广东城市综合体项目营销策略方案

HuiZhou.5.2011xxxx国际营销策略案市场环境分析CHARPTER.1政策分析楼市分析市场对本项目的指导意义1CHAPTER.1市场环境分析

政策分析关键:政策回顾、影响、国八条2007200820102009政策平稳过渡政策先紧后松政策持续收紧政策先松后紧停止核准用于购买土地等用途的房企IPO；提高土地增值税预征税率；打击假按揭、假首付、假房价等行为；减免住房交易税；支持住房消费；下调资本金比例；取消税收优惠；收紧房贷政策；加强土地监管出台限购令；【政策回顾】从07年至今，楼市调控政策不断，特别是09年下半年一线城市量价齐飞，导致2010年楼市政策逐步收紧2010年可谓政策调控年，从年初剑指高房价的“国十一条”，至年中直击投机性需求的“新国十条”，再到年末巩固调控成果的“国五条”，在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调控基调下，政府持续“给力”房地产市场。【政策回顾】2010年调控政策不同以往，全方位、多部门联合调控，包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预，调控力度堪称史上最严VS行政手段市场手段祭出限购令整顿土地市场加大保障性住房供应问责地方政府提高准备金率加息严格执行差别化房贷调整房地产交易环节契税【政策影响】2010年第一波政策来袭，惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响；而第二波来袭，对政策敏感度降低，且因一线城市的限购，迎来机遇，量价再次攀升国十一条新国十条国五条叫停三套公积金贷款明确二套房认定标准加强土地市场监管执行差别化信贷政策加快保障房建设2010年调控下的惠城商品房市场走势【政策影响】4、9月份出台的调控政策对深圳楼市成交产生一些消极影响，二季度和10、11月成交均有显著降温，但效果在减弱，其影响持续的时间缩短各月来看，年初均价冲高；二季度受政策影响，低价单位成交多，均价持续下跌，不少楼盘价格也有所下跌；三季度成交开始回暖，房价反弹，均价持续走高；四季度楼盘价格基本平稳，但因低价楼盘成交为主，均价下跌4月份和9月份出台的调控政策对楼市成交产生一些消极影响，二季度和10、11月成交都有显著降温【政策预测】“国八条”落地，第三轮调控启动，奠定了2011年房地产调控的基本方向，在延续的同时并强化原有的调控政策，楼市调控没有最严厉，只有更严厉政策目的：进一步巩固调控的成效，抑制短期内部分城市因交易量反弹而引发的新一轮房价上涨收紧二套房贷”限购“蔓延全国加强税收征管量化调控目标二套房首付款比例不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要从严制定和执行住房限购措施。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。【政策预测】政府工作报告:稳定房价不力将问责省市政府

3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中提出，2011年要把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务，同时，加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。GDP增长目标：8%。在去年经济增速超过10%的背景下，通胀压力加大。因此，8%的经济增长目标，其核心在于稳住经济增速，把更多精力放在加快转变经济发展方式上.CPI控制在4%左右。4%左右的调控目标，是充分考虑通胀压力不断加大的实际情况，以及群众的承受能力做出的选择。保持物价基本稳定，是国家宏观调控的重要目标之一。公租房补助增加265亿。释放出政府坚持房地产市场调控不放松的强烈信号。大量保障性住房的投放，尤其是限价房，将对整体房价产生较大杀伤力，但关键在于落实、监督。广义货币增长16%。较低的货币增速目标，体现了当前我国稳健货币政策的特征，对外释放了我国货币政策继续回归常态、进一步调控物价的经济信号。政府调控楼市的决心不变，未来调控或成为常态央行继续实施稳健的货币政策，未来开发商融资难度加大，利息成本增加国八条开启了第三轮调控，政策更为严厉结论2011年楼市政策紧缩已成必然政策预测小结2CHAPTER.1市场环境分析

楼市分析关键:板块、成交、供应【板块竞争】随着大亚湾西区及中心区近年供应增加，区域楼市由惠阳中心区板块一枝独秀转变为各大板块群雄竞争的格局振业城半岛1号碧桂园山河城东方新城棕榈岛翡翠山城熊猫国际东部项目珠江东岸光耀城卓越项目卓越东部蔚蓝海岸龙光东部曦城美都健风乐安居大爱城星河项目合生滨海城惠阳中心区版块三和版块西区版块澳头中心区版块金海岸项目霞涌片区房地产开发新兴区域盈泰森项目旺东丰泰项目【惠阳供求比及价格】08年受政策影响外，成交量稳步增长，10年惠阳价格上涨至4462元/㎡，12月份均价已超4500元/㎡2009年惠阳区供应量70.95万平米，同比减少26%;2009成交73.39万平米，同比增加2倍;2009年供求比为0.97。2010年惠阳区普通商品房成交均价达到4462元/平米，同比上涨4.4%，年底整体售价已超过4500元/㎡。惠阳区历年供应成交走势(单位:万平米）惠阳区历年成交均价走势图(单位:元/平米)2009年大亚湾区供应量37.46万平米，同比减少77%；2009年度成交74.16万平米,同比增加136%，2009年供求比为0.51。2010年大亚湾区普通商品房成交均价达到4503元/平米，同比上涨11.9%。大亚湾历年成交均价走势图(单位:元/平米)大亚湾历年供应成交走势图(单位:万平米)【大亚湾供求比及价格】大亚湾成交量逐年递增，09年成交量超07年两倍，08年除外价格稳步提升，10年增长至4503元/㎡【春节前后成交分析】节后成交相对放缓，周成交基本在2-11套范围内，主要原因为受银行政策影响，高品质楼盘成交相对更稳定

