山东池州某别墅项目营销推广提案

山东池州某别墅项目营销推广提案序言通过我司对本案的分析得出，如果本项目用常规的操作手法运作将会遇到较大的阻力，我们思路是将此盘设计成为池州通过旅游面向全国的窗口项目，做成为当地周边地区和九华旅游的第一站，把项目规划成一个具有经营内容的文化景观旅游房产，并努力在这个层面上最大限度地获得政府的支持，因为：1、本案最大的优势是中央人工湖的景观。2、池州当地人口不多，外来人口少，经济基础薄弱，狭小的市场容量不能快速有效地消化本案大量的高档物业。3、池州几乎没有支柱产业，在城市打造上缺乏创意和手段，唯一的经济依靠是旅游业，综合以上情况为将本案打造成城市亮点——“旅游景观房产”提供了巨大发展空间。因此，我们认为一定要把项目提高到作为展示城市的窗口的高度，只有搭好台与政府一块儿唱戏，才能给老百姓描绘一个美好的蓝图，最终达到顺利销售、快速回款的目的。目录第一部分项目解析………………P2～P6第二部分项目定位思路…………P7～P16第三部分项目运作思路…………P17～P26第四部分项目运营执行计划……P27～P30第五部分总结……P31正第一部分企翻项目解析冤就一、池州房幻地产市场概哈况勿友（一）处于舰起步阶段拣与池州房地产探市场处于一牛个萌芽阶段况，投资意识煌有待提升。料接（二）期房赴销售为主，迹少量楼盘以傅贵宾卡买号哭销售劲饰期房销售为扶主。以汇景溉国际为例，谱大部分楼盘剑在期房阶段钢便销售一空铺。销售手段示穿插贵宾卡泽号的购买，踩取得优先权膏利，这也表控明其存在一值定的炒楼花屋现象。性驳（三）专业塞策划认可度盆加强浩呀对策划商的购认同度加强竟，专业的楼蜂盘操作运作跑得到认可，感发展商对打艰造楼盘形象巩和自身的品倘牌愈加重视卖，不再单纯坛地为做房产摧而做房产。项谜（四）其他努物业参考芹并在当地运作瞧相对成功的肯有测‘挎汇景国际花握园崇’‘坑和泰星城跳’胡等，剃‘犁汇景国际伸’老有部分类似去于本案的高州档物业，但秧总量较少，白口碑较好。追两小区以多统层住宅为主魔，市场均价麦处在羽1800斯元工/进平方米左右誓，部分高档甩物业为浴2100秤元贵/她平方米左右析，本案可以备参考二者进优行价格及物块业配套定位骄，但建筑形辟态始创池州输之先，有着过非常大的机喷会鼎立市场细之颠。哀芦二、项目概厨况芽块（一）基本池情况服谊地理位置：倦该项目位于厌池州市城西水，西门大桥乔318侨国道以东，穷新清溪河西葡南，规划城爹市环线东北材方向。俯瞰驻呈似半岛形纳态，原始生娃态条件完好洪，被规划为报的池州市内手高尚住宅区荡。站陕周边配套：堂该项目与老条城商业中心联区仅一桥之煮隔，几分钟元到达市中心坝区域，拥有屈齐全的生活战配套；是池趋州市目前出成则闹，进则受幽的独天得驻厚的静谧居鹿所。无硬社区配套：顽中心湖，湖滔心岛、民俗蠢风情街、诗卸碑林、游船抖中心、商业谅街、大型社降区会所。稿尊基本指标：默占地面积步48000宾2吊㎡。思草总建筑面积图：绑14400似0.7令㎡。吊让住宅建筑面敢积：肝10060青5估㎡。雅尚商业建筑面枯积：宴43890汪㎡。构猪容积率为：怕0.3碎。东恳绿化率：厌53.3%璃。知瓶（二）外部兆环境托蹄交松犁通：临近市牺中心，几分绢钟以内可到跨市区的任何念区域，相信挥项目建成后芳公交线路将讨有望得到解臂决。塞元配共序套：市区内绞的各大商场腿、超市、医毫院、学校、飘宾馆等只有旺几分钟的车合程。爷忘休县催闲：九华山瓦景区离市区关只有二十多朝公里，市内市各大宾馆都骆有休闲设施侄及上岛咖啡校等。赏强娱缴泳乐：大酒店醉休闲中心、悔宾馆逆KTV伙歌城、电影抱院、网吧等旺。虫敬餐刻蝶饮：九华国广际大酒店、绘九子宾馆、里杏花村宾馆腿、梅园酒家望等。疼间学简摆校：贵池幼姿儿园、贵池阳中学、双语锡学校、池州庭职业技术学催院等。绒匹银筒云行：中国银萄行、建设银瓜行、农业银装行、工商银恐行、信用合香作社等。印丢医庄尘疗：池州市龄医院、人民氧医院、中医杏院、妇幼保约健院等。确举三、项目拣SWOT哗分析隔授（一）优势议分析饿——劫stren趋gths部1芒、眨拿规模优势店匙本项目占地依720子亩，总建筑鞋面积祖14.4迅万余平方米众。政府对市懒区土地供应淡的宏观调控抛，使得项目妇成为目前乃瓶至将来市区筐内规模最大含、规划高好矩、档次最高武、社区配套谈最全的住宅搁群。陵版2陶、景观优势仍慢东面的清溪树河，社区里洒的中心湖，虫南面大片原滩始生态用地刺，大面积的郊山地植被，诉具有绝佳的沿景观，更使袋得项目成为熊市内罕有真希水、真自然披的大型高尚添生态社区。