安徽商住两用项目营销推广报告详解附图丰富

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项目营销推广报告貳零壹零年捌月拾日合肥报告的任务1、梳理“项目”核心竞争优势2、找出“项目”的客户群3、制定市场推广计划整体报告框架项目概况产品分析区域分析竞争对手卖点梳理目标客户项目定位核心价值项目形象表现市场推广思路媒体计划媒体费用预算第一阶段卖什么？第三阶段怎么卖？第二阶段卖给谁？项目要素分析第一阶段卖什么？项目所属区域本案位于合肥市南二环以外，隶属141组团中的滨湖新区，位于包河工业园内，紧邻包河大道，距四牌楼约10公里，距离新的省政府约4公里，是老城和新区的结合部，项目位置偏远。老城区本案包河大道轻轨1号线高铁站本案紧邻包河大道，北接马鞍山路，南抵巢湖，距规划中的轻轨约2公里，距高铁站约4公里。轻轨1号线：北至火车站，南达滨湖新区，预计2014年通车。包河大道：北接马鞍山路，南抵巢湖。锦绣大道：东至经开区，西接滨湖区，距本案约2公里。锦绣大道绕城高速轻轨1号线线路图轻轨1号线站点图此图仅供参考，具体以政府规划文件为准。轻轨线的建设将对本区域的交通有一定提升，拉近本区域与市区和滨湖新区的距离，提升了区域优势。本案本案27路：义城--义城小学--义城农贸市场--张大慎--大陈--大板桥--合巢--花园--小板桥

（本案）--曼迪新集团--包河区政府--滨江花月--贾小郢--葛大店--东马路口--晓珠--五里冲--姜坎--太宁路口--地调院--工大西门--宁国路菜场--大钟楼--四牌楼--市府广场27路线路14路线路902路线路本案公交出行线路包河工业园最新规划本案本案位于包河工业园内，周边规划多为制造型企业，生活配套稀少，并且未来发展有一定的限制，距市政公共绿地约1公里，距离保护绿地约2公里，自然环境较好。项目土地要素衡量指标现状区位要素：合肥市老城区和滨湖区结合处，包河工业园内交通要素：紧邻包河大道，北接马鞍山路，南抵巢湖，距离高铁站4公里左右，轻轨线2公里。自然环境要素：距规划中的市政公共绿地仅约1公里，距离保护绿地仅2公里不足生活配套要素：现有配套基本无，周边成熟的生活环境无。未来发展：东临工业企业，西邻机场，无形中地块周边未来发展受到限制。对项目地块的现有惯性认知：【远】处于合肥市141组团滨湖新城组团与老城区之间，包河区工业园内。紧邻包河大道，位于二环外。

【生】目前周边配套稀少，没有区域级消费场所。周边交付/在建小区少，人气不旺，缺乏成熟的居住环境。目标观念需弱化或改变项目属性分析项目分析--项目规划社区规模：占地7.85万平方米，总建筑面积23.5万平方米建筑风格：新亚洲主义建筑风格社区规划：14栋住宅、2栋公寓、1栋写字楼及商业建筑形式：小高层、高层。主力户型：40-100平米126-166平米项目地块偏东南朝向，分为A/B/C三区，整体产品规划为小高层和高层，包含住宅、公寓、商业及写字楼，是一个综合性项目。项目鸟瞰图从建筑的外立面分析，采用了新亚洲主义建筑主义风格，是一种现代和传统元素的融合。新亚洲主义建筑特点：1、丰富的色彩。2、历史与现实、建筑与环境之间建立一种文脉上的勾连。3、浑朴与典雅完美结合。项目景观设计为现代简约欧式风格，整个社区强调自然与都市生活的完美融合。强化了建筑的整体性，并以现代简约欧式风格为载体将建筑与景观有机融合。通过景观的轴线布局，将整个项目有效的串联起来，并且造成一步一景的完美布局，提升项目品质。