房地产开发及标杆企业介绍

房地产开发

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标杆企业龙湖介绍XX地产2011年损失了多少钱?一天有个年轻人来到王老板的店里买了一件礼物,这件礼物成本是18元，标价是21元。结果是这个年轻人掏出100元要买这件礼物。

王老板当时没有零钱，用那100元向街坊换了100元的零钱，找给年轻人79元。但是街坊后来发现那100元是假钞，王老板无奈还了街坊100元。现在问题是：王老板在这次交易中到底损失了多少现金?

房地产

指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房地产概念概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场

指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。房地产概念概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场房产★概念传统中式大宅空间模式房地产概念概念

|起源与发展历程|特征及地位|基本术语|项目开发流程|竞争态势|未来市场★概念居住住宅：平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇：写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等综合：两种或两种以上用途番禺锦绣XX别墅番禺锦绣XX别墅型/约290㎡室内赠送面积约160㎡C1会所层约160㎡的全赠送空间，双主卧设计。三楼主卧整层的功能空间，约30㎡屋顶花园。二楼约11㎡家庭厅的设计，舒适极佳。会所层一层二层三层绿城法式合院效果图法式别墅实景照片实景照片实景照片区位位于北四环中路、亚奥核心区资源距离水立方仅180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区唯一的地标性城市综合体。规模占地39360平方米，总建筑面积41.85万方建筑形式由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊综合组成。“讲中国语言的世界级建筑”功能构成66根龙柱：写字楼底商+商业龙廊1、可售物业：三栋国际公寓（四合院不出售），共192套，户型面积618、668、680㎡，目前毛坯均价70000元/㎡，精装均价85000元/㎡，物业费20元/㎡·天。2、出租物业：空中四合院：12套，100万/天，1亿/年5A写字楼，总建13.9万方，标准层3000㎡，租金8-10元/㎡/天，物业费30元/㎡/月，毛坯层高4.6米。商业：总建2.5万方，开间60-400㎡，层高5米，写字楼底商租金90美元/㎡/月，独立商业龙廊目前正在招商，以国际知名品牌为主，租金面议。产品设计一层一户、空中四合院680㎡超大户型设计，短进深，大面宽，3.75㎡的标准层高，顶楼5㎡层高设置；户型遵循传统的九宫图布局；住客厅、主卧室东侧朝向，只对鸟巢、水立方；室内全部采用2.4*4.8米的全景窗；一层一户，配备两部瑞士迅达电梯，每户配有专属的独立电梯识别系统和私家候梯厅。国际公馆独创空中四合院，是中式传统建筑的回归，也是东西方居住理念的完美结合区位位于上海浦东小陆家嘴核心区资源位于上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立规模占地20066平方米，建筑面积91617平方米建筑形式美国PLACEMAKERS景观设计公司功能内容豪华滨江住宅、高级会所陆家嘴·正外滩·国际地标大宅

小区四幢建筑为左右对称、前低后高的“品”形布局，建筑外形借鉴了古代皇家祭祀礼器“玉琮”的造型神韵，而顶部则是古代一品官员冠戴的形状，均象征着主人特别的身份和地位。区内水景为“龙”形，与黄浦江相呼应，“龙”身蜿蜒，贯穿整个园林，“龙”头则与圆形的小区大堂相接，整体组成一幅“瑞龙含珠，吉祥如意”的图景。园林景观小区水景庸流线和外迈形特别设洪计为龙形荒，以与江柱水之势相飞互呼应。裤圆形的大奏堂则象征偶珍珠，与篮水系合为尸一体，构服成一幅“精瑞龙含珠口”的吉祥沾如意图。产品设乞计入户大下堂、回英廊独立于主鱼体建筑的血入户大堂谷，采用全驰玻璃架构乞的穹顶天朽幕，穹顶篮高12.特7米，直誉径16米，整肯个穹顶尘不使用贤钢材，语规模之涛大，世眯界罕有河。艺术回爱廊由主滴体建筑渗的一层厚及建筑喷之间的谁观景连沟廊构成州，既保咏障了内岗部交通提的私密耳性，也龙为整个估社区拓帐展了艺娱术表现期空间及朗公共休爹闲空间闪。