匪枣3缠、市政配套涝优势贺持紧贴老城商认业中心区，棉交通便捷，掌可以共享老冬城一切的市弃政配套。戏吹4征、品位风格庸优势绝丽风格以徽派丛建筑为主的拉中式高档物扭业，古色古瞧香，品位感箩觉层次高档纪，并符合当尿地人对徽派懂建筑的喜好只。博云（二）劣势目分析浅——番weakn滩eses个1另、地段劣势案律城西南片区抚城建设施较穿少，而且路鞋况差、周边点环境差、治白安条件差，是这些因素致辅使部分市民最不认可项目鸽地段。栏同2遭、周边环境陶不成熟迁姐周边的环境载不成熟，没亡有形成规模我，需要经历杠一段较长时壮间才能达到储成熟。埋膝3男、地势劣势档顺项目地势北采高南低，错嘴落式，中心送为湖，地貌酷低洼，填土欲量高，再加胃上堤坝的建期设工程，成互本势必增高眯，这对销售肥价格产生不冻利。征篮4章、交通劣势戒絮目前桥南区伶域尚未开通湖公交车，但娘桥北仅有几擦路公交线路绞，需要开通滴直接到小区循的公交线路广。括坏（三）机会识点分析遥——壤oppor道tunit细ies铲1逃、城市发展荡春随着池州市监的城市基础俯设施建设的霸步伐加快，撤城市交通的继改善，城市够新格局不断亦形成，对项愧目是一次机给遇。农庭2天、政府关注验变政府对片区卷发展及本项纱目的高度关绳注，有利于学本案的运作耳。水拴3娇、市场机会晕维池州地区缺劳少相似类型历的物业，在猜市场空间上拳占据绝对优厕势。关段4臂、物业管理膀众池州其他物猾业的小区配更套不完善，为如安保系统鞠等，基本配透备成本并不伸高，配备完他善，对本案滑的前景是比峰较大的机会宗。冠绿5靠、智能化系驴统泡京池州其他物上业缺乏完善唇的智能化系坦统，本案配汉备完善，将当具有很大的革竞争优势。锡燕（四）威胁孝点分析瓦——贫threa警ts探1剑、市场容量渡有限狐茄根据项目的竭规划，在建尸筑形式上单倒一，面积偏拐大，供量也误较大，而当沿地人口基数厨小，高档物勿业市场容量谈有限。特别荷是对物业的亲二期销售在候预期上会有蹄一定威胁。迷近2、知名度博不高之开发商第二府次开发大型花项目，但知啄名度上没有窝明显的优势抚。尤其与和泳泰星城、国震际汇景等相冲比，本案的毁项目知名度棕有待进一步驴打造。斩担四、项目问放题点宰闻综观本案，仍是由一个口野碑较好的开革发商开发，袭地处池州城荐市中心区域磨附近，物业期形态档次非掏常高，而且斤规模较大，撇这一切使得拢项目在当地用房产市场上葱必会产生较迟大的影响，时并会发挥其丧第一性的本杰质，起到领锤导的作用。咱扶但同时，我王们也不能忽叔视项目存在蜓的难点：您番（一）开发箭成本影响定着价驳碧由于工程上役的关联，成捕本上的增加萝，这势必对洞销售价格产公生一定的影天响；并且项参目本身的容瓣积率低，也文会增加开发浊成本，这是尿对销售价格裳产生影响的辞又一重要因变素。兔禁（二）市场贯容量有限鸽伐在市场容量哀上，由于项箩目针对的消犹费群体是处堡于金字塔尖给的人物，对敲本案的容量机就有一定限抹度；而且在洒楼盘销售达掩到一定量时紧销售速度也跳会相对减缓候。这些都会纯对整体销售趟产生一定影前响。每郊（三）城西挤南片区认可昨度低琴尾目前城西南绣片区除本案姿外尚未有任瑞何一个项目辆开始建设，介使我们在宣身传推广上有叼较大的难度拾，作为第一补个眼“路吃螃蟹的人照”贱，需要花上民较大的人力央、物力、财杜力对消费者友进行糠“瓣教育推”乡。眯剖第二部分视笼项目定位思贴路仙黎一、目标客惧户群定位惜认本项目的客旁户群主要是驰面向政府公挖务员和生意革人，以池州捕市客户为主毁，其次是池舰州所辖县区舱的客户。客箩户年龄主要释分布在幕30—50宗岁之间。墨握（一）政府偿机关、银行粮证保、教科组文体等行政咱事业单位的篮中高级管理辽人员授亮目前这部分眨人大多居住屡在公房内，威随着货币化模分房制度的美进一步落实咏，及对向好杯生活的追求配，这群收入牺较为稳定并卵有一定文化脉素质的管理逐人士及其子偶女将会成为厅本项目的消跪费群体。顿厌（二）生意伏人和小企业疼主树延这部分消费政者生活忙碌啊，高收入，喂经历了首次止置业，注重烫周边环境，盼尤其是生活布便利性。券御（三）池州灯市所辖县区盯部分富裕人鼓士拢私池州市是皖薯南中心城市艘，在依托九律华山的旅游返资源而开发志的旅游相关至产品的企业丝人员，这部谦分消费者虽辽学历不高、蓬涵养不多，蝴但虚荣心强租，进城买房圣无疑成为他比们体现人生麦价值最好的喷方式。壁寻【选择本项站目的原因】骄驾1企、可以满足谊其对新鲜事距物的追捧，结对纯净生活书空间的苛求姨。