12月1日深圳大安投资集团龙门永汉温泉度假村策划方案

深圳大安投资集团龙门永汉温泉度假村筹划方案广州滔略国际策划机构2010年12月1日整体框架旅游业开展及趋势分析龙门度假市场开展分析工程定位方向户型配比案例借鉴环境特征项目SWOT分析产品特色建筑风格工程产品定位工程核心问题工程总体定位产品业态构成产品营造方式度假主题概念客户群定位需求特征群体特征度假物业定位配套设施定位异境处理价格定位装修风格重要节点开发原那么功能设置设施布局体验手段工程市场空间分析工程开展方向判断度假产品开展及趋势分析定位根底龙门度假产品分析目标竞争性分析目标度假产品分析工程自身条件分析规划产品概念第一局部工程定位龙门度假市场开展分析工程市场空间分析工程开展方向判断国内外案例借鉴工程总体定位目标客户群定位工程产品定位1.龙门度假市场开展分析龙门旅游业开展现状及趋势分析龙门度假产品开展及趋势分析龙门度假市场发展分析龙门旅游业发展现状及趋势分析龙门度假产品发展及趋势分析龙门旅游业开展概况—急需由“量〞向“质〞转变 资源条件优越，开展潜力巨大得天独厚的旅游资源优质温泉资源，特色客家文化紧靠南昆山，山岳奇秀，森林密布，旅游资源丰富河流清澈，蜿蜒有致风格迥异的民族风情和热带田园风光相对较小的季节变化…夺取“全国最正确旅游目的地〞金牌

打造“港澳粤休闲养生后花园〞龙门旅游业开展概况—急需由“量〞向“质〞转变旅游业规模增长迅速-7-旅游总收入对GDP奉献率逐年增高旅游业被确立为龙门优先开展的支柱产业之一旅游业作为一个关联度高、涉及面宽、带动力强的综合性产业，为促进龙门社会经济的繁荣开展功不可没GDP总值209407亿元GDP总值1052.4亿元GDP总值108.9亿元龙门旅游业开展概况—急需由“量〞向“质〞转变 旅游业竞争力相对缺乏产业规模偏小游客人均消费支出偏低旅游硬、软件缺乏档次和特色旅游度假村规划形态单一缺乏精细、高端、品位的旅游形态-8--9-资源条件优越，开展潜力巨大龙门旅游业开展现状旅游业规模增长快，政府重视旅游业竞争力相对缺乏市场缺乏高端、特色旅游工程龙门旅游现在的矛盾是丰富、高端的旅游资源与低效率、低水准的开发之间的矛盾在不断积累、持续扩大的基础上龙门旅游需要进行由量变到质变的飞跃客群现状特征分析—多元化有余，高端化缺乏多元化有余近年来随着旅游市场规模的扩大，客群的多元化开展特征明显增强旅游人群多元化：自驾游、学生团、老人…旅游目的多元化：商务会议、观光、度假休闲〔出游形式多元化：自驾车形式、散客形式蔚然成风-10--11-多元化有余龙门旅游客群特征高端化缺乏在客群多元化的背景下市场开拓面临良好的机遇但高端化不足是龙门旅游市场竞争力的相对缺陷需要通过度假产品的打造来吸引高端客户群-12-龙门度假市场发展分析龙门旅游业发展现状及趋势分析龙门度假产品发展及趋势分析度假产品开展分析-13-酒店：低端现状供给过剩，经营效果不理想度假产品分析别墅：个性化高端产品稀缺，未来供给将增加公寓：现阶段度假市场主力产品，供需两旺

与客户群相对应，适应于观光和浅度度假的酒店和公寓，或者供应过剩，或者竞争激烈更具个性化、度假感的高档别墅产品则面临更多的市场机遇龙口度假市场开展趋势-14-旅游市场旅游客群度假产品开展趋势未开发区域后发优势大1龙门度假市场开展趋势后发优势表达目标的开发力度大投资增速加快大批工程进驻，包括大品牌开发商-15--16-未开发区域后发优势大龙门度假市场开展趋势1高端化、度假化趋势明显2龙门度假市场开展趋势高端化、度假化趋势明显游客人均消费支出持续上上涨-17-数据来源：广东省统计年鉴游客人均消费支出-18-未开发区域后发优势大龙门度假市场开展趋势1高端化、度假化趋势明显2个性化度假产品将成为主流32.