景观设计以水景、铁艺、绿篱为主，融入开阔的草坪、自然的种植，体现了自然和生态的设计理念，其精心的搭配也彰显了一种现代感和时尚感。在设计上，体现一种尊贵而不失自然的风格，代表了一种亲近自然的都市生活方式。项目产品统计由图表统计可以看出，本项目物业类型多元化，各类产品融合于此，其中住宅占物业总量68%左右，所以本案的营销推广中心应该放在住宅上。（商业单位未统计）C区住宅户型C区可售房源户型配比面积户型数量比例166.19四室两厅两卫2015.75%142.15三室两厅两卫4737.01%126.66三室两厅一卫107.87%88.63两室两厅一卫5039.37%合计127100.00%B区住宅户巨型B区面积户型数量比例13#E167.32两室两厅一卫6818.18%13#E240.98一室一厨一卫6818.18%13#E342.88一室一厨一卫339.09%B区面积户型数量比例14#E165.57两室两厅一卫6818.18%14#E242.75一室一厨一卫6818.18%14#E373.28两室两厅一卫349.09%14#E441.04一室一厨一卫349.09%B区面积户型数量比例7/9/11#A1100.33两室两厅一卫10810.93%7/9/11#A289.41两室半两厅一卫10810.93%7/9/11#A399.25两室两厅一卫10810.93%B区面积户型数量比例8/10/12#B196.83两室两厅一卫10810.93%8/10/12#B275.88两室半两厅一卫21621.86%8/10/12#B389.69两室两厅一卫10810.93%B区面积户型数量比例15、16#C199.16两室两厅一卫11611.74%15、16#C277.75两室两厅一卫11611.74%公寓户型统计B区面积户型数量比例13#E167.32两室两厅一卫6818.18%13#E240.98一室一厨一卫6818.18%13#E342.88一室一厨一卫349.09%14#E165.57两室两厅一卫6818.18%14#E242.75一室一厨一卫6818.18%14#E373.28两室两厅一卫349.09%14#E441.04一室一厨一卫349.09%合计374100.00%住宅户型统计B区面积户型数量比例7/9/11#A1100.33两室两厅一卫10810.93%7/9/11#A289.41两室两厅一卫10810.93%7/9/11#A399.25两室两厅一卫10810.93%8/10/12#B196.83两室两厅一卫10810.93%8/10/12#B275.88两室两厅一卫21621.86%8/10/12#B389.69两室两厅一卫10810.93%15、16#C199.16两室两厅一卫11611.74%15、16#C277.75两室两厅一卫11611.74%合计988100.00%住宅户型配比B区面积户型数量比例70-80两室两厅一卫33233.60%80-9021621.86%90-10044044.53%总计988100.00%物业类拨型配比萄分析从居住巩的物业勺类型看再，本项虎目分为茧住宅和窗公寓，蔽比例分动别为75%和25%，以住宅为主。从物业屿的面积慢来看，90平米以惠下的物业占65%，说明酱本项目抢是以中便小户型霸为主，挣购买的磁客户主厚力主要饮为年轻耻的一次咐置业者菌。从物业的咳户型来看伪，两房户剖型在80%以上，也符合一陵次置业的需求。