房地产企业成本核算讲义三

房地产企业成本核算XXXX财税咨询有限公司房地产企业财务核算关键点项目开发模式收入开发成本期间费用房地产企业开发成本项目土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费公共配套设施费开发间接费房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费1、土地出让金——国家土地使用权出让（土地交易一级市场）（1）招标、拍卖、挂牌三种方式。（2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税（3）入账凭证2、土地转让款——企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场）（1）转让特殊要求——年限延续，使用性质延续——原土地使用权出让合同规定的权利和义务《城市房地产管理法》（2）交易双方涉及税费出让方：土地增值税、营业税、所得税、印花税受让方：契税、印花税（3）入账凭证转让、投资、合并、分立房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费3、相关税费（1）大市政配套费市政公用设施配套费及其他（2）契税（3）耕地占用税（4）土地使用费（5）土地闲置费所得税、土地增值税区别（6）土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费注意：土地使用权核算科目问题，摊销问题房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费4、拆迁补偿费（1）货币补偿方式房地产公司入账的合法有效凭证补偿方为单位：补偿协议，对方提供的发票还是收款收据？其他资料补偿方为居民：补偿协议，个人提供的发票还是收据？其他资料补偿方为村民：补偿协议，批文，补偿花名册，村委会收据案例国有企业甲拥有一处土地及土地上的办公房产，房地产开发企业乙准备在该土地开发项目，请问是购买土地还是购买不动产？房地产企业开发成本项目一、土地费用及拆迁补偿费4、拆迁补偿费（2）产权调换方式A、房地产开发企业如何计算拆迁补偿费？回迁安置部分房屋视同销售，同时按照市场价值计入拆迁补偿费。视同销售的涉税问题：营业税、土地增值税、所得税营业税同其他税种的差异B、补差价款处理——房地产企业补给被拆迁户（面积差或价差）计入拆迁补偿费——被拆迁户补给房地产企业（面积差或价差）抵减拆迁补偿费房地产企业开发成本项目二、前期工程费前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。1、设计费入账凭证：协议，发票或其他有效凭证。境外设计费问题2、勘探、测绘入账凭证：协议，发票发票税率？是否需要项目所在地发票？3、三通一平费用入账凭证：协议，发票4、施工图审查费5、招标费6、各种检测费7、监理费房地产企业开发成本项目二、建安成本指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。基础工程土建工程安装工程主体工程装饰工程人工土方机械土方土钉墙降水工程桩基础满堂基础钢筋工程商品砼模板工程填充墙工程保温工程轻质隔墙门窗工程栏杆工程屋面工程内外粉工程上下水电梯消防工程暖通工程强电弱电天然气空调通风房地产企业开发成本项目二、建安成本1、入账凭证工程施工合同、发票、工程进度验收报告、决算报告、监理报告等。2、建筑安装工程费发票审核是否在项目所在地税务机关开具3、各项成本的合理性——同当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本比较。4、甲供材问题（1）甲供材发票能不能直接入账做成本？（2）甲供材营业税问题（3）甲供材处理方式（4）甲供设备的问题房地产企业开发成本项目二、建安成本5、建筑业混合销售问题甲供材的混合销售行为建筑业特殊混合销售营业税暂行条例实施细则第七条纳税人的下列混合销售行为，应分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税，未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。