奉化现代物流园项目建议书

现代物流建设项目项目建议书2015年8月18日目录惯第一章拦总论撞一、叼项目名称粉二、扭项目题建设验单位突概况伐三、艇项目级简况唇四、锁项目性主要经济技兔术指标核第二章项睁目建设必要牵性键一、廉项目退区概况趋二、项目背私景射三、项目建珠设的必要性婆第三章项少目的建设条梢件分析供一、主要建顿设条件恰二、SWO丸T分析恐第四章项伞目位置、占关地面积分析邻一、规划设棍计目标渴二、项目规存划设计要点煮三、规划设捷计方案侧第颠五村章卸项目建设及臣运营方案秒一、项目建早设初步安排耀二、提组织机构龄三、运营期到间的物业管拴理复第六章挡投资初步估瞎算斧一、投资估抹算的依据壁二、愿投资估算匀第七章财趴务和经济效需益初步分析毯一、财务初港步分析芦二、项目经吴济效益和产寿业链动初步俯分析惯第八章环起境影响初步孙评锁价寄一、托采用的环境碎保护标准困二、逐项目染环境影响分超析室三、环境保费护治理措施魄第九章社晒会影响初步雕分析芳一、项目对课社会经济发窄展的影响批二、项目与舅当地基础设轻施发展水平电的相互适应脱性且三、项目对初合理利用自续然资源的影魂响杀四、项目对些保护环境和届生态平衡的浸影响箭第十章投伴资风险的初溜步分析鄙一、投资风蛙险下二、经营风监险脚第十一章黄初步项目结渣论与建议一、结论二、建议爬第一章驶剧总殖棋论茶一、项目名顺称吊桥港现代物塞流项目吊二、项目饼建设衡单位醋概况滔1、单位名明称：纲请成立投资丧主体装2、单位概它况：辽三辽、项目陶简况忆1、项目建跑设性质：新子建；项目建亩设期：20烧15年8月目-2017旱年10月。透2、建设地子点及用地面口积：项目位煌于安庆市望桶江桥港经济将开发区内，看位于华阳镇射和雷池乡沿台江一线，紧肿临长江黄金安水道的桥港放经济开发区系坐拥望东长寇江大桥和天爹然优良港口景——斧华阳港，区话位得天独厚宫，交通优势犯明显。建设教中的济广高味速和省道华牛莲线穿区而夜过，项目占朗地面积为7末0亩。今3、尤项目船建设内容:哗按照设施现筝代化、硬件坏智能化、管浴理信息化的紫要求，建设贵集运输配送真、现代仓储沈、田货物分拨、缎多式联运、消包装加工、骂物流信息、市集装箱业务森、展览展销破为一体综合说性大型物流谈区。愈四、遍项目游主要经济技忠术指标饲项目总投资价：1200住0万元。粘资金来源井：胁本项目建设搭资金来源为知通过引进投恼资者企业投纱资。悬效益情况湿：利该项目建成劈后，可邀创造800名0～120坝00个就业盛机会；床10年内贡潜献累计大约抱1亿元税收碧；满足本地铁企业采购生司产资料、产设品运输集成慎化运输，极蹄大降低企业表运输成本，这产品外运还席可节约运输蕉费用，利于屋促进本地企尸业发展。厕表1—1生漏主要技术经疤济指标汇总雀表杏序号鼻项语目劲单位碑主要技术经城济指标欧一抖规划用地面站积靠亩穷70削二溪总建筑面积取平方米两38300倘1村仓储搭建筑面积疯平方米肥19000细2丽各类楼层设培施建筑面积轻平方米低10000田3西钢构大棚建劣筑面积结平方米奔9300知三瓦主要建筑物喝层高、结构谦1埋立体仓库饿框架结构，绝层高4.5灿米尘2演办公综合楼么框架结构，监层高3.5高米突3障钢构棚伙单层，层高让3.5米曾4伯其他们多层框架或派砖混，层高塘3.5-4勒.5米次四误建筑相关控寨制指标驱1咸投资强度父万元/亩套105.5跟5(控制电指标值：址≥盘100万元易/亩)牲1挂容积率厌0.82(认控制指标樱≥随0.80认)代2荷建筑系数舌48.7％绕（控制指标械值：陶≥湿30%寇）酿4钢办公生活设雹施用地面积龄占总面纸积比例篮3.62%艺(控制指标誉值：填≤唯7%湖)立3速绿化率页18%(控奖制指标值：肃≤贡20%棍)蕉五宝经济指标冤1纳项目龙建设让投资皱万元盒12000拾2姑正常运营年狭份年营业额让万元暖21000秩4持项目财务净腥现值（10滔年研究期）坏基准财务收码益率取14波%减4000万网元(所得税桃前)；葵120颈0万元(所昏得税后)嘴5客财务内部收题益率妙％吐22.1渠7%(所得恢税前)；拢16.7茂2%(所得凯税后)枯第设二闻章笨项目建设纳的必要性疲一、项目凤区概况聚安徽望江地圾处皖鄂赣三抹省交界的长蚕江中下游北还岸，总控制撤面积135馋7平方公里督，辖8镇2燥乡，118教个行政村和则17个社区曲，人口63墓.5万，为棒全国新兴纺与织基地县、怕农产品加工句示范基地县泰、生态示范源区试点县、碑皖江县城带当承接产业转向移示范区建禁设重点县、挠大别山连片咳扶贫开发片立区县、中国猪金融生态县倒及安徽省投堡资环境十佳柏县。成语盏“浅不敢越雷池棋一步馒”耕即源于此。竖作为雷池故奉里、三孝之容乡的滨江古兰邑，望江境会内物产富饶详、环境优美餐、民风淳朴讲、人文荟萃遗，宜人宜居满、宜旅宜商近。望江承东凑启西、连南和接北、通江渴达海，区位债独特，处于抬武汉、南京犹、杭州、合荣肥、南昌五怪大省会县城哥的中心位置界，是长三角殊和珠三角地胶区经济对接严交汇地、东事部沿海产业圣向西转移的邮阳光腹地和谣安徽省东向决发展战略的炭“丹桥头堡波”础。长江黄金则水道过境流慨程65.3巨公里，望东孟长江大桥及愤济广高速北肾岸连接线项辛目建成通车馆，将与江南部沿江高速、枯安景高速和丙江北沪蓉高铜速实现互融挡互通，全面屡融入全国现碍代交通网络宾。却安徽望江桥幕港经济开发瑞区于201李0年12月钟28日经省吧人民政府批望准筹建。该圾开发区位于榨望江县华阳槐镇和雷池乡棒沿江一线，紫总体规划为撑桥头区、港皆口区、远景锦区，分期建财设。起步区高为桥头片区左，规划面积植按5.9平耍方公里控制源，其中一期班规划面积4浓平方公里。谷重点发展现姨代物流业、普新型材料业五、装备制造熔业等三大主查导产业，目棒标是建成产脏业特色鲜明唐、综合配套坝能力较强的跑产业集群和督产业集聚区眼，带动望江月经济社会持留续健康发展浸。市紧临长江黄疤金水道的桥辟港经济开发俊区坐拥望东页长江大桥和绒天然优良港龟口裤——凉华阳港，区能位得天独厚灶，交通优势或明显。建设绢中的济广高房速和省道华拐莲线穿区而雨过，望东长揉江大桥华阳防互通连接线茅将打通望江概县城及沿江趁地区与济广蓝高速公路的届对外重要通肆道。随着北炒岸高速接线释工程201最5年建成通嚼车和望东长桥江大桥20压16年竣工悟，大桥、高衬速、国道、于港口、长江辅航运与沿江捧铁路、机场狂交汇，将构什建形成现代德水陆空一体婆的综合运输械网络，这必败将为桥港经严济开发区的此加速发展提殖供坚实支撑透。随近年来，县滩委、县政府撒高度重视桥源港经济开发据区建设，成豆立了以县委领书记为政委剪、县长为指看挥长的高规激格的筹建工百作指挥部，家加速启动桥元港开发区起住步区建设，樱按照副“字产城一体、垦城乡一体咐”俘的要求，加歪快区内基础冶设施建设步图伐，推进开绵发区禽“午七通一平计”两建设，打造粱招商引资平刑台，树立桥叶港品牌形象野，实现产城榴互动、产城份融合。撞二、项目背峰景垮（流一）安庆市丝望江县物流翁业发展现状外随着我县大埋开放、市场秃化、经济可轨持续发展，愧物流业也在栽快速发展，进服务水平也奉在不断提高核，也进一步奸为我县强力插推进现代服舍务业发展、固积极打造承驳接长三角产音业转移示范亭区奠定了坚唐实的基础。呢具体表现如央下：狭1、物流产伤业发展迅速脂。瞎2013年鸣，全县从事西物流业的法剧人单位18敌个，产业活光动单位25爸3个。从事溜物流产业的碰个体工商户估1.2万户洽。根据有关艰调查，20馆13年我县除社会消费品塘零售总额为美37亿元。厘进出口11堡723万美蜘元，利用外软资1786街万美元。熄物流中心县辆城的框架初蕉步形成。已董建成总投资伟3亿元的龙皆湖商贸城、扮投资2.2养亿元的小北渴门步行街、隔投资1.6睁亿元的棉花逐大市场、投宏资1亿元四室星级宾馆以损及筹建中投床资1.3亿支元望江世纪丰华联商务中计心。宏利步菜行街、人和殃商业步行街酿、雷阳餐饮茅娱乐特色路商、家电一条核街等已在火立热运行之中水。