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房地产项目经济测算分析-第一部分房地产开发项目的核心评价指标-第二部分一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分深圳市旧改项目的地价计算交流内容房地产开发项目的核心评价指标项目的评价在评价一个房地产是否具备投资价值时，可对项目的经济指标进行分析，参考项目的销售利润率、IRR、EBITDA等指标，以作出综合的考虑与评判。

对项目的经济分析可分为静态分析与动态分析两种。在静态分析中，对项目的成本支出及整体收入进行静态分析计算，通过销售利润判断项目收益情况。在动态分析中，不仅考虑静态的经济指标，且需对项目每年或每半年的开发节奏及收支情况作出预估分析，再通过计算经济指标判断项目可行性。

一般的销售项目，仅进行静态即可大致对项目的可行性得出结论。其主要参考指标为：权益楼面地价、销售利润率。

对存在较大量自持经营物业（如：商场、写字楼及酒店）的项目，则需进行动态分析。其主要参考指标为：IRR、EBITDA。房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标权益楼面地价—指将获取开发建设土地的总成本（包括土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等）均摊至未来项目可用于销售或自持经营的建筑面积后，所得出的楼面地价。销售利润率—项目税前及税后的销售利润和利润率是销售项目的两项重要评价指标。

销售利润率=销售利润/项目销售总收入IRR—内部回报率（Internalrateofreturn），又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。是在考虑了时间价值的情况下，计算项目投资可望达到的报酬率。房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标（持有物业评价指标）EBIT—全称为earningsbeforeinterestandtax，即息税前利润，从字面意思可知是扣除利息、所得税之前的利润；即未计利息、税项前的利润。EBITDA—税息折旧及摊销前利润，简称EBITDA，是EarningsBeforeInterest,Taxes,DepreciationandAmortization的缩写，即未计利息、税项、折旧及摊销前的利润。EBITAMARGIN—即EBITA相对于投资成本的回报率，作为持有经营物业的评判指标，华润一般考虑为持有物业EBITA15年平均值/持有物业总投资房地产开发项目的核心评价指标参考评价指标ROA—即资产收益率（ReturnonAssets，ROA），又称资产回报率，是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。

资产收益率=净利润/总资产总额AssetsROE—净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。

净资产收益率=税后利润/所有者权益-第一部分房地产开发项目的核心评价指标-第二部分一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分深圳市旧改项目的地价计算交流内容项目总投资包含项目序号项目说明土地总成本1土地成本土地出让金、旧改拆迁安置成本、回迁物业建安成本等销售物业建造成本2自有物业建安成本根据自有物业开发量乘以建造单价得出相关费用3不可预见费自有物业开发过程中产生的不可预见费用，一般取自有物业建安成本的5%4销售费用销售过程支出费用，一般取总销售额的2.8%计算5管理费用一般取土地总成本及自有物业建安成本的2%计算6财务费用可参考银行同期贷款利率6.55%一般房地产项目的评价分析过程相关税费序号项目说明相关税费1营业税以企业总销售收入的5.55%计算2土地增值税根据土地增值额进行计算3所得税以企业利润的25%进行计算一般房地产项目的评价分析过程一般房地产项目的评价分析过程假设项目基本指标开发建设用地面积（平米）总开发量（平米）住宅（平米）写字楼（平米）容积率100,000500,000300,000200,0005.00土地成本及楼面地价测算土地总成本（万元）600,000自有住宅物业（m2）300,000自有写字楼物业（m2）200,000权益楼面地价（元/m2）12,000一般房地产项目的评价分析过程建安成本及销售收入计算物业类型面积（m2）建设成本(单价)建安总价(万元)销售均价销售收入（万元）住宅300,0007,000210,00038,0001,140,000写字楼200,0006,500130,00035,000700,000总计343,000340,0001,840,000建安成本取值参考建造成本

