国际SREEMALL招商执行推广方案

国际STREETMALL招商执行方案茶目驶录TOC\o"1-3"\h\z疾第一章椅崖项目定位回钉顾买违-3-描一、总体定定位膏辽-3-沙二、档次就定位脏体-3-节三、功能燃组合飘定位墨荷-3-装第二章纯四项目业态布喷局规划及目威标商家卵脆-8-番一、招商面视积鸭缘-8-演二、各层业犁态布局规划慢黎-8-核三、品牌目钥标客户名单鞠倒-14柳-惧第三章庙霞招商总体策祸略昼出-18窜-权一、招商总漫体策略宁犬-18漫-渗二、招商执亦行策略赌充-20摔-厦三、租金策踏略卷舟-23油-拣四、招商优您惠策略顾饶-25狱-芦第四章夜砍招商阶段划嘴分及执行策箱略痛傻-29蔑-菌一、项目入智市时机规划野船-亮29-品二、招商执复行思路禽像-30垒-续三、招商具嘉体阶段划分隐分-32菊-六四、招商与胸销售阶段划另分组合焦抚-39唯-渴第五章业返推广策略及伤费用预算见晓42德一、传播策劣略妇风42沙二、品牌策橡略迹扇43星三、造势策党略仇胡44子四、媒体推艘广计划扔谢44结五、费用预陵算溜止47欣第六章乔惨招商执行管母理芒丈49控一、招商标榨准流程壮堪49斜二、招商主秩体架构突扁50将三、招商管虎理控制射惰50舱四、招商人锄员选用炼太51给第七章时矿招商准备工敌作谁努53但一、现场物才资准备桐禾53蝇二、媒体准普备度烈53泛三、相关文锐件准备狗田54肌承蒙贵司对恰我方的信任秃，我司得以牙在七月中旬联顺利地完成粘项目定位策啄划报告。本靠项目做为郑举州最新商业慕模式，有着痰多业态、多印功能、一站鞋体验式以及弟先进的国际推化经营理念茎等众多优势失，本着发展级商利益最大夸化、项目运等作最优化的划原则，我司甚通过对目前惩已进入河南彼市场和尚未寄进入河南市早场的众多主盟力商家的摸亮底调查，对朗各主力商家雨的进驻意向克有较清晰的扛认识。同时献，通过前期户对郑州现有俩商家的深度趋访谈，我司乖对项目未来欺的招商工作寇充满信心。爆为了更好地岗让全体招商皱人员了解、汁熟悉招商推巷广工作的具替体安排以及甚招商条件，肤同时也为了罚更多地与贵酸司在工作上淘紧密互动，苹我司特制定老了具体的招骂商实施方案怒。据本方案主要说包括以下几则方面内容：只项目定位回冈顾写业态布局规技划劫招商目标选堪择喘招商总体策责略而招商实施步剩骤及阶段目晨标辛招商推广计巩划、媒体计假划、广告费牧预算桐招商执行管亩理亡招商工作准苹备阴怜第一章枣项目定位愚回顾俘一、总体定滤位程国际STR括EETM茂ALL速——崇演绎第四代距商业财富传障奇俯我们打造的态“娱国际STR夹EETM朗ALL调”昆是一个番“招LIFE仅STYLI申CENT吧ER娘”抄（第四代商凳业模式：生已活体验中心数），是集笼“某购物、休闲靠、餐饮、娱南乐坑”码功能于一体苍的待多业态森多功能贯体验型贿一站式纸的签，征“划中高低祖”处档次齐全的耀开放式人文意商业街区馋二、档次定滨位纠本项目定位笑中档偏高页、形象推广拔中高档废档次定位细摊分表套区域（楼栋内）念档次队定位因素凉9号楼家中档偏高售：针对中高冶收入消费者婶作为项目写布字楼的主体刚楼，自身的酱档次定位直浸接影响整个凤项目的形象目，中档偏高串可以提升整狮个业态的档凳次，将是档腹次定位和形镰象推广定位撑最有力的支设撑；喉室内街检中档帝：针对中低谨收入年轻人吗消费者歌中档定位与宽此赢9坐号楼定位形丛成互补、错碍位经营，可枯以满足相对悠更广泛的消滚费人群，可织以带动场内豪氛围；幕6号、7号姥和两层独立锦街铺银中档偏低油：针对中低微收入消费者茎可以在整个辫项目体内形夏成错位及互卸补，可以满似足项目周边轧各大高校的愧学生等年轻锻人的消费需得求；什10号楼核以数码通讯动和超市为主竹，束中档和高档雄搭配：言针对综合性初消费群体询综合超市可但以极大地满吴足周边居民缓的日常生活木便利；定位洲相对独立，芳又能与整个宏项目的业态芬形成错位和确互补；而11号楼关中档偏低宏：针对年轻枕得中等收入搅消费者熊临陇海路，越是项目南向俯唯一入口，推是项目形象辨展示又一平降台，吸引客付流的关键入些口。老档次呈逐级猪梯次分布，纷互补共融绵中高档提升弦价值，中档防及中臂低跌档猴吸引客流宴高中低档次可全面组合，遵体现第四代维商业特色阀三、功能组奸合定位乏国际STR气EETM陡ALL的主赢题特色体现矛为三大主题泛商业区和一话个主题娱乐烦广场：振商都魅力城鸭（9#、1嚷0#楼的商娃业部分和室荐内街）狱商都兰桂坊召（6#、7这#楼的底商裕和两层独立烘街铺）悬商都流行前挽线（11#孝楼的商业部月分）爆极限运动广弦场(11#诸楼旁的广场察)岩商都魅力城肃S播TREET堡MALL的王“月气魄活”牛所在到主要是拉动态市场的人气下，但是引入枝的商业，必究须按照商业谅中心区的业秀态引入对购张物中心经营所有益的业态核；引入的商印业应该是行乌业的龙头，踪能够带动其奔它中小商业饺和品牌进入袜，迅速将市吊场招商成功汤，缩短市场宰的培育期。差通过“街、唱铺、景”等偷多角度多方学位挠的虑新颖的是建筑景观，也汲甜取盯国际商业建物筑风情着，营造出充老满个性、体闷验、情趣的味商业氛围氧，以经营珠姜宝、香水化伶妆品、名表晨、男装、女躁装、皮具、按文化用品、百通讯、文化浮艺术品为主藏，以健身中麦心、美容美齐发、SPA丹会馆、游乐盗场、始文化展示魔、培训中心很等服务项目急为辅，使人翻们的日常生萄活沉浸在购躬物其中、享界受其中、体翠验其中、娱撑乐其中的美糖好境地。操作要点：戏引入知名品脊牌商家，将掀行业的巨无氏霸与小企业巩融为一体，苦借助大商户编同小企业的被错位经营，文形成产品种荒类的集群，道扩大了整体音的辐射能力醒；丧商都兰桂坊老S茄TREET肃MALL的偶“瓶特色斩”贺所在泼中西美食餐灿厅+特色餐位饮店+酒吧吓+非品牌专钉营店+小商载品唉在建筑上以授国际街区建黄筑风情为基蠢础，自然建霉筑与特色风须格相融合、嫩古典与现代盼的对话为表短现形式，打鄙造西南区乃昨至郑州市一哑流的集旅游缺、餐饮、文撕化、娱乐于彻一处的，综紫合的、个性族的、特色的荡商业步行街皂。米商都流行前根线肢STREE警TMALL偏的橡“圾魅力要”狠所在耕以不同业态盐的专营店来肤吸引消费,值充分体现一兔站式购物和聪服务,撇展示最新裁奇的娱乐项睬目、最刺激田的潮流运动原、最全面的菜流行资讯、衫最时髦的品秀牌销售、最肤前卫的时尚路装扮、最流校行的现代音我像、最时尚趋的科技书籍宅、最个性的培休闲体验、希最贴心的生炕活服务。操作要点：进■本完善合理的弦业态分布典,引入不同置业态的专营跌店，可以汇已聚消费人流皇，增加本项至目的出售面樱积，尽快的搁回笼资金，悔增加项目的要成功率。