河北廊坊某公司置业战略报告

2004.1廊坊中期报告－2发展战略建议选准定位，夯实基础，将***置业发展成为全国知名的房地产开发企业

机密本报告包含企业重要信息，***建议客户采取最高级别的保密措施来保管、查阅本文件2/4中期报告分为四大部分，本报告是第二部分第一部分***置业内部诊断第二部分***置业发展战略建议第三部分***置业管控方案和战略支撑体系框架性建议第四部分附录：***置业重点目标城市房地产发展调研报告

总体报告结构一、项目工作回顾二、***置业现有业务诊断

1）企业的历史沿革及***对***置业发展的理解

2）***置业企业内部诊断三、***置业发展战略四、***置业管理改善建议框架

1）***置业组织建议框架

2）***置业管控模式框架

3）***置业薪酬考评体系及中高层激励建议框架

4）***置业运营体系改善框架五、下一步工作计划六、附录－《***置业重点目标城市房地产发展调研报告》

战略思考的背景1.2.3.1.2.3.战略思考的背景战略思考的角度与原则***置业集团战略***房地产业已经经过了9年，超过100万平方米项目的开发经营积累94959697989900010203新怡绿洲知本时代新华广场文苑世纪花园新苑小区华油小区***小区新城小区金城里金华里空中花园金玉里其他项目和平丽景102030405060708090100开发量总计发展年度累计开发超过百万平方米随着企业运作的逐渐成熟，正逐步成为专业的房地产商，具备了长久发展的基础运作能力正在逐渐增强物业管理优势逐渐明显营销能力与销售经验日渐丰富客户服务经验在增强人才经过锻炼已经可以应对常规的项目设计开发方面的经验逐渐增强在廊坊逐步树立了***地产的品牌随着***集团的发展以及在地产的业绩积累，政府关系越来越具有优势品牌优势设计开发能力资金优势人才优势政府关系优势客户服务优势土地储备优势营销优势物业优势基本能满足自身发展的需要土地储备逐渐增多***置业高层对置业未来发展的初步设想廊坊本地市场容量有限，***欲做大，异地开发是必然趋势在核心城市：通过在核心城市的项目建立在业内一定的影响力，培养对房地产行业的敏感性和能力。但由于***实力有限，核心城市不是开发区域的重点在中小城市：利用***燃气带来的资源，重点投入产品以中低档商品房为主…由于房地产非集团的主业，加上置业集团本身尚未形成清晰的长期发展战略，***集团领导层对置业的未来发展的定位暂时倾向于机会型投资产业资料来源：***置业咨询需求书和反馈意见、***分析***集团高层对置业未来的定位暂时是投资性质的产业，与主业无关置业要独立发展，干得好就干，干得不好就撤附属板块，跟随主业的发展动向而发展但是置业集团对自身定位的明晰和管理系统的改善反过来也会影响集团对置业的战略态度,使其能与集团其他专业板块形成协同效应明晰的战略定位：区域产品客户群能力建设的重点和步骤战略计划和增长阶梯集团对置业的未来可能的战略态度积极扶持（各方面资源上的支持）成为主业的一支而不是投资性业务与集团其他专业板块形成协同效应权责分明、精练有效的组织良好的人才队伍和梯队建设规范、执行有力的运营系统置业集团对自身清晰的认识和能力的提高全国房地产市场前景对***置业而言无疑是有利的，但市场格局、竞争仍然给***置业带来了巨大的挑战市场增长快，潜力仍然巨大市场集中度低，有发展壮大的空间竞争的加剧资金渠道政策土地价格增长过快经济增长与居民购买力相对增长较缓有关房地产市场的具体分析请详见《附件－***置业中期报告（4）－全国房地产行业分析及城市房地产调研报告提交版》机遇挑战另外，置业在房地产发展上遇到了许多来自企业内部的限制与瓶颈，而这些瓶颈更多是可以解决的战略定位尚处于摸索阶段管理支持系统尚处于磨合期没有成为集团主业板块，难以形成协同效应良好的市场前景内部挑战内部挑战内部挑战理清战略思路，夯实管理基础迫在眉睫战略思考的角度与原则1.2.3.1.2.3.战略思考的背景战略思考的角度与原则***置业集团战略***认为，***置业的战略思考要依据以下原则遵照房地产行业发展的规律来发展房地产业配合集团战略，同***集团各专业板块协同发展注重现实能力与现实资源，注重主要能力的提高***集团要考虑板块间的最佳协同效应，而***置业要在集团战略指导下遵照房地产行业发展的规律来发展房地产业***燃气***燃机***置业国家能源战略的发展方向产业链特点区域能源发展状况区域经济与消费习惯制定战略的依据：燃气的发展策略燃机的主要消费市场特点房地产的发展规律区域房地产发展水平与竞争水平自身能力与资源制定战略的依据：国家宏观经济形成怎样的业务板块组合板块的相互协同……在发展的部署上，***置业要尽量与***燃气的发展优势相协同山东江苏安徽浙江湖南广东河北***燃气的主要市场置业房地产业应充分利用***集团的资源，产生最大的协同效应：品牌的协同性政府关系的协同性对区域消费习惯的理解能相互共享燃气和住宅房地产可以协同开发，并作为独特的竞争优势物业服务上有共通性……由于廊坊本地市场容量不足而迫使***置业必须跨区域发展，但跨地区经营给企业带来了经营环境、消费习惯的巨大差异，使得跨地域经营需要具备较强的资源基础和管理能力跨区域管控能力更有效的人才激励机制更专业的项目运作能力战略供应商体系跨区域品牌建设能力成功的跨区域发展关键成功要素***置业还没有真正在二三线、一线城市展开过企业竞争在廊坊本地的开发极大的借助了集团的品牌和政府关系，并在一个相当熟悉的城市展开，在廊坊的成功并不代表核心能力就能完全满足异地开发的需要对于房地产企业而言，异地开发将对房地产企业提出更高的要求，因此***置业的发展战略一定要考虑企业的现实能力与现实资源目前的最终市场表现图项目研究施工建造设计规划市场销售物业管理投资决策市场策划客户管理成本管理资料来源：战略研讨会异地市场将对***置业提出更高的能力要求项目研究施工建造设计规划市场销售物业管理投资决策市场策划客户管理成本管理异地管控***置业集团战略1.2.3.1.2.3.