北京佳兴园号楼项目整体策划报告

佳兴园5号楼项目整体策划报告目录一、项目概况4一、地理位置4二、交通状况4三、环境配套4四、规划方案5二、市场状况分析5一、北京市场总体分析5二、北苑区域市场分析7三、具体地块市场分析9三、周边竞争项目分析10一、简单竞争分析11二、实地调查情况汇总16三、竞争分析情况汇总：20四、分析的初步结论21五、项目的SWOT分析21四、目标客群定位分析22讯一、定位分孤析闷榴22礼二、目标客莫群需求分析名肝23归五、项目竞也争策略分析亚缝24臣一、竞争分懂析爷蚊24例二、竞争策碌略皇咸25饿六、稳项目定位瞒跃25项一、价格定鞠位晋帝25勒二、形象定往位必芳26缺三、案名建免议渗嘱26沾四、建筑细合节调整间嫁26祸七、项目营抢销推广思路异亿27因一、总体思悬路绕拢27出二、巧借势边阶27脱三、玩升级冬身28紫四、主打热易销箭痕28毕五、迅速清守盘职索29坡六、入市时渗机选择蛛蜂29呼八、销售策满略方案搏动29咸一、销售周直期庆壳29创二、价格策盗略狱岭30溉三、销售控跨制稼现30孕四、定价原耀则皮盯30纳五、销售组之织杆夏31抓九、虽广告推广策检略圣吧31口一、广告策衬略抹雷31听二、媒体选摄择城燥32疑三、推广预瘦算腾慌32凯佳兴园5号症楼项目劫整体策划报抖告畏一、项目概池况等一、地理位航置躲位于北京市章朝阳区安外皱北苑5号院赔内，北苑宾替馆南侧，北漠邻西坡子路虏。配二、交通状愉况由周边环绕北辉苑路、五环碎路及城铁、醉地铁5号线关等城市交通书干线，80抖9、941炕、847、索803、8元58、84亲9、758拦、417、伪850、9拔49、35那8路等11复条公交线路助通过，并紧填邻城铁北苑哗站和地铁5礼号线大羊坊讯站。疲三、环境配示套京地处市区北旧部上风上水茶地段，处于棍亚奥大商圈够内及北京市家规划绿化隔亡离带内。西眉眺万亩奥林针匹克国家森版林公园，东称望朝来农艺除园和朝来森额林公园，南酬靠北湖公园被和高尔夫练节习场。介周边配套较剑完善，集中凶了普尔斯马开特、家和超椒市、东方家甚园、北苑建断材城等生活突设施，北苑复中、小学、款航空医院和殖银行、邮局宁等文教卫生回设施，以及元北苑宾馆健缝身房、保龄太球馆等娱乐零设施。鄙项目为佳兴勺园小区（新映街坊项目）包整体规划中遣的一部分。艘该小区占地卸5.97公片顷多，规划总建款筑面积约2籍0万平方米垒，为半围合讨式园林社区特。绿化率为型35%，并娘在项目南侧箩规划了近2勺万平米的大懂型中心花园左（含暂4000平匙方米剖的水面、叛17000欣平方米汗庭园景观和泼20余个功皆能景区）。览四、规划方赚案颜1、主要经烂济指标腿什规占地面积：推9547.舌1平米愧敬夺建筑规模：归22193村平米（其中级地上194肤47平米、矿地下274子6平米）报矿协建筑层高：汉地上14层街、地下2层大苹序规划户数：专208户况鸡拼规划人口：磨约583人碑尊狼容积率：2匀.04项2、设计方蚊案佣项目分为4处个单元，均善设计为54泳—锐100平方慰米彼（套内建筑浮面积）的经宫济实用户型扯。其中，中载间两单元还扣设计有14鞭套跃层二室援二厅二卫户仍型。群二、市场状浮况分析剑在此，市场园仅指普通商晋品住宅市场剪。禽一、北京市培场总体分析窑据北京究市建委提供望的统计资料株显示，20烈04年市场构的总体情况球如下：图1、市场供侦销子现房：销售远面积228倚5.8万㎡栽，同比增长异29.1%咏。竣工面积溜2344.刮0万㎡，同堆比增长12机.6%。销给售面积/当避期竣工面积童为97.5正%，比20盗03年同期梳高12.4胃个百分点。致期房：批准途预售面积2帖862.8帽5万㎡，同胸比增长5%镜；预售登记椒2642.纺1万㎡，同聪比增长56畅.5%。预遮售率为92畅.3%，比弟2003年付同期高30脚.4个百分庙点。络空置：空置茶一年以上的衣商品房29颗8.8万㎡装，同比下降尽20.9%帖，其中，商在品住宅空置腐面积同比下赵降27%。棍2、销售价达格数现房：均价得4747元凭/㎡，同比默上涨291堤元/㎡，涨咬幅6.5%研。窑期房：均价替5629元迎/㎡，同比小上涨376罪元/㎡，涨侮幅为7.2桃%。其中，妇价格低于7将000元/纠㎡的占期房往成交总套数绸80.67动%，低于5甲000元/灶㎡的占54不.41%。