年深圳某地铁商城操作策略

**地铁商城

操作策略

[沧海横流，方显出英雄本色]

策划:**

2004/10/18第一部分

市场研判小引本案重点调查东门、**北两大商圈具可比参照性物业，兼及罗湖商业城、新银座2案，因时间极短，故只作一定量的点式调查，侧重于价格对比。本案对广州、上海多个地铁商场项目进行过专门考察分析，此次不再罗列。抽丝剥茧，揭示市场的真实面，有助于我们穿越路径的迷思，找到打开阿里巴巴山洞大门的金钥匙。东门商圈解读东门目前在售的商场调查如下：新2000广场（地铁上盖）位于东门步行街的西南部，紧邻深南辅路，总建筑面积为34716M2

，总高10层，其中裙楼商场4层，发售铺位共620间。一层租价：300元/M2

层数售价经营范围一层7万---10万元/M2专营少见少女用品二层7万元/M2新潮服饰和精品三层未发售娱乐城四层未发售娱乐城该商场分为两个主要投资商并分两处销售，西面较大的一部分称为新2000广场，东面较小的一部分称为汇商名苑。南塘商业广场该商场位于永新街、风貌街、深南辅路围合的区域，共分两大部分，一部分靠永新街，一部分靠深南辅路，在售的部分为靠深南辅路的两层裙楼商铺，一楼价格平均为7.5万/M2

，二楼采用一口价的方式，每平方米3万元。深圳百货广场该商场位于深南东路，与人民南路交汇处，该楼已为现楼，但迟迟未做内部装修，较长一段时间未对外发售，因此引起业界的各种猜测，今年初开始对外发售，效果不甚理想，但其毕竟位于步行街南入口处，二楼又与人行天桥相连，其未来的商业前景应当十分看好。目前该商场的销售价格为一楼均价10万元/M2，二楼均价8万元/M2

。

金世界商业中心（临近地铁老街站）位于东门步行街西入口处。其地下2000M2的商业广场直接与地铁站接驳，并有深圳友谊城进驻。层数均价经营范围一层9--14万元/M2名表、化妆品、名牌服装二层50000元/M2普通牌子男女装三层28000元/M2体育用品四层不售酒楼五层不售酒楼六层不售写字楼方海商苑（女人天地）方海商苑南靠解放路，北靠人民二横街，这两条纵向街道均为东门步行街人流量最大的街道。该项目占地6119.1M2总建筑面积25100M2。其中1至3层为商场共12400M2，4-8层为住宅及写字楼共12700M2，整个项目分为两个部分，靠解放路的部分于98年推出。目前在售的为靠二横街的部分商铺，并以女人世界部分冠名，部分招商部分出售。楼层价格经营范围一层8万元/M2自主经营二层4.5万元/M2自主经营三层出租280元/M2月女式服装、化妆品等用品德奥商城南靠解放路，西靠鸿展广场一期，地理位置较优。商铺共二层，首层铺位36个，二层101个均以小面积分割，面积从6.97M2到33.31M2不等，总体来说，供应量较小，未做媒体广告宣传，销售情况依然较好。一楼均价为9万元/M2

，二楼均价4万元/M2。明华广场位于东门步行西北处，商场共6层，1层为独立商铺2-5层为深圳最大型的服装、布匹配套批发市场，6层为儿童用品世界，商场以上为住宅。一层最低价为9.8万元/M2

，最高价为20.8万元M2

。层数价格经营一层均价12万/M2独立铺位，多种经营2-5层出租价格未定服装、布匹配套市场六层未定儿童用品世界东门铜罗湾•八达商城（东门地铁口）位于东门位于东门步行街的西南部。地面1层，地下负2层。售价：地面1层：10万M2地下负1层：4万、5万、9万、10万/M2不等。地下负2层：同上（临地铁通道口一个铺售11万10万M2

