房地产经济学地租地价和区位理论

第3章地租、地价和

区位理论一、地租理论二、地价理论三、区位理论地租理论（一）地租的概念（二）地租的类型（三）地租理论的发展。图3-1、表3-1（四）马克思主义地租理论（五）两类地租理论的综合分析（六）城市地租地租的概念广义：泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬。传统：是土地使用者租用土地所支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。马克思：地租是在农业或其他产业中的直接生产者所创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和反映。地租的类型1、按地租的物质形态划分2、按经济学的观点划分3、按其他方式划分

（1）按土地所有权性质标准划分：私有土地地租、公有土地地租（2）按土地用途不同划分：农业地租、城市地租、建筑地段地租、矿山地租、渔场地租按物质形态划分地租类型（1）劳役地租：是对劳动者无酬劳动的直接占有，其本质是农民或土地租用者的无酬剩余劳动（2）实物地租：是以交纳一定数量的实物，如粮食、家禽及其他农副产品作为租用土地的租金，是在农民过去生产物的自然形态上进行剥削，而不是对劳动时间的直接占有（3）货币地租：是以货币去交纳地租，而不是以劳动或劳动产品作为使用土地的租金。按经济学的观点划分地租类型（1）马克思主义地租：绝对地租、级差地租、垄断地租（2）西方经济学地租：契约地租(或称商业地租)：是指物主将土地和其他财物出租，租赁双方通过契约(合同)的形式，规定租用人按期交纳的租金。经济地租：依据经济理论分析，计算土地或其他生产要素所得的收益，扣除利用土地中所支出的成本后的剩余部分，即人们利用土地或其他生产资料所得超成本的纯收入。这部分收入实际包括平均利润和超额利润两部分，前者为农业资本家所得，后者才是由农业资本家交付给土地所有者的。竟标地租：指某人愿意向不同位置的土地支付的最大费用。图3-1地租理论发展史演变示意图重商主义地租理论重农主义地租理论古典与庸俗经济学地租理论新古典经济学地租理论马克思主义地租理论竞标地租理论现代西方经济学地租理论表3-1地租、地价理论发展脉络1时期代表人物主要观点和贡献17世纪中叶到19世纪初配第提出级差地租的最初概念。土地价格=年租*21魁奈提出“纯产品学说”。杜尔阁纯产品是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分纯产品归土地所有者所有。斯密系统地研究地租理论：绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租安德森认为地租来源于生产土地产品的劳动。土地产品的价格决定地租，而不是相反。提出了土地相对肥沃的概念，认为土地肥力的不同是天然及人工改良的结果。威斯特级差地租以土地耕种的下降序列为前提，土地产品的边际收益是递减的。《论资本用于土地》李嘉图在劳动价值论的基础上阐明地租理论。只承认级差地租，否认绝对地组的存在。第一性地租、派生地租第一性地租：提供主要植物性食物的土地的地租即农业地租。决定派生性地租。派生性地租：畜牧业、林业和经济作物种植业地租。以欧洲为例，小麦是直接充当人们食物的主要土地产品，所以麦田的地租决定其他所有耕地的地租。天然牧场的地租和利润在一定程度上决定于已耕地的地租和利润。表3-1地租、地价理论发展脉络2时期代表人物主要观点和贡献19世纪上半叶生产关系的角度进行农业地租研究萨伊从效用价值论出发。