天津某商业地块项目总体策划方案

天津**公司***项目

总体策划方案**2002年4月策划依据经过与**公司的几次沟通，就以下问题已达成共识。本案策划的出发点即在此：进入21世纪，天津正在重新审视自我，进行反思，洗牌和自我定位。城市化进程正处于升级换代的关键时刻，新天津呼之欲出。**公司应抓住这个历史性的机遇，并有效地引导政府的规划，从而成为政府的战略同盟伙伴，相得益彰；**公司是一个城市开发商。“政府请客，企业买单”，做的是天津城市营销，是天津新造城运动的领军者；以经营地产，搭建平台为初期要务。把总体理念和前景规划做好之后，就可以划地而售，让其他专业公司进来进行实际具体分项目的开发。

站在整个中国和大北京地区的角度重新定位天津和本案，从历史发展沿革和区位空间布局以及趋势，梳理出本案所应承担的城市功能；按照新城市主义的原则对本案进行功能定位和规划设计；要从功能层面、战术层面和战略层面理清楚近期、中期、远期的开发思路。做到一次性规划，多次性、多元化开发。近、中、远期的各功能规划与开发，应是有机的复合叠加，起乘数效应甚至是原子核裂变效应，而不是简单的切豆腐块的机械分割开发。

核心问题大势把握——站在整个中国、大北京及大天津的角度重新审视地块的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。理念创新——形象定位、概念定位和功能定位。解决“是什么”的问题。策略设计——设计开发模式，解决“怎么做”的问题。资源整合——设计商业模式，解决“谁来做”的问题。首先需要明确的是：通过本案，**公司所要达到的战略目标战略目标为城市创造价值：全面提高城市品位和城市化进程，经营城市。

为企业创造价值：全面提升品牌，成为天津地产第一品牌。为顾客创造价值——投资者得到理想的投资收益。老百姓得到生活方式的革命。

大势把握津京**城为什么？站在全中国的角度来看：

天津是什么？上海影响力辐射南方地区，北京+天津影响力辐射北方地区天津影响力〈上海影响力天津+北京影响力〉上海影响力结论天津——“北方上海”站在大北京的角度来看：

天津做什么？

北京天津行政（西部）港口优势CBD（东部）制造业中心（已形成）信息、体育、文教（北部）物流中心（正在形成）现代商业中心（欠缺）2008年奥运会与WTO催生大北京，大北京催生新天津。大北京并不仅仅是吴良镛院士受建设部委托所做的一纸规划，而是经济发展的必然。大北京的潜力在于发展沿大北京主轴的双核（北京、天津）之间，而不是各自为政摊大饼式发展。

“大北京”蓝图中北京是全国知识经济基地、重要现代化服务基地、全国经济调控与管理中心、国际经济交往中心；天津则以制造业、海洋、石油、化工为主，同时是华北重要港口枢纽和物流中心；各地区、各产业间密切联系、互利互惠、取长补短。

天津**国际机场扩建以及与北京机场的合并，京津联动已见端倪。京津磁悬浮列车的连通，缩短京津距离，两者联系更加紧密。实际上，大北京不仅给北京带来了新的发展机遇，更重要的是，天津成为大北京主轴上的“双核”之一，天津的地位得以提升，在这种发展机遇下，新天津必将呼之欲出。京津塘黄金走廊上分布着七个高新技术开发区（其中天津占4个），承接了北京大部分的工业迁移。结论：大北京作为未来的世界城市，缺乏一个可辐射本区域的现代新型商业贸易区。站在大天津的角度来看：

天津缺什么？

大天津的未来发展方向不是从市中心向四周摊大饼而是从天津市区和塘沽区之间沿津滨高速路两侧发展本案代表天津市区发展的方向天津城市的双核之间缺少有效的连接天津开发区是中国最好的开发区之一，是天津及中国北方地区的制造业中心和外商投资的首选区域，人均GDP已过10万元。中心城区则承担了几乎所有的城市功能。在开发区及老城区内保留着大量的土地，依造津滨高速公路的连接，开发区和老城区形成了旺盛的人流、物流和信息流。而这些大量的土地可以承担补充开发区和老城区的其他城市功能，如商务、贸易、物流功能。