帽预2楚、可以满足唐其对居住环馅境、居家理闲念更换的需逃求。女稼3室、可以满足负其对人生价神值、社会地阀位、身份体姐现的需求。驳熄4枪、可以满足挨其对生活品解质、品味的恢需求。爱途5穿、可以满足域其为培养子虑女健康成长欧的需求。尽吐二、产品概盯念定位衣殖适度超前的谱人文徽派别油墅区盼丛定位说明：线痛■炎框适度超前主注要表现在两渡个方面：杰展1李、具有超前材的小区智能范化配套权(袍包括安保智差能系统、便箩捷服务智能窝系统、网络涉智能系统等背)之，尤其是安痒保智能系统穿的配套。浴贯2捷、具有超前之的建筑景观忙和环境设计蚊。静贪■啊孕人文氛围主影要体现在：似幅1宣、千载诗人讯地的人文积遮淀，李白杜爆牧等几十位咬文人的经典常笔墨，展现怀整个社区的碗人文氛围。尼氧2床、社区人性销化的设施，倍包括娱乐等武的配套，结枕合文化的开嘴发，相互融平合的人文意被韵。榆坑■极始徽派别墅区隶主要表现在阵：勇倾1索、徽派建筑卸主要由民居饱和牌坊两部得分组成。捞循2脊、粉壁青瓦餐马头墙，是宫徽派建筑的只显著特征。泳竭3父、徽派建筑零的房门、窗萍棂皆是工艺巩品，其梁坊放斗拱上皆木存雕。闯帆4冠、徽派建筑扛的内饰透着矿浓浓的书卷仁气。召蓄5指、别墅包括聚独立别墅、蛮双联别墅和攀联排别墅。溉贩6驶、规划容积臂率控制在秀0.3旷左右，建筑坝密度控制在勾15%笼左右，绿化坛率妹50%你左右。临射三、项目形蛛象定位桑乳坐拥娃200盾亩大型人文驼湖的徽式宅扶邸早训定位说明：灵惹■总200颂亩：用数字秀突出该项目宗的一大优势棒——毒湖，显示项缩目的超大规角模的湖景观往。逆绣■蛙浩大型：指湖资的同时，也泪指项目本身兴，突出项目晚的规模优势弊。齿趴■腾泳人文湖：突饲显该项目以棵及池州浓厚萄的人文氛围前，赋予该地渠区的任何事挡物都具有浓衡郁的文化气铁息。老痕■富砌徽式宅邸：葛具有徽派建礼筑的特色，挡同时也展现焰徽商官、贾漠、儒三位一丢体的特点。创滥四、项目命溉名建议黑厅夫欧华型·辆锦江半岛某滥案名诠释：想此“赌锦江肥”愤，既体现项柜目活水环绕照的特性（右测侧是新清溪德河，项目内国部还有两湾锈湖水），又越体现项目优产美的外部环迟境和内部环座境。抓“槐半岛狼”付，既体现项墙目所处的区好位特性，又粪体现项目规郑模优势。名愿字朗朗上口藏，易记，大俯气。株猴五、产品规补划建议突触为防止尾大翼不掉的现象诱发生，该项制目分为四期绳开发。告碰第一期：杏障花诗苑（观租谰邸）练——磨独幢、双联兆别墅为主屋拳北部杏花诗谊苑为第一期便，呈半椭圆输形态，靠清渴溪河西南部叼，湖位于其群南部，地势沟也相对处于作最高区域，台享有相对较桌好的景观环椅境资源，房困产价值较高扎，有利于在其当地市场上双一炮打响，袜树立形象。胳第一期面积竭有谷113.晒4如亩，宜将其根分为多个组龄团，分量去戒化。凭紧组团一：春胶色碧景泊虎组团二：荷舞塘月色阔稿组团三：秋乞水伊景拿碧景赤组团四：霜亮色印湖脆春色北舰腰不熊察3摩扮附乐1印湖捎越畜8秋水伊景国霜色道荷塘月色垃一期组团简创化示意图楚姥第二期：杏榜花文苑（望侧湖邸）杰——举联排别墅、植排屋为主亏板位于项目西脊南部。军舌第三期：杏汽花景苑（梦子湖邸）堂——患联排别墅、粗排屋为主喂担位于项目东源南部。旦球第四期：杏茶花观苑（依许水邸）握——运独立幢别墅那、产权式酒蛾店为主奇寇位于中心湖胀，商业文化尿区域。民俗劣风情街、诗快碑林、游船建中心都位于却其中，是舱“太旅游、文化谋特色区块熟”厅，价值体现楼明显。绿苦此区块分为速动静两区，巩湖东为静区辨，湖西为动肆区（游船码篇头、水上活适动中心、湖秤心岛等）。易在动区将适蔬量楼房作为饼产权式酒店较来开发，通味过经营管理禽公司进行管姥理。昏歇将动区开发面为产权式酒闯店的理由：耗霜1渡、该区具有纲大型优美的搂湖景观。妹歉2楼、该区已经酬规划了一定暂的休闲娱乐旧设施。排吼3泄、该项目距猜离九华山等熔地交通方便致，毗邻杏花视村古井文化胀园，其中九离华山年接待钩游客在套100裹万人左右。眠仪4症、项目开发鬼的该部分是乏最后一期，粱具有足够的才人气。派毒根据项目销誓售价格定位刮策略等情况螺，我司在项里目分期建设笋建议当中，垃提出建设工狠程时相互融渡合滚动式建稻设的建议：彩话从规划图中琴来看，第一镜期的建设要成附带第四期握中靠近第一年期的部分设换施建设（即衰第四期的东史北部），使港第四期初具期雏形。这对帝项目第一期王建设中展示虫整体形象有首良好的促进样作用，并可吓使消费者对熊之后楼盘的撤购买形成期浆待，对后面朋楼盘开盘价愿格的上涨有帜良好的推动架作用，符合渗低开高走的适整体策略。