（1）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（2）财政部、国家税务总局规定的其他情况本条实际源自于国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知国税发（2002）117号文房地产企业开发成本项目一、关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同(包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同)方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务(包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同)，同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入(不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入)征收营业税:(一)必须具备建设行政部门批准的建筑业施工(安装)资质；(二)签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。对上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准。房地产企业开发成本项目三、关于自产货物范围问题本通知所称自产货物是指:(一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；(二)铝合金门窗；(三)玻璃幕墙；(四)机器设备、电子通讯设备；(五)国家税务总局规定的其他自产货物。该条已废止。拓展到建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业等全部建筑业应税行为。四、关于纳税人问题本通知中所称纳税人是指从事货物生产的单位或个人。纳税人销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，应向营业税应税劳务发生地地方税务局提供其机构所在地主管国家税务局出具的纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明，营业税应税劳务发生地地方税务局根据纳税人持有的证明按本通知的有关规定征收营业税。房地产企业开发成本项目如果是纳税人提供建筑业劳务同时提供非自产货物怎么办？销售非自产货物同时提供建筑业劳务怎么办？核心问题是判断到底属于营业税的混合销售还是增值税的混合销售。如果属于增值税的混合销售，则统一缴纳增值税，营业税的混合销售，则统一缴纳营业税。案例一：建安企业乙为为房地产企业甲提供建安劳务，合同约定为大包，总金额中包含材料、设备在内，请问乙如何缴纳营业税？案例二：某工程设备公司与房地产企业甲签署建筑工程施工合同，约定工程设备公司承建甲的中央空调工程，整体工程采取包工包料形式，其中中央空调工程（非自产）造价1400万，设备价款1200万，安装费200万，该公司为一般纳税人，请问如何纳税？案例三某消防设备公司为一般纳税人，且具备相应施工资质。该公司同房地产企业签署工程施工合同，销售自产消防设施同时提供安装，请问应如何纳税？房地产企业开发成本项目建筑行业材料（设备）税收政策对比表施工方（乙方）提供材料或设备建设方（甲方）提供材料或设备自产材料（设备）外购材料（设备）甲供材料甲供设备分别计算缴纳营业税、增值税并向对方分别开具不同发票。如：30万材料开具增值税发票，70万工费开具营业税发票。按照混合销售判断，缴纳增值税或营业税。如：30万材料。70万工费，按照100万缴纳营业税并开具发票。营业额应当包括工程所用所有材料。如：30万甲供材，70万工费，按照100万缴纳营业税并开具发票。营业额不包括建设方提供的设备。如：30万甲供设备，70万工费，按照70万缴纳营业税并开具发票。房地产企业开发成本项目三、基础设施建造费开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（1）入账凭证合同、发票、验收报告等（2）多个(或分期)项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。房地产企业开发成本项目四、公共配套建造费开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。（1）项目基本完工时，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按照预算造价合理预提建造费用。财务、所得税、土地增值处理差异（2）多个(或分期)项目共同发生的公共配套建造费，是否按项目合理分摊。（3）房地产开发企业与国家有关部门合资建设公共配套设施，建设完工后有偿移交的，国家有关部门给予的经济补偿，抵减开发成本中的建安工程费。（4）盈利性配套设施房地产企业开发成本项目四、公共配套建造费公共配套设施四种类别：——盈利性：单独成本对象单独作为核算对象，成本与收入配比。——非营利性：公共配套非营利性配套设施产权可能属于全体业主，或无偿赠与地方政府和公用事业单位的，先统一归集，后成本分配进入开发对象。——固定资产性：单独成本对象，进入公司资产。——产权不明性：先统一归集，明确后再处理。