返极限运动广驼场秩STREE占TMALL磁的据“眯活力倘”池所在纪极限运动广者场是STR愈EETMA捆LL的又一填户外体验中液心，这里充那满着活力与臣朝气，每周踩的极限运动纯赛程吸引着救无数的人驻常足，极限运呆动在国内属宏于新鲜活动格，因为其鲜朗见，而给予么了人们很大杀的感观体验茄及享受；在恢这里除了年柏轻人喜爱的刮极限运动场佩地外，艺人挑的各种阿“颤极限演艺剃”报和定期的匙“港极限内衣秀遗”额、瓣“反极限时装秀稍”交等等文娱活呜动，都将成欣为项目商业磁的亮点及号誓召力。胁项目业态布辞局规划及目密标商家励一、舱招商面积捐根据开发商照提供的平面矩建筑图纸，狂本项目整体究统计，一层蛛可供招商面疯积为顾19046根平方米购，二层可供惨招商面积为恭18411脸平方米赠，三层可供园招商面积为辅14890映平方米乳，四层可供患招商面积为禾6042平箱方米很。棍二、各层业巨态布局规划姻1F猫：业态布局电动工具、水暖建材油漆、涂料、防水、防火材料类家具、布艺、窗帘、家具装饰贞电动工具、水暖建材油漆、涂料、防水、防火材料类家具、布艺、窗帘、家具装饰晨2F伪：业态布局为规划修二层笔面积哥业态幸6#楼土1463㎡的非品牌专营勿店、小商品夺7#楼霜814㎡袭非品牌专营揪店、小商品漆9#楼获4656㎡息休闲男装，红休闲女装、叫配套高档美布容美发、特屡色餐饮总10#楼速5646㎡著综合超市句11#楼匪2900㎡冰流行化妆街断，时尚美容甩街任街铺泳1106㎡巩特色餐饮、沙酒吧戴、耳大众化餐饮帜室内铺汗1729㎡创时尚物服饰掏、饰品、礼椒品、文化用径品、雪糕屋绝、甜品店穿3F缩：业态布局浮规划曲三层务面积倒业态竖7#楼径307㎡律时尚潮流服纷装、运动用提品、饰品、蛛鞋帽、小包己、礼品、文麦化用品、玩弹具诵9#楼鸟4656㎡桃体验式书局适、音像制品公，动漫天地郑、咖啡店、依琴行猴10#楼躲5646㎡颜综合超市个11#楼士2900㎡忘量贩KTV店、损电子游戏中热心炭、网络会所营室内街庭217改9㎡翅运动休闲、赵运动用品明、极限旅游我用品息4F伐：业态布局揉规划虹四层犯面积笨业态戴9#楼额4656㎡陵中高档餐饮易、美容美发氧、纤体、S吓PA棋室内街哲2179㎡借修甲、美容仙、足浴、交儿童反斗城冶、突培训中心、包DIY体验宋中心（订制范潮流服装、价陶瓷、工艺智品、插花、皂饰品等）舌备注：业态铜布局规划方钻案在招商工护作中将根据坦市场反馈情派况进行适当欢调整。全三、品牌目轻标客户名单麦目标主力店市名单桨1.超市主右力店商家：龟沃尔玛、丹申尼斯、易初益莲花、世纪磁联华、北京浩华联、家乐捞福、麦德龙陈、欧尚、好馒又多、大润馒发、乐购、岩华润万家、而百佳、家世矛界、农工商破、物美、人霉人乐、爱家掠、吉之岛、脸新一佳、华际联吉买盛融2.家电主役力店：规国美、苏宁劈、永乐、五妹星、三联、夏大中、铭可戒达惧3.虹百货主力店幸：别王府井、太闻平洋、百盛仁、美美、大值商、新燕莎耕、伊势丹、视天虹、茂业仰、连卡佛、锯友谊商场、勿屈臣氏就目标品牌商玉户名单泽1.品牌商沿家刮女装：屠EITIE跨、可可尼、债卡尔兰迪、解七色麻、欧浊时力、法路变易娜（法国锯）、韩菲妮狸、欧点、例稻外、声雨竹忌、杰西、C袜CDK、蒙熟娜莉娅、卡满莎迪娅、圣萄兰诺、卡佛苍连蜡男装：淡利郎、七匹忍狼、苹果,层宾宝、雅韵衬、欧尼杰、床佐丹奴、堡防狮龙、威鹏齐、迪洒、尊蛙品、柏特尔锄、卡丹达仕个、卡斯德利亲、罗马帝王哭、堡域、温拐布尔顿、斯课延丹洛、古再士旗、戈派总利、约翰王控子、爱缪斯知、马仙奴、狠罗蒙、法派如、伦敦雾、呜皮尔卡丹、功卡斯保罗、倒七匹狼、森掘玛颈皮鞋：拾思加图、真双美诗、哈森讯、梵诗蒂娜振、天美意、货莲丽莎、莱辟思丽、奥卡吊索、袋鼠、兄圣大保罗、众梦特娇、富济贵鸟、红蜻洪蜓、达芙妮斥皮具欲：贪梵高、华伦岩天奴、澜豹历、法国都乐效、华伦天奴浆·染乔登、意大型利袋鼠、鳄坏鱼仔、卡丹垃路、米奇、笼梦特娇、皇扰冠、、安特休丽拨珠宝：拖金大福、谢纸瑞麟、周生服生、金伯利槽、戴梦得、虾周大福、梵预姿、美亿、毒田崎赞2.美容美谁发柿美容美体秋:惊悦妍思黛、宏雨林时尚俱块乐部、俊龙舍男子SAP蚊、名角、艳阳丽、柔婷巡美发:震简、金手、哈标榜、沙宣摩、海伦、巨剖星、皇剪、分东东、自由泰空间有化妆品:陶碧欧泉、欧休莱雅、倩碧们、香奈儿、聋、资生堂、点SK-II斗、美宝莲、固玉兰油、兰棚蔻、雅芳、负郑明明、C追K、阿迪、闲Za、H2辽O+、高丝搜、蝶妆、欧献珀莱羡3.各式餐持饮、酒吧继快餐：奥仙踪林、肯粱德基、必胜派客、躲TACO矿BELL纸塔可钟、麦心当劳、德克氧士、豪享来亚、豪客来、着千尊比萨、冠好伦哥迷咖啡：混卡布奇诺、姜迪欧、哥德访、米萝、上省岛、海景、巷捷农、金帝谎酒吧、KT幸V：助糖果娱乐空泼间、真爱K帽TV、热舞似、热度慢摇父、零点、风远铃、西部酒恨城肠中餐:遵小肥羊火锅京、阿庆嫂堤、重庆一家树亲、秦妈火铸锅、三妹火致锅、小毛驴然火锅、潇记淹烩面、如意隶坊豆捞、湘筐川洒家、闪铁记总店、爽驶爽烧烤、雅棕惠美食城、析1+1中餐宽、江南八佰原碗啊4.图书、堵电玩、影院熟、网吧治图书：班三联、席书剑、三味书屋魔、新华书店往电玩：棍幸福电子、劳欢乐时光电逐玩、开园卡同通乐园猫儿童乐园：制汤姆熊、贝笨贝乐、方特精乐园阴网吧：芳乐天、深蓝惕、永胜、珠贺峰胀5.通讯、纠数码爽通讯：革河南移动、仓河南连通、症河南网通、术河南铁通浙数码：挎（目经营面积较假大的公司吸）慨八方数码、疾中州通讯连蝇锁、迪信通丛手机连锁、叨黄金海岸电敢子、天颐神得达、新亚通绞电子通讯、挣国讯通讯电浊子、八方和阳盛斤第三章区招商总体欣策略司一、招商总锋体策略缺（一）主恭力店朱招商先行、揭销售紧跟似，销售先于飞招商开盘，慎招商与销售龙全面劳互动乞本项目的起赌点在于招商岔，重点在销炊售。招商工充作的执行直百接关系到项裂目的销售和急未来的发展孟。商业价值身提升关键在碎于引进的商户家是否有足蔬够的号召力熟和吸引力。碑招商与销售爬的全面互动姑，一方面可罚以保障项目隶未来的良性壮发展和经营兼，另一方面酿也可以通过栗知名品牌商凉家的招商成丈功带动销售氧，再以销售菊反补招商，说将商铺推向虾市场，又可迎以保证资金页链顺畅，实诸现合理利润蛛最大化。贤一切招商工半作以销售为巧中心进行，陕销售先于招富商进行开盘沫，同时通过楚在招商过程新中的控制，逗避免一部分拦投资自营客批户的流失，害引导自营客芹户到投资客匹户的转化，销来最终实现逮项目的销售震目标。葬通过招商和奋销售的同步况互动，人气学的聚集必将撒不断提升项昌目的档次，榜商业价值也屯必将随商业娱氛围的汇聚重而达到升值巨的效果。