伐俗由于总价影推响购房群的欠选择，应该放特别注意各庙种类型物业睡的配比。坐俊六、项目前摔期楼盘展示振激（一）销售疲中心展示膨扛案场展示中信心不仅仅是眠销售谈判、莫签约认购的特场所，它更做是全方位展口示开发商形蒸象，体现项状目品质和产汪品价值的焦竹点，而且是战提升消费群丛对项目好感阿度和认可度制，并促进成驱交的利器，侄同时引起政荷府职能部门吃关注和支持勒项目发展的碎如意法宝。害净根据本案品酱牌形象，完异全案场展示绞中心应当体疾现大气、高河贵、精致及绿人性化特点呆，主要展示僚区域包括：葛规划展示区躺——文景观展示区标——哨房型展示区怠——拿样板房展示厚区蛇——默休闲区主——讽洽谈区喊——刃办公区礼——挽销控区以及太楼书（平面滩展示）印——客三维浏览展孩示维暂关键营销技这巧：楼书分省为精装本和炭简装本，精啊装本配三维死浏览光盘，汉对外售卖，恼简装本免费骂赠送。仁箱（二）收费展样板房限量东参观孙煎样板房建好详了，可以参富观了，可以汉知道有钱人马的生活方式贱了，你会想汉着要去看看恭了，但到了冶现场，不给秃钱不能看，雀于是有人会越退出，有人你还是要看，争付了钱，领压到一本包装右精美的精装天本楼书（包拦含锦江半岛啊生活方式三帮维浏览光盘俱），然后售年楼小姐引导盲你参观样板扬房并受到样嘉板房专职服亡务小姐热情胁欢迎便……英售楼小姐会层给你讲解和舰参观每一个戴房间，最后传回到客厅沙挪发入座，打光开电视观看邀光盘，这时文服务小姐会仪给你泡一壶窃咖啡，送上网水果香烟改……米犹你一定会告蔬诉你朋友参弟观后的感觉惹，也相信你腹一定会为这嘴次愉快之行网买单（买一陈张锦江半岛怨俱乐部永久寺贵宾会员卡采）。瓦警在正式开工滩前先建造狗1—2寄套风格不同女的样板房（乖样板房装修弃应当聘请专周业设计公司污设计，装修遵豪华并配高屡档家具、电辨器等），样去板房实行收抓费参观，配诵服务小姐、感咖啡、水果泰等。智衡七、项目价灶格定位锄六（一）订价样原则秀休■愿悠一房一价原等则咳真根据房屋环刻境品质制定汽一房一价，早品质高的房愧型价格放高翻、品质低的疏房型价格放魄低，让客户逝根据自己的蒙经济状况选内购房型，一喉方面可以促漆进低品质房歼型尽快去化义，另一方面眨可以有效控避制销售前期惯高品质房型哗的利润流失峡。闷启■袜蚁低价入市原椒则穗烂别墅产品在叠池州仍然处辅于市场引导掀期，低价入据市可以扩大队市场消费群非，达到在市炉场导入期聚未集消费人气筐，推动项目膨成长。险膛■网率先买先得利扁原则贫细留出一部分调价格空间给羞先期购买的办消费群，可盖以形成良好拨的口碑传播单，对培育项刷目成长作用插巨大。许才■辆社后买仍然得捡利原则疤寄通过组团化否营销推广，把在销售第一腾组团时可以呈根据市场信跃息反馈来调原整第二组团天的品质功能参，同样，组宵团推盘的次剪序安排也是婶按照环境品纯质的优劣来叫考虑，品质吓低的先推，里品质高的后催推，最终达喝到培“郊价格越来越睬高，品质越限来越好贝”磁的市场追捧著效应。叨盗（二）价格诞定位彩【入市均价常2600舱元梅/括平方米，全谨面销售均价露2700肥元辽/恼平方米】酷低以池州楼市趁上较具代表宾性和可比性荡的楼盘汇景陪国际花园、遇和泰星城之梢社区规模、喊建筑类型、谣建筑密度、评房型设计、讯立面设计、条社区景观、曲自然景观、幕物业管理、黄区域位置、静配套设施、板开发商实力嘴、品牌等几顾个方面的内央容与本案的饼拟合程度作射为权重分析兄本案的单价掌拟定。斥决比较项目汇虫景国际花园搬和泰星城期毕参评科目权的重（俱%息）拟合优度践（膊%匙）比较系数踪拟合优度（台%示）比较系数赖苍社区规模装12800由.0967董50.09旅0特建筑类型腰61000发.0601熟000.0捧60辟建筑密度6鲜400.0煌24400眠.024咏房型设计抹8800.厌06480效0.064凤尝立面设计赏5700.某03560芳0.030着奔社区景观赵8600.滚04850损0.040屡姨自然景观该12700把.0846恳00.07纷2恼物业管理湾8650.和05265粮0.052年盐区域位置我10120粒0.120毯1000.恶100酒配套设施乌51000污.0509似00.04彻5症开发商实力估81000努.0801袖000.0怀80敌品牌410鞠00.04尽0900.截036插政府支持度阁81100葛.0881浴100.0糕88虹合计侧1000.滴8410.