江苏高层住宅项目营销简报

xx全程营销简报xxxx城[xx·智业机构之一]出品2011.2我们，是来改变的！改变，从读懂市场开始恒大金碧天下小高层/洋房住宅：4590元/㎡起商业：7000元/㎡爱涛天逸园多层住宅：均价5000元/㎡时代景城高层/多层/洋房/商业琴韵华庭多层塞纳名邸多层住宅:5000元/㎡印象花园小高层住宅：均价4000元/㎡一品骊城多层/洋房住宅：洋房6000-6500元/㎡

多层4700元/㎡万辰广场小高层/高层住宅：均价6000-6200元/㎡商业：17000-18000元/㎡金东城世家小高层住宅：均价4700元/㎡金庭国际花园花园洋房住宅：洋房5000-6000元/㎡商业：8000-8300元/㎡百美山庄独栋独栋：13000-16000元/㎡凤凰小镇独栋/双拼独栋：11000元/㎡双拼：8500元/㎡待售在售人民医院水岸新都花苑小高层住宅：均价5600元/㎡水岸康城小高层住宅：均价5500元/㎡蓝湖西岸公寓/洋房/别墅体育馆省重点中学和园高层城南区域溧水主要商业街溧水县政府溧水城区楼市地图本案2010年溧水城区11个在售项目市场监测楼盘上市成交可售细项套数面积（㎡）套数面积（㎡

）套数面积（㎡

）爱涛天逸园367222823082052048948金东城世家3583004626124740975306宏进锦绣家园46840969341326721278297南方新城406475682833241412315154荣昌花园240312471121499012816257万辰广场5096522950353052612177学府雅苑4304840940144550293859金湖家园住宅小区47459410954373640亚东同城印象家园200194061881843412972琴韵华庭108109541081095400珍珠佳苑5459695153713598合计31873266732566258651610672082010年，溧水城区主要在售住宅项目供求比1.26，上市量同比增长200.47%，成交量同比增长168.85%，供求关系良好2010年溧水城区市场状况整体市场分析时间成交套数成交面积2011年1月份532631762011年2月份6174282011年溧水城区市场成交状况2月份成交大跌一是因为春节传统淡季，二是受新政影响，三是市场供应量较小。整体市场分析项目名称当前均价在售项目后续上市量水岸新都花苑5600--5900元/㎡水岸康城5400--5800元/㎡爱涛天逸园5000元/㎡金东城世家4700--5200元/㎡万辰广场均价6200--6500元/㎡一品骊城多层4700元/㎡未来上市楼盘蓝湖西岸价格待定时代景城预计6000-6500元/㎡和园6000--6200元/㎡溧水城区主要在售项目价格走势价格已经破6000大关，价格空间已经打开整体市场分析溧水城区存量房面积分析市场存量大多去化完毕，余下均为130以上大户型本案产品130平方米以上的大户型比例较大，对项目的销售提出了挑战销售抗性较大产品整体市场分析项目名称待开发量在售项目后续上市量水岸新都花苑10万方水岸康城8万方爱涛天逸园24万方未来上市楼盘蓝湖西岸9.26万方时代景城13.7万方和园7万方合计72万方区域市场分析溧水城南区域待开发量区域未来待开发体量达到72万平方米，区域未来上市量大，市场竞争日趋激烈溧水城南区域供求关系2010年区域内仅水岸新都推出1.17万方，全部去化完毕，2011年潜在市场供给压力较大，未来竞争激烈。楼盘上市2010年成交备注水岸新都11704.6211704.622010年推出房源当年去化完毕水岸康城无上市量无成交2010年未有房源推出时代景园项目尚未开盘前期蓄水项目从2010年8月份开始，全盘蓄水和园项目尚未开盘前期蓄水一期尚未开盘，已全部内部认购完毕区域市场分析项目名称物业形态预计上市时间在售项目后续上市量水岸新都花苑高层待定水岸康城高层/小高层5、6月份爱涛天逸园小高层今年开盘未来上市楼盘蓝湖西岸公寓/洋房/别墅与本案同期时代景城高层/多层/洋房/商业4、5月份和园多层/小高层5、6月份溧水城南区域未来上市量区域内未来上市以高层小高层产品为主，大部分楼盘集中在2011年5月份前后开盘，具体上市面积待定本案7月份开盘，面临客户被市场分流局面区域市场分析竞争项目对比分析楼盘选取说明主要选取区域内项目万辰广场作为当前溧水市场标杆项目，我司认为具有研究价值项目说明案名开发公司开发公司背景品牌影响力老城区标杆万辰广场江苏万辰投资置业有限公司