（元/平米）住宅办公高端品质改善高档中档前期费用200～250150～200100～150200～250150～200土建工程1500～20001500～20001500～20001500～20001500～2000装修工程另见装修标准1000～1200800～1000机电工程800~1000600～800400～6002300～28001800～2300外墙工程1000～1200600～800400～6001000～1500800～1000园林200～300150～250100～150100～150100～150地上开发成本合计4500～50003500～40003000～35006000～80005000～6000备注：1、计算基数均按建筑面积（下同）。2、土建工程未考虑建筑类型对土建成本的影响，如果是超高层，对应成本增加800～1000。3、住宅底商采用对应品质的住宅的成本。装修标准（元/平米）豪装精装简装住宅装修工程2500~40001500~2500800~1500一般房地产项目的评价分析过程项目比率计算基数（万元）总额（万元）备注开发不可预见费5%340,00017,000以自有物业建安成本费计算销售费用2.8%1,840,00051,520以总销售额计算(含保障房)管理费用2%940,00018,800以土地总成本及自有物业建安成本计算财务费用6.55%

128,568银行同年期贷款利率营业税金5.55%1,840,000102,120以总销售回款及回迁物业公允值计算土地增值税154,764详见后页税前利润

427,228总销售收入减上述总成本所得税25%581,992106,807以税前利润25%计算税后利润

320,421

相关费用及税金计算一般房地产项目的评价分析过程土地增值税计算方式土地增值税=土地增值额×税率－扣除项目×扣减系数（扣减系数速算）土地增值额=销售总收入+回迁房公允价值－扣除项目扣除项目=土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本+三费+营业税金+加计扣除项三费=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本）×0.1加计扣除项=（土地出让金+拆迁成本+回迁房公允价值+自有物业建安成本）×0.2说明：1）税率依据土地增值率进行取值，土地增值率=土地增值额/扣除项目。当土地增值率为0-0.5时，税率为30%；土地增值率为0.5-1时，税率为40%；土地增值率为1-2时，税率为50%；土地增值率为2以上时，

税率为60%。2）扣减系数可进行速算。当土地增值率大于2时，为0.35；土地增值率为1-2时，为0.15；土地增值率为0.5-2时，为0.05项目土地增值税计算销售总收入1,840,000回迁房公允价值0扣除项目土地出让金拆迁成本还迁房公允价值建安成本营业税金三费加计扣除项合计600,00000340,000102,12094,000188,0001,324,120土地增值额应纳税款515,880154,764一般房地产项目的评价分析过程项目投资财务指标备注项目总投资（万元）1,155,888

含土地总成本、自有物业建安成本、开发不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用总销售收入（万元）1,840,000

销售利润税前427,228税后320,421销售利润率税前23.22%税后17.41%项目静态指标一般房地产项目的评价分析过程假设项目开发节奏与资金安排单位：万元第1年第2年第3年第4年地价支付100%支出600000自有物业建安成本30%40%30%支出102000136000102000不可预见费支出510068005100管理费支出1404027202040销售费用支出10304392561960销售税金及附加20424778113885土地增值税预征（3%）11040420602100土地增值税结转19913758633788所得税223431045925286销售假设（此处假设当期回款率为100%，一般应为70%）住宅销售20%80%收入228000912000写字楼销售20%70%10%收入14000049000070000税后净现金流量-72114013845695327852981税后累计净现金流量-721140-582684370594423575动态指标计算一般房地产项目的评价分析过程指标计算（假设基准收益率为9.3%）单位：万元第1年第2年第3年第4年税后净现值-72114012667579795640575税后累计净现金流量-721140-594465203492244067动态指标计算通过计算财务内部收益率IRR=27.45%财务净现值NPV(i=9.3%)=244067-第一部分房地产开发项目的核心评价指标-第二部分一般房地产开发项目的评价分析过程-第三部分深圳市旧改项目的地价计算交流内容城市更新项目的地价计算根据原土地性质划分城中村土地改造旧工业区用地改造旧住宅区及商业区改造城市更新项目的地价计算相关政策依据《深圳市城市更新办法》规定：1）第三十六条拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。

城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可自有转让。

城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定反拨所在区政府，作为城中村基础设施和公共服务设施

建设费用。城中村土地改造城市更新项目的地价计算相关政策依据《深圳市城市更新办法》规定：1）第三十八条拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%补缴地价。

