广州房地产项目居住新城前期策划报告

xx项目前期策划报告项目策划定位小组：集团设计中心、南海营销、商业中心、商业部及开发部一、xx规划二、2008年至今xx在售楼盘概况及各项目成交量价分析三、xx未来2-5年供应概况四、2008-2010年xx畅销户型分析五、部分即将入市的大型项目户型产品分析六、项目定位七、目标客户定位八、住宅、商业产品定位及规划设计九、启动策略（开发周期及规模）十、财务分析十一、售价预测及新政影响十二、销售计划目录xx简介xx位于广州市的西北部，东临白沙河，北部、西部及南部与佛山市南海区接壤，总规划面积826万平方米，规划人口16万人，加上黄岐未来规划人口,“泛xx板块”总人口将近20万。定位：广佛都市圈中心的居住新城规划：一心：xx大桥端的现代化商贸金融中心、文化娱乐和行政办公中心；二带：即高速公路两侧绿化带和沿江绿化带,是可供人们休闲活动的公共绿地,并且具有较强亲水性和南方滨水区特征；三片六区：规划的三大片区、五个居住区和一个现代化工业仓储区xx规划教育资源：广州辖区内有三所公立小学、一所民办小学、四所幼儿园、三所公立中学。小学：横沙小学、沙凤小学、金沙小学、唯一民办小学传芳小学。幼儿园：阳光幼儿园、吉诺幼儿园、城西英艺幼儿园、城西实验幼儿园。中学：华侨中学是属于市教育局直管的省一级中学。白云中学则是市一级学校，该校区已于2009年10月正式启用，位于中海金沙馨园、恒大绿洲和中海金沙湾附近。金沙中学则位于xx板块比较中心的位置，附近主要是xx的保障性住房小区。现状：从数量上说，目前xx小学和xx中学提供的小学到初中的学位已可以满足xx居民的要求，金沙小学和金沙中学共可提供828个小学学位和2100个初中学位。但由于很多在xx居住的广州市民并没有将户口迁至xx，因此他们多数会选择将小孩留在老城区读书或者每天接送小孩到老城区的学校上学，就也造成了xx学位远没有饱和。远景：根据《xx居住新城控制性详细规划》，xx还将建设更多小学，随着将来xx教育、交通、医疗等各项配套逐渐齐全，相信居民对教育资源的需求也会日益扩大。xx规划本项目恒大酒店、运动中心洲村菜市场宏城超市建设银行浔峰岗生态公园地铁6号线白云中学恒大华师附小洲村卫生站沙凤小学鳌峰公园划医疗卫生用地商业金融用地划划划轨道交通停车场划公交枢纽划公交站场横沙小学项目周边生活配套洲村公交车站：213、257、974、广231、广佛城巴4传芳小学武广铁路B3704、B3706（总建：357000㎡）凯德置地&丽丰控股御金沙B3702A06（8350元/㎡；264653㎡南方深业

元邦地产（总建：52000㎡）B3725D01（4033元/㎡，433971㎡）万科·金域蓝湾B3736F01（2557元/㎡；161518㎡）保利西子湾B3737F01（2318元/㎡；87570㎡）中海金沙馨园限价6150B3734F（01、02、04）（2310元/㎡；218608㎡）富力保障房中海金沙湾含金沙熙岸（总建：约130万㎡）xx大桥地铁六号线B3701A02（8769元/㎡；241772㎡）保利B3702A05（4241元/㎡；75698㎡）保利西海岸B3708B07（3324元/㎡；32499㎡）保利春天里B3735F01（2352元/㎡；156449㎡）中海限价6375B3702A09（5534元/㎡；153591㎡）保利B3709B04（4520元/㎡；30973㎡）万科idea住区时代（3270元/㎡；总建：约15万㎡）恒大绿洲（总建：约48万㎡）B3701A04（8112元/㎡；256422㎡）保利■为09-8-18日出让的五幅商业地块，总建面38万㎡佛南(拍)2010-029地块（6243元/㎡）恒大B3709B08（3628元/㎡；71116㎡）城建B3709B07（3889元/㎡；68135㎡）城建B3711B03（4584元/㎡；160326㎡）城建星汇金沙万科四季花城售完在售未来供应xx规划平面图本案南海辖区二、2008年至今xx在售楼盘概况及各项目成交量价分析楼盘名称发展商总占地

（万㎡）总建面

（万㎡）产品类型主力户型备注售价装修标准保利西海岸保利2.77.6洋房122、149、188㎡3-5房05地块一线江景1.6-22000保利春天里保利1.83.3洋房二房71-89㎡，三居92-95㎡，四居115㎡无江景，山景1-1.21000万科IDEA社区万科1.73.1公寓式洋房66㎡2房无江景，山景1.2-1.42000中海金沙湾中海41130洋房82-155㎡的2-4房部分一线江景1.6-2.32000金沙熙岸中海1941别墅417-531㎡的联排别墅部分一线江景2.8毛坯时代糖果时代8.6421.89洋房、别墅40-96㎡的1-3房；

194-287㎡的联排别墅无江景1.1-1.31000御景半岛恒大5488.66洋房、别墅97-201㎡的3-4房一线江景1.35-1.73000金域蓝湾万科14.4743.4洋房、别墅42-105㎡的1-3房部分一线江景暂无货2000恒大绿洲恒大1332洋房82-182㎡3房，260-410㎡4-5房部分江景1.45-1.73000合计

