某楼盘营销推广建议

2011年XXXX雅苑营销推广建议登上颠覆不耍手段哪行先来硬的报纸户外媒体策略当前问题分析一、项目分析“XX雅苑”是什么？——“XX雅苑”大环境分析：1、整体发展：•XX高新区交通便利条件，道路规划成熟。

•板块配套尚不成熟，居住条件欠佳。未来经济会进一步扩大，对于居住负面影响较大。•光电产业环境污染严重，顾客顾忌性很大，这是项目最大的问题。一、项目分析——“XX雅苑”大环境分析：2、行业趋势：随着XX市房地产业开发的不断发展，中心城区的开发与供应量将逐渐持平，向周边城区开发趋势加大高新区作为XX经济待开发趋势日趋明显开发商吸取前期经验，此区域依然不适合开发投资。一、项目分析“XX雅苑”是什么？——“XX雅苑”大环境分析：3、竞争事态：孔目江板块以及城北板块，是本项目的重点竞争区域。孔目江板块环境不错，又有一线江景实力雄厚。孔目江一号为代表的楼盘都市大盘开发，规划配套均可以与我们匹敌现在高层项目价格可以跟我们精装价格持平。一、项目分析“XX雅苑”是什么？——大环境小结：随着XX中心城区开发量逐渐达到饱和，仰天岗生态区会成为近几年高端楼盘争夺的热点，高新区开发尚处起步阶段，市场印象不佳；污染阴影缠绕，个个开发商都选择避之，唯XX孤军奋战。“XX雅苑”作为开盘力作，市场销售并没有达到预期火爆效果。但XX的品质以及园林精装获得了市场认可，为下一盘XX城起到了铺垫作用一、项目分析“XX雅苑”是什么？2、项目规划：占地面积达到306亩，总建筑面积约为70万平方米；超大社区规模，社区配套齐全；建筑形态为全部高层业态；一、项目分析“XX雅苑”是什么？3、周边配套：因片区开发尚属初期，市政建设还不完善，市中心地。带尚有一段距离，欠便利目前公交车还不发达，旁边配备有五星级酒店，但对于本项目无实际利好。一、项目分析“XX雅苑”是什么？——小环境小结：“XX雅苑”虽然外部环境和设施不尽人意，当距离市区仅十分近，加上超大规模的建筑体量，它将是临近市级的潜力大盘

“XX雅苑”，一个极巨潜力的城外之“城”。一、项目分析“XX雅苑”怎么样？——SWOT分析：优势：1、项目在主干道旁，社区环境十分优良2、总建筑面积为70万平方米，超大规模社区3、品牌开发商顷力打造，实力巨献一、项目分析“XX雅苑”怎么样？——SWOT分析：劣势：1、工业区光伏制造污染严重2、周边路段及配套没有跟进，生活氛围不浓3、公车线路少，距离武汉市中心城区十分远4、整个片区形象不佳，没有得到市场的认同一、项目分析“XX雅苑”怎么样？——SWOT分析：机会：1、距离市中心10分钟车程，实际距离比心理距离短2、城市工业大跃进，开发区楼市尚有发展机会3、品牌开发商的进入将带动这个区域的发展4、未来片区发展将日趋取得完善一、项目分析“XX雅苑”怎么样？——SWOT分析：威胁：1、工业区污染始终不可回避2、交通等因素不断完善为潜在项目入市带来潜在威胁3、配套设施没有及时跟上导致居住氛围不强一、项目分析经过我们的分析，再让我们考虑一下我们产品走向市场面临的最大障碍——是产品吗？是规划吗？都不是！是地段！一、项目分析心理距离远远大于实际距离劣势：

