山东现代风格滨河住宅区规划设计方案文本知名建筑设计院

烟台上海滩花园规划设计PlanningandDesignforShangHaiTanggardenofYanTai总平面经济技术指标一号地块经济技术指标二号地块G区经济技术指标日景鸟瞰沿观海路透视一、准确的项目定位核心问题审视项目二号地块已经得到市场认可，但产品附加值还有可提升的空间项目一号地块是二号地块的延续和提升，资源更优越、社区配套更完善。vs一号地块如何利用良好的资源，提升项目的品质，从而提升项目价值，获得更高利润二号地块已开售楼层：12F/18F/24F均价：由4000上涨到5200，价格稳定一号地块资源优越：学校配套商业配套河资源?可建设用地少导致容积率较高超高层引起建设成本大幅上升vs可建设用地33.91公顷建筑面积：103.8万平方米实际容积率约为3建筑以高层为主，将出现部分超高层建筑。建筑高度超过100米时，对抗风、抗震的要求产生质的变化，带来成本增加约15%～25%。如何规划、开发高层住宅社区，通过哪些途径提升产品的附加值，从而打造生态、舒适、高品质的社区环境，并带来更多的溢价空间?建安成本3500元/㎡核心问题审视核心价值挖掘中心区位处于商务中心、行政中心、人文中心的中央，区位条件优越，发展潜力大商务中心：规划中的烟台东部中央商务区位于迎春大街两侧，集中大量的商务和商贸设施，人流、财流效应明显行政中心：基地北面即为烟台市政府新址，将带来大量的高端潜在客户人文中心：基地东侧集中了烟台大学、中国农大、国际博览中心、体育公园等人文设施交通便利项目所在的观海路直接烟台老城区和本案，并串联烟台滨海旅游资源核心价值挖掘景观资源项目独揽了“无与伦比”的山景、海景、河景以及人文景观交替辉映的景观资源海景：东临黄海，一个街区之隔山景：西北面靠近凤凰山和市内最高的岱王山河景：逛荡河从社区流过核心价值挖掘是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式。价值主题模式以世茂滨江系列为代表，形象主导模式以金域蓝湾系列代表。1.01.52.02.53.0123456789S比=销售均价/开发成本S比楼盘S比价值主体上海世茂滨江花园3南京世茂滨江新城3.1武汉世茂锦绣长江2.2福州世茂外滩花园2.4芜湖世茂滨江花园2.11234510S比＜2S比＞2价值主体模式形象主导模式楼盘S比形象主导深圳金域蓝湾2珠海金域蓝湾1.7成都金域蓝湾1.74福州金域蓝湾1.2成都外滩1.15789106开发模式选择按S比（S比=销售均价/开发成本）大小可将高层社区开发分为两种模式，大于2属于价值主体模式；S比小于2归类形象主导模式形象主导（以金域蓝湾系列为例）价值主体（以世茂滨江系列为例）核心“S比”小于2大于2项目属性资源属性二线资源、高容积率、中型规模项目一线强势资源（海、滨江）、中等容积率、超大规模项目定位定位高端、纯住宅、侧重项目利润定位顶级、综合体、注重城市融合产品分摊容积率、超高层仅占20%～30%、一梯多户超高层占80%～90%、一梯两户为主园林绿化率约30%，小规模、精致园林、单位成本提高绿化率大于50%，大规模，国际综合主题园林、配套依托现有配套体系，自身配套弱自建城市级配套（复合功能）自身能力资金实力较强的资本实力雄厚的资本实力品牌效应一定的品牌效应较强的品牌效应政府依赖度政府支持依赖度弱与政府良好的关系区域运营能力功能单一，项目自身运作能力较强很强的区域运营的能力表：形象主导模式及价值主体模式适应性KPI条件研究本项目S比小于2，资源属性与形象主导模式的KPI较符合，因此本项目适合采用形象主导的开发模式开发模式选择项目定位发展定位：滨河高档生活社区目标客户：市政府带来的大量公务人员、新兴商务区的白领和成功人士规划理念：——充分利用核心景观资源——打造滨河生活方式，河不仅是社区的景观核心，也是社区休闲活动的场所——丰富的产品和相对明确的功能分区——以宜居的生态景观和现代简欧的建筑风格彰显项目的高贵品质——完善、合理的配套设施及人性化物业管理商业配套区：服务于本项目及周边居民的大型综合超市教育配套区：配套中、小学，幼儿园滨河社区：围绕逛荡河的高端高层居住区拆迁安置区：沿学院西路和观海路一侧布置高层住宅，并配适量底商上海滩花园——河岸观澜经典住区二、明确的功能分区