云（二）窑主力店和大烤户招商提前知确定，散户松控制跟进师主力店和大移户的提前确头定，作为整抖个项目主题近要点和项目笔今后经营能嫌力的保证，浆并能提升发蹲展商物业品别牌形象以及骗物业商业价炊值。辫尽早进行主春力商家和大武户的招商工鞋作，可以在透大范围经营蓬客户中选择刻品牌号召力见强、租金价湾格高、符合睁商业档次规膏划的商家入南驻经营，并甘确定所需经石营的面积以晋利秒于渗小型商家进丽场定位。伴品牌主力店孙的确定对商摄业铺位销售炮价格的提升亦、投资客户赌的吸引、人凉流汇聚、卖等点推广、散毯户的招商、泻租金提高等置方面都将会圾带来极其重悠要的促进作议用。商业运筛作讲究换“毒成行成市舍”议，本地区其足他商家自然坑趋之若骛。止（三）考背虑到本项目键周边商业氛杏围弱、租金善价格不高等迟不利因素，蝶招商营销上乡应遵循而“摸主力店先行筑，造市先造匪势，引而不押发，挤压市御场设”君原则。榜主力店先行纵，造市先造搬势劝通过大型知沟名主力店的方招商进驻，蜡先塑造区域悉化和高端化来的市场形象研差异，引起诞市场高度关珍注，通过政认府、媒介两蛋方面的造势块，以求达到五树立市场形评象标杆和引六领市场经营茂价值的目的叔，进而引起艘郑州区域业趁内轰动。维引而不发，雾挤压市场酒为了避免与臂商家漫长的链讨价还价，丢也为了避免政部分商家结晴成渔“怪战略联盟靠”胆的可能，我配们通过形象愧包装、宣传恒推广，以及档人员推广等旧手段将商家令的味口调起配来后但却不宪开始正式招扎商，可通过趋诚意登记的禁方式积累大撞量的诚意客灵户后，而且驾大家都迫不旗及待时才开孝始正式招商拥，使需求瞬喜间爆发。这旨样就能以庞膀大的诚意客挽户作为砝码获跟品牌大户耽店谈判，减似弱大中户的戚砝码，从而嘴能够逐个击稼破。迷（四）好“皮建市沙”桃而非证“甚抢市梨”冒，占领新的向市场份额翼“粗抢市爱”孕必将以降低数门槛、牺牲碎收益为代价旬，招“见建市疤”许才能领跑市器场具备独特降性和不可替剩代性。脉“初建市瓜”纵可以规避与灾现有市场的梯同质化竞争社和低租金价驱格的竞争，息通过品牌化棒、专业化、葬精细化、多总业态复合化艺的打造，一隆举超越郑州慰现有商业市甘场。构（五）临严格把关，辈先紧后松所商家经营能盘力强弱直接痒影响项目的津生命力，不洲加以甄别而令使大量辐射滴区域小、经糕营能力不强边商家进驻，随不仅难以保把证项目经营志收益实现，鞠一旦被市场叮淘汰，势必敬使整个项目纹陷入困境。格（六）立佣足长远经营装，给予市场势信心螺引进知名的坏商业运营管姓理顾问，体怀现开发商立瓶足长远经营宁的决心，以易高起点赢得跟经营户和投李资者的信任彩，此外，专花业和优质的重软性管理和继服务对本项幼目日后的经池营管理起到混很好的支持居作用。洽二、招商执擦行策略揪（一）招蛙商模式结项目的招商伏模式可划分婶为主力店招扯商模式及品教牌店招商模蛛式两种形式案。铲1、主力店哥招商模式妨主力店部分僵为整体出租原，直接引入蚕一家与项目慕定位相符的辞主力商家，炮使其相对独排立经营、独薯立管理。嚷2、品牌店够招商模式筒散户采取铺歪位分割出租牢，根据业态枕功能规划、饱品牌的有机独组合、需求妙面积大小进困行有针对性腥的招商确定赢，通过商业获经营管理公汁司对其实行罩统一管理、屯分散经营。慧（二）招婶商策略塞1、主动出侵击策略抽这是招商比北较常用的策钉略之一。在墙立足郑州本雷地市场的同声时，招商范汇围将扩大到梯深圳、北京椅、上海等大着城市，涉及喉到一些国内锁外知名品牌继商家，将一扎些具有市场倡知名度和号献召力的品牌凭商家进行邀骑请并进行一逝对一的洽谈娘，加强前期殿双方的了解亲和沟通，为夹下一步与商祥家进入实质柜性合作奠定酸基础。扔2、因时利兔导、因时利逢势乖前期对租赁腹模式和招商括模式不作固愚定而是做最权优准备和多怕方面选择，殿全面了解掌阳握、收集重固点目标客户解信息加以资苦料整理，在饰后期根据实胀际情况再作巴最终决定，代无论是何种健租赁模式和迁招商模式皆世然。镜3、主题先轧行策略悦——罚形成商业项家目的向心力菌因不同而出侦名、因差异齐而生存，除攀了正常的营沿销渠道可以福传递招商的薪消息外，项樱目自身差异灯化和独特的稍定位也可以午引起市场的率轰动，新长剩城国际ST阶REETM侮ALL招商屈未行而声名粥远播。以"是多业态复合性，一站体验宏式购物观光膛"为主题，烂彰显连“抛准第四代商萄业盆”判的经营形象条和风格，才妈能在激烈的双竞争中独树怖异帜，突出孟个性，在招匀商工作中把捧握主动，吸净引商家上门困达成合作。糊4、以商招析商、发挥头往羊效应左首先确定入乖场各行业品炒牌大户及有呢影响力之商买户，充分发海挥大品牌、毒大商户的带障动效应，增倦强项目核心蜘竞争力，并休奠定其他中道小商户入场榜的信心。好5、大户情“除三优严”汤，小户扶持跪大户哨“股三优纹”雾政策：什优先认租：副行业内龙头处大户优先在往我们给定的改范围内选铺吩；娇优惠招商：垫给予行业内瞎龙头大户和根品牌大户给愧予租金优惠碍；坑优化组合：渣尽量在我们恩的计划合理诵分布大户的脾位置，充分钳发挥他们的乳品牌和市场改影响力，有誉利于带旺其热他中小品牌捡，也利于整返个市场的长弓远经营。拿小户扶持政款策：莲引进优质品扎牌代理权给脉予有发展潜矩力的中小散舱户；时给予部分散健户优惠的付嫁款条件，减题轻其经营压武力；闻成立创业基枪金，有发展积潜力的小户盖可申请装修锋借款。逢6、充分利途用各专业协性会，实施活傲动营销策略膛与服装、家徒电等权威性旨行业协会及沙组织建立良扯好合作关系辆充分发挥其文行业内部影瓣响力及其广大泛的商户资久源豪针对目标客跟户有的放矢祖的宣传项目戚优势步以最具权威感之方式树立馒项目正面形业象，扩大项顷目影响力，坚从而增强招怕商力度典7、控制性允策略插对各业态进骆行组合并控印制，打造专茅业形象，择霉优进驻咱对大户采取率“多欲擒故纵句”防战术，让一锅部分大户先疑进，而暂时梯不让其他大蜡户进入，令巡已进入的大滚户有不安全坦感，进不了捡的有迫切感义。另外，在客对大户招商碎的同时，还茶要优先招进卧部分中户，眉以对大户起栗到震慑作用寿，防止大户字结成减“局攻守联盟岔”均各阶段推出僚的优惠政策朱进行名额控狗制，制造紧绪张感惨同一品牌不欲同商家进驻李进行一定的挪控制，营造输健康的竞争怀环境快保留部分好榜位置暂不推测出，以备其咽他外地品牌雁或者谈判周石期较长的好舍品牌进入，沈同时有利于枕解决不可预胖见的调整和懂纠纷伏三、租金策裳略巨（一）招网商政策明任何新兴商怜业市场从开丽业回——殊兴旺枣——班达到合理的陷租金水平，恐均需要一定村的时间来进怖行培育，培净育时间的长阵短根据市场挣所处的位置距、商业环境翻、市场规模共、项目自身旬定位、商业捎业态、竞争谎环境等的不向同而有所差脊异。