战略思考的背景战略思考的角度与原则***置业集团战略***置业集团的战略包括如下部分商业模式???增长阶梯核心能力产品价值链区域企业愿景、企业定位***置业应定位于“配合***集团战略发展的专业房地产开发运营商”配合***集团战略发展的专业房地产开发运营商***置业应配合***集团总的战略部署，适时的调整置业本身的开发区域和产品类型在配合***集团战略计划时，置业要采用专业化的房地产开发经营方式配合集团战略的发展大集团附属的房地产板块的发展存在以下两种主要的发展思路紧密的配合集团主业的发展，以附属板块的方式经营开发集团所需的房地产项目以专业房地产公司的方式配合配合集团主业的发展，承接集团主业项目时采用市场运作方式优点缺点最大程度的配合了主业发展，最大程度的利用了集团的各种资源没有在市场环境下运作导致专业能力难以提高，最终难以成为集团重要的收入支柱需要经常在集团指令性项目与市场更好机会项目中作出选择，在最大程度的利用集团资源上稍逊在市场环境下运作使得专业能力能够得到提高，有希望成为集团重要的收入支柱案例：蛾中远与后中化的秀房地产结板块从卷过去的滴依附型剥产业走仿向专业客化发展零散投灿资与管斯理任务刘兼顾期市场化过得渡转型期专业化运投作初期管理体卖系/体制制完省善期评价在这个阶水段公司基易本明确了固以项目为巾导向，在织主流住宅招和高档写妨字楼市场环发展的开席发定位通过两享个项目裂的开发蜜积累了鼓运作经税营，为仍今后的饱复制发余展打下加了基础由于集钢团的行肾业资源游难以整桐合，零捷散投资奋的不确植定性过墙大，公阀司在这萍一阶段版不能主隆动获取榆价值，乱收益性绘不佳这一阶底段公司批在把握朽市场机摊遇上的侦能力迅围速加强医，也形伯成了自棋己的管挖理核心但由于叔营销、益物业、装内部机钓制等战旺略环节鄙的不够属完善，虏也带来荣了管理里中的一涨些问题只有顺利钩通过这一扎阶段的管回理提升和驼完善，公践司才能提辞高运作效英率和应变腾能力，降乐低运作风岩险，成为相能够适应衔市场,实现快速众、健康发庭展的目标零散投示资与管斥理任务致兼顾期市场化能过渡转势型期中化集辟团与中绘远集团意各投资20亿（现金黑与实物净开资产）以墨对等股份桐的方式组坊建中远房叠地产，目芬的就是希便望房地产栗板块能够羡专业化发贝展***以衔咨询方式抹介入其专货业化管理撕体系、体各制的改革叠、完善工滤作。帮助押其进一步魔市场化运林作***认魂为，尽管哭未来集团付战略会对榜置业本身舍造成重大纺影响，置病业仍然要餐本着专业煌化发展的晨道路前进匹，并以专熊业房地产艘商的定位万与集团其哈他板块展摆开尽可能壳多的协同可能的*纠**集团它战略*对置业集遗团的影响*注：有关小***集物团战略的难内容是依求据零星的泄访谈记要掏中获得，舟在此仅作嫂为示意置业集团姑两种不同绩的应对策哲略***烟燃气全葱国区域滋扩张煤化工颠、石油拼化工战虫略雷洲半岛款码头海南油事气田配合燃气泡的发展，江实行燃气讲跟进战略建设煤与化工城纪、石油寄化工城建设码吨头相关瓜物业建设相关湿物业专业化运攻作集团附属遗板块客户忽对象臂：集团、宏主业相经关单位产绪品：以内升部项目呆建设为越主，产醉品类型简广产业链环棚节：开发、经剂营、服务克，经营服缸务更多核心退能盛力：重点在于腾成本与质骂量控制能技力，规划更多依屋赖设计院战略茄举南措：主要依违赖集团挑，随着孟集团主绑业走向而随时誓变化客户付对幻玉象：市场、紧集团、轰主业相灶关单位产上品：内部胡项目为纳辅，产禽品类型阴较集中产业链环倦节：开发、经屋营、服务疯，开发肯更多核心胁能昨力：重点在于从规划与开下发能力战略莲举措：尊重市场陶规律，随鞠着集团主牲业走向而变化但师不完全依外附主业的不发展集团定花位对置告业的战郑略配置交极其关劲键根据置业异集团的企办业定位，各***建楼议置业集愚团采用如算下商业模我式产品价值链区域以专业乔化的运彻作方式某配合集垒团战略贪的发展应采取握集约发冻展模式刻，全国炒划定2－3个集约发扑展圈，在牙未来5年中建立粉区域中心貌，设定项奖目复制标争准三线城市膀是主力市钩场，二线顶城市应作毯为集约圈盛的区域中痰心予以重振视***如应策略段性进京剪，将北思京作为肌战略高鹊地，甚士至成为射置业集盾团总部见所在地炒，但北吨京并不刊是发展炊房地产桥项目的缩慧重点地冈域区域扩张倚不宜过快图、短期内亡应集中于2-3区域（勿在5年内）异地专肆做住宅盼开发，似产品形墓式可以墓住宅商丧业结合咱，但暂惨时要避陪免商业间经营廊坊本慨地是全寄方位服冷务三线城洗市主要吹面向中初高等收如入人群净，二线把城市面育对中低规收入人份群抓住住宅误开发的良扬好势头，爆异地集中妹精力专做除开发廊坊本地仿适宜业内励多元化经心营3年后考奶虑开发赠经营并趋举，并普结合*孕**集妈团的物为业经营猪项目配合**洽*集团战届略发展的再专业房地冻产商首先，酸***质置业应望该确定星选择城溉市发展推的原则活以及城估市发展帜的路线使，**站*建议锁按照如失下分析西框架来梦展开分境析战略原则竞争状睁态能力原佳则***置键业的能力什是否允许抬？如何与辩***裂集团，趟特别是侍***续燃气的醒城市发侄展战略着相结合劫？***办置业的蓝跨区域爽发展模井式是否恼允许？市场环竹境企业的宗可行性城市发侄展该市场竞假争是否十扫分激烈？该城市乘是否具孩有开发剧的市场阳潜力？区域房地产乓业具有质典型的味区域性刺，各区失域市场咏成熟度壤形成明阀显的梯推度发展遇态势。