房地产企业管理培训讲义

第一章管理与管理者201301061201309021704

管理，从根本意义上讲，意味着用智慧代替鲁莽，用知识代替习惯和传统，用合作代替强制。

——彼得•德鲁克201301062201309021704第一节管理者与组织一．组织的定义

管理者都工作在组织中，因此，在明确谁是管理者这个问题之前，搞清楚什么是组织是非常重要的。201301063201309021704组织是对为了完成某些特定目的的人们的系统性安排。组织有三个共同的特征：每一个组织都有一个明确的目的，这个目的一般由一个或一组目标来表示；201301064201309021704由人组成；建立了一种系统性结构，用以规范和限制组织成员的行为。因此，组织是指一种由人组成的、具有明确目的和系统性结构的实体。201301065201309021704系统性结构组织的特征人明确的目的201301066201309021704二．管理者（Managers）和操作者（Operatives）

管理者工作在组织中，但并非所有在组织中工作的人都是管理者，组织中的成员分为两类：操作者和管理者。201301067201309021704操作者—直接从事某项工作或任务，不具有监督其他人工作的责任。管理者—是指挥别人活动的人。如下页图所示，管理者处于操作者之上的组织层次中，管理者一定有下级。201301068201309021704高层管理者中层管理者基层管理者操作者组织的层级201301069201309021704对管理人员进行分类可按纵向的管理层次或横向的管理领域加以区分。1．组织不同层次的管理者

按照管理者所处的组织层次不同可将管理者分为基层管理者、中层管理者和高层管理者。2013010610201309021704基层管理者：通常称为“一线管理者”(First-linemanager)，是监督组织运作的最低层的管理者。他们的职责是什么呢？传统的基层管理者与今天的管理者有什么不同呢？2013010611201309021704中层管理者（MiddleManagers)：是位于组织中高层管理者和基层管理者之间的一个或几个中间层次的管理者。中层管理者的责任是什么呢？

现在中层管理者的角色的出现了什么变化呢？控制者？教练！2013010612201309021704高层管理者（TopManagers）

是组织中的高级管理人员，负责制定组织的总目标、总战略。高层管理者向公司的CEO或总裁负责。

CEO的重要任务是建立一支良好运作的高层管理团队，一个由CEO、总裁和各部门主管组成的为实现组织目标而努力奋斗的团队。

20130106132013090217042.不同领域的管理者同一组织不同层次的管理者可以按照不同的业务领域来分类。在企业中的各级管理层次中，都可以有市场营销、财务、生产、人事等各类管理人员。2013010614201309021704（1）市场营销管理人员。其主要职责和营销职能有关。（2）财务管理人员。财务管理人员主要和组织的金融资源打交道。（3）生产与运作管理人员。其主要工作是建立一个能为组织制造产品和提供服务的系统。2013010615201309021704

（4）人力资源管理人员。主要负责人力资源规划、职工的招聘与挑选、培训与发展、设计报酬福利制度、制定绩效评估制度、以及解雇不称职的雇员等。（5）行政管理人员。行政管理人员或一般管理人员并不专门从事某一特定的管理专业领域的工作。（6）其他类型的管理人员。2013010616201309021704第二节管理和管理的职能一、管理的定义

什么是管理？1．孔茨：管理就是设计和保持一种良好的环境，使人在群体里高效率地完成既定目标。2．西蒙认为决策贯穿管理的全过程，管理就是决策，一个组织是由决策者组成的系统。20130106172013090217043．罗宾斯：管理是指同别人一起，或通过别人使活动更有效地完成的过程。

综合各家学说，管理都强调了过程，它包括管理者所执行的职能和主要活动，这些职能可概括为计划、组织、领导和控制；同时强调了效率（Efficiency）和效果（Effectiveness)。2013010618201309021704效率：指输入和输出之间的关系，是管理的极其重要的组成部分，管理就是要使资源成本最小化、效率最大化。效果：是指目标的实现，管理还必须使活动实现组织预定的目标，即追求活动的效果。管理者实现了组织的目标，我们就说他是有效果的。因此，效率涉及的是活动的方式，效果涉及的是活动的结果，见下图。2013010619201309021704管理追求效率和效果手段＝效率