三位一体的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿，割裂了社会各阶级的收入同工人劳动之间的关系。后来西方经济学地租理论的依据。马尔萨斯地租是自然对人类的赐予。《关于地租之性质及其进步的研究》1815年杜能创建农业区位论。研究级差地租I中由于位置的优劣不同产生的地租19世纪下半叶马克思、恩格斯劳动价值论贯彻到地租理论的始终；资本主义地租是剩余价值的转化形式之一；地租的三种形式；土地价格是地租的资本化表3-1地租、地价理论发脉络320世纪初到下半叶侧重研究地租量的形成马歇尔原始价值、私有价值、公有价值。创立均衡价格论地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力克拉克地租是土地生产要素对产品的生产所做的一种贡献。地租是一种“经济盈余”胡佛建立竞价曲线理论：同时处理不同类型土地使用的竞标阿兰索解决城市土地地租、地价的计算问题丁伯根、康托洛维奇土地的影子价格萨缪尔森地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度哥德伯戈钦洛依用制度经济学的方法对城市地价进行分析马克思主义地租理论1、资本主义地租的本质：剩余价值的转化形式之一。是农业资本家为取得土地使用权，而支付给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值，是由农业工人所创造的。土地所有权是地租的前提：地租是土地所有者权得以实现的经济形式。2、级差地租：被土地所有者占有的、由于土地等级差别所产生的超额利润。3、绝对地租：由土地所有权存在所决定的不论租种什么样的土地都必须交纳的地租。4、垄断地租：由垄断价格带来的超额利润转化而成的地租

级差地租（1）形成的条件（自然基础）：土地本身条件的不同造成的土地自然力的差异判断对错：级差地租的来源是土地的自然条件。

（2）形成的原因：土地经营权的垄断

（3）级差地租的形式级差地租的形式（1）级差地租I和级差地租Ⅱ级差地租I：等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置的差别所产生的超额利润转化而来的级差地租。教材132页表6-1、6-2。在同一块土地上连续追加投资，各个资本的生产效率不同。教材133页表6-3。（2）二者关系：相同点：两者的实质都是超额利润的转化形式不同点主要体现在三个方面：①投资方式不同②转化为地租的时期不同③最低限度的投资额不同。相互联系：级差地租I是级差地租Ⅱ的基础和出发点，级差地租II的变化最终又必然要以级差地租I的形式体现。绝对地租（1）形成的条件：农业部门资本的有机构成低于社会平均资本的有机构成。（2）形成的原因：土地所有权的垄断。教材137页表6-6。（3）影响绝对地租量的因素：农产品市场的供求情况：供不应求则地租全部实现；否则部分实现。农业资本的有机构成：有机构成愈低，地租越高。农业资本的投资总量：绝对地租量与总投资按比例增加。两类地租理论的综合分析1、两类地租理论的主要分歧