呢另外，下半纸年北京17眠区（县）普残通住宅类项申目平均成交告均价604于8元/㎡，之比2003阔年同期增长钞540元/埋㎡，同比增晶长9.8%量。新建普通渣住宅价格主缠要集中在低铸于（含）7振000元/艇㎡的中低价疏位，占总套峡数78.0衰%。秆3、户策型结构矩期房单套建存筑面积主要猎集中在81救－160㎡勉/套之间，臣主力户型为掩二居或三居醉，占成交总顿套数的67假.94%。纵其中，下半旧年占65.避7%。探经济适用房脏主要集中在锁81－12颜0㎡/套之抱间，占经济男适用房成交货总套数的5抖5.88%招，其中，下滔半年占58总.0%。桥4、市场需州求奉据调查显示田：2004体年4季度的淋购房以合理槐化需求为主孕；居民收入艇水平提高，备购房可支付荡能力增强，娘推动了我市举商品住宅有跌效需求增长呆。皮购房对象的罩主流趋势：皮端迫年龄趋于年划轻化，以4衣0岁以下为领主。同时，勉21－30错岁、31－冬40岁的增殖幅居前，5幻0岁以上的袜降幅最大。枪里渴家庭年收入辱以10万元键以下为主。略同时，家庭及年收入5－洋10万元、息10－20按万元的增幅冰居前，5万炒元以下的降缸幅最大。闸倾度可支付月还平款额以20附00元以下速为主。同时窜，月还款额淹3000－迟4000元扶、2000垂－2500幻元的增幅居邪前，100扔0元以下、乓1000－读1500元佩的降幅最大纺。捞续扁可承受价位苍以7000东元/㎡以下杆为主。同时朵，可承受5忌000－7神000元/浆㎡、400社0－500接0元/㎡的铜增幅居前，苗3000－床4000元度的降幅最大译。安歉杠以改善居住贝条件和解决贿基本居住需终求为主。同闪时，改善性库购房、投资液性购房的增睬幅居前，考励虑孩子上学丙、解决基本无居住要求的劝购房降幅较而大。宰汇总综合各辩方信息情况孔，对北京市领整体市场的洲今后发展有字如下判断预皂测：蒸1、定性判膨断蛮北京房地产初市场还处于将一个由过去报需求压抑型凝向需求开放导型过渡的转绩型期，尚不逐是一个稳定驻市场。虚目前的高速储增长是由于菌诸多供求要签素阶段性集摩聚而形成的燃，随着需求图的不断释放青，加之宏观眠调控的滞后勒显现和逐渐针增强，增速特会逐渐回落六到一个相对浇合理的区间瓶。因此，未办来几年，供抬求关系有可顿能出现较大柄波动，市场慢风险日益增章强。进但是，综合纵诸多因素考榨虑，至少可路以判断，到层2006年费上半年，市奶场还将处于羞一个惯性增疾长及高位盘份升阶段（除史非更加严厉削的调控政策哥出台）。耀2、大致预复测鸽供应：下半六年将出现集僚中放量，并前将持续到2甲006年上胃半年，同期蒸供应量将有冤较大幅度增痕加。窑需求：依然燃旺盛，同时洞一、二级市怪场的联动会萌进一步增强驼，促使市场版交易量会有战所上升。一吸方面宏观调地控的影响滞胃后，另一方腔面诸多因素丧还将促使一广部分需求进址一步加速集享中释放，加亩息、调贷对湿需求影响不朵大。垄价格：稳中由会持平或略温升，供需结斥构矛盾会有津所缓和。建汽安成本的刚析性增长、融做资成本的逐知渐增大、土铸地供应的阶糠段断档、投典资增速的日衫益放缓、宏宽观调控的全多面介入、购望房对象的惯址性预期等因云素相互作用诊，都将制约邮价格会在一刮个较小范围街内波动，大狐致持平或小爬幅盘升，不板会大起大落麻。旋另外，北京氧市总体规划青的修编将进笼一步促使房颜地产格局发木生较大变化柏。随着城市赵建设的发展辉，以ＣＢＤ肥、中关村和抽亚奥地区为各首的八大城祖市功能中心诱将重新标定书城市区位价创值和价格定束位，环线对咏房价的影响首减弱。风二、北苑区钥域蔬市场分析括1、市场现之状导2004年殃下半年，朝羞阳区北五环筋外区域普通乏住宅供销情签况如下：脂讲肉平均成交均搏价5901双元/㎡，其毁中最低成交窝均价435哄6元/㎡，鸡最高成交均扁价1201县9元/㎡。有印哈总成交面积护31435盐5㎡，成交秆总套数24萄71套，套静平均成交建岩筑面积12收7㎡，套平劈均成交金额处75072贴0元。甲并擦价格同比增而幅18.5邮%，高出全早市平均水平扫（9.8%啄）近一倍，滔同时在奥运减村周边部分尸三个监测区灿域（另有海紫淀上地马莲垄洼、西三旗界两区域）中勤涨幅最高。歪2、区域价海值爪橡工项目所在区拖域是一个新诱兴城市居住相中心死目前，亚奥捞板块内仅在岔售的住宅类恨项目就有2岭5个左右，笔总规模达到名840多万革平方米，远绩远超过了望融京地区和中粮关村万柳地饮区，成为城巩北最大的住夹宅类商品房阀集中供应区围域。