外墙是胁选用日殿本三菱测特别定师制的外和墙铝复饼合板，杠不仅采乖用了汤骄臣集团挪专有的资"琥珀械黄"色壁，还融润入了建言筑材料寸上最新训的纳米足技术，迁具有超浊凡的平益整性、援绝佳的派色泽一斗致性、钞绝佳的醉防火性梯、绝佳赌的刚性券，并有宪良好的镰自动保静洁功能歉，让建寻筑历久此弥新。指能够束为其权才利人带抓来收益储或满足驼其权利猎人工作姜或生活赔需要的励土地资概产。地饰产★概燥念★分虎类居住用地工业用坡地仓库用占地交通用易地市政用地商业服务阻用地公共绿奔化用地教科文流卫设施妨用地港口码签头用地军事用何地其它用研地：不螺属于以丈上项目疗的其它唯城市用夸地，包毯括市区劣边缘的纸农田、妈牧场、隆空地等趋。房地产概丙念概念|起源与锯发展历怪程|壮特征旗及地位委|牧基本术寺语|冈项目舒开发流欠程|朵竞争宝态势持|未仪来市场房地朵产指土地、鉴建筑物及蚊固着在土先地、建筑顷物上不可镜分离的部六分及其附票带的各种逆权益。秤房地产由鲁于其自己顽的特点即填位置的固亮定性和不倡可移动性关，在经济逗学上又被轮称为不动当产。可以粱有三种存舞在形态：冰即土地箭、建筑物线、房地合崖一。房地产概赵念概念|起源与磨发展历挪程|嫁特征碗及地位舅|列基本术移语|博项目相开发流乱程|昼竞争冈态势篇|未雁来市场房地产业指从事土航地和房地谜产开发、溪经营、管类理和服务驱的行业。包括：国驶有土地使舌用权的出祖让，房地汇产的开发殖和再开发反；房地产经灾营；房地遮产中介服树务；房地绒产的调控糟和管理。房地产侄概念概念|起源与槽发展历勉程|秀特征盈及地位水|垄基本术抛语|贸项目土开发流皇程|匆竞争苏态势折|未舱来市场中国房地睬产市场，尖是在国家狼决定进行济住房制度舅改革、停浑止福利化泄分房，实葵施住房的叠商品化、才货币化、歪社会化后邻，开始起秩步。是伴注随着国家辽的土地政赞策变化而训发展的。历史起源房地产市丛场起源与墨发展历程概念|起源与发肠展历程|特征烦及地位宪|基本益术语|黑项目开慌发流程喘|竞争补态势|炉未来市执场中国房地乔产行业三问十年发展互历程回顾194片9年1978痒年198柜0年198各6年1998闯年1991蔬年197倦8至1黎991蛮年1992饱至199馅5年1995阳至200铁2年2003感年以来理论突破循与试点起步损阶段非理性死炒作与调整推进倦阶段相对稳定籍协调发展蓝阶段价格持续宾上扬，多项调控倾措施出台的积新阶段国家房产共政策发展房地产屈行业发醉展房地产悼市场起海源与发盏展历程概念|起源与即发展历层程|特凑征及地雪位|饭基本触术语惯|项供目开发轿流程购|竞曲争态势建|篮未来市介场周期性关联性地域性政策敏丘感性房地产业耕属于固定淹资产投资印的范畴，枪与宏观经男济一样具煤有明显的窗周期性作为基与础性产劫业，具谨有高度重的综合槐性和关哨联度，降住宅产究业带动吩系数为仿2.3房地产市拆场的供求拴状况主要绵受当地经钩济发展水保平的影响们，区域发辽展不平衡雨，级差收沫益明显政策对房桨地产业的纽奉影响主要洋体现在土竹地资源供跳应、各项情税费、房评地产流通箩政策和货偿币政策。行业特征房地产碌行业特脾征及地卸位概念|起源与发距展历程宅|特征及徐地位|基炉本术语辅|壮项目开患发流程耀|礼竞争态舞势|谢未来顾市场房地产耳业的地弹位房地产业羽是国民经集济的基础昂性、先导捡性产业，连新的支柱落产业。“房地产伍业关联度注高，带动还力强，已铜经成为国桂发经济的见支柱产业恨。”——《权关于促服进房地动产市场哨持续健闲康发展免的通知锅》2占003隐国务院有颁发房地产糟行业特律征及地葡位概念|起源与隐发展历库程|特征及心地位|基本切术语|败项目开轿发流程妥|竞争掏态势|苦未来市皂场商品房商品房是处指在市场棋经济条件帖下，具有练经营资格尸的房地产丘开发公司锐通过出让违方式取得季土地使用们权后经营吹的住宅，营均按市场虎价出售。商品房调销售术午语楼

花弱：最早源都自香港暴，是指拿未完工认的在建贯物。一联般称卖减“楼花菌”为预蒙售房屋铺，买“菊楼花”砖为预购助房屋。期

房铜：是指房愉地产开语发商从巾取得商跌品房预代售许可巷证开始吵至取得裕房地产壶权证大哨产证为松止，所记出售商寺品房称惊为期房蚂。消费破者在购翠买期房江时应签骆商品房苦预售合寒同。现

房良：是指消费池者在购买粱时具备即轰买即可入洋住的商品细房，即开哑发商已办址妥所售的劣商品房的业大产证的让商品房，超与消费者诱签订商品耕房买卖合胶同后，立区即可以办喇理入住并名取得产权港证。基本术提语概念|起源与忧发展历雅程|卧特征私及地位善|基本术盖语|项目疯开发流程宿|竞唤争态势香|未来症市场TOW响NHO弓USE贺:也叫联吸排别墅须，正确绩的译法多应该为角城区住核宅，系涉从欧洲杰舶来的盒，其原收始意义雪上指在擦城区的途沿街联吊排而建累的市民钓城区房疼屋。商住住宅爬:是soh昌o（居家桶办公）住角宅观念的趣一种延伸玩。它属于至住宅，但佩同时又融桥入写字楼轧的诸多硬纲件设施，剑尤其是网粘络功能的卫发达，使号居住者在上居住的同芦时又能从竹事商业活诱动的住宅秘行式。会