从户型的被设计来看薯，部分赠纪送入户花描园，符合喷市场主流辛趋势，具求有一定的汪优势，但是部妄分两房售面积均亚超过90平米，在润销售上有湖一定的困饱难。住宅配放比分析从户型配泪比可以看伴出，住宅勒主要以两窗室户型为付主，占到齿总量的93%。从面积仍配比来割看，90以下的奴户型占罩一半以砖上，结居合部分120以上的哭大户型市，但是90-彩100平的占森到总量声的1/3以上，活而且均仰是两房反户型，灿这部分辨产品将颤会是我贿们销售滥的一个索难点。综合分蠢析可以讽得出，毫本案主酸要以中倒小户型樱为主，废客户群设面向年躬轻的一怜次置业投者。住宅配比缴分析第二阶体段卖给谁？区域市诞场分析马鞍山路质沿线700篇0-8销000元包河大道狮沿线5000探-600协0元滨湖新井区600香0-7甩000元竞争区暴域分析本案6月份，包殃河区均价稠达679叫7元/平米，位疯列合肥市薄前茅，可拾以看出区蛇域内物业车价格差距炸较大，本牧项目周边砖均价在500梯0-6维000之间，厦尚低于址市场均兴价。以包河谣工业园酿及周边侧为主目北标市场互为竞泻争性的屈可划分捐为三块被区域马鞍山路拿沿线滨湖新区包河工业哀园均价7财000剧-80驶00之氧间客户群妥主要来纷自马鞍万山路沿士线及市楼区客户键，多为慈二次置尚业者与本案炕处于同鸽一价位听且综合忘指数相院近的项棚目为5个客户群主例要来自马济鞍山路沿秆线，多为研一次置业伏者均价600夺0-7奸000主要客户锻群来自省胶内投资客锯，大多为污二次置业锈者确立竞逆争区域针对三释大区域猾现有项跑目进行粱调查及石初步筛惯选得出意以下主类要项目禾根据墨区域各献项目的迈均价(50斩00～6800范)为基点，涂得出潜在物竞争对手乞项目……竞争对手马鞍山路赴沿线：和昌·都汇华博府、繁垃华·金悦领地券、美生·滨江花孤月。包河工史业园：格林丽景脱、盛景融沸城、九珑圆湾。滨在湖致区：滨湖假日奥、书香门优第。边缘叶区域：琥珀·新天地竞争楼夸盘分析数据显殖示：区叫域各项腔目产品血均以8怜0-1祥20平埋米左右距为主，聋户型产妈品氛围作90平乌米以下统及12诵0以上畏两大类发型，9逆0平米苍以内总幅价控制榆在43旨-60伐万左右腔。项目名称规模㎡均价元/㎡总价（万）主力户型80㎡100㎡玉兰公寓20万880070万88万89-220㎡九珑湾77万580046.4万58万89-129㎡和昌都汇华府30万660052.4万66万89、109、122㎡盛景融城8万540043万54万80、86、117㎡格林丽景20万540043万54万45-133㎡美生滨江花月30万580046.4万58万多层87-121㎡高层91、95㎡滨湖书香门第25万600048万60万82-90㎡滨湖假日140万700056万70万80-140㎡小结：区位：三大板矿块中，马膊鞍山路沿偿线相对成熟薄，配套完月善，人文笨生活环境较其它区发域好，滨眉湖区学区辰优势明显史，本区域柳各项配套泳相对落后。交通：马鞍山井路沿线假》本区竖域》滨筋湖区。规模：九珑湾剖是大盘飘社区，锹将会与首本案形婆成长期圆竞争关旦系，格纸林丽景扰尚剩余桑较多产及品，也痰存在竞丢争，滨文湖区项撞目对本坛项目客桥户形成捆分流。户型：通常多狗以80仿-12摩0㎡户型居多，9掏0㎡以内户裙型比较热相销。价格：马鞍山路蓝沿线凭借员先天优势榴，成为区肚域的价格某标杆，随匠着合肥1执41组团沫建设，滨忠湖区活得鸭极大利好租，后天优井势明显，械价格紧随川其后，而详本区域成彻为价格洼张地。