工程市场空间分析龙门度假产品分析目标竞争性分析龙口度假产品分析度假居所产品分析角度地段产品形式建筑风格户型户型面积空间布局特殊空间园林及公共空间物管效劳-20-关键词之：度假元素度假产品的设计上营造度假感的趋势明显观景露台、温泉泡池、私家泳池等市场上户型偏小的趋势也是度假性的表现之一目前度假感的营造手段仍然比较初级仅限于通过一些提示元素来表现产品的度假情调局部工程中度假元素的设置比较生硬-21-私密/卧室卧室与卫生间的开敞设计，表达了度假生活的私密性室外温泉泡池\浴缸阳台浴室的生硬摆放没有照顾到私密性高尔夫工程周边的高尔夫球场，或者工程内部的高尔夫元素，可以增添产品的度假性-25-龙门度假居所的度假感：有趋势但品质缺乏客户对度假产品的要求在提高，本工程应充分利用后发优势，做足度假感关键词之：投资属性各类度假居所产品，特别是公寓，表达出较强的投资性包括公寓、别墅和产权式酒店以偏小的户型为主别墅：以200多平方米的为主，甚至出现100平方米左右的MINI别墅公寓：主力户型集中在50-70平方米工程普遍采用“高单价低总价〞的价格策略，以降低投资门槛-26-面积（平方米）基地面积260室内面积50室外空间210泳池面积80投资性购置行为已经成为市场中的一种普遍现象，在非成熟地段的产品一定要做出特色，才能打动投资者-28-龙门度假产品分析龙门度假居所产品分析龙门度假酒店产品分析目标竞争性分析龙口度假酒店产品分析整体印象开展较早，供给量大，产品档次参差不齐整体来看，产品品质普遍不强，高品质产品稀缺。建筑形态规划无特色，与自然没有充分融合，仍然停留在“借景〞、“看景〞的阶段近期实力地产商开始介入高端度假酒店，未来市场热点。-29-度假酒店产品分析度假酒店产品分析角度分布特征度假特征酒店主题建筑风格大堂特色房间特色园林景观配套效劳-30-度假酒店产品关键词关键词之：集中分布度假酒店与优质资源密切相关-31-与度假居所不同，酒店工程不仅需要好地段，还需要成熟的市场环境关键词之：风情装饰在园林和大堂上，充分表达热带风情热带风情园林绿化以棕榈科植物为主茅草屋式的亲水凉亭层层叠叠的泳池热带风情特色小品特色大堂装饰与自然的关系处理上，仅仅表达在园林和大堂方面，还没有全方位的融入自然-32-如果在客房里都能时刻感受到与自然的充分融合，将会对度假客户具有更强的吸引力关键词之：度假空间放松私密的度假空间，是度假酒店不可或缺的元素SPA空间温泉浴空间特色主题套房-36-浪漫蜜月套房兼有度假感的行政套房特色度假空间的塑造，是度假酒店产品的必要元素集中分布对话大海风情装饰度假空间-41-不仅需要好地段，还需要成熟的市场环境提升与景观的关系与自然的充分融合特色度假空间的塑造市场空间之：别墅稀缺度假酒店产品丰富，竞争较强酒店市场竞争日趋剧烈，高端酒店产品较为精致度假居所正在表现出高端化的趋势，但真正高端的度假居所产品稀缺以度假公寓为主，别墅市场处于起步阶段-42-市场空间之：度假主题市场整体来看，缺乏深入的度假主题表现目前产品表现出度假性的趋势，主要靠一些元素性的符号零散表现如温泉泡池、阳台浴缸等还没有工程从工程整体理念上提升产品的度假属性-43--44-龙门度假产品分析龙门度假居所产品分析龙门度假酒店产品分析目标竞争性分析目标区域的竞争性分析主要竞争区域分析〔略〕-45-3.工程开展空间判断目标度假产品分析工程自身资源条件竞争性分析工程SWOT分析-47-项目发展空间判断目标度假产品分析项目自身资源条件竞争性分析项目SWOT分析目标度假产品分析市场已有工程云顶温泉酒店工程周边其它酒店潜在供给工程富力工程龙华山庄别墅工程周边其他工程-48-目标度假产品分析已有工程——目标度假酒店优势略劣势略-49-目标度假产品分析潜在供给工程有利方面工程较多，总体供给量较大潜在供给工程中，不乏富力这样的实力品牌开发商可以预见，未来目标区域必将成为一个市场热点区域不利方面如果本工程不做出自身的特色，未来将面临非常剧烈的市场竞争，市场风险较大-50--51-项目发展空间判断目标度假产品分析项目自身资源条件竞争性分析项目SWOT分析工程自身资源条件竞争性分析区域旅游资源分析周边生态环境优异温泉资源丰富将来临近高尔夫临近国家4A景区南昆山-52-工程自身资源条件竞争性分析工程微观地块条件分析交通便利，可达性强工程规模较小，易于打造精品地形丰富，规划的可塑性强水源丰富，利于水景塑造其它情况待定案后详调-53-工程自身资源条件竞争性分析结论工程自身资源条件完全可以支撑高档度假产品的开发利用工程内部的特色