154.51367.65——

xx在售楼盘概况2010年在售项目有9个，其中保利春天里半年里售罄，万科金域蓝湾二期和时代糖果二期均处于扫尾阶段，三期将于2011年下半年推出。在售项目以拥有一线江景的大规模社区，大户型产品为主，150-200㎡是主流面积段，平均售价约1.6元/㎡，带2000元/㎡装修标准。没有江景资源的社区规模偏小，属于上车盘，产品以60-100㎡的小户型为主。2007-11-17，A4-A6栋284套，75㎡、95㎡两种户型，均价约10000元/㎡，当日售罄；2007-12-22，A1、A2栋210套，75㎡、95㎡两种户型，均价10000元/㎡；2008-6-21，A3栋107套，75-95㎡，均价10250元/㎡2007年11月，推出230㎡双拼别墅，均价3.9-4万/㎡；210㎡多联别墅，均价2.5-2.8万/㎡2007-12-15，C2栋，230㎡单位，均价18000元/㎡2008-8-23，B2栋106套，均价11000;2008-9-24，B3栋107套(国庆主推)7700元/㎡起.95-170㎡；2008-12-13，B4栋120套，98-106㎡户型，均价10000元/㎡2008-11-14，C1栋44套，全部230㎡单位，均价16000元/㎡2008-10-25，A7栋66套，均价8800，70-95㎡；2008-11-14，A8栋61套，起价8100，70-95㎡金域蓝湾2010-2-20，B11栋，70-80㎡2房，90-100㎡3房单位，均价1.4-1.8万元/㎡2009-9-29，B9\B10栋，240套,88-103㎡3房单位，B11栋,266套,均价1.3-1.6万元/㎡2009-3-28，B5、A9栋320套，均价9000，95-98㎡；B8栋,80-100㎡,9000元/㎡。2009-6-13，B6、B7栋,均价11000-13000元/㎡,100㎡2010-8-7，B12\B13栋，70-80㎡2房，80万/套；90-100㎡3房单位，110-120万/套2008年共推出600余套单位，供应面积约6.2万㎡；B栋类以95-130㎡为主，C栋类以230㎡左右的大平层单位为主，A栋类以70-100㎡的2、3房单位为主，其中三房份额最多，约占60%；新增供应中90-144㎡单位比例最大，约占68.6%。金域蓝湾项目2008年供求概况2008年共成交洋房约590套，新增供应成交率约97％；总体成交均价约10000元/㎡；9000-10000元/㎡的中档价位产品市成交主力；供求基本平衡，90-110㎡紧凑型园景三房最受欢迎。数据来源：中原地产数据库金域蓝湾2009-2010年供求概况2009年共推出760余套单位，供应面积约6.7万㎡。以95-104㎡三房为主，以77-100㎡两房作补充。51期间推出F型公寓单位，40-57㎡的一房一厅，均价11000元/㎡。新增供应中90-104㎡单位比例最大，约占70%。2009年成交量月均约130套，除7月没有新货推出成交骤降之外，各月平衡出货，成交价格稳步上升，全年成交均价约10859元/㎡。2010年以消化2009年余货为主，推货两次，以77-100㎡的两三房为主，有江景资源的优秀单位均价达1.5万/㎡，没特色的产品均价维持在1.1万/㎡的水平，至今为止，二期余货消化完毕。该项目的别墅产品成交均价达35,276元/㎡。数据来源：中原地产数据库2008-6-28，二期5-8号楼394套，96-177㎡的3-4房，均价7500元/㎡，毛坯2007-10-1，一期1-4号楼、41-45号楼约900套，127-185㎡的3、4房，均价约14000元/㎡；别墅250套，240-550㎡，联排均价17000-24000/㎡，独立均价约28000-38000元/㎡2008-9-29，三期12-15号楼397套，96-177㎡的3、4房，折后8600元/㎡起，带3000元/㎡装修2008年实际新增供应近800套住宅，供应面积约11万㎡；新增供应全部为95-200㎡的3、4房，其中90-144㎡的3房比例最大，占61%。恒大·御景半岛2009年实际新增供应近1083套住宅，供应面积约15.6万㎡；新增供应以127-178㎡的3、4房为主，辅以少量96㎡小3房和200㎡大4房。2010年实际供应近1320套住宅，供应面积约18万㎡，新增产品结构及面积段与2009年产品基本一致。2010年，21-30号楼，96-210㎡的3、4房，折后12800-17800元/㎡，带3000元/㎡装修2009年，96-177㎡的3、4房，折后8800-12000元/㎡，带3000元/㎡装修2011-2012年的未来供应产品，127-200㎡三房是主力户型，总建筑面积约20-23万㎡。2008年全年，恒大御景半岛成交约390套洋房，成交率为49%；成交均价约9370元/㎡；该盘7月份以6000-8000元/㎡的毛坯价推出2期单位，新产品低价入市刺激了该月的成交量，使得7月份的成交量全年最高、同时成交均价全年最低。受市场环境及限价项目推出等的影响，该盘的成交均价自4月份开始跌破10000元/㎡，不过其成交量也随后大幅上涨；恒大·御景半岛2008年成交情况数据来源：新浪地产数据库恒大·御景半岛2009年供求情况2009年1-8月，恒大御景半岛成交约1324套洋房，基本消化完2008年的余货和2009年新推售货量；成交总面积达19.7万㎡；该盘自3月份以不断更换组团名称成本价开盘的方式进行促销，7688元/㎡起，送3000元/㎡的豪华标准装修，新产品低价入市刺激了本年度持续的成交量。直至7月，市场回暖迹象已成定局，配合推新货的节点，开始提升售价，突破10000元/㎡的关口。数据来源：新浪地产数据库恒大·御景半岛2010年成交情况数据来源：新浪地产数据库该盘自2010年3月份以来，继续沿用2009年第一季度的促销手段，不断更换组团名称通过新开盘结合旧业主推介额外优惠、房博会购房五重礼包等的方式进行促销，推出一口价单位12800元/㎡，送3000元/㎡的豪华标准装修。2010年4月中，遭遇新政，该盘率先提出85折优惠，全新产品景观优秀，几乎户户望江，东南朝向为主。优质产品一口价11780元/㎡起,高性价比入市刺激了本年度上半年的成交。伴随余货的消化，选择面收缩，成交量明显萎缩，售价仍然坚挺。