结论：本案正是位于开发区与老城区的黄金轴带上，可以发展成为现代化商业、物流业。

站在***的地块上看：

本案适于做什么？

天津最漂亮最宽阔的迎宾路——世纪大道贯穿本案基地临空：紧邻天津**国际机场，天津机场正在发展成为北方最大的货运机场，可发展临空经济，并与北京机场与天津港口联动，达成高度外向型辐射功能。临路：紧邻华北第一陆地大动脉——京津塘高速路，辐射北京非常方便。并紧邻天津外环线，可顺利通达天津任何地方。拥有天津最宽最美的标志心性大道——世纪大道，既得景观之利，又得交通之畅。三路邻我，则不仅近通天津各处，更远达大北京各地，并为天津城市之标志与骄傲。同时还临近“京哈”、“京山”铁路大动脉。近海：本案靠近北方最大的出海口天津港，天津港是北方重要的国际贸易港口。此外，本案还邻近东丽区政府，邻近消费力比较强的河东区河西区；项目规模宏大，更有1600亩的大型苗圃区在其中。

综述：从以上几方面分析，我们认为：本案在空间和功能上有以下几大特点：它是大北京的重要组成部分；它是京津塘经济物流链上的重要一环；是天津东部新的经济增长极；是天津新机场经济区的重要组成部分，京津机场集团的重组以及磁悬浮列车的到来将提升天津机场地位，北京就在家门口；它是天津经济技术开发区与中心城区之间的粘合剂，使之构成互相呼应的哑铃结构，使天津物流空海联动便捷，并带动京津冀诸多开发区。理念创新津京**城是什么？代表21世纪天津新城市形象的标志性项目天津的门户天津的第一城市客厅天津的新名片天津开发区与老城区之间的超级粘合剂它的辐射力不仅限于天津，而是大北京地区，2小时车程内，甚至辐射整个北方地区。它是现代化的商业中心，并以商业为龙头，集商务、旅游、仓储、加工、居住为一体，同时复合了作为一个城市开发所应有的教育、休闲、娱乐、文化等功能。它是真正产业化的、具有造血功能、能自我循环的主题性城区。以商业趣带动商荣务、旅侦游、居量住、休斜闲娱乐驼，旅因烤商而兴否，住因纺商而旺什。浑然淘一体，弟相得益苏彰，共唱同发展诵。**公司夹作为城市酿开发商，有***地淹块作为一震个主题新娃区，最主拌要的功能拼是商业，赠融合了为息商业服务世所衍生出抛的商务、傻旅游（商罩业本身复屑合了部分扒的旅游概狗念），同慕时包括城您市开发中狸必须具备谅的居住、脸教育、娱坑乐、文化衣、工业功侦能。与传统商按业区的不腥同？名称：津并京**城津京：扮立足天味津，辐足射大北旋京**：既哲是公司名飞，也意味命着临机场智（浆**国际恒机场）、凳临港口、乞临海城：跳城市概念策略设计津京**赢城怎么做饲？三老策牢略处理好“定三老”关永系，特别糟是争取“大一老”的充支持是项践目运作成锣败的关键详。只有和与政府结截成共同窃体，争释取到政刷府的支渐持，纳粮入政府踏的工作猪范畴，豆由政府晕通过政残策和宣彩传引导踢老板们挎参与，近再由老男板们去孟吸引老狸百姓。序这个模扔式才会提成功，杜否则以骑目前*迎*公司迹的实力室来运作戒本项目震可能力喜不从心亲。在与天津罢市政府的谷关系定位缠方面，*湿*公司应私强调本项刮目对再造咬天津新形夫象的重要砌作用，对麻天津经济诸的拉动作胀用，对城柏市功能的肉完善和优色化作用，饼以及对政扇府部门职脑能的优化摄作用，搞登好与市领词导、主管栏领导和相宪关业务部钳门的关系煎，让政府穴理解并认鹿可**公狠司存在的嫩巨大价值屑，从而扫劈燕清来自政字府方面的钱障碍，获遗取政府在盈资源、政糊策方面的煮大力支持撒，为**良公司的腾洲飞创造良停好的政策袍基础。坚持“尘品牌经粱营”的悼战略方逗针。借惜力造势厚，打造损品牌，榆要通过景品牌经袍营，以血无形驾霞驶有形绍，并以册品牌经顺营拉动晓产品经牧营。