1.1-1.81.9-1.151.16-1.221.23-1.312.1-2.52.6-2.122.13-2.192.20-2.283.1-3.8三远大爱城540502325太阳湾1067012546德洲城1815107235811晶地可乐25130304648龙林上观764323253半岛1号1622124257129【供应预测——2011年大亚湾供应】大亚湾小高层、高层供应总量预计达160万平米，未来竞争激烈，以中小户型为主，1-3房居多区域项目名称推售面积(平米)备注大亚湾西区澳城投资项目60000新盘，建面153万太阳湾700002-4房仁和WE城600001-4房卓越项目800002-4房德州城700002-4房为主中联西区50000新盘，建面62万金汇园40000新盘，建面15万花城湾60000建面28万溪山秀40000

龙光项目500002-4房晶地可乐400001-2房五月花630002-4房大爱城800002-4房新园华府500001-3房千禧嘉园400002-3房秋谷康城700002-4房海湾首府430002-3房秋谷月半弯800002-3房区域项目名称推售面积(平米)备注大亚湾中心区纳威人的幸福300001-4房一通项目50000新盘，建面10万DADA的草地800001-4房枫丹白鹭园500001-3房美林雅苑300001-3房四季花语雅苑230002-3房蓝湾星宸花园300001-3房灿邦国际500002-3房为主蓝湾半岛400002-4房天喜东方200001-3房四洲蜜方400001-3房小计393000

大亚湾合计1604000

大亚湾西区首郡400001-3房御玺山600002-3房爱琴海650002-3房小计1211000项目名称推售面积(平米)备注半岛1号440002-4房为主万城600002-4房为主东方新城85003房光耀城1200002-3房为主国鸿秋长项目500002-3房为主日升昌阳光地带10000公寓及1房为主东岸公馆40000公寓及1房为主光耀白云坑项目700002-3房为主太东淡水项目1000002-4房为主碧桂园400001-3房花样年别样城50002-3房外主双城世纪500002-3房为主锦江名钻120001-3房为主富丽达花园500001-3房为主中财中心区项目30000公寓为主龙林上观300002-4房为主丽景酒店项目30000公寓为主小计794500

2011年惠阳小高层高层供应量将达794500万平米，未来竞争压力较大；主要开发区域集中新中心区，老城区新开发项目逐步减少；销售产品主要以2-3房为主。【供应预测——2011年惠阳供应】惠阳小高层、高层供应总量高达79万平米，集中新中心区，以2-3房为主2010年整体成交较稳定，对政策敏感度降低春节后成交放缓，高品质楼盘成交相对平稳近240万区域供应，竞争压力空前结论2011年楼市调控初见微效，高品质楼盘仍危中有机楼市分析小结3CHAPTER.1市场环境分析

指导意义关键:政策、通胀压力楼市打压严厉，在目前经济及区域发展背景下，仍危中有机变市下，打破常规营销推广，多途径多渠道促进成交新国八条开启第三轮调控，年后成交放缓，银行政策已初见成效物价上涨，通胀压力增大，需寻找保值增值的投资途径深圳限购促使客户至周边区域置业经济发展及交通等利好不断呈现政策紧缩已成必然，楼市调控初见成效通胀压力不断加大深圳限购带来机遇区域利好不断呈现积极应对，危中有机，多渠道多途径打破成交障碍【指导意义】项目突诞围策略CHA衰RPT殊ER.2项目价值完分析客户突围帐策略项目形象跌突围项目价值税突围1CHA颜PTE艇R.2项目突围席策略项目价汪值分析关键:区域价值芒、个盘价络值【项目概古况】总体量签达35万平米，替位于惠州卸市大亚湾维西区，龙悦岗与惠州努交汇的核忆心地带，嚷地理位置镜十分优越奥。35万平米盆品质大乌城；毗邻坪山倚新城；总体规恭模较大费；配套商接业面积罢体量大钟。项目项目总体指标地段大亚湾西区龙海二路总占地面积94803㎡总建筑面积343659.80㎡总住宅面积271802.8㎡商业面积40014.24㎡容积率3.1楼层26\28\33层总户数2547户车位2730开发期数分三期四组团开发SWO共T分析未来不确垒定的政策旧因素大亚湾齐市政配袍套建设螺效率低片区供却应激增智，大盘挨林立，奥竞争激牌烈产业人叹口膨胀状，区域垮需求激附增深圳房竿价高涨码，区域终成价格陷洼地3大断头路冰打通，即曾将无缝对而接深圳S：优势形象低深：工业故区、农浅民房低劝劣形象配套缺：途周边生活正基础配套散极度缺乏治安差查：周边加无联防鱼治安区位优势雹：位于大碍亚湾西区己、毗邻坪矩山新城交通优裤势：紧执邻龙海霉二路，牙龙山一姓路，出甲入便利项目优迈势：35万平米弦简约欧杜式大城溜，紧凑久型畅销乞产品项目配止套：未冻来项目乞自身商睁业配套服齐全。【项目SWOT分析】W：劣势O：机会T：威胁【项目核心芦价值1——区域价著值】区域的融波合，一体毫化进程加疾快深圳、惠导州、东莞,作为珠江奥三角洲一扯体化的重博点区域.根据《珠江三前角洲地娇区改革孟发展规绩划纲要》，深圳穷将着力拼打造的否产业方睬向为通戴讯设备醋、生物稿工程、柿新材料悔、新能先源汽车传等先进海制造业禽和高技驼术产业嗽基地。让深圳、南惠州、未东莞地菠处珠江泻口东岸.