择若不给予市阀场一定的培冷育期，一步债到位的直接模以理想租金乞对商户招商坡，对市场而增言无异于肯“幕杀鸡取卵慎”架，一方面商家户不愿意进激场，容易造白成市场空置酱；另一方面喝，即使能招镜到部分商户舱进场，但由除于商户经营窄成本过大造菠成装修投入眯不足及经营酒规模太小，宇难以形成良斯好的购物环蹲境，加之市省场人气、客竖源短期内难泰以形成，市纪场不温不火营，老商户不鸡愿支撑、新场商户不敢进降场，造成恶站性循环。症为此，我们炕提出领“默放水养鱼尘”厦的招商政策织，从四个方酬面对市场进垫行培育：化合理的业态理规划：有选睬择性的引入潮有一定经营锻能力的业态爪和商户。址租金优惠及欧免租期：开暂业前1－2惨年给予商户耍不同程度的拴租金优惠，昼同时对签订砌长期租赁合积同的商户提作供一定的免叛租期。傲后期市场的下经营管理：润俗话说哈“汪甩手掌柜不邻成事虾”腰，我们不仅膨要把商户招狠进来，还要天让商户耻“贩进得来、有歌发展、赚到悄钱兴”讽，市场的后控期经营管理赤也是商户十贩分关心的问充题，市场的供经营管理不捏仅需要专业墓的人才，还霞需要一定的劣宣传推广费音用的投入。左因此我们建直议开发商聘具请国内外知厘名专业商业胆经营管理顾厦问公司，并院组建专业化盼管理队伍；葡另外建议开诚发商承诺在桂市场开业前故一年投入一魄定的的经营赴推广费用，站用于推广市皮场、宣传商辩户，以增强稠商户进场经融营信心。灯（二）神租金价格策瞒略税树立项目高来端价值形象挡，低开高走酬，稳步上升炒确认项目合田理实收租金块后，初期对拉外宣传租金棋定位应高于棒普通市场，芽根据《商业太定位报告》恭初步拟定租嚼金为誉一层90元逝/㎡摔、二层65欲元/㎡、三妈层40元/农㎡、四层2霜5元/㎡(羡按建筑面积歇计算)，通浓过高端价格叉树立项目高硬端产业形象肝。但考虑到勿市场实际租桐金承受能力岁及对商户放馒水养鱼的的锁经营政策，劈在市场培育半期的首年和孟第二年，招仁商过程中可县以通过各类伤活动及折扣棋给予商户一砌定的租金优猫惠，使整体淡租金水平达费到市场普通捆水平，通过两高端形象、品低端价位迅戒速引爆市场怒，随着市场捞关注度的提红升，以及商盾户的入驻率蒜不断提升，岗通过减少折鹿扣稳步提升标租金价格。允因此，同致由行建议在项逆目开业经营素的第一年，伏对商户租用崇一层实行免贫租三个月的暴优惠，后三绕个季度的租跑金按目标租祸金的66%妹收取，实收皱租金为59赵元/平方米娘/月，二层杰、三层和四青层实行免租贫半年的优惠池，后两个季猴度的租金按估目标租金的牧60%收取帆，实收租金莲分别为39熊元差/姑平方米、2夺4元调/邮平方米、1认5元你/津平方米。市绩场培育期的停第二年，各戚层分别按目戚标租金的8咸0%计算，该实收租金分汪别为72元庭/平方米、倡52元/平尚方米、32箩元/平方米挤和20元/替平方米，第虏三年达到目胀标租金。各奸层平均租金防初步定位如晨下：培各层平均租艳金表藏楼层帽第一年租金闯第二年租金筐第三年租金写三年平均租毫金殃一层听免三个月，辉45.0军72.0烫90.0逼69.0蝇二层惹免半年，1蕉9.5鸭52.0摇65.0淹45.5畅三层择免半年，1涝2.0堂32.0士40.0纲28.0校四层呢免半年，7扣.5久20.0衫25.0圈17.5玉备注：具体剃租金价格将栋在正式招商垄前半个月确惩定和公布。舒四、招商优阔惠镇策略藏（一）散主力店优惠碑政策探主力店的进兵入是整个项食目的整体形司象及对商家亚吸引力提升库的重要一个元步骤，所以呼为了确保主虫力店的进入冈，可适当对处主力店提供菠相对优厚招岸商政策。笛专项的租金惊条件及优惠甜政策的提供外墙体贩广告位扑召开签约新凤闻发布会知（二）品划牌商户（大菠户）优惠政忍策菜为了确保各烈行业巨头的都顺利入驻项夫目以带动其躲余中、小户圆的入场，在铸对其招商的响过程中，可敌适当对其提锋供一定优惠鹊政策，使其气入场。巩前期租金条积件优惠政策灭商户类型俭行业龙头商住户辽普通行业大蒸户喂大户资格省截合标准乒品牌：俊国内一线品泽牌。腥面积：天除餐饮外，钱需求面积在乳200m浇2错以上爸行业影响力励：封行业内龙头番商户具有较恢大影响力，控能带动大量俗其他商户入蚀场。没合作态度柄积极支持本渔项目的推进敌与发展，积花极配合项目鄙推进过程中喂的各项工作忘与活动。侦品牌：对国内一、二浓线品牌。京面积：跑除餐饮外，赖需求面积在慌100m书2沃以上苹行业影响力戚：倾行业内具有伞较大影响力按商户，能带绪动部分其他塌商户入场。堂合作态度雕积极支持本锯项目的推进统与发展。酷租金优惠政便策羡在普通优惠捉政策基础上予租金可再享挎受洲8木折优惠经在普通优惠随政策基础上蛛租金可再享鲜受魄85司折优惠优先选铺权会免费制作D该M宣传单页棋免费为其做队形象宣传纽（三）捡优惠促租措毒施揭1、租金减禾免优惠泛为了促进各耀类商家的尽馆快签约，早姥日达到本项谁目的招商目继标，在短期患内形成热租答的场面，在挑保证开发商厚基本利润的县基础上，作纺减免部份租牌金的优惠。秒秒金计划火为了吸引商耕户尽早达成秃租赁协议，姜建议实施越巾早租赁租金稠优惠越高的踏“呈秒秒金计划汁”孔。先将对外寺公布的租金奴水平往上提豆高一定幅度倾，按照达成很承租协议的拥先后，制定晶相应的租金泼优惠比例，除如：伤在2006事年9月之前歼达成承租协即议，给商户翼予租金丘8折蔬优惠；笔在2006有年10月之芒前达成承租锡协议，给商成户予租金锻8粮.3纹折龙优惠；财在2006梳年11月之涨前达成承租摸协议，给商梢户予租金术8发.5霜折兼优惠；泼在2006先年12月之堂前达成承租鲜协议，给商钥户予租金坊9折毕优惠。绘注：阴具体优惠比今例和时段在绣招商时另作糠确定。冠一层首年免码三个月租金燃，二、三、盈四层首年免奶半年租金始先将公开的洽租金标准往为上提高一定辣的幅度，在甲招商时为了买吸引商户，吃建议项目首怨层以兽“铅首年免三个光月租金陵”动的优惠方式冬来吸引商家今的进驻，表评面造成是对细各个租户大犯让利，让租固户在一个短香期内不知不贞觉地形成抢恰租的心理。咐免租措施在含公开招商前腊期，规定孕一个期限内抖（视具体情裳况安排）实尽行首年免三折个月租金的蜘优惠策略。禁为了在招商柏时吸引客户正，建议二层返、三层、四越层以增“坦首年免半年贷租金肚”秘的优惠方式矿来吸引商家宾的进驻，通诸过较大的租讨金优惠，带酷旺二层、三苗层、四层的皇招商，营造垮良好的招商貌氛围，进而岂促进一层和脖二层的销售有和招商。青2、增加商闸户装修期优剥惠压通常市场都稠会给予商户递免租装修期吴，以便于商亚户装修、办役理证照等开咱业筹备事宜乞，越大的商亡户装修期越衣长，大型超梨市和百货商掌店的装修期覆将长达四个兆月至半年或形以上，小商堪户也会要求川给予装修期司一个月。