房地产经济学房地产经济宏观调控

房地产经济宏观调控一、概述二、房地产经济宏观调控的主要政策手段三、房地产经济宏观调控体系四、我国房地产经济宏观调控现状及趋势房地产经济宏观调控概述（一）市场失灵与政府职能转变（二）房地产经济宏观调控的含义（三）房地产经济宏观调控的必要性。见教材230-231（四）房地产经济宏观调控的目标（五）房地产经济宏观调控的主要政策手段市场失灵与政府职能转变1、市场失灵2、政府的经济职能3、转变：（1）一般简单决策系统论证决策（2）直接调控间接调控（3）实物形态调控价值形态调控市场失灵（1）公共产品：消费的非排他性取得方式的非竞争性提供目的的非盈利性（2）外部效应：正外部效应：生产者成本大于效益；负外部效应：生产者成本小于效益（3）垄断（4）收入分配不公：市场参与者占有生产资料及自身劳动能力有差别（5）经济波动与失衡：自由放任的市场经济中必然出现失业、通胀、经济波动（6）信息不充分（7）个人偏好不合理：消费者高估某些劣值品，或低估优值品政府经济职能（1）保持稳定职能：总供给和总需求平衡（2）服务职能：基础建设（3）监管、管理职能：立法、执法、市场秩序、生态平衡等（4）制定、引导职能：规划、政策，调节经济布局和产业结构（5）参与职能：参与国有重点工程、大型项目的决策（6）调节职能：分配、人口增长等何谓房地产宏观调控？（1）宏观调控是指政府在市场经济运行中对社会经济总体的调节和控制。宏观调控的主体是国家，调控的客体和对象是市场经济运行的过程和结果。宏观调控是市场经济发展的产物，是与建立在高度发达的社会分工和社会化基础上的现代市场经济紧密联系在一起的经济范畴。宏观调控作为一种主体性行为，是对于传统的市场自发调节转变为经济自动均衡为中心的自由放任制度的扬弃和创新，其作用对象是市场失效以及市场短缺。（2）政府对房地产经济的宏观调控就是指以政府为主体，通过经济、法律、并辅之以计划与行政的手段和机制，对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制，以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用，保证其健康发展。国家的宏观调控亦称为政府调节或政府干预。房地产经济宏观调控的目标1、宏观经济调控的目标江泽民同志在十六大报告中提出本世纪头20年要健全现代市场体系，加强和完善宏观调控，并且将促进经济增长、增加就业、稳定物价和保持国际收支平衡列为宏观调控的主要目标。2、房地产宏观调控的目标宏观经济调控的目标政府对宏观经济调控的目的，就是弥补市场调节的不足，校正市场调节可能出现的偏差。宏观调控的主要任务，是保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进经济结构的优化，实现经济稳定增长。具体地说，宏观经济调控的基本目标包括：（1）保持经济总量即社会总需求与总供给之间的大体平衡（2）保持物价稳定，实现充分就业（3）保持合理的经济增长速度（4）优化国民经济的产业结构和区域结构（5）保持国际收支平衡房地产经济宏观调控的目标（1）房地产经济社会总供给和总需求的平衡：首要目标。（2）优化房地产结构、提高资源配置效率：与其他产业的平衡发展；产业内部结构协调（3）房地产业可持续发展可持续发展的基本原则房地产可持续发展的基本途径可持续发展的基本原则公平性原则：一是本代人的公平即代内平等；二是代际间的公平即世代平等。持续性原则：人与自然之间的均衡，即人类的经济建设和社会发展不能超越自然资源与生态环境的承载能力。换句话说，人类需要根据持续性原则调整自己的生活方式、确定自己的消耗标准，而不是过度生产和过度消费。共同性原则：鉴于世界各国历史、文化和发展水平的差异，可持续发展的具体目标、政策和实施步骤不可能是惟一的。但是，可持续发展作为全球发展的总目标，所体现的公平性原则和持续性原则，则是应该共同遵从的。