防我们将哥中国的衡房地产醒区域按湿照市场困成熟度羞分成四被个区间一线城市二线城市三线城喇市四线城踪蝶市中国三大亿经济区域锣的中心城会市：北京初、上海、族广州、深踢圳等天津、锤重庆较发达的摘省会城市换：杭州、宿成都、沈盖阳、石家浴庄等区域经社济辐射游城市：肿青岛、温大连、亚昆山、会太仓、前珠海等落后的民省会城或市：青背海、呼羡和浩特像、昆明起等较好的地盘级市落后的地忧级市县级市县城城市特点市场环境国际性糊城市，医区域人矩口规模鹿在100哗0万以上流动人饲口非常蛛多人均GDP3湖000美元以办上房地产稀年投资速额300亿元以能上市区人贺口规模秧在100万以下流动人口绸以周边的叠农业人员愁为主人均GDP夫600－1300美元房地产年肉投资额15－30亿元人口规址模在50万以下流动人口勿极少人均GDP6杜00美元以碰下房地产血年投资协额15亿元以下区域经济哗中心流动人口棍较多人均GDP钉130杯0－300乎0美元房地产猫年投资恩额30－300亿元按照联额合国统加计预测岔方法来签看，一陆、二线均城市处匆于稳定假高速发吨展阶段衡，三线略城市处杆于快速急发展与纵高度发忧展阶段律，四线绿城市处毕于起步导发展阶锡段人均GDP200-300美元300-600美元600-800美元800-1300美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况刚起步发展快速发展高速发展稳定高速发展平稳发展一线城市二线城盟市三线城市四线城市国际性粘城市，锦区域人茄口规模余在1000万以上流动人口拣非常多人均GDP3赶000美元以款上房地产年抄投资额300亿元以上市区人口忆规模在100万以下流动人口过以周边的汇农业人员生为主人均GDP6房诚00－1300美元房地产版年投资谱额15－30亿元人口规有模在50万以下流动人口杨极少人均GDP6老00美元以正下房地产煤年投资觉额15亿元以下区域经旁济中心流动人昆口较多人均GDP布130烛0－300泉0美元房地产年忘投资额30－300亿元联合国民统计预排测方法参考：2仓002年响中国省会瓦城市人均炕GDP数棉据>300垮0美元130怀0－3000美元<130茧0美元注：此数搅据仅为参季考，人均GDP仅是考章察城市界房地产膜市场的煌一个因科素不同成长阴阶段的房誓地产市场纸呈现明显演的不同特堡点，尤其跌是经济发意展、流动躬人口、客苏户对象极飘大的影响甜着相应的保房地产市旅场客户群二级市场购买目剩的住宅均罚价在2500元/平米超过15万平米的姓住宅小区旬很少资料来开源：*责**，岸***纽奉分析市场特估点拥有较今大的高加端产品榆空间多元化趋看势强住宅均价父在3500——4000元/平米超过30万平米的造住宅小区度很少住宅均仙价在150仇0元/平米甚母至以下超过10万平米的报住宅小区奇很少获知渠较道非常活赵跃活跃刚起步启蒙阶段自用和婶投资均割很普遍自用和圾投资均姨很普遍茧，但投获资为目识的较一拐线城市团少基本为自蔽用绝大部绩分为自嚷用流动人员本地居状民投资客流动人员本地居摘民投资客本地居伶民本地高收予入居民团购较刘多人际传返播实地路牌浇广告媒体广查告人际传播实地路测牌广告媒体广浸告房交会媒体广息告房交会一线城夏市二线城市三线城市四线城市市场环境一二线惰城市有跪一定的烫独立市幼场地位职，三四赔线城市刮受一线约和二线软城市的释影响，盖一线和惜二级城却市越强越盛，周术边的三祝、四线谎城市受迫到的波比及更明帜显，也敞越强盛睁。因此须，只有弦一二线驴城市才汁具备成教为区域协中心的扑条件二线城细市有一推定的独拒立市场拜地位，眨不受一骗线城市养的影响戴，除非瓶离一线萄城市非赤常近的后二线城奥市，例炒如杭州怕、南京柜等三线城有市受一玩线和二赵线城市乒的影响甘，一线鞠和二级并城市越悬强盛，滚周边的别三、四月线城市泼受到的他波及更菌明显，毙也越强痕盛一线城掩市二线城市三线城市市场环境经济圈芹的形成郊能影响墙整个圈侵内的所乓有城市南，大经圆济圈内跪的三线语城市的闹房地产垃市场甚摄至要好要于欠发颠达地区韵的省会负城市珠三角跑经济圈京津经济欲圈人均GDP较高，祸投资增制长速度父高出全昂国31.测9%，供需怨比例基咽本协调后，政策航引导较烂好，将搅进入下咽一轮大右的发展够期外商港商洒购买力旺逗盛，土地牲便宜，具汽有得天独紧厚的优势餐。200尸1年空置骗率下降惰很快，券销售旺聪盛特殊政治穷地段，大械北京概念章提出后引斑发大规模金的投资，肉加上奥运鲁影响，京蓬津板块将鞋是奥运第妹一受益者这三个经吸济圈中的心许多中小暑城市的房迁地产市场丹发展超过减其他区域碗的大中城努市长三角扁经济圈市场环境从中国的暖房地产发导展历程来谱看，北京、上克海、广州作、深圳等一线城市折的房地产杯市场明显置领先于其叙他城市中部地区西部地区东部地区经济发展卵水平高的罪三个省份戚和城市占仓销售总额照的40%200另2年前11月城市商品愤房销售额搜累计百分底比目前房地夸产行业在静全国呈现畏从东部到锁中部再到竭西部的阶梯式滚挤动式发展，具体表占现在省会耍城市、百椒万人口级举规模的城宝市发展领纪先资料来源辅：***露知识库，也***分藏析40％市场环境但随着一诵线城市的哭房地产投裁资额猛增佩，一线城耍市的房地搭产投资风姨险随之增奏大，圈地膜热潮开始稿理性回落上海土地业供给与需示求的状况单位：万灶平方米北京2001－2003第一季肉度土地厌供给与镜需求状骗况单位：万贸平方米土地出让转面积市场环境资料来源豪：中国*则*行部分领先荡房地产企警业根据地拜域经济发航展程度的虽不同，开拐始向具有帐发展潜力晚的二三线舅城市转移重，资金流汗向开始全锄国化-区域市场咐成熟度分线布示意图-区域经济邪发达程度/城市级别区域市场竞争集中踢度一线城市二线城市三线城市四线城也市中国三泡大经济春区域的蚁中心城冰市：北熔京、上刃海、广子州、深丢圳等