XX雅苑处于高新区(光伏产业污染）地理位置将是市场难以接受的最大原因机会点：

XX雅苑乘车到达市区仅10分钟车程，远远小于人们对偏远地段的想象

如何解决人们对本项目心理距离与实际距离的矛盾，是本项目推广至关重要的一步

什么可以缩小心理距离与实际距离之间矛盾三个假如假如客轻层根本币就不认同我震们的地段，那么再谜好的产穗品硬件赶恐怕也邀是一句畜空谈！假如有暖那么一凝部分客折层有点青据睐我们堆的地段，那么星光靠我零们的产播品能够沙打动他坦们吗？小如何留嫂住他们瞧？假如客撑层对我们的迹地段既不预认同也不谋反对，那我们猜凭什么来嗽点燃他们刃到此购买艇的热情？所以我们粗的企划思悠路是——必须得都在差地序段和好耳产品之露间再增丽加一点虎东西，这种东饿西可以——让反对地粒段的客层咬游移不定两！让接受统地段的口客层立圈即冲动演！让中立态歼度的客层垫马上关注坑！思前顾后援，我们认撇为这种东技西需要从符客群心理酬出发

找竭到他们内拜心的需求宿并与项目奇契合体验式居培住概念！一种让盛耳目一超新的居渗住概念一种XX楼市未曾掏出现过的册居住理念一种和本鸟案产品气衬质、环境犯气质相吻赤合的居住柴方式二、目标撕人群界定“XX雅苑”对谁说酷？企业一饶般职工漆、拆迁共户、普运通教师汽及公务眠员企业老总临，实力雄错厚私营业朵主，高级杂公务员目标客租户群：注重生活织品质、希畏望给家人济带来好的中生活职业经理升人、私营棍业主证券、IT、汽车疫高级工灾程师企业中野层管理厨、政府茧中级公灭务员工程师钞、高级劈燕财务人掩员“XX雅苑”对谁说？一、项得目分析——从马斯承洛需求疑层次模盗式看感：目标人群雾有什么需求动机贺？生存需求安全需求归属需雕求自尊需复求自我实现是好房子！物业管理萌和隐秘性絮好！品质家的途感觉！是有身课份感的做经典楼信盘！找到生活截的意义！——目歌标人群桶的共性笑：XX普通鞭消费群收入：个搞人月收入部2000摆元以上;家庭月收寺入700龙0元以上人生态错度：有失责任感塌，稳健忍，勤奋俱，对待戒生活有后自己要驰求来自区舌域：整眯个XX顿板块居住理念津：改善居幼住条件扶是他们灾所期待三的，对原于未来杨生活有期待导，考虑兄家庭及据小孩所挺处的环洲境，同增事可以慕便于工溉作。目标人群阿是什么样自的人？——客层精关神意识奸形态：他们都撞是兢兢蝇业业社服会大众岂，在事蹦业上他肯们还处铺于打拼扇阶段，佣勤劳而惨辛苦，糠想拥有风属于自砍己的一沫个温暖肺的家，研在精神遮层面他财们对梦版想从未目放弃，护一直努森力。仰慕富豪丢奢华的生唇活方式，向期待自己抚的后代过锤上优越的中生活，良捉好的教育巡寿机会。在一个不惰算太大但岁是属于自土己的家中炮，听听音畅乐、看看兽书，放松识身心，是袜他们对生须活的一种调梦想。目标人蹄群是什么样赶的人？广告推广评方式：顺猛水推舟来压了体验式脱居住概洁念！以业主的般口吻来说罩，更能打产动人。感叹XX雅苑精所装奢华熊至极的异人还无法设读懂家维的含义裳！感叹XX雅苑拥有知五星级幼撇儿园的人他还不懂登得如何培诞养孩子！惊叹皇家织会所举行喷的婚礼如贡此奢华的匪人还不懂尺得奢华港背后是缎朴实！以江为邻期只是一时舰的冲动365天陪伴野你的只魔有自家纹的湖可程以做到锣！户外广告户外广确告感叹XX雅苑精装蛋奢华至极置的人还无法牌读懂家超的含义朝！户外广称告感叹XX雅苑拥孕有五星僵级幼儿以园的人他还不懂傻得如何培仪养孩子！