成都某项目开盘前营销推广提案

水城印象开盘前营销推广提案汇报提纲第一章：**楼盘最新情况分析第二章：营销推广策略第三章：开盘前营销准备工作金海岸现代生态水城水韵金沙蓝光项目金阳水景2500元/平米2100元/平米2800元/平米2400元/平米禾嘉名邸2100元/平米本案一、主要竞争楼盘分布图（按现阶段在售房源的折实均价）第一章：**楼盘最新情况分析1、典型竞争楼盘调查——金海岸二期开盘时间：2007年9月15日开盘均价：2500元/平米折实均价：2450元/平米面积区间：79-143平米排号周期：半年开盘前排号量：70个排号客户成交率：80％开盘共推出房源：200套推出房源销售量：110套（55％）第一章：**楼盘最新情况分析A户型（79平米）G户型（113平米）K户型（128平米）C户型（143平米）F户型（124平米）B户型（106平米）N+L户型（53+91平米）金海岸二期第一批次推盘情况40/1536/2912/412/112/648/2540/30畅销2390-2620元/平米畅销2400-2690元/平米2300-2650元/平米2300-2690元/平米2350-2720元/平米畅销2550-2790元/平米2350-2690元/平米注：A/B：A推出量

B成交量第一章：**楼盘最新情况分析热销的三个户型(与本项目相类似)：B型：106㎡套三G型：113㎡套三A型：79㎡套二第一章：**楼盘最新情况分析金海岸二期（开盘当日销售情况）户型面积总套数推出套数销售套数销售率价格区间A户型7970403075％2390-2620B户型106.7272482552％2400-2690G户型11372362981％2550-2790F户型1246012650％2300-2650K户型1286012433％2350-2720C户型143481218％2300-2690多层合计

3821609559％2300-2790小高层合计53-91320401537.5％2350-2690合计

70220011055％

第一章：**楼盘最新情况分析销售结果：1、开盘当日，推出200套，销售110套，考虑到开发商的销控，估计实际销售约90多套，开盘销售率近50%；2、多层销售较好，推出160套销售95套；小高层滞销，推出40套仅售15套；3、A、B、G型畅销，说明位置和景观、面积和总价，是客户最看重的因素；C、F、K型相对滞销，加上跃层基本销不动，说明本地市场对面积和总价的抗性越来越大；4、小高层中，除O型69平方米小套二旺销外，L型91平方米小套三和N型53平方米套一均销售较差；5、**城区客户约占40%，青白江客户近30%，**下属乡镇近20%，成都客户约10%。第一章：**楼盘最新情况分析与本项目的竞争关系：1、开盘后金海岸涨价100元/平方米，预计12月份折实均价能达到2600元/平方米以上；2、预计金海岸会利用“十一”房交会打击成都客户，以解决大套型难销的问题；同时吸引一些投资客户，解决小套型难销的问题；3、根据正常的销售进度，预计到本项目面市时，金海岸主要存量房源为120—140平方米的大套三，以及小高层的90平方米以下的小套型，与本项目的产品差异化明显；4、金海岸将与本项目形成明显的“比价效应”；如其售楼部搬迁到商业广场，将为本项目带来更多的客户。第一章：**楼盘最新情况分析2、典型楼盘调查——金阳丽景二期基本情况类型：多层总户数：1100多户主力户型：117-138㎡双卫套三销售均价：2100元/平米价格范围：1700—2280元/平米开盘时间：2007年3月销售进度：二期销售剩余约85％新推房源：120余套，120平方米套三占70%，85平方米套二占30%，正在基础施工，预计11月份正式预售，现可交纳1万元定房（不定价格）。金阳丽景的新推房源，对本项目的销售分流主要体现在85平方米的套二。第一章：**楼盘最新情况分析3、典型楼盘调查——现代生态水城三期（上岛）基本情况类型：多层＋小高层总户数：3500多户主力户型：100-120㎡套三现售均价：2800元/平米销售情况：预定情况良好项目采用“定价定房”模式。项目预计12月份正式开盘，目前可缴纳估定房款的3成作为定金，待项目正式开盘时得出实际销售价格，客户接受此价格方可成交，若不同意此价亦可退还定金。第一章：**楼盘最新情况分析4、典型楼盘调查——水韵金沙基本情况类型：多层总户数：1000多户主力户型：112-133㎡套三销售均价：2400元/平米销售进度：剩余约300套（含未推）对本项目参考意义：项目销售正常，但本地市场口碑不好，现重点针对青白江客户，专门在青白江设有售房部，本项目可以参考。第一章：**楼盘最新情况分析5、2007年9月—12月将上市房源一览表楼盘名称开发商地理位置产品形态上市房源金海岸金海岸置业毗河南岸多层小高层700多户金阳水景金阳房产毗河南岸多层300多水韵金沙干道房产六横道多层400多生态水城现代房产滨江路小高层400多锦绣花园昌琦房产六横道多层70多禾嘉名邸禾嘉房产县政府旁多层40多小结：今年9-12月**县城市场新推出房源多达1900户，原本有限的**客户资源，将使市场竞争更加激烈，客户资源的争夺日趋白热化。因此，本项目要争夺有限的客户资源，必须提前亮相，及早储备客户。第一章：**楼盘最新情况分析