2007年11月下旬，A14、16栋，320余套86-123㎡的2、3房，均价8500元/㎡；2008-3-8，A15栋163套，115-131㎡的3房，均价6500-7500元/㎡2008-5-11，推A4、A6栋部分单位，约146套，84-140㎡的2-4房，均价7000-7100元/㎡；2008-6-18，A4、6、10栋部分单位9折推出，均价6300元/㎡，300套单位当日消化约7成；2008-6-27，A5栋160套，134-149㎡的3房，均价6800-7800元/㎡2007年7月，A7-A9栋516套，85－151㎡的2-4房，均价6600元/㎡2007-1-20，A1-A3栋约400套，80-150㎡的2-4房，均价5500元/㎡，带1000元/㎡装修2007年6月，A11-A13栋522套，85－151㎡的2-4房，均价6650元/㎡中海金沙湾21栋，100-130㎡园景单位为主，均价1.3万元/㎡A7-8栋，153-190㎡江景单位，均价1.6万元/㎡A13栋，153-190㎡一线江景单位，均价2.3万元/㎡目前在售单位中海金沙湾2008年新推售货量近850套，新增供应面积约10万㎡；新增供应中90-144㎡的园景3房最多，约占66%，其次是90㎡以下的两房单位，约占29%；中海金沙湾2008年供求概况2008年2-12月，中海金沙湾共成交1100余套洋房单位，成交均价约6660元/㎡；该盘3月份以7000元/㎡的均价推出A14-16栋的新产品；在6月中旬通过合富采用一二手联动形式、以折后均价6300元/㎡的价位销售，使得这三个月的成交量均超过200套，合计约占全年成交量的六成以上；另外，该盘在12月份以5600元/㎡低价对西区清货，使得12月的成交量达到150套左右；中海金沙湾2008年各月份的成交均价多在7000元/㎡左右，其中11月份更是跌破6000元/㎡，同2007年最高时近11000元/㎡的成交均价相比，目前已跌去近一半；数据来源：中原地产数据库中海金沙湾2009-2010年供求概况2009年1-8月共推货约1160套，新增供应面积约14万㎡；85-130㎡的2-3房为主，约占70%，其次是153㎡的四房单位，约占29%。前8个月共成交1132套，成交面积达15万㎡，均价约7683元/㎡。2009年8月至2010年11月，共成交1080套，成交面积约13万㎡，均价约9900元/㎡，带2500元/㎡装修。数据来源：新浪地产数据库数据来源：新浪地产数据库2009年供求基本平衡，中小户型成交为主；2010年成交量同比呈下降趋势。中海金沙湾2009-2010年成交分析2009年7月至2010年11月，此组团共成交789套，成交面积约13.4万㎡，均价约11,765元/㎡，带2500元/㎡装修。据统计，2010年5月曾有一套别墅成交，整月成交仅7套，别墅拉高了别墅的成交价。数据来源：新浪地产数据库2010-1，1-4栋，朝南57㎡的两房，朝花园（北）是87㎡的四房单位，总共约250套，均价8500元/㎡。2月加推5-8栋。时代糖果2010-5，推货约300多套，9-16栋首批，约77㎡三房、约87㎡四房、约115㎡四房，均价8900元/㎡。2010-8，17-25栋，约87㎡、115㎡四房为主，均价9500元/㎡。现在售产品不多，主要集中在26、27栋，基本只剩77㎡小三房的户型，售价约1.1-1.2万/㎡。时代糖森果20馋10年事成交概惠况2010减年1月，咳时代糖果葡利用广州单6间代理邮公司发动颤一二手联乐动，盛大昂开盘，主境要58㎡孤小两房和弊77㎡小禁三房，售榨价约85覆00元/粪㎡送15慰00元/于㎡标准的假简单装修夕。低总价亲低首付，般吸引不少识经济实力廊较弱，无旅法承担中彩心区域高景价盘的自坏住买家。疯开售当天支，消化率逮超9成。2-4月糟以自然消省化为主，敌同时为9汗-16栋次蓄客，5言月1日利阵用黄金周重公开发售染，售价比梳首批单位芦略高40巷0元/㎡城,相比周丑边其他楼坝盘，性价场比相当高馋。8月加龙推优质园雀景单位，押稳步提升候售价，毕丛竟9字头贩的一手楼铲在市场上丘有一定的月吸引力。该项目比炭其他同为躁中小户型恩产品的社根区售价约鄙低10%讨-15%越，主要该跃项目隶属埋南海里水稍，非广州预物业在客置户（xx锻约9成客余户来自广仙州）心中睁的价值略回低。数据来源替：新浪地准产数据库保利西海考岸项目基本举概况地理位筹置:白云x快x彩滨北摆路规模及帖规划：整体占来地面积2命6万㎡，除总建筑面帽积90万淘㎡，由4捡个地块组久成（02尽、04、茫05、0桂9地块）竿。其中洋缎房部分将袜建舒适型避洋房组团召“星海”象（首批收售完）、紫超高层江压景洋房组进团“瀚海妙”（在售灵揽江公馆有）以及最清北端地块特的超高层谣洋房组团棉“御海”婆（地王，焰待开发）煤，04地定块规划为伤类独栋的见双拼别墅妻（在建，猴外立面已嫁完工，预陆计年初可具售）。（09地捕块为主）首推产品：星海劝”组团沉（09反地块）慈首批共候5栋，忆4栋1宰1层，侧1栋1拢8层小永高层，邪总户数怨为47培4套。以80㎡蚀左右的纯尿东南向二槽房和92鉴-98㎡期的园景三亲房为主。销售情况：自9月底洲开盘至但201竿0年1扎1月全鞋部售完运，成交友均价1佳3,5键67元钟/㎡，老带25躁00元挡/㎡装宜修。数据来绪源：新瓜浪地产丙数据库保利西撇海岸成股交概况“揽江狱公馆”哗（05颂地块）屿由5栋傅38～践40层扁的超高妇层洋房贸组成，惭主力户替型三种醋，12去2㎡三房孕和14滥9、1婶88㎡搏四、五雹房。122班㎡三房恶单位每锐个卧室圣及客厅印均望江滥，售价享200缝00元徐㎡;149㎡巷四房单位池仅客厅及迎1卧室望哨江，售价若1600我0元/㎡诱;188㎡阶五房单位云保证厅房兄均望江，属售价约1徐8000葡-190枯00元/谋㎡。销售概况采：自20呀10年沿12月嗽开售，乐推货量太为30费4套，井2栋3脉9层高伴江景单浇位。2构011陈年1月横刚取得谱预售证理，正在光蓄客中厌。从成交忍情况来父看，122㎡超小户型消曲化速度最阳快，消化缩慧量最大。郑147㎡描的四房产革品虽然户残型方正实栗用，但景凤观欠佳，出即使单价枯最低但消叹化率仍最酿低。从成交亚楼层来扑看，目经前基本涝剩下3唯0-3巡寿9层的迅高层单天位和4正、14抗、24场层有不践吉利数械字的楼凝层。其溜中18根8㎡的您04单决位余货犬最多。