资源，可以塑造出独特的度假风情塑造高端度假产品的同时，应尽量注意经济性，以满足工程开发的需求-54--55-项目发展空间判断目标度假产品分析项目自身资源条件竞争性分析项目SWOT分析工程竞争SWOT分析-56-优势〔Strength〕目标区域自身的资源条件具有相对优势本工程地块所在目标区域中，未来开展潜力更好劣势〔Weakness〕地块面积较小，气氛营造要求高目前周边配套设施较为落后时机〔Opportunity〕龙门现有度假产品形态单一、缺乏品味和档次，而别墅产品为市场稀缺产品目前目标区域有多个工程在同时运作，区域市场正在迎来整体预热威胁〔Threat〕工程自身将面临目标其他在建工程的竞争发挥优势，躲避劣势发挥优势，抓住时机抓住时机，减少威胁躲避劣势，减少威胁工程定位方向深入挖掘、利用区域及工程自身的资源优势，以特色作为核心吸引力充分利用工程地块自身的资源优势，借助区域整体开展之势，以市场稀缺产品迎合市场需求塑造特色的主题度假别墅产品，实现与区域内其他工程的差异化竞争抓住市场整体预热的时机，借大工程宣传开展之势开发本工程工程自身注重配套建设，打造特色产品，避开区域内的剧烈竞争突出风情化、做足度假感、彰显品味、抬高整体品质4.国内外借鉴案例分析风格化处理案例借鉴分析生活化处理案例借鉴分析分析思路-58-我们度假工程凭什么吸引人？景观资源？民俗风情？但这些资源不具备差异化缺乏以塑造出独特的度假工程独特的度假工程重在引导人们的心情，使人们进入度假村所营造的异境中如何引导人们进入异境？√√什么样的度假工程才是独特的？引导异境通过整体风格通过生活方式或者-59-风格化处理案例分析巴厘岛AMANKILA奥兰多POLYNESIANResort生活化处理案例分析北京龙湖·滟澜山泰国华欣CHIVASOM极致经典——AMANKILA〔Bali〕最具风格饭店集团管理顶级饭店中的经典每晚超过600美金起的天价三个月前必须预定富豪名流与旅行玩家忠实拥护共43栋Villa，分为6个级别每晚价格（美元起）GardenSuite650OceanSuite800PoolSuite1000KilasariSuitePrivatePool1300IndrakilaSuitePrivatePool1600AmankilaSuite2600-60-Amankila作为经典度假酒店的地位已深入人心，难以撼动那么到底什么让它这样经典？极致经典——AMANKILA〔Bali〕极致风格化的两种表现让客人忘了自己在哪里让人一眼就知道自己在哪里——要想以一种风格来引导人们的心情，就必须将这种风格做到极致-61-经典原自何处极致的风格化——低调内敛的巴厘皇家享受尊贵而内敛精致而自然N极致经典——AMANKILA〔Bali〕如何极致-62-一种风格的极致不仅仅是外表上的风格化，而是这种风格无处不在的渗透让人们忘了自己是在哪里，或让人们以为自己是在哪里，并不是简单的外表功夫建筑设计的风格化室内装饰的风格化效劳的风格化重现巴厘岛最后一个皇帝御用的水行官殿品味内敛的巴厘岛风情没有上限的顶级享受巴厘岛贵族风格与隐逸的滨海度假完美融合极致经典——AMANKILA〔Bali〕-63-规划设计的风格化原生的巴厘宫殿风格重现巴厘岛最后一个皇帝御用的水行官殿低调内敛的帝王级享受——极致的风格化极致经典——AMANKILA〔Bali〕规划设计的风格化原生的巴厘丛林景观没有自己的颜色，有的只是自然的颜色在不破坏自然生态的前提下，巧妙融入当地环境座拥山水美景，却无人工加工的突兀感-64-低调内敛的帝王级享受——极致的风格化极致经典——AMANKILA〔Bali〕室内装饰的风格化原生的巴厘茅屋内饰低调内敛的度假风情细节处表达的尊贵别致-65-极致经典——AMANKILA〔Bali〕-66-室内装饰的风格化原生的巴厘茅屋内饰低调内敛的度假风情细节处表达的尊贵别致极致经典——AMANKILA〔Bali〕-67-室内装饰的风格化原生的巴厘茅屋内饰低调内敛的度假风情细节处表达的尊贵别致极致经典——AMANKILA〔Bali〕酒店效劳的风格化随处的周到细致的关心至尊的享受-68-最美的地方享用晚餐饭