在扬州、淮安及xx开发商业+住宅项目★★区域已开发项目水岸新都xx鸿盛房地产有限公司

★水岸康城xx中孚置业发展有限公司

公司以房地产经营开发为主★爱涛天逸园xx爱涛置地有限公司投资商为国企江苏宏业集团，公司主营食品★★★区域将上市项目时代景城溧水新时代房地产开发有限公司★和园xx银都置业有限公司★康利华府xx康利置业有限公司品牌对比目前溧水城区市场上无品牌开发公司十二大要素对比分析形象定位对比形象定位主要围绕项目居住环境及区域优势展开，万辰广场强调地段项目说明案名定位语推广口号老城区标杆万辰广场城市中央巅峰生活场你的一步，与世界同步区域已开发项目水岸新都人文美境自在生活守望幸福升起的地方月是故乡明幸福水岸家水岸康城暂无暂无爱涛天逸园西班牙风情美域暂无区域将上市项目时代景城新行政中心、公园式、水岸欧洲庄园暂无和园溧水首席全功能暂无康利华府待定待定十二大要素对比分析项目说明案名项目规模已去化老城区标杆万辰广场8.2万平方米8万平方米区域已开发项目水岸新都20万平方米10万平方米水岸康城24万平方米19万平方米爱涛天逸园26万平方米2万平方米区域将上市项目时代景城13.7万平方米0和园10万平方米3万平方米本案30万平方米0项目开发规模对比区域内规模开发是共性，城南已成为溧水大型社区聚集区十二大要素对比分析项目说明案名建筑设计公司容积率绿化率老城区标杆万辰广场xx鼎辰建筑设计有限公司2.1938%区域已开发项目水岸新都北京保利达建筑设计有限公司1.335%水岸康城xx溧水建筑设计院1.1940%爱涛天逸园xx市建筑设计研究院1.2541%区域将上市项目时代景城未上市和园未上市康利华府容积率2.2，建筑密度13%整体规划对比市场上项目整体规划水平不高，本案容积率相对较高，但降低了建筑密度，增大了景观及绿化用地，景观发挥空间大，易于塑造高品质形象。十二大要素对比分析项目说明案名建筑风格老城区标杆万辰广场现代区域已开发项目水岸新都欧式风格水岸康城简欧爱涛天逸园西班牙区域将上市项目时代景城欧式和园现代康利华府ARTDECO本案使用ARTDECO风格，品质感强建筑风格对比十二大要素对比分析立面及建材对比作为当前标杆项目，万辰广场在立面及智能化等方面有所提升，可以作为产品升级的方向，但还需要加强项目说明案名立面材质智能化与节能材料老城区标杆万辰广场大理石、面砖、涂料一卡通门禁系统、节能保温墙体、断桥隔热中空玻璃、挤塑保温板区域已开发项目水岸新都面砖、涂料红外线防盗系统水岸康城涂料、面砖可视对讲系统爱涛天逸园涂料可视对讲、红外监控、外墙保温、中空玻璃区域将上市项目时代景城待定待定和园涂料待定康利华府待定待定十二大要素对比分析景观规划对比大部分项目都有中央水系景观但各功能分区景观节点不足，景观的均好性欠缺景观规划水平不高项目说明案名景观设计公司景观规划老城区标杆万辰广场xx鼎辰建筑设计有限公司打造主题社区公园，社区中央水系区域已开发项目水岸新都xx枫和林环境设计有限公司中央水景水岸康城上海江南建筑设计院有限公司四川分公司大型水系爱涛天逸园美国21世纪景观公司中央台地花园区域将上市项目时代景城未上市中央水系景观和园未上市无特色景观康利华府上海绿茵景观公司十二大要素对比分析项目说明案名外部配套内部配套老城区标杆万辰广场苏果超市、KFC、医院、学校、步行街、购物中心、各大银行KFC、超市、大型商业、主题社区公园区域已开发项目水岸新都政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆无水岸康城政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆幼儿园、沿马路商铺爱涛天逸园溧水县中、集贸市场、银行、医院社区幼儿园区域将上市项目时代景城政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆待定和园政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆待定康利华府政府机关、重点中学、小学、医院、体育馆综合商业、会所内外配套对比本案在区域内有会所及大商业作为内部配套，具有优势十二大要素对比分析营销中心践对比市场上营隆销水平较寒低，售楼票处装修普联通，服务率水准不高项目说明案名面积装修服务老城区标杆万辰广场约150★★★售楼处配备保勤，由于项目处于尾盘，置业顾问接待缺乏热情区域已开发项目水岸新都约200★★置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员水岸康城约250★置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员爱涛天逸园临建约60★置业顾问热情主动区域将上市项目时代景城约200★★置业顾问缺乏积极性，无工装，无其他服务人员和园约100★置业顾问接待客户很随便，无工装，无其他服务人员康利华府待定待定待定十二大弦要素对电比分析项目说明案名物管公司物业费老城区标杆万辰广场银城物业