2、两类地租理论的合理之处：马克思主义地租理论可以科学地揭示地租的真实来源西方经济学的效用价值地租理论可成功阐释现实地租或实现地租的决定机制因此，两类地租理论可以互相结合以解释现实中的地租形成机制。两类地租理论的主要分歧（1）理论来源不同：马克思：坚持劳动价值论为出发点，主要从生产关系的角度分析农业地租。西方：注重空间分析和定量分析，其研究范围从农业地租扩展到城市地租（2）对地租实质的认识不同：马克思：资本主义地租是租地资本家为取得土地使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值。西方：地租是土地作为生产要素在一定时期内提供服务的正当报酬。（3）地租基本范畴的不同：马克思：绝对地租、级差地租和垄断地租。西方：契约地租、经济地租和竞标地租。（4）分析方法不同：马克思：综合运用各种分析方法，包括规范分析法、实证分析法、抽象分析法、边际分析法等。侧重于定性分析。对供求的分析不如西方细致、深入。西方：大都运用了边际分析、均衡分析、比较静态分析、弹性分析等方法。建立了地租地价模型，更具有可操作性。城市地租城市地租以农业地租为基础区位级差地租是城市地租的主要形式商业用地地租是城市地租的典型形态城市地租具有相当大的垄断性城市土地投资的地租效应具有明显的扩散性城市地租比农业地租更具积累性地价理论（一）土地价格及其特点（二）马克思主义土地价格理论（三）西方经济学土地价格理论土地价格及其特点1、土地价格的含义土地价格是购买土地所有权(或使用权)所支付的货币数额。从土地价格的构成来看，土地价格由三部分组成：真正的地租、土地资本折旧及土地资本的利息。即三部分总和的资本化为土地价格。其中：地租贴现值的总和，是土地价格的主要构成部分。2、土地价格的特点土地价格盏的特点（1）地精价格构成陈具有双源腰性：资源捡因素(纯半地租因素把)和资产孩价值因素（2）土紧地价格具在有明显的说地域性和蚁个别性（3）土堆地价格具辆有权益性（4）价棉格形式具很有双重性允：既有交横换代价的良价格，也拴有使用和娇收益代价渔的地租（5）土愈地价格受暴供求影响皂的单向性剩：主要洲由土地需辜求决定。（6）汗土地价游格具有谜增值性马克思宏主义土瘦地价格嚼理论1、土地知资源价格：土地辽资源本洪身不是吴劳动产猫品，不独具有价累值，但谈凭借对捆其垄断稠可以获傻得真正逮的地租什，使土孔地资源辫具有虚年幻的价省格形式叼，其价桃格由真狠正的地型租的资援本化决谜定。形揭成土地丢资源价踏格的基哨础条件崇：（1）物桐质基础：谱土地特殊孔的使用价展值（2）社傅会经济制饭度基础掘：土地所堪有制和商既品经济2、土赶地资本鸦的价格：凝结蹄于土地侍之中的悟固定资松产价耕格。不瞒是虚幻仪的，是得真正的目价值价弱格。注意：价土地资简源价格敌和资本确价格在蓝经济性圈质上的桑区别：土地资源俱价格是土互地权利在击经济上的苏实现形式膨；土地资本秤价格是土伴地的投资欺及其带来约的利息性枪地租的资蒸本的收回乐。3、对漆土地价环格质和养量的规僻定（1）质毫的规定：弹土地价格究是地租的附资本化（2）量桃的规定：维土地价格鼠=地租/借利息率西方经驰济学土怒地价格杏理论1、关于土地方价值、价龙格的定义：土地价格伶是土地经壮济价值(造或称效用异)在经济歼上的反映泪，是用来栽购买土地陆或预期经用济效益所虫付出的代警价。2、土地收的益价格：把预达期的各些年土地继收益资巨本化形蚀成的价糊格。土宇地收益秒是土地泉价值的男主要基煌础，土观地收益祖决定土碌地价值验及土地贼价格。秒计算公怒式为：许土地价妖格=土半地收益援／利息饲率(或傍还原利泼率)3、土地市孝场价格：土地期市场上孝所形成朝的正常便交易价恩格注意：土息地市场价丹格由土地册市场的供妖给和需求院关系决定帮；土地收益歌价格由收星入与成本歼决定。一般情球况下，摧土地市芳场价格允高于收柄益价格丽。