通物流基地与蒙桥港货物运鱼输取得新的圆成就。发展朴“目六个一枪”男立体交通，椒望东长江大姻桥和华阳港蛛区正在建设顺之中，将促陕进物流基地黎、物流中心奶以及大市场逮建设。舰物流产业活利动单位、个斤体户竞争力蛋大有提高。习在商务部门虹实施总“顾万村千乡市用场工程恭”崖、澡“留双百市场厦”锈和撕“捞双进社区商”滋等工作推动诉下，培育了猾青园、华夏嫌、星都等一昼批骨干企业仪。涌现出中咐邮、中烟、良汽运、长江辨航运等一批胞第三方物流注龙头企业。畅2、物流基存础设施不断严完善，运力袋较快提升。评得天独厚的公65公里长蚊江岸线资源迎利用做了规泉划，万吨级辩华阳货运码答头正在抓紧荷建设之中；弃望东长江大理桥、济广高息速望江段、段S332安究九一期提标烂升级、S2张11线改扩抄建工程已正集在建设之中僻；县乡村道她路条件得到晌较大改善，火随着交通基骆础设施的进诸一步完善，恐一批集仓储油、配送、技慰术设备完善岔一体的物流淡中心将得到辉快速发展。扔（二）近年写来物流业发冶展的新态势抢近年来，望龟江县委、县映政府坚持以覆科学发展观汁为指导，全项力实施工业毒强县、开放佣活县、人才在兴县、生态科立县搜“希四大战略借”器，认真落实有加快发展、背创新发展、怀统筹发展、裹转型发展、坏和谐发展轧“胡五项基本要峰求抖”范，为实现望欲江跨越崛起剪、全面建成突小康社会奠妈定坚实基础蚀。在机械、披食品、新型翻建材、生物仆制药和电子也信息等方面今培育了一批沫支柱产业，把刺激动了消堡费品市场需津求，推动了防望江商贸物欺流业进入新径的发展时期雀。舒物流需求不恼断扩大，物佛流总量迅速皱增长侮近年来商贸岔物流业呈平悼稳较快增长驾。物流需求参增长主要源白于四个方面软：一是工业吵和经济外向坐度持续提高耕；二是区域附性专业化市男场辐射半径砖不断扩大；稠三是支柱特蕉色产业向工捕业园区和开妨发区集聚；孔四是农产品石基地化和商螺品量大幅增消加。汁2、基础设绿施不断完善岗，有力支撑迅物流业发展渡近年来，我祥县交通飞速瞎发展，形成纲了较为完善庸的运输网络查。目前，拆正在建设中岔望东长江公饼路连通大江纤南北，确将把望江交交通干线与江扬南的沿江高淹速、安景高渡速、徽杭高照速、合铜黄在高速实现互门通，同时与谊江南的铜九氧铁路交汇互艇融。济广高票速公路从望纷江县城东侧模穿过，在桥队港经济开发品区和安九公座路设置出入永口，随着2弱016年望剩东长江大桥艇和高速的建胀成通车，将槽把望江公路蒜交通提高到痒一个新的水疾平。降3、物流企东业不断壮大遮，企业理念仔开始转变岛物流企业的吊服务功能不秀断增强，服厌务水平不断绣提高。与此戴同时，一些病企业开始接索受现代商贸轿物流理念，难积极探索加猪强商贸物流楚管理的有效旁形式和方法稻。部分大企悼业将企业采渔购、仓储和齐配送职能统厨一整合，实炊行一体化供初应链管理，值降低企业采紧购成本，提煮高仓储利用减率，加快资糟金的周转。幅有些中小企苍业还把商贸脑物流业务从还核心业务中美分离出来，微实行业务外挥包或与商贸凤物流企业建丝立长期合作饶伙伴关系，互摆脱繁杂的雷运输、仓储乘事务，集中休精力抓企业腹发展和市场科竞争。遮4、发展软驻环境不断改艇善，政府部厚门服务意识另增强鲜近年来，先拒后出台了国悠务院《物流守业调整与振映兴规划》(娃国发〔20冶09〕8号巩)、《安徽织省现代物流季业发展规划钢》(皖政〔防2009〕智89号)、贵《安庆县现价代物流业发咐展规划》等强纲领性文件赖，为物流业脸的发展营造验了良好的发便展环境。镰三、项目建涝设的必要性恶1、建设望港江桥港现代洪物流项目是拘迎合世界物舰流业发展的昨潮流，积极摊参与我国区扫域物流大布里局的需要。趴近年来，世议界物流发展集呈现出以下项七大趋势。犬一是物流进盗入全球化发恭展时代饼；随着经济挺全球化的逐笛步融合，国续际化采购、雕国际化生产联、国际化销未售格局的形抓成，伴随而糕来的是国际导化物流。如临果没有顺畅更的国际物流脾，国际贸易室就不会扩大招，跨国生产著和全球采购窗也就难以实暴现。反过来宫，在国际化要大生产、国晒际资本大流红动、国际贸司易大发展、竹全球经济一克体化日益进犁展的新经济折格局中，也竹迫切要求国龟际物流走向中全球化经营讲。近些年来凝国际跨国物亦流企业，由丘原来雄据国许际海、陆、里空运输市场财，进而深入靠各国参与物出流基础设施挠和物流枢纽咱建设，一步运步地完善了肃跨国物流网究络框架和主纱干线与支线伍的衔接，使耕国际物流网自实现了彻底狸的贯通和触彼角的终极化摸。借助经济脏全球化的大山好良机，通聚过融资、贷谁款、援助、啦合资、合作控等种种形式额把游资投入停到世界各地仙最关键的物抓流环节，如误：港口、码姑头、公路、炒物流园区、钢集装箱终端葡，建立了自饲己的投资主朋体地位，确野保了国际物嘱流的畅通无世阻，从而进梦一步拓宽了校国际物流通退道，促进了凭全球物流的坐大循环，把墙现代物流推喊向了全球化扫发展的新时槽代。铺二是物流向经更高阶段发雀展；爽在物流的概毒念和定义方继面，随着经蛋济的发展和捎企业在激烈趴的市场竞争慈的群体优势观化，物流的拥作用显得单浴一和不足。救物流必须与糠生产、采购摊、销售以及界信息相结合英，形成整体仗优势，才能驼适应新的竞记争环境，企乖业只有在发晒挥核心竞争茅力的同时，且与自己的上快游企业和下纱游企业结成堪联盟，参加贱由优秀的生吐产者、原材啊料供应者、愈产品批发商究、零售商、佩物流企业乃硬至相关的金形融、保险、炎信息、咨询福等企业优势康组合的同盟壶体，才能维扰持生存和发追展。由于逐敢渐由单个企附业与单个企穷业之间的竞吸争，转向了擦企业群体与韵企业群体之武间的竞争，蓄物流的功能泽便显得乏力蚀，只有形成控供应链才能房满足这种竞招争的需要，逐所以，作为竞一种重要的写发展趋势，唉物流渐渐地危被涵盖在供秀应链管理之劈中，或者说平物流向更高杏的阶段发展观了。美国物竿流管理协会削早在原有物疲流定义的开原头加上了附“敏物流是供应愈链流程的一粥部分散”缘的内容。当珍然，这并不箱等于供应链盯就代替了物城流的地位和推作用，更不砖能理解为物珠流已经不重盗要。供应链骄的有效实施质需要具备一锄定条件，比贫如供应链成绸员企业的诚弓信度和合作径精神，这是贸最起码的要考素。我国目最前阶段，主晋要解决的问旺题仍然是物幻流，但这也演不等于说我袋国不能开展祝供应链管理痒，跨越式发焰展也是可能按的。要三是物流向匀外围延伸详；物流由于雄是一门新兴拍的产业，所丙以，物流的衣范围和主攻雨方向一直随融着经济的发竹展、科技的芳进步、消费放者需要等外窑在因素的变牺化而不断地止调整和完善义自己。开始槽阶段，物流惭主要指的是严产品离开生际产线以后的四包装、运输文、装卸搬运昆、保管、流夹通加工及信理息传递，主会要服务于企登业的产品销巨售活动；后葡来物流的范竭围扩大到原底材料采购和冤生产领域，田侧重于加强攻企业服务和壮企业竞争力揭；再后来物都流由PD概抬念转向Lo架gisti秩cs、订货正处理、退货兰物流等内容终的同时，把雷重点转向对作物流配送和冒物流活动的情策划与管理观，物流的地乎位也提升至袋企业经营管浩理和企业经凳营战略的高单度。近些年慕新的倾向是朗把物流进一座步向外围延御伸，与通关瓣、商检相连式，与商流、跟资金流、信掠息流捆绑在吨一起，把物挑流纳入到生泄产、流通与专销售的整个钩经济领域。暖企业不仅把鬼物流看作为筑降低成本、亚提高服务水凑平、加强企唉业竞争力、萍创造狸“抓第三利润惊”勒的源泉，而冲且还把物流百提升到经济践的增长点、介经济发展的活支柱和关键状产业的高度扭。事四是物流转详向消费者休；在新经济踏时代，因社悠会商品极大糟丰富，买方塑市场矛盾突妨出，买者是遮“员上帝围”闷，生产者、搏供应者、服老务业者都把父传统的以饲“角自我赏”竟为中心，转佳为以蜜“攀消费者凯”绕为中心。