结花合到本注项目的淋具体情堆况就是侵：**优公司设阔计游戏想规则（肠照顾老苍板们和饥老百姓滥的双方塌利益，关找两者僻平衡点狂），为唱老板们阵提供服性务，为欣老百姓仇提供信爷誉保障摸。类似戴大型商昏场中，缓商家（锁**公篮司）、芦厂家（四老板们项）、消跟费者（库老百姓春）。以点带京面，炒去热地块们。以某社一项或按几项得帐到政府事大力支美持的核炭心功能世为起点众，撕开丧一个市奇场缺口定，再顺替势扩大亿战果。知而其他熄的城市吩基本功碰能部分渠则随着太这个功卡能的需扣求走，储通过这吧样把地姐块炒热蚕，把“驳麻布”督变成“摸锦缎”耽，把生尚地变成栽熟地、岛熟地变周成旺地花、旺地店变成宝肌地。引爆点和每支撑点汽车城天时。随斯着中国加保入WTO丈，汽车关俊税下降，辆进口配额脱逐渐放开量，国内个草人消费能更力提升凝。中国汽类车的大众六消费时代紫已经来临柔。地利。中斜国汽车的暂进口的7支0%是通助过天津港糊进入国内士市场，天瘦津市本身暂也是一个盗汽车生产敬基地，是杀全国最大碧的汽车物教流基地之投一，交易惊分散。汽车行业毯在国民经姐济中既是市一个支柱桥型行业，伤又是一个遵直接面向煤终端的行隆业，汽车胞背后又蕴马涵着深层傻次的汽车现文化和历茎史，代表营着时尚的绣生活方式匀。汽车展览邮对相关行魔业拉动作兴用强，据逝测算，2侮000年舱北京国际麦汽车展直膨接与相关燃收入的比萍例为1：文6.07绘。汽车城惯战略定弦位依托大挑北京，贞辐射中冒国整个溉长江以概北地区逐，中国扩北方最读大的汽乞车博览察中心、渗流通中徒心和汽惕车商务仔中心中国加入雪WTO之舅后世界汽普车产业相石关产品与夜品牌进入坐中国市场够，尤其是宫进入中国镰北方市场碍的超级门队户与平台过。天津市最城市经要济发展存战略的油重要突古破点（吨汽车城闪与汽车睁节），菊成为京盖津地区却经济发梢展的粘吹合剂，掀天津市发区与*桥*新区纸区域经从济的粘贼合剂，益促进大碰北京地植区经济柴一体化发。天津市习城市营学销与城盖市品牌税的重要错支撑点台，天津腰市第三巡寿发展阶壳段的新丈形象、恨天津市歪城市的脖新名片信、大北井京地区蹲的客厅起。天津市夹东部商瞒业中心筋（**纪*项目户）的核沿心支撑话点。绝对迥吧异于北纤京车展春，它包曲括：（1）汽车品班牌的展促览展示蜓功能；（2）汽车旅游姻功能：开舍发汽车主衫题公园，孕与定期汽塞车展示、筝汽车集中纷展览和与舒汽车相关渴的其他活库动（如名棒车试驾活史动）相结衣合发展汽垫车旅游；（3）企业间交养易功能；（4）企业与个匆人之间的骨交易功能楚；（5）汽车物流忘功能；（6）汽车售耽后服务满功能。（7）辅夸助商务办云公功能：报汽车产业诊及相关行包业的办公摸用地；（8）会回议功能：受举办各类好与汽车相盗关的会议烘；（9）休凯闲居住功己能：酒店旺、商业、嫩住宅，为狗商务功能铺进行配套绣；为谁服或务？汽车厂家竹：中国汽脸车的进口量的70%垮是通过天锈津港进入膊国内市场慰，天津市柴本身也是搏一个汽车育生产基地拢，是全国瓶最大的汽穿车物流基欲地之一，著交易分散越。随着中核国加入W秘TO，汽维车关税下染降，进口新配额逐渐运放开，国贩内个人消之费能力提陆升，汽车垮物流量将堤大幅度上稿扬，极需脊要更高层图次的展示订交易的场译所。汽车代存理销售为企业：偏进行品嫁牌展示召和交易覆；最终消临费者为是京津塘抄地区重稍点，辐辟射整个才长江以驼北的广颤大区域茶的汽车泼消费者追及汽车茂爱好者劝，购买佩和参观躁。汽车城怪的特点有固定醒的经营伏场所和援汽车信粱息、结叫算、分弯装、储食藏、运茂输等配及套服务胞设施；陈列大田量汽车乏及相关粮配件以污供看样梅订货；为吸引房诚客户进傲场交易间提供便妈利；“市场”壤经营管理桐机构不参激