物业费暂定为1元/平方米·月区域已开发项目水岸新都xx好管家物业有限公司

0.45元/平方米·月水岸康城xx好管家物业有限公司

0.4元/平方米·月爱涛天逸园爱涛物业0.4元/平方米·月区域将上市项目时代景城待定待定和园待定待定康利华府待定待定物业管理约对比仅万辰广还场物业公通司有品牌十二大庄要素对枯比分析面积对比本案主力匪产品与市标场主力吻嚼合，但本农案大面积访户型比重涂较大，对少销售提出咽了挑战主力区间十二大要舅素对比分吸析项目说明案名地下停车老城区标杆万辰广场地下停车场，电梯入户区域已开发项目水岸新都地下停车场，无电梯入户水岸康城没有爱涛天逸园地下停车场，电梯入户区域将上市项目时代景城地下停车场，电梯入户和园地下停车场，无电梯入户康利华府地下停车场，电梯入户地下车值位对比大部分脚项目都凶有地下嘴停车位羽，中高踪蝶端项目各设置双振大堂十二大书要素对掠比分析市场小舟结2010年以来，适溧水市场码供求关系妄良好。溧水城区宾滞销产品犹为大户型葛产品，本须案有较大滑比例户型侧面积超过130平方米，这对削本案销售诱提出了挑饶战。溧水城流南区新字推出房往源价格炮纷纷突财破6000元，价格孤上涨空间顷已经打开洲。区域市绝场未来牌上市量腹大，且区域励楼盘集彼中在4，5月份集抽中开盘派放量，禾客户分流支与区域内同匆质竞争不索可避免。xx城观点溧水城名区没有精真正意禽义上的死标杆项龄目改变，和氧而不同PAR困T2但[产品]不同引领市佛场和迎合市场例，切合市猛场我们的现就状（产品透迫视）产品篇项目经济洁指标产品篇项目占寨地：210亩住宅总建泳：25万㎡（渔不含地专下）商业综马合体：6万㎡（4万招商恨，2万销售）纯高层、art帜-de心co风格建筑容积率暑：2.2住宅建筑及密度：13%总体建犯筑密度祸：29.激8%产品特征迫：溧水第一高的高层高住宅项扯目外部配套斧：体育中心枪、人民医策院、溧水闻高级中学帅（省重点兽）；内部配碎套：社萌区服务粪中心，孕文化活女动站，会所&商业区，居住、商柏业零干扰建材特色汇：节能低少碳，充分利用太阳能节粱能技术，小区环境照明采江用太阳能批电池草坪监灯，以节兔约电能。项目现抓期4大特点产品篇四大创意屿主题社区中心警：以中轴景观迎带，绿地世与列植漂乔木交亭织成多米功能核凡心活动鸦场地，偷为社区尖活动中停心提供绝开放性淘的空间寒枢纽，痰兼具日注月四季甩风情且驻具高独骄特性公所共空间收，展现贵出本社孔区空间午文化内岸涵特征母。组团中育庭：将住宅组改团依植被及壶风格设违置为四个大型组杰团社区。旧以景观小行品手法凸培显半私密浑性开放空窝间特征，普同时满足锻消费、救现护及避灾雾等要求。建筑体鼓既有现代简约的纯美舒适秆（高品质低），又饱蕴楼须盘气质上漆的从容高堵远（高聋视野）仔，表达日常投平淡世界炒的距离的婆生活，一滴种有差距茅有差别的翁品质生活逮。景观设计：在一定备程度上皮设计未兰来业主讲的生活期品味和读追求，璃也在一扔定程度叹上介入着它的定挤位策划谅。争生活的宫别处-狠--现奥代，简泡洁。体旷现大气骄，现代扁化成熟舌社区的场新面貌狮。产品篇别具风很情的建兴筑风格产品篇art劝-de腊co建筑风肠格，高巡寿贵，典雅极富质感冬的高端品闲质社区异域风情义六大主题稍花园，打谈造唯美浪蛇漫居住空测间1234651、米罗花残园2、郁香公花园3、普罗谷花园4、红玫瑰夕花园5、静思花烧园6、琴海花陶园产品篇项目SWOT分析产品篇SWTO超低密度建材节能者低碳6大主题雷公园溧水首躺个最高厌层城邦自配6万方商业妨综合体art党-de丢co建筑风薄格地产美请誉度不陶高得房率岸低新政给砌力城南新区蜘的发展同质化竞祝争大户型伶产品滞贤销城，以蚀盛民也辨。---《说文解字》，许慎，竹东汉建光国元年(公元前121年)城，是承御载民众的地方般，是承搁载生活的容器，难是有精神场的场所，顿是可以满规足人们一切生也活需求的地方，潜是人们可蠢以发泄喜处怒哀乐的咸地方……项目核普心的产土品优势——城产品篇作为一杂个地标肌性地产裕项目，拦要重新腔创造出厅强调社会交往带和安康幸乘福的城市——美国马里祸兰州开发蜂商詹树姆士•罗斯不仅注谱重街道和参开放的钢空间规摆划，也注计重社区中建艘筑的规划，并且匹悉心处涉理好住宅与秧其周围灿建筑的盗关系。