第二章：营销推广策略我们目的：保障项目在第一次开盘时取得成功！同时赢得良好的市场口碑！第二章：营销推广策略第一期：一组团丹郡4万平米，404套第二期：四组团美域4万平米，400套第二期：三组团雅筑3万平米，300套第三期：五组团兰亭8万平米，800套第二章：营销推广策略1、项目总平及分期分组团开发示意图第一期：二组团水榭3万平米，300套2、我们的目标第二章：营销推广策略开盘销量目标：项目开盘时，完成80套销售任务。

明年5月前销量目标：1、开盘后一个月，完成110套销售任务。开盘完成80套销售任务。2、明年2月完成40套销售任务。3、3月、4月完成100套销售任务。平均每月完成50套销售任务。3、在明年5月1日以前，累计完成250套的销售任务。第二章：营销推广策略开盘价格目标：项目开盘时，折实均价2100元/平米明年5月前价格目标：1、项目开盘标均价2150元/平米，折实均价2100元/平米。2、明年1月、2月标均价2200元/平米，折实均价2150元/平米。3、明年3月、4月标均价2250元/平米，折实均价2200元/平米。4、到明年5月1日前，实现整体销售折实均价2150元/平米。那么，为完成80套的销售任务，开盘前需累计至少100个排号量，累计咨询客户达800个。（按排号客户实际成交率80％计算，每8个咨询客户有一个排号客户计算）项目预计10月底进售楼部，11月份开始排号，12月中下旬开盘，那么排号时间最多45天，平均每天需要排号2.2个。

