境改抓善空间改善自我享咸受目标客誓户特征从项目土筹地属性及压周边镇区离客户特征逗判断，本饰项目客户以主要为首陡置和首改捞客户，客枕户较注重叉子女教育至和生活便栗利性四产品定位区及建议静态土地捧分析动态土哈地分析客户来惕源客户分弄类客户访谈目标客户区及特征市场背笋景分析板块分析竞争分篮析三市场竞争宫选择与竞匪争分析二客户分析土地分助析一1.松山湖竟片区划专分市场背景邮分析集中分喷布于北专部和中遗部：松山湖介现较成勤熟的区伞域为北锈部高新呆园区及挖中部科钉研教育遥园区，盘现住宅窄项目主强要集中耐在这两彩个区域北部无产迈权公寓项途目：(1)科收苑公寓光(2)青槐竹园(3)小新兴园昏(4泳)松涛股公寓(5)听胸湖居(誓6)月荷础居(7)松妙锦园(赵8)兰馨好园中部无腹产权公妖寓项目酿：(9)生到产力大厦渴(13)拜松湖花园济(14)羊玉华小区黄(15援)寄莲公用寓中部高膝档别墅荣洋房项招目：(11逗)虹溪盏诺雅胡(1持2)长侍城世家(16)幕锦绣山河狂(10)地和堂北部工伯业园区住以公寓衡为主；微中部景能观资源幼优势，查以高档慨别墅及眨洋房为端主；南办/东部壮为待发冠展区域煤。12745638910111216151314北部中部南部东部1.松山湖北量部片区市场背桃景分析区域内个汇聚大印量大型锣高新企屋业，无龙产权公叛寓为工赔业园区杨的主要布居住配缘瑞套本项目科苑公寓青竹园月荷居听湖居松涛公寓新兴园松锦园创意生活城喜悦酒店南方外国语小学BACDE兰馨园虹溪诺雅锦绣山河松湖花园长城世家和堂东莞中学松山湖学校管委会广东医学院东莞理工学院松山湖中心小学凯悦酒店1.松山湖富中部片脖区市场背涨景分析高端住宅霞云集，松常山湖中小斯学为市级悄名校，教膊育配套优补势明显，改主要以新线盘为主，鼓生活配套有设施匮乏此，入住率局偏低2.大朗板块栏划分市场背帮景分析城果碧桂园抄项目长盛商贸退文化中心摊区行政服匠务区创意产啦业孵化提区毛织商程贸区在售将售在售楼恨盘主要柄分布在喜长盛商产贸文化顶中心区巴，其他倍片区楼饱盘较少雹，未来伍供应楼欲盘将集劳中于行根政服务公区，房艳地产热熟点区域普将转移蓝至行政庆服务区碧水天源金域蓝湾财富公讽馆金莎雅伐苑中心城凯悦美坐景3.市场消化成量分析（统计衬时间截臂至：201泉0.0渣3）市场背云景分析大片区梢内以中课等居家箩产品（期81-毕100警㎡）2汽-3房仪消化为润主，辅危以投资毙型小户浴型，其抖他户型御供应及妹消化量茅较少3.市场库店存量分弓析（统计耗时间截洪至：201瓶0.0登3）市场背溉景分析大片区芳内以（乳91-蒙100唱㎡）3敢房存量绿为主，耻辅以投垒资型小耻户型，色其他户悄型供应丧及存量鞭较少3.市场供屿需分析市场背病景分析片区内3警0-19辨0㎡的洋惨房余货约愉200塑0套，誉主力供歉应面积巡寿段为7料0-1谱10平楚米间，代其中9抽1-1汇00平防米段为棵热销户忽型（1纯200欧余套）俯，13峡0-1捉50㎡舒适三畜房户型供愈应较小，辜去化率较毅高。大朗、提大岭山样供应除松山湖米外东坑、携大岭山状供应松山湖注：以这上数据羽来自东迅莞房管泼网备案陵数据。4.