——拉德伯恩锡思想活力和椅谐的社鸡区生活开放的空丑间和道路幸把居民们仓在自然界题中联系起饭来，居民悟们购买住室宅时也获刚得了一个块巨大的“蜓城市客厅禁”。通过回这一场所淘，形成相互联系碧的邻里主歪义。产品篇综合中外锯名家观点具备相当久的规模有精神贸的场所满足人联们一切壶生活需和求的地故方强调社肝会交往罩和安康槐幸福的谋城市注重街壮道和开辽放的空呢间规划注重社推区中建冰筑的规钟划悉心处理扒好住宅与蛛其周围建观筑的关系胀。有活力产和谐的眉社区生呈活有相互幼联系的偶邻里主肿义。所谓“轧城”有8大特点产品篇康利造城纺运动关键词：品牌的坦、品质纺的、唯削美的、申和谐的芬、活力珍的、生茎长的“造城犯运动”份模块品牌之城唯美之城精致之貌城活力之城生活之拦城人性之城产品篇品牌之城南派企业颗背景携手xx知名公司既，齐力打考造溧水首椅席大景观敢海域风情宜花园社区唯美之城以art源-de鱼co建筑风格多和景观营于造一座令摄人深深沉塔醉的优雅火的、悠闲橡的、艺术戚的、格调桂的美丽之对城。精致之城康利·第一城消以“实饮用+美学=精致”为慕设计理念筒，控制总闲价，精心毅打造户型禽，还原生谦活真谛，鸡写真美好践人生，构支筑精致之顽城。活力之梦城30万平米土大规模哭社区，独是一个妙具有生誉命力的纸成长型们社区，色品牌、映物业、议生活与懒业主、算客户、呼市场共尘享成长脚喜悦，层鸿篇巨互制，可毅持续发苹展，构依筑活力反之城。生活之蚕城自配大教型商业扇综合体首，充分紧满足日杂常生活龟所需求抽，俯拾杨即得的身便利生劝活以及仆浓厚的趣社区氛系围打造糖生活之劈燕城。人性之城客户是孕第一位渣的，康独利·第一城一伞直立足人街性，充分夫挖掘人性事深处的需蚊求，从销萌前、销中旷到销后，肠从品牌、傻产品到服拐务，满足冤客户需求云，打造人搏性之城。产品篇与“城”镇对比我们发现雕与“城”瞧的共性产品篇1、近30万方的开典发规模---绪---嚷-我们已经鼻具备一个满城邦的规模2、近200宗0户的人家柱，开放的档城邦交通匪体系----累---我们是吓一个可柿以承载月人们生共活梦想胁的品质炼城邦3、6大主题艰公园、6万商业帽综合体----卵---我们是驶一个可政以提供绪给人们盼休憩、李交流、老共享的圈场所4、节能是低碳的蛾品质建盐材---义--我们可殿以提供惨人们更往环保更缓健康的啦时尚生部活我们可以绝做的更好全面导入设计营销锋化让市场最大限度接受产品说！增加亮点1个城邦主透题特色2大健康柜漫步的隐社区环宣线3大运动肌风尚的祖活力园伯区100大令人迷岩醉的社区候细节增加四煌大亮点吊，城邦雁跃然眼俭前创建1个中西合撑璧的的赞风情社虎区“形于外付，神于内鹊”节点处妹设置互动的、肉人文的情灾景小品，增强料社区文逐化氛围育，提升跟住区活随力增设主入秆口干道情购景景观轴丰富社区三景观节点夕、步行动玩线增加亮点1创建1条漫步的笨社区，提开始低接碳健康惑的生活社区异域体风情主题泛公园环组团步幸行道环社区健纱身跑道基于现有桃产品规划今，增设低妄成本高性黑价比的产何品附属硬丢件，提高渣产品性价差比。增加亮点2创建3个和谐的翼活力社咳区宠物园膛地---给社区业摧主的宠物照在小区草涉坪开辟专顽门的宠物寨休闲场所运动园茂地---为充满活庙力的人们隙提供释放孔能量的运区动场所：2个羽毛户球场、1个篮球诉场活力园趁地—4个亲子寸园区、3个老年活像动区增加亮点3营造100个产品细节>建筑表现脆：灯饰拴廊伙柱躺屋顶冶各道门窗>建筑材办质：保辫温铜隔热城节能>小品景观荒：雕塑兆铺砖初花架惰路牙挺植歉被组合>社区生后活道具她：休闲百座椅殊垃怠圾筒则各却类标识哲牌>物业管贝理方面型：巡更狸管理的婶细节>智能化瞎管理方侦面：各固类警戒兔环节处帽理增加亮柜点4于是，应运了溧柜水的5个第一城和邦！溧水第一敲个纯高层蚊低碳节能透居住城邦溧水第一淋个中西合扰璧的风情啦活力社区溧水第爱一个环纤社区漫牌步跑道溧水第惨一个环项组团步婆行道溧水第敌一个异鱼域风情东中心景尼观公园构建新的场邻里模式共享的劣空间系庭统人与自然顺和谐共生强调和弓谐社会皱交往安康幸慎福的城艇市生活且模式尊贵典包雅·和谐·活力温海派城邦高贵的、匪现代的，守时尚的最安静蹈、最原只生态的糕生活细致精美已的建筑立唉面具有真正圆艺术精髓务的生活臻减品简约生活尸的绝对影收响力ART-新DECO的建筑摸风格超级配希套+主题公魄园开放的续空间尺都度释放位活力异域风情尚社区，花睬园慢生活产品定路位谁是我世们改变享的第一翠批受益净者？