即要实现可持续发展的总目标，就必须采取全球共同的联合行动，认识到我们的家园——地球的整体性和相互依赖性。房地产可持续发展的基本途径（1）资源利用：确定合理的土地价格及土地利用的最低安全标准，在房地产经济活动中建立土地利用的代际公平规则，是实现房地产可持续发展的必然要求。土地资源的永续利用是住宅业持续稳定发展的基本条件，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提。（2）经济发展：保证房地产开发与生态环境保护的协调发展，把握房地产开发的生态原则是房地产可持续发展的基本内涵。（3）生态保护：生态保护水平的维持和提高也是房地产可持续发展的一条基本途径。相对于房地产经济活动而言，人居环境的改善和住房问题的解决具有特别重大的意义。总体而言，社会房地产总价值的多少就取决于社会生态保护水平的高低。（4）社会进步：公平合理地解决住房问题，把人居问题的解决与创建人地协调、人人平等的理想相结合。房地产经济宏观调控的主要政策手段1、经济手段（1）财政政策（2）货币政策（3）产业政策2、法律手段3、计划手段4、行政手段财政政策政府运用国家预算和税收等财政手段，通过对国民收入的分配和再分配，来实现社会总供给和总需求平衡的一种经济政策。就其作用方向的不同来说，可以分为扩张性财政政策和紧缩性财政政策。扩张性财政政策以降低财政收入、扩大财政支出为特点，目的在于刺激需求的增加。紧缩性财政政策，以增加财政收入、缩减财政支出为特点，目的在于抑制需求的增加。在经济停滞和衰退时期，由于总供给大于总需求，企业开工不足，工人失业增加，经济发展缓慢，这时，政府可采取扩张性财政政策。紧缩性财政政策：通过抑制投资需求和消费需求，从而有效地减少社会总需求。在经济过热时期，由于总供给小于总需求，需求膨胀造成供应紧张、通货膨胀，经济增长超过国力所能承受的限度。这时，政府应采取紧缩性财政政策。我国实行的是积极的财政政策。货币政策货币政策是指政府通过控制和调节货币供应量以保持社会总供给和总需求平衡的一种经济政策。货币政策的总目标，主要是保持币值稳定，以此促进经济增长。货币政策也可以分为扩张性货币政策和紧缩性货币政策两类。扩张性货币政策以放松银根、扩大货币供应量为特点，目的在于刺激需求的增加。紧缩性货币政策以抽紧银根、减少货币供应量为特点，目的在于抑制需求的增加。政府可根据不同的经济发展状况，分别采取这两种不同的货币政策。在运用货币政策进行宏观调控中，国家中央银行起着决定性的作用。中央银行通过法定准备金率、再贴现率和公开市场业务三大货币政策手段，有力地调节和控制着货币供应量，从而有效地缓解经济的周期性波动。产业政策产业政策是政府为优化产业结构所采取的手段和措施的总合，主要包括产业结构政策、产业组织政策和产业布局政策等。产业结构政策的目标是产业结构的合理化和高度化，第一是纠正产业结构扭曲；第二是推动产业结构升级。产业组织政策与产业结构政策是密切相关的配套政策，是产业政策的重要组成部分。产业组织政策的目标，就是要使产业组织合理化，以提高产业内企业的活力和效率。产业布局政策就是政府调节产业区域分布的政策。它要解决的问题，主要是如何利用生产的相对集中所引起“集聚效益”和尽可能缩小由于地区间经济活动的密度和产业结构不同所引起的地区间经济发展水平的差距，以保持区域经济的协调发展。三个层次的房地产产业政策三层次房地产产业政策第一层：从国民经济全局出发的房地产产业发展政策，即确定房地产业所属的国民经济产业分类、在国民经济中所占的地位和应有的比重、发展的规模和速度等。决定了整个经济体系中房地产业所处的地位，也限定了经济资源流入和退出房地产业的上限和下限。第二层：根据房地产本行业的具体情况制定的政策。在产业规模和发展速度基本稳定、方向基本明确的情况下，在产业内部进行的调整和管理方面的政策体系。第三层：政策体系的具体化。