莲781说明：理【权驰护重】是一个寻相对的概念钢，是针对某膊一指标而言敬，某一指标葬的权重是指诊该因素在整肝体评价中的乔相对重要程宿度。佩塌【拟合程度蛋】是以某物撇为参照物，蝶假定值为竞100%森，与其他物摩体比较，他凯物与本案的羞相似程度如忆何，值越接暂近就越相似缘。股屈【比较均价跃】是指通过思与竞争对手炸均价比较得乖出均价，其叉中参照物的段比较系数是君1剩，计算公式据为参照物均腹价狼=通某物均价劈/沙某物比较系赔数。筹僚将各比较对余象的市场价改格经比较系泄数调整后可绵得出：亏括比较对象狱——旷汇景国际花最园：毫1900÷梅0.841油=2259都元竭/笼平方米毫孩比较对象恐——覆和泰星城：环1850÷辱0.781庭=2369亮元旁/器平方米触引通过计算，粗本案与汇景告国际花园比院较，入市均跪价应该在倒2259孩元虎/吃平方米；与踏和泰星城比抢较，入市均平价应该在钞2369湾元系/贝平方米。评捧但在考虑到挂产品差异性侨定位的基础著上，由于本纳案在规模、白地段等多方危面都与汇景响国际花园具障有较强的可未比性，而与待和泰星城的准可比性就要舞弱许多，所盆以在价格制吹定时，本案俊可较多参照业汇景国际花蹦园的价格。咬葛在考虑本案住的建造成本代上，由于本处案要建造沿卵河堤坝和规腹整土地等，延所消耗项目册成本资金远愧远高于其他饺项目，在制俯定价格时要需充分考虑这着些因素。悄顷综合考虑市年场环境因素读和项目成本绞因素，我司侍认为，本案绝在市场上能担为认可并接号受的单位均哲价应在发2600皇元膜/吴平方米左右伯。就目前情赠况而言，本哑案入市均价纹应在勺2600壁元阴/叔平方米左右逆。总体方针爪是首先确保氏项目开始的俗成功，再考露虑提高项目道的收益。浊造为提升本项漆目的性价比觉，适应市场驱竞争，顺利则实现销售目变标。在无装幸修交楼的前宅提下，本项纲目售价建议伯一期整体均效价为眯2700畜元蹄/法平方米较合帖理的。日源（三）项目托总体均价定凯位表观掘类型单价最赠小面积最大虑面积最低总奇价最高总价烘贪独幢别墅熄26003颂00350妥78000扯09100检00冈联排别墅恐23002渡50280表52500产06440腹00盖排遮屋2100露20025杯04200博00525祥000葛第三部分搅居项目运作思停路多呼一、项目推绩广思路舱肺【挪AIDAS牙原理推广】尾米现代市场学佛通常把消费右者接受产品植的过程分为草5扮个阶段（村AIDAS钞原理吧——山A:At碧tenti颈on崭引起注意；内I:In堤terre集sting鲜减产生兴趣；蓬D:De史sire挽引发欲望；碗A:Ac部tion春促使购买行颗为；近S:Sa钉tisfa隶ction峰笨达到满意）源，在项目的惑销售过程中较，应遵循染AIDAS换原理和品牌呼营销的策略眯，保持整个鞭促销活动的薯战略性、连追续性、系统嫩性、逐步将岗项目的销售掩活动推向高蹦潮。包括整陕合推广、形亿象包装、广踢告宣传、价霸格策略、入锐市时机。飞垦二、大型呆SP眼活动猾肺（一）产品怖推介会剥难产品刚进入筛市场，首先软要购房群了糠解它，其主生要任务是提萝高知名度。混歼产品推介会竞作用：蓝脾1恨、让购房群夏了解该项目鼠。劝幼2砌、让购房群腾了解开发商路。滑征3罗、搞好与政划府官员以及筛媒体的关系水。字伸（二）报纸羊电台笑/欣电视台专访惨活动掉弱地点：电台丰或电视台主完播室，报纸受记者采访。沫稍活动形式：毒采访欧华房悄产管理层。磁垂活动内容：督畅谈对项目干生活品质的羞看法，对项陶目的推广简汗要介绍，以售项目高品质扰的生活作为逝主要内容。侄劈所需联系事爹宜：池州地撞区主要报纸路的报社（如蛇池州日报，导安徽晚报等评），电台，寿电视台。烫咽（三）池州锻文化专题游西手眯冰【线路】九视华山（佛文晕化）咸傅劲杏花村古井厅文化园（徽杏派建筑文化踪、黄公酒楼份酒文化、诗赌文化等）串形响锦江半岛（喂徽派建筑文订化）不签让部分业主妨或者政府官掘员等潜在业究主免费游览悉，感受文化光，接受新闻真媒体的报道忙，对项目进永行炒作，将六项目第四期类产权式酒店困部分快速去胆化。惧屈（四）金色泳钥匙或金牌略限量售卖，收1000—庙1500牵元一个得万匙元优惠或比酿普通优惠幅传度更大的优诵惠解宽袍马使在当地部分渗楼盘采用炸VIP葡卡的销售形融式，改换方名式可以产生瓜新颖新奇的彻效应，并形荐成市场口碑炸，锁定准客饭户，建立项男目形象具有爬极为理想的蹈市场效应。衣险金钥匙或金站牌（可作纪歼念用）可根哄据造价确定俭外层镀金，指还是部分金境银。上面刻蜘号码，以便肃购买时登记您之用，也可扁避免重复使读用和收回。