核心客户辅助客户溧水大型朱企事业中斜高层领导范、技术人闹员政府公鸦务员、撇地缘性阶首改客仍户周边高收川入乡镇家辜庭xx去溧水税投资人页群（看溧缎水新政园落实具望体情况丝式）客户群划团分客群研究xx城帮您再她细分溧水当地企事业管松理层或高构级技术人霸员私企老板/当地小商滨户打工返破乡并有冷一定经悦济实力强的创业肃者周边乡识镇有一梅定经济矿实力的喘乡镇居帜民政府/商会/工商等遮高端人秤群客群研究子女就读朝溧水高中房诚的家庭客群研究垂与分析客户分析新政下鸦，溧水粪的消费星者市场逐洞察春节前妨，溧水全乞县有集剩中成交到（单月幼超过550套成交）本次执约行细则醒中提到乏的“本市杜市区”胁包括11个区“本市您市区”盒，其实零是指xx范围内除溧水锋县、高扒淳县之恢外的11个区，包括江澡南八区、抓江北两区安和江宁区绸。溧水县和嘉高淳县参悟照本通知英执行。这样战看来，竭占据xx楼市成胸交量半头壁江山迈的江北和粘江宁，芽也将面葛临限购。最新情况xx2畅011金.2.此19日出台标猫准版《限购令细业则》，明确规华定溧水县鄙和高淳县参照本通知执烤行“本市市区”包括11个区“本市市区”，其实是指xx范围内除溧水县、高淳县之外的11个区，包括江南八区、江北两区和江宁区。溧水县和高淳县参照本通知执行。这样看来，占据xx楼市成交量半壁江山的江北和江宁，也将面临限购。[“本市市区”包括11个区“本市市区”，其实是指xx范围内除溧水县、高淳县之外的11个区，包括江南八区、江北两区和江宁区。溧水县和高淳县参照本通知执行。这样看来，占据xx楼市成交量半壁江山的江北和江宁，也将面临限购。[消息来源忘：HOUS雄E365链接地址牲：http漫://w咐ww.h梯ouse您365.坑com/恰d0t1智l2p3赏/100然0000筋/201械1/02家/14/疼0252享04/这是一术个契机绍吗？新政的出骗台会让溧蚊水与xx关系变成含昆山与上德海的关系祸吗？xx观点客群研究咏与分析客户分析这一刻，始溧水已大激不同！PART野3[述]营销第一城征概念呼跌啸而来惨！三大战略产品战惰略营销战脆略品牌战和略高调塑造氏康利投资子商品牌尊贵典雅献、和谐、权活力、海原派城邦全方位您体验式岁营销康利·第一城三大战孝略改变箱溧水营销推广康利·第一城三发大营销策犁略数据库强营销体验式柔营销活动营挑销聆包括：广场音乐现场音乐样板间音申乐顾问语涛态电话彩筝铃赏闻尝感客户体婆验系统包括：迎宾规范现场展示广场展示服务展密示包括：现场食躁品样板间报食物其他体驱验包括：广场花卉现场香水现场雪那茄样板间蝇咖啡包括：现场软称包现场物料礼品选择康利·第一城三剧大营销策尺略体验式营份销Part商1:聆听从客户迈麦入中心广睁场、再到故营销中心渠和样板间……整个过浓程就是念一场被拥浪漫环馅绕的聆忌听仪式剥。康利·第一城三淘大营销策腐略体验式区营销在熙熙养攘攘的绪人群中听到背阔景音乐烛的浅吟逐低唱瞬间像升是找到嗽一个久贝未相逢潜的知己音乐在缓物缓流淌与此刻的漏时光保持涨着同样的就节奏售楼员忙恰到好海处的微帐笑将音查乐衔接再成对话这里的垂每一处殖，都充毒满着欢它欣体验关键词葡：烘托气氛减和情调客户体验系统听觉系统音乐魅力建议播国放音乐悼：拿波里之耻夜康利·第一城累三大营歉销策略体验式营肆销对现场奔的保安泛人员及渐顾问人冲员作相叔关的培务训，在接待浆礼仪及逝语态上先，不光饺达到礼陷貌，亲秀切的基庸本要求初，更应该在轮细节的处女理上，体蹲现出档次愿感及气质压。如下雨胀天对客午户的软辱性服务斯，与客您户攀谈泛的话题恢选择等知。客户体验系统听觉系统员工语态这就是宇生活我们的口弹号：康利·第一城邮三大营弓销策略体验式营捞销Par境t2腊:鉴赏高规格载的迎宾丧礼遇、朋极富品缓质的现固场感官……置身其中会，享受礼棚遇追捧的心成功感。康利·第一城三不大营销策瓶略体验式营茎销康利实力甜展示专区体验式营销系统感官系统——视觉品牌实力康利品牌泽成长史过往服务撑客户康利·第一城三宏大营销策饿略体验式蹄营销迎宾规范拿：迎宾人迎宾专员洗身着与保检安不同的吓专业迎宾泄服配备纯惕白手套环，为客周户营造衰尊贵感迎宾人员客户体验系统视觉部分迎宾规范迎宾规范请：迎宾道在客户下井车之后一条高贵跨尊荣的迎礼宾道呈现伙在眼前红地毯的王铺设带来证浓重的仪排式感金属红红绸扶手弄杆营造日出万众恨瞩目的赴荣耀感红地毯烈迎宾道康利·第一城换三大营丸销策略体验式营洲销迎宾规范音：顾问服闷装服装是高范明的政治品味、堵品质以句及态度费都于此愉彰显经典品平牌和款逆式简洁风格股和庄重气尸质令穿着匀者充满井自信和稍活力对客户而衣言也是一忽种高尚礼膏遇它代表了枯至高生活俗品质客户体验系统视觉部分迎宾规范康利·第一城程三大营券销策略体验式营幸销样板房/样板区教内配有虹专职管您家/保全人员他们非常背了解项目染的特色他们乐腰于为来羡参观的扶客人讲茂解服务客户体验系统视觉部分迎宾规范1.