主要指具体的可操作性的政策法规及各种手段。依存于前两个层次，反过来也影响前两层目标的实现程度。第二层房地产产业政策(1)以土地有偿使用为主的土地使用制度政策体系；(2)房地产业内部地区、产品比例结构调整政策；(3)房地产综合开发和综合经营政策；(4)房地产开发、经营的资金融通政策；(5)培育和完善房地产市场政策；(6)房地产管理政策；(7)以住宅商品化为目标的住房制度政策；(8)针对房地产经济的发展预测和战略对策的政策；(9)涉外房地产经济发展政策等。我国房地产法的体系（1）依房地产立法层次划分房地产法律房地产法规房地产规章有必要指出，房地产法律、房地产行政法规、房地产规章在中华人民共和国管辖区域内皆生法律效力，而房地产地方性法规、房地产地方规章只在本行政区域内发生效力，不能延及其他区域。（2）依房地产法的内容划分房地产法律是国家制定或认可的调整房地产关系的法律规范的总称，应由全国人民代表大会或其常务委员会制定和发布，在整个房地产法中居于最高地位。其中有关房地产的法律或包含房地产规范的法律，是我国房地产法律体系的主要形式，前者如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等；后者如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国继承法》等。房地产法规在整个房地产法律体系中仅次于法律，起直接具体贯彻房地产法的作用。包括房地产行政法规和房地产地方法规。房地产行政法规是直接隶属于房地产法律的体现具体管理职能的行政性法规，应由国务院以“条例”的形式制定和颁布。如《城市私有房屋管理条例》。房地产地方性法规由各省、自治区、直辖市、省会市、国务院批准的较大城市人民代表大会及其常务委员会制定的，如《广东省经济特区土地管理条》、《天津市房地产抵押管理规定》等。房地产币规章由国务院乞所属部委肥以“办法柜”形式制叼定和颁布口，起实施愤细则的作裳用，如《孙城市私有碎房屋管理椅规定》、佳《城市商好品房预售痕管理办法变》等。包菊括房地产凝行政规章摩和房地产菜地方性规却章。法律灰效力上仅镰次于房地敢产行政法曲规的规范匀性文件。一般来灿说，房兼地产规迷章的制绍定与房搬地产法自规的制允定是密逮切联系波的。大秧凡制定赤了法规唱，就需倦要有一圈些规章模作“细军则”，峡以更具忘体、详舰细地阐贸-释法喇规的内彼容，便勤于当事原人遵照总执行。漫当然，鸡实践中金有时法廊规尚未冰出台，半规章已膊经生效终。这实痛际上是懒立法中单的非正器常现象劲，也与嚼房地产级法律体米系尚未破构建完伶整有直艘接关系展。此外，肿各省、鼠自治区圈、直辖忘市、省颤会市、稠国务院考批准的榴较大市窃人民政沸府制定连的地方惠性规章韵，如《义上海市窃城市建响设综合绘开发公锋司资质肥管理办明法》等牺，也是押我国房桃地产法泡律体系涉中不可溪或缺的壮组成部斯分。行政手段（1）计划：包括乳中、长森期计划升和年度泽计划。（2）规划：包括柿国土规岂划、区肠域规划蓬、土地广利用总煤体规划矿、城市血规划等屿。通过鸭这些规宇划对房固地产开察发的区贼域、位盘置、用替地性质蝇、容积哨率、建朽筑类型搭、高度父、设计购方案、碧绿化率味、停车径场等参补数进行众控制等征。（3）约管理手阴段：包争括房地秆产产权茎、产籍垮管理，美房地产甘企业资辰格审查免、投资潮程序审悼批、经毅纪人资冒格审查施、估价击师考试裁与注册劝管理等积。其中腾房地产亲产权产掉籍管理牌是政府途进行房光地产行岂政管理泥的核心遭。建立答完善的价房地产洪产权产太籍登记枣制度是御政府对能房地产悦业进行忆调控的厅基础性避工作，刊我国目柿前这项躲制度很末不完善丙，迫切杂需要改厕善。计划手段长期计划：房地部产业发档展的长盾期战略趣性计划况，主要奖提出房莫地产业蹲发展的狸战略目定标、重芽点和步赖骤。中期计划戏：是长期计垂划的阶段嘴性计划。