数据来有源：阳樱光家缘户型面积段（㎡）推货量成交量消化率成交均价三房两厅12222812856%1.9-2万四房两厅1471143430%约1.6万五房两厅1881145246%约1.85万小18,266万科I脱DEA基本概况地理位蜡置：白云区更浔峰山西汗路东南侧椒，距离广葱州地铁6阅号线始发固站浔峰岗壤站约10锁分钟路程秋，与万科浇四季花城今仅一湖之酒隔。规模及规买划：占地2.9顽7万㎡迅，总建适筑面积橡约4.挪7万㎡氏,由两鼻栋小高本层建筑教组成。亲A栋1洲2层，些B栋1疗3层，皱规划总训户数为横500认户。产品概况：只有旱一种户互型，6邻6㎡小伶两房。销售概况：于2水010古年10钥月23长日开盘松，起价碧130玻00元茄/㎡，直带20殖00元迎/㎡的置装修，透总价在膨70-党100州万/套钢左右。目前销售踢均价为1领5000趣元/㎡,柱年底推出电数套特价投单位，总微价低至8蛮2万。该项目规懒模小，产刻品单一，怖专为广州辈白领设计浑，适合毕占业几年计沙划结婚置拔业的刚性充需求一族间。售价比衣邻近的盟保利春挡天里高味约35拐%，导鸟致消化储速度不虹够理想内。数据来友源：新那浪地产伶数据库保利春播天里基本概球况地理位拍置：白云害区xx腿悦峰一惯街西南肾侧，悦博峰二街翅东侧规模及蓬规划：总用甚地面积菌约1.剑8万，粮建筑面教积约3穷.98座万㎡，规划稍总户数为坡360户胳。以6层片多层建筑干以及11秤层小高层缩慧建筑为主撇。产品构淋成：二房比71-镰89㎡，三居前92-浆95㎡，四居妙115澡㎡，实踩用率9静0%。销售情况：继5乖1开盘朵日光之潮后，二托期推出矿的27膛0套单巴位也在暗开盘当丢日消化我率近1甚00%困。二期磨均价为弹1.1刷万/㎡，跟前维期价格产基本持故平。折扣优惠：开盘当捧天的99揪折*98遣折，一次呢性付款9肾6折，提适前登记认麦购减50轰00元房吓款，一周准内首付款蹈到位再减窝1万元房址款。另外年一期认购蜜客户未成刻功购得一济期的房子短，选购二栽期单位能虫再减1万半元的房款身。选房结书束后有抽玻奖送夏普伯液晶电视跳和大米。数据来桑源：新锄浪地产璃数据库恒大绿洲基本概况地理位置：白云x归x沿江南臂段（保利酱西子湾对议面）规模及笛规划：总建筑标面积近4谈8万㎡，连绿化面积茧2万㎡，狂绿化率高恨达51.注1%。项质目为纯大话户社区，来分为南区棵和北区，耻总户数1朵666户沉，总共3奔5栋。北串区产品为螺天际大宅她和情景洋溉房，层层呀退台式的桥设计，整体面积驰区间为1侄83-4犁10㎡；派南区为1络1层的8公2-18猪2㎡生态允小高层。所有产衰品均带豪剂华装修，遥户户享江午景、园景电、湖景等峰立体景观色，实用率卵87%。200战9年9越月26开售，赶主推85㎡惠以及1魂45㎡，折后均童价96灭60元科/㎡200相9-1怜0，主推2昨60-2奸90㎡大旬户型，一拢线江景单就位附带3耻000元依/㎡装修谎，折后售辽价约为1格.3-1粗.4万/溪㎡。销售概况：200奖9年9月期26日开挡盘，当天叛85㎡的与小户型售蚁完，余1绑45㎡三络房，消化芒率达8成蹲。目前在售敢的是31筝-32栋茫，260演㎡以上的点园景单位舞为主，售售价约1.表6-1.剥7万/㎡罗。2010饼-8，22奴-25休栋，2泊67-少291康㎡大三陵房一梯火一户，渐均价1余.5万至/㎡201律0-1，26-佛28栋，枪面积26捷5-29袜3㎡，晴均价1.惭5-1.乔6万/㎡恒大绿洲恒大绿洲斩已于9月鉴26日正爱式开售，开盘主推馒85㎡以驱及145细㎡以上大大单位。当佳天小户型舟已全部售跑罄，剩1忽85-2控00多㎡倒的三房四朗房，价格贴9000统-110煤00元/舒㎡。10除月，主定推多层解住宅，胡260顿-29识0㎡大题户型，道一线江并景单位堆带30胀00元未/㎡装烛修，折蜜后售价渗约为1赤300瓶0-1哈400樱0元/独㎡。当厨时广州宫市场已贪经再度斜进入疯某狂时期质，量价拍齐升，驰该项目卧取得开茅门红，柿两个月鞠销售6君00套饱。11龟月底加炊推复式下单位，盼前江后遇湖，面私积在3懂00㎡纺左右，桂五房两凯厅四卫触加工人蒜套房的迈设计，浑中空客玻厅，两压层均带疲有大露盘台。201定0年自糖春节进许行淡季糕，4月闷遭遇新乔政后该看项目表艘现平平壳，由于户型面遭积段偏绣大，且完没有江芦景资源梅支撑，桐总价高苹导致月终均成交运不足3固0套，贷消化速风度慢。均价稳鲁步向上，压现售价约籍1.6万榨/㎡。数据来源逃：新浪地拦产数据库xx板块续2010团年成交概项况2010雕年1-1屿1月，x别x新增供应面满积约2灯8.6宋万㎡，捞新增供销应套数盖238县2套。集中在挽几大知名壤品牌发展依商包括万谁科、保利烦、中海开障发的项目走。201禽0年1缠-11送月，x谢x一手终商品房尼总成交套数套为172预7套，成网交总面积史为20.救2万㎡，观板块成交释均价约1蜻3,86秩8元/㎡劝(带装修节）。板块内喇各项目如售价均渐衡，除保利西海集岸、恒大勿御景半岛弄、中海金像沙湾部分提一线望江必单位突破圈1.5万秩/㎡，甚采至超2万薯/㎡外。数据来掠源：新限浪地产乌数据库数据来源仁：新浪地堵产数据库xx板块置业外客户分三柄类，9成以上杨来自广是州：第一类：辛无法承受宋广州中心醒区域高企狐楼价的上凳车族，首选60-眠90㎡中小户火型的上输车盘，纲追求性伙价比高脏，对价似格非常丈敏感；第二类：改善居忌住型，在广恶州中心熟区有一拢套小户特型，由趁于人口卵增加等材原因需幅更换大往面积的租房子，首选交熊通方便慈，生活湿配套齐竹全，景伐观较佳浩的舒适示社区，140-筹200㎡的大三房黑、四房是蹦首选；可迟接受高单撤价水平。第三类：缺投资保值贫型客户，胶不在乎目栏前的生活厌配套，只注重岩稀缺江冶景资源隙和产品可品质，外对单价钉、户型进、面积派等敏感经度不高定。120-隔144㎡的三房岂总价较仿低，消沟化速度熄最快，260朗㎡以上的发大户型价对买家刃经济实好力要求想较高和色对稀缺昼资源的吩占用要孝求高，历需求存肃在，适白量供应订可保证膝消化速烫度。成交客瘦户情况仿：启发：从经济海实力和两户型需钩求来看剑，本项械目的目旋标客户热是第二磨和第三居类。产品的汽打造以嚷满足户怎户拥有矩稀缺江骗景资源核，居住艰舒适度战高为标段准。板块内暖成交客谦户小结三、x叶x未来隆2-5架年供应加概况xx板块已臭出让的锦待开发翅用地共睁有11幅，总帮建筑面猾积为218万㎡。其中10幅属于广毛州的白云悦区，面临许的竞争将泛相当激烈御。xx待开耳发地块地区地块项目名称开发商占地面积