房地产企业开发成本项目五、开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。（1）入账依据项目部成立的合法文件；项目部人员确定的文件；项目部资产确定的文件；项目部办公场所的文件。其他要求同管理费用相关科目费用。（2）营销设施建造费核算（3）利息核算房地产开发项目的借款费用资本化在房地产完工前计入开发成本。当所开发的房地产竣工验收合格，停止借款费用资本化。房地产企业开发成本核算划分成本对象归集开发成本分配共同成本实际发生成本预提费用待摊费用确定完工标准计算单位工程成本计算销售成本后续成本调整房地产企醒业开发成掀本核算房地产呢开发企散业甲拿裂到一块编土地，雹面积1勇00亩笛，计划摘分两期救开发，恼一期2董0亩，奖沿街开肤发高层催两栋，属下面五凶层是商圆铺，上颤面25执层是住猫宅；另依有配套纯会所一笛个，地皂下人防归车库一勉个。二期8把0亩，本规划为许多层6涝栋，高撞层4栋列，非人琴防独立考车库一届个，物溉业管理吊场所、渗幼儿园围各一个砍。请考虑该秋企业成本块对象如何闲划分。房地产召企业开药发成本羽核算成本对循象：为肃归集和爆分配开撤发产品且开发、雷建造过的程中的扔各项耗帝费而确矛定的费尽用承担裕项目。（一）可彩否销售原台则。开发涨产品能够叛对外经营术销售的，泥应作为独珠立的计税盗成本对象朋进行成本捧核算；不之能对外经握营销售的混，可先作曲为过渡性础成本对象举进行归集周，然后再唯将其相关江成本摊入缝能够对外简经营销售经的成本对晃象。（二）分灾类归集原将则。对同吗一开发地抄点、竣工借时间相近停、产品结倒构类型没厕有明显差窜异的群体咳开发的项筛目，可作苦为一个成妈本对象进摘行核算。（三）忙功能区千分原则断。开发刊项目某种组成部妈分相对引独立，田且具有荷不同使退用功能苹时，可茄以作为上独立的吊成本对逆象进行千核算。（四）炮定价差储异原则迁。开发召产品因间其产品翠类型或彻功能不计同等而歪导致其警预期售喜价存在见较大差倦异的，衫应分别侦作为成用本对象面进行核办算。（五）成漫本差异原层则。开发正产品因建降筑上存在避明显差异哀可能导致穴其建造成柳本出现较诞大差异的裙，要分别悲作为成本篇对象进行陪核算。（六）奴权益区相分原则需。开发残项目属独于受托矿代建的轰或多方证合作开氧发的，抄应结合牙上述原央则分别泄划分成絮本对象历进行核困算。会计核牙算成本柔对象、阵所得税软成本对财象同土酱地增值牲税清算倍项目可昂否不一卡致?房地产吼企业开犯发成本迷核算一、开津发成本腿归类（一）土弊地征用费竹及拆迁补家偿费。指普为取得土券地开发使柔用权（或让开发权）雕而发生的照各项费用僻，主要包迈括土地买攻价或出让油金、大市码政配套费庆、契税、承耕地占用薯税、土地阿使用费、齿土地闲置扎费、土地徒变更用途盗和超面积改补交的地槽价及相关姿税费、拆纹迁补偿支漠出、安置再及动迁支揉出、回迁粮房建造支肾出、农作胳物补偿费日、危房补用偿费等。（二）版前期工茧程费。那指项目慢开发前目期发生污的水文跪地质勘还察、测尤绘、规满划、设胆计、可连行性研虎究、筹勒建、场艺地通平妄等前期植费用。（三）建氧筑安装工陪程费。指龙开发项目药开发过程嫩中发生的扇各项建筑君安装费用益。主要包惭括开发项忌目建筑工暖程费和开饲发项目安订装工程费栏等。房地产绕企业开垂发成本宪核算（四）基流础设施建捷设费。指按开发项目偿在开发过习程中所发宪生的各项址基础设施麻支出，主煤要包括开杨发项目内广道路、供昂水、供电您、供气、算排污、排荡洪、通讯者、照明等旧社区管网恭工程费和煌环境卫生很、园林绿胖化等园林朴环境工程刘费。（五）逆公共配很套设施盈费：指禾开发项截目内发裕生的、基独立的撤、非营膀利性的辰，且产旅权属于思全体业斗主的，浆或无偿尽赠与地止方政府学、政府朴公用事查业单位伏的公共歇配套设峡施支出洁。（六）开仅发间接费嘴。指企业满为直接组典织和管理高开发项目匀所发生的艰，且不能含将其归属推于特定成象本对象的站成本费用铅性支出。最主要包括输管理人员赴工资、职际工福利费慨、折旧费辱、修理费勤、办公费信、水电费许、劳动保揪护费、工吉程管理费世、周转房劲摊销以及俊项目营销施设施建造安费等。房地产企屋业开发成唇本核算二、预提执费用与待秋摊费用房地产三开发企后业甲项提目分两叉期，划繁分为两弹个成本灶对象。主在一期剂项目中块修建休缝闲会所吹一座，摩造价2诊000遍万元，由该会所盖为整个归一期二素期整体总配套设定施。假略设一期柔二期建铁筑面积沾相当。绣一期项筝目计算狂成本时约，如何胞扣除休颗闲会所掉成本？房地产垦企业开世发成本且核算三、公共芬成本分摊衣方法1、占贩地面积偿法土地成花本分摊谅必须按供照占地鞠面积法2、建筑因面积法单独作为锻过渡性成量本对象核睛算的公共洪配套设施配成本必须晓按照建筑婆面积法分沾摊。3、直班接成本感法4、预算傲造价法借款费用蚁属于不同堆成本对象心共同负担删的，按直络接成本法紫或预算造械价法进行工分配。房地产企誉业开发成凑本核算土地成碰本分配房地产开僚发企业甲自拿到一块淋土地，面抽积20亩霉，一期开观发写字楼刘两栋（楼蹄座面积2岂.5亩）呢，二期开涨发住宅楼以四栋（楼勺座2.5周亩），另冠有配套会谢所一个（止2亩），逆非人防独仪立车库一烟个（2.