所顾:就是以所摘在物业业泛主为主要府服务对象漂的综合性己高级康体谊娱乐服务锅设施。会徒所具备的宅软硬件条万件：康体言设施应该橡包括泳池智、网球或追羽毛球场赏、高尔夫狠练习馆、尤保龄球馆龟、健身房辜等娱乐健志身场所；鼠中西餐厅才、酒吧、捆咖啡厅等借餐饮与待魄客的社交是场所；还累应具有网商吧、阅览征室等其他裕服务设施访。以上一浙般都是对资业主免费以或少量收鸭费开放。基本术语概念|起源与铁发展历胶程|起特征洞及地位偏|基本术甩语|项目泄开发流程孟|竞松争态势蜻|未来惧市场商业街超五星连级的社扩区配套贩_会僚所流光溢沟彩的酒在店大堂超五星梳级的社春区配套奏_超五笛星级酒拦店超白金五喜星级酒店抽，为您预漂备66席关豪门夜宴亚洲第绿一大宴谱会厅，死也许该莫出现在课6星级看酒店，家但它仅患是我们届为您准清备的超言高配套陪的一部损分。超五星开级的社猪区配套比_超五半星级酒阔店上流社呆会顶级器会馆—李—天际财会所浦东星纵河湾酒枣店17泪——1蚂8层为葬天际会顽所，能拼容纳8袋0人举畜行私人智宴会，先并欣赏号到17句层的空劳中花园州。超五星级泊的社区配惠套_超五派星级酒店豪华装修神，贵族浪里漫生活的炕经典演绎顶级人士升的社交平响台超五星级忍的社区配携套_超五斧星级酒店室内恒温陵游泳池室外游洲泳池室内、床室外泳蒸池注：以腥上图片绢为北京纷星河湾饼实景，俭仅作为树示意，届非浦东何星河湾漏园林实尘景超五星级踪蝶的社区配肃套_超五世星级酒店羽毛球侨场乒乓球健身体您育馆健身房酒店内健格身设施齐忌备，有室汤内网球场肤、羽毛球屠场、壁球草馆、乒乓服球房、室娱内高尔夫劈燕练习场、跨英式斯诺耽克球房、碧健身房、绞舞蹈房、昆还有专为霸来客小孩淹准备的电夹子游戏机数室等，向爬业主及V锄IP会员是开放。注：以上寨图片为北遇京星河湾另实景，仅熄作为示意扛，非浦东矛星河湾园炉林实景超五星极级的社找区配套炸_超五过星级酒位店按房屋麦性质分段类花园式住辱宅：也叫西返式洋房尽或小洋嗓楼，也摧称花园皂别墅。练带有花捧园草坪疗和车库住的独院差式平房臂或二、或三层小跃楼，建默筑密度贼很低，品内部居栗住功能岗完备，台装修豪榜华，并诊富有变任化，一枪般为高椅收入者劈燕购买。公寓式析住宅丑：相对于丈独院独路户的西患式别墅蛮住宅而瓶言。一丽般建在温大城市属，大多然数是高征层，标屯准较高顷，每一椅层内有射若干单常户独用销的套房态，包括疑卧室、军起居室预、客厅煮、浴室赖、厕所雹、厨房陶、阳台焦等等，龟供一些循常常往仙来的中钞外客商潜及其家雨眷中短滚期租用泽。经济适遥用住房样：是指根据撤国家经济浪适用住房县建设计划跨安排建设俭的住宅。圆由国家统务一下达计颈划，用地笨一般实行震行政划拨尿的方式，雹免收土地闻出让金，肃对各种经拾批准的收竭费实行减害半征收，常出售价格柔实行政府菜指导价，吗按保本微育利的原则史确定。集资房退：一般由枝国有单疑位出面君组织并狂提供自锻有的国秒有划拨狱土地用示作建房风用地，晕国家予果以减免汽部分税迅费，由满参加集段资的职奏工部分万或全额忘出资建庄设，房朋屋建成谈后归职惯工所有抗，不对资外出售如。产权渴也可以嫂归单位咏和职工销共有，鲁在持续浮一段时庙间后过均渡为职弓工个人摔所有。融属于经齿济适用谨房的一役种。基本术语概念|起源与发故展历程胡|特征能及地位宝|基本术语|项去目开发克流程伤|竞脸争态势时|床未来市闯场按房屋手建筑楼趣层分类低层住概宅：指一层至扒三层的住赠宅。多层住宅载：指四层爱至九层胞的住宅撤。高层住书宅：指十层策及十层以牢上的住宅慌。单元式高盆层住宅集：由多个住策宅单元组贺合而成，篮每单元均以设有楼梯尝、电梯的王高层住宅惜。跃层住日宅：套内空别间跨跃瞎两楼层恢及以上色的住宅敌。基本术观语概念|起源与发炕展历程若|特征侄及地位隆|基本术语|项目涌开发流程黑|竞英争态势据|未来替市场决定房倘子好坏搂的几个典因素叶：区位优划势——房钩产升值博空间和姻今后生译活便利派的决定朵因素舒适环境——望提升生芬活品质侮追求精原神愉悦户型结获构——人工性化的轿户型结较构物业管理——贴对心的管润家服务基本的市嫁场经济学翅告诉我们奶，房子既刘然是个商纤品，只要挨有涨价，散就也有降父价的可能兼。因此，朝不管是用伟于投资还队是自住，板购买前得闲必须判断槽此房是不工是好商品倾，有没有伯购买的价埋值。好房子首疗先必须是童个好商品决定房揉产价值淋的，很槐大一部勒分是地蒙段。随判着城市延的发展象，中心懒区的范晓围也在洋不断扩般大。但逮就土地辈而言，笛中心区岂的土地小始终是盼稀缺性汤资源，成这是中载心区房差紧俏的级重要因球素。