生鉴产企业在制爸定商品价格途时，过去主做要以市场情局况决定，现勾在已不是由共市场支配价馒格，而是由剃消费者支配君价格，生产总者要调查消世费者能承受锦或消费者希同望的价格标初准，然后再昼考虑划给分促销商、物流陶企业的利润党，最后决定心自己的产品论出厂价格。付这是买方市百场中企业之表间销售竞争新激化；消费贯者要求多样缘化、个性化朵；消费者可耍以通过网络锋进行购物，帝选择的范围雹是国际性的拜，因此，生仁产企业已无汁法自行决定义价格，考虑举问题的角度庙也由自己的辨角度转向了浇消费者。物妨流服务也随毒着生产企业版的转变而转蹈变，由过去封的服务于生慢产，转向现阔在的服务于圾消费者。比膝如为居民提观供搬家服务交的搬家公司厚；为居民邮榆寄小件包裹塌以及代送礼鸭品、代运高器尔夫和滑雪府用具的舟“皮宅急送序”株公司；为长终期出差职工乖保管家具和誉贵重物品的汪仓库等，都毅是物流企业亿转向最终消崖费者的例证肚。为了适应伯消费者的需寄要，运输企验业增加了冷列藏运输车辆研，仓库企业嘉大量增建冷紫冻仓库，形示成一贯制冷烂链物流体制哈，牛奶、肉乞蛋、海产品笛、蔬菜、水经果等一律冷唉藏、冷冻化渴流通。崇五是物流注锋重社会效益溉；在环境矛促盾越来越突惕出，环境保侄护越来越受迎到重视的现灾代社会，物龙流企业已不矛能只考虑经蹲济效益，而抓必须遵守环劳保法规，减玻少卡车噪音亮、废气公害颗，注重社会撤效益，这就语是垒“振绿色物流见”腹。免为了社会效雪益，有的国肾家已考虑限肯制卡车运输斩，鼓励铁路展运输。卡车栏在繁华县区忙装卸货物要废求关闭发动耻机，以减少递废气排放量党；有的国家卧已做出规定帽，电视机、躲电冰箱等大踩件废旧家用乱电器，由生阔产企业负责粪回收和再生裂利用。振六是物流追沿求附加价值仿；在物流服身务项目增多劣、水平提高治的情况下，戏物流企业的嫩成本上升，孙利润下降，皮为了维持生亡存，寻求发告展，物流企终业不得不追文求附加价值乘，大范围地彩承揽业务。枯过去物流企小业进行流通观加工时，一穴般都限于拴田价签、贴条旅形码等简单叛作业；现在乓流通加工业骂务的范围已例大大拓宽，缓比如进口衣偶料的染色、楼刺绣、机器早检验、组装悔等多种流通捎加工服务。腔许多过去只临提供运输、凳仓储、包装键服务的物流限专业企业，短现在大量向明第三方物流陡企业转化，散以追求附加宪价值收人。曾七是物流趋蜘向信息化、盗电子化、高西科技化；薯由于各种信字息平台、电闻子数据交换宿系统（ED立I）、事务蔽处理系统（闸TPS）、浴管理信息系但统（MIS急）、决策支宋持系统（D辱SS）、销厉售时点信息俘系统（PO躺S）、地理雕信息系统（峡GIS）、犬全球卫星定手位系统（G惜PS）、智肢能交通运输炉系统（IT吴S）等信息存处理和条形思码技术、射柔频标识技术需在物流中的哭广泛运用，婶大大增强了枣运输、保管乒、装卸搬运牌、包装、流婆通加工、配娃送等物流各愚环节的功能等，使物流与副商流、资金软流、信息流危融为一体，梯提升了生产拖、流通和消抚费的综合效盟益，恰似给江物流安上了子一个腾飞的辟翅膀，实现制了物流跨越亩式发展。除先了智能化交洲通运输外，稠无人搬运小辫车、机器人粗堆码、无人咳操作叉车、掏自动分类分属拣系统、无才纸化办公系坟统等现代物兰流技术，都岛大大地提高造了物流机械停化、自动化赖和智能化水百平。同时，袭由于信息化鸡、电子化技便术、模块化项技术、仿真董技术等在物纠流中的应用饼，使利用虚秆拟仓库、虚子拟银行的供董应链管理如村鱼得水、如丙虎添翼，使员物流迈向了围一个崭新的旺发展阶段。笼物流产业作柿为新兴的服召务型产业，剑在全球范围肢内已进入快忆速发展阶段琴。在国际性拴大物流格局迹的布局之下敞，必然会带环来一些新兴赖产业与县城类的兴起，一肉些旧的经济竞中心也会衰释落。这样的路经济整合正仅悄然开始。钱比较典型的绵例子就是中门部地区由于责在前一波以忍国际贸易为蹄主的物流布顾局中处于劣缘势，导致出获现了所谓专“将中部塌陷饶”鸽的现象。在马新一波的扩基大内需为主祥的物流布网封拓展中，我点县要实现在鹿中部地区率挠先崛起，就仙必须积极参方与物流网络火节点布局，瓣通过建设一勉个综合性的翠大型物流园近区，1-2烟个物流服务榜中心，以物耕流园区为节丝点和伟“源纽带开”造，物流服务扮中心为触角妄，带动本域丢内企业参与魄省内、省外缓大市场的经撑济律动。唐建设望江桥肺港现代物流诊项目是满足夏我县物流市炸场需求不断饺增长的需要积我县物流需主求市场空间所巨大。再工业发展进总入快车道，扬2013年伞，全县工业走完成投资5宽7亿元，年曲产值200地0万元以上榨规模工业企惠业由81家缺增至98家剧，全县规上揉工业总产值排实现160之亿元。目前域，望江初步纠形成了纺织亩服装、农副馅产品加工、右新兴制造三迟大产业集群线；培育了一认批牵动力强哈的中小企业轿集群。其中确，以申洲针艰织、美亚针毅织、舒美特蚊化纤、亮亮相纺织、望宇滑纺织等为龙捕头的纺织产鱼业集群，从购业人员逾万筹，年创利税眼超亿元，制侄作工艺达到驾了较高水平皱，已形成多好种终端成品谱系列，远销枕欧美，是全铃省重要的纺显织品生产基研地、重点产拘业集群，列乒入了安徽省元的智“栏861企”诵行动计划。妄农产品加工怎业方面，依液托丰富的农已产品资源，李重点发展天促然保健食品眠，开发特色絮农产品，目蒙前有联河米禾业、金亚太砍禽业、武昌叛湖生态渔业伸、天河食品丙、白云棉业爆等国家和省裹、市级农业悬产业化龙头脾企业；新兴此制造业方面沙，主要有以馋玻璃瓦、空摘心砖、耐火耕材料、水泥分制品、板材拼等为主的建完筑材料业，澡另外，金属那制造、电动席车、钢构加完工、水暖洁订具等新兴制正造业也获得壁了较快的发令展。捐对第三方物揭流的需求日艇益增长贵。面对日趋恨激烈的市场月竞争，我县镇部分企业开袋始把物流业唇务外包给专欢业公司，集萝中精力提高萄和扩大主业纺。外资企业味对第三方物点流的需求更雾为迫切。同毛时，随着经庆济结构的调宜整，技术含磨量高、附加猜值高的机电物、信息类产烈品比重日益遍提高，对现勤代物流服务崇的需求更为银强烈。趟急切呼唤现然代物流板。近年来，老我县物流业贯虽然得到了叙发展，但仍纲属于传统物捕流阶段，无终论是组织结硬构、运作方寸式，还是经览济效益和社切会效益离现膝代物流的要醋求和目标还成有很大的距状离。存在的庆问题主要表题现在：第一节，观念问题燃。虽然全县昌通讯、数据闷处理能力提纸高很快，但滥工商企业和洁物流企业的王信息化水平能较低，企业荒固定资产投禁资中用于信聚息化的投资此不到5%。燃同时，多数美企业仍热衷垒于自己建车侍队、仓库，呼不愿把物流笑业务交给第瓶三方物流公率司，物流相后当程度上停肃留在传统物漫流层面上，收已成为经济拖持续发展的列瓶颈。第二捉，管理体制登问题。物流制要素分属不陕同行业和管陶理部门，各腥自独立发展签，物流资源纯分布散乱，蹈信息系统自须成体系，与阳现代物流理桶念相矛盾，旋现有物流资甲源的整合难呆度较大。第昨三，经济发燥展缺乏集群侍优势，货源霜支撑不足。势由于经济基钳础差，总量圆小，特别是策较工业相对坦发达地区明耗显落后，没槽有形成企业甘集群发展和寒产品链式延往伸，现有资潮源优势未能禁转化为产业骂优势，市场川货源有限，病大宗货物少乘，制约了现彻代物流的发则展。第四，挡基础条件仍极然薄弱。运滤输条件除了耐铁路、公路栗初具发展雏再形外，运输使配套设施、萌港口站场建锹设明显滞后蚕，尚未形成梨辐射范围广耽、运转便捷语高效的立体鱼交通运输体蛛系。同时，球我县的物流其基础设施如期仓储设施，关装运机械化皮水平低，普迹遍缺乏自动零监控设备，嫌尤其是缺乏暂现代物流所肯必需的网络煤信息设施，母没有形成运遣输、仓储、傻结算、保险倦、通关信息阻平台，制约最了物流功能腊的发挥和效丰率的提高。所第五，物流朵企业规模和读水平问题。浩现有物流企爸业和物流设雄施规模都比鼻较小，基本慌还处于零散终、量小、无勤序状态，缺幕乏功能齐全讲、竞争力强言的物流骨干叹企业，第三盖方物流企业秆几近空白。脏第六，人才翠短缺问题。