结果＝效果

资源利用

目标实现高浪费低浪费

高成就

低成就目标：低浪费2013010620201309021704因此，可匙以认为，挪管理是指应各级管理颤者在执行留计划、组云织、领导波和控制等烤各项职能笛的过程中熔，通过优讽化配置和蛙协调使用护组织内的熄各种资源纺：人力、制物力、财代力和信息望等，有效恭地达到组激织目标的肢过程。201彻301艺0621201幸309极021榴704二、管挨理的职重能：法约尔廊（Hen郑ri烧Fay剑ol），二十落世纪初期野的工业家忍，提出管俭理者都履涂行五项职港能：计划孝、组织、末指挥、协衰调和控制碍。古利克肝（Luth恨erG两ulic傲k)进一步提饿出了管理虏的七职能掏论：计划折、组织、从人事、指凑挥、协调、原报告和穴预算。201爽301御0622201哭309齐021类704孔茨（Har帜old吹Ko劲ont卧z）提出五树项职能：均计划、组仍织、控制哭、人事和顾领导。而现在污职能简叹化为四蚂个：计溉划、组位织、领娃导和控愉制。201缺301庸06232013本0902巾1704法约尔(Henr亮iFa尊yol,弱184杨1-19判25)，法国人，横现代经营醉管理之父,生日：1841薯-7-2玻9。“管理的突过程是预啊测、计划除、组织、带指挥、协防调和控制骆的过程.”——亨利·法约尔201找301饺06242013塞0902伶1704管理的标职能计划确定目标和战略，开发分层计划以协调活动组织决定需要做什么，怎么做，由谁去做领导直到和激励所有参与者以及解决冲突领导直到和激励所有参与者以及解决冲突导致实现组织宣称的目标2013扇0106252013泰0902遇1704遵循职州能方法温，很容意易回答烘管理者在做什么芦的问题：遣他们在计薄划、组织林、领导和美控制。关于决策伐和创新作对为管理职阁能的评论榴。201勇301烦0626201刘309肆021贪704三、管理鹿者角色理牺论法约尔泽提出的进管理职尝能框架班，确切全地描述破了管理茄者实际石的所作派所为吗绣？所有涝管理者企都是如删此吗？二十世旱纪60年代后期Mint乓zber膜g对5位总经理贤的工作进汤行了仔细教的研究，进他的发现猎对当时流岁行的关于逆管理者工蛇作的看法长提出了挑氧战。2013肝0106272013具0902感1704亨利·明茨伯畜格（Henr族yMi躲ntZb番erg），加利拿大管词理学家案，生晋日193晓9/2乱/9。“管理是历一种奇特暗的现象，展它投入巨匹大，极有喝影响力并尿明显的缺刊乏共同的型意义。”——亨利·明茨伯勿格2013菠010628201五309盗021拐704他提出愉了管理摊者究竟末在做什跟么的分邪类纲要要，即管惜理者角孔色理论喊。他认懂为管理帖者扮演税着10种不同的怠角色。分辛为三个方稼面：人际勤关系、信充息传递和抖决策制定。人际关悠系方面脂：挂名首撒脑领导者联络者201导301至0629201室309似021居704信息传规递方面监听者传播者发言人决策制泊定方面企业家混乱驾驭横者资源分配孔者谈判者201脸301预06302013坑0902冰1704讨论：管理者角慈色理论和币管理职能配论的关系浙：管理者舍角色理捧论是有魔效的吗侍？后续研州究一般艺都支持兔如下观些点：不斤论何种且类型的姜组织和生在组织锹的哪个臂层次上栋，管理粘者都扮械演着相湿似的角榴色。但首管理者闲角色的筐侧重点丧随管理丘者所处棚的组织庄的等级泽层次而磨变化。201泼301描06312013颈0902她1704角色论丧使管理荒职能理思论失效配了吗？没有！首先，职线能方法代尚表着将管肆理者的工丢作概念化础的最有效荒的方式；其次，管桃理者的角酱色实质上趴与四种职疯能是一致就的。201椒301动06322013廉0902须1704四、管理缝者的技能管理者需界要某些技珍能以便履全行他作为呼管理者的此职责和活郑动。二十衰世纪七十袖年代初期参，Robe浩rtL．Kat勺z的研究佩发现，管理者恼需要三鸟种基本酬的技能冠：概念担技能、店人际关敬系技能锣、技术急技能，这些馆技能在白不同管叹理层级佩的重要拥性不同懒，正如遵下图所砌示。201海301粮0633201桶309移021埋7041．概念技突能。是指综胁观全局室、认清如为什么搜要做某盲事的能糟力，也羡就是洞谦察企业卡与环境写要素间五相互影愉响和相妻互作用吉的复杂雁性的能等力。2．人际技衔能。是指与处叨理人际关骡系有关的迎技能，即扇理解、激垂励他人并悠与他人共洞事的能力碌。2013未010634201仙309钢021抹704这种能止力包括掩领导能普力，因缸为管理幅者必须惯学会和扫下属人肤员沟通馅并影响喘下属人泻员的行斥为，还榆得与上滤级领导往及同级代同事打润交道，易同时还根联络组拆织外部恐的单位和以求得目各方面滨力量的掘配合。处理人际弟关系的技仪能对于高迎、中、低回层管理者副同等重要酷。201我301垂0635201歌309插021围7043.技术技能掏。指使用某案一专业领闻域内有关煤的程序、双技术、知笼识和方法勉完成组织溪任务的能甚力。尽管越管理者不援必成为精是通某一领福域技能的冠专家，但唉还是需要器了解并初燃步掌握与渐其管理的挠专业相关咐的基本技纤能，否则菜很难与他影所主管的奥组织内的沉专业技术它人员进行盾有效的沟改通，从而袍无法对所炊辖业务范点围的各项厚管理工作盟进行具体牵的指导。2013衬0106362013触0902劳1704对管理者拌来说，三怒种技能的做重要性取呈决于管理某者所在的傻管理层次扫。人际关系执技能对于啊各级管理选者的重要杯性---专家评论轮：“在许饺多公司，当一个管理牧者失败的净原因不是童他没有技筋术技能，话而是缺乏士人际关系修的技能”逼。201邮301织0637201那309毕021柱704不同管似理层级讨需要的长技能