惊叹皇特家会所沸举行的苏婚礼如植此奢华射的人还不懂得复奢华背后励是朴实！户外广告户外广告以江为欺邻只是狭一时的凡冲动365天陪伴你恳的只有自胀家的湖可聋以做到！再来软的销售炒作展策略我们怎么鱼了？打个比方羡说说事！睡狮睡着挤了老虎不发且威拿我当访病猫是的,坦率讲败这里并斤不适合嚷我，因拔为我那固个地方站不好以我的犬胃口那修么点肉昂太少了诸，以至沉于我没碎力气大造吼老爸交给轧我的捕猎圾技巧在这痕里实在不袋太灵光学的是明捕获羚得羊，可绣这里全茎是本地搏的猴子闯，不好批逮呀！是这样宪混着过达，还是泛改变改奔变，咱旷也换个除法子？应势而踩变让猴子下机树，让他删来我们领列地踩果子收吃以前我双们老是晕口号一互致讲我疯们这里议果子是乱欧洲的株，奢华料至极但是人家飞根本就没谦看见几只悲猴子进我斧们的果园寸，那能行灾吗？况且本地哪猴子太精司了，咱这煌里有污染日人家知道蹦的清楚的叛很所以让他们行看到榜勿样，比煮什么都头管用销售策膜略刚才的指故事可筹以用到铺实际营虚销，客处户也一残样小步快株跑+喜报频传销售策略尿“小步快忠跑”蓄水组蓬团后、树形成“也人气挤极压”确总保开盘杰氛围；分期开灶盘，试扔探市场怪，制造派稀缺，跃确保实婶现各阶沾段销售悔目标；借势快速犁推动下一尚次开盘，泪快步确保正销售节奏兵；严格客户叹评估，在部开盘前不硬收费的情薄况下锁定迎意向客户循。一条腿一搂条腿的买续，几十套迁搞一个组殃团一买完就百发喜报，呆开盘即售毯罄，通宵制排队购房工等等拆开卖饿、打散逃分拆多于组团销哗售一制造稀绳缺噱头，漠喜报不断揪然后又加拣推组团让猴子穷们看到盟这里的在果子很骑多人抢臣果子吃泼，不来做就没了利好不六断增加母信心喜报频传那光伏污纺染的担心泛怎么办改如何公羞关呢？以前的覆广告只咱讲内在博优势对于顾客显的问题疑辅虑一概避去之广告是与衡消费者沟晴通的过程夕，既然如岗此敏感我匠们提还是启不提呢？要怎样原提才可普以给我税们项目泥加分？先看看一寇个棘手的幼问题，工及业区。光剪电产业污葵染。怎么垃办？第一招厕让他搬背家，天方夜谈末不可能实诱现“崛起的罢国家新能志源科技城琴”XX国家新丑能源科临技城位绸于XX高新技术苹产业园区晒，总体规壮划面积50平方公践里，涵颜盖光伏呢、螺杆女膨胀动临力机和哈风电产娱业三大新能源经荒济板块，给计划7年内累计蜂投入290促0亿元，铺到201相5年新能源产业毕主营收耳入突破700仿0亿元。第二招，秧“他们不顾搬我们搬谁”怎么办！为新区糕重新定尝位，分成析新区泰现有结办构。解读政府箩规划蓝图呀，重新给鼓新区定位咐。第一点窄、我们长所在位肃置是新剧区规划捎的高尚攻生活片旧区。我们忽略规了这一点鲜的重要性外。第二点昌、依托车孔目江+高新高尚疼生活=城市高幕尚生活辟首选讲好版块佳发展，打狂好宏观牌轨。先问大种家一个锣问题：如果孔目叼江一号片季区也叫高状新区，会买的窑那么好无吗？大家投而票看下惊：一样好有点影凯响价格肯定功没那么高消费者会黄犹豫说以换个悼说法从心服里上改变的认知是简践单有效的应事定位：为区域茫重新定谈位黄的为规获划中的居湿住用地我们处旱于版块吨中央，男位置级柏佳政府规划右了高新区嫩住宅片区殖，但是却龟不为人知犬。划清界限赤，分家脱离高添新区，转另立门偶户。我仇们是高鹅新高尚躺生活区炒作区肆域价值软文炒建作XX新区增值票喜人，配套高疲尚社区衔规划势墙在必行胡。通过政禾府口吻掌发布XX新区将股产业喜帆人，发努布新区松利好消震息，全扶面解读臂配套设配施会安绪最高标街准配套丛，未来XX最佳投资倡地段。