区位理论（一）区位的概侦念、分类辜及特征1、区药位概念狐：是透指某一恭空间场语所，是趁自然界术的地理街要素和烦人类社坐会经济锡活动之揪间的相街互联系砖和相互约作用在禾空间位每置上的勤反映，胁通俗地弦说就是俘人类活概动所占幼有的场笛所。2、区位的帖分类3、区位的邪特征（二）区位理忘论的发叉展（三）土地区婚位的利叠用1、城移市土地访区位因搬素：一液般因素艳、区域够因素和魔个别因督素2、房地苦产业的区缸位选择（1）宏观（2）中观（3）微以观区位的分榴类（1）转按人类主轨要的区淹位经济阀活动内客容为标准脑：农业区位茄：以农业灵经济活动守为基本内运容工业区位搂：以工业逝经济活动贺为基本内续容商业区位技：以商业识经济活动胸为基本内返容住宅区法位：以平住宅的妈开发经评营活动枯为基本港内容其他区把位：如潜金融保吧险业、呢通信服员务业、晶交通运毅输业、洋教育文换化业等顽经济性速产业区寨位（2）架按区位的燃空间范希围为标准：宏观区位族：一般以甲某个城市挣或某个区班域为基点婆，在国家攀范围内选餐择中观区位沸：一般以趟某个城市牲内某片城夫区为基点污，在其城役市范围内滴选择微观区位要：一般以者具体的地勤段或地点掩为基点，准在城市的煎某片城区由范围内选被择区位的判特征（1）区位内涵慕的多重性：包含地陆理、自普然环境、刚经济、社挤会等概念（2）区位的咸动态性：构成区喝位的自然底环境、经应济性、社骨会性因素宜一直处于勤变化之中（3）区位的层屯次性：分为茄宏观、昨中观和片微观区顽位（4）区位的慈等级性：区位质文量的高低虫呈现出因屠地点不同兴而不同的葬差异性（5）区位的稀膛缺性：人们居对优良豆区位的臂需求总错是大于五对其供陡给（6）区位的相捆对性：同一区偏位会因区吉位经济活鸣动类型的战差异而产谎生不同的啄区位效益（7）区位的设织计性：具有典隐型的人为袖设计的色捷彩。区位理僻论的发超展1、农业区位蝴论：杜能(干J.H.棕V.Th怒unen本)《孤到立国》2、工业区丙位论：关于工浓业企业合奶理选址的凝理论。韦饭伯(A．锁Webe砌r)，剧代表作有英《工业区安位理论—凑—论工业医区位》(虫1909糕年)和《国工业区位拨理论：区求位的一般援及资本主应义的理论孔》(19中14年)3、城市商业含区位论：中心地陶理论，克报里斯塔勒爱，《德国模南部的中吵心地》4、住宅区勉位论：农业区位雨论1-孤贤立国假设①该国实猪行自给自生足，与外询界隔离。②在其居中心只萌有一个贯城市，歌此城市断同时也吨是全国赴农产品保的消费身中心。③所有土梨地全部作休为农业用这地，农作夹物的经营收目的是谋缎取最大利巴益。④城乡间摧只有陆上义道路相通郑，惟一的该运输手段耕是马车，鉴其运价与瞒农产品重撑量和生产霉地到中心稠城市的距饼离成正比领。⑤城市放四周是牧没有任扫何特色量的完全组同质的复草原，旷土地肥术力完全鸡相同，季气候、妙地形等创完全一骆致。⑥不论种笑植何种农采作物，其薯单位面积若土地上的帖收入相同勇(或某种猛农作物的盟市场销售宁价格相同锈)。⑦各地真农业经言营者的大能力和情技术条努件相同盈。⑧市场涌上农产表品的价废格、农粮业劳动扛者的工掠资、资件本的利秋息都固膨定不变劫。农业区匀位论2康-计算狭公式根据上述杏假设，农塞产品的利卧润(R)智是由农业绕生产成本俭(C)价犹格(P)惭和农产品破的运费(竟T)等三抚个因素决豆定的。公受式为：酒R=P一困(C十T籍)从下图3-壶1中可看蛛出：生巧产某种横农产品矩的利润沟额与其技生产产繁地到中阴心城市句市场的沃距离之喇间存在钞着反向现变化关宫系。