玻拒隶·裕需要花钱购导买的优惠并碌附以金钥匙林或金牌，本锐身是一个新执闻题材，可鄙形成市场传兰播，提升项惰目形象。遗猜挣·苹金钥匙或金伞牌也可以转爱让，从而对博价格产生炒磁作。崭珠栏·蜂锁定准客户混，花钱购买龟实惠。浓照限·寨赠送有价并负有购房优惠健的纪念品，草同时充当厅VIP赞卡的角色，友接受者也会普保管好和炫枝耀。标堡（五）锦江劣半岛暨项目下奠基仪式，唯同时举办诚盆意认购活动执，金牌或金释钥匙发放。旱项目正式开悲盘之日，举英行大型表演技及抽奖活动员敞（六）焰火师晚会其肾不是生搬硬勇套，这个提怖高知名度的扭切实可行且瓜较为迅速和总影响力大的己方法。境行三、主题推手广口号霸付御水观景骑夜贵族特区感底欧华求·电锦江半岛补6她大生活主张阔：液谜■蜻都市生态生匹活主张渔隙锦江半岛是瓶阳光的、绿贿色的、自然恢的、生态的李。拥有赏心滑悦目的无敌盛水景。水上广乐园触手可许及，推窗见茧景，美景尽携收眼底。飘鹊■萄都市国际生研活主张欢咸锦江半岛建皆筑风格设计伞，唯美纯粹保的徽派风格肝，加上现代将的全景落地柔窗，中空的以会客厅，诠少释债“环建筑是凝固兵的音乐倍”淘的真正内涵脸，演绎古建踩筑、现代派灭的文化时尚窑生活。范木■锋都市便捷生溜活主张雀寿锦江半岛附区近的环城线膛路桥的完成题，方便的出鞭行，几分钟示直达市中心依，交通、娱昏乐、休闲、湖购物、极其籍便利，尊享燃市中心区一主级生活配套哈,壳可谓是距繁份华很近，与牙清幽更亲。残府■跟都市健康生寻活主张李倾锦江半岛逾直200传亩的中心湖夹，设施齐全闻的社区会所班，让你在家稳门口享受运铃动的快乐，象与此同时大美量释放出大踩量负离子清糠新空气，远亏离城市的喧康哗、噪音、预灰尘，这里同每一处都是析鲜氧，生活天在此的你当通然可以尽享握天伦。袖茧■妄都市价值生剥活主张她伴锦江半岛是恼池州首座高诞尚亲水住宅刻区，社区拥曾有高起点的位建筑规划，阻一流的环境瞒设计，齐全团的社区配套好。加上政府贴宏观调控，秀使得片区土蛙地供应紧缩脂，锦江半岛疑必将成为池啄州房产升值战“告原始股垮”约，当然是即窃买即升值。况推■砖都市贴心生长活主张垄音锦江半岛重深金打造一套评齐全的智能是化物业管理恩体系，一流丑物业管理公起司的加盟，种贴心式的服汇务水准，构耐筑一道安全葛、周到、贴冠心的社区服午务网。印鸟广告语集锦顾：听鞭便捷而富足拆——旦从容的都市谅生活短肠一桥横跨东秆西，改变的味岂止是生活历……观阳距繁华很近尸，与清幽更誓亲维肢聆听大自然谈的天籁之音例，感悟生命起健康的优雅邀极致似港池州九华度齿假旅游休闲禾第一站胳---蹦欧华网·林锦江半岛瑞津200自亩人文景观慧湖，连接九众华休闲第一蛾站，任你翱兄翔遵印48000居0弯㎡大型徽派滑人文社区头——呢池州首席生采活领地和妨108法套徽派豪宅斤，名门之盛悟宴，等你坐馅享其成渣进繁杂中清净莫的席地，钢吸筋水泥中会壮呼吸的建筑拢萄池州有为池叹州贵族量身亭定造的豪宅哑吗困异四、媒体选魂择滩龄在媒介的选滑择上要根据含目标购房群违的特点，尽顾量选择其经量常接触的媒害介，对目标骗购房群产生糊全方位轰炸逐的气势，制备造声势促使灶其购买。胀刊根据池州媒榴体的特点和竟项目自身特配色，在选择猎上述媒介进缝行广告宣传涛的同时，做类好售楼部的撕形象和工地介广告牌的放薪置，项目的佣媒介投放初坦步选择如下还：姓1、中邮2、报纸冤3社、电视台填稍4贝、城市中心坦大型户外广避告牌她黄5成、道旗横幅挠盘6狮、工地围墙淘广告设松五、销售策混略及执行方置案颜更（一）价格奥策略寸鉴于本项目窄市场竞争力依很大程度上章依赖于定价谈的准确性，殿策划重点必勤须放在其价售格策略的制猴定上。收瘦1、付款策杆略册■刻谦在高定价、骗高折扣和低蜜定价、低折僚扣两种付款己方式中选择如后一种，一魂是显得价格辛实在，没有巩虚头，更由蛾于房产的价姑格特性所决饱定的，房产眉若折前价高魂，会吓跑讲功究实惠的购觉房者，不利君于聚集人气嫩。毙智■浴野根据池州市小场经验，一持次性付款也虚有一部分，坦但总量不多锅，至多占陕15%棕左右，银行酱按揭是多数稀市民的选择陕，但由于银承行对个人住捞房贷款的不帆放宽，按揭但额度及年限柿均不多，因页此我们的策葡略是标准折经扣率控制在灵4%烛以内，即平旧均卖96增折，据此，省设计标准折润扣率为：阔就一次性付款汽：趁95溉折；银行按曾揭：优97稀折贯悉（二）优惠原策略番1辫、在标准折鸟扣率基础上翻，房价优惠丛通过优惠折滨扣来体现。搅恳销售前期（秩内部关系）槽：推出气15弯套单位，银侵行按揭挖95欠折优惠。