店效劳人员远超过住客的数倍每位效劳人员必须在客人提出要求之前，主动提供效劳，甚至亲切地叫出住客的姓名，记下每个人的喜好与习性，令人宾之如归极致经典——AMANKILA〔Bali〕-69-随处坐卧不放过任何可以享受阳光和美景的地方在沙滩俱乐部还可提供一艘巴厘传统式钓鱼船AmaiXii,带客人浮潜或游海，或租用当作私人用途极致经典——AMANKILA〔Bali〕经验借鉴异境实现方式极致的风格化——巴厘岛原生风情，皇家独家享受异境实现效果客人可以随处感受到：这里是巴厘岛，在这里，你就是帝王-70--71-风格化处理案例分析巴厘岛AMANKILA奥兰多POLYNESIANResort博鳌凯宾斯基饭店（蓝色海岸）生活化处理案例分析北京龙湖·滟澜山泰国华欣CHIVASOM异域风情——奥兰多POLYNESIANResort波利尼西亚主题度假村位于奥兰多迪斯尼乐园内对波利尼西亚主题的全方位展现，衬托出了浓郁的异域风情，从而给客户带来新鲜而深刻的度假体验-72-建筑散落在园林之中，实现了产品与自然的充分互动异域风情的建筑元素，并与水景相结合色彩鲜艳的波利尼西亚元素无处不在的异域元素与迪斯尼特色园林中的火山火山脚下的泳池弥漫着热带岛屿味道的大堂与接待员在波利尼西亚度假村里，就连米老鼠也穿上了草裙无论是售货亭还是销售的商品，都与主题相关无论是售货亭还是销售的商品，都与主题相关贯彻到细节的波利尼西亚风情餐厅里的图腾柱风情十足的主题餐厅，给人以完全的体验感风格化处理案例分析总结突出特征作用主要手法Amankila巴厘岛皇家风格极致化强烈的风格暗示引导人们的度假感受建筑、服务以及生活空间的风格渗透POLYNESIA波利尼西亚异域风情全面细致的风情体现突出的风格化对于提升度假产品的独特性是非常有利的风格化的营造要像Amankila或POLYNESIA那样做到全面极致化-86--87-风格化处理案例分析巴厘岛AMANKILA奥兰多POLYNESIANResort生活化处理案例分析北京龙湖·滟澜山泰国华欣CHIVASOM国内案例——龙湖·滟澜山位置北京中央别墅区温榆河畔开发商龙湖地产建筑类型联排容积率0.67车位1：2总户数430建筑面积共19万平米；地上约10.8万平米建筑风格地中海风格西班牙风格意大利风格托斯卡纳风格-88-甄选原因工程较成功地营造出地中海式异域风情借鉴重点如何营造出浪漫而纯粹的异域风情如何营造出浪漫而纯粹的异域风情地中海国内案例——龙湖·滟澜山-90-如何营造出浪漫而纯粹的异域风情宁静的古镇茂密的植物鲜明的建筑风格悠然、恬静碧蓝的海洋白墙黄瓦阳光、热情浪漫、人性化……山坡上的建筑随处的鲜花地中海浪漫而悠然的生活浓郁的植物强烈的色彩比照国内案例——龙湖·滟澜山鲜明的地中海风格，风格元素运用到位-91-如何营造出浪漫而纯粹的异域风情鲜明的建筑风格国内案例——龙湖·滟澜山-92-如何营造出浪漫而纯粹的异域风情鲜明的地中海风格，风格元素运用到位鲜明的建筑风格极具西班牙风情的铁艺围栏国内案例——龙湖·滟澜山-93-如何营造出浪漫而纯粹的异域风情鲜明的地中海风格，风格元素运用到位鲜明的建筑风格极具西班牙风情的木制花架国内案例——龙湖·滟澜山-94-植物与植物之间鲜明的色彩比照植物与建筑之间鲜明的色彩比照植物与家饰之间鲜明的色彩比照强烈的色彩比照如何营造出浪漫而纯粹的异域风情国内案例——龙湖·滟澜山-95-浓郁的植物如何营造出浪漫而纯粹的异域风情浓郁的植物浓郁的植物的掩映下，建筑更富异域风情，并且私密性得到提升缺少了浓郁的植物，建筑异域感不再强烈国内案例——龙湖·滟澜山庭院中表达生活的浪漫与悠然庭院是主人品味的外在表达庭院是私密与开放的节点庭院是人与人交流的空间庭院是人与自然交流的空间-97-浪漫而悠然的生活如何营造出浪漫而纯粹的异域风情国内案例——龙湖·滟澜山庭院中表达生活的浪漫与悠然-98-浪漫而悠然的生活如何营造出浪漫而纯粹的异域风情层次、色彩、植物，构筑浪漫的西班牙庭院热情的托斯卡纳庭院国内案例——龙湖·滟澜山-100-如何营造出浪漫而纯粹的异域风情鲜明的建筑风格地中海浪漫而悠然的生活浓郁的植物强烈的色彩比照铁艺\木架色彩层