客户：马鸟鞍山路区程域客户群附主要为市沾区二次置虽业者，滨堆湖区多为狠二次置业及省盒内投资客照户，本区愁域客户主眯要为马鞍山山路沿线妨及周边的街白领和上接班族。聚焦竞争夕对手项目：扯项目总礼用地约词7.3市万平方悔米，建躁有20双栋高层赛住宅、于一栋幼瘦儿园，记总建筑偏面积约如20万蛛平方米移，采核用现代肌简欧风洋格建筑拦，两大贺中心景收观轴，芽四进式返私家园爆林，8中大景观协区，1鼻8处园袄林建筑桶小品，匙高达4怠2%绿疾化率，刘100出%户户黎入景。优势：靠贱近包河区疼政府，配套成熟考，户型创餐新,周围在建罗小区较多芝，人气较驻旺劣势：违学区较获差，靠躲近高压句线。面对全蓝市推广毅，凸显级环境和恋区位优宽势。目前客户激：马鞍山韵路沿线客线户、周边物客户。格林丽折景『九珑假湾』位货于合肥环包河大走道与纬抗二路交嗓汇处，弃紧邻包质河区政线府；向眠北车程秩5分钟塔可达马穗鞍山路泉繁华商跑圈，向峰南车程秘10分荒钟直达炉巢湖风插景区。浮目前飘在售3友1F高枪层。户型：以篮105-秒129㎡愁三房为主证，即将推飘出7#1假05㎡图户型优势：紧邻包毛河区政短府，项目规模较大，规划颜建设中半轻轨距既离较近捧。不足：在恩区域楼盘厌中单价较高齿，生活配套咐设施尚文不成熟技，有待卸发展。客户群：产本企业团购，构公务员揉、周边威企业上班族是烟项目购买寒的主要群乐体。九珑湾和昌都具汇华府概况：朗项目总害占地面盾积约110亩，总建悼筑面积约30万平方米趋的纯板式蓝高层社区撞。项目规瞧划了17栋纯板民式高层闭，约260讨0户。俘户酿型：主时力户型衣为80-范130平米，泥配以部显分创新拖小复式喜产品，干两房随妨心变三断房、自收由成四较房。优势：地惜段配套成丹熟，轻轨和眠高架提升交通凝优势。客户群：自主要为市命区二次置化业者概况：总魔建筑面积避约16.听5万平方阔米;其中侮地上建筑腥面积约1服4.2万旺平方米,茫含21栋10-1醋1层小高糕层住宅及部分卡二层商看业网点。户型：以酸100-胀120㎡社三房为主后，均价6铁800优势：城仗市集中供暖，商业配阵套较完善。不足：况市政道卫路穿过富，噪音壳较大。客户群：先市区二次增置业者，涂改善性需加求。琥珀新天葵地滨湖书泻香门第概况：渐户型守：主力朽户型为80-浓90平米，两浊房两厅+空中花园捡。优势：未次来发展潜笋力巨大，学区配套优势明显怪。不足：目园前周边居稻住人气不访旺。客户群与：主要厕为省内摘投资客跟及市区辅二次置惯业者均价：600缩慧0小结：卖点：马鞍充山路沿意线楼盘葬最大优笔势为成楼熟的生酱活配套删；滨湖享区最大农的优势锁在于新间城的建帜设以及淹快速发亭展。产品：差孝异性较小眨。推广形殃象：马鞍山路劝沿线楼盘炉以老城的冒传统生活扇宣传为主莫，主打地均段和配套决，滨湖区史以新城的钢形象为主阿，主打配冰套和未来地城市发展级；本区域圾周边楼盘筑主打环境娱和交通发种展。我们将泉市场分就成三大莲阵营：1、第一此阵营地段配套三成熟，适难合二次置或业2、第二擦阵营区域未来传建设前景颠好，发展四潜力大，谦学区优势3、第洁三阵营边缘地段目前本案办所拥有的仆特性应该凝属于第三授阵营，但杆目前我们助在第三阵炼营中还属诸边缘孤立弹的一类。客户属暴性分析第二阶段卖给谁僻？确立目标拳市场影响消费成者选择购瓦房区域的酿主要因素皆有：1、目标消费阁者的工作挂和生活范游围（位置姐）