苍横然奥运会的举嘴办不仅催生葡了本区域内象的市政基础柳设施建设逢未来奥运区坟域内4条地柱铁，12条悬城市主干道碰将构成区域测内纵横交错梁的交通网络掘，四通八达姻的公共交通妥将会成为这网个城市新中赴心与外界联释系的主要纽毅带。据有关汁机构估计，缓２００８年伶北京奥运会锁的相关投资船额在３００医０亿元人民惰币左右，其婚中需要北京岩市政府对市溜政基础设施康的投入达１扰８００亿元雕。１８００瞧亿元人民币透当中，有９扯００亿元用补于修建地铁补、轻轨、高扮速公路、机衡场等；有４扭５０亿元用原于环境治理付，兑现抽“酱绿色奥运乳”觉的承诺；有惩３００亿元秆用于信息化镇建设，奠定景“贪数字北京刚”稀的基础，初舱步实现电子铅政务、电子跪商务、信息绳化社区和远神程教育，兑忌现叛“摇科技奥运筐”说的承诺；其五余１５０亿绪元将用于水榨、电、气、沈热等生活基胜础设施的建赚设和改造。轻吧兄整体有序的说规划发展饰奥运板块是货个独特的区馅域，其独特均的内涵包含料了强烈的文朝化和体育色睬彩。它是空拾间范畴，是野一个地域生缩活的枢纽或恳者是扩大的秀社区。在这紫区域里面，矮体现的就是而大都市北部耐中心地，而携在奥运区域紧内实际上还枕存在着一个是核心圈，它网以北辰西路快为轴，南到芒熊猫环岛，师北跨北五环挡，奥运场馆尤、奥运中心奇都在这个区指域里建设。还可以预见，箩这里作为北悦京城市中心厅地的中心，尘政府和企业联必将投入大竹量的资金，秃把这个区域卸建成未来2连008年奥孔运会最耀眼四的明珠，从家产业业态上阿将更加丰富澡，不仅包括特居住、体育虑、文化，而数且商务、商烛业、娱乐业演、会展业，湖也最终形成疾一个混合的攀城市功能区容。刻扒寸多中心城市挎格局形成，议城市中心因驱奥运北移云北京市新的念城市规划明咸确提出多中梁心的发展格宇局，奥运给岂北京带来的菌最大机遇就哈是改变了北药京整个城市荣总体规划，候造成整个城轿市中心北移朋。犁昆简住宅发展受缴益最大，并免且率先发展考起来。杂因交通和市沈政基础设施淡的改善和地击产开发商概硬念的炒做使轿住宅的发展漠收益最大，帜价格不断上谦涨，更有亚慈运村的前车惊之鉴，使得泥本区域的住志宅率先发展爸起来。无论耗自住或投资捉，区域价值晴都已被认可坟。坝3、市场特帽点汗切掀住宅项目日良益显现功能尸差别的趋势威。碍从南北向看缎，以亚运村猾为中心至紫努玉山庄以南掌日益显现商凑住特色，北介五环以南日克益显现高档辰住宅特色，车北五环外区答域日益显现峰中高档住宅疏特色，立水沉桥以北至小兄汤山日益显壳现中低档住势宅特色。奥扣运中心区未钉来将是该地啄区的综合商滑务区。洒从东西向看像，以奥运中信心区为中心驰，离中心区帐越近，项目迈的档次、价由位越高，基税本按别墅、懒高档住宅、凭中档住宅的嘱顺序向东西柴两侧延伸。筛毕疤相比CBD联、中关村，俩区域环境、匙交通状况最服为看好，更阵适于居住。猪区域辐射半创径不断延伸捉，对于北部辣（也包括中体关村、CB敲D）的大部栏分购房群体察越来越具有妖吸引力。励押并价格跨度大蓝，产品类型蹈多，购房群抗体广泛。更从5000刺元到上万元窗，别墅、住片宅，高档、促中档，大户箩型、小户型汉，选择余地唐大，满足了水购房群体的慧不同需求。迈其中，大部狠分为符合市夹场主流需求嗓的中、高档渗产品。促流骄区域市场相中对独立，受教宏观市场影惠响相对较小也。味相对于整个尾北京市场来邻讲，区域的雾供应量还是于很小的，因千此，即使今病年项目的集倚中入市，也暴不会对现有回市场价格造路成冲击和波转动。相反，友由于土地资饶源的稀缺性鞠、区域环境阁的完善，区懂域诸多项目狭仍将会被继跟续看好，有盒望在两年内挺全部消化。婚吗各新增项目基她本以别墅和买高档住宅为科主，新老项羡目的差异性馅竞争日益明酱显，共同支颈撑着地区市万场的繁荣。塑唇润区域开发全怨面展开并临默近完成，项胸目规模普遍桨不大，怜开盘春均价有整体听走高的趋势框。萝三、具体地伙块回市场分析向掀董北苑路是沿爬线住宅发展值的重要支撑肿。脾北苑路是亚跪奥核心连接挡亚北区域的什交通主干道猎。从南往北缺走可以看到必沿途楼盘有替，光大名筑阅、欧陆经典敢、阳光新干痰线、嘉铭桐委城、康斯丹侄郡、万科水扭榭花都、北妄辰绿色阳光眼、北苑家园捞、领地、时幼代庄园、塞防纳维拉、北搬方明珠、天驴通苑等。除棒经济适用房尤的价格在每划平方米２６敬５０元外，缴一般普通住僻宅每平方米型的均价在５劣０００元到果７５００元宋。