具鲁体装修期将走视项目的装微修程度而定日，在招商前刃根据大小商搅户，制定标捷准的免租装星修期限。期为了促进商左户进驻，建滤议在招商的柔中、后期，储在给予商户艘装修标准期秩的基础上，惧根据商户的户知名度及规肠模，增加一劈至两个月的战免租期，以硬刺激商户的会承租。律3、送广告庭宣传牌使用拼权酷除了外立面容的几幅大型缎广告牌外，亩市场内各独虎立商铺预留盼广告位，以揉保持市场统落一形象，同民时活跃市场馆的商业气氛低。族户外墙体大划型广告牌只昆送给主力商限户，其他商假户有需要须滨另行租用或而优惠租用；巩其他品牌商项户可赠送场顷内小型广告氏牌。查4、以客带累客杏已承租的商察户介绍新商这户入驻商场伟，给予增加蹄一定期限内不的租金折扣姻。深5、小户扶冈持萍小商户做为矛项目招商一责部分，在遵饰守招商总体虎策略的前提搂下，应该对酿其实行一定糕的促租优惠射策略：借引进优质品泰牌代理权给曾予有发展潜变力的中小散肃户；方给予部分散众户优惠的付款款条件，减贯轻其经营压彼力。差第四章贩招商阶段仰划分及执行乡策略浩一、项目入夫市时机规划昼“咏良好的开始纤是成功的一柳半悉”改，入市时机矮和方式把握驾得好，才能叠产生好的招嚼商开局。入导市时机的选修择要综合考梁虑以下几方把面因素：兵1、项目可桥租赁时间：弓根据本项目交的总体营销煮策略和工期弯情况，选择偏在正式招商较前3泻—糠4个月入市途宣传，一方责面为项目提表前造势、另拼一方面可为歼正式招商积民累有效客户抬；不2、准备充啦分后入市：形入市前必须酷对招商处、蜘项目周边环缠境进行改造鸽，让工程形倘象等内外包炉装方面有良苏好形象展示裳，在沙盘、腿模型、招商位手册、展板撤、VI等招德商工具齐备急的情况下入检市，才能彰弊显出本项目集高端的市场羞形象和发展芒商的雄厚实扛力，增强客塑户对项目的栋信心；南3、无造势网不入市：尼在商业地产矩市场如此激陷烈的竞争态度势下，业内脖人士公认：绣“肯无造势即无幅市场惊”拣。入市前的良宣传造势与掀形象展示对届前期的招商坚及客户心理忍具有较大影亏响，因此在轻项目入市前敏必须要有足雷够的宣传造吩势，能够初灰步建立品牌咱形象并吸引冒客户关注，粱为前期招商构作市场铺垫更；批4、有目的拼地入市：慕根据发展商忍的资金运作腿需要，合理瓜安排营销成安本投入和回员款的进度，枕提高发展商宵的资金利用讨效率；笔5、有控制什地入市：异根据价格策伙略等分期分蝇批有节奏地磁向市场推出承产品，避免袄一拥而上，目实现均衡、犁有序的招商迫目标；席从项目的招孤商总体策略浓出发，鉴“往主力店招商的先行、销售洪跟进，销售吃先于招商开台盘，招商与寇销售全面互朽动认”绳，在主力商最家提前确定缴的前提下率佳先进行销售避，以主力店严的入驻来带惩动销售。反胜之，可以通轮过项目良好昆的销售氛围沫来促进招商会工作的顺利圆进行。妄二、招商执紧行思路饱在确定具体裕招商阶段之厚前，应该对掠项目招商执钞行有着非常贪清晰的思路渠，因为整体滑执行思路是谣项目各阶段朵要达成什么订目的、该如矩何执行的依怪据，综合项踏目的总体战撑略，盏项目招商执密行思路如下斥：形象推广阶段：形象推广阶段：市场形象建立，项目整体品牌推广招商预热阶段：招商预热阶段：经营前景（平台、渠道）、市场管理模式的招商信息宣传、举办新闻发布会、专家论坛等政府参与的社会活动招商诚意预定阶段：招商诚意预定阶段：经营优势推广、诚意预定及优惠政策宣传、行业论坛活动造势主力店意向协议的签定阶段：主力店意向协议的签定阶段：主力签约新闻发布酒会、强势炒作公开招商阶段：公开招商阶段：大型活动造势、优势强化宣传、社会活动举办市场开业：市场开业：市场开业宣传、整体经营推广活动举办萍结合华城项这目的工期特符点，以及整互体营销执行梦报告中的泊“萍以经营为核遥心，营造市吊场信心，招炕商带动销售弃，销售反补缝招商，招商踢与销售全面亏互动免”所的营销指导太方向，华城屈项目的按招定商的类型主映要可以分为脖主力店幸/次主力店惕招商、偶知名凝品牌店招商脏、中小散户痕招商丽，三大类型案的招商相辅诸相承，具体已在楼体、引锄入品牌、时全间阶段的执诉行落实上，钩参见下表（拢阶段性思路磁）：逃事项颤招商谷类型扰楼体楼层庸品牌列举语重点执行阶色段烧达成时间雪主穗力弄店潜次绢主窜力奶店羊招爷商够10#楼二请三层提沃尔玛、丹龄尼斯、易初谎莲花、世纪乞联华、北京拜华联、家乐劫福、麦德龙霉、欧尚、好恭又多、大润狱发、乐购、标华润万家、靠百佳塔等综合超市争06年8月赛-12月，幸在第一期商乐铺正式开售洁前痛争取在今年看10月中旬非签定意向绍9#楼三层啄四层其1.三联，牛三味书层等抓体验式书局隔；管2.敏汤姆熊、馆贝贝乐、方受特乐园等儿是童反斗城；丙3.位于四余层的大型餐蛋饮酒楼；咬从06年8丹月份开始，冒贯穿整个招翼商始终洋今年12月培底正式招商脉阶段，达成体意向，争取职签约普11#楼三新层睬1.真爱K难TV等量贩抛KTV渣2.幸福电熄子等电玩中滤心、大型网齿络休闲会所范从06年8井月份开始，渡贯穿整个招理商始终加待定否知冒名听品咱牌裤店蛋招宋商奴10#楼一就层煤八方数码、井中州通讯连拣锁、迪信通杜手机连锁、宾黄金海岸电萄子、天颐神腰达、新亚通摄电子通讯、宁国讯通讯电柱子、八方和泉盛等浩从06年8焦月份开始，朋贯穿整个招飘商始终丛今年12月朝底正式招商焰阶段，达成互意向，争取眠签约练9#楼一层帅二层促EITIE趋、可可尼、折卡尔兰迪、做七色麻、欧敏时力、法路扒易娜（法国旷）、韩菲妮魄、欧点、例袍外、声雨竹联、杰西、C封CDK、蒙川娜莉娅、卡筐莎迪娅、圣咏兰诺、卡佛悔连丹等挥从06年8朵月份开始，呆贯穿整个招个商始终瑞先签定意向任，明年3月经份9#开售三后达成签定亮合同浪11#楼痒档次低于9狮#楼的日韩稳时尚流行品剩牌等流行时键尚元素，及柴美容美甲等挤从06年8沿月份开始，本贯穿整个招中商始终怎待定旧8#楼帮银行或肯德包基、必胜客谊、筹TACO消BELL斥塔可钟、麦酒当劳、德克药士、豪享来志、豪客来、推千尊比萨洋从06年8释月份开始，测贯穿整个招焰商始终块先签定意向风，明年3月摔份9#开售脏后达成签定嗽合同妇中稿小虏散遍户痰招摇商茄5#6#7廊#楼及独立工街酬西餐、咖啡蹦、酒吧等品增牌及非品牌绘专卖商家，裹有千小肥羊火锅拍、阿庆嫂锐、重庆一家兼亲、秦妈火排锅等决从06年8饮月份开始，棒贯穿整个招嫌商始终汁今年12月状底正式招商匀阶段，达成件意向，争取架签约程9#楼室内蹄街晶服饰DIY络店、金手、舍标榜、沙宣茂、海伦、巨矛星，悦妍思完黛、雨林时抖尚俱乐部、典俊龙男子S传AP美发美炎体等螺从06年8眉月份开始，酷贯穿整个招们商始终腹先签定意向叛，明年3月狮份9#开售颂后达成签定茫合同根三、招商具晶体阶段划分览由于项目的才招商有一个撑循序渐进的旗过程，为保拦证招商取得窃最大的经济搂效益，并使亮项目能随时租根据市场变姜化情况作出何相应的策略画调整，同时钞从项目的总今体营销策略恰和工程进度图角度出发，衫最大程度实乏现项目销售抚和招商两旺颈，引我司建议项翻目分五个阶孕段进行推广赖，同时也兼室顾全局，尽拍量使每阶段钉的推广都做惊到为下一阶牢段招商推广馒奠定坚实的绩基础。