细节1灯、地段迹前景看舅好再好的房栏子，如果谢价格超出桌其因有的瞧价值，那苍就会失去器现实意义铲。高性价丸比是所有棉购房者的业共同心声戚，追求性苹价比体现项的是一种松理性的房订地产开发挖和消费的参观念。寄对购房者右来说，性山价比是否伯高要综合耳衡量两个准方面的问循题。首先婆是购买成次本，是否章能够以较虑低的成本汗购买到适积合自己需梨求的产品病；其次在罢房子长期奸使用的过驴程中成本坐是否较低钳，包括交替通成本、扎时间成本泰、教育成是本、消费逃成本等。细节2、默产品物披超所值房产增值附与否的标养准是所购学房地产产抄周边的基驳本配套设妇施和政府薪设施和政攀府综合城祝区规划的浸力力度和粪干预，如企果楼盘所悬在的地段描片区代表南城市的发右展方向，亿有着先进父的规划理够念，代表口理想的居达住未来，寄也同样是决具备升值决潜力的。细节3、更升值潜力低密度附的直接供表现就港是低“翻容积率的”，对雾于住户同来说，恩容积率抱直接涉狮及到居浪住的舒耕适度。输容积率休较低，雨建筑密婚度一般衰也就较帜低，一德个良好沟的居住座小区，鲁高层住望宅容积丈率应不照超过5荣，多层卷住宅应痒不超过丈3，绿趣化率应砌不低于荣30%纸。但由泉于受土序地成本在的限制睛，并不春是所有唱项目都蜘能做得济到。细节4：斤低密度空坦间居住环罪境有一料个重要论的硬性扑指标是任绿地率论，指的置是居住彩区用地单范围内傲各类绿筒地的总知和占居砖住区总帖用地的况百分比姓。值得摇注意的摸是：“醋绿地率灭”与“唱绿化覆裤盖率”锡是两个酬不同的桐概念，颂绿地不渗包括阳梁台和屋扛顶绿化勾，有些赞开发商有会故意绢混淆这侨两个概国念。居荡住区绿姓地在遮序阳、防连风防尘报、杀菌需消毒等援方面起凉着重要泉作用。细节5：牢小区绿化宵要高“真正渣的好房念子，讲细究的是辫对最稀珠缺资源胃的占有题，这是强高端住答宅的起林码要求捉！”曾鸣有一位恐开发商探直言不成讳地说塑。首先需押要明确畏的是，拨什么是笨稀缺资片源？地躁段是稀丘缺资源氧、土地威是稀缺伙资源、增自然景轰观也是港稀缺资伟源。满嗽足闲居诸的房子脾，第一韵要素就负是把这沙些稀缺类的山水垫资源占扭有，缺掉少了这谎些，低苍密度住攀宅和别买墅也称湖不上豪芹宅了，懂叫农家琴小院或资许更为炼贴切。荡对仙游帮而言，饰兰溪的微地位自文不必多夜说，是兰仙游人傍骄傲的漏地方。线中奥·辅兰溪首削府正是层因为占姐据着大骆自然的疾优美资屡源。细节6：栏资源稀缺窄性七通一阻平(熟美地)与:是指土地倾(生地)违在通过一船级开发后另，使其达告到具备上具水、雨污暴水、电力薄、暖气、厘电信和道缘瑞路通以及务场地平整朴的条件，描使二级开静发商可以晃进场后迅揭速开发建窝设。三通一平撒(净地)柏:是指土地炒具备上水岸、雨污水证和道路通累以及场地残平整的条撞件。五证:房地产商隔在预售商世品房时应辅具备《建牲设用地规骂划许可证脉》、《建镰设工程规栋划许可证莲》、《建架设工程施峰工许可证桂》、《国泪有土地使妖用证》和孤《商品房仅预售许可慢证》，简凡称“五证征”。其中厅前两个证落由规划部冒门核发，乞《施工许波可证》由谱建设部门凉核发，《坦国有土地咐使用证》于和《商品涨房预售许沾可证》由驻国土资源魂部门和房泉屋管理局垂核发。基本术隐语概念|起源与皆发展历肉程|单特征歉及地位知|基本术语|项睡目开发糠流程蹲|竞绕争态势副|蜻未来市弯场物业管墙理指业主捞对区分虹所有建休筑物共窜有部分连以及建拴筑区划挂内共有昼建筑物汪、场所朽、设施咱的共同溪管理或栗者委托畏物业服眠务企业茶、其他岛管理人与对业主挺共有的晌建筑物妈、设施趴、设备役、场所史、场地雷进行管岂理的活阀动。基本术居语概念|起源与发裳展历程惠|特征虑及地位眼|基本术避语|项目肃开发流程腿|竞塑争态势抵|未来疲市场小TIP秤S：在国外，巾物业管理友已经有一像百多年的饮历史。扑20世纪命80年代踪蝶初，随着贷我国改革胶开放的国厦策实施，仇市场经济针的产物之惧一—变物业管理迷才由香港胜引入。昆深圳的积物业管理我是全国的孕先行者及鱼推动者，融也是高水齐准的。资金品牌房地产开发需要整锁合的资粗源劳动力土地专业人员经验城市基外础、公恭用配套设昏施设施建筑材去料项目开尿发流程概念|起源与发复展历程手|特征普及地位榜|基本庸术语|项目开发伪流程|竞争庙态势|恼未来市崇场房地产开经发模式香港模式哲：以开发慨商为中济心客户预售脚融资、银今行按揭融翠资由开发商亦一家完成动“买地、峡建造、卖烘房、管理处”——纵门向价值链开发商不击持有物业美国模肥式：市场化德资本运籍作聘请专写业公司毛完成房朗地产开充发的各西个环节饼——横往向价值身链开发商持最有并经营冰物业项目开碑发流程概念|起源与发房诚展历程贼|特征炮及地位拆|基本鸦术语|项目开发称流程|竞争焰态势|庆未来市茎场中国的房伶地产开发苦模式物业管理销售盖房子取得土地主要采崇用香港模式：依赖房产腿销售收入涝和银行提笛供资金以销售搬为主的果经营模扰式以圈地州、圈钱晃为主的当盈利模腥式项目开锯发流程概念|起源与发婆展历程母|特征签及地位麦|基本千术语|项目开就发流程|竞争可态势|絮未来市黄场中国的房贩地产开发狮程序Ste绘p1尝.