泄我县物流人丘才严重不足危，特别是高腊级物流人才浅稀缺，是制艳约现代物流丝业发展的一薪个较为突出需的尿“总瓶颈易”弦。萌3、建设建餐设望江桥港稀现代物流项篮目是促进园渠区工业跨越招式发展的需砖要死望江经济技低术开发区是自2006年牵2月被省人好民政府批准扶为省级经济添开发区的，疮现规划面积泻为11.4柏6平方公里器。至201葛5年5月，乐区内共引进弯工业项目9钓6家，协议矮固定资产投始入125.场9亿元，已成完成投资额狱150.3适亿元，现有烈71家企业话投产，其中抖规模以上4杰0家。20皆14度完成棵工业总产值乐108.9垮亿元，财政恶收入1.2摔9亿元，是亿全县工业产医业集群的重仇要支撑平台就。进园区企业在理经营组织方话式，从原材靠料采购到产搅品销售过程介中的一系列猴物流活动主漆要依靠企业布内部组织的由自我服务完轮成。据调查啊，在工业企鼻业中，36垦％和46％认的原材料物乌流由企业自蓄身和供应方警企业承担，机而由第三方掌物流企业承网担的仅为1谋8％。产品壶销售物流中呜由企业自理光、企业自理床与第三方物皇流企业共同标承担比例分乒别是24.引1％和59睬.8％，而坐由第三方物损流企业承担肾的仅为16弊.1％。而杂沿海发达地药区产品销售日物流中第三柿方物流企业撒承担的比例纺却高达65抱%,第三方仙物流专业、爸低成本的优魂势是显而易贿见的，由此筋可见，园区慰企业要真正贤做到沾“边物畅其流棵”颜，融入全国偏市场，实现扯企业跨越式机发展，必须魂有为各类企歇业提供综合蹲物流服务的杏大型物流园臂区作支撑。厘4、建设望浑江桥港现代点物流项目是慈满足全县商听贸发展升级认、农业产业摧化和建设和聋谐社会主义吃新农村的需蒸要戴大力发展现裂代商贸流通酷业，是提高额经济运行质承量和效率，供优化产业结孕构和经济结炎构，培育新负的经济增长耍点，增强综牌合竞争力，庭以及整顿和杂规范市场经柜济秩序和完铺善市场经济鸭体制。赔桥港现代物号流项目的建参成，将进一拳步促进全县宋流通业发展神升级，进而煌实现我县商焰贸业的现代羊化，提升国很民经济综合柄竞争能力和脏社会发展整抛体素质。触目前，全县搜特色农业正馆朝着产业化稻和工业化推烦进，城郊设皆施农业、休携闲农业、茶患、蔬、生猪茎、蛋品、家牌禽、水产品剂等均已形成阵一定的产业苍规模，拘“故联河吨”狱牌大米、爷“善米乐意少”究牌(大米)影米乳、哭“和莎莲受”朋牌(棉纱)睬棉线、错“裂望江亭嫌”提牌风酿酱油疗、锦篱挑花比和广“希武昌湖车”左牌清水大闸考蟹、鸦滩豆辜丝、望江源庆(蜂蜜)、帮土虾子菜、游“耗岚杆湖尸”惑牌产品等一驱批特色农产苍品脱颖而出忍，各类优良款产品销往长族三角经济区亩。桥港物流情项目的建设至将进一步满狐足我县农业目发展和产业伐升级的需要喂。沫新农村建设木并不意味着旦城镇化进程捐的减缓。促樱进望江在中锦部地区率先湾崛起，最重棍要的战略途熊径应当是加换快推进城镇然化进程，形特成以中心城造区为依托，轮县城和小城卷镇为基础的客现代城镇体铃系。同时，泽以县城为依定托和纽带，锹通过县城来窜整合资源、绍产业、市场愁和区域，形撤成强大的发委展合力，促辨进全县经济蒸的集约化经固营和规模化扑发展。零县城、产业喊结构、市场历体系将成为磨解决三农问阁题的关键词忘。县城作为聪一个发展能导够把周围的群农村带进产非业结构，进牛入市场大循式环；随着产荡业的壮大，行又有力量从欲市场获得各沫种资源、要糖素，并使之狂流向农村。朋这种漫长的微演变，其对振于农村的作译用在于，使至得农民工就字近转化为产糊业工人，得娘以大量农民报在县城定居刊转为县城居道民，进而引疾致农村土地居制度的变革望。沙目前农村种埋植和养殖业境呈现小型分絮散的特点，祝缺乏集中化溜和大型化的统农场工业化底企业，也缺为乏能充分满口足农户生产逆需要的运输点集散配送系详统。建设桥金港物流项目脚将能很好的拣提供这样的扁市场基础建获设，为建设葬社会主义新泉农村，为推闪进全县城镇尤化作出重要墓贡献。繁5、建设望则江桥港现代嫩物流项目是边立足县域经高济实际，服毫务中部地区厉崛起的需要雪。促从著“医大市场、大拢流通寻”城的角度来看腥，弃“隐大市场、大爬流通会”搅就是要建设辅一个多层次解、多形态、床多品种、全祸方位、开放易统一的市场奔和流通体系刚。多层次指是不同空间尺悼度上，如全蛾国、省、市伏、县及广大事农村地区相辞互衔接的市纠场体系；多刷形态的市场哄指有形的交京易市场、无捧形的电子交撇易和信息交军易平台、批心发、零售、抛连锁经营等拼各种业态齐味全的市场体许系；多品种只的市场指商垦品交易、金粥融交易、现击货交易、期祥货交易市场盘统一；全方票位的市场是敞指运输、仓出储、配送、寻销售等功能识齐备，为生冬产和生活领场域提供全方何位服务的市饱场；开放统逝一的市场是佩指向国际、线国内、省内撕全面开放的反、打破了地始区封锁和商郑品及要素流添动障碍的市汽场。桥港现影代物流项目鞋的建设发展哗包括完善的业交通运输和稻通信信息处签理等基础设韵施的建设、守物流园区和质物流枢纽的锡规划与建设借以及便捷高商效的商品和领服务的流通絮体系等多方衣面的内容，脾在形成完整买的网络之后喜，该项目将弟发挥行业优蓄势，成为中患部地区物流始、商流、信码息流中心。价恭第咱三贪章担项目的建设抚条件分析航一、主要建馆设条件1、区位：勇桥港经济的蝇产业规划要寨综合我县的魂资源优势、刷区位优势和炎经济发展的答宏观大势作乞出准确研判痛，立足当前参、着眼未来姿，坚持高端拆规划、科学洁布局和高效匹配套服务。扯站在推进望介江新一轮发培展的重点节投点，我们认浩为青山绿水婶是我县最宝龄贵的资源，涝大桥、港口兵是我县区别勾于周边地区即最大的区位喊优势。在当沸前及今后的兴一个时期，股全县发展的旁重点在于激烤活长江、关焦联桥港、开勤发沿江，着霜力打造长江革经济带绿色堤产业示范基牧地。当务之筹急要在新修削编的县城总过体规划的指铅导下，对区炉内基础设施扛、配套服务誓功能以及沿沾江港口码头纠进行高品位隙规划、高强贯度投入、高塘速度建设、陆高回报发展器。县经济开遮发区、桥港丽开发区要适判应区内企业渗和产业集群口发展需要，萄适时调整产驱业规划。坚章持纺织服装新产业优先发洗展战略，打屈造长江中下治游地区新兴撞纺织服装产枣业基地；立鼻足我县农业垮生态和优质欣农副产品资面源优势，加本快发展农副转产品精深加宴工，建成面朱向长三角的遥优势农产品斤生产、加工倘和供应示范悄基地；发挥蔬望江呼“内一桥两港三菜出口慧”租的交通区位蜓优势，将物础流产业集中糠布点，构建淘皖、鄂、赣译区域性商贸凯仓储物流中蔽心；坚持强慨势招商，主笼动参与长三神角区域分工徐协作，逐步乡壮大新型材消料、装备制专造、新能源董等新兴制造楚业和战略性越新兴产业，年打造高科技恼新兴工业示彼范基地；充点分发挥比较汇优势，有序蚕开发长江黄蜡金水道和长懒江岸线资源真，合理布局奶临江绿色化弊工、修造船洒业和临港仓专储物流、现闲代航运服务庭业，打造临姥江产业示范北基地；科学珍规划我县丰彩富的红色、纤人文、生态梦旅游资源，逐对全县旅游歌资源、景区谦和景点实行恨整合和连片茧开发，打造芬皖西南滨江北生态文化旅睬游示范区。2、交通：上公路：省道袄S332、过S211、具S212与竭206国道求、105国茄道、318讯国道和沪渝令高速公路构茅成了望江沟辽通内外的主按干公路交通侦网络。正在巾建设中望东侄长江公路连彼通大江南北筝，将把望江抢交通干线与诊江南的沿江染高速、安景药高速、徽杭诞高速、合铜娇黄高速实现抵互通，同时防与江南的铜呜九铁路交汇胃互融。济广缓高速公路从测望江县城东背侧穿过，在浴桥港经济开具发区和安九焦公路设置出风入口，随着专2016年谁望东长江大暮桥和高速的苹建成通车，弟将把望江公视路交通提高陕到一个新的绳水平。将水路：辖区扒内长江岸线扣65公里。腥华阳港是长忍江黄金水道死上最大的支物农港口，常值年可停泊5涉000吨级旬江海轮。国僚家级重点工膛程华阳船闸映沟通了江河忠联运，是安斯徽、湖北两行省五县县水律上交通枢纽咽。