2鹿、目标消欢费者交通款工具、道贷路通行程谨度（交通弃）搂3、氏周边生活堡设施及教王育资源（达配套和学宣区）根据本项右目所处地莫缘特点决矩定：

本扒项目目标爹市场——包河大氏道沿线丘、义城粥及周边浊居民、焦马鞍山塘路沿线绪及包河独工业园海周边为碧主，其僚他区域犁为辅目标客舍户群信迅息【年龄分招析】选择在邮本区域骨主流置备业客户徐在年龄葵分布方丧面主要痒分为两克块：25岁湿-35城岁之间也是主力征消费人群军，大多在荒本区域工蛛作，初次横置业（婚揉房或三口须之家）。38岁-镰55岁之能间二次置业步，主要是高改善居住吉环境（三忘口之家或毙三代同堂职）。【地域栏分析】本案的客税户群主要暑分布于包连河大道沿诵线、马鞍计山路沿线同、义城及梢周边居民划进城（巢驳湖市）以坦及对滨湖下未来看好绣的市区和立外地投资愧置业者。【精神胶分析】年轻的置银业群体对仅传统的观弄念较淡薄剂，极具现舅代精神，掠符合本区敢域快速发畅展的趋势舌。年龄层获次较高板的群体课观念较拌为保守打，沿袭浅传统的蜻生活观恳念，。区域认同居住在薪周边的项客户群仁对本区疾域具有波强烈的轻认同感信及归属勉感，他反们在此口地工作吸和生活粉，不愿铃意更换充生活环泻境。投资未来部分客户骄群看中未池来本区域乒的发展潜旦力，对未钓来进行投叶资，城市嘴大方向的蚀发展，吸信引周边乡灶镇的投资廉。享受生皂活二次及猪多次置氧业群体置选择本征项目，朋改善居熄住环境源，感受真传统的子大院生质活氛围。购买动励机调查重要客户核心客户次要客户补充客户核心客户胃：包河大软道沿线、侮马鞍山路铃沿线、义抱城及周边古居民首次屈置业年轻棕人;二次置撑业换房脏者;补充客户列：自由职坐业者、商营业经营者干、小型企阵业、创业酒型企业重要客位户：周禁边居民名、包河灿工业园乌内次要客纲户：市党区、省迷内入省鼻城投资膜者项目客户曲区位定位项目客禁户——购买力堡定位主力客层沉：经济承灵受能力在30-70万怒的客户理群，主怜力客户夹为经济竖承受能言力在4震0-6麻0万之陶间。20万以下30~50万50~70万70~90万90~120万＞120万核心客名户群边缘客户慈群游离客户锤群贫民边缘客秆户群理性与遵感性并郑存传统生申活和现纺代生活举的交织喜欢都杂市科技落生活，谷关注人岸文生态用环境目标客谱户群的范基本特寄征传统、指现代、戒都市、瘦生态、竭科技、秀人文处于老吨城区向创新城区话发展的抛变化中轮，各种沃变化在匙此交融渡，喜欢欠丰富多芝彩的多鲜元化生奸活。目标客户偶群的基本滥需求项目定位设分析对项目的捐属性分析窄：产品：包轮含住宅、鞋公寓、商核业及写字钟楼，产品凭丰富多元谁，以住宅烂为主。户型：喜以中小形户型为狠主，面前积从44-政166平米，一撇室至四室畏，户型和马面积丰富要多元。规模：20多万方，姑在区域中疫属于较大兆规模的项穷目。园林：现篮代欧式简崭约园林风板格建筑：亮新亚洲之主义建歉筑风格等，彰显您项目的狭多元化冲风格融纳合规划：以向人为本的为规划理念雕，小区内致人车分流早设计，合使肥最佳居赴住朝向，平智能化安巷保措施品质：引帆入智能化米设施，体标现项目的用高端品质交通：膛紧邻包惧河大道月，规划哭建设中灵的轻轨朴和高铁添站提升更交通优惯势环境：周著围自然环灯境较好对项目的SWO株T分析：优势（S）141城市发呈展战略惰组团的面利好；守望区政括府，受滨杨湖新区发捆展的带动客；高铁站家及轻轨柿线提升陕区域的烛交通价预值；自然环境崇较好；产品类蜘型丰富国，设计良在区域岗内属于岁创新；现代园林剃及规划，泰结合科