投资机会傅选择与决策分陆析Step竭2.前期工作Ste思p3零.建设阶命段Step零4.租售阶段项目开平发流程概念|起源与发它展历程模|特征奴及地位悔|基本练术语|项目开发引流程|竞洁争态势周|贡未来市组场机会寻找机会筛选财务分析市场分析投资机记会选择投资决策蹲分析项目开郊发流程概念|起源与发柳展历程苍|特征阴及地位僵|基本长术语|项目开发钉流程|竞息争态势藏|晕未来市庭场Ste劝p1选址、赠定点土地二级疤开发土地一级饺开发可行性筹研究报勤告项目立哑项取得土礼地使用权项目立项娇及可行性安研究确定规渣划设计方给案并获得罚规划许座可申请两普证Ste毫p2冒前期工亏作项目开发搅流程概念|起源与雁发展历值程|靠特征拘及地位正|掠基本术绵语|项目开渴发流程|竞争衰态势|算未来市榆场开工前期戴准备工作工程建设邀招投标开工手续债的办理工程施工及竣工验友收项目开发钥流程概念|起源与发量展历程暑|特征暖及地位踪蝶|基本别术语|项目开发日流程|竞争能态势|锈未来市呢场Step撑3建设分阶段提交完成建设项目投资证明签署预售商品币房预售款监管协议办理《扶商品房预（销何）售许可证》巾及销售项趴目备案委托中介代理机片构进行销售与购房偿者签订买卖契约楼宇交村付入住手搞续制定《住宅肆质量保懒证书》和《住宅使肯用说明书归》办理产权立契过户手续前期物业管理单剂位招投标及经营资质敬审批签署物业管茄理委托合蜜同居住小朝区的物叛业接管您综合验拌收项目开笑发流程概念|起源与发料展历程亚|特征判及地位铺|基本蔽术语|项目开发馋流程|竞愿争态势愈|水未来市蠢场Step休4租杜售阶段竞争态势概念|起源与发幸展历程泊|特征枣及地位桥|基本产术语|项亿目开发顷流程床|竞争态势|未来溪市场万科保利招商金地绿城富力龙湖一、龙温湖企业继介绍龙湖，创驳建于199衣5年，成长墓于重庆，哪发展于全仰国，是一涂家追求卓太越、专注普品质和细石节的专业绘地产公司挨。龙湖集橡团总部设税在北京，歌目前下辖逆重庆、成提都、北京侄、上海和陪西安五个逢地区公司状，业务领蓝域涉及地产开发此、商业运热营和物业凉服务三大板块我。经过十几游年的潜心桨发展，龙缺湖形成了集投资闹规划、牌开发建厅设、商联业管理茧和物业鸽服务为扒一体的全过碰程运作茎能力和冶系统、五高效的着多业态口综合开国发能力元，产品百覆盖了普通住取宅、写据字楼、详高层公酷寓、花缩慧园洋房以、别墅俘、综合雁商业及浇大型城右市综合扎体等多抓种业态，每一映种业态列都拥有碑城市标廊杆性的介代表作飘品。凭借“志探存高远、击坚韧踏实届”的独特如气质，龙盘湖成立十窄几年来，陆稳健经营祖，精细运探作，赢得尘了客户、摄合作伙伴少、业内同悦行、政府尺的信任、竭尊重和赞休誉。199洋8-2顶006年，龙边湖开发苍的项目连续五与届荣获径重庆10佳住宅小槐区评比第圈一名。200瓣8年，龙湖菜水晶郦城绪、北城天脊街在首届胁“广厦奖勺”评选中因双双获奖格，龙湖成难为唯一在压住宅类和倒商业类产纠品评选中丧均获奖的踢企业。//地蔬产项目驱深度分劲析龙湖使命龙湖核心价值观龙湖经营管理原则为客户成提供优歇质产品匀和服务弯并影响办他们的猪行为。啄在此过政程中，而成为卓锯越的企部业并创狗造机会百。追求卓竭越刺人浸文精神研究精朵神够信贡任共赢企业家虎精神长期利圆益原则镇、员工夹成长原妥则、科剖学决策铁原则愉、简单惨直接原渔则、客如户至上占原则、阴同路人郊原则、视改进创干新原则引、先外徐后内原峡则、团服队原则耻、精毛英原则龙湖集姨团企业合文化：商业街吴亚军吴亚军要是一个屿十分低握调的人达。她在牲200担3年曾奖经被胡汇润列为化《20汽03房杀地产影级响力人砍物五十规强》的跌第36肺位，但邮是胡润塘当时连码吴亚军亩的年龄昂和出生谢地都没学搞清楚不，甚至供连名字却也误为执“吴亚诸君”。仰而有更容多的人搬从吴亚条军这个叼名字认往为，龙氏湖的老机板是一纵名男性版。吴亚军患的低调究在重庆到地产圈百也颇具驼知名度店，圈内络人送她铁雅号：宽“三不拜人物”舅——“倍不签名贿、不上异镜、不喇接受采蓝访”。善待您役一生。这一句夕看似平贝常的话钥，让一俩个叫龙糊湖的企网业，用掩一个女桑人般的带细致与吸柔情，医坚持1至4年的膨精耕细恼作，形粗成独有感的龙湖胃现象。因为我图们从一尤开始就西有一个字明确的奶战略目驼标：五朋年之后纠成为重雨庆一流挑的房地摧产开发庄商，十喇年之后阀成为国哨内一流院的开发稍商。为贼了这个泄目标，色我们必鸟须放弃狂一些机净会，抵融制很多辩诱惑。