锁5亩），宁物业管理搅场所一个匙（0.5疗亩）。道怒路、绿化蔬共计10来亩。土地面桐积如何宁分配？写字楼种：2.岸5/1宝0×2灰0=5停亩住宅楼：靠2.5/锄10×2爱0=5亩会所：误2验/10缴×2对0=4亩车库：被2.缠5/1因0×2岛0=5概亩物业：碗0.获5/1阻0×2带0=1言亩物业和会域所是公共再配套设施端，因此再白同其他成显本一起以围建筑面积象法分摊至贫独立成本饼对象。房地产企怀业开发成悉本核算公共配套误设施费分头配房地产开桶发企业甲员拿到一块寻土地，面丝式积20亩叮，一期开析发写字楼落两栋（1申0万平方城），二期悔开发住宅貌楼四栋（斑12万平帝方），另执有配套会态所一个（衡6000蝴平方），躬非人防独的立车库一浇个（30告00平方垃），物业描管理场所般一个（1蓬000平忽方）。物州业和会所但是公共配丛套设施。炊如何分配石成本？1、假乱定会所搜同一期志一起开咱发，先过在开发扮成本—丽配套设萄施开发星成本—甚会所成鹿本中归伞集各项于开发成昨本项目2、假酱定归集净后会所传成本为苗600歇万，如棒何在各呈成本对怪象间分虏配成本霞？是否络需要给突独立车否库分配笨？如果阶是物业望成本，想是否需配要分配锈给独立造车库？3、假定残会所同二慎期一起开大发，一期楼开发成本粉如何分配鸦？房地产兔企业开竟发成本姻核算借款费炊用分配房地产悬开发企芬业甲拿捏到一块渗土地，骄面积2洽0亩，奇一期开槽发写字卡楼（1全0万平巷方），您二期开暴发住宅滋楼（1似2万平顽方），佳另有配触套会所仰一个（矛600培0平方傅），非荒人防独冰立车库循一个（笋300究0平方插），物啊业管理丹场所一班个（1上000考平方）泥。假定蜻一期二退期同时妥开发，躲银行借信款3亿确元，产产生合法干利息费糟用48苗00万醋元。请问利息狭费用如何借在成本对疾象间进行钩分摊。1、直接夹成本法：480游0×一猴期直接取成本÷互（一期想直接成狐本＋二铲期直接穗成本＋辉车库直卷接成本犁）2、预算跪造价法：480悠0×一横期预算届÷（一录期预算非＋二期嘉预算＋孝车库预尖算）确定完工散标准除土地开代发之外，禾其他开发眼产品符合丢下列条件卡之一的，他应视为已乱经完工：(一)开亚发产品竣碌工证明材罚料已报房赶地产管理点部门备案鱼。(二)开刷发产品已泰开始投入毯使用。(三)开唇发产品已施取得了初棕始产权证似明。1、竣偿工验收藏备案表2、开发纠产品开始保投入使用胆是指房地育产开发企斧业开始办久理开发产驴品交付手爽续（包括缓入住手续役）或已开连始实际投混入使用。国税函【候2009垮】342踪蝶号3、初始耐产权证明垒——大房痕产证4、完工殃标准针对取的是成本叙对象，而寒不是一栋杆楼。确定完工沸标准完工标胆准的重昌大意义1、未籍完工销倦售收入骗和完工脚销售收淡入的分源水岭（常预计计害税毛利幸率）2、税务萍稽查风险宁的增大（抵关注开发票成本）3、达崇到完工叨标准结岔转成本闯的时间宝点开发产寸品完工廉以后，蹲企业可域在完工暗年度企业所喊得税汇腹算清缴厕前选择确衣定计税根成本核侍算的终昌止日，旁不得滞沫后。凡觉已完工啊开发产刘品在完碑工年度敏未按规沫定结算变计税成负本，主遍管税务既机关有播权确定本或核定闭其计税彻成本，旅据此进曲行纳税疗调整，突并按《搞中华人暂民共和粉国税收馆征收管素理法》需的有关确规定对乓其进行亩处理。风险：皂发票取穗得不及国时计算单位预成本单位工程浙成本＝成叉本对象总热开发成本另÷总可售巩面积什么是办总可售辫面积？事是否可诱以剔除充拆迁补瞧偿面积捆？划分成叫本对象归集开要发成本分配共嘱同成本实际发阔生成本预提费燥用待摊费页用成本对象总开发成气本计算销售讲成本配比原魄则销售成本宁＝单位工大程成本×陵已销售面钢积房地产企款业甲单位雪工程成本运为每平方桐3000搜元。1月瞎份销售房洒屋100亩00平方泰，其中8叨000平肢方米为银对行按揭，改业主已支叶付30%犯首付，银摊行按揭款促尚未批下甚，请问1棒月份成本某如何结转疯？面积：躬200颠0＋（贱800岁0×30局%）＝反440报0结转销娇售成本腊：30汇00随×44寸00＝垒132仰000刮00元后续成本屡调整特指成尿本对象虾完工后兴发生的止开发成划本，应娘该按照集计税成姨本结算佛的规定续和其他胡有关规伞定，首仔先在已代完工成郑本对象完和未完刻工成本霞对象之搜间进行疲分摊，牛其次再召将由已字完工成乓本对象测负担的浮部分，协在已销芬开发产柱品和未谣销开发将产品之翼间进行简分摊。但应当赔注意，股上述成受本分摊绸后均扣桑除在后步续支出澡实际发革生年度嫌，不允酱许追溯稍调整。后续维腊修费用隔问题如刚何处理凉？企业对核尚未出渣售的已害完工开笑发产品每和按照孕有关法毛律、法祥规或合申同规定艇对已售渣开发产它品（包佩括共用壶部位、畜共用设牌施设备袭）进行蹈日常维扬护、保币养、修故理等实咐际发生杨的维修洞费用，坦准予在爬当期据种实扣除帖。质量保京证金