《珠三角洲驶地区改革排发展规划息纲要》三市间路暗网、城市嗓公交等交抄通一体化捐。>全长97公里的广撇深沿江高答速公路，谷计划201狭1年建成绍；长达93公里的深共圳外环高阻速公路，绣计划2015年建成洽；>全长48公里的惠傲深沿海高扮速公路，201犁0年一季度杰通车>珠江三角挡洲城际轨己道交通东典莞至惠州轰项目开工舟，全长96.9餐6公里，密工程总峡投资253.冤45亿元。现代物流惠业定为本露地区的三眨大支柱产宇业之一深圳市凭利借其与港冒毗邻的桥黑头堡地位勇，依托于谣广袤的珠送三角经济闪腹地，通西过加大对委地区交通字基础设施别的投资建除设力度，将使得地区细物流业发负展迅猛，择该地区也计正朝着“颜有影响力谅的物流枢寺纽城市”纪目标稳步绑迈进【项目核心恩价值1——区域价妹值】本项目距倒深圳仅1.2公里，躺紧靠深锯圳坪山踪蝶新城，溪占据深劳圳东进雷的首站材。凯南国际新城凯南国际新城深圳东第一站坪山新城深汕高歇速—在淡水吉坑梓均联有出口石，坑梓出限口距离己项目5KM沿海高向速—201盼0年3月通车双，霞涌驻及石化漫区设有袋出口，妇深圳与腔大亚湾惰仅约半还个小时串车程南坪快速——三期将建味设龙岗区犹的横岗、由坪山、大课工业区段晕，至大亚抹湾与石化藏大道连接取，直通澳己头镇厦深铁路—2011年底通车，促进东部沿海城市经济合作惠阳中涨心区大亚湾砖中心区大亚湾多西区西南大茄道201挠1年连接坪寸山兰竹东存路规划中廉外环高倒速霞涌片垄区石化大晴道2011年连接坪小山锦绣东从路龙海二择路201挤1年连接穴坪山丹虑梓东路规划中狸地铁3号线本项目【项目核务心价值2——交通价值】3条断头路填即将接通汇，大大缩配短龙岗至好大亚湾的常距离，半厕小时生活资圈逐渐形豆成【项目核涉心价值3——居住价强值】本项目位为于大亚湾剧西区居住赖组团的核由心区域，栽周边大盘昂林立，居郊住环境优芬越，后期匠发展潜力陷巨大大亚湾西六区居住组张团1、大盘自林立，谈聚集效地应凸显虎：本项目例区域将雅在201搂1年开始恋启动大船规模住寺宅开发桑，主要辅有龙光留项目、圾卓越项哑目、德谣州城、万鑫月项产目、大弯爱城、父鸿达华球府、凯扑联达等址。2、配套日受益成熟：太东时诞尚岛城循市综合葬体、卓霸越大体惑量商业迎配套、羽本项目衫大体量与商业配酿套；北师大筐附属学淘校即将浅进驻片察区，教焦育配套世成熟；交通网络尾四通八达估，且将无简缝对接深甩圳。3、一定的蛇山景资源【项目核心择价值4——价格洼地陪吸引】相比关堪内或是钢关外的酿龙岗，脖惠-湾房价有蠢明显优势染，维持在1/4比例，闯这是深谋圳客户虑外溢的洒主因项目规给划：项目地块席方正，形当成一纵两淋横的行列搂式布局，边楼间距宽裤，彰显大誓气528一期二期【项目核心博价值5——规划价值】项目的简劫欧风格特默点鲜明，棋具有极强鹿的品质感始及视觉冲睡击力建筑风格栏：简约欧式核风格建筑定，特点鲜蹦明，流线坊完美，现宿代感强，孝受主流客都户群喜好户型朝堪向：户型南匪北通透粗或南向趁，保证郊了各户净型的通奶风采光厨，均衡钱性较好5289【项目核心椅价值6——园林价庄值】项目园阅林面积怖超大，凳小区中御心带状促湖景及铲开阔的指组团式就景观园叉林将打扑造出极枯佳的人宵居环境5289一期二期【项目核骆心价值7——产品价蜓值】本项目户蓄型定位合下理，以区怨域最为畅位销的紧凑企型产品为伶主力产品户型面积区间编号套型套数合计占比公寓34-75A4单房5822832.7%A21房2厅1卫56A12房2厅1卫56A32房2厅1卫58两房71-73B32房2厅1卫5811816.9%E32房2厅1卫28F32房2厅1卫32三房74-106B13房2厅2卫5620329.1%B43房2厅1卫58E13房2厅2卫28E43房2厅1卫29F43房2厅1卫32小四房102-108B24房2厅2卫568512.2%E24房2厅2卫29四房123-160F14房2厅2卫31649.1%F24房2厅2卫31B54房3厅4卫2合计698698100%项目一期投户型配比主力户型符为紧凑型2-4房，面陵积控制露合理，余畅销品529一期二期【项目核危心价值7——产品价源值】本项目户止型定位合午理，以区脆域最为畅驳销的紧凑萌型产品为点主力产品项目整库体户型卸配比主力户塔型为紧侨凑型2-4房，面积婆控制合理景，畅销品户型面积区间编号套型套数合计占比公寓34-75A4单房582289.0%A21房2厅1卫56A12房2厅1卫56A32房2厅1卫58两房71-73B32房2厅1卫33856322.1%C32房2厅1卫57D32房2厅1卫59E32房2厅1卫29F32房2厅1卫29G32房2厅1卫51三房74-106B13房2厅2卫336109843.1%B43房2厅1卫338C13房2厅2卫28C23房2厅2卫28D13房2厅2卫58D43房2厅1卫59E13房2厅2卫28E43房2厅1卫29F43房2厅1卫29G13房2厅2卫50G43房2厅2卫51H23房2厅2卫64小四房102-108B24房2厅2卫33641416.1%E24房2厅2卫28G24房2厅2卫50四房123-160D24房2厅2卫582449.6%F14房2厅2卫28F24房2厅2卫28H14房2厅2卫64H34房2厅2卫64B54房3厅4卫2合计25472547100%5289一期二期【项目核心完价值8——商业配敬套价值】本项目麦商业体鸡超过4万平米，休将成为区竿域商业中叮心，并为够项目带来膛完善的商敞业配套本项目商轧业配套面仁积大，欧挠式风格鲜押明拥有这测些，够脆吗？NO！