拆除重建类的工业区升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。拆除重建的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。依据《深圳市城市更新办法实施细则》规定：1）第五十七条拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。旧工业区用地改造城市更郊新项目吸的地价须计算相关政必策依据《深圳市突城市更塞新办法》规定：1）第三十伶九条本办法撤第三十杂六条至饮第三十湿八条规绒定情形侧以外的坏拆除重麦建类城榨市更新肯项目，袖按照其助改造后镇的功能家和土地杆使用权抚期限以公告狮基准地天价标准计算应把缴纳的送地价，巨扣减原国有合法蛇建筑面届积按照挠原土地沉用途及职剩余土他地使用致权期限色以公告嫂基准地厌价标准要计算的末地价。非商品性锡质房地产宵转为商品遥性质的，锅应当按照询有关规定巴另行补缴麦相应地价亏。旧住宅区趣及商业区谊改造城市更赛新项目弯的地价恰计算相关政多策依据《关于加强锄和改进城日市更新实舱施工作的唱暂行措施》规定：1）第（八红）条环由旧工业知区升级改离造为工业乌用途或者洪市政府鼓兵励发展产逝业的拆除弹重建类城峰市更新项浙目，其配宪套设施限拍定自用。轻其中，配是套商业设党施的地价吵按照公告述基准地价托计收，其淋他配套设原施的地价亭按照《办法》第三十联八条第左一款的统规定计须收。配轨套设施骨如按规租定经批殿准进入晴市场销律售的，甜应当按纹照市场铸评估地樱价标准殊补缴地睁价。2）第（罩十）条舅由煎旧工业枪区升级脾改造为朝工业用象途或者洪市政府付鼓励发蚕展产业混，以及请适用《办法》第三十九桑条规定，基由旧居住粘区、旧商捧业区升级急改造为居箱住或商业净服务的城列市更新项撤目，确定挂地价计收凝基准容积庆率和基准众建筑面积协，采用分握段方式计庸收地价。《暂行措施》城市更新告项目的地皇价计算R地价基摩准=1-基准土骨地移交亮率1-实际土缩慧地移交绿率×R深标基岗准公式如皱下说明：1）R深标基准——2降013版《深圳市乎城市规辣划标准誉与准则》一类密度患分区基准识容积率。惩由旧工业肺区升级改圆造为工业用途望或者市恒政府鼓党励发展住产业的轮项目R深标基塘准为6.0。2）基准土恩地移交率——拆除范沃围用地剧面积小聪于10,0梁00平方米世的城市背更新单符元的基扮准土地池移交率服为30%，其余城市更原新单元的内按照《实施细狠则》第十二搭条第一要款规定糟确定。料（即规仍定的项郑目贡献欲率，不唉低于15%）3）实际竟土地移登交率——指移交猴给政府糠的权属迹清晰用疾地的面贞积和拆响除范围莫用地面雾积的比点率。（桑即项目初实际项目贡献率丘）4）改造错后同时姻包含多优种建筑散功能的臭，地价笑计收基披准容积球率按各庸建筑功鸭能基准伴容积率家及其计填容积率声建筑面积所占骡比例加村权平均哄确定。5）地价计朗收基准建竹筑面积为跑地价计收熟基准容积套率与开发樱建设用地拆面积的乘也积。6）地价计借收基准建头筑面积以境内的部分签按《办法》第三十八牌条第一款倍、第三款不及第三十狠九条规定进计收地价船；超出部分苗中的住宅拉按照2.5倍公告次基准地阔价标准铅计收地民价，其固他功能寸按照2倍公告基叫准地价标冠准计收地血价。《暂行措铃施》城市更新撒项目的地炊价计算相关政苦策依据《深圳市吴城市更瓜新办法涝实施细却则》规定：1）第六十鬼条项目改傍造前拆铲除范围禾内包含讯城中村被、旧屋需村、其蹄他用地陕等多种舟类别用瞎地的，从按照以牲下标准劣和次序忘进行地腥价测算甲。（一）毙出让给水实施主劣体的开氧发建设勾用地面泽积不大还于原城衡中村用途地面积铸的，改过造后的龄建筑面痰积按照《办法》第三十六条湿规定进框行地价顽测算。（二）开纹发建设用阀地面积超听出原有城料中村用地架面积的部贱分，不大贸于原有旧谢屋村用地用面积的，游该部分用蛛地面积根据平均筒容积率校分摊的辣建筑面凡积按照《办法》第三十七疑条规定进政行地价测逗算。（三）层开发建踏设用地护面积超跨出原有侍城中村吃和旧屋婶村用地秋总面积熊的，超收出部分岛用地面孩积根据战平均容残积率分狼摊的建筑面积吩按照《办法》第三十雹八条、阵第三十抬九条规曲定进行纱地价测磨算。其乱中，可俘进行地泽价扣减磁的原有鼠合法建筑面积，位为拆除范谨围内出去宰原有城中慰村、旧屋衬村的其他担用地上的枪合法建筑登面积。实写施主体应钞当配合提筝供相关建筑露物权属资裙料，以进忙行地价扣悬减。综合用地邮项目改造用地性质地块面积现有建筑面积工业40,00040,000旧住宅区30,00040,000城中村20,00040,000用地指标习（单位：m2）地块现状123123以某综合唉项目为例卵进行测算总开发量住宅公寓商业办公研发用房保障房容积率540,000255,000100,00050,00030,00060,00045,0007.50开发指标纲（单位：m2）说明：保值障房配建蒜按《深圳市城孟市更新项荣目配建保痒障性住房腔暂行办法》进行配崭比，假方设项目脑配建比索例为住锅宅物业肆规划量呀的15%。原住宅谷类物业规嫂划指标为300,命000平米，则莲保障房配季建量为300,屡000*0.15。规划方均案数据货（假设开开发建事设用地扭为72,0绒00平米，猎即贡献刘用地18,0破00平米）以某综合唐项目为例号进行测算补偿面嫩积计算工业厂房里还迁比例录为1:1.土5补偿研沙发用房辟物业住宅还迁冒比例为1:1王.3补偿住宅陡物业城中村为1:1补偿住宅微物业序号用地性质占地面积建筑面积容积率补偿比例补偿建筑面积1工业用地40,00040,0001.001.560,0002旧住宅区用地30,00040,0001.331.352,0003城中村用地20,00040,0002.001.040,000总计90,000120,0001.33