由此可告得出结秋论：城换市周围真土地的侦利用类捷型以及票农业集扣约化程衔度都是森随着距吃离的递捎远呈带筒状变化兰，围绕薄城市形虾成一系撕列同心馋圆，这酒些同心绘圆被称逗为“杜汪能圈”茅。图3-1遵利润任与运费的言线性函数速关系收入成本到中心城统市的距离PCO农产品总暗成本：C准+T农产品市贤场价格P运费T生产成畜本C农业区位息论3-杜奏能圈示意驱图中心城市自由农业负区林业区集约农业下区谷草农站业区畜牧业奴区三年轮拔作制农王业区工业区位介论（1）韦羊伯的基本过理论方法推是“区位因素分析”。认滔为“区置位因素掉”可以欠划分为植三类。（2）假设条件（3）三项法雨则：运输区位店法则劳动区位摸法则集聚（分拐散）法则区位因汁素一般性区楼位因素和绣特殊性区恋位因素，即对每舞一种工业段生产都有娃一定意义婚的因素和误只对某些枕部门才有替意义的因扒素。区域因素铺、集聚因胶素和分散顿因素，这里的桶区域因素崇决定企业套的布局，漆而集聚和谎分散因素稻影响企业们的联合性蔽和协作性婚。自然技悼术因素副和社会症文化因之素等。假设条件所研究材的区域格单位是乐一个孤画立的国抓家或地执区。这一区灰域除工铅业区位约的经济寨因素外千，其他常因素如膝地形、穿气候、凉种族、警技术、亏政治制银度等都达相同。工业所镜需的原腰料、燃盲料、劳运动力供话应地和坏消费区将为已知孙，且其捐他矿藏艇生产条茫件、产诱品需要幸量、劳档动力供碎应状况钓和工资脉不变(蚁但不同拴地区的劣工资有券差别)笔。运输方识式为铁械路，且呢运费与阁运距和饥运载重远量成正析比。运输区导位法则运输法卷则的一收般，规裂律是：1)原料势系数>1爸时，生产叫工厂应设章于原料产献地。2)原料某系数<1医时，生产资工厂应设言于消费中康心区。3)原施料系数聋=1时科，生产购工厂可舰以设于楼原料产援地，也芝可以设服于消费询中心区辨。其中：原茅料系数，爸是指运进术工厂的稀砖有性材料狠重量与运霉出工厂的龄产品总重已量之比。劳动区柴位法则当某一地教点由于工奸资费用非魂常低廉而进对企业有寄利时，可袜将企业市械场区位从朋运费最低括点吸引到唱工资成本裳的最低点姻，使运费赌定向区位啄产生第一怜次空间“宏偏离”。潜但条件是顶只有当工证资成本节洪约额大于崇运费增加湿额时，工浊厂才能从聚运费最小观点移向劳勉动供给点带。因此千有必要结烛合运费因访子和劳动对费用因子颗，求出二觉者总成本撤最低点。劳动系纽奉数=劳旱动成本大指数/横运输成原本指数其中劳动祖成本指数窃是指生产舱单位重量陪产品所需并的平均工辆资成本；答运输成本承指数是指分生产单位亡重量产品恳所运输的睛重量。在同样士的社会锯条件下侮，劳动控系数大班的工业街，其厂吩址选择期倾向于顾工资成晋本低的蛋地点。集聚（价或分散妈）法则一个地袋点的工蜡业集中影程度是摇“集中因绍素”和“分散因叶素”两方面球力量相互缝作用的结顷果。如同惹工资成本能可以改变竟工业区位纠的选择一乖样，集聚钟(分散)举效益也可楚以使运费盖和劳动力夫定向的区挡位发生第欺二次空间照偏离，将域工厂从运阶费最低点醋引向集聚勾地区或分宽散地区。亲同样发生净变化的条考件是集聚耳(或分散脊)获得的筛利益大于予工业企业差从运费最饱低点迁出呼增加的费蜡用额，企科业就可以苏进行集聚捕和分散。韦伯等恭还认为货在讨论泥工业区不位时，幕主要应娇注意一般集中牙因素（指上生产集聚怕），而不必啄过于强调特殊集房诚中因素厚（社会找集聚）。一般来说寒，集中程罗度越高，悬分散因素抱的影响也乡丰就越大。潮而工厂是疮否受分散蓝因素影响帝离开工业道集聚区，裂前提条件杨是看集聚咐给企业带吐来的利益付大还是房皂地产价格魂上涨造成市的损失大生。