我们标需要全离面突围摆脱竞争嘉红海【回顾与壁反思】2CHA捡PTE眨R.2项目突货围策略客户突肯围策略关键:客户现延状、突胜围方向客户分类投资客始户惠阳客户大亚湾益产业移瓶民深圳客户本地客心户自住客煤户龙岗、坪御山、坑梓深圳中涂心区栗（自住、+投资）【区域目前竟客户现状】目前区苏域客户闭来源主阁要分为俘深圳客援户和本戴地客户昏，本地撤客户以大自住为菜主，深柱圳客户门按置业挂目的分宅为自住摘和投资职两类201筋0年置业大们亚湾客户弓构成人人购物部广场【区域目价前客户成现状】深圳客渣户比例愿逐年上仪升，2010年达到75%（其中这大亚湾并在84%左右）炎；同时驱，深圳征客户成诉交量总然体呈上景升趋势折，深圳飘客户成韵为目前盟的核心幻玉客户群由。深圳客乡丰户在区遮域置业逃比例近收年来一冰直维持浩在高位来并呈现揭较快增拨长势头沟。09年深圳客验户占市场任总体七成遵左右，预劝计随着供犹应量增加踢、深惠一寸体化落实使，深圳客闪户绝对数肯及比例均捕会持续上搂升。04-0魔9年深圳客陆户在惠阳雅大亚湾区厨域成交量定整体呈上牵升趋势。08年受宏观痰调控及经予济因素影桌响，成交符量有所回翁落，09年市场迅平速回暖并涨快速发展突。04-1沫0年惠阳大美亚湾深圳花客户比例惠阳大否亚湾深庭圳客户村成交量脑（万平骄米）项目成交客户比例灿邦国际深圳客户约85%，本地及其他客约15%翠堤尚园深圳客户约82％，温州及大亚湾本地客户约15%纳威人的幸福深圳客户约88%，本地及周边客户约12%DADA的草地深圳客户占85％，15%为本地企业客户大爱城深圳客户80%；20%为福建客户、本地客户及周边客户大亚湾客及户来源分商析深圳客户魔在大亚湾宫市场整体判份额为79%，周边傻项目深河圳客户暖在85%左右其中福田滩、南山及忙龙岗地区荡比重较大稠，分别为25%、18%、15%【区域目前敞客户现状】大亚湾部盗分在售楼兵盘客户比厘例情况201橡0年深圳冤客户置壮业大亚卧湾目的人人购物广场客户置业目的深圳客户置业大亚湾以投资为主，占比65%。深圳投资+自住两用的客户占比20%。深圳自住客户占比上升到15%，自住客越来越多。【区域目前像客户现状】深圳客静户置业某大亚湾速主要目泛的为投蛇资，但殿自住客领户比例洽逐渐上糠升【区域目现前客户剃现状——深圳投资停客】深圳投攻资客投文资理念详强，投形资需求带十分旺舰盛，数贩量巨大泛，是支走撑大亚细湾市场读的重要辜客群，谷占市场固份额约65%总价区间首付款家庭月收入60万10万10000~15000元70-80万15万15000~20000元80-90万18万21000~25000元90-100万21万25000~30000元深圳投资呢客户购房宋承受能力价格差存袋在可降低矛投资成本稠是持续吸封引投资者估置业大亚请湾的动力脆源；深圳区员域内房跑价高企栽，推动蔽投资者伪资产外股溢；大亚湾势处于房芳价洼地罪，承受耳能力相母对较高腐的投资窜者纷纷镰转向大宜亚湾市倘场；大亚湾寨城市化艺进程加蹄快，发截展前景把良好。投资客在魔大亚湾投霜资动因置业动牌因——深圳大亚扔湾两地价映格剪刀差打，高投资回赖报率关注点——投资回沙报率、良大区域昆发展前厦景、产宗品户型【区域目贤前客户驾现状——深圳自住乌客】坑梓、坪顷山大工业伶区客户以信中层管理榆者和技术副人员等产泻业人群为截主，教育咱背景良好珍，有一定蹈经济实力脾，数量较望大外溢产业赛客户教育江背景良好渔；深圳龙候岗外溢洒客户收收入较高尼，经济脚承受能乘力较强暖，可以分接受一铜定车程扣范围内梅置业；跨区域翅置业成连为可能价格挤炊压迫使义龙岗大释工业区保大量产结业人群捎外溢置紧业外部价胳格的挤兴压、产巩业人口在自身的忆快速增腾长合力青促使龙混岗自住邻客户成纯为大亚型湾购房滚主体是呼一个必级然趋势【区域目株前客户慰现状——产业移怪民】产业移民凡规划数量素较大，预耐计随着新切产业的迁卖入和建设娇产业的投兴产，未来狡人口增长拥迅速，置喘业需求将俊会逐步增弱强大亚湾蒙片区5年内人口晶将达到30万人10年将达到80万人口2~4年时间将煎新增23~2优8万就业及10~汁15万工商业仙人口大亚湾勺政府人娃口增长诸预计：产业的聚袄集效应引做发产业人炕口的迁移承接深圳盗各区工业缺产业转移轰和人口迁竭移的重大的使命；石化之外场的其它制遭造产业正翁在形成规被模；产业人搏口迁入派数量不岩断增加第，目前拐已有约12万人迁察入西部惨工业区鞠。产业移星民中以牢工业企述业的中黑高层管跨理者和养技术骨辨干为主厨；承受能力架一般，对足价格较敏己感；现状配箱套的缺躺乏是阻妄碍大亚尚湾部分康产业移智民在西拍区置业生的主要席因素之仅一；未来产昼业移民湖可能成纺为大亚虚湾本地刷购房的歼主力。产业中高层管理者高级技术人员年均收入50000元45000元大亚湾产业嚷人群年均匆收入【目前客馒户客户另现状小动结】综合上述旱客户的分仇析，深圳首客户置业扮大亚湾的蹈主要驱动万因素有以学下三个：区域发泻展前景价格剪刀弯差置业大细亚湾公共交通腐等配套主要因秒素客户语兼录：“价格比为深圳便霞宜多了扎，在深败圳这些际钱顶多欣能买一四房，在锯这边买疲套房住恶很舒服模。”“交通菜线路很屠多，过峡了收费肠站就到口了，公脆交车只更要20分钟就能渐过来，很胀方便。”“价格便好宜，也觉烈得未来大瞎亚湾发展琴前景应该闸不错。”价格驱动短期投资投资+自住客冬户主要及集中在猫龙岗中薯心城；价格剪刀号差是投资+自住客户询置业主要铜驱动因素筹；交通、买配套及皱片区成中熟度延痛长了其限入住时滋间；片区发博展情况琴决定了遣其在大璃亚湾置底业的最借终目的饱。投资+自住客户饺有着改善驼居住品质碌的要求，伟目前短期榜内不会入匹住惠湾，抗但他们未序来极有可克能转化成么为纯自住锻客户。龙扒岗中心城析普通白领削在价格挤折压的背景样下，未来拔将成为龙百岗自住客锈置业大亚测湾的重要兔组成部分裹。低端自住都市融合城市配套完善居住氛围成熟交通路网完善【客户趋盗势——投资客户茎向自住客纵户转变】受城市召规划、随地缘优决势及配堵套逐渐帮完善利农好，深湿圳投资臣客户正府逐渐向类低端自坟住客户猫转变。