次庭院植物国内案例——龙湖·滟澜山经验借鉴风情营造的细腻化注重对庭院生活的引导和营造用大量植物花草营造浓郁的地中海风情-101--102-风格化处理案例分析巴厘岛AMANKILA奥兰多POLYNESIANResort博鳌凯宾斯基饭店（蓝色海岸）生活化处理案例分析北京龙湖·滟澜山泰国华欣CHIVASOM健康养生饭店Chiva-SomInternationalHealthResort天堂生活的最正确写照亚洲第一座健康养生饭店追求身体健康、心灵平衡的旅人的修养胜地-103-健康养生饭店Chiva-SomInternationalHealthResort如何养生〔异境化〕营造一种新的生活系统——彻底纯粹的养生之地营造新的生活系统有什么作用在这里让你认识健康的生活在这里引诱你过健康的生活在这里强制你过健康的生活-104-健康养生饭店Chiva-SomInternationalHealthResortChiva-Som如何营造不同的生活系统度假环境的营造彻底的养生度假主张健康生活的系统梳理-105-健康养生饭店Chiva-SomInternationalHealthResort如何营造不同的生活系统度假环境的营造祥和、静谧、与世隔绝苍翠繁茂的热带花园雅致私密的房间-106-仿佛置身于室外桃园是解放身心的绝好地方健康养生饭店Chiva-SomInternationalHealthResort如何营造不同的生活系统彻底的养生度假主张全方位健康养身SPA理念三个层面的完整呵护身〔Body〕心〔Mind〕灵〔Spirit〕从外到内的身心管理外在的肌肤调理保养内在的情绪心灵训练-107-健康养生饭店Chiva-SomInternationalHealthResort如何营造不同的生活系统彻底的养生度假主张彻底落实健康养生的坚持禁烟海滩旁的餐厅以外区域不许抽烟禁行动自己的房间以外区域不许使用移动-108-健康养生饭店Chiva-SomInternationalHealthResort如何营造不同的生活系统彻底的养生度假主张彻底落实健康养生的坚持禁非健康食品-109-只提供专业厨师烹制的不含油及化学调味的营养健康食品；每杯果汁，每种菜色，都标示清楚的卡路里数仅在每周六的晚餐宴会提供海鲜和肉类烧烤健康养生饭店Chiva-SomInternationalHealthResort如何营造不同的生活系统健康生活的系统梳理食宿连养生全包式度假多元化的SPA经典疗程-110-各式美容养生SPA水上游杨运动太极功夫针灸医疗术浮力池疗法瑜伽课程冥想课程海滩健走泰式按摩课程心灵训练……入住的时候由医护人员引领进行全身健康检查根据造访目的设计个人专属的spsprogram假期结束后将得到医疗健康单医疗健康单上将清楚标示体重、身高、血压、一天所应摄取卡路里，以及必须改进的生活习惯等等健康养生饭店Chiva-SomInternationalHealthResort如何营造不同的生活系统健康生活的系统梳理从度假村的每个客人身上，都可以看到健康与活力这里的每一个客人，从精神到肉体，都将与从前大不相同……健康养生饭店Chiva-SomInternationalHealthResort经验借鉴异境实现方式极致不同的生活系统——彻底纯粹的养生之地异境实现效果从身体到心灵经历一次完全不同的健康生活洗礼-113-生活化处理案例分析总结突出特征作用主要手法龙湖·滟澜山细腻的手法营造异域生活感与常态不同的生活方式引导人们进入度假异境大量种植花草植物、庭院精细设计Chiva-Som极致不同的生活系统梳理营造一种只有在这里才能实现的健康生活营造一种不同的生活更有利于将人门的心理感受引入所要营造的度假意境这里有两种方式：或营造一种生活意境（滟澜山），或营造一种特有的生活系统（Chiva－Som）由于营造特有的生活系统的成本和要求过高，因此，像龙湖·滟澜山那样通过较为简单的处理手法来营造良好的异域生活氛围是比较现实可行的-114-国内外案例借鉴总结-115-极致经典——巴厘岛Amankila如何引导人们进入异境？