福铁路：铜九柄铁路香隅站挺距望江长江协大桥仅10巨余公里，望嘴江距安庆、性九江火车站个均一小时车设程，距邻县谦太湖火车站现仅40分钟呈的车程，规将划中的宿松弦—侦东至抽—时泾县季—能宣城卫—评南京铁路经染望江而过。踏民航：依托熟周边安庆、重合肥、南昌量、武汉、九妈江等县城机目场可直达全油国各地。赢一个公路、呜铁路、水运顾、民航优势愉互补、分工碗合理的对外召立体交通网赵络正在逐步喉形成。碗建设用地：锅厌蚕躲排菠敬宫受春竞松疼制猜即骡绑纸古扩闸推假贫聚厚掌桨予鄙圆剃盖归错想呆竭凭辈厚询浙阳杀孝抗你推书呆渠举钳签广参有借去起与帽四寒很蒜索鞭壁口帽计特馅汪梳刚迹洪洒凯效楼稻挣冈桌袜睡强呜旋练券迅悬顷轮培悼寇拿拘箩级字捡纤眉筹饭贪味侮薄如胞经宇军钳丧倒努遮千呀州旗愤恶限滨毁牙板慨例店桨芽级万怎网关液预索臣穿膜期逗席椅躺仰层眠鲁喘泡盈依姐栽市壮结苦凤岭德葱县执框临村钻术螺奔京蝶摆省穗弄数众弦隐晒上挥朴石臭房尚梁哲映熔鼠胳孔徒燥蓬范斜典屈锈塘掏革风藏药蜘而铸眉根据地质初竹步勘察结果段，本区域内杜无滑坡、坍揭塌、地表塌之陷、断层等斥不良地质现绣象。场地所玻在地区地震篇设防烈度为设6度，地震饥动峰值加速崇度值为0.刚05g,场统地土的类型尿为中软土~货中硬土，场玉地类别为假Ⅱ丧类。场地地马形地貌简单糊，地基稳定昨，适宜本项森目拟建建筑阻物的建设（弹项目建筑物战建设时，需勿做进一步勘干察，相关地佳质指标以实轨际勘察数据勺为准）。秃6、逐公用设施：羽本项目施工帜所需的水、背电均由现有舟公用设施提姥供，因自来茅水、110缺KV高压电伯、低压生产吩工作用电均翠已覆盖本区汤域，能满足危本项目施工办以需求。栗政策许可和妨群众支持、脏参与尺：三一是本项目蹦建设符合国代家、省、市黄规划。现代杜物流业是国幼民经济的战盖略性产业，夜在促进资源式优化配置、熔降低社会成勾本、增强国粥民经济竞争希力中发挥着伶重大的作用倦。根据《国销务院关于印良发物流业发倡展中长期规针划（201耀4助—缸2020年顺）的通知》起（国发〔2刚014〕4嫌2号）、《舞国务院办公划厅关于促进踏物流业健康腥发展政策措环施的意见》潮（国办发〔喷2011〕疼38号）、塔安徽省人民兰政府办公厅腥《关于促进纽物流业健康畅发展的实施兴意见》（皖腰政办〔20宾11〕76由号）、安庆降市政府关于定《安庆市现拖代物流业发沃展规划》等右文件都对物螺流业做了具胡体部署，望踢江县人民政抵府办公室关瘦于《关于加壮快现代物流傅业发展的意越见（征求意甩见稿）》正糖在征求意见寸。貌二是群众对屡建设该物流众项目普遍持彼支持态度。吊项目建设将嫂加快县城化顺进程，促进打城乡群众就川业，促进全膝县经济社会径持续快速发庆展。视二、SWO殊T分析竭1、优势分廉析(S)育一是具备便绘捷的对外交煮通，主要由迫望东长江大榴桥、211蕉省道、21侍2省道、3须32省道以咽及在建的济兄广高速和规马划的江北高商速。品二是它是城咸区的重要交娘通枢纽地区锈。造三是距区域沈性中心县城笋安庆50公打里的范围，卸区位条件十很分优越。搂四是基地周纯边具备多种芬交通方式。姜五是位于可乞开发资源较寿好的地区，预用地充足、催土地成本低皮廉。屡2、劣势分篮析(W)狱一是物流园万区的外部通剥道尚未形成重立体交通体闯系。歉二是一小时证经济圈内的狸交通联系尚月不方便，城线区的快速交销通网络更未复见雏形。肾三是现有物汉流企业规模刷较小，只能贩转运一些小略货物，缺乏睁相应的基础或设施平台和挪信息平台。汁五是我县目黑前缺乏一个芦统一的公路嗓，水路联运乖的服务平台浑，没有一个匪良好的物流徒园区服务于该“桃公水联运窗”遵，该业务基闯本上处于民握间自发状态拉，不能体现供效益最优的瘦原则，凝“连公水联运汗”伸的潜力没有攀充分发挥出翻来。星“雄物流产”徐没有成为我姨县经济社会株发展的助推足剂、催化剂乖，反而是经唱济社会发展删的一个哪“忽瓶颈距”欺、一块悲“耳短板粉”亩。团六是县域物河流业发展尚仔处于起步阶瓜段，服务功尼能单一，不艰能形成规模遥经营，因此遭在以后的发阁展中政府必笨须加强其引痰导作用，规虏范整个物流分市场，从而位使物流企业枕走上快速稳乓健的发展道者路。炎3、机遇分蒜析(O)守一是《关于围加快现代物嘉流业发展的税意见（征求生意见稿》为瞧园区的建设靠提供了有力装的保障，并椒明确了望江碌县综合物流附园区的规模迟、定位、功值能、目标等斧。再二是随着沿昨江县城的产洁业梯度转移纳，这给工业舌区带来了很樱大的机遇，欠也是工业园悦区发展的大巴好时机。工组业的聚集，叉必然会带来舅货物的存放符、集装、中滔转和运输，区为园区的建漂设提供很好腰的资源。井4、挑战分抖析(T)嫌与其他区域饰相比，沿线坟县城在对接思长三角的交削通优势地位摄正逐步显现王，将对本区贴域物流业发录展战略构成猴威胁。旱第阅四巾章崇项目选址和爱规划设计叙一、刊项目位置、迁占地面积分投析凉桥港物流项垒目区拟建设横用地位于念。劈占地面积7艰0亩，尝拟建项目场城址紧邻长江丹，东靠济广紫高速，南与舰东至县和彭泽泽县隔江相侨望，距离区仗域性中心城摔市安庆50忍公里的范围仍。随著济广撞高速的全面练通车，桥港养经济开发区途至长三角的袍核心城市的辰沟通将非常参方便。项目壮的建成有利榨于较快形成炉工业园区和越满足物流配该送的要求。愈综合来看，辱此地块建设踩成桥港物流独项目将起到始连结工业园亭区的作用，脂具备良好的榴物流集散潜乱质。爬二、规划设僚计目标英冬项目规划火占地妹70笨亩，总建筑缺面积拒38300营平方米（其亚中陕仓储建筑面蛋积1900陈0讽平方米）。卡项目建成催后励将成为筋我县哑规模最大、块配套最全、纠幅射最广、扣理念最新的剥工业品庙和农产品的躺聚散基地，匙也骗将是姨县城一道亮桌丽的风景。田在进行舞该物流园馋规划时，不绩但要从市场朽需求出发，宰了解市场的篇发展动态，朋同时也要吸暗收其它类比耽专业恒物流园区贵的优良经验初，务求把凝物流园愉规划设计做践得更好。摸①规划超绢前化。第一吩、在主体风诉格上要体现他时代特征，防符合当今时椅代潮流。第都二、建筑的榴材料选用，年要大量运用系环保型，推类行国家鼓励沃的新型材料碰。第三、服知务意识的超译前化，包括甩物业管理配事套、生活铺休闲设施她配套等，都纯要从人文思袭想为出发点构。这些都能刘体现园物流园床的超前意识抵。述第三、适度诊的超前化是璃与经济发展系相协调的超页前化。现代撕经济的发展念是现代物流掏发展的基础蛙，没有经济父的高速发展排就没有现代淡物流的高速眠发展。现代垦物流的发展养需要与经济列发展、产业岛布局相协调项。册②焦运作市场化织。发挥政府婆鼓励、引导索和支持作用浅，营造现代晴物流业发展顷的良好环境贡和必要氛围毒，充分发挥歉企业的物流伯市场中的主惰体地位，鼓益励企业、尤追其是骨干企肃业在市场竞道争中自主创寄新，提高服控务质量，增帐强企业核心膊竞争力，做那大做强。魄③质量标撞准化。对于汗质量标准，扫桥港现代物娇流项目衔要达到国家警的优良水平执，要有明显鹊可量化的标话准。春④建材环保典化。导入生蚁态赤物流园弓理念，一方掘面符合社会离对环保的要凯求，迎合消撕费者的需要轻；另一方面卖，使用环保浴建材不仅会除降低建筑成免本，而且可皮以有效延长隙建筑的使用家寿命。卡⑤配套完善立化。翅物流项目饮周围县城配范套不全，在遥设计时要完咸善征周边的设施碑配套，必建设便捷的隐交通、通信耗、京商务休闲狮、餐饮休闲册娱乐、居住日配套园等追设施唱，方便园区探经营者与消沫费者。殿⑥服务星级裙化。把星级猛酒店服务运相用到荣物流项目钞营销服务上冷，以一流的园营销促一流惕的物流服务盯。私⑦环境公园微化。赛即要构建和掉谐、生态、景绿色的物流齐园。霜“且绿色典”桐物流是现代仙物流的一个伍重要标志，绪物流园区内卫各等主要宝建筑单体孤，要求按公否园环境设计保，偷注重生态环动境的自然美岭、和谐美饺。络⑧流通信息贺化。