市场未来编供应量统炒计市场背景芹分析200赔9-2属012年大朗鸣、松山骄湖在供免应预测皇表（已取半得开工闻许可证探）工程名称类型开工时间开工面积主力户型总套数预计上市时间金莎公寓2009年9月34637---35110年初碧水天源星湖岸别墅2009年8月39780300-60010010年上半年金域蓝湾洋房2009年7月4933275、95、140（赠送后）60610年6-9月份长城世家洋房2009年7月6343673、120-130、150-17043610年上半年2009职-201况2年大朗板、松山铅湖潜在桨供应预辈测已取得她地块计敞划开发楼盘名称区位预计上市时间主力户型建筑面积（万平米）总套数（套）碧桂园大朗2011年正在做规划23.7初稿方案2730套东方银座大朗2010年90-1109.7初稿方案1277套虹溪诺雅松山湖2010年110-25013920锦绣山河松山湖2010年120-1607500目前可枪查已取遵得开工况许可证某约18.躁7万平米糟，约150拾0套目前可尝查已取不得地块旧并计划突开工的中约53.7万平米凭约540句0套未来区拨域内主卧要供应贩项目有位金沙、斑碧水天桌源、金裂域蓝湾给、长城朗世家、晨东方银编座、虹店溪诺雅仔及锦绣绍山河洋京房，共哨约690牛0套。4.市场未来稿供应量分口析市场背桶景分析从统计来量看，松山秧湖后期供航应以高档灾住宅为主厘，大朗以顾首改和再证改为主，滚其中首改顿约有15战00套。松山湖未来新增供应产品线合计首次置业首次改善普通再改高档第二居所套数（套）1856——403961420——面积（万平米）20.4——0.5316.5——金额（万元）274500——300024000247500——备注：膀金额按章照首次盲改善均支价按600枯0元/平米，普疲通再改按碑照800它0元/平方米，飘高档按照1.5万元/平方米计种算。大朗未来新增供应产品线合计首次置业首次改善普通再改高档第二居所套数（套）506468515722507300——面积（万平米）523.715285.4——金额（万元）339800148007500019600054000——备注：乐金额按葬照首次挂置业均坏价400灵0元/平米，腔首次改雪善均价军按500饮0元/平米，普送通再改按戒照700刑0元/平方米，弓高档按照1万元/平方米朗计算。区域市斩场特征1.松山湖片项区房地产脚市场发展盖比较成熟正，物业多鼠样性发展吐，实现价蛙格较高，鼻目前以高重端洋房销珠售为主，秩均价约1服5000宿元/㎡；2.大朗顺市场属于罚发展期，旨以中端物织业为主，红在售主要鸣有金域蓝羽湾尾盘，灵实现价格仁约650迫0元；3.东芝坑、寮旬步属于拉初级发藏展阶段膛，在售肚物业较浮少，实阳现价格狐较低，悲约在3拢500驶-40亭00元鼻之间。区域市篇场未来失竞争预钟测未来主要冲供应片区去为大朗及咳松山湖南世部区域，锈主要竞争败对手为虹吩溪诺雅和贫锦绣山河洒洋房、长悄城世家及她金域蓝湾魂，未来潜庭在竞争为扒碧桂园和梳中心城，数其他区域已供应量较剥少。市场板块列分析1.竞品分析市场竞争颈分析松山湖片标区项目核杠心竞争力佛是松山湖甩的景观资挠源，大朗跃区域的竞稳争力主要稍是地理位垄置及配套辱。项目区域周边配套区位形象交通景观购物休闲教育配套虹溪诺雅紧邻松山湖主景区，形象高松山湖中部区域新竹路直面松湖烟雨景观资源优越缺乏购物休闲场所无学位赠送锦绣山河松山湖景区二级区域，形象较高松山湖中部区域红棉路松湖支湖，景观资源较好具备10万平米休闲配套，包括高尔夫练习场有东莞中学学位赠送长城世家紧邻松山湖主景区，形象高松山湖中部沁园路直面松湖烟雨景观（高层二线）缺乏购物休闲场所无学位赠送中心城未来行政中心区交通便利无景观资源无大型购物配套无学位赠送金域蓝湾紧邻富民大道，长盛广场对面，区域认可度高大朗商业中心，富民大道无景观资源长盛广场无学位赠送临近大朗中学1.竞品分廊析项目单体功能空间服务空间赠送空间朝向价格虹溪诺雅面积区间：97-235㎡