(㎡)建筑面积

(㎡)楼面地价

(元/㎡）广州B3702A06－南方深业94,519264,6538,350

元邦明月金岸元邦26,50551,393－B3704、B3706御金沙凯德置地300,000468,689－B3702A09在建保利54,854153,5915,534B3701A02土地平整86,347241,7728,769B3701A04在建91,579256,4228,112B3709B07星汇金沙城建43,95868,1353,889B3709B08星汇金沙45,88171,1163,628B3711B03－103,436160,3264,584B3734F（01、02、04）保障房富力109,305218,608——佛山佛南（拍）2010-029地块——恒大60,491229,8666,243合计

1,016,8752,184,571

xx板块燥未来供应绕量数据来版源：中弃原地产叨数据库xx在售改（在建在火售）项目勿后续用地xx板块在售煮仍有后续漠待建用地州的项目共6个，待建部分建稀筑面积合计约99万㎡。其中婶有3个项目位叠于佛山南销海，待建部颂分建筑面辛积约48万㎡，约占50%。地区项目名称开发商待开发建筑面积(㎡)主力户型推出时间广州金域蓝湾三期万科170000未定2011年下半年恒大绿洲恒大23000082-182㎡3房，260-410㎡4-5房在售保利西海岸保利70000122、147、188㎡3-5房在建在售佛山中海金沙湾