天津、重溜庆较发达的话省会城市质：杭州、州成都、沈雅阳、石家加庄等区域经济傲辐射城市堤：青岛、载大连、昆达山、太仓水、珠海等资料来源怪：中国*油*局，经感济***晨报，**赵*分析四线城市帆基本还是饶以本地房畜地产开发懒商为主，奋暂时没有淹大规模吸宜引外来投纺资商落后的省呀会城市：给青海、呼隶和浩特、炭昆明等较好的已地级市路（例如有廊坊）落后的地卫级市县级市县城市场环境***研杏究表明，聪全国相当艇一部分城裳市房地产送市场都有寄泡沫，而判且不光是刷经济发达期地区存在巨泡沫，经胃济相对落麻后的地区添也同样存食在，反而轰是中等城伙市房价相结对合理全国部右分城市望房价收速入比根据发驻达国家虑经验并材结合中俱国实际菌国情，性房价收蛾入比在6左右是较派为合适的类比例，西半南和西北早区域由于灯无大量外啄来人口购惨房支撑，福出现了明盗显的泡沫市场环境二三线城弃市的土地左市场在逐惠渐吸引众屋多房地产洪商的目光珠江合转生在天卫津一举快签下了俭一块１虎８００榆０亩的推开发用等地,，为国内吹房地产开怒发创下了涛最大手笔和黄独资膛购入重庆化江北区一炊块大约24.谊3万平方解米地皮顺驰在虽石家庄你天价购饼入土地深圳长城袋地产（集顽团）股份阻有限公司劳，与成都铲签约投资18亿元开辽发成都业楼市，苹其在成凑都的项沙目建筑狼面积近70万平方米融。而此前岔，深万科脱已在成都丙运作好几棵年，其在晴成都城东2000多亩的跃万科城碍市花园沿项目已昂开发到质第二期上海大差华集团娃一口气浆拿下武朝昌南湖54万平方米姐土地正紧衫锣密鼓僚地制作规欺划方案后上海西埋北盛唐龙公司又叨击败武欣汉本地3家房产企悼业，以7.3搞2亿元拿返下龙王浴庙150亩商业用骂地的开发冶权，创下陪武汉地价降的最高纪亦录……资料来源严：《**资薄讯》***苍分析市场环境万科紧紧秩抓住二三柜线城市的监发展机会页，进行区悟域扩张，秧为其树立盛全国性品跑牌奠定了图坚实的基洽础2002年二线叹城市占浑到万科拜整个营蔑业收入基的57％，利润腹占到了55％，万午科从整幅个总资馅产收益捏率也可毒以看到刻，二线芦城市的肠指标是号非常良鲜好200烤3年，万科治在北京、俯上海、广灵州、深圳奋等一线城斑市的项目相开工面积拔仅为16％市场环境再看四线适小城市，搞由于受到旧各方面条山件制约，站需求增长笔的速度不尝会很快，拔难以形成仇一、二线县城市那样缸迅猛增长帽的市场需根求，不具稳备长期发隔展的基础洋，只能作济为机会性蚊投资区域一线城市二线城市三线城市四线城市需求增楼长速度经济难款以支撑踏：四线城市拣的人均GDP为300美元以下病，远低于歼一线城市亏的1300美元-150构0美元，愿用于住止房消费无的收入娃比例较腾大城市蹲相对较丝式低。购买力雪过多依舌赖于本晒地四线城市梅的流动人尿口比例低迈，三四线栗城市的流殖动人口比甩率在25%以下，榜远低于傲一线城仇市的50%以上，爬和二线末城市25%瘦-35谊%之间，斧增长率抵也远低诱于一二傻线城市缺（流动搂人口比忙例为暂方住人口芽加流动如人口除泪居民人梦口）二、三级维市场不发型达由于大部蛋分中小城灶市二级市京场的还处劝于萌芽状晓态，居民害购房多为彼改善自我寺居住条件翅，通过购全房的投资崖意识还很猛弱。市场环境人口规模阳在50万以下流动人回口极少人均GDP盛600美元以绣下房地产乏年投资挥额15亿元以臣下市区人口胡规模在100万以下流动人口识以周边的妥农业人员普为主人均GDP6逐00－1300美元房地产明年投资哑额15－30亿元因此，汁从市场趣环境纬地度来看珍，二、吼三线城戒市更适泰合**穴*置业唯寻找长龙期发展坐机会，慰特别是翼三线城统市，未卵来应该苹成为主售力市场竞争状僻态城市发碎展区域一线城市四线城市二线城市三线城羽市国际性续城市，艰区域人亚口规模土在100童0万以上流动人口鹊非常多人均GDP3架000美元以上房地产年幅投资额300亿元以呢上区域经济老中心流动人口略较多人均GDP1住300－300析0美元房地产毒年投资侵额30－300亿元一线：策略进入二线：区域根据地与辐射中心三线：主力市场四线：辅助性机会市场从进入可室能性来看鼓，中国的旋一线城市丙房地产商打数量极多蹄，行业集怨中度低，径***如古果进入将敬面临高度遮的竞争北京上海广州企业总数110筹0家331俗2家171亲3家房地产元开发投牢资完成织额商品房胳销售额平均规泻模平均规模进入特瞧征689驳.3亿612亿280广.5亿302.五3亿410.齿7亿402网4万184杠8万2550万1765万1240万资料来智源：*制**分紫析202海.3亿183轨9万进入所需翠资金壁垒料较高，加上存量梳房消化所带需周期较州长，小规坦模企业资雀金难以为鹅继，将被稀淘汰出局市场上钻的开发腰企业过生多，总季体规模熄较小，进入壁垒拉低。但小规弱模企业竞如争力比较争弱。经过整赴理，开盟发企业赴数量大率幅度减引少，目前进缓入壁垒飞界于北渐京与上伙海之间，但企业房诚效益要好翠于前两者斤。小企业吩依然面临芒上述危险蛇。以北京、帐上海、广秃州200涝1年统计役数据为闻例：进入可腹行性北京、上侄海等一线忌城市集中狡了中国最亡优秀的房降地产商，你***置苹业的各项行能力均无氧法占到优袭势投资决策工程建造营销推广物业管理成本管理设计规划资金管理概念图***置刺业在品牌扭、员工素微质、营销其能力这几牲方面和对聚手相比相圈对较弱品牌员工素质天鸿珠江金地万科万通红石中海饼图示例盖解释：市场最赖佳市场领先市场平浑均水平市场较勤差市场最差该图表忍由**梅*根据尼大量访解谈而初堪步判断***进入可木行性但北京、烫上海等一远线城市的肃房地产发搭展速度仍辈然要高于糟全国其他睡城市，在沃那些行业暗巨头控制低的细分市蜂场边缘仍么存在许多貌的零散投纳资机会注：万科糠数据为200团2年结算术收入，喝资料来控源于万久科网站进入可行质性***已永经在北京尼有了基础义，***鸽赞成**围*置业“策略进京”，将北除京作为军战略高狗点，一字方面通新过机会剖获得优决质土地任在北京您进行机至会性开内发，一圣方面通府过北京遗市场来迁锻炼团定队，甚昌至将置哲业总部护建在北后京进入可像行性但是否要晌将北京作起为长期市盖场进行发练展应根据您企业的能婆力增长来真决定北京的人洁才优势北京与廊筒坊距离很型近北京的品绳牌优势在北京旋积累技慌能北京就像梦一个放大呀镜，可以肚把企业成巡寿倍放大。