横厅开间：8-10米

主卧套房：25㎡以上，配备衣帽间

厨房：尺度较大，但无直接自然采光

卫生间：尺度合理，自然采光景观阳台：进深超过3米，更好体现景观资源优势

生活阳台：尺度大，但使用不便

室内过道：过长，欠紧凑无特别赠送空间基本实现东南朝向，但小户型东西向均价为园区洋房顶峰均价约1.8万/㎡锦绣山河面积区间：150-265㎡

竖厅进深：10米以上

主卧套房：25-36㎡，配备衣帽间

厨房：尺度一般，均有直接自然采光

卫生间：尺度合理，自然采光景观阳台：进深超过3米，更好体现景观资源优势

生活阳台：与内凹阳台功能重叠，不好使用

室内过道：长度合理使用较方便内凹阳台赠送+小型花池基本能满足南北通透均价1.3-1.5万/㎡长城世家面积区间：110-178㎡

竖厅进深：8-9米进深

主卧套房：15-30㎡，部分配备衣帽间

厨房：尺度一般，均有直接自然采光

卫生间：尺度合理，自然采光景观阳台：弧形阳台，景观面较宽

生活阳台：与厨房相连，实用程度高

室内过道：室内设计紧凑实用无特别赠送空间基本能满足南北通透均价7000-9000元/㎡金域蓝湾面积区间：105-115㎡

竖厅进深：8-9米进深

主卧套房：约20㎡，无衣帽间

厨房：尺度较小，仅有6㎡

卫生间：公卫尺度小景观阳台：弧形阳台，景观面较宽

生活阳台：尺度较小

室内过道：室内设计紧凑实用通过挑空、入户花园、内凹阳台赠送，赠送面积达33㎡基本能满足南北通透均价6500元/㎡从建拨筑单体铁来看，魂竞争项堤目在赠耻送空间延方面较揭差，总蛛价较高市场竞同争分析价值敏技感度区域周边配明套社区单体高中低容积率区位形肌象交通景观教育配刮套建筑形式会所服务功能空密间服务空间赠送空间朝向园林景挣观价格购物休任闲2.竞争分析通过对杰各竞争火项目的砖分析可生以看出淹，本项付目在交椒通、社干区和单杏体方面驶较有优俯势，但坊区域形杏象和周漫边配套狗目前较帆差，后蚊期可在演打造配并套方面咬发力来廉提升项膊目的综秀合竞争搂力。中心城金域蓝湾长城世家碧桂园金域松湖市场竞探争分析3.竞争策略竞争策仙略凸现区位缩慧优势以三镇纠交界的奥优势放狭大项目孤的区域凉中心地迁位；以强势的披交通优势击植根松山避湖，向大路朗、东坑慢、大岭山若、寮步牵紧引更多的注客户打造区师域强势州配套通过打造袭强势商业腔配套以增教强外区域金牵引力通过学位站的赠送满直足客户的喝教育需求提升单努体竞争帽力通过传统G2产品打造源，实现单捧体各项指遍标，如景低观、朝向改等，保持映品牌号召为力；通过较大向面积单体忍赠送，突梦破客户心税理预期单惰价，实现搁高价销售编。强势社区舌规划通过社绣区园林瞒的打造贿以规避宴“松山贡湖地块卧无景观含资源”评的劣势提供凸显忌独有优势伟的会所及哗物业管理愉服务项目的竞滚争策略是斗通过打造伞区域内强贩势配套资撤源提升项该目及区位易形象；凸块现项目三议镇交界的颗独特位置议使区位中勤心化；提厅升项目单仓体竞争力宏和社区服巧务。市场竞争债分析4.市场价回格分析区域主拐力销售域区间集营中于7姨1-1绕00㎡挪总价3宰1-6滋0万，召101骑-13血0㎡总航价51傲-80祥万，1丘31-牺160厉㎡61-蛾90万。161钩-19特0㎡总递价20牙0万以能上。（蓝色莲为松山射湖高端麦物业）总价段71-8081-9091-100101-110111-120121-130131-140141-150151-160161-170171-180181-19031-40万20938948126////////41-50万25851934957/26//////51-60万/573691208145///14//61-70万///173/6520814514///71-80万////173///259//81-90万/////29152122///91-100万////32/23//3028/101-110万/////72/44////111-120万//////96/4539//121-130万//////37///22/131-140万///////////15141-150万//64/////41///151-160万////////////161-170万///////////33171-180万///////233////181-190万////////42///191-200万/////////183//200万以上//////////128375合计4679651263257413337379634146325178423成交密集既区市场竞争捐分析5.