参观样早板房时裁不使用羊鞋套、笋居家生穷活氛围你营造（无距离乳感体验式截营销，借罗鉴星河湾铸项目）2.样板房/样板区联欢迎来永宾拍照婶留念（样板创房欢迎扛拍照留岁念，借以鉴东部坚华侨城伴）康利·第一城厌三大营精销策略体验式营羞销1，售楼料处差异鬼化，做柳到一举匙成名将现场展捕示中心接域待区包装船为具备意坚式风情的咖啡屋和红酒吧，并放置种一些和驻客户身萝份相匹愚配的、梳讲述生薪活的杂志书午籍等各他类刊物挖。如《凤凰LIF贱E》《呢MAP忠》《孙中山传查记》《李嘉诚传曲记》《财富杂猫志》《21世纪经济银观察报》2，以本项萍目会所，佛提供专属排会员的高跌档个性化参服务客户体验系统视觉部分现场展示康利·第一城抗三大营哗销策略体验式铲营销客户体验系统视觉部分现场展示3、样板笼区所有及通道均鸽提前放馆入异域返风情花缺园街道4、样板曾要气势爷恢宏，告主体景匆观要有遣层次，析植被要饺多样，忍要有品欲质感，滑有端景昨，有亮移点，有款细节康利·第一城三虏大营销策设略体验式营伏销客户体验系统视觉部分现场利用在项目态红玫瑰立花园广倍场设置穗小型“神假教堂蛛”，吸根引新婚愈夫妇前阴往拍照糟留念。联系知糟名影楼口，将项清目作为占婚纱摄疫影基地奴并与其捷签约。将红玫瑰狗花园打造成持婚纱摄薪影基地康利·第一城三浅大营销策徐略体验式营色销Par茫t3脊:品尝细微到每根烟编丝、每促滴红酒弱、每盘庸糕点……在本案，闯随时随刻窝品尝格调涝生活。康利·第一城级三大营杨销策略体验式找营销现场高端墓饮品上好的红伞茶、上好城的咖啡、棵专业器皿独、福建特受色的下午芦茶；客户体验系统味觉部分现场饮品康利·第一城三览大营销策消略体验式泻营销Part暑4:闻香花香、纲酒香、晒香水、级香薰……在被高周雅浸润安的空气毒中，闻香识本篮案。康利·第一城炊三大营来销策略体验式相营销带着香氛迫热情接待艇：置业顾问勒香水清新淡则雅的香袖味，无朗形间拉姥近与客闻户的距齿离同时为客发户带来舒访适愉悦的量体验2.建议香缩慧水品牌CHA哭NEL堵5号（女士谊）GUCC寄I（男士侨）客户体验系统嗅觉体验现场香味3.在景观植样板区塌设置多糠点位香通薰/在样板羽间空调垒出风口库设置香硬贴4.所有楼湖书和请使柬等物如料均保趋持和样伤板房一披致的气旷味康利·第一城三深大营销策斜略体验式图营销Part惨5:感触从现场闯的整体鼓装饰，构到样板露间的一匹个把手机，甚至狱细微到从单张的注用纸……这里的每映个细节，宵都值得用狡您用心去细细玩味康利·第一城三形大营销策吐略体验式拦营销体验式营销系统思维系统时尚与品质的传递置业顾洁问全体置配备iPAD为客户笛介绍康游利第一衣城直观、诞时尚、息便捷、席高效8、iPA祥D取代传追统销售屑夹商会营销&大客户营伞销依托溧水傻企事业单廉位资源，归利用营销理活动，做毅大客户平舱台。同时鲁兼顾其他扁城南地区颈的企业或陷集团康利·第一城五狐大营销策构略渠道营鸭销溧水22家商会资轿源溧水25大龙头援企业溧水118家大客户充名录名录链接xx城ＣＲ乞Ｍ管理炕系统中毫改善与冶投资需弄求人群xx市区投芝资客户童及当地我刚性客裤户自身来游访客户乏数据库康利·第一城五填大营销策宰略活动营销同行接蚕待日（泥每月上马旬）——争取意拖见领袖群，争取徐专业好路评，彰朴显开发治商底气媒体接待歉日（每月瞒中旬）——争取意玩见领袖葬，争取高媒体好没评主要的羞活动营葛销：扛牌运动xx时尚住宅江苏名脊宅典范xx年度最虹具价值门楼盘xx最宜居住弄楼盘2011昂xx年度十大界经典楼盘xx最受关露注楼盘……丰满项风目形象环和企业电形象，旗系列符惕合楼盘葵的军功傲章（奖匪项）：康利·第一城五掠大营销策西略活动营销样板房妥预约参勒观样板房页拍卖样板房神膜秘买家样板房猎主题酒捷会样板房艺奥术品展样板房系愈列活动突出项榴目的产词品特色困和生活断品质，伙主打名瞧宅生活始典范的尝“楼王宇”：空展中楼王煤，新名案宅生活遍典范，膛利用样翅板房公侨开制造姨话题，叙引爆口签碑风暴样板房脏不设门稼槛，凡雄是预约陪均可参调观康利·第一城匀五大营塑销策略活动营役销明星代症言---项目面即市名车巡快游---样板房唉公开项目推队介酒会专题推棵介会冠军楼征盘，冠铲军见面佣会项目启动绕期活动项目启训动阶段拿需要吸闲引眼球绵，引发喝关注，的打响产叫品品牌义，造成跨全城关铲注，造锈成第一刑轮的口冠碑风暴偷，为项递目销售涨蓄势加凶温。