扫所以，有喇些企业进豆京开发不障追求规模睛，弄个不童大不小的踏项目做着共，只为在求这个战略坦高地占个武位子。有密人称之为“策略进京”，所以才房地产种界有“地产英雄售最爱是北全京”的说法北京是中筛央部委云鼓集的地方际，北京的婆土地供应烘至今仍是森多渠道的奔。***婚置业完全璃有可能凭你机会获得签土地和项哪目除北京渣外的其烦他一线房诚城市建背议**允*置业绣暂时不旨要进入***笼置业在邪二线城金市的竞堆争实力雕属于中永等，要电略差于铲当地的咽优秀房是地产企陶业，但拥在三线蹲城市完疯全有机皂会成为宋当地房讯地产行暖业领头范军进入可慢行性一线城市二线城市三线城父市四线城市***里置业目姑前的竞径争实力注：此图极仅为示意醒图，为*笼**根据搁经验而主盾观判断***僻置业在倾四线城翻市非常吩有竞争召优势，附但在四患线城市淘开发有危可能造捎成业务娱散、资警源浪费矿、管控障困难的己局面，矩形成“游击战”的不利格广局，**尼*不建议驶将其作为膛发展重点宫，除非有昼明显高利幕润的机会稳性项目往往一译个城市妄开发完兼一个楼末盘后，塔这个城创市的需于求就难驱以再挖怠掘，这梅时整个般团队需料要异地为开发，件或者在著当地多想元经营难，包括仇存量经售营，也只包括业芝外多元班化，造社成核心哪能力难蒜以积累异地迁扁移开发已造成结剃果是：根基难孔以扎实大量资源冬难以重复促利用，政殖府资源浪助费、对当贸地市场的咳理解难以氏积累单盘采购抗链过长、纲采购和管御理成本过蓬高迁移后蚊，供应乓商体系坐和合作豪体系将泰发生重照大变化巡寿，造成宗成本提滥高、效观率低下赶，质量绪难以保谁证品牌无诱法积累人力资源橡严重浪费项目难以鸡跨区域复末制进入可行兵性因此，从薄城市选择岭来看，一区线城市应标策略进入少，二、三坛线城市更执适合**宅*置业寻海找长期发史展机会，辨四线城市脆完全是机躺会性市场人口规模于在50万以下流动人停口极少人均GDP6酱00美元以下房地产年恒投资额15亿元以季下市区人口湖规模在100万以下流动人口推以周边的告农业人员扯为主人均GDP6思00－130敲0美元房地产秆年投资徐额15－30亿元竞争状布态城市发初展区域一线城市四线城朴市二线城骑市三线城市国际性城崖市，区域牛人口规模左在100端0万以上流动人口彩非常多人均GDP臭300杀0美元以上房地产年香投资额300亿元以坛上区域经我济中心流动人口偷较多人均GDP1昆300－300舟0美元房地产年首投资额30－300亿元一线：策略进入二线：区域根据地与辐射中心三线：主力市场四线：辅助性机会市场在制定报选择区宜域原则瓣时，除姿开经济净环境、厉竞争程繁度外，讽还要依良据房地该产行业弓的发展爸规律，然依据跨童区域发忽展的特元点来选臣择集约型基地型机会型代表企业鞋：万科卓达珠江系凤地产顺驰中小房粥地产商大集团的疮房地产板丝式块进入可厕行性国内房地馅产企业跨怎区域发展贵主要有三满种主流模复式选择不总同的跨遮区域发算展模式荡对**汇*置业胞意味着僵:战略路仗线产品特点竞争优泼势管控系统选择一个们基地城市性，在该城传市占据绝输对主导地称位多方位开忙发异地市场狗完全是机碧会性市场广泛的产境品选择广泛的巧商业模瓶式政府关挣系地方品牌延续传写统的功颂能制结芹构，有鞠利于专妙业积累外地项灰目多由企集团操火控-基地型--集约型--机会型-选择几诱个区域恳或根据包地持续市发展如果区荣域具备态持续开休发潜力始，可以兄选择单咏一商业钢模式，住反之可五能要选途择多商证业模式有良好毕的定位但当区域茫市场容量赖出现萎缩慌时要考虑盛业内多元斯化项目策划搞能力总体项目窄运作能力营销能力必须建立盛完善的管奥控模式，寸特别是根谎据区域的但不同情况草而授予不敢同的管控教方式总部适当讯放权区域公司可权利较大看准机会双，保证每撤一个项目践的盈利性惨，无定位不完全太依靠政愧府关系锁，核心兔能力在怖项目运造作资金实畜力不需倡要很强有良好的赞定位单一商业磁模式较多项目定制项目策划纽奉能力较强项目设计找规划能力雷和营销能理力较强依靠少数追人的眼光刚与能力运盒作项目，彩少并行展体开项目权利高创度集中叔于总部惨，尤其泻是关键幼权利游击战始、布点速分散是结房地产心企业全诊国性扩统张的大穴忌。*但**置忽业要致遵力于成饭为专业择的全国靠性房地爬产公司陷，在选承择项目渠时更应悼避免机粗会型格钱局万科的磨销售收坏入在全输行业名粉列前茅屑，但是某万科项江目平均弦利润不箩高是圈欺内的共京识，其中一个值重要原因磨是万科“稠多区域”卡同步扩张乳模式下所油出现的单编盘采购链拜过长、采誉购和管理闲成本过高,，而这捡几乎是惊房地产归企业全孤国性扩栽张后必垫然会遭币遇的困盛难资料来邻源：进入可行月性万科在溉没有集渡约化发条展之前掘，项目亦平均利刘润不高内，很重禽要的原刺因是万鼠科“多羡点同步港扩张”尿模式下渡所出现船的单盘迟采购链知过长、像采购和范管理成衡本过高劫，导致鲁项目总少成本升具高200遭2年万科在全国的销售收勒入约为42亿元广东碧桂粒园在珠三角排地区销售收隙入即超除过40亿元红石在刊北京建外SOHO单盘销售收益泉即达20亿元***伯置业大赤本营－辜廊坊的市本地市厘场需求觉有一定孔增长，寺但供给冶较大，衣因此可超能难以梳继续成币为**洞*置业有发展的注基地，喇采取基厨地模式舅不是长贤期发展糖的目标城镇人口沙：40余万人均年收毕入：7767元本地人均插住宅面积薄：23.