馒（一）招皱商筹备阶段餐招商筹备阶赠段症时间朝2006.锹6月下旬赵—尖2006.月8月中旬喇工作内容况1、招商队施伍组建及培婶训2、漠确定主力店耻意向3裤、相关物料捷准备矩宣传策略鸟形象塑造、荐理念灌输第宣传方式练通过围墙、盏楼体广告牌克进行形象宣答传；傅2、商户深甘度访谈；槐包装策略扰现场包装的惯施工、售楼觉处、围墙顶浇上广告牌、汁现场导示系设统、围墙、斜条幅霸达成目标渔1、售楼处北基本完成锐2、广告沸公司已确定亦3、箭围墙广告出累街4、友广告方案基伏本确定论5、传递项抓目市场高端偿形象，达到爽一定形象活塑造析、概念认知钓6、根葱据市场的反坝馈情况，及必时调整各阶塔段的营销策愤略。香第一阶段：润招商筹备阶傻段斤时间：学2006年捧6月下旬也—脂2006年庸8月中旬臣原则：仗推出整体形泳象、理念导舟入驰目标：求增强项目市庄场认知，树袍立高端市场言形象，引起咏社会广泛关咱注握实施方式：拣户外广告牌更、项目外墙披包装、DM标单张爆（二）形唯象推广、招衡商预热阶段弄招商预热阶河段凝时间萍2006.索9月好—恭2006.幸10月中间帆工作内容魂1、与主力圈店签订意向碌书检虾2、确定大肯户和次主力押店意向求斧3、与其他狱商户保持进教一步联系绩控4、对外地装商户的初步忌联系舰推广内容熊形象宣传：权1、倡导升旺级换代，树此立行业标杆哪梦2、项目自眯身优势惜信息宣传：似1、专业物好管顾问、主躲力店进驻炒机作绒练2、新闻发针布会、论坛夸活动等信息窜推广策略很1、报纸硬狐广深化项目定形象，推出既项目优势白2、报纸软凳文进行战略莫伙伴的炒作阳、新闻发布奔会等活动的废报道复3、专业物恒管顾问、勿主力店监签约新闻发查布会歇4、铁西新虚规划经济论芝坛剑推广方式担1、报纸硬摆广发布猪州2、软性文刑章炒作态财3、电视广醋告钉食4、新闻发陡布会、论坛锯等社会活动旬5量、户外广告孩牌及围墙广半告等初包装策略努项目招商部动现场包装、要条幅悬挂叔达成目标池推出项目优干势、炒作战示略联盟、形触成社会影响纤力及轰动效津应，为招商贱诚意登记造手势，同时对泥经营业态进绘行适当调整沃。歌第二阶段：圆招商预热锻时间：忽2006年拆9月1日阔—弦2006年阀10月20奶日坝原则：锻项目形象深锅化、招商信历息宣传、营璃造社会公信脏力部目标一：深姐化项目形象羽，宣传项目典优势姑实施方式：束报纸软文、然报纸硬广、这电视广告、悦户外广告牌艘、招商处包予装骄软文形式发星布内容：毯1、项目经授营理念、多努业态复合性涝、一站体验稿式、专业经名营管理等的详宣传局2、项目经读营发展战略舅（休闲生活斗体验中心）场的宣传驰3、谱写郑坐州商业新时内代、新模式齿，主力商家额进驻项目信伐息洁硬广形式发盲布内容：趣1、整体形巨象烛——林新长城国际欧STREE对TMALL跪，雄踞郑州奶、领先中原绳2、项目经尚营平台躁——沟郑州商业翘沙楚、时尚魅脊力前沿圣3、经营辐老射区域假——体内需：郑州冤市，外供：惕郑州周边城燕市驱4、招商信瓣息及大型活溜动举办信息枣——绸招商诚意预责定信息、论陈坛活动举办仗信息挥目标二：引缩起大中型商历户对本项目友高度关注及柔认可，聚集呆意向商家槐实施方式：海专业物管公烫司签约新闻规发布会、主透力店进驻信巴息发布、经客济论坛超新闻发布会钩：播1、发布与谁知名物管顾晒问签约新闻言2、联系各哪相关行业大亿商家、政府制官员、行业鸭专家、相关魔媒体记者到郊场与会病3、对项目贝整体情况、梁项目经营发蹦展战略进行桂重点推介、蜓并请专家对捉本项目先进天商业形态进学行分析象郑州经济论饰坛会：限1、组织意玩向主力商家泡、行业协会遵及学界人士估参加晌2、知名学别者政府官员战分析郑州商末业发展的前蜜景及对郑州火西南版块的萄影响耀3、政府官待员分析郑州京经济发展的用前景及对郑笛州西南版块洋的影响退（三）招跟商诚意预定距阶段悦招商诚意预拦定阶段拳时间霉2006.胆10.20县—谋2006.沉12.20腹工作内容匪1、与主力框店签定正式祥协议2如、次主力店抛和知名品牌迅店签订意向雷书并收取诚犹意金3薄、监向外地商户招传播招商进园展信息确定代其意向乔推广内容郊形象宣传：匠1、郑州商念业翘楚，蒂翼造完全生活傲体验中心岸2、项忌目自身优势门醋信息宣传：凤1、诚意预耗定火爆班2、论坛史活动送3、招商政赏策4伏、主力店签别定新闻发布像会似推广策略仇1、保持市作场的持续热宝度批2、报纸软打文传递诚意等登记火爆信杨息概3、大型零弱售商业行业个论坛新闻发冤布会茄推广方式脱1、报纸硬栗广发布寨2、软性永文章炒作必3、新秆闻发布会、词论坛等社会普活动4盾、电视广告蛋5、户唉外广告牌国包装策略棉项目招商部液现场包装、齐条幅悬挂、持户外广告牌平更换脂达成目标穷热点不断，奔市场持续高关度关注，形世成捏“弹引而不发，搅挤压市场意”网的有利局面宜，为实现招犁商开盘火爆吃场面奠定基流础炸第三阶段：寇招商诚意预袄定报时间：倾2006年碧10月20势日互—兵2006年薯12月20孤日仰原则：锈项目形象高诞度深化、招扒商政策传播驴、加强项目缝吸引力；捏点燃招商导史火索，但引恢而不发，加盛剧市场饥渴卧度，实现火长爆预定局面乐。县目标一：紧继续深化项钢目形象，宣央传项目优势见，不断提高肃社会关注度饼实施方式：鲜报纸硬广、升论坛铲硬广形式发齐布内容：标1、像罪项目经营模坝式与定位便2、很不项目经营平缘台竹——倚郑州商业翘开楚、时尚魅绍力前沿泰目标二：跑点燃招商导承火索，但引详而不发，加摇剧市场饥渴享度，实现火佩爆预定局面旨实施方式：竭硬性广告、大报纸软文、钓电视广告、缩新闻发布会场、公众论坛咱发布彩硬广形式发冠布内容：恭1、招商诚袜意登记信息获2、招商开评盘信息发布颂软文形式发蒙布内容：悔1、经营优炭势推广冒2、诚意登对记信息及优迅惠政策佛3、诚意预革定现场火爆宋场面夺新闻发布会踩：蛇1、诚意登举记现场新闻榴发布会根2、联系各梯相关行业大蔬商家、政府协官员、行业称专家参会、禽相关媒体记兽者等到场与瓜会辞3、行业大急户入驻新闻肠发布会腾大型零售商贵业行业论坛伯新闻发布会亲：璃1、婆衰组织已进驻赚主力商家、减意向大商户免，行业协会卸等人员参加蒸2、切条零售商业行垃业协会与各纯行业大户共却同谈零售商阳业发展方向苏（四）正螺式招商阶段专正式招商阶著段酷时间迅2006.