（含金沙熙岸）中海150000153、178、200㎡3-5房在售时代糖果三期时代10000077㎡2+1房、115㎡3+1房2011年下半年恒大御景半岛恒大230000125-148㎡3房、178-200㎡4房在建合计

990000

xx板贿块未来阻供应量数据来些源：中舰原地产比数据库区域板块楼盘名称建筑面积推货时间产品类型面积段售价装修标准总建面越秀沿江爱群荟景湾62011-1超高层334㎡以上在售，成交价46589元/㎡60009天河员村佳润临江上品22011-1高层42-124㎡在售，单间3.5万/㎡,住宅3.8万/㎡60004.6荔湾芳村中铁地王52012年高层未知预计2.2万/㎡未知19.5白云xx保利02地块9未知未知未知未知未知24.2保利05地块72011-5超高层122-247在售，成交价1.83万/㎡40007.6里水中海金沙湾52011高层157-190在售，2.3万/㎡3000

恒大御景半岛152011-2012高层125-200未知未知23未售白云恒大绿洲102011高层260-410在售，园景单位1.6-1.8万/㎡300023未售番禺桥南海伦堡流金岁月2.42011纯复式500在售，2万/㎡起毛坯

小计————61.4

广州1-杏3年一线友江景供应值情况小结：201役1年与搂本案拥拌有一线拨江景资场源的在军售货量命约45咽万㎡，窃即预计杜201端3年（渐项目达坦可售条恒件时）恨在售一细线江景衡资源货产量不足波10万钳㎡。市场小冶结：2010年全年xx一手商品端房供略大急于求，未来3-5年供应量桨超300万㎡，按每年23万㎡的消语化量计算它，足以保从证xx板块10年的置稿业需求忘。广州拥有扛一线江景混资源的项睬目不多，打预计201斑3年可售饱一线江必景资源脂项目不荷足10万㎡。60-期80㎡小两房和85-再130返㎡紧凑型三斤房是消化注速度最快找的产品之辅一。改善型居瓜住则首选尸景观优秀刮，环境舒差适的中大患户型；投议资保值者迁选择景观制稀缺的产醉品，对户茫型、面积明不是非常浮敏感。整殊体来看，140-仙200㎡三至五茄房成交局量高。260录㎡以上的大筹三房，附刊加值不高竟，景观一奖般，产品膨消化速度慈较慢，重泼点表现在蒸恒大绿洲灿项目。启发：从在售杯情况来坚看，大户型异是一线乌江景豪俩宅的主港要供应，本项目半拥有稀缺的一若线江景馒资源，利201揭3年入番市时面眨临的直绿接竞争寺对手不膛多。从成交扑情况来挎看，140-彼200㎡印的三至五悠房符合市苍场需求，满足棋改善型到居住或投捧资保值志需求。市场小结四、2享008-些2010将年xx畅浮销户型分鸭析时代糖果敏二期10栋泼06单晒位N+1蛾户型三房两厅饮一卫两阳究台建筑面宝积：7塑7㎡特点：总价低，洋户型方正滴实用不浪肃费，倍受兆首置者欢亏迎。中小户涝型热销瓦户型个雁案中海金帖沙湾A7栋更01单罗位三房两瓣厅两卫腊一阳台德一入户旱花园建筑面西积：9然4㎡特点：紧凑型饼带套房缘瑞设计，损面积小临总价较瘦低，满胖足一步睛到位的伍置业需浮求。中小户担型热销星户型个楼案金域蓝肤湾B7栋苍04单真位三房两秃厅两卫材一大阳钳台建筑面积清：104帮㎡特点：方正实深用，超爸大阳台舅，采光杜佳，主妥人房空盼间较大乒。中小户型御热销户型距个案中海金沙俊湾9栋0皱2单位四房两厅阀两卫两阳合台建筑面积危：141既㎡特点：主卧及于邻近次读卧可打晶通设计是为一带宴书房的材主套间男，客厅梯出大阳剪台，观观景效果丈好。中小户型悔热销户型要个案保利西海凭岸01单疮位三房两厅滋两卫两阳柜台建筑面积品：122俯㎡特点：客厅及方每个房庭间均望凤江，观黄景效果撞非常好评。江景洋房坝热销户型歪个案保利西盏海岸04单净位四房两尺厅三卫营两阳台晃+1工用人房建筑面榴积：1高88㎡特点：客厅及章大部分充房间能咱望江，盛方正实栋用，采师光及观擦景效果以佳。江景洋房们热销户型荒个案江景洋岗房热销昼户型个黄案恒大御勒景半岛建筑面挠积：1浅25㎡户型：三矩房二厅二浑卫户型点经评：方正实用仔，各功能狠分区合理客厅连影接大观按景阳台每，室外景观整合堤室内。L型厨房设佣计，实用行不浪费空间，生由活阳台的茄设计保证厨房的采便光。江景洋酷房热销央户型个功案恒大御脚景半岛建筑面跪积：1中78㎡户型：难四房二侧厅二卫特点：方正实用丑，各功能寄分区合理客厅和各拦卧室均能烦望江，望许园景。中海别墅磁户型个案金沙熙输岸闭四/村六联排勇别墅剖五房舌三厅五电卫建打筑面积更：42信2㎡中海别墅个户型个案金沙熙岸奔双妥拼别墅这六房三秧厅五卫哈建筑面胀积：41敞7㎡中海别却墅户型赤个案金沙熙岸伍双饰拼别墅隶六房三楚厅五卫语建筑面室积：53例1㎡中小户烂型（60-9制5㎡）：方正实善用，紧庸凑布局锅，90㎡以下能设欺计为三房询则更好。果满足刚性慨需求为主难，小三房挥是一家三芹口一步到页位的首选驻，面积小义保证总栽价不高卡。主流户型将（100-均130㎡）：方正，他功能区纯间合理总，主卧室带洋主卫设计，尽量针有衣帽歉间的设倦置。中大户坏型（144-娇200㎡）：大气，抄厅大房录大，对肿各功能昂区间要巴求较高幕。厅出朗阳台，骡带生活淋阳台。主卧室章带书房基和衣帽吊间，开际间足够垦大。对魔景观资撤源的要拼求较高并。大户型继（200烦㎡以上）：除传统做厅大房武大外，识要求待绵客厅豪蔬华有气共度，室宜内有公共活动巧空间如家庭云厅或休戚闲室，孩结合半指户外活终动空间肃如观景皆露台等殖。不受冤道路、点粉尘干受扰。大唇户型中大部分队功能区轨间能享融受多重枯景观，包括江适景、园景深，或视野开阴阔，超宽坚楼距。畅销户型胃小结五、凯月德御金沙斑、保利西突海岸04艺、09地港块产品规演划保利西男海岸：项目概况朋：整体占殃地面积2昌6万㎡，抵总建筑面独积90万守㎡，由4欺个地块组兔成（02预、04、饮05、0贱9地块）料。04地块颈：与“叶登上海”项矩目一样的蚁设计风格密-英伦风企情，规划有197品席，25玩0～42难0㎡。类五独栋（2居48-3把00㎡）丛、双拼（姻325-挤423㎡凯）、联排粒别墅。05地块钳：占地2吴.7万㎡膜，建筑1疑8.5万疑㎡，楼高糕120米闹，共83丧8套。1般22㎡三房、扬147㎡饱四房、1决88㎡五第房。09地奥块：11栋1液1～27妥层的小高该层、高层童洋房组成坑，共约1讨500套称。首批单葱位以80浮㎡左右的组纯东南向黑二房和9恰2-98惕㎡的园景皂三房。二编批单位规标划有10绿0-13株0㎡三房注。02地块桂：由于地懂价较高，名暂未规划02地唱块04地块09地块05地灯块南方深业忧地块保利0把4地块保利0亏9地块已售原规划村产品分问布联排别君墅（黑刻色圈范质围）建筑面市积：未顷知LP-n窗1(3层奔）4栋LP-b推1（3层男）3栋CK-狗B(2恢-3层莫）4栋CK-弊N(斑2-3昌层）3板栋建筑面积宫未知LP-圆n1(约3层）属4栋LP-爪b1（倦3层）殃2栋B1建本筑面积2电94.2燥2平方B2哀建筑面驱积24旺8.6贞2平方B3富建筑面服积24驻8.7淋7平方B4建常筑面积2坝81.9递6平方CK-B揉(2-3冬层）2栋户型与糖面积同餐左类独栋别肝墅（粉色约圈范围）CK-威B(2痰-3层惩）4栋CK-N初(2-丽3层）4揉栋建筑面柔积未知Sp-且n系列揉(3层娘不含地陶下）建筑面妖积32苍8-4漏23平袖方赠送面积是166-稳228平魄方Sp-播b系列创(3层集不含地佣下）建筑面积能325-兴349平抓方赠送面吩积19着7-2南27平揉方SPL亡-b户耕型、面府积未知双拼别墅随（红圈范敌围）双拼别居墅户型触分析过道面积答太多洗衣房是慈黑房，只冷能靠工人礼房开门销采光；工人房肿只能通颤过洗衣房进入掏，使用像不方便攀。家庭厅姓与会客滩厅的空间须可再细分功能仁，改用铸玻璃趟门畜设计，皇保证采光病面。B3型建筑面积竭：348㎡户型：桨五房三窗厅B2型建筑面竭积：3梁25㎡户型：五桂房二厅双拼别划墅户型医分析厨房开间腰偏窄客厅本是障面积够大，豪气紫十足的设计，注意扩电视墙的设计以坦低矮为斧主，否则产法生压迫茶感。室内楼点梯的上北下设计茄不符合居家岩使用习惯唐，一般按左上爽右下设计尿。即入门左株转便是提梯。保留客沾厅的大桥露台设煌计，保证采股光充足偏，景观植面宽。双拼别墅弊户型分析双拼别墅评户型分析工人房在狂冷巷最尽头，工直具房与怪车库距离较猛远，不域符合使用方加便标准渣。建议将工漫人房改拌为工具房，门您改为车库左下角处母进入。过道面璃积过多艰！建议工三具间改姨为工人房州，冷巷脖纳入房内，散扩大房间面积猛，门改芬为洗衣房需间入，忽在车库开窗仁。扩大酒雷窑面积亿，充分利用与侧家庭厅联接的过糟道空间缓。N1型建筑面捉积：3柄28㎡户型：五抗房二厅N3型建筑面金积：3床58㎡户型：五迟房三厅双拼别墅值户型分析由于厨房赛靠近下沉欧庭院，采落光及景观郑较佳，却算远离大门泽出入口；蚀餐厅作为公共活动叠区间，却景无景可观叼。建议根粪据居家习浮惯，厨房碍设置在入疫口旁，方便出入。逮建议厨房螺与餐厅的绑空间布局换对调。起居室作峰为居家重要的公共仍活动空间帆，使用频跨率高，息注意舒适度巴的提高光。双拼别珠墅户型饼分析餐厅与厨足房调整后骗，餐厅上空汽无须挑空苏，增加一障功能空值间。卧室可考棋虑采用落摄地玻璃设芦计，扩大索景观面。起居室耕是人们尺经常使扶用的活怪动空间，软挑空显饲得豪华仍大气，毕比玄关挑空雀作用明显双，建议家狡庭厅移至盒玄关上蜻空，起孙居室挑表空。保利在炭售05恩地块产佣品构成户型面积段套数套数比建筑面积面积比三房两厅121-1287419.8%946213.1%四房两厅1543810.2%58528.1%169-1767620.4%1311018.1%五房两厅207379.9%765910.6%243-24714839.7%3626050.1%小计121-247373100.0%72343100.0%未来产塌品供应亏情况凯德御象金沙开发周期类型户型面积段套数套数比建筑面积面积比一期公寓一房一厅51.837820.9%1961312.0%高层洋房两房两厅78-8648026.5%3799923.3%三房两厅93-9685247.1%8036949.3%叠加206-225402.2%85905.3%别墅联排275181.0%49503.0%双拼276-280422.3%116207.1%小计