通过整体风格通过生活方式或者异域生活——龙湖·滟澜山现代简约——博鳌蓝色海岸国际康体中心——泰国ChivaSom依托明确的风格感营造度假气氛通过风格化的环境处理引导生活方式以风格化营造异域生活感异域风情——奥兰多POLYNESIANResort5.工程总体定位产品业态构成产品营造方式度假主题概念-117-走什么样的路线？以什么面貌示人？做什么业态？营造方式业态构成主题概念产品业态构成——产品运作空间市场开展空间龙门度假产品的升级产品品质升级度假感的全面提升物业类型升级优质别墅产品稀缺自身资源运作空间风情化配套性品质化度假感-118-更为度假化的产品/关注别墅产品运作空间？度假化产品度假化度假化度假化度假化度假化做什么产品？关注别墅业态甄选产品业态构成——产品业态确定-119-？别墅公寓酒店物业市场变现能力高端产品稀缺开展趋势明显较强供需两旺，竞争剧烈强对本地块价值的支撑力高端产品支撑地块价值档次低，人群杂不支撑地块价值供给过剩经营不佳弱高端酒店可以支撑地块价值度假别墅业态甄选运营难度需要一定的效劳品质低很高。需要极强酒店管理经验，并且能良好解决大量员工问题度假化产品别墅产品产品业态构成——产品业态确定-120-强调会所功能度假效劳配套的放大度假别墅度假化产品别墅产品度假产品对于配套效劳有更多更高的要求度假配套需要更全面更舒适地满足度假人群需求餐饮：风情化、风味化、丰富化的餐饮接待、聚会：更私密、更时尚、更另类健身娱乐：更休闲、更享受的活动其他特色效劳：临时住宿功能、商业等满足根本消费需求的功能……会所对于别墅品质感表达至关重要满足别墅人群各种日常需要的功能餐饮会议接待、聚会健身娱乐其他特色效劳〔医务室、管家等〕产品业态构成——产品业态确定-121-强调会所功能度假效劳配套的放大度假别墅度假化产品别墅产品功能放大的会所+产品业态构成——业态配比会所的度假效劳功能尽可能放大主要功能功能细化功能要求所需面积（平米）餐饮开放性餐饮满足餐饮的风情化、丰富化和情趣化约3000-3500私密性餐饮特别设置满足洽谈或会面私密性的用餐空间接待、会议大堂、会议室、公共空间等此处的接待、聚会功能倾向于休闲聚会、洽谈等，因此以轻松的空间为主约2000-2500健身娱乐高档SPA馆配合项目定位，满足目标客户群体完全放松身心、享受生活的需求约1000-1500其他特色服务少量客房来访人员的临时居所，约20-30间客房约1000-1500随行侍从统一住宿便利店满足基本消费需求，弥补区域配套不足规模很小，包含在其他功能空间中会所总面积建议约8000-8500-122-度假别墅

+放大功能的会所产品业态构成——业态配比以度假别墅作为主打产品进行整体打造除会所外全部为度假别墅产品符合整体度假感前提下确定别墅产品规模-123-参考市场同类工程尽可能提升总面积度假感的营造平衡度假别墅

+放大功能的会所产品业态构成——业态配比以度假别墅作为主打产品进行整体打造市场别墅产品密度参考——亚龙湾五号产品容积率：约1.55-124-整体感觉略显拥挤略显拥挤呆板建筑密度过高产品业态构成——业态配比工程总容积率选取原那么略低于市场现有工程现有别墅工程整体略显紧凑，度假感、舒适感、私密感欠缺本工程要着重营造度假感，提升舒适度别墅产品建筑规模建议本项目建议区间备注总容积率1.0-1.5具体建议将依用地潜力探测以及经济测算进行调整总建筑面积（万平米）3.0-4.5总用地面积(约2.98万)×建议容积率别墅产品建筑面积（平米）2.25-3.6总建筑面积–

会所建议规模-125-度假别墅

+放大功能的会所产品业态构成-126-度假别墅

+放大功能的会所容积率建议：规模配比建议〔平米〕：别墅产品建筑面积：30000-45000会所建筑面积：8000-8500产品营造方式怎样打造才能使我们的产品更具优势？-127-更为度假的别墅优势自身资源最大化对外优势最大化自身现有的可利用资源发挥最大化的成效针对竞争工程自身的差异化空间挖掘打造出自身绝对优势产品营造方式市场竞争梳理-128-市场上现有的度假产品多数或资源缺乏，或手法生硬，因此：本工程在度假感的提升上拥有很大的操作空间市场状况本工程主要将承接三亚度假产品的升级三亚度假别墅市场尚处于起步阶段总体水平均不成熟，突破空间较大整体度假性不强仅限于通过一些提示元素表达度假感度假元素表现相当生硬营造手法风情感不明确已有度假产品多数开始风情化主要停留在建筑风格、园林和公共空间的装饰装修上居住空间和生活气氛风情感并不浓郁产品营造方式怎样打造才能使我们的产品更具优势？-129-更为度假的别墅优势自身资源最大化对外优势最大化自身具有独特的气质：原始天然活泼纯真与世隔绝……