中心地起理论该理论产离生于第一榜次世界大岩战后西欧奖工业化和烧城市化迅省速发展的拣历史时期中，由德国盆地理学家僵克里斯塔论勒始创。成其主要目贱的是从城天市或中心语居民点的尼供应、行烂政、管理邪、交通等女主要职能抛角度来论母述城镇居颤民点和地续域体系，满探索和揭枯示城镇分排布的“安炒排原则”图，即决定滋城镇数量删、规模和碌分布的原划则。有时纷亦称城市既区位理论郊。1．中心援地的概念坐和基本观熄点中心地是椒向居住在坡它周围地携域(尤指品农村地域愧)的居民完提供各种冤货物和服晃务的地方但，一般是俩指城镇的蹲所在地。百其基本观物点认为，犹城市形成察于一定数沟量的生产爽地中的中再心地，是盾向周围区残域居住的慕人口供应让物品和劳袍务的地点竭，而且不蜘同级别的睬中心地应楚遵循一定芽的等级分还布规律。2．假设条比件3．六边形网村络等级体在系：克里斯浇塔勒探警讨市场羞中心和秆服务范尿围关系锤结构时置，形成胞了三角界形聚落斗分布和骨六边形醋市场区篇模型。4、门帐槛人口异概念：塘根据门执槛人口浙原则，母可将各盘商业、浴服务行预业分为百高、中郑、低不莫同级别元的序列拥，把各杨种行业厚序列按匪地域再妖进行归叫并。按私照门槛狸人口原金则和等墓级序列美，克里耍斯塔勒书的市场坡区结构册和分步景就是一于个由大氏小经贸士点和市预场区交残错叠合撇而成的弄市场网看络。假设条桂件①所研究耍的区域为苹无边界的昏平原，土作地肥沃，栽资源、人介口和收入肾分布均匀步，对货物御需求、消岂费方式都县是一致的祝。②有一个趁统一的交败通系统，遵交通费和耀运距成正汗比，朝各疾个方向移见动都可行塘。③生产者外和消费者单都是经济辜行为合理外的人。④消费灵者到离刷他们居漆住地最豪近的中那心地购病买他们血需要的枪货物和深服务，弹为此付学出的实墙际价格垫等于销丝式售价格较加上来欧往的交置通费用失。六边形网将络城市住宅晓区位理论(1)贸城市经堪济学家听巴吉斯宽，创立桶“同心圆到带状住着宅区位竹论”；(2)鹿城市经就济学家祸霍伊特歇，提出慰“扇形住政宅区位感论”；(3)城衰市经济学课家哈里斯亲和乌尔曼缴，提出“多核心城眉市结构下野的住宅区矩位论”；(4)狄疯更逊提出摧“三地带住此宅区位论”；(5)爱垂里克森提熔出“折衷住宅王区位论”；(6)补伊文思匠提出“社会集聚仙住宅区位烧论”。同心圆具带状住禁宅区位印论又称“撞过滤论原”，城城市住宅益分布呈吼现出以蚂城市中棉心商务滨区的几律何中心惩为圆心例的同心要圆带状颗结构；烤从市中津心到市孔郊，住虾宅档次巷由低到座高、居页民家庭楼收入由挨低到高弹渐次变尺化。以勇芝加哥暂为例勒，城市耗土地的骆住宅利酸用可分很为四个杂地带，兽由内向购外依次副是：高级住久宅衰退挺带低级住盖宅区中级住宅涛区高级住宅卫区，即巴露吉斯的“寒通勤带”垃。扇形住磨宅区位勾论193熊9年，框霍伊特盼著《美家国城市咳住宅附环近的结剑构与增评长》，因收集了扫当时美脾国60溉多个大劣、中、其小三种沉规模城呆市房租部样本资葡料，注将城市极划分为佛5级不沫同地带洋。他领发现城煌市住宅钓区并非华呈现巴辽吉斯所讽说的同接心圆状烈分布，牌而是呈第扇形发忧散状。绣住宅区敬倾向于创沿着空吨间摩擦剑和时间嫌摩擦最铜小的路覆径由中尊心向外僚延展。警通常的码拓展路脉径是便狭利的交赴通路线鼠，也有剃高级住救宅区倾颜向于向化高级商甩务中心恨和社会凶名流居渠住地逼绪近。多核心羽住宅区扶位论城市的危中心往评往不止性一个，库而是由芝多个中私心组成毙的，城他市实际扔上是靠绵这些城羡市中心葬及其附嚷近的工斩业、商乓业和住舟宅业的坟联合扩恰张来发偷展壮大顶的；在赴多个城琴市中心克和城市返总体扩睛张过程以中，形啦成了与擦之规模纯和特点应相适应伙的住宅喜区位格快局。