——龙叠湖语录善待您盖一生。这一句损看似平艘常的话桂，让一望个叫龙柳湖的企附业，用奸一个女家人般的六细致与芽柔情，浴坚持1敢4年的叛精耕细妨作，形码成独有佳的龙湖窑现象。可售项目姿数量维持叨在高水准丘并保持快粉速周转/销售额保坝持每年25％以上乳的速度裤逐年上催升市场占有应率保持平慈稳上升/这是一大个值得验我们高锋度重视鄙并尊重刷的对手2005年前朋友们都在说龙湖的房子好，一个劲的给我介绍，物管毋庸置疑！景观确实很舒服，都说买房子一定要重视小区景观，这点龙湖打动了我！2007年现在很多项目都规划得很漂亮，物业水平也提升很大，但选来选去，还是龙湖的设计理念和看房时的景观让我停下脚步！而且龙湖的产品升值潜力都是看得见的实打实！2000年前买龙湖的房子放心，物业管理很细心，我们没有想到的他们都帮我们想到了，这种小小的感动，最让我们业主铭记。2008年现在龙湖竞争的对手多，龙湖的好景观和物管已经不成为购买的唯一理由了，龙湖改进得很好，产品送得多，让客户真正在购买时得到实惠，再加上很有魅力的示范区，朋友介绍还能再有优惠,高性价比！“龙民叙”们如终是说…爆…立足重英庆，布扒局全国200嫌4年200牧7年200盘8年200屯9年数据来壁源:龙湖内部被会议发展模式2、区域虎选择4、财务纲管3、土脚地策略追求高利笑润，同时锡兼顾周转以住宅物押业为主，敌逐步加大胡商业比例商业项排目采取吴“择优皆持有，芬少量出杰售”的骨模式区域聚焦养，在进入煎区域进行疲深耕具有历吵史文化糖积淀及雨大量人相口导入著的城市区域选优择土地战略土地区熄位集中盯城市次坐中心或葛新区注重土胖地成本廊控制，课择机拿恢地产品战略品牌战略融资战略差异化策呼略，开发痕高端项目精细化开声发，产品销细节考虑溉周全打造标示杆产品珍，树立骆企业高孕端产品留形象热心公竿益，打僵造正面众企业形芽象3+X盒+F的战略融掠资格局拓宽融补资渠道酱，通过抚公开市吹场加大余融资力炮度龙湖地产先从发展模稻式、区域恨选择、土攀地、产品豆、品牌以都及融资六尿大方面进挖行战略管冬理，全面鼻推动企业蜻愿景实现龙湖认为同战略必须补在高周转单和高利润师之间进行膏抉择，龙谊湖更倾向秀于选择高牙利润，但瞒也不放弃斜对周转速达度的追求窜。200落7年龙联湖地产肌利润与鉴周转关令系图200摧9年龙政湖地产当利润与宁周转关毛系图税前销售利润率总资产周转率税前销售利润率总资产周转率龙湖2007数据来源药：企业相国关年报10%50%70%90%200狼12003200圈52007200料92011目前90践%住宅企业计武划在未篇来五年嘉内，以首不超过职每年出养售型物娱业15肾%的比微例增加仆持有性拨物业30%龙湖十分妹依赖其住转宅物业，课其商业运俭营部分占是其业务比盛重较小。未来企业顽将会加强处在商业部谁分的投资劝比重，力颠争不再单储纯的依靠插住宅物业公，而形成可住宅+商业的多逮元化布局勤。目前10酸%商业企业逐齐步加强牧商业物招业的比菜重，实扮现稳定泼增长2009拴年各业务复收入比例数据来源祸：企业相起关年报龙湖的扩羞张路径：铃西南区域济——环渤舌海——长缘瑞三角龙湖实昨行区域迟聚焦战精略，设注定区域犁重心，韵均为一对二线重异点城市锦。随即我围绕这肃一重心乔，辐射打四周二骑三线城察市。目饭前龙湖况已经完矮成全国三区域立十一市的清晰布丽局。重庆——成都（200谊5）——西安（2007）；北京（2005）——沈阳（200龙9）——青岛（2010）——大连（201爱0）；上海（200舰7）——无锡（2009）——常州（200轻9）——杭州（201姓0）。企业已由哗西南区域您向外扩张杜进入环渤框海及长三爬角区域。卸并且在西做南区域深漆耕的同时蹄，向西安陆辐射，扩埋大企业在锁中西部地吹区的市场易占有率。数据来健源：企边业相关漫年报环渤海哗09年访销售贡岩献率：蜻34%中西部0赔9年销售逢贡献率：生53%长三角0曾9年销售敢贡献率：锋13%单业态单项目串联单业态多项目并联多业态多项目并联异地扩张有组织的区域聚焦深入全国重点城市扩张龙湖在200谦4年之前深砍耕重庆，讯实行多业勇态多项目扩并联的运缝营模式，迈从200或5年突破西葬南及进入响成都之后泉开始进行猪全国化布搞局的步伐百。NOW企业发展听战略也有飞所变化，贵同样追求众高周转，欧但不再排姑斥大面积症，开发周耽期较长的兔地块。200峡7一直坚持终在区域市遵场内追求石高周转高择溢价的产相品。不开究发具有开眉发隐患的雄地块，例社如有需要都动迁的地跟块龙湖区域户聚焦战略炒：持续变宪化区域聚焦震，城市占避比优于区歌域规模区域与业态攀双重平剃衡发展康风险区域聚焦售的多业态讯布局单一城兰市占比待优于区颈域规模增长数据来狠源:龙湖内裹部会议业务布局纵，住宅集倦中于中高睡端市场（不做祥首置产秘品，只薯做再改券和豪宅乱客户）数据来源:龙湖内纸部会议公司理念乔：善待您沾一生。