深惠一体服化更趋成熟居住氛围穴更趋成熟中高低端振自住区域自住神客比例呈呜逐年上升开趋势【客户趋势——自住客珍持续上熊升】深圳自住字客户主要棍来自坑梓殖、坪山大明工业区、刊龙岗中心倦区及部分耻关内客户肃，占大亚害湾市场约15%04-净10年大亚湾蓬深圳自住颤客户比例客户受到啦价格的挤视压和供应她短缺驱赶宿到周边惠广阳大亚湾职区域置业趁；坪山、坑该梓产业人肉群成为跨叶区域置业饿的主流；龙岗中心瓣区白领自委住客也明浊显增加。区域内欠品质楼撑盘的自落住型客哨户明显豪增加，忆由于惠仇阳城市顷配套相任对更为俱成熟，丸其自住固型置业状客户已朴成主流简；该部分崇项目中醉、大户元型单位例持续旺壤销，改链善型需墙求客户隶有所增纤长。【客户趋势——自住客户冬明显增多】从中原代劣理的万城墨、半岛1号、大躺爱城等找品质楼稳盘成交杂客户来更看，自肤住型客惭户明显套增加。【城市发牧展】受深莞惠妙一体化等醋交通规划是利好，未掌来龙岗、若坑梓、坪秤山以及深旦圳观内自忙住客户将煎开始增加画。深惠秘谋——200万深圳稻人涌入刚大亚湾【城市发斯展——承接坪补山新城飘迅猛发荡展】坪山新区住未来将形突成距港口20分钟，碗距市区30分钟，丸距机场40分钟的剂高速路夸网；厦金深高速角铁路将零设站坪喉山，深觉圳地铁3号延伸菌线、12号线、14号线将规轿划相继连清接坪山新蚂区。未来坪山奴新区将发照展成为高正端产业聚杯集区，生更态人文示奴范区新区本着撤“建设世漠界一流产显业园区”画的美好愿险景，坚持辞以高附加腿值、高投徒资密度、膨高技术含秩量、低污羽染、低能烘耗的原则码，大力发介展电子令信息、留生物医伪药、先赞进装备逐制造、颤新能源掩汽车等芳产业，充分翅发挥高欲端产业桂聚集效准应，打抗造生态剃型、创奸新型现雄代制造梅业新区粉。【坪山新城斤迅猛发展】本项目阀毗邻深驱圳未来偏重点区应域“坪毫山新城杯”，且闷紧靠两绢大新兴取产业基歪地，旺落盛的居筑住及商虎业需求亦支撑本叛项目。本项目俭依托坪劝山新区鄙经济扩段张，将框承接大涨量的居莲住及商唉业需求坪山：总面积127厨.4平方公里书，总人口43万人，度户籍人巷口2.1万人。怠流动人拜口40.薪9万。坑梓：总面积保为46平方公乞里，总艺人口约14万，户籍滑人口9300人。流制动人口13万。坪山新城规划图【客户突辰围】因素变化客户现尖状分析1客户趋势半研判2城市发熄展趋势3深圳投资渣客户为主盼，自住客赚户为辅自住客辨户呈现浆持续上栽升趋势坪山新城捎迅猛发展立，产业人叮口持续增材长深惠融合印进一步加泉强，深圳僻人涌入大万亚湾客户突围1、截留翠传统客勇户；2、突围自殿住客户；3、突围坪昼山新城、骑龙岗、步辩吉客户观点：旺通过多征渠道客蜘户开发渴，寻找血项目目禽标客户1福田、采南山为绕主客服中昌心/媒介推广/拦截竞脆争项目艰的关内祖客户32西区、臂中心区立柱、吊灯杆旗握、导视绣牌等通汤路包装关内客鞋户（投辰资为主盼）龙岗、坪弯山客户（叔自住、投傍资自住两眨用为主）产业移民谈（自住为蓝主）坑梓、队坪山、笨龙岗中穷心区为蒸主打造居糊家项目火吸引力争突暂破到35%的客户丑比重媒介推撑广/行销/企业渗医透/小众【客户突许围】重点拓句展龙岗荣自住客何户和投款资自住例两用客家户，将站龙岗区榆域的客革户做深碗做透。重点突围羞方向截留竞争笨对手传统巷客户次要突糠围方向【目标客矮户定位】通过大对力突破备坪山、培龙岗、传布吉等患自住客鸽户（力甜争达到35%），使痰得本项集目核心予客户为卵深圳自搂住及投搜资兼自寒住客户芝。边缘客稍户重要客朗户2大亚湾产击业移民核心客户佩，占48%比例深圳自住隙客户、投来资兼自住兼客户重要客户这，占12%比例以自住为石目的的大钩亚湾产业捧客户边缘客米户，占3%比例淡水、竖广州、宋佛山、申香港等追外地客览户核心客留户深圳自住池、自住+投投资客重要客户1深圳投肉资客重要客兆户，占37%比例深圳投资碎客户【目标客户姑描述】好想有御个真正城属于自子己的家他们衣着斩光鲜出入酒聚吧、休谋闲运动何场所等过着似嘉乎滋润懒的生活可是每床当夜幕俩降临他们回傻到自己痒合租的鹊家——甚至是羊农民房面对着窗糊外的璀璨轨夜景心中有馋一种难仪言的触右痛他们喜欢椅深圳但是深圳互的高房价印却让他们鲁很无奈似乎觉得着深圳离自植己好遥远……他们有梦锯想，有追愤求他们具有毯领先市场刚的觉悟他们是丸先驱者他们是困深惠融崭合的先罢行者他们是“领仕时一族”啄！【目标客欺户文化纽奉特征】深惠融思合的先乌行者，辞领仕一恨族快乐恋就是命在车上济听十五耗分钟的必音乐回稿家目标客慢户交通驰状态如何进陈行客户福突围！奖！！！【客户突围廉渠道1——企业团购辽客户开拓】。客户特征拓展渠与道关键执双行大亚湾割、坪山概及坑梓大为主（发核电、速东风汽碌车、迈遍瑞等）工作区鸭域就在丹附近，令为首次曾置业者属于企业耍中层管理嫩者注重生蜓活配套词完善，倾工作便筹利性价格敏弊感度较赏高企业巡束展（在丝式活动室纪、饭堂宿、厂区灿门口等蒙集中区医域）联合联乳谊活动知，或赞课助企业菌晚会抽秆奖等，粥植入项洞目推介企业网站像宣传项目进行团循购优惠股及老带笋新奖励持续组门织看楼让专车寻求关常键对接茧人从到访诱客户中种分析企桐业需求垒潜力，天重点挖胁掘客户承诺后述期开通增企业业羽主专车喇（当团糕购量达锐到一定个数量）企业客案户周边知名运大型企业冠众多，可爸寻找关键颈人对接，仆通过联谊恭活动、企礼业内部展烫示等形式助渗透，考尽虑通过吸找引，促进参团购组织闹。【客户突围列渠道1——企业团坏购客户遇开拓】。【客户突胳围渠道2——社区客户饮深度挖掘】针对坪平山、坑如梓、龙济岗、布劝吉重点献客户突历破区域允内重点丹目标小敢区，进炒行地毯铸式深度肚挖掘。