52-2801810100.0%163141100.0%二期高层洋房两房两厅82-8656135.2%4691124.4%三房两厅94-9560938.2%5754929.9%四房两厅155-15728818.0%4492823.4%别墅叠加193-218845.3%2637813.7%双拼270483.0%129546.7%大别墅60060.4%36001.9%小计

82-6001596100.0%192320100.0%合计

52-6003406

355461

凯德御金我沙项目未杏来供应产叹品概况201溜1年中展推售规闹模：总建筑面腔积为98笨633.丑9㎡（包误括地下车况库与地上挺建筑面积有），地上肉住宅楼建老筑面积则岁为776类59.8店㎡。凯德御能金沙：规模大政，分期税开发，尊由于没嚼有江景虎，仅山俗景和园纺景资源但，未来宇供应产培品以中虚小户型其和主流断户型为号主。在累岛屿和沾山丘位僻置优秀祝的地方纷规划有管别墅产迈品。对比：距离本项射目不远，暴交通便利碰，地铁上功盖物业，武属于本项太目二类竞轮争对手。保利西海羡岸：分地块卷开发，史江景组租团和未会开发的犬02地摆块拥有炊稀缺的餐江景资员源，预写计未来守供应产事品以中胆大户型韵和大户镰型为主滤。04璃地块别旱墅以双妙拼别墅钟和类独扬栋为主横。对比：毗邻本住项目，谦属于广浊州辖区罢用地。罚交通和旬配套与榆本项目撕雷同，户型设史计充分勇利用江饺景，广旱州本地猛知名发赏展商，搞在xx捧有一定饥的客户今基础，曾属于本乱项目一社类竞争键对手。恒大新贩地块：2010买年底新地相，楼面地考价622咏9元/㎡况,总建面招22.9爽万㎡。由滩于邻近御弄景半岛，押恒大表示忽该项目将大作为御景状半岛的延喜续，以江杏景豪宅的下高度进行勤开发。对比：戚毗邻本餐项目，情同属于立南海辖辰区用地止，规模恢比本项秆目略小雾，景观慰资源丰倾富。御景半岛友在广州人屯心中有一返定的知名手度，在x席x有一定线的客户基鸽础，同属漏于本项目币一类竞争列对手。主力竞争雕对手小结六、项谅目定位本案本项目简居介地理位种置：佛山市里型水镇白塔注村，处于主大金沙洲板块范漫围内。项目属超性：三旧方改造项啄目。现状：东侧槽为珠江石江面；估南侧为绪绿地及叉厂房；茄西侧为携现状山体及矿高压线；朱北侧为恒订大御景半亲岛高层洋房；东南挺侧为恒大苍新拍下的叉商住用地蝇。SWOT蔽分析：S：拥勇有山景和示稀缺一懂线江景研资源W：化披工厂、沸仓库、掉城中村斜，空气狮环境、居住环境贪较差；西面高压凭线对人们造心理影贸响较明买显。O：御酷景半岛扭及保利隆西海岸立带动了监区域居住氛愿围，将来恒大新地桌块的开竞发也利鹿于项目范的启动站。广佛凶同城加区速，广州客户跃对xx板肉块认可睛度逐步拐提升。T：沉香沙大盘桥的规划拟妙建设在项旬目北面或缓南面，将匙干扰本项目鸦的居住链舒适度安和观景挥效果。xx未来苦供应充足，激敢烈白热顶化。项目周边脉环境分析广州虽然蔑卖江景/客山景资源竞的项目很归多但论项税目本身诵与江景喝/山景搅资源两序者之间象进行整串体规划秘的考虑还与进行肆优化设久施考虑膛做得出疾彩的项予目却不礼多资源整筛合:揉店和江景砌、山景槽、湖景所、人工讯造景如何通舅过本项背目的江朋景/山证景资源洪进行整性体规划罢、充分洽利用，横突破其灶他以纯孙江景/位山景为党卖点的鸦项目是希我们需虏要考虑鼻的？关于江构景/山爬景资源策的思考勤：项目深荒度剖析周边虽龟然商业锈地产比找较落后但论未介来社区烘规模，敬人口素屯质、密倒集度本项目减有一定介的发展读空间关于商业克的思考：如何通过糊本项目商相业部分提爷升住宅档错次并对蒜住宅价姿格提升桂作贡献锈？项目深度渴剖析如何针寺对不同预类型客这户群，逗提供不勾同功能决的会所写服务与肢配套，摧提供增华值服务拾我们需唤要考虑评？关于会建所的思窝考：项目既有蜡别墅产品研，洋房又家有大户型挖，产品线跨目度较大，隙居住群体肚高端为主球；项目深度肆剖析从项目外态部资源开写始挖掘（如山沈体、公妄园休闲宗等）将山体迅改造成登山响栈道加强滨江予公园休闲设并施完成项目禽整体价值币提升的第如二部分开发江上娱乐设笛施片区价值疗、社区文碰化价值提斑升，体现思高贵品质效，颠覆传昆统建立沉锯香沙岛连接通盘道产品创堵新设计怀及各功殊能复合淋应用时代意蚕义的人万居生活爽新标杆项目深度甲剖析豪宅之怖“豪”卸，很大现程度上绘系于会存所。贝绩沙湾会循所是全资港最豪况华和设瓦备最齐信全的会精所，共追设有8怀大主题贝沙湾会抢所顶级艺术馆空中服务耍俱乐部名车、游耍艇俱乐部时尚娱乐付城顶尖健释身美容霉会所豪华宴塘会厅品酒馆债、雪茄围馆艺术少援年宫搜罗了逾修300件宗来自全球失拍卖行、毁艺术馆及投私人收藏讯家的艺术胞名作，住盟户只需凭债签帐积分猎，即可将全艺术品租校借回家放党置欣赏。葡此外，会洞所更会定肃期安排艺柿术展览及典讲座提供私人耀客机及直浸升机服务缓，并为住波客设计不金同的航程特别提供到豪华游艇织和名贵房劝车如劳斯刃莱斯、法毛拉利及保超时捷的接仆载及租用撤服务会所定期墨邀请世界么级音乐大捏师为住户聪举办各类笛型的艺术逝表演，还耀不时举办华著名时装盟品牌最新罗系列的时争装表演香港顶桨尖美发夜美容集淹团IL旦Col谜po开览设其首蠢间位于测豪宅内采的美发荡美容形化像设计宝廊。法唇国奢侈促品牌“夜娇兰”洗亦进驻日会所提气供星级限水疗护鱼理服务豪华宴会接厅面积和浊装潢媲美梯五星级酒染店由著名渡酒评家旱定期举踪蝶办试酒摆会和雪效茄品尝迟会，以朱供住客怒及专家叛互相交床流心得均。贝沙尿湾亦曾司邀请苏狗富比的口首席品蛙酒家S矮ere锐na胃Sut耗cli读ffe剧，M.路W.在假贝沙湾券Win拖e&巩Ci奇gar慌Cl格ub举芽行试酒报大会特邀著名旷国际级小马提琴家西掏崎崇子进宋驻，教授堆贝沙湾的扩小朋友拉绝奏小提琴本项目位定位方赴向即灵尘魂之所罢在：以自然生腥态环境为厚基础、以饭贵胄之气三的典雅建尼筑为载体惜打造：广州西聋.纯江景豪若宅住区最具有练影响力研的众多富人帝聚集的、散发海龟滨小镇伍特色极富异钢域风情庆的湾区生凉活。皇庭下的闷上层建筑尊耀纯墅衔私享会所秘，金光熠淋熠，挑高接中空的欧左式灯下，皇名流们汇猎聚于此，奖论“股”鼠谈“金”饿。富裕的纷名流在自边己的圈层彩里面快活辆的游走，覆寻找一份坊被搁置已拴久的归属伙感。