房地产投资经济讲义

房地产投资经济分析**大学管理学院第五章房地产投资的成本分析第一节概述房地产投资成本的涵义房地产投资成本的概念房地产筹资成本的概念2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资成本的概念

房地产投资成本是指房地产投资者为取得和使用房地产投资而付出的代价。包括支付给资本金所有者的红利以及筹资过程中所支付的有关费用等。在筹措资金过程中所支付的有关费用成为筹资成本，分为直接费用和间接费用。

2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan筹资成本的直接费用：

筹资成本的直接费用指以某种方式从某一筹资渠道中获取一定的资金所直接付出的费用，包括：1、借款利息及有关的手续费、管理费、承诺费等各种附加费；2、股票、债券的发行费用；3、其他直接费用，如必要的印刷费、广告费、人工费、差旅费、代办费、邮费和其它杂费

2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan筹资成本的间接费用

筹资成本的间接费用：指以某种方式筹资时非直接付出的费用，包括：

1、筹资风险调整和风险保护费2、由资金使用的某种限制条件引起的费用3、筹资后企业负债上升，资信下降，以致下一次再度筹资时筹资成本上升4、筹资的风险损失

2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan房地产投资成本分析的目的

通过投资成本分析，来得到判断和计算筹资成本的指标和方法，选择低成本的筹资方案房地产投资成本分析的内容

1、房地产投资资金来源分析2、房地产投资资金筹措方案分析3、房地产投资筹资成本分析2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第二节房地产投资资金来源分析自有资金分析企业自有资金：生产发展基金、后备基金和职工福利基金等主管部门拨入资金：上年地方财政预算的结余、当年地方财政超收分成、地方预算预备费用、地方财政掌握的预算外资金等

联营单位资金：设立独立企业，可作自有资金规定：开发公司自有资金不得低于年度投资工作量的30%2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan银行贷款分析1、房地产投资的银行贷款：不容任何抵押或担保条件：借款企业在贷款银行开立帐户、自由流动资金占生产流动资金得30%、健全的管理机构和财务管理机构、具备有权部门下达的年度开发计划和经有权机关批准的开发项目规划设计、开工前预收购房款不低于开发项目总造价的30%、有偿还贷款本息的能力、提供相应的开发方案或可行性研究报告期限：≤2年，按流动资金贷款利率或浮动计息2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan银行贷款分析2、房地产抵押贷款：借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式，包括：土地开发抵押、房屋开发抵押、住房抵押贷款。抵押条件：贷款额不超过现行房地产作价70%利率：建筑业流动资金贷款利率，根据贷款期限浮动；国外可分固定、浮动两种结算：按季从帐户中扣除强行拍卖的条件：到期未还本付息、未按要求完成建设项目、重大事件可能影响贷款人的利益2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan集资分析

房地产投资的集资：指以房地产开发经营企业的资信和房地产项目的高附加值为吸引力，运用各种筹资手段或方式筹集社会闲散资金，主要有发行房地产股票和房地产债券两种。1、发行房地产股票分析发行股票的目的：房地产股票发行的程序：申报准备工作、申报、股票发行3个阶段股票筹资的好处：2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan集资分析2、发行房地产债券的分析债券的分类：记名式和无记名式发行债券的种类：短期债券：1年

中期债券：1—10年长期债券：10年以上发行债券的好处：灵活、不存在中途停贷的危险、对公司进行了宣传、信誉好2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan利用外资分析利用政府贷款：利率低、期限长国际金融组织贷款：利率低于商业银行、期限也较长（25年），审查严格外国商业银行：利率根据国际金融市场行情来决定的，利率较高，期限较短与外资合营：中方投地、外方投钱发行国际债券：通过国内大银行和国际信托投资公司等金融机构，在国际金融市场上发行房地产债券吸收外资的方式。利率略低于银行贷款2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan财政拨款分析

房地产的财政拨款是指国家各级政府无偿投入房地产项目的土地和资金。政府拨出一定资金或地块给国有房地产公司（微利房）政府拨出一定资金给企事业单位为其职工建房（本企业职工居住）2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan预售款分析

房地产投资的预售款是指房地产投资者在商品房交付使用前，预先向购房者收取的房款。好处：买主卖主条件：投资25%以上或基础工程完工后比例：不得超过房价70%，开工时40%，建一半时30%2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan承包商带资承包建设工程

房地产投资的预售款是指由承包商垫资进行建设工程施工的筹资方式好处：合作：2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan第三节房地产投资资金筹措

方案分析资金筹措方案的涵义筹措方案：是指房地产投资者在筹措资金之前所制定的计划方案。方案：币种、数量、期限、成本方案的内容：资金筹措的币种和数额资金筹措的流量资金来源结构

资金筹措的风险评价资金筹措成本资金筹措方式

资金筹措的步骤2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资筹措方案的制定过程确定筹资的最终目标调查资金需要调查资金的来源渠道设定所筹资金的币种、数量、期限、成本研究筹资风险确定筹资方式提出筹资资金的分阶段工作计划准备筹措资金方案文件形成正式的资金筹措方案2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资筹措方案中的资金流通模型：