高尚居尤住片区困规划是蛾必然趋忘势，结罩合XX地产进猛入，投订资自住辽都是潜杂力无限邪量。小小一申个高新危区，产值高过甲一个市。通过政为府口吻仆发布XX新区将产厕业喜人，妈发布新区博利好消息劈燕，全面解前读配套设押施会安最叮高标准配缩慧套，未来XX最佳投主资地段脂。高尚居跌住片区丈规划是议必然趋航势，结阴合XX地产进数入，投孝资自住荒都是潜辽力无限耻量。软文炒淡作江西第一冲高新区，配套居令住片区辰不能落幻玉后。通过政府卫口吻发布XX新区将产阁业喜人，屑发布新区玩利好消息飞，全面解六读配套设纱施会安最欢高标准配种套，未来XX最佳投顾资地段好。高尚居住榴片区规划刺是必然趋挠势，结合XX地产进咏入，投必资自住蚁都是潜族力无限搭量。软文炒阶作XX高科奇迹仙，居住日崇新月异那。通过政府愚口吻发布XX新区将产痰业喜人，追发布新区祖利好消息蓝，全面解宫读配套设剂施会安最语高标准配狮套，未来XX最佳投距资地段锅。高尚居醒住片区跪规划是夺必然趋凭势，结菠合XX地产进锋入，投职资自住鹿都是潜刚力无限沉量。软文炒劲作一个市甚独至几个市倾的财富，打造领先采居住生活织。通过政替府口吻宵发布XX新区将烛产业喜咱人，发邮布新区朝利好消冷息，全鸭面解读呼配套设宣施会安竞最高标缘瑞准配套仁，未来XX最佳投商资地段手。高尚居住街片区规划分是必然趋惕势，结合XX地产进入赠，投资自风住都是潜酱力无限量泊。软文炒角作区域定位泄重解高新区枪不等于高新高尚哈生活区解读区订位优势萌，跟高蚀新区划艺上界限躁，我们恨是高新逮高尚生执活片区刑。高尚居亮住片区悦规划是往必然趋咏势，结伞合XX地产进入名，投资自件住都是潜烦力无限量麻。软文炒邀作高新高毕尚生活板区+孔目江=XX的未来解读区锣位优势荒，跟高印新区划恐上界限健，我们稍是高新竞高尚生联活片区搞。高尚居棒住片区爬规划是纯必然趋交势，结受合XX地产进入咬，投资自袍住都是潜劲力无限量领。软文炒喂作认为XX雅苑在高新付区的人辫不了解XX。解读区位坡优势，跟毅高新区划苍上界限，移我们是高岸新高尚生恨活片区。高尚居住新片区规划赞是必然趋浮势，结合XX地产进入沾，投资自装住都是潜汇力无限量注。软文炒荡作认同XX雅苑只有勾皇家内湖恶、五星会暂所、一他级物管膛的人，是对雅上苑的误们读。解读区位甘优势，跟况高新区划两上界限，惹我们是高复新高尚生掉活片区。高尚居住责片区规划艳是必然趋梁势，结合XX地产进疼入，投谜资自住终都是潜鸟力无限义量。软文炒铲作赞叹XX雅苑拥有三个皇家醒内湖的人雷，还远远无矩法看到片召区位的价呼值。解读区殃位优势歼，跟高镇新区划村上界限雅，我们素是高新伏高尚生扰活片区阶。高尚居或住片区音规划是叫必然趋柿势，结谣合XX地产进入酿，投资自窜住都是潜决力无限量佳。软文炒作赞叹XX地产资产刺千亿的人梨，却不懂扰他的眼欠界，那么你瓣永远离盒他很远动。解读区碑位优势垫，跟高絮新区划贴上界限沿，我们裂是高新橡高尚生着活片区你。高尚居献住片区涝规划是榨必然趋咸势，结紧合XX地产进凯入，投殃资自住接都是潜鸭力无限虚量。软文炒作若你只看沈到XX地产的财税力，那么你永摇远离他很抽远很远。解读区往位优势益，跟高皱新区划川上界限博，我们菠是高新扩高尚生木活片区仇。高尚居住渴片区规划梦是必然趋乎势，结合XX地产进均入，投宴资自住信都是潜慕力无限浩量。软文炒作活动蓄蜓客瞄准目标就客户互动偏活动，环裕环相扣2