而目前**其他主要竞争楼盘平均每天排号量最多1个，因此，项目排号将面临巨大压力！3、开盘销量目标任务反推第二章：营销推广策略开盘目标：完成80套销售任务。第二章：营销推广策略4、目标客户群体由于**客户相对较少，从其他楼盘的成交情况来看，**本地客户只占40％，青白江客户约占30％，**下属乡镇约占20％，成都及外地客户约占10％。而本项目相对**其他竞争楼盘并无明显优势和卖点，我们的客户来源主要以**本地和下属乡镇以及青白江客户为主，成金快速通道最快年底通车，我们项目在开盘前仍无法有效辐射成都客户及省内其他城市客户。因此，节在**交本地客吃户原本森有限的武情况下匪，保证牙开盘取装得成功畏，顺利疤销售80套的任务掀，我们有井两种方案金可供选择医！1、保证在疮开盘前拥氏有足够的位排号量。增大广稻告宣传兆力度，盾保障在阿开盘前咬拥有足胖够多的惯客户量涛，即使仗实际成抖交率相兰对较低票也可保瓜障项目热开盘取者得成功粗。2、提高排艺号客户的之实际成交绵率。把握住排东号客户，洲提高开盘最时排号客伟户的实际愉成交率，谨争取将实府际成交率忽提高到80％或者刚更高。网从而保奸障项目甜开盘取头得成功栏。第二章群：营销氧推广策池略5、可行方图案选择那么，结究竟选太用那种傅方式呢园？我们看贫以下两驶种方案腊的可行摸性与实满际操作欺难度：在保证80套房源若顺销的沙情况下吴，至少嫌需要100个排号客裕户。而目男前**主摘要竞争楼肃盘在排号芦期间平均剖每天的排掉号量仅1个。我们的客食户来源主欧要以**名本地和下族属乡镇以闪及青白江剧客户为主吵，成金快站速通道最叠快年底通心车，我们眠项目在开却盘前仍无角法有效辐谜射成都客朽户及省内之其他城市湿客户。因此，本授项目要想浙在如此短讲的时间内核排100个号，辰平均每马天有2.2个排号星量可行性溪偏低、态实际操假作难度具很大！第二章：素营销推广醋策略———保证在娱开盘前浊拥有足贷够的排宾号量。———提高排撑号客户劈燕的实际营成交率由于*滩*房源蹄仍以本辽地客户蔽消化为庆主，而坦本地客绿户又极顿为有限齐。其他察主要竞钥争楼盘骗排号量传迟迟上怠不去，甚给其项宽目销售晨带来巨毛大压力打。因此桃，如何类提高排糊号客户床的实际狭成交率朵成为本惠项目要树致力解依决的问脆题。仔细分壤析本项榨目后发搁现：本单项目在刚开盘时荒，样板疫房早已鞠开放，如景观示张范区也以已经呈讲现，加协之项目泛的软性技服务和别价格优鹅势，要协提高排插号客户京在开盘岁时的实躺际成交猜率可行性兄较高、目实际操德作难度婶较小！第二章律：营销缩慧推广策抛略1、会员痛制即缴纳一沟定诚意金温入会，享补受购房的者价格优惠忽，或者在靠其他方面已可以享有秘一定的权辈利。（代表铜楼盘：寄金海岸碌）2、定房不圣定价缴纳一定坏诚意金定吨房，待开杯盘价格确恶定后，客匪户若同意闻此房价，终便可转签匆正式合同幻玉，若不同演意，可退废还购房定肃金。（代表楼赌盘：金阳签水景）3、定房顽定价即公示房省源和相应樱价格。客羊户缴纳房催款的30％定购斑此房源途，开盘被时便可鲜转签正晓式合同煮，或者磁申请退障还购房聪定金。（代表还楼盘：答现代生扒态水城邀）第二章糊：营销漠推广策纱略6、目前暑**市盈场的主非要排号宏方式参看*骑*目前收的主要惹排号方柴式有以禽下三种势：通过实地飞调查了*四*市场在翠售楼盘的踏开盘方式傻，并结合业项目自身朱的情况，我们发现夹本项目具唤有如下特栋点：1、本项目足在**非孔标志性楼炎盘，没有公无可比拟建的先天优创势。2、无相对蜜突出的房释源，能足烘以引起市珍场的轰动托。3、在户问型上，啄虽有市债场空白鄙点，但海是数量奥不多。4、户型障无绝对用的位置谢差异（吊不像临穗河的楼酬盘存在晃明显的轨位置差告异）第二章：像营销推广诉策略7、建议份本项目却采用排扎号方式结合本辨项目实崖际情况窜，可以报采取如谢下形式膀：第二章：蒸营销推广服策略主推排斧号方式领：会员栋制＋定抢价定房缴纳1万元诚意金会员1、购买任趁意一期物柿业均可享虽受总房款1％的价格努优惠2、享有秒新桂花精超市和响**银阔都购物95折优惠3、每年可贤在售房部秧免费领取则**银都电影攻院门票10张注：每张赶会员卡仅供享有一套版物业的价免格优惠权虽。我们项目那应该采用闪怎样的排悲号方式呢地？水城印象久幸福会会员卡权利第二章：睁营销推广千策略由于**懂本地客户益极为有限乌，本项目糖要保证足半够的排号优客户，有棋相当的难菊度。因此芽，在客源迫很有限的伤情况下，碰我们必须油保障排号读客户的实纠际成交率帮，来保障尿项目的开翼盘成功。而“定房耐定价”模蚂式是消除脑客户疑虑杯的最好方互法，因此贵我们必须锐通过“定灯房定价”须来确保项猪目的开盘林成功！拿到预赤售证的各半个月丘前推出相应女房源房价定房定价会员补糟缴1万元直接缴班纳2万元（竟入会）同时配合遥“定房定所价”策略小结通过诸洋多的营贸销策略港，我们耕重点立敲足于解梁决客户尸资源严再重不足事的问题址，以及绳如何将烈有限的唇客户资航源成功准地转化挡成为销克售结果魔。保证项季目第一贞批次开腐盘成功粘，从而絮为项目汪后期销清售奠定赏坚实的领基础。第二章驾：营销件推广策艘略第三章息：开盘歇前营销采准备工家作第三章搜：开盘裂前营销青准备工桨作重大时乒间节点1、报建激及绿化方农案确定时泥间：8月翁25日前2、售朴楼部装服修完工险时间：楼9月8么日3、售撕楼部装使饰及包愚装完工适时间：断9月1吩5日4、销售赞团队进场谜时间：9衣月23日穷（周日）舅，同期工捏程施工启迈动5、呈诞现主景虫观，样潮板房示笔范区时营间：1如0月份6、一期剑1、2、灯3栋建筑滋主体封顶贿：11月蚕份（预售难证）7、一期显开盘时间班：11月装底或12胁月初第三章朽：开盘闻前营销验准备工替作1、8月瓦份，前期倒工作准备勺阶段：甲方在8柜月份完成盾报建工作终。重点完棉成广告毁及设计兄初稿、胜现场包罪装方案枣、户外老导引案、原创宏拍摄发包第，沙盘和撤模型发包闲、三维动煎画发包，链销售团队啦搭建和培吊训。第三章：形开盘前营素销准备工愈作2、9危月份，酸上中旬符是准备座阶段，明下旬是答亮相咨壁询期：上中旬重帜点完成物番料准备，胆包括宣传品资料设计绩印刷、沙我盘和模型腔制作完成逮、三维动断画制作完繁成；下旬销售壁团队进场派后，正式淹接受客户国咨询。与旋新桂花超具市确定“筑水城幸福登会”合作板的事。第三章：胳开盘前营律销准备工斤作3、1斗0月份士，重点块咨询期部：通过国感庆大型男活动和关售楼部垄现场，灾推广项寸目知名筝度与美订誉度。现场接射待客户礼，广告伐扩大宣烦传力度迷，利用咸VIP肢登记的崖方式了逢解客户框的需求晚意向。利用样抖板房和程主题景籍观示范谅区，加意大