暖实际上目前咳北苑路沿线游楼盘正在走骗中档路线，递以普通住宅荐为主，面积籍适中的或者讨小户型、布芬局紧凑的产皆品大量入市缴，成为这一拜区域的主流居产品。域执从北苑路周边橡的交通条件仆在不断提升亩。疤地铁五号线盘沿着北苑路搂向北向南延并伸，北四环晒路、北五环画路、城铁1烟3号线东西走穿越，同时购，向西还有遥大屯路、科蝶荟路一直通肉到八达岭高梯速公路，而率经过五环路钉和四环路可果以直通到京其承高速路到征机场和京顺患路，加上目派前正在建设龟的奥运村各奉条道路，北沫苑路地区的乔交通条件在春不断提升。赶救你另外在该地腾段正在建设演或者将要同佣期建设的还批有６条道路敞，包括：红掩军营南路、斧安立路至北别苑路、西坡号子北路植夜安立路至北竟苑路、北辰能东路、北辰朋西路、辛店模村路、白庙苹村路，这些邪道路都会陆出续开工建设庙。而四号线甩、十号线一调期（含奥运脱支线）将与度现有地铁1腐号线、环线铜、城铁１３冲号线以及正飞在建设的五谁号线在多个挠地点交叉并骑形成换乘站歌，建成通车掀后将打通城涌区大部分最扒繁华的地带钞，极大地缓揪解这一地区角的交通拥堵引状况。符侵守项目地块面睡积较小，体忧量不大，属崭新街坊项目端的整体规划艇。泡招验紧临北苑家饼园，各项市龄政配套非常释完善。鸟摆蜜周边环境有酿待改善。需狐坛对市场总体靠状况的分析球表明，北京杨房地产市场钞仍将持续健弯康的发展，途无论是成交候量、房价、红二手房市场快都已经呈现然量升价涨的废良好势头。泄随着北京2游008年奥耽运会的到来剧，竞争更加侮激烈，区域乳热点出现分析散，外地购汪房者逐渐成守为购房主力理，户型面积匠需求趋向合沈理。寸项目所在区铺域作为一个洋新兴大型居下住区，受奥帝运利好消息利和北苑区域培整体交通、弃环境的改善散，区域内出龄现了良好有紫序的发展规央划。多中心抽城市格局逐评步成熟，城乳市重心因奥果运北移，住晨宅发展率先竟收益。拍项目和新街移坊项目统一式规划，项目信本身体量较这小，配套极议少，基本上冈依靠北苑家县园的市政配反套。株三、周边竞芳争项目分析科地块市场具些体范围大致级为：城铁1露3号线以南糕、安立路以真东、北五环荒以北、京承背高速以西。争均为普通住缺宅项目（不培含公寓、别塞墅）。外在售项目6撤个：新街坊啊、润城、北冠京青年城、倍傲城、领地染、北奥国际爪。掩售完项目2凝个：取舍、射翠堤春晓。天怡家园天怡家园领地领地北京青年城北京青年城翠堤春晓翠堤春晓新街坊新街坊润城润城黄金苑黄金苑佳运园佳天怡家园天怡家园领地领地北京青年城北京青年城翠堤春晓翠堤春晓新街坊新街坊润城润城黄金苑黄金苑佳运园佳运园取舍取舍傲城傲城北奥国际北奥国际魔图例：莫-近---本案塌(北苑刷·颂近邻)壮笛桨----在杆售项目录古厨---独-近期基本屑售完项目仙摩进----摇其他项目铺一、简单竞姻争分析志选取如下项塔目进行简单饺竞争分析，踏主要包括：悦新街坊、北捐苑家园、北臂京青年城、惭山水奥园、萍傲城、取舍跑。壳罢贼新街坊器1、销售情南况期1、2号楼筑基本首罄，惕3号楼剩余慈部分大户型琴。4号楼已为经灯开盘颜。塔板结合察，2号楼有驶部分40跳——弦70平米小好户型，已经历全部首罄。伤其余户型面斥积从80睛——剃150平米栽左右。已开渡的1、2、疾3号楼整体肾销售率已经舰达到90％康以上，只剩芒余70多套伍房子。大部腔分为3号楼究136平米柱的三居室。肃新街坊4号兄楼目前已经朴开盘丈，户型面积迁为：一居室尼60平米（或少量）、两名居室83本—姑120平米伴、三居室1旷35平米。复目前销售精勾装修均价5桶900元，衰80多平米淹的两居室，唤已经定出3吩0多套。韵新街坊2月猾份销售30杜多套，3月肥份销售60恐多套。去年程9月最高的戴销售90多劳套。自去年京8月下旬至揭12月底，让累计销售1适.5个亿。止照目前销售无速度，4号垄楼4衣—浅5个月将很那快销售完毕圆。片2、销售思多路等期房阶段主高要以其提倡勿的邻里亲情匹为主线，当摇时销售状况晕并不理想。兵主要原因是销邻里亲情没耀有完全营造熔出来，客户椅对此不太感袜兴趣。锐进入现房销窃售阶段后，壤迅速改变销唤售策略，主流打现房实景房，眼见为实隐，在去年3您、4、5月业份掀起了第准一个销售高驶潮。每月销替售达50余举套。随后6羊、7月份因皆为交房问题沸，影响了销漏售速度。直所到去年8月璃以后，以奥极运和亚运村次北、精装现蝇房系列的广衔告推广，完维全摒弃了邻罗里亲情的宣叨传主题。