技击元素；传统的精水神文化体档现劣势（W）部分两禾房户型途面积过瓣大；客观而言筛区域未热长；商业、算文教、障交通配南套尚未故齐全；产品同竞逝争产品相眠比无明显蹲差异化机会（O）141组团战亚略，滨析湖区发固展利好忠本区域怀；强化本案初的区域定开位，植入沿本案的特协色，提升勇区块地产形价值；包河工缓业园内老大量潜持在的优抽质客户降群；多形态物得业汇聚更漂多的人气丽；威胁（T）本区域挡尚缺乏孟地域特秘色；工业园暑区规划振影响居尚住氛围术的形成菌；商业氛围阁目前尚不提热烈，对断本案商业睡去化造成缠影响；政策面萄导致整透体楼市援观望气校氛浓厚区；SWOT分析项目卖敬点挖掘壹：传统贰：现代叁：生甲态肆：都市伍：科技陆：人颗文院落社笑区，大名院生活要情节智能化揪设施、新亚洲主钳义风格、字新城区方驴向、南北犯高架智能化设罢施、壁挂幅太阳能、若雨水收集渠系统及太揪阳能路灯辟系统、百奸兆光纤新古典主驳义园林景股观，传统剖徽州精神生态公滑园、壁挂太亭阳能、海雨水收变集系统派及太阳米能路灯违系统（饿局部）住宅、忆公寓、编写字楼究、商业蓄，多元垮化物业磁产品智能化饶设施：蚁指纹锁返、闭路无电视监野视系统灵、防盗妇报警系号统、出障人口控嚷制系统蹦、电子饲巡更系蹦统、访枕客和报堆警系统腾，停车斩场管理迅系统项目园虹林景观耀卖点提论炼生态公园1、现代悉简约欧斧式风格2、私享生际态公园3、7大中心景切观项目附氧加值表体现：指纹锁闭路电垂视监视把系统停车场诉管理系钢统红外线柳报警器项目附善加值建辆议：壹：传统贰：现代叁：生浅态肆：都市伍：科技陆：人文智能化岭设施百兆光纤壁挂太恼阳能雨水收集凯系统太阳能仆节能系罩统附加值笔增加项眼目的亮岸点，树举立项目龄独树一子帜的形库象！项目附加泽值表现：雨水收极集系统太阳节臭能灯壁挂太阳潮能项目核心迅价值关键橡词：未来发欲展自然环凤境智能设邻施交通便僚捷产品品质多元生散活项目案名围阐释：项目为感什么叫甜“XX资”！皖：指安陆徽。晥都：即肌安徽省会只——合肥资。徽韵：笑即指传眠统的徽辉州文化茂及徽州五精神。合肥作电为安徽昂的省会胃，成为察安徽徽鱼文化融机合和发币展的中绪心。源于古立代窗花广的灵感死，包含遇浓重的当传统文深化，融惨入现代选设计元龄素，体奋现了传浸统文化迈和现代涨文化的炕融合。开发商躺简介安游徽XX安徽XX房地产有汪限公司（详安徽XX敲置业发展暗有限公司笔与安徽省渴供销社共祝同出资成集立）。XX置飘业系安屠徽XX棋集团控姨股的专表门从事纹房地产国开发经摸营的专导业公司掘，XX哲集团继怪承和发疏扬了徽才商精神梢，开颠创了“禾忠信、抖创新、帐和合、警奋进”弟的XX屠精神崖。安徽XX肥房产作为腔现代徽商破的代表，辽XX的开阶发理念也烧继承与体橡现了新徽任商精神。新徽商怨精神新徽商精晒神的特点填：1、徽商特赌别勤奋、煎但身心透草支特别大坟，我们应昨该做满足授他们身心锡的项目2、好置宅姨，这是骨乖子里的基破业思想，确我们应该谦让他享受关的是置业收的满足感3、攀乡党莫，从另外度一个角度弄说是重视托社交，如遥果，落实砍到我们项陷目上，是锡否有重视淋邻里关系淋的意义………割…4、家庭限，有家丛必然有血庭院，佳庭院生董活的复肺兴是亲垄情、友鸣情等人饺文精神植的回归5、兼容志并蓄，肿包罗万幕象。徽雪商经过衰历代的枯发展，馅数百年方兴盛不将衰，不熄仅是因尝为勤奋碰，还因街为他们肉善学习杯，保留还传统，升引领现昼代发展四。新徽商扒精神的报特点其稍实是一敌种多元冷化精神键的融合仙！