谷12.20针—夫2007.贝1姥.31凳工作内容伐1掠、与次主力浇店和知名品馋牌店报签订正式租裕赁合同侄推广内容也信息宣传：所1、正式招稠商信息轻2、招商火舅爆信息符推广策略铃1、报纸软峰文传递招商忙解筹火爆信倘息景2、各行业觉论坛新闻发计布会气推广方式筹1、报纸硬乔广发布范2、软性文气章炒作社3、事件毙营销4稳、电视劣包装策略睛招商部现场纤包装、条幅要悬挂、户外呢广告牌更换洪、内部设计盒展示军达成目标虑以短平快之失势迅速引爆罗市场实现招拌商目标京第四阶段：失正式招商期伪时间：胶2006年伙12月20艘日裤—避2007年草1面月31日批原则：较项目优势强纷化宣传、奠吓定商户信心扯、引爆市场片需求难目标：锁由妙“桌引而不发扁”羊到稿“福一发而不可蹦收拾炊”掠，全面引爆期市场需求，怠招商取得开策门红晶实施方式：共报纸硬广、晶电视广告、忘报纸软文、间新闻发布会欲、大型开盘朗活动叠硬广形式发支布内容：灾财富大门正栽式开启、占努有先机、钱拳途无量慕郑州新长城凤国际STR梳EETMA啦LL正式对削外招商民软文形式发甜布内容：映工地现场跟栏踪报道张正式招商消另息印招商现场情蛮况报道俊新闻发布会缸：呀1、推广基封金成立发布谷及公证会俗2、行业大瞒户正式签约明新闻发布会悦爽3、联系各滑政府相关部往门负责人(权如工商、税烛务)、相关厦行业大商家诚、行业专家背、各行业协饺会参会、报想纸电视等媒鲜体记者到场责与会我（五）招驼商持续阶段问招商持续阶阶段第时间艰2007.钓1层.31劲—剧2007.誓4栏.31怕工作内容剃与其他知名脂的品牌店和榜散户签订正谨式租赁合同底，做好市场脖开业前的准收备种推广内容贤信息宣传：添1、主力店淋及大户进驻钩宣传寸2、招商政贤策叉推广策略耀1、报纸软深文传递招商贸开盘以来的盈火爆信息遵2、相关阶旷段的优惠促库销活动熊推广方式知1、报纸硬受广发布夺2、软性文远章炒作搞3、电视广眠告艺达成目标喷延续招商诚骆意预定的良暴好势头，实层现9#楼、示10#楼、恋主力店和次茎主力店的招驳商，6#、银7#楼散户庭80％以上搞招商率香第五阶段：钞招商持续期盛时间：标2007年糕1疲月31日守—赤2007年梢4月破31捷日育原则：临保持正式招隆商的良好态穷势，进一步脊引爆市场堪目标：狐与其他散户燕签定租赁合述同，力争实技现80％以兼上的出租率猴实施方式：屑报纸硬广、营报纸软文、旷电视广告、育大型促销活守动蝇硬广形式发踢布内容：订1、财富盛府宴等您入蹦席族2、郑州新窄长城国际S扒TREET耕MALL即撕将部分开街辜营业（五一吵黄金周）能软文形式发纷布内容：沾3、招商火鞋爆信息报道尊4、开业准筒备工作报道友5、经营管扫理宣传躬四、馅招商与销售猪阶段划分组衣合刮基于项目的论总体招商策花略，在保障羞开发商收益竞的前提下，捕项目在安排怜招商和销售校的时间节点棋上将会有先傅后次序之分移，而不同的宽营销节点其晃在媒体上的既宣传内容、莫宣传方式、游宣传重点、差宣传目的等邀都会有较大反的差别，因真此在具体划阿分了各招商厚阶段之后，引我们应该将堆招商和销售岭两方面综合语起来考虑，亏以理清在各妻阶段上究竟弃是以招商宣陈传为主还是停以销售宣传榆为主，抑或砖招商和销售呼宣传并重。正喜7括月千8月杨9月区10月拌11月旁12月予1月汤2月演3月哭4锤月耀中瓣下田上拢中舱下蓝上忌中纷下物上劲中凯下鼓上炸中库下挤上智中覆下净上烛中束下姜上勇中柜下惯上被中勺下建上器中僻下狠销售线谜整体筹备奇形象推广身辰碌绣招商销售预揉热列销售内部认差购家销售开盘瓣强销期副强销期（二需期认购）先尾盘冲刺期法（二期开售灰）眯招商线置招商诚意预惜定渴招商开盘甘招商持续雁招商持续孕备注：酱表示写推广宣传重嘴点项唱顾表示廊推广宣传辅雹助拒1、香“贫兵马未动，马粮草先行终”匹，从7月份额起项目正式吊进入整体筹择备阶段，此耳阶段包括落同实相关媒介香、确定项目距VI、项目仓围墙及营销遇中心的包装棵、招商和销芦售队伍组建兆及培训、相岂关物料准备和等，为下一险阶段打好基暑础；壤2、从8月敞中旬至10课月，项目整旗体形象推广绪是重中之重恶，在整体形臭象推广的基胞础，为销售四和招商做预室热，在此阶注段上销售和盖招商可共用挖项目卖点进泄行推广，如淋“烧雄踞郑州、甘领先中原邮”吧、余“骗2006郑头州商业颠峰贞巨作－新长骆城国际ST吗REETM陆ALL克”别、看“尤项目先进的更经营理念、房多业态复合遥性、一站式轮观光体验商极业、专业经佩营管理等优咬势经”悲；狼3、10月温下旬项目销购售内部认购冠正式开始，稼而为了更好劫地挤压市场派，利于商户暮转化为购铺宋者，可同时皆进行招商诚循意金的收取谢，方式以招外商人员的点盟式宣传为主浸，媒体配合砍性地推广，眨在此阶段的脑媒体宣传上嫌销售为主，贯招商为辅；揉4、12月候项目正式销忠售开盘，招学商诚意预定训继续进行，斩在此阶段上新宣传将以销批售为主，一突直持续到销烦售强销期；胳进入12月澡下旬，项目谱招商正式开菠盘，宣传上千将逐渐转向岁以招商为主溜，销售为辅就；碑5、与销售刑同步，招商锈也要视工程翠进度，在具捆备条件时进钻入正式招商迟期，在适当革的时间开业里，因为华城娱项目工程进施度的先后有敬序（10#息、5#、6屠#、7#、测9#、8#合、独立商业伤街、11#湿），根据工载程进度节点攻，招商工作候的阶段性安庙排会有一个餐反复的进程朵，会一直廷吩续到07年蜜下半年，所酿以，如将商唤业开业定于驱07年10雾月1日蹦则更为合理罢。杠注：译招商各个阶疮段的具体宣维传主题、表窗现方案、活绪动营销方案揭由广告公司刺专案提供。业第五章粉推广策略忧及费用预算悦一、项传播策略涛全面撒网，若重点捕捉伶利用媒介媒皆体的大力推协广炒作，广剧撒鱼网，捕辣捉尽可能多近的客户商家债，然后，经便过筛选，重眉点选出适合搞本项目的有妻效商家，争披取早日达到毒本项目的招笔商目标。连立体推进，辫全面覆盖窗招商推广的捐形式采用立课体交叉的方壳式进行，可帝以通过新闻鄙发布会、报顷纸杂志、广孕播电视、行福业协会等灵江活多样的方夏式挨，营造一种摩集束性的广挺告轰炸效应过，抢夺各大甩小商家的眼剧球，掀起当附地或其他地急区商家的热垄烈追捧的热如潮，树立本墓项目的良好罢形象。静节奏配合，桥引动市场格广告是推动怖项目进程的折有力武器，材根据本项目款招商工作的纵推进，招商死广告活动必缴须要根据不栏同的阶段进荷行安排、调盼度。不同的河阶段要具体迟安排广告量逆的密度与范晃围，争取在常短期间内引形起最大的轰答动效应，引垮起市场的关浑注。策略实施：尤软文造势：归进行理念、木概念的宣传酷炒作。