工人住肉宅区(脏一般为森低级住肯宅区)拔仍然处搞于城市住住宅总炕体格局擦中的最星内层，杆只是分写布的空相间形态味不太规裹则：既定不是圆失带状、严也非扇萝形，而漂是一种翻块状结剑构。垄这种低谣级住宅搬区主要扑围绕商选业区、毒工业产谨业区分饰布。中级住传宅区仍夸然位于完低级住迈宅区的咱外围。高级住备宅的分页布更多适位于城码市边缘陆区甚至溉郊外。三地带住漆宅区位论狄更逊之194测7年提撤出关于赴城市空朗间结构辈的三地螺带理论改，把城座市住宅字分别定东位于三信个地带醒中，揭羊示了城躬市住宅码区的分尚异特征挺：中央地封带：商业、苹政府办公氏机构房产渔、住宅房柔产的集聚止地；中间地带：在中骨央地带月的外侧翅，是中屠级住宅镇分布区晒，但沿淋河地带淡分布有庸工业房篮产；边缘地楼带：在城群市市区卸的边缘牵地区，玩为住宅洒和工业豪房产的沟分布地址区，但基住宅与却工业房贫产的分污布是相仿互独立果的，这歌与市内典低级住越宅与工毕商业企复业临近恼布局的厨特点根谱本不同涌。折衷住宅篇区位论爱克森1恢954年经对上述理之论进行了驴综合研究攀，提出折宽衷理论，金认为：城市的迫中央商揉务区通愁常由市刃中心向嗓外呈放窗射状延里伸；放镜射状的涉中央商早务区之永间为住涛宅区的复分布地誉带；中饿央商务咱区和城梨市住宅冬区的外取围通常消分布着柄城市大篮工业。该理论创研新点不多北，但是对闸当时欧洲脖一些城市赔住宅的空德间分布状盒况有很强熔的解释力惨。社会集聚锻住宅区位告论198期5年，泽伊文思锯出版《农城市经默济学》拒，书中岛提出了乒三类社准会集聚乳因素与那居民住稀宅决策壳有直接抽的关系东。人的社孙会交往疮需求、急集聚与怀住宅区输位决策需求类型滑的差异、债集聚与住档宅区位迟：需求类遥型相同的雹居民倾向旺于聚居在殿同一地区清。“向美心退理”、集遇聚与住宅葬区位在此基础宴上，直接横或间接地激探讨了影查响住宅区驰位的几个怒关键因子狗：收入、购距离、住喊宅价格、晒社会集聚鸦等。工业宏仔观区位识选择在进行工欣业用房地锻产宏观区尸位的选择董时，一般子可采用原齐材料指向舞、能源指咽向、市场睛指向、原铜材料与市臂场双重指梳向、科技贞指向等来取安排工业确部门的布梦局。原材料球指向的抛工业，一般其玻产品在生赌产过程中恭，原料失柄重程度大镜，单位产土品的原料驱消耗量大陪大高于产灯成品的重积量，同时碧，还有部州分原料不锡宜运输和句储藏，因扑而对于大责多数农产崖品、矿产渔品的加工方工业，一公般都要求妇布局在原像料产地。能源指向甜的工业在生产屡过程中删，单位确产品能米耗量大戚，能源品消耗占纪总成本厌的比例谜高(能声源费占孝成本一问般20拨％～3敬0％，积高的达爬50％脏)，故蜻一般要处求布局丸在能源箱产地。市场指退向的工稻业与原材渣料指向漫的工业车正好相篇反，需摸长途运产输的原膏料在生场产过程旺中失重荒程度小顷甚至增架重，或抄产成品乔不宜运火输，如识玻璃、袍家具、却大多数艇食品、话消费品寄等工业凉，一般似要求布道局在消跨费地。科技指互向的工半业是指产品分的科技含中量高，需害要得到大身量科学、棍技术的帮甲助和智力酒支持的工研业，如生臂物工程、奖计算机等缝高科技产哀业，一般钟要求布局犹在科研单绸位及高等糠院校比较鸦集中、劳跳动力素质琴比较高、岩环境比较炉优美的城暮市里。城市房汗地产中胳观区位西的选择雁-商业（1）中央商业淘区：经济比糊较发达的颂大城市或谈特大城市爱中，一般狗总存在一旧个具有全端市商业、知