龟主要对计抢划期内的碎发展目标绘及其实现姥目标的条盗件进行预植测，并提起出相应的照政策措施驳。年度计划杰：目前包括慢年度建设医用地计划孟和年度信赞贷计划。年度建琴设用地猴计划是根据怜房地产经发展的农中长期当计划及斗土地利妖用总体雁规划、享城市总泳体规划勉的近期客规划和蛋控制规富划，对努第二年撞度城市削(镇)系各项土沉地利用司和供应茂数量结王构、空圈间布局援及其实择施组织币的安排怎设计。狱包括新浙增城市惧用地的芽征用农沿地计划木、城市逢和公益精事业用艇地计划燥、旧城椒改造拆句迁周转塌用地计膀划、行伯政划拨匠用地计好划和有扒偿出让盆土地使疑用权的嗽总用地姿数量和凶结构计认划等。规划手犯段国土规塞划是通过摸当清国土资仍源的底数撞，最大限夜度利用和贷开发资源盖，提出资焰源开发的妖方向、产垦业布局和霉国土开发亮的重点区垃域。我国拼的国土规彼划工作开爸始于20亏世纪80搬年代，但裹是效果不侧太明显。区域规划是从区乱域特点催为出发产点，制絮定区域略房地产咐开发的肆区位、榨规模和如结构战惭略。城市规划是在国土级规划和区笛域规划的竭基础上，妖根据城市咽经济环境哄和自然条登件，确定搁城市性质己和规模，树通过用地寒的合理布摩局，优化栽城市内部踩资源的配誉置，为城宵市发展创储造良好的若环境。城各市规划主要包戒括用地虾调控、置建筑调蔑控、环笔境容量门调控、锻设施配通套调控杠、形体熊景观控瓦制。用地希控制包满括面积债、边界界、性质衰和位置假等，建飘筑调控亡包括建受筑类型托、高度鸡、容置肌率和建磁筑密度法等，环犬境容量墨控制包朝括人口昨密度、燃绿地率渐和空地胆率等；抽设施配债套控制相包括市勺政设施昏配套和艺公共设普施配套熄等；形罗体景观隶控制包贫括建筑独风格，奶色彩轮悔廓和空期间组合秩等。城皆市规划郊是对房直地产业乔实施调哈控的重菜要手段问。城市撤规划决奖定着城蹲市房地牛产业的灶发展方纷向、时枝序、结缴构，是费房地产呼经济活京动的基趟本依据依内容脉划分的仪房地产日法房地产开检发用地的蚀法律规范：凡是羞调整房蛛地产供厅地方式迟的规范蜻性文件柳皆屑房嘱地产开继发用地坑的法律旗规范的轰范畴，甩如《中兵华人民饮共和国石城镇国眼有土地辩使用权筹出让和批转让暂惊行条例败》等。房地产分开发的企法律规桌范：主要械包括两看方面：葱一是房抛地产开肾发建设笔竣工方仿面的法澡律规范衬；二是果房地产掌开发企边业方面乎的法律失规范，似前者如徒《城市仅房屋拆迷迁管理换办法》艇等；后孙者如《掩房地产次开发企永业资质嘱管理规曲定》等秩。房地产交奥易的法律肥规范：是调整房绸地产产品寇进入市场渔后的一系速列规范性喷文件的总激称，如《搞城市房地慎产转让管凉理规定》陶、《城市敬房地产抵茫押管理办撤法》等。物业管理荷的法律规就范：调整物业刃管理及服本务行为的督规范性文姨件，皆为骑物业管理灿法律规范市的范畴，歉如《城市翻新建住宅维小区管理乒办法》等违。房地产科权属登伸记管理己的法律那规范：凡规范房烦地产权属鸣变动的法舅律文件，罚即为房地伟产权属登桌记管理的丛法律规范傍，如《城禾市房屋产煤权产籍管塔理暂行办晌法》等。房地产经附济宏观调候控体系（一）似决策系肤统（二）励预警系何统（三）控凳制调节系喷统（四）庆信息和夕咨询系锹统（五）监着督保证系径统决策系工统经济决体策系统嗽是宏观喇调控体庸系的中委枢。宏份观经济淡决策是劈燕国家的豪集中决愧策，它纪是国家凭执行社赴会经济纪职能的甲集中体高现。我国房违地产经季济发展垃的决策喇机构包永括：全楚国人民茫代表大烘会及其遣常务委届员会是竭最高权钩力机构横；国务杨院是最援高行政估机构；蜂国家发勺改委和员建设部阅是办事名机构。鉴于房地格产业区域缸性强的特堵点，地方劈燕各级人民森代表大会由和政府机斤构、主管泄委办也直萄接参与地削区房地产规业的决策晨。决策的主您要内容包扇括房地产难业发展的驻战略目标味、指导性励发展规划互或计划、译涉及房地甜产业的重蜡大方针政厨策；房地梁产开发投抗资规模、区土地规划文、房地产摸业内部结鞋构；对房舍地产业的哨财政政策脊和货币政箱策；以及随住房制度论及其改革侮等。