因此，本走阶段活动惕主要以具地备较强口破播性的话我题性活动召，规模性掉的话题性霸活动营销忍为主要特榆色进行组耽织开展康利·第一城茄五大营汁销策略活动营若销溧水首届分万人K歌大赛“舞动青构春——青少年音锹乐大赛”“回想刑当年——民俗艺稍人活动忧”“漫步震人生路——铜人行每为艺术页秀”“三人科篮球赛锦”项目蓄场水期活疤动项目蓄贝水阶段道需要充泰足的客孝户资源歉为项目娇开盘销是售作充丸分的储仅备。因此，本牧阶段活动衡主要以具历备较强口霸播性的高宴频率小规挑模的人气骂活动，规雄模性的大遵型活动营造销为主要姓特色进行醉组织开展康利·第一城恨五大营羊销策略活动营销溧水首届奴万人健康孩长跑业主系列幻玉时尚生活PART托Y艺术品品冈鉴文化教育秆交流等项目开蔑盘强销准期活动本阶段辆公关活环动主要鸣配合开谜盘以及狱项目特哀质展开榜各种高锡端互动古活动，辜旨在开栏盘当天滥吸引媒京体关注杂，增强您现场互哭动，扩似大项目辈知名度撤以及口贺碑传播跨，创造序话题，朵加速项笨目去化催。康利·第一城五屠大营销策屋略活动营销项目维护泡期活动本阶段公姻关活动主渠要增强现浪场互动，毁进一步扩写大项目知石名度以及炭口碑传播芽，提升项繁目美誉度猾，加速项币目去化。客户活壳动示例贷：圣诞假面知舞会养生美摸容讲座“留住亲疗情，瞬间岁永恒”主日题摄影大淘赛家庭运动杨季康利·第一城置五大营途销策略活动营销康利第咬一城整养体推售它建议分组团命羡名建议为更利紫于产品扔宣传推址广以及迁营销理锋念的植脾入，建蛾议四期抄地块分早别属于伪各自的绪名片，以便易于抵消费者更衡记忆，进锦而提升项夹目亲和力裕和品牌力；每期的悟不同组团稻也应有符世合各自产锹品线特征食的的名称住宅分组盈团命名方辰向原则：1、溧水名庸人方向2、溧水文产化方向3、溧水知资名代表物疫方向商业一期二期三期四期康利·第一城推嗽售策略项目整体旧推售策略分四期，7大组团双，逐步铜消化保证推纪盘产品蚁均好性唯，保证皂价值最肢大化，钞利润最慢合理化康利·第一城推握售策略商业组团推售DNA：临近商半业的一刚期组团例先期推疗出，保闷证资金击回转，饱树立品有牌形象跃，打响龟项目口租碑，顺帆利过渡赤到二期盐的销售才；三期楼已王制造茂话题效山应，制火造关注恒点，掌薪控溧水殖楼市局察面。四期现鬼房实景沿亮相，溉拔高项语目形象炭，抬升班项目价丽格，拉吹升利润赴空间，员同时为冷后期商格业组团犯的面世饱蓄力！批批有楼净王，保证袭推盘均好经性1期1组团1期2组团2期1组团2期2组团3期1组团3期2组团4期康利·第一城朋推售策故略项目价格俭推导比较内容权重评分(水岸新都)评分(万辰广场)评分(水岸康城)评分（本案）加权系数比较系数加权系数比较系数加权系数比较系数加权系数比较系数地理位置15%0.950.142510.150.950.14250.950.1425生活配套5%0.850.042510.050.850.04250.850.0425外部景观5%0.90.04510.050.90.0450.90.045项目规模5%10.0510.0510.0510.05产品规划10%0.90.0910.10.850.08510.1户型设计15%0.850.127510.150.850.127510.15内部景观10%0.850.08581.10.11建筑品质10%0.950.095910.1开发商品牌15%0.950.142510.150.950.14251.10.165物业品牌10%0.80.08810.1合计100%/0.9/1/0.885

1.005

推导的价格5715销售现价6350初步推导价格5619.75

6381.75修正因素建筑风格景观新政给力小计修正价格1001001003006681.75-

最终开盘预期6个月增长预期3%6882.2025康利·第一城推吉售策略整体营凡销推广企计划推广渠道活动营销网络：搜副房、新浪掀网、365房地产网万人K歌会万人健豆康长跑报纸：星金陵晚念报、现拢代快报广播、盒社区定扰点短信刷、DM、社区灯脖箱楼体巨幅忙广告牌、置户外大牌工程节点营销节点报纸楼体巨幅村广告牌、妨户外大牌名模名午车展示家庭运动倒季留住瞬间拼，亲情永夕恒公园文盈化系列刺活动圣诞假见面舞会时间1月2月3月4月6月7月8月9月10月11月5月12月客户积累客户积调累开盘客户积干累具备销售梦条件样板区公岂开全部交付开盘认筹认筹销售阶段形象导入蓄水800组办理康顿利会员享有专属徐优惠首次面纤世政策：认筹享受特别优威惠认筹目标400目标200二次政策：认筹享受特别优躁惠储客量：120匹0个认筹目标600目标300销售目标10月国庆一膀期二批开庄盘7月16日一期一诊批开盘户外媒体澡打头，以物活动带动愚媒体以体验栗营销打叹动客户媒介策略寨：·如溧水件地方政腔策较为骆宽松，静可考虑聋在机场循高速设屿置户外殃形象推广费容用分配首期总推东广费用预辈算：总销售共额×0.8%=6亿1200万612粪000穗000率×0.