从设计圆上看—新亚洲络主义风促格，融岗合多元陵化设计吼及规划厘理念躺。从意境上上看—从案名旷到产品育设计都纸深受传叫统文化摄影响，旺同时又隔露出现扭代的设渡计理念勉，传统寨与现代江的融合著。从市场汪上看—具有“充低总价勤”的特挑征，因俯为量太距大，扩晋大客户辨层面，限吸引不橡同年龄丢层次的持客户。从风格上引看—现代欧谁式园林奶和新亚花洲建筑粘的结合颠，多元杀化的设灰计。从科技上洁讲--不仅在规方划上秉承些“自然闭和建筑融联合”的理谦念，选材疯和生活功夸能上更考妈虑到节能残环保，属言于科技和狸生态的结工合。多元化爹的融合——新徽商精坊神的核心沿价值项目核纪心支持亿点（卖陶点组合启）区位潜响力向南·窝融合一贩座城的热理想开启新城纱发展/10分钟都市线生活轨道/成熟商迅业配套/传统大院香生活/新亚洲著主义建云筑风格便捷交具通跨界·轻衡轨/高铁涛城际生活史圈开启新城情发展/10分钟都市慌生活轨道/成熟商业挎配套/传统大院坐生活/新亚洲主共义建筑风董格成熟配狭套街区·一迟站式多元清生活更精睬彩开启新关城发展/10分钟都市凉生活轨道/成熟商业瞎配套/传统大免院生活/新亚洲组主义建斩筑风格人文氛围重植·术社区里誓仁为美面的感悟开启新城权发展/10分钟都市达生活轨道/成熟商箩业配套/传统大弓院生活/新亚洲主们义建筑风紫格产品价作值回归·阶新亚洲故主义建巨筑庭院省人居开启新城济发展/10分钟都足市生活写轨道/成熟商业戏配套/传统大心院生活/新亚洲主尽义建筑风禁格项目独定梯位项目产铲品定位“多元时滩代·融合大贴城”传统与现匠代的融合都市与灭生态的药融合科技与人侵文的融合项目市场定位{高尚住均宅·精品朱公寓·鲁甲级写川字楼·追复合商罚业街区}包河大盾道26伟万平米务多元融征合之城组团划均分及组汤团命名荣园和轩锦鲤传播核密心：融合传统、桐现代、宝都市、剃生态、系科技、虹人文共同构成疾多元融合剪生活在这里生须活，跟随河城市的建锻设步伐，画体验多元胜生活的丰伏富多彩。传播主铃推广语丈：多元时代匠融合挎大城○○○○项目形象轮定位及表忧现项目营行销计划第三阶段怎么卖？入市的时拿机一般受令到项目投健资开发进眉程、销售赵季节性、含发展商实胜力、市场为客观因素斩、自然状岔况等多种河因素的影顿响。选择茅良好的入纵市时机、葡不但能够氏迎合市场榜需求，同奶时还能为意后期打下物良好的基响础。V哲工程进忘度——束按当前值的时间卵规划，泛项目估疮计在2保010劣年11家月中旬潮具备销杆售条件行。V吼在开盘需前2-3个月开始着埋手安排朴一系列步的物料昌准备，板售楼部青10月中旬开放接受预约弄登记。V我泥司将在主杏题包装、若形象定位丢、人员培征训等一系旨列工作立跑即展开，沿系统、策崇略性的宣怪传推广工伍作亦在2棍010年为9月正式豆推向市场型。一、入市煌时间安排C区B区A区C区小高层殊为主，户存型偏大，坟但可售套赌数不多，澡可通过自身然销售去笑量。C区受面志积影响搜总价偏避大，客察户群均角为二次产置业为伐主，对麻价格接雁受度相乡丰对较弱纪，可通拖过提高C区价格鲜，形成竟价格杠梢杆，以榜促进B区总体房悔源的销售集。（利用C区品质优及价格塔，拔高泻项目品巾质，利足于项目犁总体销和售）B区房源件套数占腥比较大告，户型象为目前继市场主熟流需求宵，建议拦作为项膛目销售键重点。A区开发周朝期较长，层户型为公炊寓为主，据可作为项仅目后期推现盘部分考舰虑。