为客户提括供优质的翅产品与服缓务，倡导蛇优质生活临——秉承贼对建筑规蝴划设计、悔施工质量哄的精益求栋精，对环宁境营造的鬼精雕细刻挤。在此基纺础上，更贯推出高品踏质的物业收管理，为筒业主创造垃了健康、德和睦、文擦明、尊贵矩的社区生策活。企业产品飘观——不卖我们努能造的，应要卖客户界需要的；忘掉自己币想要的，句想想客户鉴愿付的！强大的品呜牌号召力阴，众口称吩赞的产品矿，一流的要客户体验西，人性化里的物业服辩务，铸就订龙湖在所辛进入城市喂领先的市托场地位：集中城市盲主要发展鞠区域、城缺市中心、秘优质资源井区域的高波成长性、讨稀缺性土景地，分享区缝域发展和躬升值的红添利，是龙个湖的投资节重点。资源成长品地块大规模快昂节奏1目标客垦户集中洋于再改栏、豪宅春客户，兄对他们贞的市场税期望和长需求进参行有效更解读，刷追踪关盟注潜在雁高端客洞户的需跨求和喜业好转变庸，善于遇引导市盼场趋势饭及喜好，其创造丙的75％重复推冶荐率远超滥同行。聚焦高端创新引领2提供卓越垒的品质体印验感受，佛建立以“扫客户最佳悉体验”为裙核心的示弯范区，特但别注重营穗造项目整厚体的人文选氛围、自章然环境、帝优质建筑兔，让人震倍撼和惊艳辱。景观出众最佳体旨验3秉承“胶善待你临一生”怜的服务拾理念，院贯穿到靠每一个谱细节，改以细节绘感动客斯户，以滥专业打伟动客户法，并以残品牌故羞事的方秃式广为芹宣传，叫深入人摊心。细节品质人性服务5标准化操呢作思路，圆不同城市较在标准的旅同时又保姑证品质处淋于螺旋上桑升中。选窜用适合当党地气候地狼质的材料括，优化成鸦本。全国标繁准成本优疼化4优质区位叔和高端目东标人群香醍漫满步滟澜山花盛香醍滟澜山TOP2独栋、联排再改客户豪宅客户位于顺义温榆河畔中央别墅区，发展较早，最为成熟，是外籍高端人士首选聚居地。香醍漫步T2联排、洋房位于中央别墅区东北方向，潮白河畔，交通便捷、自然环境好花盛香醍C叠拼、洋房临近东五环，京沈高速路旁以客户酷需求为花中心集中把蜻握高端躬客户的状关注重子点，满劝足其需证求：核心技盆能强大的品叹牌号召力图，众口称繁赞的产品演，一流的奇客户体验顶，人性化捡的物业服鼻务，铸就治龙湖在所妨进入城市油领先的市滚场地位：集中城市从主要发展庆区域、城款市中心、霸优质资源冰区域的高塞成长性、僻稀缺性土跃地，分享存区域发展蜜和升值的战红利，是务龙湖的投势资重点。多项目寨多业态大规模快平节奏1目标客终户集中先于再改袋、豪宅毫客户，书对他们村的市场鱼期望和申需求进工行有效规解读，淡追踪关损注潜在辅高端客利户的需点求和喜滩好转变屋，善于口引导市装场趋势模及喜好丝式，其创直造的75％重复醒推荐率包远超同借行。聚焦高端创新引领2提供卓说越的品轮质体验痕感受，晒建立以滩“客户沫最佳体演验”为霸核心的孝示范区苹，将客遣户能接柜触到的蝴一切做盾到极致。用色彩刻斑斓，个美轮美馅奂的示途范区强尖势冲击抛客户，亦温馨的旷生活情持景营销贩激发客柱户购买宾欲望。景观出众最佳体验3秉承“善茄待你一生秧”的服务峰理念，贯族穿到每一寄个细节，链以细节感份动客户，滤以专业打画动客户，箩并以品牌尺故事的方茅式广为宣闸传，深入斤人心。细节品迫质人性服务5标准化依操作思眯路，不黑同城市犬在标准矩的同时旬又保证摸品质处钱于螺旋永上升中躬。选用虽适合当锅地气候烈地质的四材料，柜优化成拍本。全国标誉准成本优州化4产品标志弟性项目评堂价项目图片龙湖花仍园（19摘97-碰200毁1)香樟林（20容01-费200怠3）蓝湖郡（20趟03-痕200删6）首创重匹庆板式么围合、恶景观先贫行的混悄合别墅歼产品，参拉开龙当湖高品万质产品档开发的消序幕。高档定缝位的都责市顶级谅独栋别毁墅，大让幅提升派龙湖的拿产品形亭象。“善待多你一生搁”成为菊龙湖物共业的服巧务理念老和实际随行动，绢龙湖物误业成为淋重庆品钉质生活牵代名词符。从普通住颈宅到别墅膏专家，实狐现产品升洲级高品质瞒服务：泪通过销徐售后的筹社区物嫂业服务肿，来提茶升公司描品质。独栋加联棵排的超大色型别墅社冶区，在原纽奉有纯粹北掌美别墅产扒品的基础躬上，开发治出了地中蹲海风格别泄墅品质和芬产品开发节都跃上新分台阶。物业服务联排别墅唉加花园洋震房、高层有住宅等混袄合而成的窃龙湖花园炼建成后在船建筑、景茎观、配套恩、物业管圆理等方面日成为成为竿重庆楼市精标杆，1998嘉-200贯2年间连致续蝉联习第一、千第二、升第三届蚕重庆市载“十岛佳住宅革小区”汉评选绒第一名立。香樟林承别墅被调房地产出业内人归士评定中为国内钻最精致肢、最典蜂雅的北状美风格示别墅，拍万科董采事局主往席王石亭曾说要巧看地道术的北美针风格别坦墅不需遵要出国泰只要到欢香樟林叔就可以露了。蓝湖郡推平出后成为冤重庆高端哪别墅住宅偿的典范，波成为龙湖格在重庆的众第二个龙奏湖大社区趁。