原默毅项目开盘：露开盘强销阶拜段一次性付颤款侍95析折，银行按脉揭提97析折。开英销售中期：矮配合某些题动材（如各种叹节假日、项温目各主要时虑间节点的促辛销活动等）爸而有限额地居使用。爱怜销售尾期：债清盘需要（银策略待定）投。策啊2嫌、优惠的实单质是促销，服而且是保证田总体均价不孔变的促销，横我们考虑做渔到既有震撼似力的宣传和抓汇集客源，形又控制在一搁定销售范围酸，将在优惠忍套数方面予弄以调整。浪厌（三）提价翻策略第1票、前期低价惨入市，一因恒远期楼花，茂二为聚集人座气，故优惠私是必须提供泳的，当优惠趋的房源以销寻售难度最大叶的为主，这闯类房产前期硬不主动优惠笨，尾期也将嗽被迫降价。解虽然优惠有忆数量控制，对但总的来讲形，会降低标述准折扣率（猎总体曾96橡折），影响域总均目标的谨实现，这就似需要通过采祥用优房优价众的提价策略那来平衡。亡财2膀、对应于我制们设计好的滑优惠幅度，车可以推算出誓，优质房均棍价普通上浮旷5%漂，即可抵消摘优惠房的让建利部分，具刑体数值将在控均价变化表残中反映。我字们计划在销下售实战中，渴通过灵活调浓控，尽量减蛮少优惠数，钟争取加大提依价幅度，使艇优质房至少励平均上浮卷4%化，确保本项辫目总售价高园于均价隶2700盛元失/惩平方米水平脱。赞车3杜、待售房产给精心分类、派分别定价、便分期推出、务分期销售量艰给予不同优蜻惠（先买者狐平，后买者例贵）、辅以遍强有力的促葵销宣传，告液知本项目销脚售会形成上桑升趋势。必竖将吸引买家具，特别是投区资者的兴趣朋，奠定本项造目的热销局窑面。边忍（三）入市蒜策略南1岁、入市原则嫌例入市时机与稻方式把握得雁好，才能产偶生销售开局烧，而锁“帆良好的开端攻是成功的一痕半你”匪，故何时入驱市，怎样入贝市值得慎重弄思考与布置蝴，故应遵循英下列原则：症渔1恼）不匆忙入超市：即准备奋不充分不急湖于入市。我滤们要避免为蛾一个特定的品时间入市，陈为某种偏好数入市，或为只入市而入市井。在销售策物略不明确，焰市场动向不杰把握，销售疑工具不齐备响，内外包装献不到位的情鼓况下入市，泰销售前景将术是暗淡的。离谅2誓）无造势不慌入市：在现亦阶段池州市祝房地产竞争漏态势越来越买趋于白热化零的形势下。犬“缓无造势即无欺市场晃”桃，故入市准滋备时间再短袍也不能忽视炭造势，而且古还要费尽心挡机造好势。遍不造势或造筹势不佳，入黄市极易造成蕉销售批“宇死火朴”铸。活局3肯）销售旺季横入市：本项估目选择轿6宪月开始筹备剥推广，即粗9竿月份入市是认合适的，前灵期诚意认购良期间可选择旅8脊月左右，配波合之9耻月类18撑日开盘举行烤开盘仪式，糖予以新闻报含道，通过项陵目开盘仪式欲，以这种方绩式邀请市领洲导出席，继新而通过媒体渣向全市民告论之并展示项拴目诚意认购舅及楼盘信息惭。鼻秃4抗）有控制地分入市：即根荷据工程进度半、消费者心暗理、配合价鲁格策略、销尿售导向等，援分期、分批涝、有调整地遣向市场推出蠢产品，避免暴蜂拥上市，夸好房抢尽，维劣房积存。这遵2、入市方怖式降【预告期】伪稀时间：筹6盛月糊1拆日斯——鬼8谱月虏31仰日（初定茧8撤月粪8带日为内部关桨系认购开始五日）。迎暮主要工具：震模型、售楼屈书、户型手点册、宣传单码张、展板、酬小礼品、客颈户意向性登灰记表、诚意莲认购协议。捎革宣传要点：菠教a朽）本项目是告池州首席坐厅拥锹200惑亩大型人文快湖的徽式宅充邸；汪拆b昂）填写意向询性登记表者钩将得到优先陕通知选楼权匀；地杯c妻）前期认购积者可享受超辜值优惠价；务泻d袍）告之最先太购买的优惠服房极具投资窗增值价值。挑向目的捷：正积聚一批潜铲在抢购者，隆制造本项目瓦上市前必要跪悬念。厅龟注意事项：唯只选购当期总产品，不能挤擅自提前认芒购，可鼓励弹客户填写意垫向性登记表赛，保证登记废者能优先选辫购后期产品技。绩团【正式开售藏】垫滚时间：丧2005窝年皮9垄月张18旬日势篇仪式：本案捉开盘，公开债发售，现场兵开盘仪式。隐详宣传方式：把9党月泼1猛日至匙9雀月习17梳日期间认购德的客户在开店盘日成交，抹可获得一次蓬性付款店95拔折优惠，银耻行按揭溜97剧折优惠。并采安排促销活民动派发小礼尼品，邀请池虑州各大媒体贤到场参观，欺通过媒体广课泛的覆盖面飞，确保广告困到达率。悟迈六、资金回劳笼计划纲胳正式开盘后雄，对销售操找作的整体把贝握至关重要肥。操作策略仔得当复币，销售业绩狮自然会按计阴划体现出来战，销售目标暑将顺利完成睬。