颈根据中心县写城差异化的般区位优势和膝资源优势，件充分利用现膏有的物流基况础条件，优皆化资源组合油，运用现代颗电子信息网宴络技术和先家进的管理手由段，将现有青的物流资源兄从功能和利散用效率上得蓄到全面提升障。以整合物酒流资源为基篇础，以构建悔现代物流服深务体系为目渠标，坚持整呆合与构建相悟结合，促进费现代物流的落有序良性发离展。获实现随园区护信息网络化耐、管理有效歉化、沟通世仿界化等忠。欢三、项目规搂划设计要点枕1、容积率驶：总容积率钳：0.8糕2的（以占地材70悟亩计算）攻其中：招工贸配送英区：0.称88危奶甲商贸配送欺区：0.7曲7奴到迟集中仓储区赔：系1叶.爪44脊倒萍包装兔加工区：0隔.岸43闹中转集散区闪：0.瞧66畏茅距信息中心语：观0匙.蜂61逼劝至服务中心东：劲2顶.苍80笼2、建筑辣系数急：稠48.7贪%滨3、绿化率懂：汪18趴%弓4、建筑红动线退让道路驱边线60米售5、建筑物着间距1赤2存-38米奋6、规划道赞路：匪蛾主干道路厉3.5希米加两侧各筝1.5声米人行道，卵翻内街道咱路公3啊米加两侧各患1.5面米分流道。穴7、锐项目小交通主要出以入口方向：尿东、南、西薪、北。承8廉、区域货场喂及停车场要静求，每发个货物储、航运功能分区龟，面积在1常0亩左右。好四、规划设菊计方案若1晌钩、何功能分区党工贸配送区布：占地12条亩，承担对透6个物流节馒点、各类工抚业园提供各布种大宗生产移资料的配送吃和集中仓储少，包括工业缠原料、粮食钟、饲料等。励建筑包括单睡层钢构大棚万4000平览方米，二层撕大宗工业品小、农产品综纹合交易大楼疯2000平呀方米。本区模容积率为0猫.88。件商贸配送区喉：占地10械亩，承担县觉域及中心城为区生活资料订的供用和配窃送。建筑为宰二层框架结错构生活资料绒交易大楼，奋建筑面积3勉800平方煮米，道路及尖堆场面积1缴000平方肠米。本区容易积率为0.雪77。洞集中仓储区家，占地13他亩，发挥仓看库的集中储呀存保管功能钱，通过与企继业建立供应前链联盟，还段可以为企业副提供集中库喉存功能和相夫应的调节功仆能，从而减份少客户对仓袄库设施的投拢资和占用。浸建筑包括三认层立体仓库霞，占地面积怠720平方月米，建筑面共积4500衡平方米,平冻面仓库25蓄00平方米触，堆场及道录路占地12路00平方米窑，本区容积彻率为1.4杏4。答包装加工区阴：占地9亩芽，承担的功揭能是运输包染装，也含有易商品销售包落装，流通加消工则主要有往贴标签、制胖作并粘贴条旋形码等，条舅件具备的也贼可以开展商新品的简单加亏工处理。建诉筑为四层标采准加工厂房晴，框架结构感，总建筑面圾积1500征平方米，道精路占地面积腊500平方属米，堆场、锋停车场面积什700平方南米。本区容朴积率为0.哀43。窑中转集散区凑：占地9亩吉，通过与不舱同等级的物倒流节点的有毛效衔接，将须本地运往其册他地区的货斩物集零为整榆组织发运，丢将其他地区则进入本地的具部分货物化恩整为零组织离运送，完成铜货物的集散绢作业；开展克货物分拨、加集装箱中转誉、集装箱拼熄装拆箱等业满务。主要建容构筑物为钢却构大棚及露假天堆场。单盼层钢构大棚嫂面积150子0平方米，洪露天堆场面驾积600平浇方米，其他殊业务用房8拢00平方米米。本区容积和率为0.6粉6。独信息中心：驼占地8亩，甲承担物流园谁区的信息汇项集地，提供似订货、储存粪、加工、运塔输、销售的上服务信息及兰客户需要的亲物流服务相壤关信息；物浸流园区还可脑以通过物流详作业信息，锣控制相关的糠物流过程，年实施集成化厨管理。建筑彻物为信息中气心综合服务配大楼一幢，罗七层框架结捏构，建筑面替积1000殖平方米。本胃区容积率为域0.61。刃服务中心：汇占地9亩，臭承担一体化命运作的物流暖公共支持系难统服务。如殃设立综合服愚务中心、维干修保养厂、凯加油站、清丘洗站等设施艳；同时还可丹开展诸如通软关、保税、穴法律、结算耍、需求预测势、咨询、培妹训、技术开利发等增值服吐务。建筑物疑为办公及管汉理综合服务匆楼一幢。本塌区容积率为鹅2.80。仓生活配套服萌务区：主要波综合物流园芳区和出口加归工区的生活膜配套服务；怎行政服务区句：为物流园到区和出口加纷工区提供相缘应的行政、蹈商贸、科研彩等功能。姐出口加工区座和综合物流随园区相互之秩间的功能互最补，包括生封产资料的配喝送、运输等断物流服务，戏是物流园区瞎服务外贸出宿口最主要的宗业务方向，剃可使外贸出范口更加便捷纤，也更有利向于外资企业章入驻出口加队工区。级2叨、镰绿化系统规杜划局该物流项目嘉的绿化重点勉为服务中心讯、各交通主棚干道两侧、插各建筑物周近边、货场、掘停车场外围白边缘。要特氏别注重办公谈商务休闲区狡部分，形成猎相对独立的策小区设计，醋采用草皮铺陷盖，桑物流园柜内以灌木、薄乔木等该常绿称植物交替刮，形成立体嘴绿化格局，台丰富绿地的沫层次感休。玉物流园钱整体绿化从社办公休闲娱例乐绍区到商业区艇自然切换，阻做到迈内部、外部往的自然环境毅统一协调。呀应充分考虑矮当地气候条糕件贱的特点，引亚入当今园林末设计潮流，感采用多景点壁布局而又重直点突出，从喂而形成一个价点、线、面昂相结合，层生次分明，全颈方位的绿化耽系统。其具摆体层划分为箱：救办公次区绿地——蜓园区政功能区朵绿地——道跟路绿化。洁3吵、办竟公建设施规功划敲为舅适应物流园膀人员、车辆萝流动要求和真商务办公惊要求刚，应在物流墨园内或物流臂园附近建设镜相关公用配顺套设施染：酸园区道路规厨划舞园区内部按警功能分区自拐然切割，形孤成园区内部爸货运畅通的介道路网。肃园区给排水哑设施岂给水：由当顽地自来水厂若供给，取自荒于章江，按兄日生活用水未量50L/乎人，日工作补用水量15咽0L/人，砍正常运营期巡间从业人员详2000人至计，则日用饱水量为40长0吨。掘排水：本项肤目污水主要复是生活污水减，估算排水夫量为360重吨/日。枝排水按雨污隙分流的原则番排放，在各游类建筑物周夜边视地势情主况修筑雨水汽收集池，雨慧水通过收集恒池直接排入骗园区总排水档道，生活污查水排入化粪召池，经发酵认处理后由保抵洁人员转运淋到周边农村婆用于农业用症肥；其他污声水由污水收呜集池收集，荡园区保洁人料员定期清理微，转运至县诚城污水处理扶厂处理。虹园区通风、栗暖通设施续本项目处理拍亚热带季风垄气候地区，涌四季分明，秀气候温和，找工作区主要寄考虑通风散搅热，办公区吼及信息中心赠应同时考虑羡通风散热和痒冬季取暖。丘散热空调机艰拟采用分体伶冷暖空调机译，既节约能疑源，又方便杜管理。阅第盏五讯章赤项目建设及夜运营方案厨一、项目建咳设初步安排概工程建设期纹：化2015年顿10月至2侦017年1究0月建设，判投资1.2进亿元。稀2015年贱10月辰项目立项妇2015年肥12月绸——两2016年给2月刚项目可行性遇研究及项目孤评估、论证铸2016年态3月救——她2016年罗6月陈项目报建、帅征用土地题2016年只7月恋——宅2016年混8月杯初步设计及刺施工设计匆2016年曲9月邪——衣2017年验3月殖土建工程爹2017年浅4月逮——雹2017年枝9月途安装工程、默设备购置及棋信息系统调各试晋2017年供10月伐工程验收蹦二、搁组织机构乖项目策划期供由该公司负演责，就项目另可行性研究信、确定项目拜建设方案，旋以及项目前谣期相关协调布工作。建设农期间，成立斑项目建设办党公室，负责钻对项目招商颂引资、工程径建设和工程遵质量进行全解面管理和协咱调，确保项甚目按时高质晚量完成。姑项目建成后雷，采取灵活慨多样的形式塑面向全国对横物流企业招身租，或整体垮引进大型物像流服务机构歪。政府相关运管理机构派彼驻物流服务标管理机构，挠并组建物业黑公司，做好抖物流园水、哑电、气、通筛信及其他后沙勤服务等工朗作。咽运营期间的溉物业管理较偶1、物业今管理的前期靠介入滴物业管理的伙前期介入，恳可以把物业乞管理公司自衰身积累的一详些对于物业择设计、管理炉的专业经验秒融入到项目例设计中去，影这样可以弥用补项目开发稠中的各种缺姨陷，并为以垮后的管理做页好准备。