二、推盘应计划推盘步精骤1、C或牢C+B两激大区搭配越推出2、B1数→B2分敬为若干组受团推出3、A公考寓→A商业→A写字匀楼推盘方段案C区B区A区B区宣传策胜略：拔高形亲象、树大立标杆巧打差钓异化在目前年撇合肥楼市浪目光都集蛛中在商业捷及小户型谋竞争的时慕候，本案救一期推出126挨-16掘6㎡住宅面阿世，打伐差异化悟定位，碰抢占市禾场先机雹。2.建立领诸导者形悠象——多元时代托融合大踢城树立大户犯型名宅形搜象，有品惜质的大宅巡寿。定价策昆略：大户型邻高开高昆走、小征户型低馆开高走◎大户型树就立价格标补杆，形成巾价格差距慨，促进中椒小户型快竿速销售◎大户型仰采取精蹄装修、碰赠送车揉位等方滋式降低酱价格阻尸碍◎通过项目持形象的建惰立及销售东的深入，工逐渐提高岸小户型价骡格，同时水也可降低畅对大户型兰价格的抗板性。项目开院盘2-龄3月前歇是项目粪推广最志高峰值半！项目宗形象及挽卖点信炕息在统祸一时间弹爆破！矛形成市匀场亮点怪！三、营存销推广早阶段划办分C区低调入串市（或开局盘）售楼部经进驻2010.10月倡中旬2010莫年10月中旬11月回2谷011年抛1月201妈1年3月剑筹泪备期认筹期价（客户略积累）车开泪盘强销房诚期持续销售一期加推二期开居盘内部储筹广告推柜广主线销售主线10月中售脑楼部开牲放B区准备多（蓄客超期）B区开盘%报纸的关注咏度较高Inte邻rnet是最常佣使用的寺工具户外也是经吃常接触僵到媒体电台日常销生活的固羊定接触媒位体1、如何选够择媒介0102030405060708090100报纸（云昨天）公交车外(过去1周)公交车内(过去1周)候车亭（列过去一周栗）因特网(1周内使旁用3-14小时)户外大牌咳（过去一狠周）短信(当天)外展单掀页（昨淋天）四、媒体届选择直接接肝触点互联网广告；(65)报纸；(70)杂志广告；(65)报纸广告；(58)短信；(55)户外大型广告牌；(60)直邮：（75）POS售楼处销售人员的推荐或建议；(78)售楼处特别展示，如海报、模型；(42)样板房展示；(84)售楼处楼书、宣传单页。(65)无品牌标记朋友或同事的推荐或建议；(85)配偶或伴侣的推荐和建议；(92)在家庭或朋友圈中听说；(73)大众传媒开盘前瞧如何选访择媒介目标客户对首次信息接触点的记忆重点在品牌认咽知度阶段革主要通过弯事件营销晋进行口碑为传播，在治媒体上主珍要投放一宅些传播时贪间较长和录比较特殊大的有效的炸媒体如何选择挂媒介消费者分析的启示媒介可重点选择报纸、网络、户外为主推广渠道，公交车、短信群发、外展单页、项目网站为辅助推广方式PART钟52.媒体腹选择以拦截和尸借势为主穗旨的媒体掌安排，以域小搏大●报纸恨媒体报纸媒体饺短期重力柏度投入。骂在有重大锦现场营销遗活动之前划，集中投元放媒体，旅短期内见次报率，活背动结束后况保持固定租的见报率肌，使项目饲有持续的番曝光率。●公交你车体选择途气经包河刻大道、跳东二环高沿线的骑公交车练辆，路过包河区治和蜀山雨区众多肥项目的系公交车厘，作流偏动广告羽牌发挥发作用。（14路、2朵7路、鼻902购路）●公交坏移动电视选择进罗行公交电视沉广告投放，全结城覆盖，绪具有极强斤的曝光率咳，并且提恰高项目品惨质，可选梨择在项目余重大营销盯活动之前牛短期投入夺。●户档外广告选择包灾河大道鲜、市中暗心繁华薯区户外哈大牌投腥放；包河区政贴府附近、除包河大道搂和徽州大道沿线的公裁交站牌作租信息发布正，同时也企是对周边尺项目来访菊客户的拦烟截。●外展妈场及户外吴派单选择徽州大道蜜麦德龙、徒徽州大道岭苏果