完善的配套设施用地条件分析1号地块总用地51.91公顷，净用地为30.16公顷（不含中学），内含2.81公顷小学用地，住宅净用地为27.35公顷，其中约9公顷为安置房用地。沿观海路是本项目重要的形象展示界面，可着重塑造公共化的城市形象界面。沿金滩南路、双河东路及学院西路适宜塑造亲切宜人的社区生活界面。逛荡河两侧适宜塑造生态化河道景观界面。用地条件分析功能布局分析1号地块结合2号地块G区综合考虑功能布局，将一号地块的中小学用地在保持总用地不变的情况下，适当转入2号地块G区。可置换出一部分居住用地，使逛荡河东岸住宅布局更加灵活。安置房用地置于基地东南角，商品房用地沿逛荡河两岸布局，可最大化利用滨河景观资源。观海路作为进入烟台市区的东门户，具有重要的形象展示作用，设计沿观海路两端布置大型公共配套用地，提升项目的城市形象。配套设施分布设计在北部及东南角形成两个集中布置的商业中心，沿观海路、双河东路设置线状的配套商业，通过这种点、线、面相结合的方式，形成一定氛围，以烘托楼盘品质，提升楼盘档次。并结合2号地块G区设置36班中学一所，40班小学一所。三所幼儿园布置在金滩南路、双河东路、学院西路三个社区主要入口处，方便接送。会所设置在G区南侧，满足小区内户主日常生活需要。

三、成熟答的道路交弹通崭组织模式基地交通雪条件分析基地东饮侧观海筑路是城值市主干续道，不限适宜布叶置机动识车开口锈。金滩文南路、庸双河东寒路、学泻院西路笨都可为织居民出读行合理假的开口稿道路。三滩项者目2号地块在砌金滩南路怖上已有两返个开口。辱设计中可柜考虑对接陶，以此体现1、2号地块牙的有机鼓整体性。车行系统希分析道路设计屿考虑与周岸边城市道询路及已开瞎发建设2号地块道灰路交通的毙衔接。拆迁安壁置区、众商品房亦住宅区堂独立的句道路开帐口设计欢，便于懒分开管匠理。商品房棉住宅区柱的大量削交通在科上下班营高峰时汇段可通荡过沿金赚滩南路食和双河听东路两驻个主要俗入口及下一个次传要入口陕进行合鄙理分流言，并在温出入口尘附近入赢地下车钻库，在区内实现皱适当的人逆车分流。中小学石设置独测立的出粗入口，望避免了滥流线的抚穿插。步行系优统分析设计以铺步行系迅统的可达性断、连续落性、便裹利性为目标坦，综合纽奉考虑滨驶河、沿摔街商业野、住宅蓬区主要切出入口旗，内部健组团景援观等的概行为联柄系，有毁机组织满步行交霜通系统糖，营造跌丰富的涉步行环岁境。停车系法统分析按烟台市浑规范1：1.5配置，隙共有1401副5个停车惠位，其倒中地下茄有126维00个停车位桌，按35平米/辆计算，你共计44万平米。仙本项目实鲁际可开挖跪用地为22万平米丧，可采僚用机械孙停车形绵式与二注层停车沈相结合志，同时监局部停纳车可采遵用有自迅然通风桌采光的新设计。四、高盾品质生踩态景观塑扮造景观结构东分析南北向的抄逛荡河是本项目的酿景观骨架，串联椒起社区绩内的开捧敞空间限和组团蹦绿地。观海路恭侧主要付节点公峡共建筑耐形象的懒塑造，舒打造了和丰富的花城市景薄观界面伤。设计中点、线恩、面开躬放性景坊观系统熄有机结类合，塑造了嘱特色鲜明骗的社区形绘象。景观视零线分析住宅布局朗充分考虑条面向逛荡赞河的良好拌的景观朝丙向，为住预宅提供更许宽阔的景猾观视野和御景深。同掉时利用基帝地暗沟塑搏造的住区跌绿地景观泉，实现住剂宅的均好阀性。其中商品房住煌宅可以欣侵赏到水系欣景观的超蛙过70%。设计中还倦考虑了住箭宅的次要帜景观朝向呈，塑造双潮景观朝向砌极佳的纯刻景观住宅犯产品，提献升产品的令品质。滨水景观蓬意向水系景粗观是本扭项目最耕大的景珍观资源捕，通过景滨水空孔间人性昼化环境蚂的设计断，为住纳区居民筹提供了冰日常活翅动的场塘所。商业景观邻意向服务商茫业设计夏成纯步掩行空间酷，结合停四个主墙要的广湿场节点骆，营造撤了丰富抱的商业扭空间景都观与氛概围。组团景观洞意向—滨海主尾题人工沙滩绞景观组团景叫观意向—滨海主挎题海洋主题叔休闲设施海洋主皂题儿童堵游乐设送施地下车田库景观革意向沿街立面沿街立向面沿街立尸面日照分析本项目测住宅大茎寒日有胞效日照均达到塌和超过2小时。五、住宅督产品设计建筑高度役分析项目净容乎积率约为3，以高避层建筑