晨物业管理的催实质就是为洽物流园的经狡营企业服务折。物流园的宴物业管理主套要属于商业厨经营物业，荷不仅要对物饿流园区内物阿业进行管理忌，其重点是服对物流园区芬物业的经营危。徐为了提高物亭流园区的管蝶理质量，打蒸造物流园的望市场品牌，驻建议物业管宏理在项目开趁发时能前期幕介入，让进信入物流园的宋企业主能真房切感受到开烫发方对物业凑管理的重视驱，感到该物煌流项目有别身于其他物流收设施项目的尊真实所在，低特别是如能炮让有一定知旗名度的优秀贝物业管理公夜司作为物业付顾问，将会针极大促进物灿流项目的招捎商引资。优毁秀的物业管凯理顾问公司四同时也会给蜂物流园区增用加新的亮点连。举2、物业管产理组织形式准物业管理组邮织形式主要马可分为二类尊：一是组建若由开发方为每主的物业管阅理公司；二紧是委托有专叠业市场物业找管理经验的匠专业公司，翠在开发方完晌成开发目标勾之后，市场遗的繁荣完全桐依赖于物业权管理。弯物业管理必魂须做到物流应市场场品牌刑的延伸与发律展，保持物核流项目可持哥续发展的空绢间，为广大桂经营企业创薄造更大的财恭富。轮第纷六迹章型投资初步估苍算辆一、投资估假算的依据殖1、《建设啄项目经济评强价方法与参面数》（第三称版）走2、《安徽粱省建筑工程采综合定额》红（2004施年版）秩3、《安徽偿省建筑工程哭费用定额》稿（2004勉年版）监4、《投资涉项目可行性漆研究指南》拍（试用版）嚼5、当地类宫似工程造价楚资料者6、建设单遮位提供的其评他资料俱二、投资估白算森表浅6机—铅1缝茎桥港现代物目流竖项目总投资鞠估算汇总表昆序号晋项目造估算价值密比例（％）疏建筑工程费靠设备购置费结安装工程费岗其它费用门合计赏比例姻1狮工程费用券7000摊58.3%粮1.1劫主体工程怠4500桂1500员6000为50%山1.择2种辅助/公傲用工程挑1000究1000袋8.3%脏2择工程建设其社他费丝2000集2000六16.7%锹3党预备费绩1000盒1000锹8.3%茎3.1样基本预备齐费谣1000期1000室8.3%武3.2下涨价预备围费揭0床0怒5斤建设投资合衬计老7000前3000尊10000转83.3%替6纠建设期利息纳2000姥2000盯16.7%膜7踏项目总投资掏7000娘5000竟12000查100%胃体比例（％）匠58.3%鬼41.7%皱100%闯第七章财睡务和经济效雅益初步分析级一、哑财务初步分允析缺1、营业收怀入及税金估推算众货运中心：借年吞吐货物延600万吨墓，装卸服务惊费每吨37悔元，毛收益获1.1亿元矛，税收5%称计算，服务晶费新增地方吵税收500担万元；显经营场地出虎租费用：1晌20元/平锡方释·境年，3万平孝方粱×救120元=肤360万元境。侮运输收益：贤按年吞吐6委00万吨计禽算，日吞吐裤量1.64才万吨，园区拘汽运日流量与500台/奉天，运输收松入350元服/天，年收浓入6300临万元，税收打320万元烂。合计年收道入2.1亿奉元。乓2、利润与娘税收分析森经分析估算哈，年利润总斯额为2.1摩亿元，企业乞所得税按2沿5%的税率蒙执行，分别牢按净利润的我10%和5休%提取法定罚盈余公积金骨和任意盈余蛾公积金，最积后得出年未确分配利润为懂3000万悼元。摆税收分析：爸税收主要为栗营业税及附血加4000陆万元/年；释企业所得税竖2000万批元/年。合守计年上缴税饼金6000根万元。结3、投资利絮润率、资本旦金利税率：美（1）投资待利润率=利哨润总额/投拴资额驰×拘100%荒介百=2160彼/1200缴0耽×酒100%=抢18%塔（哥2）项目资画本金利润率扔＝利润总额见/资本金责×柴100%挪＝罚2160同/5000疗×骡100％＝贱43.20缴%。肠因县城土地岭资源的稀缺耗性，预计运观营期间各类浓场地出租类减收入将有较泪大的上升空帅间。因此，脏本项目投资头风险相对较沉小。约4、投资回精收期、净现竭值、项目财艳务内部收益蝶率缘估算过程见葛附表：项目板全部投资现温金流量表。惊经软件计算变，本项目动暮态投资回收纺期（所得税领后）为5局.尚33年（不映含建设期）罗；所得税后喜财务内部收长益率is=明16.72拥%。大于俗14%的基您准财务内部丧收益率；所敞得税后财务伸净现值为N着PV＝15惑33万元(欧i=14%条)，大于0匪；公由以上财务曾费用和效益元计算可判别斧，本项目在喊财务上是可弱行的。乖二、项目经嫩济效益和产永业链动初步这分析弓1、促进经罩济增长方式桨的转变浅长期以来，繁我国经济增所长重生产、昏轻物流，重项速度、轻效宏益，重规模稼、轻质量。丽在经济高速畅增长的同时赢，资源和环陶境的压力不闻堪重负。发负展现代物流旗业，将使各耍类企业在物牺流系统的支洞撑下，对各魂个物流环节威集成整合，捏一体化运作暑，使产品和遭服务贴近用摘户、贴近市片场，通过物末流环节降低响成本，加快阶周转，达到演转变经济增吊长方式、提枕高经济增长谣质量与效益蛋的目的。稍加快现代物迟流业的发展小，创造社会叹化的物流服遍务环境，将贝打破企业长势期存在的槽“墨自成体系燕”么、雷“稍自我服务店”谁、辨“浮大而全狼”携、羊“啦小而全叼”仓、地区分割等、市场封锁久的传统观念眯，转变生产辆组织形式和千经济增长方解式，全面提穴升工商企业化和专业物流游企业的国际你竞争力。现孝代物流业的他发展必将促屯进产业分工起和集聚。生枣产制造和商渠贸流通企业块通过分离外谨包物流业务怨，可以集中锹精力培育核家心竞争力；陪物流企业因仍需求扩张得辟以加快发展衡，迅速提升撇物流的专业激化、社会化摆水平。构成兄物流业的许秒多行业，如啦运输、仓储戚、包装、货慎代、流通加英工、信息等恐获得新的业始务拓展领域样和发展契机伸。作为服务严业骨干产业砌的物流业在辞自身发展的狸同时，成为接推动服务业摧发展的重要第力量，必将版提高服务业恭在经济发展箱中的比重，勉符合我国产第业结构和经顷济结构调整愈的方向。奶由于现代物乖流业的产业偏关联度较高锁，与之配套割的机械制造租、商贸流通献、邮政通讯互、信息服务妈、基础设施系建设等相关滩行业将获得付新的发展空惜间，从而使仍传统产业得浸以提升，经拾济结构得以虽调整。夏2、促进就探业刻物流产业包猎括了分销服被务业、交通哭运输业、邮早电通讯业、刑仓储业、加典工配送业、回包装业、国滋际货贷业、缺第三方物流式服务业等，款这个朝阳产腰业，从业人群数不仅基数栗大，而且年阴年增加，物率流业的加速芽发展必将进卵一步增加这深一产业的就锁业人员。目蜘前，我国物楚流业就业人袜口已达20推00万，但谱是,物流业团就业人口在本我国总就业脾中的比重仍饲然较低,具油有广阔发展桶前景和高增罗长性。阀因为物业行伞业所需人才激覆盖面广，莫各种层次和珠级别的人力酬资源都能在忆物流行业中议找到合适的述岗位。据初特步测算，项均目运营期间吊可提供就业哭岗位达80薄00-12湖000万个丹，因此将为左缓解城镇劳召动力就业提漂供极大机会宝。虑4、拉动上盛下游产业链棒发展脸物流产业对肚相关上下游胞产业链的拉神动作用是通淋过供应链传忌递来体现的债。现代物流购已经进入供掘应链管理阶丢段。各大产件业的供应与智销售都离不狐开物流支撑差。同时由于在物流产业集蠢成了交通运甲输、装卸、喊装备制造、不仓储管理、圈贸易等关联陵行业，其发勇展的拉动效跌应是十分巨耻大的。姥5、县城地香位及形象升甩级造利用城际周夹边建设大型到物流园区，换将粗大笨重作的大宗货物伐批发业态转种移到县城外删围，腾出空染间和余地重画新规划，还移县中心城区倚一个清新的寿形象，无疑便能为人居与俯投资环境锦耗上添花。沫第八章户朗环境影响初桥步评巡价铸一、证采用的环孤境保护标准挨根据国家有羡关规定，本总项目拟采用古如下环境保乌护标准，治踩理污染，实蚁现达标排放障废水。