高层管理中层管理基层管理人际技能技术技能概念技能2013宰010638201震309祝021茄704传统管膊理者，卖集中精头力做老旨板，发抽布命令棉，监督举和控制叉员工。桃一些人庆相信，遗今天和用未来的犯管理者无必须更翻关注人胡际技能权。如成秆为团队工领导，约与其他纠人交换伸信息，树教导、讨帮助人粉们学习兄等。201袭301渴06392013喝0902拜1704五、管菌理者的痛工作具缺有普遍猾性吗？1．组织的线层次：作为管理塑者，无论捷他处于那榨一个层次渗上，都要验制定决策赏，履行计宗划、组织液、领导和菌控制的职筝能，只是宗他们花在巨每项职能狗上的时间局不同。比沸如，最高贫管理层需绩要考虑整得个组织的柏设计，而挺基层管理扣者集中于悄工作小组放和个人的皱工作设计座上。201净301墨0640201脆309巷021品704处于组然织不同剧层次的打管理者订每种职密能的时搂间分配基层管理者中层管理者高层管理者组织

领导控制计划1201恼301餐06412013柄0902馒17042．组织的左类型无论何种咐类型的组度织，管理区者的工作抛都具有共析同性，他简们都要做蹲决策，设斤立目标，携建立有效顿的组织结码构，雇佣殖和激励员虏工，从法伤律上保障趣组织的生笔存，以及寺获得内部伙的政治支诵持以实现惭计划。201仿301石06422013挠0902精1704结论是，尽管盈旷利性和置非盈利说性组织嘱的管理恼存在显扁著差异视，但二洒者的共自性远超富过他们耕之间的徒差异。逢当这两锋类组织肢的管理另者履行忍计划、海组织、乒领导和特控制职知能时，惹都要研慰究如何享扮演决委策制定经者的角局色。2013槐0106432013输0902遭17043．组织计规模：软大小企达业中管雀理者角钞色的重要性小企业发言人企业家挂名首脑领导者传播者大企业资源分配者联络者监听者混乱驾驭者谈判者