着新闻发布：较采用社会活椅动的手段制盈造影响力。屯主力店、大捏户和物管顾搭问签约仪式摊报纸广告：赖进行项目形镜象的不断强毒化，达到客透户的认知目也的。垃公交车体广梨告：流动性米最强的广告冻媒介，其对封于市场对于遍本项目记忆降强化有着良催好的效果。霸招商处、围姓墙包装：聘昌请专业的装奏修公司进行相设计、装饰技，显示发展鹿商实力、增帜强客户的信流心。狡二、臂品牌策略产品线凉保证项目整团体形象配合盐，通过项目暂整体产品形奇象包装宣传缝，给市场坚垫定信心，树伤立发展商的祝诚信品牌。谦发展商对项绞目经营平台挠、渠道、管渴理等方面的洽投入，体现雁创新和大气上的风格，树愿立发展商的浙实力品牌及惠项目的整体呢形象。社会线达通过举办新纯闻发布会、首论坛会等具幕有社会影响诞力的活动，溜提升社会知睁名度，塑造凯社会形象。窜策略实施：牌形象包装始稍终以骑“删郑州新长城非国际STR兽EETMA烟LL，翘楚游郑州、领先逃中原，一站丽体验式全程可购物、完全盾生活体验中耐心拼”笑的整体项目栗品牌形象为娘背景。班通过公共媒仙体的力量进垦行项目品牌堪推广，展示都项目形象。嚼举办新闻发谊布会，政府软的参与增加摸项目社会公蒜信力。悼三、造势策叮略芽借助商家品伶牌对市场的团推动作用，俘为我所用。梳引进国内外包知名物业顾严问公司以及嘴成立专业管搭理团队打造副战略联盟。策略实施：们在各大主流翠媒体以新闻们发布会的形怎式宣传与成源立专业物管俩公司战略联康盟，以及举闷办物管顾问必、主力店或愤大户签约仪蜜式。册举办郑州西绵南版块经济馅形势的论坛讯，邀请知名今学者、政府婶官员，以及骑业内知名人灿士作主讲嘉哭宾。钞媒体宣传进糟驻商家品牌逃影响力、知暑名度。盆路牌广告：涉效果持久，弯信息到达率胁高，对项目勒形象进行宣小传塑造。第四、媒体推恶广厦计划腔（一）主力遣媒体选择煤有效运用媒悔体，应地制轨宜是我们在辟进行宣传渠交道界定的评荐定标准，媒国介的良好运执用，通常都冶能让我们达激到事半功倍崇之效果。滚整合的才是土强势的，全牵面启动报纸助、杂志、D涨M直邮（商涝务信函）、殃网络和电视侮媒体进行有献力的整合。亩1、招商广倦告以报纸媒絮体为主、户奏外广告为辅益报纸媒体在沾招商过程中铁举足轻重，蛮原则上保持示连续性的硬仓报纸广告稿漆及短篇软文沾广告配合。签媒体选择将胖侧重于影响竹力较大的媒桐体，宣传内愧容主要以招乳商为主，并训结合招商阶父段性工作。瑞大河报、郑鸭州晚报、东透方今报等议2、户外广痛告大户外广告媒咏体是一种效楼果最持续且胁费用合理的镜媒体。建议犁在二七商圈圣、碧沙岗商语圈、紫荆山骗商圈等商圈于，添加相关氏招商内容的愈户外广告牌痛或道旗。卧3、DM直正邮（商务信困函、EMA旧IL）汽DM直邮是味最直接且实巴效的方式。浆DM直邮可普直接锁定目哥标群客户，视如展览会参给展商家、郑胡州现有品牌丸经营商户、岁项目周边的避小经营商户拆等。企物料配合：赏招商手册或耀阶段性宣传滑海报肌诉求内容：饱主要围绕项牺目规模、项痒目档次、多惰业态复合化枝、营销理念扮、经营管理折等。垦4、电视媒练体栗电视作为立追体、可视媒馆体，可让目车标群更为直蒙观的了解项湾目情况。考盏虑到项目超碰前定位、建姥筑特色与目著前郑州市场固情况，在制心作形象广告碧片的基础上乡，建议与郑怖州电视台联脏络，以电视择台的专题采侄访报道形式句，定期报道绢项目的工程碗进展、项目况定位与经营卵理念、先进获的配套设施伏、主力商户剃的进驻，突释出强调先租堂先赢之趋势关等。窜（二）市场弹引导系列报版道睁市场引导系愈列报道以郑裙州市目前的右商场经营及圣商业发展状机况作为基点盈，通过对郑广州市商业地握产的发展现滥状、趋势、汉产品的特性山、消费模式愁、经营管理杨模式等对市广场进行整体元的引导。析市场引导系雪列报道题目银及主要内容承纲要如下：蹲抢占郑州商剪业赢利的制税高点非畅谈郑州市乱商业的发展需现状与趋势重，以专家角著度分析郑州搜市商业发展缓现状和发展朴趋势，介绍谅项目先进的螺业态定位、夸开发经营管规理模式等。庙引领郑州商责业更新换代屑针对郑州目照前存在的几旧种商业模式不，分析目前毕郑州的商业也现状所存在绳的缺陷，并茧与郑州及前旋沿城市作比嚼较，指出郑预州商业将会桥需要一个怎传么样的格局铺、郑州商业广发展将向何逆处？弃开创郑州商历业消费模式详先河推对目前郑州耽商业的购物嚼环境、传统击业态等产品芬特性的解读交，与经济发意达城市的发雪展相比较，塑透析郑州的纯消费意识的损转变和经营香模式，指出堡郑州商业即尽将出现多业桨态复合的，碗一站式盯的，完全生锻活体验中心搜的先进消费贯模式（LI马FEST惭YLEC榨ENTER飞）。番领先的建筑策设计，超前菠的规划是国释际STRE穗ETMAL酒L致胜的筹报码决论述专业建袋筑风格设计蚕和专业策划养对商业运营慧成功的作用秀，分别对商汇铺间隔、通权道宽度、人奏流动线、功害能划分、业肤态组合、建季筑特色、环镰境设计等问葡题进行专业虾的分析，突词出专业的规去划设计对商芽场发展的重俗要性。喝统一经营管盯理是商家经散营的信心保名证晴针对郑州目姜前商业的经跃营和管理状幼况，提出目粪前所存在的言问题，强调承先进的物业夏管理与专业梅的商业管理税的重要性，火突出专业的说物业管理与闪统一的经营椅管理是商场森持久经营旺暑场必不可少打的有力武器述，建立各个王商家进驻的赤信心。映引进主力商碗家是商场持胳续旺盛的武匪器阶突出主力商铲家对吸引人划流、提升商言业价值与实肆现商场统一孤经营管理的估作用，新型父的业态组合疲模式将会引贸导郑州的商汉业向更高层肃次发展，加芝快郑州零售这商业的发展妹步伐。怠挖掘华城项蚊目商业在未索来利润焦点浮分析华城项蚀目商业发展疾前景，深度榆挖掘郑州零年售商业市场样的未来利润杏焦点，重点挖突出郑州新吼长城国际S殃TREET幻MALL的催横空出世，忧将会弥补郑务州的商业空尚白与为郑州给的商家提供宏一个更有利东润空间的财鼠富平台。嚼五、费用预呢算龙招商费用主饮要包括推广巩宣传费用和近招商活动费农用两大部份程。根据《营掌销执行报告危》中测算出革项目的总体赤营销费用，压我司建议招区商费用占总箩体的碍35羊％，即紫945清x久35％论x漆60％（同勉样按60%浅的比例计算萌到明年5月露份的招商费捉用）＝19似8万，各项玻营销费用比越例怪建议分配如贝下：皇费用构成马费用安排比窗例架推广宣传费虽用（媒体广坝告、招商资悲料等）建70%（1懂38万）句招商活动费局用（论坛、顿新闻发布会绳、活动等）久30%（6妖0万）巷由于项目开橡发经营周期与长，各阶段然招商费用安茂排应有计划学，除招商管跳理费用以外鸡，其他推广融费用和活动航费用应根据融需要，各个时招商阶段比核重有所侧重辜，劳其比例分配