蝇2M2本地经济仗发展水平占：人均GDP1刮2015元，年返增长11.湾6%，属于高山速发展区每年竣亚工面积葱：53.7脑7万平米产品结冬构:从近两年习统计数据聚看，高档纳商品房的谅竣工面积拍均超过住震宅总量的屋半数，而欲中低档房雀数量已无俊法满足工蝇薪阶层需头求本地房取地产商侮：大多句为项目愈型公司宴，企业耀人数在20人或以圈下居多***置杜业在廊坊脂市场上的枝表现：处沫于第一集队团、开发叼高中低档凭市场比较竞争棕优势：政验府关系、拦拿地能力甚较强、规切划、营销副较弱…廊坊本地需求廊坊本地供给***置业市场表现进入可倡行性***建赚议采用集霞约发展模农式，集约喂式发展模刑式可以在团一定区域隙扎根和长裁期发展，呈而且，集扒约式发展没更加有利炒于项目的床规模复制嘴，有效控捉制总体成伪本辐射区域根据地未来万射科三年斜的目标灶是希望烟能够保涝证每年灭的增长酒速度在30％左右给，具体忆策略是绸：扩大在一栏线城市的理规模；围绕几梢个区域厕中心希家望能够泪将二线桶城市的梅数量从12个扩张归到20个；进行一些幸结构重组法，建立区温域中心；塑造一御个强势故的公司章品牌和吩鲜明的妇项目品忧牌；建立区域惭主流产品攀标准化系姿统；建立整王个两级没的战略阁合作伙鹊伴。例如万科急四季花城浙这个品牌左，针对华栏南，华中抓，华东及急华北区，绞将同样的腔一套体系封根据不同江的气侯，安客户和人编文的特点文，将它做权了整个调银整。每扭个区域形侮成一套标尘准模式但集约式枪发展模式浙对企业的李要求较高皆，需要企什业具备较吨好的人力岛资源基础后以及作为送根据地的用中大型城筒市基础，蔽需要**则*置业长涉期积累风险增加由于更摸多权利泥必须下坐放到区组域中心愤，对于功高风险迎的房地级产行业颜又增加筝了新的启风险因竭素区域根限据地市挡场根据地步必须有篮足够的崭消费市杀场，使唐得对该痒区域具播有一定婶的影响挤力，同作时企业摄能够持思续的发要展下去企业实力房地产滩企业必纹须具有迷一定的甜资金实桂力或者秩全国品胸牌，才钳能在异说地区域疑与当地艇企业展桂开竞争准，并获羡得发展喝空间人力资怜源必须有胡较好的蒙人力资建源以保穷证该区乎域的发氏展能自受主、持绳续进入可瓣行性综上所芹述，*症**建芬议**叠*采用春集约发喝展模式闸，将发昼展重点铜放在需认求与竞息争相对地适中的厉二线城匆市与三腐线城市文，而集锤约圈内灰的四线狡城市可口以机会谈型发展与周边绍的三线搞城市能舍形成集掩约区域具有一定合的市场容弯量，能够侨支撑相对毒长时间的卖开发和经秤营形成相羞对稳定棵的合作退体系和薪供应商奸体系在三线肃城市利涉用资金宁优势、榆规划优炊势争取剃获得高把竞争力木的地位在二线奔城市与爷当地房距地产商库利用资咏金优势墙、开发赚规划、晴成本优浊势优势钳进行竞膜争二线城市悉对周边三掠线城市具翅有一定影孔响力形成未来专的区域管企理中心，吸培养团队根据区域浴特点进行买区域内项级目复制区域集约圈尖内的四谦线城市谊如果存明在项目州机会也葛不应放猜弃在初期蚂要集中逐在少数蜜几个区患域内发娱展，并例追求区讯域内产安品标准币化，进推行复制区域选择项目爬时尽量集面中在少数机几个区域凤内，一开敏始就带有许集约式发绵展思想在区域尝内建立开战略供韵应商体必系，建忽立广泛迈的区域顺合作体促系，建线立产品贼设计标叶准与销案售管理抗标准在区域巨进行产艇品复制区域内的什人才要依喉据项目需击要合理调啦动未来全国戏拓展的方降式可以采搞取以点带宏圈的拓展凶方式区域通过主赏动性的林搜索拟竭进入区册域或者百通过机兆会找到勾拟进入彩区域主动性的暮搜索包括泉：行业研斜究结合**社*燃气的供策略进入区域旧的中心城嘴市或影响积力最大的所城市，开然始房地产抄业务，逐益渐培养当舰地规划、筹施工、销俭售管理团刻队不排除胜在既定柄的集约译圈内从低三线城洞市走向棕二线城连市的可组能扩散到腰周边三至线城市继续在该代中心城市划开发新楼煎盘***斤置业的弓发展圈型应在集彩团战略安的指引津下，在资***粉集团战浪略重点辞区域进彩一步明舍确后方旋能确定氧置业房担地产业贿的发展企圈例：当地房驻地产市对场状况那（收入塑与房价尼）；当地经济怨增长速度缎（GDP、人均GDP、人均可钩支配收入凡、收入人需群结构等档）城市化水枪平（城市鞋非农人口挽比例、人纷口规模、危城市基础掏设施水平以等）流动人敏口状况熟（规模陪、常驻莲／旅游营、就业皆行业等膊）房地产机绵会……山东江苏安徽浙江湖南广东北京、河岸北***集锡团的主要塑战略重点舱区域？注：*德**的城附件4提供了区则域房地产煤市场分析享的基本模堪板，企业蹦在未来划及定战略圈沟时可以参佛考区域在目前蔑的基础烧上，*提**置怎业尚不她具备全成国布局传的条件衫，可以风暂时选身择北京今河北圈写等置业锯已有投长资而又吴是集团姻主业重袭点发展逮区域的捐经济圈水尝试进馅行集约翅式发展区域山东江苏安徽浙江湖南广东北京、河表北***燃协气的主要酸市场燃气进盾入的这位几个区史域都可嫩以作为嫌选择的滔对象北京圈（龟含河北）慰－已有基袖础××圈－已有筒基础××圈－有房诚燃气的乏大型投医资注：仅只为**森*示例调性建议部，在决特定进入条区域前念还要考督虑更多载的因素结合**视*集团的亦新的战略叨部署，置咬业应该大晓力配合集眨团战略性沫基地的建率设，但这死种配合仍烟然要区分据机会型与臭长远发展习型的项目配合**萍*集团战炭略基地的帖建设天然气煤化工燃机码头…房地产房地产天然气化工燃机码头…房地产天然气化工燃机码头…区域在配合威方式上建，置业虹集团应端作为专稳业房地固产开发若商与集昌团进行情内部市签场合作踪蝶，其他毁的物业钓类型、佳城市开端发管理景应与其昏他的专落业机构毯合作展绣开集团战略盒所需要的饺开发物业骂类型工业房产商业房穗产旅游房尊产住宅码头化工厂房城市配套盈基建城市其抹他房产文体房产城市公用垃设施……***死置业集兔团作为一家明企业，*申**置业阴不可能积止累小城市弊建设开发狡管理的功夺能，有许俗多专业建陕筑的开发故（如码头君、化工厂呆房）等都屠应有专业涌的设计院仆、专业*断*公司来服操作。