厌8%薪≈约490万费用分熊配媒体费用肯分配类别比例费用（万）互动活动20.41%100户外30.61%150网络6.12%30电视电台2.04%10广告包装16.33%80纸媒22.45%110其它2.04%10合计100%490VI展示部阁分视觉表现康利第一两城品牌标砍签，贵丹族烙印品质人居亩，名宅典脱范海派风情坦，花园社川区无忧生环活，置雹业首选全城仰搅望的贵宾族领地标杆级别女的情景园浙林主推案亭名简述推广口赚号制定挑原则让户外科大牌参影与话题饰营销必须符捡合产品饥品质及严档次形成全捎城的口拥碑风暴感动溧次水，康盈利第一忘城康利进百军xx的首席力租作感动城市饲，感动生榆活，感动秃你我标杆名茅宅典范零，引领贴溧水居炼住潮流贵族气质图，海派风领情，一业椒在手传接刑百年推广口肝号方案一方案二附件一买我们疯这样做当事拓展中心品控中心营销策划中心销售中心商业经营管理中心管理中心事业三部事业二部事业一部创意部策划部市场部行政部人力资源部财务部商业三部商业二部商业一部总经理总经办公司架构营销管理一、销售袋行为监督—全国统一厕投诉电话二、每月眯项目品质亩管理巡查—巡查项甩目运营安细节80项三、每月较项目神秘骂来访客户串考核—录音后普进行错蜜点分析四、服务活项目满意昨度回访—及时将回弄访错点信茶息与项目惧组告知改己正五、项目匙策划工作瓦跟踪—策划方状案制定利后执行伶效率监笑督六、不卸定时项饺目巡查—项目销循售案场盾前后台浆流程执急行抽查七、项目洪营销活动岂现场巡查—营销活动络模式运用巩监督与协奖助八、CRM系统客户升回访抽查—客户隔沈日回访甚制的执扫行监督九、成交针客户满意恋度回访执眉行——成交客亚户项目偏销售整欧体满意犬度回访xx城品质愁管理中纸心监督9大举措营销管理㈢绩效烂沟通每月直接壁上级与直红接下级应傅就上月的克工作完成离情况及业熟绩表现、丹下月的改竖进措施面对面貌地进行痛沟通和狼交流，留并做好辽对话记砍录、与衬考核表构一起交揭由隔级委上级复艘核。㈣考核涛规则⒈绩效牢考核分三哥级考核；⒉考核迁单次分值0分或12分者需缸要汇报芝公司获击得同意哑；⒊考核田总分值小抛于等于4分或12分需要控汇报公兔司获得息同意；⒋每寒月总经柏理或管绢理中心纤将对绩吧效考核国进行抽熊查，一究经发现婆有人情睛分或打肆分不实锯的现象将煎进行处端罚。具线体处罚千措施参鱼见公司臣奖惩制坦度。xx城对项崇目小组音、项目粒总监、寄专案、查销售员建的考核却体系营销管结理xx城对项目疤小组、项柴目总监、诵专案、销哥售员的考抹核体系㈠考疤核指标⒈销售引任务指涉标（我劳们工作始的成果泻？）⒉内部运果营指标（享我们工作行的过程？樱）⒊技能飞学习指标析（我们能瓣否持续性寺提高？）⒋品质边指标（详客户如腥何看我袭们？）㈡评夫分标准1.评分在0-1辣2分之间，10分为合格役分，打0分或12分均需有这明确具体览的事例；2.销售任务段指标部分翅；3.运营指标跌部分；4.学习指标狼部分；5.品质指冒标部分焰；6.四个指标赠的得分乘父以权重相办加为该岗牵位的最后悄得分。营销管理一级考核赔者考核并说与下属对暴话二级考核徐者考核并镰与下属对屯话三级考候核者考杜核并与叔下属对狭话HR备案三级考核婚者审核二遵级考核HR备案二级考酱核者审梦核二级脊考核HR备案品管中心馅考核并与近考核者对恶话HR备案总经办备陵案每月1-2日刺每月3日绒每月4日去每币月5日（五）适考核流约程备注：赔一级考困核者：诱案场经巷理、案块场副经也理（副唇专）二级考连核者：码项目总滚监三级考妙核者：走区域总确监xx城对项目礼小组、项者目总监、拢专案、销杰售员的考倍核体系营销管长理（六）奖野惩措施：⒈当月病分值大于10分小于11分者，挨直接上炕级进行预口头表典扬；当辰月分值慰小于8分大于6分者，直派接上级进狗行口头批困评。⒉当月腿分值大于11分小于12分者，公党司张榜公煮布进行书螺面表扬；职当月分值桐小于等于6分者，辉公司张催榜公布夜进行书侵面批评获。⒊当皂月分值价等于12分者，公行司专人专丢榜，进行唱全公司通质令嘉奖。⒋当方年平均炒分值大危于等于10分者，在路下一个考扬核年度将雅存在加薪云的机会。⒌当棋年平均正分值小诉于等于7分者，捕在下一柴个考核僚年度将莲存在减舟薪的可却能。⒍当年晌累计2次