社区针对皮性派单社区巡雹展社区电熔梯框架严广告物业管锈理公司川业主名锅单获取社区客户知深度挖掘【客户突招围渠道3——核心商斑圈巡展】选择龙岗堤、坪山区有域核心商永圈巡展重雕点拓展该管区域客户孩。地点：区杆域核心商出圈大型商广场广场形式：彻阶段性全流动形佣式配合工作扶：传单派滩发、短向信发送看楼专车鞋接送【客户突围兆渠道4——重点区冰域全面岁广告覆仁盖】针对龙岗苹、坪山、盟坑梓、步扶吉等重点命客户突破杨区域，通笨过多方位结、立体式吹广告配合返进行客户美突围。立体式激广告突结围重点区域凝夹报、DM全面配幕合公交车习、出租苍车车体冻、座椅简广告针对性短学信推广坪山、岁坑梓重协要交通皂路段灯口杆旗广检告重要交历通路段友、商业疑中心户纷外广告撇支持【客户突恼围渠道5——中原区抢域资源傍集中利虏用】重点利用问区域中原陪地铺客户赵资源及万却科金域东陶郡、振业忧峦山谷等揪重点楼盘和客户资源狼。实惠：高拘额奖励，悬调动转介狼积极性情感：春良好关吹系维护曲，情感是上拉拢再同事精心礼品革赠送（如宰电影票、露欢乐谷门裕票）；组织活动首体验：大源亚湾一日崇游，海鲜防品尝体验羊，酒吧推绍介会（娱倚乐）关键点：藏转介奖励掌及提供车挽辆接送核心：返将主要克同事（爸分行经缝理）当誉客户来钱经营地铺推广钱方式地铺红走访专场推介点会中原屈平台地铺放合作【客户突岗围渠道6——定向客户知开拓】充分挖掘浅合作单位安客户资源祖，多渠道承低成本获谊取目标客豆户。客户特赖征拓展渠双道配合工捐作对区域较瞎为了解看过的岁楼盘较饼多，习跃惯进行两对比多数为距普通置弦业人群福，对别堂墅类高毒端产品竹消化力世不强各类媒介卖看楼车组染织搜房网珠三角地恢产网城际看楼书团团购网房信网现场提享供用餐杀等现场加强陵展示体验佛及服务，寺如良好的书物业服务美标准可与合作滔单位签订娃成交才给惹予奖励合兵作形式定向客户【客户突围甩渠道7——针对性活索动推广】针对坪县山、坑惧梓、龙堂岗等重晋点企业骆客户，民举行针骗对性的趁活动营餐销。3CHAP设TER.降2项目突亚围策略项目形三象突围关键:项目形象芽演绎、居鞋住体系建赤立F（Feat愤ures望/fac范t）:项目本身亲的特性/属性A（Adva爹ntag圈es）：相忍对于竞妨争对手磁项目的训优势B（Bene释fit/筝valu杂e）：楼备盘带给支用户的倒利益/价值我有什夜么?我好在本哪里?我能给朽客户带栽来什么壤价值?【项目形象林突围推导——FA漫B价值理论】F（Features）我有什么A（Advantages）我好在哪里B（Benefit）我能给你带来什么价值大规模社区完善的生活配套交通便利优越的居住环境丰富的产品线距离深圳最近社区配套最为完善满足不同深圳客户需求尊贵享受（身份、标签）居住在深圳的亲切感舒适的家便利的工作生活众多分牺卖点满足深圳喜人需求轻松享受欲深圳生活【FA监B价值体系】【项目整体姐定位】深惠融川合领仕亭居住专呀区突出项胀目辐射瓦区域突出深惠关一体化，术两城融为蚂一体，拉段近心理距怠离感突出项目盟客户群——“领仕”一弱族，通过缺演绎“领拿仕生活”紧内涵，引谅起客户共久鸣体现项海目宜居萌功能70形象调针性便利融合轻松情感依托深斜圳为基基础，提克出“融合图”突出“工作科在深圳扛，居住捆在近邻心”的“领仕揪”便利生变活形成差异怒化、符号财化，引起趴客户共鸣71May寻be储ve均ry伙dif师fic意ult和,i详tc轧an麦not宿be像to甘of亲ar股awa命y,特fie攻ld朵is姐jus坟tw仗ish啄ful右th盏ink君ing妹,i伪nt匙hat吐ca糠se青bri颗lli肌ant心ly渣ill容umi闷nat蛛edIn马fac叫tv橡ery偏si亮mpl探e,踩as最lon船ga牛st猴he形ric衡ha恋nd脖var惧ied芽,c何an泉pea范ce血of浅min俱dt煮ol蛮ay怎dow脆nt创hei兵rh御ome赢's称fut融ure别人还火在犹豫是脑否可行的军时候你却已转经成为“工作在督深圳，居金住的近郊”的先泽驱！凯南国际粒新城——深惠融合巡寿领仕居住咱专区！“领仕云”，是代时代的软先驱者是深惠融怀合的践行厚者！72在这里是复两城融合怎的中心，宵是“领仕酷”的舞台Some族say请Lif沉ere绍semb纺les疤afa涝bulo忘uss糊tage御.lif毁ei么sl务ike别in谋th岸ea蹈cti割ng凯南国际箱新城——深惠融合咐领仕居住荡专区！7373“领仕捷”有远狼见府方有钳大境界凯南国际选新城——深惠融合方领仕居住羽专区！74其实，在家中磨就可以扒叹赏一个窗窄口就可铅以望见咽不远处俯深圳那透浩翰的董璀璨The妹worl班dis盯so乘bigIju妹stw匪ant烦to,越ani逗nter晃sect踪蝶ion黄can数bef玩ille柏dwi志tha染llt屿heo的ptio查ns,否one谢can序see倾the疤wind丽owo仅fhe步aven个and舟ear偿thb匠righ辩tvo白lumi词nous永.凯南国疏际新城——深惠融掏合领仕芝居住专锹区！75在这里老，你可炭以享受痒梦一样醉的水景你可以魄享受都访市中无社法赋予梳的宁静凯南国际资新城——深惠融合己领仕居住继专区！76在这里甩，你可扶以放下增繁重的秤工作放飞你肌的心灵享受生谨活本有阀的快乐耽与轻松凯南国援际新城——深惠融电合领仕森居住专鞠区！如何打造坦深惠居住齿服务区！厕！！！深惠融合厉居住专区深圳标三准贴心耕化服务深圳购物厘环境营造深惠交障通体系撇建立融入深禾圳元素深圳教育市资源打造【深惠居蜻住专区豆价值体哥系建立】围绕项撞目整体旁定位，劈燕在各方蒙面全面漆配合，蓝打造为豪真正的凉深惠融洽合居住朽专区。【深惠交挣通体系田建立】通过建立肆直通深圳叛至龙岗地尿铁双龙站调社区巴士夫，敦促政秋府开通项殃目至龙岗鹊区域公交笼车，建立传全面的深勤惠同城交鞭通体系。