指房地产投资项目在何时用多少资金的表格或图形1、资金投入表资金投入表的依据：项目的建设进度计划、设备材料和劳动力的投入时间要求、工程承包合同中确定的工程付款计划投入表的资金分类：2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资筹措方案中的资金流通模型2、资金回收表资金回收表的依据：房地产租售量计划、房地产租售价格估算和初定结果、房地产租金或售价的受款计划回收表的资金分类：2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资筹措方案中的资金流通模型3、资金流通表资金流通表的依据：资金投入表和资金回收表流通表的资金分类：两种，如图2000房管本科用CopyRight®CuiShijuan投资筹刚措方案浊中的评放价选择两种不同句的观点：谅利用筹资哀来解决所剃需资金；农房地产投革资成功要赴利用自有炎资金筹资的李目的：牢房地产倾项目的闻开发经派营能顺冒利完成越并做到夜成本低桂廉分级评估沃方法：安全性：营筹资风险耽尽可能低经济性肝：筹资恨成本尽他可能小可行性绝：筹资轨渠道和社筹资方怪式尽可签能稳妥不同筹朋资方案乡丰比较200紫0房管诵本科用屯Co槽py各Rig么ht烦®Cu铁iS匆hij搭uan安全性风险消源除措施锣金现融机构偏资信售代理资块信西意贸外事故A级过基本久消除等级高席等级高鸭可能性择小B级后未完筝全消除院较从高违较好却可能烤性较小C级散未消啊除风险大免不高谷没有代泄理蛇可能D级萄没犁有措施吊较皆低凉没有欣代理埋可能性厚很大200湿0房管群本科用垃Co总py普Rig傅ht丝式®Cu箭iS眠hij卫uan经济性综合筹资销成本利用是率：银行同置期贷款芽利率：A级：砖成本低B级：溜成本较低C级：谷成本较度高D级：秩成本高200息0房管恶本科用扑Co位py祝Rig就ht咐®Cu竖iS兰hij线uan可行性A级：完全油落实斗1绑00%资墙金得到承技诺B级：僵基本落添实班9吹0%资呜金已得鞠到承诺C级：不太乏落实肢80-9驱0%资金商已得到承心诺D级：没孩有落实风8召0%资玩金得到逝承诺分析：①若有竭一个D级，宇淘汰②都是A级——最别优③A——C级组合，宣具体分析贵，按安全露、牌可行性、迫经济性优私先顺序评症价200涌0房管云本科用纠Co绒py识Rig掌ht蚀®Cu孟iS记hij望uan可行性安全雨经济赏可作行甲方案划：A切B触A乙方案晨：A唐A蜓B“甲”优于泛“乙”200移0房管致本科用桶Co浙py桃Rig怒ht撑®Cu请iS吼hij芦uan不同筹烛资方案还的投资如收益率许比较融资杠杆爬：指项目架贷款对投睛资收益率痒的影响，泰即使用贷谜款或不是倍贷款在投匙资收益率麻上的差异洒。收益率是帽投资收益限（税前收篮益）与投侵资额之比布；即：其中，R为投资迷收益率总；F为税前收丸益；P为投资总颜额200冤0房管骗本科用忆Co边py贺Rig蔬ht稀®Cu歪iS荣hij暮uan不同筹疑资方案劳的投资起收益率崭比较若项目胆投资为等自有资年金，则当项目为门若干可能休状态时，舰判定每种停状态的发吴生概率及惜其相应投灯资收益率才：其中，E--段--投资收械益率期今望值R---狮-状态i的投资胖收益率Pi-蜜---状态i的发生概竿率Fi--睬--状态i的税前净同收益P--织--项目投垮资额200短0房管形本科用余Co症py撇Rig削ht苦®Cu费iS凳hij滑uan例：某物业识投资2棵500亭万元，A方案全部矿由公司自个有资金投育资；B方案总投壳资70%滴（175举0万元）霉靠抵押贷绑款解决。毙贷款利率您6%。贷宇款期限2隔0年。要破求在20袖年内按年敏等额偿还皆。假设该课项目经营尿将面临三尼种效益状器态。各状符态的发生春概率及每炼年的经营明收益如表乱。试据此胜进行该项旋目的投资爽收益率分鱼析及融资另方案决策乓。状态方案A方案B概率经营收益概率经营收益1好0.23750.23752中0.72750.72753差0.12500.1250200名0房管纤本科用或Co衬py淋Rig杜ht苏®Cu司iS掘hij坚uan第四节圾房地产投归资的筹资看成本分析筹资成本朋的构成及僚估算贷款成为本股息（或弯债券利息奖）自有资趣金存款愉利息筹资的直可接费和间腾接费2000谜房管本科区用Co荐pyR烛ight溉®Cu贤iSh咱ijua顿n筹资成匆本率的迹另一种迷涵义基本定义江：筹资净悦现值n—期数踏—第t年投资者贱付款—筹资欣成本率2000敬房管本科撤用Co羡pyR嚼ight嘴®Cu钥iSh诉ijua杏n筹资成本描率的另一句种涵义①令K=壁，记为F（串）②若F（洗）＞0位，减小踢，热令悬，代入脏求浊。③若退＜愿0，尊＞0，奇则200镰0房管吩本科用妥Co灾py厨Rig夺ht批®Cu区iS荐hij卸uan几种资金深来源筹资悼成本率的闪计算1、长期舅债券f—仅考虑本费用（泳）第t年本金栏—慰第t年利息200室0房管纲本科用盈Co剂py象Rig照ht诸®Cu热iS楚hij表uan种资金来反源筹资成阔本率的计搏算1、长奶期债券成本率期末一次凶还本200葬0房管牺本科用寺Co压py斤Rig尚ht屋®Cu茫iS箱hij赠uan几种资金恒来源筹资苏成本率的脖计算1、长住期债券期末一次欧还本付息泰：2000册房管本科锻用Co筒pyR妨ight善®Cu登iSh趴ijua赵n几种资金洗来源筹资疗成本率的设计算2、优先股小筹资成俱本率税息净堡利支付统优先股益股息，臭不减少蜘所得税股息利冒率：高疑于债券雨的利息境率，因颜此风险调大200荷0房管开本科用捏Co胜py茎Rig伸ht负®Cu央iS叶hij紧uan几