国标，贸空中雷的华尔馆兹在海拔简100凑米空中松会馆，粒唯美的牵华尔兹豪舞曲伴界随着天努空点点暖繁星划炼过那一虑片江景尝与山野灯，整个湾区林的魅力尤义如华尔兹斗舞步散发摔着雍容、长华贵。七、荡目标客与户定位板块内洗客户发揭展趋势随着区执域的优石化，产水品档次铃的提升筛除了前士期购买力财相对较弱号的客户。滨江片区谨的客户成殖交不多，银主要原因模是xx临案江带现阶裁段还没有竭拥有成熟探的居住气邻氛，但从柜xx临江胁带片区的呈发展来看茂，未来的郑生活氛字围将与贸滨江非壶常相似扰，随着恼这一区似域配套爹逐渐成衬熟，独机特的国霉际滨海胞生活的骆氛围和摔环境必踢然使滨帆江豪宅牢客户进械一步增共加。区域辐携射力增罪强，客辨户来源宫以xx弄为中心缺逐渐扩宪散，广州和幸佛山是弟这一片算区未来谨客户的苗重要来包源。越来越多效的3高客杰户（高学痒历，高职呼务，高收敢入）涌入胳这一片区，使得x烘x临江带赵即将成为欲广州下一底个豪宅区宵。与第一坝代富豪不音同的是他姐们更多从事金都融、国竖际贸易嘉和职业韵投资等阿全新领刷域。年龄更荐加年轻晨化，家释庭结构智更加多黄元化，传统的筑三代同信堂数量典越来越雅少，他象们的生际活方式员更加西妻化更加坑自我，对产品租的要求悟也越来疑越高。置业动砖机愈加太多元化（增值保筒值、分散增资金风险麦、对稀缺悉资源的占怪有），只混要片区还而没有完全喇成熟，投资与避保值永蝇远是他泪们内在贱的隐性徒需求。目标客阶户定位别墅客户订锁定2341广州市内絮的高级公剪务员、政认界要员、的政府官员穗。佛山其铃他区域姨想挤进瞎广州城假较近的植等经济贩实力比他较强劲浓的企业懒老板、杀生意人孔。广州市区培第一居所烫客户。广州市企谅业家、外民企高管、稳小型公司总老板。项目目见标客户症锁定目标客拳户定位客户分类购房关注点特征主力需求户型与项目契合度企业高管交通、配套、文化、品质、尊贵对价格不是很敏感，年龄35岁以上；不是第一居所；追求品位；对生活质素要求高；注重身份；4房～5房★★★★★公务员交通、配套、产品品质、尊贵对产品品质要求高，对配套设施要求齐全，住房公积金补贴高，对价格不敏感；注重生活质量3房★★★★工商户交通、教育配套、楼盘质素有一定经济实力，除考虑居住地离店铺近外，对居住环境要求高，且注重子女入学问题。3房～4房★★★★原地居民居住环境、社区配套、品牌多以换房需求为主，因而对居住环境及产品品质有要求，关注交通便利性。3房★★★核心客户重要客银户普通客户洋房客贺户需求婚细分目标客户专定位2341广州市厕经济实旋力比较轧强劲企户业高管药、公务阶员、生抢意人。广州荔浓湾、越傅秀等区悲域，由久于方便胃经常往受返广佛继两地选善择购买掩的企业轮老板。广州市雷内有一蔑套小户导型，现议计划改违善居住恒环境的来客户。保值、叛增值物球业投资障客洋房目蜻标客户载锁定目标客恩户定位八、奥产品定桃位及规胳划设计项目商父业部分购评估1、优势晴与机会项目西跳面小区恳路边有约500术米的商业夏外展面。小区周边消费茅配套不足滩，本商业班可以为未滚来恒大及怀本项目住仰户提供生搅活便利配清套。随着x遇x板块福的内外交薪通改善雅和各住灾宅项目罪发展，将有兵更多的颜居住及茫商业落谈入区域瞒内，有利于迅强化区域商班业氛围。2、劣绑势与风亭险偏离x暑x区域落商业中完心，缺乏驼商业氛筐围。位于小区班内部道路线之间，外部可视等性及可达先性较差。除本小角区外，恒大项宗目内部萌也有8钟500筑平米的艰商业街精，较难注吸引周解边居住路区的生露活消费。本项目供戚给量如过液高则有出退现销售和斑租赁困难龄。小结：约500粮米的外展揪面有较好穴的商业基躺础，周边贸居住区开芹始成型禾，片区内肌陆续有一馒定的居住况氛围，有灿利于强化境区域商业龙气息。但回由于项目队偏离xx执商业中心睬，外部可寸达性较差侮，主要服务于梅本项目牌业主为救主，商刷业体量惰不适宜墙太大。周边社区墨商业情况售价水平厘：万科金域酸蓝湾40耳000-萝5000幅0元/㎡右；中海金额沙湾3包500面0-4蹲500向0元/粗㎡；万科四季切花城30冷000-亏4000旬0元/㎡租赁水前平：万科金域怠蓝湾10壁0-15攻0元/㎡中海金沙泄湾100秒-120比元/㎡万科四奖季花城弟90-质120龙元/㎡小结：xx商鸣业仍以搞社区的额底商为必主，暂倦时未形梁成大型务集中式办综合商第业体。位于x球x现代递化商贸耽金融中判心、文故化娱乐舍和行政遥办公中赚心范围姿内的万汇科金域胁蓝湾由袜于外部可视性和病可达性较该高，售价注较高，部划分价值较测高的可达买4-5万脊/㎡。其他区域梯社区底商信售价较低求。项目商旺业建议规划原政则：作为小区木级别的商坡业配套，绸适宜布置在西唱侧路边。商铺门前班预留10挨米以上进档深的广场惨用于绿化残、停车及县步行。小斗区集中式戒出入大门及前预留5番0米进深够的开放式骑广场。商业街译每15抬0-1券80米描设置一戴个与住狐宅小区都的交流誉通道。商铺立面数与住宅小衫区一致，虹可考虑首篮层骑楼式短建筑。由于餐饮功招能较多，必须考较虑集中式漂烟道到塔圾楼顶及室离外隔油池头。店铺门定面4.没5-6月米，进公深10涛-15哥米，首勿层高6烛米，二端层4.胞5米。挂单店面烈积在5愧0-1喂50㎡。预留双撒层销售结构。商铺体量赖建议：体量方垫面主要莫为1-指2层街腿铺为主甩，用于轧零售及斑生活配愿套店铺毛使用。泛主入口能及靠近培合作方素集中式申商业区段，芝可考虑钉在二层猴设置较趟大进深五面积商陵铺用于茎餐饮休字闲业态蛛经营。总体量弓控制在叙120领00㎡抽，规划点一个1盟000惭0㎡集邻中式商绣业交还慎合作方丛使用。商铺持有劈燕方式：商铺以销宝售为主，挂自家持有去为辅，毛欺坯交付。社区底拖商街铺背外形参词考物业类别市场接受度经济效益规划、开发综合选择独栋别墅★★★★★★★★★别墅产品市场接受度高，施工期短，可快速投入市场，同时有助于拉升整体售价，加速销售回款、提高楼盘档次。独栋别墅属于别墅用地性质，不适合本项目。从市场接受度和经济效益综合考虑，双拼和叠加别墅与本项目有一定的契合点。联排别墅★★★★★★双拼别墅★★★★★★★叠加别墅★★★★★★★高层洋房★★★★★★★★尽管超高层及高层利润较高，但若全部兴建超高层及高层，将降低居住舒适度，令市场接受度下降，最终影响利润，同时超高层及高层施工期长，资金流转速度慢。酒店式公寓适合在商务区兴建，xx规划为居住区，商务氛围弱，在此片区的接受度很低。建议兴建超高层、高层。超高层洋房★★★★★★★酒店