开通项鞠目至地牧铁双龙被站及龙撤岗中心眯城的社呈区巴士敦促政府偷开通本项广目至龙岗但的公交车【深圳购比物环境凤营造】引入在深彻圳受客户味认可的超沿市、医疗乱机构、药难店等等，希让客户感斑觉生活在仔这里就是虹生活在深害圳。【深圳生活返氛围营造】引入深含圳按揭哈银行，宫并在商博业街开辩设办公猜点，为盯客户提骆供相当寄于深圳毙本土的答全方位也服务。四大国有耽银行基本康实现不了镰跨区业务最，引进深圳本城土银行，增强深悟圳烙印同毙时可开展拴该银行按猫揭等服务宏，实现同线城金融服顷务。【深圳教育仓资源打造】引进深圳另知名幼儿曲园、利用辰北师大附或属学校打悟造项目在兆深圳都难另以匹敌的虏教育资源的。关键点征：引进烛权威性叮的幼儿羞园学校津（如金芝钥匙等丑），弥诱补教育叛缺失，橡为客户勿打造最繁优质的截服务，赢教育氛狸围同时筝能够带泛动居住奏氛围，垮利于长京远发展跃。目前卓扑越已经挠引进九粒年制公进办北师乞大附属绸学校，妖后期本岁项目业赚主将享愧受区域虚最为优笔越的教规育资源折。人性化父贴心服戚务优质物业卡服务优质营掘销服务个性化服框务高智能态安防设跑备24小时尊渠贵服务开通社区乏巴士，便自于业主出炊行购物深圳设枕置客户挖服务中苏心现场提供复五星级酒毯店接待服钢务提供客陕户接送关服务业主生山日短信破问候，细赠送小静礼品生日宴耳赞助，监满足尊疫贵感提供专车蓬接送小孩渔读书为业主提犁供免费洗首车【深圳标运准贴心清服务】人性化秃贴心服咸务【深圳标准净贴心服务】人性化贴怨心服务：蒜引进深圳痛知名物业锐管理公司是，提供高颈端尊贵的甘物业服务繁，从而提苦升项目档贤次。物业服舅务升级形式2：引入斤金钥匙此服务体赵系形式1：引入跃深圳知悠名物业尘管理公单司世界最拦高级酒胸店式物宴业服务炊，为宫虫廷式酒喉店代办颂服务，躺具有非议常高的悦形象，恢一般为借豪宅引锦入。提窑供尊贵慨的五心本服务：舅舒心、众安心、罗放心、惯开心、范省心。引入深圳步花样年物限业管理，坡提供周到酷的物业顾肝问服务。【融入深触圳元素】围绕项目呀整体定位肺，在各方梦面全面配稠合，打造宋为真正的怕深惠融合蓝居住专区救。深圳画院葱深圳发展血历程作品弓展曾经的淘深圳印渗象照片躲展深圳“孺子牛”文化雕厨塑4CHAP焦TER.沙2项目突协围策略项目价值浇提升关键:展示提出升、卖村点打造高标准淘现场展密示1——增加大桃型道旗别营造氛冒围，昭裙示性强赏，提升变项目形宿象中原建姓议在本盾项目靠说近营销藏中心的亏道路上捷，利用钢大型道举旗包装株，从项考目包装号上提升焦项目形即象的展色示。价值提沿升策略1——高标准刚现场展护示入口广场陈是来访现兴场客户对贪项目的第渐一个接触纲点，同时窜也是项目权的主形象艇面，建议资设计标志固建筑可彰等显项目的索大气，高册品质感，镜同时可对狗客户形成恭强烈的视析觉冲击力械。前广场主闹题雕塑高标准门现场展兔示2——入口广娇场设置骂一标志边性雕塑叛，彰显为项目大悉气，突换显项目纹品质。价值提升浩策略1——高标准现肉场展示高标准烧现场展勿示3——利用本项践目独立商扶场，按照辣会所标准俘打造营销泊中心，给锣客户完美须的现场展络示，以提唱升项目形璃象。价值提钓升策略1——高标准失现场展丧示价值提抛升策略1——高标准现匀场展示万科金域断华庭——完美整洁顽园林展示龙湖唐宁one埋——震撼性粘园林展犯示高标准党现场展妨示4——提前展晋示部分绒小区园损林，提晒升项目慈在客户味心目中场的形象伍及心理辰价格预已期。高标准射现场展迫示5——展示格前调、奢妥华大堂用，体现讽项目的招档次感冻。价值提疲升策略1——高标准现收场展示高标准现拢场展示6——高端项厚目拒绝复爬楼梯检看楼，百建议本拔项目样帜板房电良梯与样肝板房同哪步投入裂使用，蒜且电梯母轿厢按均照五星馅级酒店撑标准装刑修，体将现出奢债华感。价值提升亦策略1——高标准现拳场展示高标准油现场展宰示8—逮—设计温欺馨型、讨现代明李快型等炊不同风怪格的样揭板房，右力求体茧现质感周、格调丙。随处点饺缀浪漫宋的音符造；阳台上也晌耀悦着快蝴乐的音符筋；迎合年轻追人喜欢温甜馨、明快值的装修风妥格；但在装修罪时需注重沫质感，体棕现出项目削的档次；尽量设计葵为敞开式颗厨房及明餐卫，适当陆的利用玻颂璃镜面扩熟大房间空罗间感。。价值提遍升策略1——高标准承现场展炊示高标准现烦场展示9——利用雨篷+商铺内饥部摆设器等包装馋商业街欧，展示座即将入趋驻或意澡向入驻挖的商家折，体现不项目高玩端形象挠，提升腰客户对构项目信夕心。价值提升恶策略1——高标准现浸场展示引入特色所安防设备变，如手机临监控系统番，在客厅挥装设旋转跳监控摄像赛头，配合3G手机随时百关注家庭然情况，可理随时观看冒家中小孩计、父母。费用预计集：每户几暴百元价值提臭升策略2——提升项幸目附加架值项目附遵加值提得升1——引入独特胆、时尚，听但费用较域低的高科抵技元素。特色安臭防设备本项目杯目标客耗户群年剩轻，他辽们对网跑络尤其园热衷，鼓同时本烈项目具拒有极高胳的商务杂价值，100续M光纤入丹户对于胶目标客权户具有难很大的掘吸引力惧；建议本敢项目与呈惠州电梢信合作炎，提前恋引进100M光纤入户允。项目附洞加值提吓升2——酬100皇M光纤入酬户——接驳世界垦的速度。附加值迷提升价值提升巨策略2——项目附拣加值提示升【豪宅硬件】融入能够拌“看得见北、摸得着宵”的豪宅叶元素，提伯升项目品紫质。三重防爱盗门锁电梯指粮纹识别卸系统高级铝哲合金门研窗双层中廊空玻璃高级豪华门三重防盗门锁双层中空玻璃高级铝合金窗价值提娘升策略2——项目附加要值提升项目借苍势策略CHAR辰PTER白.3区域炒你作策略客户资蛋源策略推盘节盛奏策略营销的第杰一个出发温点是竞争企业的抬经营活宏动必须递进行竞榜争，也已有合作竞合是企横业经营活误动一种特合殊的博弈慌，是一种亚可以实现增双赢的非勤零和博弈竞：客享户分流抓，借气听势借人辜势合：区域伍提升、区酬域整合、池区域资源点共享借势—竞合1CHAP讽TER.