销阶售状况再度雾创新高，连星续两月，每股月销售尽百结套。直至现请在仍然延续租之前的推广郊主题，在投刷入极少的情属况下仍然取晋得了非常好形的销售业绩抬。况纵观新街坊骂整个销售过独程，我们从忘中得出两个姑重要经验：齐第一、试图搭用文化、亲婶情去打动目练标客户显得辜曲高和寡，司客户并不会谎为此买帐。驳也就是说新蝇街坊所面对杜的目标客户絮，其实是更摊实际一些的连人群，并没的有把住房消爷费上升到文谷化消费的层撤面上。相反滩他们更注重卷产品的实际雹利益点。这讨一点对我们百操作本项目慨有非常重要韵的借鉴作用偷，不要把我跌们的目标客扔户想象的过驱于高大。蚀第二、因为昌对精装修质缘量控制不严燕、临时水电追不到位引发逐的交房危机输，一度影响御了整个项目念的开发节奏育，有很多客半户对精装修宾缺乏理性的源认识，也许盲他们根本不槽适合购买精寇装修的房屋发。馋3、客户主杯要诉求利益晚点糊怠疗对本区域比经较认可，包赶括未来区域栽发展潜力、舟交通。瞒右匠对户型比较沈满意，户型女相比北苑家踪园更丰富，院面积合理。扒贿氏对价格比较待认可，多数带购房者认为纠价格可以接鞭受。枕该疼对园林绿化邀抱有很大的水期望值，具携有很大吸引赞力。洒针对以上几知点，新街坊挡在后来的推既广过程中，营直接点出亚刺运村北的地刑段、标出户奖型面积，提妄出现房实景神，眼见为实丸的推广主题慢，恰恰击中屈了购房者最斜关心的问题余。因此来电密来访量非常誉好。疫4、简单分康析很新街坊在销钥售过程中表洗现一个明显亮现象是：8境0啄—贫100平米辣的两居最为端抢手，几乎指每推出一些嫩新房源时，在总是两居室崖走的最快。艳而剩下的无惕一例外全是红三居室。因烧此当新街坊翁4号楼小面列积房型很快唐销售一空时相，本项目顺活利推出全新银房源，将迅安速吸引市场婚注意力。而够新街坊若想悟销售大面积勺户型，势必殿要加大广告痒投入，这对凝本项目极为诵有利。践新街坊4号活楼主力户型贼面积从83胀—云135平米颜，与本项目笋户型较为接歼近，同属于滥经济型户型击，是本项目纤最大竞争对蚁手，其4号孔楼已先于本烤案湖开盘舒，占据了有决利的市场先梅机。但本项巧目户型面积私更合理、朝絮向更好，使伞用上更方便咐。户型的均睛好性优于新式街坊4号楼时。暗自5月份起泛，新街坊为租推广4号楼吉，将加大宣橡传力度，每己月推广费用促将达到80秋多万元。其昆黄金销售季蚁节将是5、含6、7月份彻。可以预见帝的是，到8走月份新街坊友4号楼的一报居室、两居浸室将会基本盯售罄，那么傲剩余的必然横是以三居室舱为主的稍大薯户型。偿为消化大户句型，新街坊狮需要继续投裳入广告宣传峡费用，本项奏目应及早抓乞住新街坊4背号楼5、6托、7月份的锯黄金销售季肃节，搭顺风喇车，借此完滴成本项目至踩少40％的谦客户积累。倒待到7、8钳月份时如本向项目销售许演可证办理完嗓毕时，顺势圣推出全新的狼户型，就可跳以达到销售使良好预期。猴如果错过了役5、6、7馆月份，则本抢项目需要投津入更大的宣睡传推广费用评，届时就会借变成新街坊隙大户型搭我俊们的车的不殿利局面。受表面上看起禁来，新街坊蚂4号楼将与讨本项目形成括直接的竞争霸。但实际上雄，我们只要壤在入市时机牲和价格策略贤上灵活掌握岸就可以完全徐做到后发制潮人，达成共按赢的局面。波另外从区域导来看，类似匀本案的经济耗型户型是本聪区域的主要巨购买需求，冤但供应已经万出现了短缺瞎或断档，这广对本项目更灰为有利。识因此我们认运为本项目的世机会远远大悼于竞争。献誉辜北京青年城境1、项目概落况打建设用地1窗6.模5万平方米炸，总建筑面居积29.睡5万平方米叼，容积率1作.78，绿炕化率41%责。一、二期肾已经入住。演三期主力户舟型面积在9嫂7-123芒平米的二居钉和三居，现赌房均价57武00元（毛墙坯房），全课部为板楼。笨社区通过中聪心绿地连接聋的两个夜景呆走廊，把整恨个小区分为孝四大块地，秋院落均向中惑心绿地放射录状敞开，局恩部住宅底层蔬架空。全板始式设计，层遭高锯2.8米揭。拜建筑立面为千表达后现代罪主义的银灰副色主调，黄舱、红、蓝作植为辅色；精闭巧法式阳台宫，立面处理惊采用现代手肉法，挡板设副计，隐藏式却空调机位。简社区配套有蹦幼童专用游棍泳池、沙壶劣球、乒乓球梨、台球、餐马饮、超市、螺网吧、泳池吧、迪厅、酒暖吧、阅览室构、多功能教戴室。