预警系统能够对房条地产业的获景气状况讯预先发出祝警示信号婶的指示系千统，其主司要目的是爹满足企业夕、行业及奔政府决策铲者了解房售地产业供诊给与需求妥市场行情菜波动前景词的需要，乞同时它也恶是调节房抖地产供、吼需的关键榨性决策信犹息和依据洲。1、预亏警指标反体系2、各景略气状态的呆划分和确预定系统3、景气骗前景判断铃系统4、预警贱对策系统预警指仍标体系由先导指雁标、同步伯指标、滞炮后指标三相大指标体悄系及其综则合指数体愉系构成，远分全国和顾城市两大述子系统。券综合指数锦体系包括叫扩散指数汽灵敏和合浮成指数体盾系，它们诞又分别由光先导指数守、同步指籍数，滞后秘指数构成因。（1）先董导指标：剂将选取的站各项指标通变动的波心峰和波谷申出现的日痒期与基准弯循环之基雀准日期比并较，如果错平均领先撤，这些指语标就称为扯先导指标乘。（2）拥同步指促标：将著选取的乔各项指谢标变动鞠的波峰剑和波谷册出现的僻日期与累基准循贤环之基集准日期加比较，喂如果平屠均同步域，这些疾指标就智称为同岩步指标误。（3）狭滞后指帐标：将希选取的三各项指疲标变动饰的波峰城和波谷牧出现的冲日期与衡基准循渐环之基嚷准日期库比较，添如果平剖均滞后争，这些终指标就拒称为滞粱后指标讯。先导指标房地产开遮发完成投笨资：指报滤告期内房辈地产开发臣企业完成纸的房屋和盆土地开发值的投资。兰它是反映之房地产市漠场投资规捆模的指标殿，对市场贸变化起导旷向作用。商品房锁施工面信积：指爬报告期导内正在茂建设的仪房屋建刃筑面积程，包括晨本期新吹开工面澡积和上朽期开发抹跨入本塌期施工醋的房屋共面积以似及上期成停建在刻本期复庸工的房造屋面积容。该指洁标反映怠房屋生宅产的总刮规．商品房新暮开工面积默：指报告刘期内新开每工建设的程房屋面积毫。房屋的膜开工应以变房屋正式锅开始破土驼创槽(地破基处理或像打永久桩辫)的日期副为准。该誉指标反映悠本期房地帽产新增加蚂的量，能炕比较灵敏长地反映市纽奉场的供给校情况。商品房裳预售面党积：指茂报告期只末尚未显竣工交欣付使用任、但已击签订预强售合同占的正在逢建设的络商品房扎屋面积哨。不包看括报告恐期内预名售又在醋报告期枝内转为扯正式销些售的销离售商品愉房的面跳积。该命指标反胃映市场海消费预扩期的情凉况。土地出让以面积：指还在报告期配内城市政棚府主管部迷门土地批家租的面积吴，此仅指训土地一级凯市场交易禾的面积，拴它反映房遗地产市场织中土地供狂给数量变屯化的情况兄。房地产贷开款：指报舅告期内房那地产企业表向银行及消非银行机肚构借入的盒用于房地萄产开发的橡各种国内杜借款。它匙反映房地替产市场的拾资金来源狼和资金供顷给量变化乔情况。建材价格娘指数(或纠建筑安装茎工程指数教)：指报挤告期内各久种建材价弟格的平均喇综合指数劳。它通过干房地产生赤产中所需母物资的变按动情况间犁接反映房避地产市场丘的变化。中长期苦贷款利衫率：指饿报告期纹内国家旁公布的价中长期暖贷款利夜率。发章展商多饲半采用粒融资方往式进行酿投资活餐动，所胸以利率跌的高低脂会影响断发展商沈的资金传成本，屯进而影系响投资箱意愿。欣由于贷荣款期限坏大约在海一至三亭年不等书，故采倦用中长哈期贷款译利率。同步指究标土地交易棵登记件数技：指报告遗期末在政殖府主管部披门登记备抄案的土地旨交易宗数姓。土地能洗否取得关碎系着整个缸投资方案臭是否能够送进行，所冤以土地取僵得是房地持产投资的镜关键一步破，也反映发土地交易顽的活跃程小度。房屋交饿易登记偶件数：命指报告遮期末在州政府主金管部门轿登记备棕案的房局屋交易浙件数。铸因为产祥权转移淋须以登家记方能筋生效，扯所以它存是市场丧中较具身可靠性掌的数据典。它能美反映市躬场交易族的活跃坦情况。房屋交易快面积：指场报告期内农房屋实际枪销售的面弊积。它最静直接反映统市场供需膝状况。交易价酬格变动何率：指命报告期垮内房屋稼销售的面平均价摇格与上肺