还挖有许多城魂市所需要需的建筑类狸型和经营章管理类型膏置业并不怀擅长，如法果全部积月累，操作龄上并不可旋行。必须肯大量利用哭外部资源器。***置就业集团应县该聚焦在升住宅与商塔业房地产大这两种物五业类型上嚼进行配合随。尤其是遮在住宅上调。综上所熊述，在线集团战址略格局衰尚未完船全清晰安化时，善***亦建议未优来（5抛年内）顾***岁置业的刚区域布菠局应是级如下格毅局XXXX北京、谨河北一点三圈一个高授点：北砖京总部三个发圈展圈：恳北京河市北圈、迁其他两锋圈以二带三以二线城醒市带动三槽线城市形放成圈式发裳展二线城航市主要黎在郊区丈，三线津城市主难要在市闲区不排除在侍既定的集乖约圈内从涉三线城市弹走向二线正城市的可支能注：仅为难示意区域从产品练类型的狱选择来乱看，*套**建虏议**葡*置业牺严格控私制类型咬种类，3－5年内专显注于住品宅业务掠，尤其治是跨区目域开发予短期内诊要集中煤在住宅跑上产品不同物反业的运披作方式争有很大阻区别，废都需要迹一定时贿间的积斤累才能鸦具备相意应的竞叉争实力住宅是恐目前发期展最快睁的房地难产品种缎，而且亏仍有持窝续发展仿的动力住宅也削是**倦*置业粱经验最观丰富的喊品种1997-2002年住宅投资占房地产总投资的比例

2002年全国各类物业投资结构比例示意***康在不同狮的地区阵要面对今不同的有层级人洞群，北营京面对廉中低收单入、二龟线城市槽面对中劣等收入趣人群，润三线城顺市面临径中高等径收入人漆群产品***置尿业的客户谅定位一线城糕市二线城蛮市三线城市高等收入中等收入低等收迎入中等收入在廊坊本跳地，**芽*应作为量长期发展察的根基，捎必须要积惑极发展多例种房地产赵业务产品廊坊是锋长期驻眨扎的根必基当住宅业效务出现增搁长放缓甚错至下降的病时候应积乓极开发其删他业务商场、工佛业建筑、析写字楼、毅旅游地产婚、体育地球产都可以贱发展，但冻每一个项帅目在决策会前仍要慎串重房地产夸价值链垫较长，酒***阴置业应您选择合货适的环封节进行境专业发遣展。目界前中国逼房地产黄行业价藏值链上扎多种模想式并存坟发展的哗格局既住体现了畜专业分却工，又色强调了步行业整汗合行业主新业务价伸值链辅助业务覆价值链

物业管理

物业持有物业经营

房产开发地产开发房地产超金融土地出语让为主版，结合警金融、夫贸易、抽商业地术产开发馆：以陆角家嘴、瓦金融街疮为代表开发工业称区土地：很以天津工亿业区为代钞表地产开姥发模式房产开发贱模式产品单娇一化，橡在不同俩城市迅蛮速复制叛：以万乐科为代当表在单一城猛市的多个铲区域做多材种产品，喘多是大型姓国有企业糠：以华润擦置地代表在少数欲高端城项市开发迹高端产智品，以娱较少的听项目赢片得较高侦利润：跳以万通婶为代表小城镇开绳发模式，段以浙江广苍厦、**易*置业为括代表物业经营灵模式专业的蹄物业经救营，成纵为一种启专业物发业，配彻合战略裳合作者泊来收取展租金回厨报混合的物斑业出租经究营，以收叹取租金为饿主：以香庭港置地代柜表开发和物恒业出租经茎营混合：慢以香港新吓世界为代慰表价值链整辟合模式房地产疼服务模新式不动产金月融模式整合从地筐产开发到勇销售到物潜业管理的血所有环节好，形成纵其向一体的控全能公司蚕：以富力筛公司为代目表重点整浓合价值奴链的关块键环节蔬，在集配团内实少现地产谈开发和糟房产开糕发的分沉工合作坟：以珠挣江系地江产为代糠表房地产信棕托：以金回信信托为鸦代表房地产基族金：以精重瑞基金为堪代表资料来源峡：中介经既纪和评厉估：以换二十一积世纪不晌动产公盈司为代涂表定制服务炭，以房屋腿的定制和夫项目管理咳收取服务兵费：以日令本大和房下屋为代表中介服务雹（评估、摊经纪、定冶制等）价值链根据房地剂产行业产踢业链的分益析，可将异房地产行袋业分类为颠为八种业丝式务模式。南其中房产总开发专营准模式、房荐产开发加蚂非房地产驶经营的业午务模式的票企业占总筐体企业数变量的60%注：其它旁指非房地清产业务的服多元化经乓营上市公司糊各业务模轿式企业数盒比例7%5%7%7%12%2%35%25%1模式2模式3模式4模式5模式6模式7模式8模式分类薯模式胞企业数山量亏企业名刷称房产+地产+物业持有+其它3金融街脚、杀中关村幼、降张江高瓦科2房产+地产+其它2琼金盘、眉浦东让金桥房产+地产+物业持蛾有3渝开发谷世纪欲中天、盒阳光股返份房产+地产3深天健、努银基斤发展、长填春经开房产+物业持贼有+其它5深星源乌、魔深南光鼻、倡中福实击业东华实嗓业、世狂茂股份6房产+物业持有1深深房房产+其它14深振业尘、洞深宝安碧、敲爱建股忍份深华源久、内深宝恒姥、愉光彩建琴设旭飞实业专、倍特高种新、新黄旬浦中国武那夷、长萝江投资速、深物萄业天创置沾业、亚旧泰集团房产10深万科、躺深天障地、厅深长城珠江控羽股、莱樱茵置业留天次鸿宝业运盛实荣业、金消地集团静、**虎*置业笔发展中华企加业价值链分析各个强业务模式傍的多项运铁营指标，娘房产开发肥专营、房着产开发加挠非房产经附营两种模核式在总量可上大幅领哑先，在主系营利润和祸净利润两加项指标上干房产开发绍专营模式匆更超过了保后者-8-6-4-20246810净利润违比较051015202530主营利梦润总资产熟规模比充较0501001502002503003507模式8模式1模式4模式5模式2模式6模式3模式020406080100120140股东权益020406080100120主营收士入单位：亿馒元开发专四营开发专营开发专止营开发专傍营开发专烟营多元经营多元经船营多元经垮营多元经绿营多元经营价值链从各种差模式的局净资产百收益率宿来看，厘房产开毯发专营榆模式、久房产开雀发加非爽房产经城营模式悼、房产傻开发加恼地产开厕发三种嚷业务模创式盈利脊能力都玻居于行兼业的前制列注：1模式较俯高是由萌于金融杂街当年忌资产重丑组影响胜较大，捉模式6是由于攻只有一脚家公司喘深深房领业绩不期佳造成皮。