粉24小时保秆安、24小纸时医疗服务晨、24小时术托幼服务、筑24小时洗售衣服务、中陵水系统、采双暖系统、宽眯带网络系统浙、CDD系搏统投北京青年城估的竞争优势螺在于其低密锯度、而且全尿部是板楼户血型。是本区迫域容积率最鸽低的产品。包其劣势是交灵通不如本项稀目方便。目杏前在售的是疑三期，其多链层已基本售藏罄，只有少把量的高层户孩型。其剩余糊户型均为1倡10挪——型120平米召左右的三居嫩室为主，数垦量不多。寺2、简单分溉析浓从可售房源嘉上看，青年松城基本上没援有多少供应类了。其剩余迁户型，相对尊单一。因此偷，我们认为释青年城对本暖项目够不成吗竞争。相反菌，因为其基透本进入清盘亦期，户型不阿全，尾房销智售，反而会稠给本项目带塞来更多的销讯售机会。帅因为本项目摘完全可以弥性补青年城客持户对80叙——悠100平米粥两居，12佣0寄——六130平米秧三居的市场希空缺。绵厘未北苑家园尚1、项蜂目概况要占地炉104公顷递，总建筑面舌积230多很万平米，总猪居住人口5乎万多人。四削期润城总建弹筑面积45禽万平米，1端8栋板塔结疾合，以塔为盖主，高低错柜落。色北苑家园由屑北京城建开格发，规模巨僵大，开发时躬间长，各种则配套设施完户善。主要卖食点：交通极载为方便、配绝套全（尤其股是教育配套映）。醋润城打造了日70000搬平米的立体耕生态景观园事林，户型面浇积从一居5悦0真——搞70平米，拾二居80蚊——犹107平米虑，三居12珍0危——冻150平米扔。户型面积秀比较合理，蛋每户温泉入量户，地板采豆暖、外墙面况砖。束早期以价格蚁竞争为主，益品质不高。位后来完善的方社区配套成散为最主要的铲竞争优势。羽目前毛坯准番现房均价在利5600解——鬼5700元萌，销售速度挂非常快。井虽然润城品健质比早期有仪所提高，但适是给人的印哑象仍是大众涛化的普通社场区，品质不稻高。建筑密孕度大，物业跟服务差，环云境嘈杂。居杜住在北苑家侄园生活是很叹方便，但是困不舒适，品薯味和档次不译高。枕从营销推广均方面来看，御没有太多的斜创新。其宣慰传口号胡“筐新城市中心帜，尽享便捷秃生活宁”喊，形象气质拉就是一个普此通的大众化牌的社区。稠现只有一栋笨板楼和一栋设塔楼尚未开型盘。目前刚朱开盘叙的619＃挣号楼，毛坯互均价560竹0元，10健月份就可以唱入住。其余转基本上已经峰全部售罄，趁剩余户型多室为朝向、层捡次都不好的绘单位。户型貌面积为67幅——哗127平米贵，一居室6斥7平米，两骄居室99呢——垄108平米迫，三居室1遇27平米。酿2、简单分岛析枝户型和本项客目户型面积炼十分接近，剃都属于经济协型户型。但芝从户型结构删、朝向上来择看，我们的倦户型要比北数苑家园的户认型更好。尤尾其是三居室低。作北苑家园所讨拥有的完善弄的配套、规致模的优势，犁特别是商业炮和学校的教丽育配套，都底是本项目所述不具备的。合我们认为，缠本项目要依块附于北苑家宏园的商业和酱教育配套，江在户型结构袜上保持竞争闪优势。坟事实上从新英街坊前期的封销售来看，愿新街坊的客球户和北苑家待园的客户还颂是有所区别觉的。新街坊绝的客户相对欢层次更高一戒点，年龄更屡年轻一点。航仪耽山水奥园尼1、项钩目概况减总占地约1堤5万平米，景总建筑面积援近30万平卧米，绿化率拐40%左右掏。共有板楼篇14栋，塔孝楼7栋，其氏中板楼户型午面积60-脱220平米累左右，主力狐户型为二居阴90平米左亏右，三居1等30平米左扒右，使用率没约88%。于另有跃层户案型三至五居妈，130-敢220平米舟不等。战法式风情6螺层带电梯花乖园洋房，法杰式园林。现吃代舒适的生妖活观念，欧法洲传统符号笋结合，形成士了独特的法闲兰西风格。郑板式建筑采论用观景电梯额，向西倾斜加15度，增参加采光时间恼，令居室更悼加阳光明媚夺。建筑材料愿采用高档仿谦石材、金属很板外立面，距大面积落地鸦观景窗、3扫层中空充惰森气玻璃断桥票铝合金窗，长与加芯保温凡墙结构使户掩内保温节能签效果更好。暗可视对讲系乓统、红外线暑报警、燃气骗报警等。嘱区内设有幼骑儿园、小学呈及中学，为抛小业主的教释育提供了便骡利。社区会裂所、塔楼底疼商中设有球菜类场馆、泳歼池、室内攀虽岩等健身设谜施及医疗服拾务，餐饮、昼超市、娱乐痒类大型商家峰等、区内地击上、地下车矮位可供业主原自由选择，敢闭路监控系哭统及红外周罩界安防智能俱化管理，温丧泉入户，物体业提供小时天家政、宠物级托管、代购育代订、洗车窜等服务，为查业主提供全独面周到的生恶活服务。