追《环境空气树质量标准》杏（GB30眨95～19均96）错《室内空气舱质量标准》点（GB/T能1888殿3-200稳2）油《大气污染变物综合排放领标准》（G昌B1629巡～1996迅）玻《污水综合练排放标准》劣（GB89示78～19煤96）尿《县城区域菜环境噪声标招准》（GB轨3096～吗93）混《建筑施工牵场界噪声限沉值》（GB蛋12523邪-90）半二、片项目恶环境影响分请析必（一验）主要污染台源污染物寇1、建筑噪屋声：党主要是施工冬机械设备运语行时发出的落噪声，主要索影响是晚间繁施工将对周验边居民产生冷一定影响。百2、令建势筑垃圾：棋施工过程中同会产生尘土接及建材废弃砍物，对周边杂环境可能造旅成一定影响绞。越项目运营期航间的主要污稍染：开1、敬生活污水及体粪便：经本项目运营邀期间主要污这染源是大楼证建筑产生的羞生活污水及迅粪便。根据肿环境保护相悼关法律法规瓜的要求，项芬目必须建设殊污水处理设乖施，本项目编运行过程中挡所产生的污面水，可统一棵按有关规范殖经过严格的猜消毒，经检状测合格后定躬期排放。生责活污水进入舰化粪池处理洁后，排入县夺政的污水管优网，排污方次便且有保证遭。过2选、噪声：关根据《民用乱建筑设计规谣范》，室内认等允许噪声字级不应大于院75dB(携A声级),酬办公及休闲洽单元允许噪盘声级不应大所于60dB跨(A声级)做。殿本项目的主信要噪声源为暴人员流动交豪谈的嘈杂声睁、物流车辆坊及其他设备捧时产生的空爸气动力性噪蔽声等，按照汪以上环境噪机声要求，采杨取相应的隔餐声措施，将捞大大降低噪泡声等，满足俯《县城区域泪环境噪声标节准》（嘉GB309涂6诊～93）的扁要求。鸭3、垃圾：嘉本工程的废猛弃物包括货静物垃圾及其每他杂物，在弯各单元设垃刑圾箱，由卫悦生管理人员米负责分类收渗集，或回收挡，或交垃圾使中转站处理院。灿为美化环境庆、净化空气棵、营造一个尸优美、轻松娃的物流园区祸环境，在新睡建建筑物周轰围进行绿化洁设计。建筑董物周围均以莲草坪围绕，疲设有花坛，亲种有常绿和脾落叶乔木、幸花灌木、花猫卉等谜。拜公司安排环苗境保护工作调人员，负责昼该物流区的腥环境保护管猎理的实施和车监督工作。党（吨二）项目建现设与运营对弄环境的影响乡本项目的建干设与运营对蜂环境综合影颠响不大，主构要污染为建杯筑物建造期阅间噪声、粉脑尘影响，项镰目运营期间赶汽车尾气、木生活垃圾和天污水影响。些因本项目单誓元组团相对扁独立，相邻廊建筑物均呈乡错落排列，猫且相隔距离栏较远，基本景不存在大型告玻璃幕墙光瞒污染、日照赔遮挡影响和筛污染物扩散巩条件影响等呼。四三、环境保风护治理措施借1溉、废水治理盲措施灵本项目废水喝主要为生活去污水和粪便测，生活污水油和粪便通过衬化粪池沉淀糕处理，达标饰后排入县城约污水管网。按2势、固体废弃赤物治理措施伴固体废弃物晕包括各种仓教库存储货物址垃圾和生活酸垃圾，垃圾努由卫生保洁拳人员随时清阴理并分类处雕理，回收综米合利用或由社环卫部门清佛运。论3鬼、绿化措施选：透在建筑用地瘦及附属设施馒用地以外规肉划用地范围炸内，拟建设炊绿地景观，酱营造相对舒予适的环境，崖既有益于工级作闲隙恢复瘦工作疲劳，帽又有利于净端化空气，减回轻汽车尾气天污染。及4、项目施姑工过程中的英环境保护剑项目施工时令应根据环保碎有关规定要近求，结合项紧目所处地理私位置，制定夜相应的环保做措施，以防辈止或减轻粉疤尘、噪声、炒振动、建筑榨垃圾等对周仔围环境的污挠染和危害。魂项目竣工后化，应立即修傲整和恢复在桂建设过程中距受到破坏的腰环境。献5、政府的姥绿色物流管位理措施夫⑴诚对发生源的筒管理:主要牙是对物流过佛程中产生环乏境问题的来互源进行管理越。裳⑵励对交通量的垃管理:推动丽企业从自用痰车运输向营易业用货车运恢输转化;促批进企业选择咏合理的运输亿方式,发展三共同配送;默政府统筹物潮流中心的建岔设;建设现肾代化的物流触管理信息网蹈络等,从而虏最终实现物挺流效益化,压特别是要提别高中小企业各的物流效率虏。值⑶会对交通流的所管理:政府俗投入相应的亩资金,建立泳都县中心部根环状道路,攀制定有关道椒路停车管理筝规定;采取粥措施实现交板通管制系统渗的现代化。烤6、企业绿客色物流管理迎措施渗淹(1)绿色窝运输管理倡开展共畏同配送。最菌大限度地提墓高人员、物搭资、资金、煌时间等资源买的利用效率洲,取得最大桌化的经济效量益。同时,待可以去除多岗余的交错运发输,并取得救缓解交通,产保护环境等弊社会效益。陵采取复领合一贯制运湿输方式。吸展取铁路、汽随车、船舶、蒸飞机等基本挨运输方式的证长处,把它丽们有机地结断合起来,实蹄行多环节、况多区段、多围运输工具相筛互衔接进行伴商品运输的耍一种方式。押大力发展第畅三方物流。商由这些专门蓄从事物流业任务的企业为奶供方或需方丑提供物流服擦务,简化隆配送环节,故进行合理运授输,从而缓便解了物流对非县城环境污嘱染的压力。败⑵文绿色包装管掉理轰生产部门采坊用尽量简化角的、以及由机可降解材料草制成的包装叫;在流通过僚程中,应采模取措施实现旱包装的合理闪化与现代化哭，绿色包装质是指采用节赠约资源、保北护环境的包平装。累赤7、环境保皆护设施与投稿资雁在项目建设熄的同时，必伟须考虑生活茅污水排放和托处理设施。群要充分考虑商办公人员，仪商户及客户虾密集的特点秤，满足设计午要求，并做风好与县城排匪污管道的衔倒接工程。招8锅、另外几项逼需说明的事往项：浪⑴魂项目建设不忍会造成地下姿水位下降、条地面沉降等稠地质、水文滴影响。犯⑵只拟建项目区铃域，不存在注森林和植被轧破坏，影响米野生动、植师物繁殖和生淋存等问题。节⑶枕拟建项目周避边无自然保苏护区、风景罢游览区，项练目建设不会嘉造成浸染土遇壤，造成水绍源枯竭等问柜题。亚第阻九撒章妥社会影响初乱步分析畜一、项目对君社会经济发诵展的影响辣项目的建设溪和营运，能跃极大缓解地得区就业压力货，提供多种跨工作岗位，真据测算，项具目建成后将晌可提供各种巴就业岗位8吹000-1饶2000个段，将带动项窄目周边区域辟餐饮、娱乐板等相关产业雷成长。能促舍进农村人口防向县城的转伯移，推进新犯农村建设和布农业市场经松济化，促进茅农村的安定喘团结。持二、项目与唯当地基础设桂施发展水平凤的相互适应巷性准（一）交通之运输圾望江在全国脚处于承东启贷西、连南接具北的重要位谊置，是长三盯角和珠三角鹿地区经济对禽接的交汇地泰、安徽沿江纲开发的核心跳区。以望江兵为中心，市脾场辐射半径策300公里霜范围内，有拌武汉、南京伙、杭州、合今肥、南昌五飞大省会城市枕，市场辐射译半径500俘公里范围内啄，还包括上猛海、宁波、筹温州、长沙肝等大城市，顶市场潜力巨参大。境内长谊江过境流程笑达65.3远公里，沿线益建有华阳、邪莲洲、漳湖帮等港口、码航头10余处旦，望东长江谷大桥建成后隶，济广高速熟将与江南的裁沿江高速、匙安景高速实鼠现互通，与飞江南沿江铁剪路交汇，纵损向的京九铁预路、济广高占速，横向的廉长江黄金水盗道、江南沿风江高速、沿铜江铁路，与洋安九公路、析206国道低、105国绩道、沪渝高悼速构成望江锁连接全国的替立体交通网惹络。执（二）电力抱供应蜜电力充足，何建成110愿千伏、35谎千伏变电所凯各1座，区配内基本实现亮了工业用电中与农业用电裤的分离，并悲对重大工业锅项目实行了捏专线供电。努充足的电力彼能源将对物句流项目的发招展提供基础著保证。（三）供水甲因全县属亚械热带季风气隙候区，年均匀降雨量在1源300毫米插以上，在可锣预见的时间秤段内，不存筐在缺水问题乎。佳项目与当地李基础设施发乏展水平相适饭应，且该物瓦流项目的建残设将会加速卫县域物流货盯运通道、中理心城区物流趟货运通道、扑中心城区物偿流配送通道抬等物流基础攻设施的完善醒，并带动仓依储、交通场辩站、供水及李电力设施的洁进一步完善眠。娇三、项目对印合理利用自悼然资源的影钞响为项目建设与缺运营污染度伶小。由于物麦流行业属于牲集约高效的租行业，在减浊轻社会重复从运力的同时姑，能优化社酷会物流成本盯，间接减少圈对自然资源纸与能源的消皱耗。怜物流项目的瓣基础设施建论设所需的各她类建材均能孤从本地建材因市