）租价：3500M2名称位置概况楼层商场面积（M2）商铺间隔（M2）平均售价（元）平均租价（元）推出时间入伙时间鑫辉中心深南东路北侧靠近地铁站47000灵活整体转让给银行不详96年97年底中威商业广场人民北路较南段东两面临街4（包括地下层）1000010-100一层60000元二层35000元一层800元二层200元96年初97年底老东门商城（西宫）解放路北侧租户多为港人630003-30——一层1000元二层800元不详93年大世界商城解放路南侧规模大，临三条路5350010-49一层73000元二层43000元一层800元二层300元97年中99年中旺角购物广场东门中路西侧临两条繁华街道452008-28一层70000元二层30000元一层700元二层300元97年97年目前已形成繁华商业街的道路有人民二横街、风貌街、解放路、东门中路，这些街铺的价格区间及经营范围见下表：位置租金价格（使用面积）经营范围风貌街、中威商业广场800-1100元服装、鞋类、小商品二横街、解放路500-800元服装、鞋类、小商品、电器等新园路、人民北路北段、立新路260-400元服装、小商品、餐饮罗湖商业城

一楼铺位租金：5M2铺1.8万/月。出租率100%.售价不祥。人气很旺。主要消费群为过境港人。新银座

（罗湖火车站侧，地铁口附近）一楼商铺售价7.8----14万M2（目前认筹中）

小结业主回报方式东门商铺发展商的主要回报方式为：以出售为主，部分不好出售的铺位由发展商出租，但个别发展商的表现不俗。部分商铺承诺返租吸引投资者。租金状况东门商业区商服物业各楼层平均租金约为：1楼800元/M2左右，2楼350元/M2左右，3楼200元/M2左右，4楼100元/M2左右。空置状况东门商业区商服物业各楼层平均空置率约为：1楼5%，2楼20%，3楼45%，4楼70%。**北商圈解读片区概况**北现有各类商家560多家，一万平方米以上的大型商场有14家。如今的市场状态已由过去的单一工业厂房变成以商业、居住办公为主的新的市场局面。商业需求市场规模的扩大，吸引了各大商家纷纷入驻，形成以**北路为核心，振华、振兴路两条商业街为辅的“两横一纵”的商业区。片区的新特点：模式新档次高规模大业态全片区热点新亚洲电子商城面积达4万平方米的专业电子市场一期已经落成招商，将成为我国目前规模最大的品牌化电子元器件专业贸易与展览中心。位于振中路与**北路、中航路交汇路口的新亚洲电子商城,总投资8.5亿元，总建筑面积8万多平方米，其中一期4万平方米已经落成，二期即将推出。商城定位于品牌化电子元器件专业展览与贸易市场，力争建成国内一流的电子元器件交易平台。此项目今明年将有大量商业面积推出租售,对我形成很大压力.茂业百货茂业百货**北店，是一家综合性百货公司。**北店总营业面积8万平方米。集购物、休闲、餐饮、娱乐等功能于一体，拥有各种国际化标准设施，引进国际最先进管理模式，是典型的“一站式”纯美购物天堂。深圳女人香国际城深圳女人香国际城位于**北商业中心区——华发路与振华路交界处的黄金地段。一期营业面积3000平方米。商场定位为“正规化、形象化、规模化、专业化、时尚化”。**北业态分析：**北齐全的业态彼此依赖，形成了一个完整、成熟的商圈概念。**北是从专业市场起家的，但在其发展、壮大中，傍生于专业市场的百货业渐露生机，甚至有喧宾夺主之嫌。正当百货业有一统**北的野心时，以万佳为首的百货店的相继退出，令专业市场再次独领**北。在专营与百货两种不同业态的反复冲突、磨合中，一种共生共荣的商圈模式和你中有我、我中有你的新业态呈现。商业现状该区域已成为深圳市最旺的商业中心之一，被誉为深圳的“南京路”。商圈以**北路为中心轴，向振华路、振兴路、振中路、华发北路辐射成井字结构。有各类店铺位近4000间，200多家酒楼食肆、30余家大中型购物商城、20余家银行机构、40家证券公司、39条公交路线。周边配套形成了以街区道路划分的特色街区：金融街（振华路）、电子街（**北路）、美食街（华发北路与振华路）、服饰街（振兴路与**北路）。在经营业态方面主要形成服装、电子、家具电器、钟表配套、灯饰、通迅、礼品、综合商场、酒楼等20多个专业市场商业街总户达7000多户，从业人员约12万人。日均客流量在50万人次以上，年销售额在150亿以上。区域内的商铺物业大都是由厂房改建而成，90%以上以分割出租形式招商，除新开发物业裙楼外极少有销售的，租赁市场极其发达，是深圳投资回报率较高的区域。商业个案调查商业物业的销售价格分析：**北路：**北路是**北商圈的核心路段，从近两年商圈内**北路两边繁华地带的商业物业的销售价格来看，商业裙楼一层的销售价格一般在4.5-8万元/M2