度假感提升上有很大空间：极致化夸张化全面提升表达自身独特的气质度假感的全面提升，极致化度假主题概念-130-完全化、彻底化、极致化极强的可塑条件优质景观条件优越地块条件原始、天然活泼、纯真隔离感自然贴近优雅纯真完全暴露在自然下出门便是森林……像天地的宠儿般高贵回归到最真的“我〞NudetoNatureNeartoForestNobleSoulNaiveLife度假主题概念-131-NudetoNatureNeartoForestNobleSoulNaiveLifeNudeNearNobleNaiveN-Villa天体别墅坦诚面对“自然〞和“自我〞的海域度假生活度假主题概念——N-Villa天体别墅NudetoNature——强化资源利用度尽量保存地块内原有优质景观资源林、泉、石……建筑处理做到与自然最亲密的接触凉亭露天温泉浴池庭院spa池植物化隔离玻璃墙-132-用原有的自然资源包围Villa暴露在自然中的泳池NudetoNature ——强化资源利用度暴露在自然中的别墅和凉亭暴露在自然中的休憩NudetoNature——强化资源利用度天体SPA天体浴池NeartoSea——〞水〞资源的扩大化利用以任何形式与水亲密接触放大的浴池度假主题概念——N-Villa天体别墅NobleSoul——尽可能维护别墅私密感营造不容别人随意侵扰的贵族气息资源“私〞有化环境私密化利用尽端路优势充分营造私密性道路，静、近、净-136-“私〞家泳池“私〞家SPA私密的生活空间度假主题概念——N-Villa天体别墅NobleSoul——尽可能维护别墅私密感营造不容别人随意侵扰的贵族气息资源“私〞有化环境私密化-137-尽端路的私密化优势利用尽端路优势充分营造私密性道路，静、近、净度假主题概念——N-Villa天体别墅NaiveLife——回归简单、单纯的快乐舒适但不奢华让财富具有生活的价值，而不是生活成为财富的表达-138-6.目标客户群定位现有度假工程客户群分析工程目标客户群定位-140-现有度假项目客户群分析客户群基本特征客户群购买特征项目目标客户群定位目标客户群群体特征目标客户群需求特征现有度假工程客户群分析现有工程客户群根本特征与旅游业整体开展阶段相匹配，龙门的高端度假客户正在增加，度假产品的销售也正在迎来市场的春天地域来源以广州、深圳、香港、澳门等地大城市客户为主珠三角其它城市客户国内其它城市客户-141-现有度假工程客户群分析工程客户群购置特征度假客户目前市场上已有产品尚不能满足高端客户对度假体验的需求-142-行为特点度假旅游者观光旅游者空间集中少数特色景点，差异性不大景点多样化，旅游线路复杂时间避开节假日，旅游时间相对较长各类节假日，旅游时间相对较短效用突出心理效用强调经济效益文化康体、休闲、自我价值实现，自我性较重求新求异，炫耀性较重心理体验个性化的方式参与事件所得的体验，高强度投入体验群体性的方式参与事件所得的体验，一般强度投入体验投资客户对龙门的旅游资源具有较强认同感，看好海南旅游市场的未来开展关注投资门槛，低总价的产品更受其青睐实际上，大多数客户的购置行为往往兼有度假需求和投资需求，只是关注的侧重点有所不同-143-现有度假项目客户群分析客户群基本特征客户群购买特征项目目标客户群定位目标客户群群体特征目标客户群需求特征工程目标客户群定位问题：谁会来买目标的度假别墅？他们需要怎样的产品？-144-问题I谁会来买目标的度假别墅？