细3项目借势振策略区域整获合提升关键:炒作、武完善配扶套、共们享配套【区域联合嘴炒作】大亚湾湖西区新牺开发楼坐盘众多糠，包括您卓越蔚耐蓝海岸衔及龙光芹东部曦盆城等大付盘，可巴联合炒脱作，成朵就深圳写东部生乔活服务痒区201娇1深圳东饥部生活乖服务区取消电话漫区号开通城际砌快线行政管峰理统一2006年深圳弹东岸城际交通诉完善经济合对作加强居住人魔群融合【区域联规合炒作】联合周边精楼盘以房箭地产信息进网、搜房宁网、新浪栗网、半求书评论等举指足轻重的竟网络媒体县及专业评弟论持续炒黎作【区域联合延炒作】主流报贸纸媒体男联合炒写作，使敬片区在雅短期内荐形成话手题，达膊到深圳仇街知巷珠闻的信威息渗透仗效果【区域联追合炒作】举办大亚原湾区价值润高峰论坛袭，建立舆旱论高度活动主题候：大亚湾怪区价值园高峰论世坛活动时持间：2011年10月活动地点蛋：深圳五下星级酒链店或剧置院活动内位容：立足大款亚湾规臭划、产肥业发展虚以及深僚圳向东增发展趋元势，探劫讨大亚钩湾区价严值，突撕显大亚两湾将作迁为深圳反东部生刺活服务如区的功壁能，预侧言大亚伐湾后期茅楼市发斯展趋势泥。【完善配套矮，推进一弃体化发展】联合周滴边楼盘搂，协助叛政府完嗽善配套领，采取忆对应措白施推进此大亚湾屠及龙岗雹两大区舰域融合完善配套柱，服务大饰亚湾、龙脉岗区域推进一体迈化发展历缺程目前紧邻粒项目的坪蒸山坑梓区错域配套相识对缺乏，弹项目可周艳边楼盘及舟政府完善愚区域内部欠配套，从亚而作为市隙政配套服榨务于坪山雁新城，打抗造成为深允圳东部生嘱活服务区皱。深莞惠咬一体化张重点工哀程-断头路修桂通，发展听商可配合说政府承建小兰竹东路愁、丹梓大宁道等修建示工程，尽录早对接深董圳，加快茄深惠融合因，真正实樱现大亚湾污居住，深楚圳上班的微生活形态艰。【共享周边类楼盘配套】居于本项匙目位置优绍势，共享坚周边楼盘扯生活配套才，弥补本阻项目内部枣配套较缺贸乏的情况卓越·蔚蓝海揭岸毫华会所团：约600虑0平米会勒所2所幼儿遍园、小扎学、中暴学（界券时将引臭进品牌彼学校，皂如北师寸大等）商业街，鹊引进大型樱百货超市龙光·东部曦城高中、初辛中、小学乎、幼儿园门诊部居住区件级文化沟中心综合体誓育活动隙中心老年人综余合福利中唤心敬老院邮政支剂局资源共仿享，打念造5分钟成熟咏生活配套舟圈2CHA拿PTE冰R.3项目借势谦策略客户资恢源利用关键:截流、浮转介、包监测、狐车牌【区域截流弄，借人势】通过户外手广告、导烫示、现场锦包装以及朗其他渠道管截流区域河楼盘客户户外广告营截流导示截流在高速路手、高速路洞口等区域舰设置户外骄广告，截熔流往返大埋亚湾区看碑房的深圳耀客户在石化大楚道、龙山平一路等路抹段以及卓燥越、龙光庆等大盘附斤近设置项涂目导示，且截流看房温客户现场包衬装截流现场包装狼需与高档挺、大气为霞主，且和困周边楼盘机在色彩及军包装造型妄方面有所介区隔，吸攻引路过客命户，包括千楼体、营售销中心、突营销中心惭前广场等人员截拨流大亚湾各挺重要路口涛以及重点嘴竞争楼盘旗附近进行完宣传海报医派发，截缓流周边客蛮源；另可判考虑在加情油站或重眉要路口派容发盒装纸承巾，在不检影响项目级档次的情尘况下，对椅项目进行茄宣传和客楚户截流【全民转介景，草木皆衣兵】利益导向专、利益诱史惑，启动浩大亚湾区义域各楼盘仇转介，包扫括非中原撑代理楼盘呈，有效措晕施配合，倚客源利用伏最大化中原代理妥楼盘转介周边非耻中原代津理楼盘苏转介转介目的蠢：充分利因用中原愈客户资映源，重吓点针对袭卓越·蔚蓝海摇岸及龙榨光·东部曦兔城等大或盘进行佳推介和吵鼓励转只介转介对鼓象：中原地裕产惠阳妹大亚湾他二级市询场同事转介奖声励：2%转介佣伤金或现扎金奖转介配覆合：看楼车禽配合转介目旨的：充分利展用周边龟楼盘客戴户资源瞎，通过语利益诱星导吸引搞周边销岗售人员者转介，尤有效利泊用区域赠客户资听源转介对象记：周边销售侦人员及派赏单业务员推介形病式：收集销售犹人员名片懂及周边楼页盘派单人磨员联系方锡式，通过剥私下沟通失诱导转介肉，多种转捧介方式配窄合转介奖励例：现金奖转介配合剩：看楼车钓配合、君接受电旅话转介【楼盘监只测，短倦信抢客】与中国志电信合昌作，通缩慧过监测昌周边楼招盘销售言电话收耐集客户未号码，副用于短枪信群发光和现场Call客中国电信叉合作洽谈提交监测妹楼盘名及怎联系电话筛选监肤测楼盘脏号码短信群发千、现场Call客1234目前中国奸电信有群培发短信的肯业务，但窑监测号码茎的短信精晒准度相对侄更高，可从要求群发稻短信对象码为监测号驰码由中国电序信进行短洲信群发及振用于现场闻销售人员Cal启l客根据提胶供的楼匙盘销售另电话，动有针对倚性进行赚进出线潮号码筛姨选通过周边宾楼盘的销绞售电话，阴便于电信少公司进行埋筛选【抄写车牌都，做绝渠聚道】组织业务喜人员或学剪生到周边灶楼盘抄车例牌，通过骗专业公司纽奉将车牌号涉码翻译成器客户资料慢及联系方卧式获取的客滴户资料需蛋求明确，口针对性强影，可用于律现场销售劫人员联系乘，邀约现朽场看房筛选和本允项目产品边相当且客辣户到访量麦相对较多迎的楼盘利用周末你时间组织组业务员或幕学生到选排定楼盘进粱行车牌抄斑写，由专宁业公司翻筑译成客户却资料重点竞淡争楼盘梅筛选组织业伞务员或涉学生进秒行车牌占抄写，饼由专业厚公司进颤行翻译获取的你客户资招料及联晌系方式乌用于现朵场销售计人员Call客【洗车诱誓导，愿泽者上钩】楼盘现好场提供我简单的领洗车服问务，在搏周边楼顾盘路口惨或重要低路段派摘发洗车樱卡，吸阵引看房好客户到溉访洗车服阵务配合派发地点齿选择及组流织派发现场引导现场选择持离营销中耀心较近的舅区域设置横洗车场