物境业管理费2撕.5元/平及方米/月，齿均价630汤0押—僚6500元论/平米，预再计5月份驰开盘筑。钩2、营销思吨路颗山水奥园开勤发商和山水册文园是同一气个开发商，妇其操盘手法伯肯定和山水特文园同出一戏辙。准现房搭，把环境样狂板区做足后立开盘，特别乒注重景观的皇营造。达到要一值开盘框就引起轰动告的效果。其斤宣传口号是眠“侧亚奥板块的恩法兰西风情膏社区缎”烘。可以预见司的是山水奥责园将继承山翠水文园的市殿场形象。必泰将在区域价伍值和社区环矩境上大做文辅章。坐3、简单分国析宝山水奥园最贝主要竞争优隐势是其低容鱼积率，6层曾带电梯。法羞式风情园林朴、完善的社钻区配套。其痛90平米两什居、130障平米三居的饱户型也非常腥经济实用。眠但是其苹开盘渔预期价格较保高达到68当00害——膝7000元葡（毛坯房）奔。顷相比山水奥涛园，本项目蛇在规模、配写套、环境上足都不占优，及但本项目具翼有非常好的陡价格优势，丙总价低。区圣域内以经济捷型户型为主初的购房需求罗，对总价还备是比较敏感抢的。肝山水奥园的狱准现房高价使入市，更使摸得本项目的裂性价比优势宫更加突出。建本项目和山榴水奥园本质迅上是两个不行同的产品，巾客群上也有锤所区分。舞可以说本项浇目和山水奥桑园是互补的饺。对山水奥名园价格敏感宏的客户必然歉会转向那些牺性价比更优届的项目。如甜本案、新街毒坊、北苑家石园等。召山水奥园预魔期将在5月械份左右入市堪，其强势推主广，会引起阵客户对本区贫域的关注，板这对提升区其域价值是有街利的。如果版我们能够在瓶山水奥园附具近的交通要母道设置显眼倚的指路牌、朽引导牌必然高会吸引部分纱客户。应该确做到让凡是梁到山水奥园盲看房的客户这都会留意到捐本项目的存广在。赖因此我们认湖为从某种程畏度上讲山水房奥园的入市伞推广，将会准对本项目的哥销售形成促亩进作用。忠僚每傲城糟1、项漫目概况惰北辰绿色家箱园总建筑面台积180万辰平米，三期葛傲城住宅面固积7万多平押米，由7栋药板楼组成。穷主要卖点：序双公园（国简家森林公园质和社区休闲但体育公园）哈，拣社区规模配延套，温泉入组户，社区会品所，全功能过商业中心。锡户型面积：门一居室80袋—册100平米帐，两居室1棉20涉—抢130平米夹，三居室1肉40件—扣160平米全，均价67哲00元。趁傲城从包装然和销售上都贪非常成功，常其宣传口号病是药“火双公园新生放态生活圈，毯亚奥荣耀，酷信心之城掌”穿。其极具特券色的售搂处炭让人印象深走刻。进入之奥后会立刻对扬整个项目产搏生兴趣和信或心。帜片剥傲城户型面唐积比本项目幻大，单价高婆、总价也高报。而且傲城鸟所剩房源不岸多，基本上释为大户型。大因此我们认戴为从规模、健地段、产品束形态、客户扭构成上，本办项目和傲城佣没有太多竞扑争。绵有实力购买兄傲城的客户宿有可能会购叔买本项目，欢但有实力购版买本项目的比客户却不一榜定会购买傲通城，因为其攻总价相对较宴高。雷电义取舍196横1、项目概龟况争位于北五环悼沿线绿化隔涨离带之内，脚由三栋板式睬带电梯多层绪及小高层组肃成，约鸦3万平方米殊、总户数：支196户、选容积率：1亮.6、绿化度率：301融%。膀取舍196役的规模非常挨小，项目地晃块本身的条祖件同样不太粉好，户型面优积以大户型伟居多。如按针照常规的操惜作手法，该扒项目非常被衡动，但是该秒项目反其道汉而行，借助敏项目细节，呜诉求宁静的讯取舍态度，燥一下子就和阴其它项目划逗清了界限。拿同时，取舍层196表明宰了一种选择是居住方式的情态度，用1伏96户的取甚舍态度来聚苗拢一群特立圾独行，达到仔社区的均质缺和单纯。而盘非大众化社爽区。取舍1海96基本上渣以大户型为傍主。爸2、简单分呼析托取舍196铸基本上全部考售空。因此状取舍对本项直目没有竞争扔可言。相反污，取舍逆向缎的包装方法蓝，剑走偏锋宾。值得借鉴吓和思考。象主锹另外从更大唐的范围来看袍，整个奥运总板块将有以闷下的项目供存应：海清河新城靠：位于清河置桥的西北角幼，此项目应照该值得关注天。其户型面压积为一居室骡50多平米撒，两居室9盛0多平米，伐三居室12见0洪——卷130平米吹左右，均为择经济型户型六。此项目已巡经运作两年返以上，吸引和了很多人的底关注。但迟廉迟未能入市因，现在正在积进行户型微帽调，预计一危期4栋楼约毅10万平米愧将在下半年蓄开盘润，价格为6停000元（伤精装修）。芹此项目具有权较高的性价您比，会吸引近很多中关村义、各大学院锣的客户。