高端度假人群了解龙门的旅游资源，追求更深层次体验的度假生活经验投资者对龙门等地的度假产品较为了解，甚至是在龙门的屡次置业者-145-劣势景区知名度交通可达性生活便捷度优势自然资源私密度假未来前景目标客户群需求特征高端度假人群要求度假产品能使其得到全方位的深度体验可以为好的产品支付较高的价格，但不能浪费经验投资者看重区域未来开展，注重工程整体品质关注产品总价，偏好经济型户型具有投资稀缺资源的心理喜好，对产品有保值增值的需求兼有度假需求，对产品本身的度假性也较为关注-146-问题II他们需要怎样的产品？深度度假体验精致的度假产品满足度假需求度假感风情化品质感兼顾经济性7.工程产品定位度假物业定位配套设施定位-148-度假物业定位建筑风格建议户型配比建议产品特色建议环境特征建议异境处理建议价格定位建议装修风格建议重要节点细部控制配套设施定位建筑风格建议-149-工程市场空间突出风情化做足度假感彰显品位感抬高整体品质对建筑风格的要求纯洁自然阳光浪漫精致尊贵养生调性N-Villa〔天体别墅〕Naive-简单Nude(Nature)-自然Health-健康Noble-尊贵以异域度假胜地的建筑风格塑造工程整体风情建筑风格建议-150-海滨度假胜地的建筑风格选择巴厘岛风情地中海风情夏威夷风情主要特征：热带海岛风格，类似的还有马尔代夫等地匹配度：与工程要求较为匹配可行性：市场上很多工程都主打巴厘岛风情，很难脱颖而出主要特征：以西班牙、意大利等地为代表，尊贵而不失浪漫匹配度：与工程要求较为匹配可行性：风情独特且本钱不高，可行主要特征：是地中海风情的演变，奢华有余而尊贵缺乏匹配度：与工程要求不够匹配可行性：不可行纯洁自然阳光浪漫精致尊贵滨海调性建筑风格建议地中海风情在建筑立面上给人以整体的异境感颜色艳丽的搭配纯白的建筑涂料，配以鲜艳的门框、窗框富于度假生活的寓意阳光明媚的生活环境健康的生活态度-151-地中海风情建筑元素色彩、曲线、花架、铁艺、原木等色彩：外墙颜色的主色调以浅色为主，给人轻快明媚的感觉曲线：窗户、门洞以及阳台、外廊等利用拱券表达地中海建筑风格花架：在庭院或阳台空间，以木质花架加以点缀，突出地中海风情的度假性铁艺：在建筑的局部，如台阶、栏杆、窗户上，使用铁艺装饰强化外立面的异域感，让人感觉建筑立面的丰富精致原木：用木构架来丰富庭院和露台空间，也是表达地中海风情的一个方面-157-度假物业定位建筑风格建议户型配比建议产品特色建议环境特征建议异境处理建议价格定位建议装修风格建议重要节点细部控制配套设施定位户型配比建议-158-度假产品的户型有趋小的开展趋势户型小、总价低的产品市场反映较好，而偏大户型的度假别墅滞销客户对于度假别墅仍然存在300～400万总价的心理预期建议本工程顺应市场开展趋势，将主力户型定位在经济型的小户型工程规模小，且有相对更高的私密性，有打造创新产品的可能性工程地块的自然资源条件好，有较高的开发价值以‘私密性’立意，设计超小户型的度假产品，作为本工程的特色产品可以考虑在开发价值最高的地段设计少量大户型产品，提升工程开发价值N-villa的产品主题强调自然、私密的度假风味，而非铺张奢华的大户型产品工程整体档次定位较高，单价势必较高，从总价控制的角度看也应适当缩小户型面积以中小户型为主，控制产品总价市场环境自身条件工程定位户型配比建议-159-建议本工程产品以中小户型为主，兼顾产品的度假性和投资性按照现有市场反响，设计偏小户型的双层别墅〔250-350平米左右〕为主力户型，占工程总量的一半以上推出单层小别墅〔120平米左右〕作为特色产品，突出其私密性和投资性在开发价值最高的地段布置少量奢华大户型产品〔400-500平米左右〕，提升工程开发价值在高端大户型和主力户型之间设计少量过渡性产品〔300-400平米左右〕建议户型配比主力产品特色产品高端产品5%以内10%以内400-500左右15%以内25%以内300-400左右约50-60%50%以上250-350左右约20-30%15%左右120左右栋数比例建筑面积比例单体建筑面积(平米）过渡产品-160-度假物业定位建筑风格建议户型配比建议产品特色建议环境特征建议异境处理建议价格定位建议装修风格建议重要节点细部控制配套设施定位产品特色建议生活意境异域化建筑风情极致化个体空间私密化观景效果最大化环境特征原生化配套效劳度假化-161-生活意境异域化让人感觉到完全不是生活