（二层价格区间为2-4万元/M2,如现代之窗、赛格广场等。（两年前价格）辐射地带（以华发北路东侧为例）：以**北路为中心，振华路与振兴路向东西两边商业铺位的价格逐渐下降，属于**北商圈辐射地带，商业人气已与**北路周边有较大差距，以位于振兴东路的格林网苑为例，一层商铺售价在3万元//M2左右。都市.千千汇一层商铺售价4—6万元/M2

，租价550元/M2而对于不临主街（振华路、振兴路、振中路、华发路、燕南路）的商铺与临街商铺在人流量、商业氛围上也有一定的差距。**北群星广场百佳辅营区经营状况内容经营特色购物中心一层辅营区经营品种珠宝钟表、手机、烟酒、服装、女性手袋、皮鞋、化妆品、被套枕头、眼镜等租金状况600元/平方米*月嘉汇百货（屈臣氏超应市）福明枕路/上海宾馆仰斜对面，侧都市e站正对面经营面絮积3000警0m2横1F—5唉F，综合篮商场招粱商租金350习-50骑0鼎盛时代福虹路经营面杜积500浸0m2，租金1F4柳00-额700元，2F25眠0-30充0元。租赁价剩格分析街铺租临赁价格没：**北路：**北商拿业街南段强：租金400-中750元/M2/月、**岩北商业街浮北段：租夺金350-分650元M2/月、振统华路东挺段繁华朝地带：峡租金350也-60心0元/M2/月、振华瓣路西段繁子华地带：讽租金350哈-55雄0元/M2/月、振贝兴路东娱段繁华族地带：头租金350-背500元/M2超/月、振与兴路西兰段繁华冻地带：明租金350-抵520元/M2/月、华渔发北路耕：租金250-像350元/M2/月。辐射地灿带：从各路昂段街铺匹的租金概价格来飞看，街亦铺由于踢受到路葛段繁华杜程度的歪影响，端各路段域租金价意格之间稍存在较屿大差异幼，**垦北路周姑边与辐秋射地带吨最高租图金差价自达到了350-始450元/M2。商场租慕赁价格段：**北悟路：繁华地诊段商场份一层租俊金一般策在500~漠1000元/M2月之间，税二层的租杏金一般在300-未400元/M2/月之间.辐射地饿带：商场租金呀由于位置省的影响一缝般租金与汁**北路仗周边的租光金也有较都大差距，核振兴路东孝段靠近福惜田书城的鸡租金为100元/M2（商场面辫积为560冷M2），万佳葡百货经营附面积约1万多M2，共四层净，其租金舌比福田书傅城要低40%以上。小结**北商撞圈范围内盒繁华地带图的商业物鞭业销售价斯格或租金湿会高些，灿如现代之喷窗、铜锣粉湾等大型含商业物业葱。而辐射罩地带的商石业物业租暴金与其相蚂比差别较栗大。由于傲这部分物肾业地段不锡太好，且蚕大部分是雕由厂房改兽建的，周恩边的物业妥形象对其劫有一定的太影响，使填租金难以档提