总价策短略本项目猫首置产纺品总价阅应控制从在50欠-70灾万元；蝇首改应冬控制在挨70-我100怎万元；并再改应沃控制在塑115残-14树5万元指。畅销户型懒价格及速抽度盘点71-1耻00㎡：宁市场供应场量最大，总价区舱间31-6铸0万，销售-抢存货比在2.8手左右。101甜-13益0㎡：耐区域最帆畅销户缝型，总价区间51-熄80万，主要集宴中于大朗袭和大岭山疼，销售-扑存货比超过1涝5。131-港160㎡技：总价区间61-堵100寻万；销售-存缘瑞货比在10左射右。本项目价宁格策略推陈导现金牛产露品（首改韵）：总价控制缠在70-婚100万；明星产槽品（再橡改）：总价控院制在115-掏145万；婴儿产友品（首流置）：总价控制垄在50-7在0万；以上价格肚为带装修股价格，装版修标准为齐1000绵元/平米市场竞切争分析策略总结一居还贫是二居陆？凸优还帜是补差樱？总价区王间选择甚？定位成城敢市型第一驶居所价值曲线驾反映客户贫对区域休课闲配套、两教育资源畅、户型朝嚼向、赠送拾、价格等住比较敏感50-琴70万、70-1赞00万、115直-14冻5万三个总沙价段现金牛产恐品价格区塘间：70-伏100万；明星产品阵价格区间睬：115-英145万；婴儿产品物价格区间牧：50-哗70万强化区浓域交通指价值及艇打造强泻势配套区域独特肠的三镇交顶界交通优畏势；加强自身本配套的打甲造和完善记，进而区斩隔区域内撑竞争对手平，吸引周胸边区域客到户市场选天择竞争策略价格策靠略四产品定位静态土唤地分析动态土条地分析客户来招源客户访竭谈目标客疯户及特重征市场背景骑分析板块分析竞争分析二客户分滩析土地分析一四产品定位漆及建议三市场竞争红选择与竞害争分析客户受废益点说执明：1.拥有松山奏湖稀缺资极源；2.三镇交界桌处，区位删发展潜力德巨大，交估通便利；3.购物配套缸完善、生治活便利(待后期打黑造）；4.xx品什牌，产驳品附加念值高项目定笨位松山湖私鸡享人居社森区主卧餐厅次卧书房入户花园生活阳台主卧衣帽刮间户型朝卖向户型景观客厅客厅阳声台厨房储物间低中高工人房主卫客户户洲型价值户需求排投序客户价值株提炼产品户型糖客户价值镜曲线客户关注计度注：由挖客户访意谈问卷固数据得诵出。从访谈客淘户得出，兄片区内客摇户比较关雀注产品户道型的朝向语、主卧空要间，尤其理是户型朝精向，在对娘客户访谈袄的过程中掏客户关注脉度非常高租。产品价穗值客户称价值曲虏线**综合配套会所社区入搜口园林建筑风格大堂户型朝向**环境景观餐饮配籍套车库智能家贵居**低中高物业服务舒适性客户产筛品价值法需求排瘦序客户价尊值提炼客户关注裳度注：由客镰户访谈问率卷数据得闻出。客户对氏产品价坝值方面属主要关句注区位绢、综合累配套和垃物业服啊务，尤宁其是松顽山湖客石户对购勇物等综梁合配套荷需求较拴高，其胞次大朗播客户对许教育配缓套的关涛注也较酸高。1、景观阳汪台要大，机要有入户仍花园，最据好能有生刊活阳台晒评衣服2、主卧清要有落闪地窗，惩卫生间鞠，保障违良好的瘦景观和跪通风采垫光3、至少能消够有两个犯套间，小探孩房的空学间要保障4、厨房至悠少能容纳伴两个人同毛时操作5、线路管颤道的铺设冷要合理，帜便于后期袍自己改造气或装修规划建议客户语掉录现在社阁区的管滨线乱铺多的，空砍调插座五都预留舌，夏天像负荷太跪大，空糕调根本新用不了认，厨房衬里面的收煤气管闸道铺设偿一定要恋合理，亚不然与勉冰箱和比下水道附冲突，曲到时候委又要改鞠，入户效花园的乘开口方制向要考逗虑好，态不然一共下雨都欲湿了，漆没办法姜用，等万于没有族松入户假花园么户型空间茫打造建议注：产品灶建议部分捕只为客户除访谈结果叨的初步反敌馈，下阶鼻段需细化1、小区入猴口要合理愚考虑便利刮性和昭示撤性，建议盟入口醒目显大气，看厘上去气派必豪华，同极时要与两稼个地块相伞呼应；2、建议草入口人仪车分流坟，汽车岛直接进袜入地下发车库，跪保证地祸面绿化撑率；3、注重遗品质、趴入口处不建议采勤用广场戚水景的织形式规划建议客户语录我喜欢伴比较大呆气的入以口，最钩好是凯纷旋门那散种，比惯较有档帜次。当然是人绝车分流，腹不然小区枕里面到处罢都是车。小区门训口最好回能够有悔点水景俩，一进例门就比和较舒服亲，有人叮文气息秘最好。小区入口绪建议1、大面积煤的水景和黑绿地，枝万叶交相覆些盖的林荫鹊大道，成筹片的草坪渣，以大型罢的中心闪主题景哀观与组鸭团景观栋进行配闻合2