152,000

以某综合浊项目为例陵进行测算项目基础泽指标汇总找（单位：愿平方米）用地面积

72,000现状容积率1.33

规划容积率7.50

现状数据城中村40,000回迁数据住宅92,000规划数据住宅255,000自有物业住宅163,000工业厂房40,000研发用房60,000公寓100,000公寓100,000旧住宅区40,000

研发用房60,000研发用房0

商业50,000商业50,000办公30,000办公30,000

保障房（15%）45,000

总计120,000总计152,000总计540,000总计343,000以某综合景项目为例挤进行测算基本思路需补缴地贺价=规划开发限建筑面积×楼面地价豆（依据政盈策要求）说明：姻依据政凡策要求轮，根据粒不同用旷地改造因情况，或楼面地耗价有取芒基准地镇价、评筒估地价签或需乘托以相关酒系数等屠多种情拖况项目地屋价测算讯可大致桌分为四疮部分：并城中村拘用地部柿分、旧胖住宅区捎用地部出分、旧店工业区夕工改工根部分、畅旧工业柱区工改元综合部米分。其意中，根被据《暂行措天施》规定，旧溜住宅区用泛地改造及伙旧工业区朽工改工改至造部分地据价需按基贯准容积率冷进行分段及计收以某综朝合项目估为例进彻行测算地价及相茎关计算基孩础数据（祸假设为湖先贝片区基坡准地价）

基础数据商业（含酒店）办公（商务公寓）居住工业研发用房（M0）基准地价（元/平米）(来源：罗湖区基准地价)8,3664,6474,1546492,648规划指标50,000130,000255,000060,000说明：依消据《深圳市城疯市更新办糊法实施细彩则》第五十七迷条：研发阅用地的公两告基准地马价按照工葛业和办公愈公告基准土地价的平均丝式值测算总用地面积(平米)项目开发容积率项目贡献率原工业合法建筑面积（平米）原城中村用地面积（平米）原旧住宅区用地面积（平米）72,0007.5020.00%40,00020,0003,0000以某综合细项目为例翁进行测算地价基准油容积率计泰算说明：《暂行措吵施》第十条侦规定：烈由旧工述业区升仙级改造女为工业梨用途或沉者市政灵府鼓励涂发展产申业，以飘及适用《办法》第三十九蒸条规定，庙由旧居住靠区、旧商损业区升级闭改造为居摊住或商业球服务的城现市更新项尺目，确定估地价计收博基准容积率降和基准罢建筑面域积，采乒用分段脱方式计只收地价博。R地价基准=1-基准土略地移交漠率1-实际土美地移交少率×R深标基品准公式如下说明：1）R深标基仔准——20塞13版《深圳市城虾市规划标锄准与准则》一类密度炼分区基准袜容积率。跪由旧工业绸区升级改莫造为工业用途逼或者市公政府鼓义励发展孩产业的之项目R深标基赚准为6.0。2）基准改土地移钥交率——拆除范围尺用地面积沉小于10,0旱00平方米的胆城市更新中单元的基乔准土地移染交率为30%，其余城市稠更新单附元的按巾照《实施细炎则》第十二露条第一断款规定订确定。雄（即规篇定的项诊目贡献绿率，不少低于15%）3）实际土从地移交率——指移交给泳政府的权靠属清晰用颗地的面积疲和拆除范侦围用地面串积的比率昼。（即项冲目实际项目贡献率浙，本项目劲项目为20%）以某综即合项目单为例进突行测算地价基准问容积率计黎算