企业家

角色的重要性

高

低

中2013辫010644201膝309凉021映7044．管理似概念是鼓否在不跪同国家汁间具有的可转移弊性？如果管茅理的概炒念具有合完全的奋一般性月，无论在企经济、慎政治、第社会和款文化方屿面存在任何差异抬，都可以腥被普遍地平应用。关须于不同国家笑管理实席践的比习较研究拐表明，昂没有证据支持管用理概念的刻普遍性。2013罪0106452013第0902训1704六、市场羊对管理者跌的评价在美国，像会计专家蚁年薪不超腰过7500御0美元；而孕管理者年基薪在1250挎00—7骗5000少0美元。在美国瓶，基层光监工年葡薪：2500后0—45黎000美元；塞中层管浆理者起市薪：3500床0美元，丝式高者达900咐00美元；帝大公司尼的管理众者：100且000励0美元。201礼301融0646201屡309安021妹704例如，199当0年，美50家最大的膝上市公司芳总经理的寇平均报酬锐（工资加访每年红利罩）248万美元，勤不包括奖衫给他们的此股票期权渴。同年，赠苹果公司东总裁（John投Scu坏lly）的收邻入为220万美元，福从以前奖董给他的股歉票期权兑逢现得到1450万美元。2013终010647201者309颠021穴704中国企在业的管咳理者收径入有了帝很大的边提高。有的企业蹦中层管理要者年薪已混达10避—4虫0万元，高质层管理者解年薪有的析已达100万元以胀上。某恨些著名银的企业术家，年可薪已达默几百万驰元。评论：管岂理者的工脚资反映了粥市场的供匠求作用，牢优秀的管尸理者能变玩草为金，你他们的技手能是一种观稀缺商品壁，管理的共超级明星妥成为企业见不惜重金惭争夺的对幻玉象。201烤301复0648201宅309叶021沉704评论：料管理者吉的工资喂反映了耐市场的摆供求作当用，优鞭秀的管铜理者能馅变草为躺金，他努们的技底能是一鸦种稀缺努商品，熔管理的昆超级明由星成为收企业不没惜重金妖争夺的夏对象。201眯301码0649201丙309训021把704第三节写为什么学倾习管理一、武汉一位喝高中生的狂启示200衬3年他以辣优异成浙绩考入逐了清华诵大学建泰筑系，辈是湖北躲省语文进单科第变一名。201设301削0650201老309狭021殊704备考前一吃年，背着麦父母和学谈校，写了影一部20多万字的俊小说，将屠被人民文说学出版社摧出版。面对人第们的疑荒问，他院自信地展说：“悄高考之清前我把他学习进距程都安淹排好了哨，考上贝清华没勾问题，摔顺便还揭能抽出晌时间做狐我喜欢龄做的事慰。”2013倚0106512013诞0902偿1704为什么一殊个高三学恋生能把学拾习和业余垫爱好安排更得有条不添紊？他说这一围切都得益煤于他的父玩亲——一位管理漏学学者，侄以及管理嚷学对自己伸的启发和饭培养。在中国像庸他这样善协于进行自惧我管理的掘学生并非冠个案。201惑301析0652201狭309衬021养704在国外涨：德国：殖在中学夕为学生催开设了窗“项目鲁管理”犯课程。美国：青湾年成就计休划。40多年的们历史，稼该计划轮早就引忙入了管扫理教育啄的理念径。学生捆从小学胳到大学沾一直接塞受关于监经济管句理的辅谱导。在汁孩提时起代就扮绢演麦当坝劳管理拌者的角描色去思震考问题塌，扮演择银行职贼员去学嘴习应该巴如何处待理日常聋事务。2013签010653201闻309骄021迫704这个计划派培训过的称孩子后来唉很多成了皮企业家，剑他们都说鸣在这个过湿程中受益灰匪浅。因估为，在扮输演各种角嫌色的过程咸中，他们战必须按照秋不同的进鞋度和计划红去有条不伞紊地安排物工作，高玩效率地完子成目标要招求，训练矿了他们的圾管理和处付理问题的推能力。2013歇0106542013惨0902俗1704我们国膛家由具塌有留学由背景的盒学者组税成了一顷个课题竿组。在拥调查中发现：1.许多家良长在苦概恼：“假为什么乞孩子没小有进取察心？”2.不少老师蜓在思考：蒸“课程改与革之后，输如何在更魂少的时间袜里取得更臣好的教学仔效果？”3.学生存虹在自己衰的问题挪：“功并夫花了贞不少，库就是很旦难达到扯目标。艳”2013贱010655201弟309忙021设704他们走吨访了3