资料来或源：—业务模式科盈利分析—房产+物业持扶有开发专献营价值链从200抚1年房地慌产上市公贞司综合业编绩排名来蜜看，房产冒专营公司蓝占有5家旧之多，成嚷为行业的壁佼佼者。朴其次经营档房产开发蓝加非房地货产模式、腊房地产开店发加地产爹开发模式什的几家企朵业也有不魂俗的业绩注：深物业、沙金融街由侍于资产重莲组，造成垮当年收益陡率较高，茂而中关村烈由于受到桑政府支持蒸而业务面浇比较宽。良中华企业馆在2001年当年土打地转让业荡务分别占啊其主营收坏入和主营委利润的40%和60%以上。资料来源阳：单位：妻万元—企业综合餐业绩排名—价值链深万科蛮、中远腾发展、权金地集捎团不断孝调整其寸业务结辉构，使披公司主强营业务雷日益明颤晰，成纱为房地孔产行业瞧领先的糕房地产崖专业开乞发公司单位：万发元资料来滴源：成功案垃例：呜模式8专业的兽房产开往发公司深万科液近三年昼来，净骂资产收冰益率一溪直保持页在10%左右，呈步现出良好勉的增长势缓态；总资产誉规模达割到60多亿元捏，居于末房地产值行业上罪市公司左的第二纷位；200明1年，深万惹科股东权只益、主营慈收入、主冻营利润均凉居于行业嗽第一位。200缴1年，集灾团成功若转让万穗佳股权磨，全面壶完成了悦专业化说调整战昌略，成加为单一售业务的膝房地产谋集团。价值链2001年，中远知发展总资牵产规模为27亿多，居炎于行业中炸游水平。伸但其主营个收入和净品利润居于扛行业前5位。中远发展睛近三年的统净资产收趋益率一直险维持在较迈高的增长派水平，保风持20%左右。速处于行湿业领先到位置；200霉1年，主营衫收入主要脾来自房地伸产和销售街建材，其隐中房地产器业务的收尘入和净利蜓润分别占89%和99%。金地集季团近三适年的净站资产收提益率一瞎直维持袜在较高犯的增长筹水平，慎保持10%左右；截止2001年底，总金资产规模肤达到20多亿，主恨营收入和伪净利润分单别达到6亿和1亿多；从主营业渐务来看，相房地产主哨营业务收器入占90%以上。程从当年娃主营利制润来看岸，商业莲贸易和勉其它业玩务部分锡为亏损柔。但单一铲开发型需房地产警企业的抢发展也洞有其局岩限性，轻随着竞画争的加兴剧，房探地产其贪他经营跪业务将乎会快速宾增长沉淀资产羊越来越多子，而且难陈以享受土摸地增值开发业蛮务会导收致大量录不可售泳资产大米量沉淀除，必须降转为经逆营。而艳且，开墨发业务各无法享忧受中国版的土地淘增值经营方竹向的单蠢一，减耐弱了企路业抗行幸业周期惑风险的馋能力房地产虽行业是吩一个周遭期明显乳的行业暮，企业粘单一的套项目开饼发，使芳对抗行害业周期的风险的船能力大踪蝶大降低完。投资周期炎的限制形墙成赢利回日报的不稳袍定由于投陪资周期振的限制插会形成欲赢利回榨报的不主稳定。恋赢利的领不稳定够对于房娃地产上欲市公司啦的影响凳尤其明详显。而妖物业租办金回报窝是一种紫相对稳糠定的高剪回报，议能增强岭企业的镜持续赢挠利能力舌。开发企挑业净资姨产收益统率与规丈模成反搭比保持合理权的优质物御业持有比姐例，对企梳业增强实卧力和扩张病发展尤为燃重要。持杂有优质物裂业有利于芽房地产企掘业提高融院资能力。艇而单一开迷发型企业议净资产收仇益率与规私模成反比游，企业规辣模总是做稳不大。单一开发返型企业竞争格敢局行业竞放争加剧秩，集中栽度提高行业平代均利润塑率下降客户需唯求的变白化使投县资风险虎增大经营型房郊地产企业雨出现原以开发疮为主的房堪地产企业抚进入房地特产其他经科营领域价值链中国房地耀产业发达引的主要地劫区经营型鱼收益（房每屋出租等薄）在房地奏产营业收占入中所占屑的比重在火不断上涨资料来源绕：价值链多盈利结队构成为许圾多房地产塘公司稳定蛙业绩、促鸭进主业发影展的重要侍手段中房地产中房地产爱现有业务东：开发房屋租提赁二手房屋练买卖……拟开展店业务筛：地产、建兄筑顾问物业管理估价、投涝资………战略选欣择:将摒弃笑从资本俊扩张推泰动市场认扩张的激策略，纽奉而采取套以创新哑和服务歌推动市喜场扩张堂的策略材；商业模式:万通地产钱将与传统哈的全能开熄发商渐行杏渐远，而亮与房屋供滤应商和服乐务商的定艘位日趋吻绪合；盈利结构:万通地产记将从单纯孩依赖开发滤收入转型收为开发、恒经营与服兆务收入三浩者并举，野并最终完皇全以经营捆和服务收缸入为主。天鸿宝简业万通地产北京城建王股份未来将虏淡出建际筑业，杆以房地蚊产开发柄为主业两，从集范团剥离黎物业等当相关业御务使其予形成纵仔向整合混。多盈利结于构，宣布跑进入住宅长租赁市场价值链物业经营亏等稳定收喉益性业务卷担负着平硬衡房地产席开发业务说风险，保溉证收益和嫁寻找新的南业务增长气的重要责逆任现金流房地产开仿发现金流腰周期物业经营驾等现金流谈周期大中型房并地产公司钱总体现金流街周期现金流房地产开县发现金流短周期大中型假房地产迁公司应能通过开欺发业务桐和经营橡业务在铁资金需寨求上的枯良好匹青配和业篮务现金葬流结合航调配公族司资金肆，削弱攀资金周死期波动另性的影疏响概念图！房地产开够发过程中女需要大量产资金，且墙现金流不禽稳定，如卧果没有对忠项目前期昨谨慎的投多资收益测恢算及过程叼中不断滚雅动资金细药化管理和骗控制管理步，业绩波够动性和业奖务风险很汤大。资料来逗源:***樱知识库鼠，**局*分析价值链受历史亏因素影左响，*