商业办公（公寓）居住研发用房深标基准容积率5.45.43.26.0经计算地价基准容积率5.75.73.46.4

商业办公（公寓）居住研发用房加权平均基准容积率深标基准容积率5.45.43.26.0经计算地价基准容积率5.75.73.46.44.6加权地价遍基准容积划率计算说明：《暂行措施》第十条规略定：同时馋规定改造刑后包含多方种建筑功麻能的，地直价计收基交准容积率临按各建筑篮功能基准容积率及唤其计容积查率建筑面橡积所占比涛例加权平魄均确定。加权平遵均基准划容积率=居住物鸦业规划眉面积×R居住物业逗地价基准+商业物业蚁规划面积×R商业物第业地价拌基准…公式如闷下居住物腿业规划楚面积+商业物业裙规划面积…以某综真合项目碌为例进从行测算说明：仔由于项族目同时艺存在城从中村、于旧住宅遗区及旧歉工业区李改造，绸需对其财规划指录标按原闻用地比颂例进行吉分摊城中村兔部分、回旧住宅绣区改造阅部份及衰旧工业冶区改造爪部分面贞积分摊串计算总用地面积(平米)城中村用地面积（平米）城中村规划指标分摊比例旧工业区用地面积（平米）旧工业区规划指标分摊比例原旧住宅区用地面积（平米）旧住宅区规划指标分摊比例90,00020,0000.22240,0000.44530,0000.333

商业办公（公寓）居住研发用房项目规划指标50,000130,000255,00060,000城中村用地改造指标分摊11,11128,88956,667旧住宅区改造指标分摊16,66743,33385,000

工业用地改造指标分摊22,22257,778113,33360,000以某综合鸡项目为例拼进行测算城中村用妄地改造部坐分地价计猾算

商业办公（公寓）居住研发用房城中村用地改造指标分摊11,11128,88956,667

旧住宅区基准容积率以内部分补缴地价容积率商业办公居住补地价（万元）7.50基准地价8,3664,6474,154

建筑面积11,11128,88956,667

容积率小于2.5部分面积3,7049,63018,8890

容积率2.5-4.5部分面积2,9637,70415,1112,467容积率大于4.5部分面积4,44411,55522,66718,503合计11,11128,88956,66720,970说明：拆诞除重建类性城市更新种项目中城粮中村部分凡，建筑容已积率在2.5及以下啦部分，规不再补贱缴地价介；建筑剧容积率灯在2.5至4.5之间的馅部分，条按照公悬告基准庆地价标波准的20%补缴地舅价；建联筑容积甩率超过4.5的部分，单按照公告长基准地价亏标准补缴梨地价以某综时合项目殃为例进瞒行测算旧住宅卫区改造着部分地雅价计算

商业办公（公寓）居住研发用房旧住宅区改造指标分摊16,66743,33385,000

旧住宅区基准容积率以内面积10,24626,63952,254

旧住宅区基准容积率以外面积6,42116,69432,746

旧住宅区基准容积率以内部分补缴地价容积率商业办公居住补地价（万元）7.50基准地价8,3664,6474,154

建筑面积10,24626,63952,254

容积率修正系数1.001.001.00

应补缴地价8,57212,37921,70642,657旧住宅区基准容积率以外部分补缴地价容积率商业办公居住补地价（万元）7.50基准地价16,7329,29410,385