抱骡(阀一）资金回济笼计划指跪一期可售总涉量：想108赴套别墅化冰l秃沃销售面积：冠29377瞎㎡凳壁l驱睡销售周期跨滤度迎:12软个月，阵2005缎年棵6历月顷—吴2006锡年喝6冲月朽剧按照目标完状成额：（目硬标完成量妥*趴折后单价虚*玉单套平均面摩积饥270摔㎡）卸躺【筹备预热拣阶段（内部惠认购及诚意扭认购阶段）涂】怨3缘个月壤忘推出单位数误：英15求套技惯基准完成量宜：15套篇目标完成量舟：菊12婆套陷稻折前均价：捞2600元落/平方米召折后均价：忧2470元污/平方米（胶9.5折）残膛目标完成额瓜：人民币浊800盛万元降穿【开盘强销析阶段】遮3互个月通匆推出单位数缠：恶40钩套场乒基准完成量情：40套犬目标完成量纸：既35焦套制环折前均价：倍2680元换/平方米猜元折后均价：凶2573元遥/平方米（姐9.6折）腿狡目标完成额浑：人民币级2432便万元午念【持续阶段钱】晋2还个月虚验推出单位数蚕：纤20构套傍龄基准完成量舍：20套物目标完成量身：纳15坏套尝盲折前均价：喉2680元粘/平方米椒折后均价：浙2600元盼/平方米（踏9.7折）燕禾目标完成额疫：人民币怀1053仅万元唉凶【第二强销校阶段】侍3的个月蹦秒推出单位数向：坛25棚套遭亿基准完成量美：25套勒绣目标完成量踏：王20腐套翠逮折前均价：调2760元婚/平方米商塔折后均价：混2677元举/平方米夹（9.7折单）月目标完成额期：人民币落1446腊万元膀俭【清盘结案大阶段】掠1虹个月授l纳逝前期各阶段乓剩余单位数蚁：狐8似套签撞基准完成量挣：8套累贩目标完成量烤：维5做套炮丽折前均价：询2760元绪/平方米除则折后均价：局2677元父/平方米（极9.7折）蹄凉目标完成额第：人民币贫361朋万元携l私一期销售额洁小结富垄总体基准完贸成量：术108音套。膜驾总体目标完斥成量：决87狡套。冷予总体目标完坏成率：医81%喊左右。令甚总体目标完丑成额：人民蜘币便6092泥万元。厌来第四部分楼富项目运营执返行计划友原一、本案一字期推盘控制揭性计划息我就双方合作源层面而言，锈加快项目的盼去化速度的榴同时获得良吓好的社会经努济效益始终帐是第一位的幸，但如何使部项目的价值蔽提升和去化待得到和谐统槽一，将是未赔来运作的一锣个重点课题订，为此特拟缝定品“驰全程推盘控摄制性计划表恐”旱进行合理说确明，从项目犹开盘后开始房计算，具体圆如下：功让一期推盘控烦制性计划表克推盘类型俘阶段划配别翼断墅涨娇筹备预热期惩三个月推出刷春色碧景，艘去化所50钩％呢呼开盘强销期微三个月推出研秋水伊景和因荷塘月色组变团去化帆60%括，春色碧景快组团清盘柔缩持续期二个基月秋水伊景蜻和荷塘月组汪团，去化熄90%括；推出霜色辩印湖，去化垃30%全第二强销期腊三个月霜色冬印湖，去化红80%妻；秋水伊景霜和荷塘月组躲团清盘面研清盘结案期挡一个月霜色金印湖清盘示春备注：本计蛙划表将项目持营销阶段进走行大致匡算斗，按照上述译计划，一期预在运作中将棋产生四次大没的销售节点卧（分组团入敞市），每次惨节点均将产怕生阶段性的拥销售浪潮。哄此举可以使携推广工作保渗持一个热度副，制造市场逃兴奋点，将抛卖点层层挖蕉掘。巩进二、项目前温期营销执行派计划俗抹根据本项目暮特点，本案上的整体宣传设费用可控制列在总销售额丹的健0.8坝％以内，筹功备预热期和浓开盘强销期还是推广重点熔，应加大投绩入力度，若凭本项目确定丽2005妹年马9塔月入市，按取此时间计划懒，则营销执倡行计划具体军如下：具填（一）项目请筹备期饲:200缸5屑年掏6荐月据——容2005下年行8个月（样板房零完成）同摔实施时间主搁要工作内容擦执行负责初央步费用估算或模（人民币元沾）凤斑6已月晓1抽日～召6哄月盟15项日城区重要观路口及工地资围墙大型形剂象广告牌，甚主题：坐拥筛200株亩大型人文侍湖的徽式宅桑邸博日约筝30000咏槐6仔月询1肉日～摩6弃月帖10炕日微调规划光、房型设计惜；展示中心佛、样板房位轧置确定开发锻商、博日退屯6沟月于11愚日～帅6狼月缸30寻日组团景观胜设计及调整苏开发商璃窜6哗月追12吗日～弹6念月斑20劫日现场展示彼中心、样板裂房设计开发瞒商沃德6换月司15抗日～园6哈月浇20坊日售楼中心糊形象包装设测计制作博日正约句5000懒6称月宅1歪日～极6厨月锹10通日规划、房接型建议有奖乳征集活动中尼邮广告场2圆期博日约吴6000宰30趋条街道横幅戏约计5000剩6仅月亮5事日～塘6诸月踢25芝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