实施产品栏差异化战京略，开雪发高品质护产品，产遥品与服务抬向高端延镰伸产品之“涨精”产品之“唱细”建筑立疑面外露辈的雨水挖管选用专进口铸岛管，灰基色的色肢调和暗外红色的灾砖墙、赚灰色玻偿璃窗框捷形成精反致立面原汁原味宝的欧美风商格，立面位比例协调鉴，层次分圾明，大面嫁积绿化营丝式造欧美高狠端社区的讨品味感立面处程理细腻黄的六角浇阁建筑立悄面的文卵化石砌融筑细致艳、自然竭而不造魔作，需纯要很高监的施工透水准和尤艺术水蚁平主道口乐的铺设费富有艺旧术气息刮，且变缝化有序悠的铺地圾施工工丧艺要求抬高，难律度大道路铺设驰别致、有章韵味小道铺告设变化喝丰富窗台檐口留全部外凸锁，和坡式芬屋顶呼应精细化喝设计和蓬施工，级产品细无节考虑枕周全建筑不张惜扬但是富馒有艺术格箭调，以品康质感获得疾中高端客毯户的认可浆。注：图穴片源自摇重庆龙催湖蓝湖术郡2004堂-200妈6年开发旧项目镜头一：户户之间蔬距离其实荒很近，但通过朝向圆，植物掩刻映，使朴得视觉朽宽度加燃大。镜头二：四周少量乔板木及大亦量灌木的设置葵，将花含园围合偏，突出岁空间感乡丰。镜头三：入户大递门两旁揉的高大浓乔木使鲁得居住售具有私跃密感，站沿线花亚丛灌木狱使视觉胆纵深至渔大门，空旷前郊院凸显建猫筑美感崭。惊艳的姻展示区内外界去面分明陕，项目双与周边旷环境形段成巨大量反差：入口，眼肢前一亮通往项继目的路婆，已有融改变，钟还未明部显售楼处外，趣意隔盎然样板间液，亲和业温馨惊艳的展偿示区没有植物排生长期，宋营造出超醋乎客户期屑望的生活沈环境！极具冲树击力的刮大手笔命景观惊艳的党展示区惊艳的展缓示区为数不锣多的硬尼质铺装更多采用巧大量的软胃景有生命的疫园林，比躲建筑本身伟更能打动哄人！惊艳的展捉示区花盛香醍花盛香醍滟澜山香醍漫步精细化著的绿化吸理念，小尺度灿上注重六植物层振次的搭茂配！惊艳的这展示区花盛香烟醍的紫禽色花海猫，紫色骗花海和黎白桦形意成鲜明赞的对比滟澜山的歼示范区香醍漫步验的行道树常周围注重色彩递搭配，善于运全用色彩局对比，悠形成视移觉冲击侮！惊艳的田展示区善于运用辅起伏地形哨、坡地，抽注重车行追尺度注重人素的感受尘，人视拆线的把接握拿捏隆到位，笔近人尺忌度十分谊舒服销售大阅厅、样尘板间周悦边景观哲做足功共夫大小尺度俱空间的把来握！全程不同弟节点关注舰客户感受入口外秩拾序化种植餐雪松辅以霉低矮的花膏灌木突出执礼仪性与他归属感入口内模部秩序阵化的银就杏简洁急大气限侨定出导庸向性强邻烈的空判间院墙外的纲植被景观圾渐趋自然攀缓和客户怨的心态水景的翅加入成誉为秩序御与自然饼的过渡宅间近人巧尺度的灌租木花卉给迎客户心理喜上的减压入户的库处理温粮馨、私末密使客占户最限誉度放松驱自我惊艳的展帜示区儿童戏龄水场景供来访枝客户小缩慧孩游戏分不清抵稻草人瓜还是园洒丁通过示范涉区、售楼帝处和样板垮间展示出且客户未来顷的生活场景，通过体验营摸销感染客筝户惊艳的湖展示区真实的生亭活化的冰述箱生活中水泄池场景调味品真瓜实呈现生活中岭的儿童不桌Angl稠e女儿房核心技能强大的恳品牌号烧召力，含众口称每赞的产回品，一或流的客派户体验甜，人性孤化的物贫业服务苏，铸就殊龙湖在红所进入赖城市领朱先的市红场地位传：集中城市欧主要发展泳区域、城起市中心、挎优质资源尝区域的高著成长性、疗稀缺性土觉地，分享晶区域发展揪和升值的弯红利，是苏龙湖的投痒资重点。多项目多邀业态大规模快愁节奏1目标客座户集中爷于再改脚、豪宅粱客户，丢对他们投的市场怀期望和省需求进妈行有效超解读，干追踪关戴注潜在圣高端客学户的需呢求和喜检好转变桃，善于吧引导市捐场趋势灾及喜好狱，其创狭造的75％重复推史荐率远超朽同行。聚焦高端创新引领2提供卓脱越的品删质体验畜感受，红建立以俱“客户价最佳体触验”为伶核心的捉示范区颂，特别时注重营兴造项目桥整体的奏人文氛冤围、自袭然环境游、优质眉建筑，抄让人震孝撼和惊甜艳。景观出摊众最佳体飘验3秉承“璃善待你闷一生”案的服务秘理念，畏贯穿到级每一个铅细节，约以细节尾感动客此户，以屑专业打虎动客户买，并以蜘品牌故涝事的方者式广为奇宣传，掏深入人有心。细节品质人性服务5标准化砍操作思轮路，不哥同城市卫在标准扫的同时件又保证埋品质处草于螺旋疑上升中凭。选用撞适合当风地气候膜地质的值材料，摸优化成两本。全国标含准成本优化4严格的驴标准化咽动作香樟林蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡蓝湖香颂龙湖睿城大城小院郦江风格化标准化观山水资源型产品线规模型产品线春森彼岸郦江紫都城水晶郦城睿城江与城别墅系列洋房系呜列高层系列风格导圆向风格型右+标准妻型资源型便+规模激型严格的鞋标准化攀动作龙湖内阴部有成丝式熟产品脚库（内改部标杆止项目）身，要求喜项目9研0%采贱用标准帽