建筑面积6,42116,69432,746

容积率修正系数1.001.001.00

应补缴地价10,74315,51634,00760,266说明：1）基准削容积率钱以内面将积=规划面盼积×（加权平抽均基准容电积率/项目规划诸容积率）2）依据《暂行措驳施》第十条规看定，基准供建筑面积日以内按深导圳市公告雁基准地价蔑计收，超号出部分住合宅按2.5倍基准地价彻计收，其颜他功能按2倍基准戒地价计榨收以某综捐合项目拉为例进暑行测算旧工业拍区改造旬部分计膀算思路依据《深圳市城凤市更新办构法》第三十八鸡条规定：1）拆除奴重建类钞的工业饲区升级夜改造项卵目升级枕改造为亮工业用女途或者波市政府恋鼓励发园展产业坚的，原滴有合法健建筑面拜积以内泄部分不再劣补缴地悉价；增逼加的建坚筑面积甜按照公窗告基准懂地价标渔准的50%缴纳；2）拆除担重建类课的工业洒区升级哪改造项颂目升级田改造为攻住宅、谜办公、纳商业等怠经营性弄用途的快，原有嗓合法建赛筑面积汉以内部饲分，按照其改赞造后的功蚀能和土地测使用期限拖以公告基贵准地价标柏准计算应其缴纳地价吴，扣减原谢土地用途忆及剩余期术限以公告基准地价司标准计算移的地价，快增加建筑见面积部分提，按照其谱改造后的封功能和土消地使用权开期限以市踪蝶场评估地托价标准计算应缴刑纳地价依据《暂行措施》第十条规各定：1）由旧立工业区撕升级改称造为工猫业用途州或者市礼政府鼓候励发展竿产业的无城市更炉新项目盼，确定游地价计余收基准熄容积率铲和基准疫建筑面积，决采用分段袖方式计收千地价。可简单南理解为价：1）旧工业盒区改造地劲价计收可军分为工改阅综合及工芝改工两部末分；2）对于浓工改综许合部分爷，原有蛮合法建协筑面积刮以内部浩分按基中准地价萌计收，精超出原列有合法短建筑面日积部分墨按市场础评估价壶计收（慈假设为4倍基准地顺价）；3）对与哥工改工葬部分，横原合法梳建筑面包积以内弱部分不判再计收与地价，驼原有合植法建筑迎面积以错外、基顾准容积答率以内损部分建桑筑面积匆按50%基准地价铲计收，基横准容积率厨以外部分均建筑面积至按2倍基准地弱价计收。以某综合律项目为例岔进行测算旧工业区纵改造部分巧指标计算商业办公（公寓）居住研发用房工业用地改造指标分摊22,22257,778113,33360,000工业用地合法建筑面积分摊系数8.8%22.8%44.7%23.7%工业用地合法建筑面积分摊3,5099,12317,8959,474工改综合部分增加建筑面积18,71348,65595,439-工改工除合法建筑面积以外基准容积率以内面积--

-

27,411工改工超出基准容积率部分建筑面积-

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23,115说明：原陡有工业合介法建筑面梁积，依照健旧工业区雁改造部分狭各功能规壶划指标比哑例进行分垃摊项目开发容积率加权平均基准容积率原工业合法建筑面积（平米）7.504.640,000以某综合葵项目为例猎进行测算旧工业区误改造部分男地价计算——工改综诱合部分说明：评洁估地价以4倍基准地辜价估算工改综合合法建筑部分补缴地价容积率商业办公居住研发用房补地价（万元）7.50评估地价8,3664,6474,154

建筑面积3,5099,12317,895

容积率修正系数1.001.001.00

应补缴地价2,9354,2397,433

14,608工改综合增加部分补缴地价容积率商业办公居住研发用房补地价（万元）7.50基准地价33,46418,58816,616

建筑面积18,71348,65595,439

容积率修正系数1.001.001.00

应补缴地价62,62390,440158,581

311,643以某综合袋项目为例治进行测算旧工业区博改造部分润地价计算——工改工仍部分说明：1）原合法建焰筑面积以缠内部分不艰再计收地姜价2）原有僚合法建煮筑面积得以外、等基准容便积率以罗内部分罢建筑面冈积按50%基准地侨价计收3）基准容芬积率以外取部分建筑矩面积按2倍基准淡地价计翻收工改工除合法建