但丰是此项目面喝临拆迁问题缸，预期其开宴发速度不会防太快，目前妈施工队尚未向进场。王清河新城的亏出现会对本菜项目形成一载定的压力，闻但其交通条昏件不如本项杰目，距离本昨项目相对较旧远。因此它碰并不会对本惯项目形成致泊命的威胁。载世茂奥林花室园竞（翠堤春晓喊二三期）：竹位于北五环彼仰山桥西北洋，是世茂集袋团整合之后盐在北京的第项一个项目，搜预计下半年亮开盘疤。项目占地克11公顷前，产品以高统层板楼为主语，主力户型扒为150-兆170㎡，杜精装坚开盘兴均价超过1麻0000元教。世贸奥林诊花园走的是慧高端产品的啦路线和本项榴目不具有可患比性。愿华源文•工冠军城延：位于奥运稍中心区西侧截清华东路南洞，预计上半蛛年桂开盘冲。项目占地霞3.56公赛顷瞧，建筑面积莫14.2万符㎡，为中高歉层板型塔楼玩。主力户型愁为140㎡敬和170㎡唐的三居、四收居，精装脉开盘较均价为90协00元。厨融域讲：位于奥运衰中心区西侧栗花虎沟，由宪北京建工地朴产开发，预泳计上半年猫开盘猫。项目占地佛5.74公果顷遇，建筑面积忠16.3万馆㎡，由6栋胳板式小高层茫组合而成，许此外小区配蜓有3000桐平米会所、榴2500平剖米幼儿园和棵2000平塞米底商。户雹型面积在悦69平方米准-175平永方米倾。主力户型论为二居、三币居，精装俭开盘雄均价820幸0元。融域所相对较高的覆价格和本项革目没有可比骆性。拥澳景花庭畅暑清园二期浓，位于奥运折中心区西侧团，8万㎡，蹈均价720律0元。芝闻涛苑翁五期奥林P鲜ARK，位蜘于奥运中心恨区西侧，5跪万㎡。奥懿品阁讯，位于奥运够中心区西侧别胜利饭店，视精装小户型县，4.2万合㎡。纺澳立国际更，位于奥运奏中心区西侧炮北洼里乡，王3.2万㎡作。令以上项目和燃本案没有太进多的竞争可歪言。杨二、实地调节查情况汇总成1、项目概躁况(按建筑银规模排序)贩项目秧用途办建筑形式勉建筑规模头容积率愧房屋现状高开发商膨入住时间鞠傲城怎居住扔板楼玻140万膊2.17算现房诊北辰置地址入住蚕北奥国际佛居住芽塔楼对30万扣2.4扣准现房庄北京万科歪2005-洪6炸润城痰居住隶塔板结合漫45万堆2脚准现房拼城建兴华初2005-顽4岂北京青年城品居住远板楼时35万气1.56靠现房脂新华联泡入住纯佳运园谜居住级板楼异27万夹2.2姨现房汗北京裕发菠入住弊新街坊盯居住宪板塔结合唱20万此2.98县现房帮首佳兴炼入住公领地逝商住慧板、塔批8.2万仁3.4改准现房琴北京城建雹2005-倦12饿取舍期居住牌板楼与2.8万抱1.6却现房余华经地产钞入住圈翠堤春晓等居住录板楼幸2.28役现房狐世纪龙祥丧入住分析：哭1.席弦鄙项目以板楼街为主、塔楼携为辅，且容劲积率基本在悟1.5涂—档3之间，属毒中、低密度膜项目。狱2.带灭调项目同期销糕售规模基本环维持在10巨万以下，属再中小规模。暮虽然项目规检模跨度较大搏，但由于大垫部分项目(韵尤其是大规边模项目)均直采用了分区报开工、分栋激开盘崖的形式，加相之，出于市咬场预期的惜迷售心理，有侍的项目进行类了销控，因蓄此，我们认忧为，区域项患目的同期销行售规模都不络大。黑3.免化滤项目均度过唱了强销、热党销期，基本凡处于现房、涨准现房的尾妈盘销售阶段浅。浴2、销售均竖价枣(按200跃5年3月排运序)两项目园装修状况峡开盘维时间蒜开盘谨价嫌2004-舌3堵2005-爪3那累计涨幅砌一年涨幅弓北奥国际宝毛坯精装口2004-刮3翼6400档6400幸8300律1900葡1900刮傲城职毛坯已2004-致3饮6500壳6500始7000练500之500羽翠堤春晓棋简装圆200关3-12邀5100最5300恼6400疗1300第1100丸新街坊蚁精装裁2003-雷4垃4800过5100绳5900吧1100可800矿领地锁毛坯淋2003-线10漏4400毁4650骄5700碰1300贺1050行北京青年城战毛坯浆2003-脆10欲5000畏5200匹5650虾650治450应润城泻简装损2003-挂10鸦4050崇4600碑5600环1550五1000墙取舍致毛坯残2004-岭8钉4871云5400刚529另529舰黄金苑桐精装柳未知遍4500译5300介800司佳运园还毛坯剩2003-版7失3650迫3800宿4460备810添660疏天怡家园敏毛坯响3960窗3960分析：够1、价格分摄布：总体上洪功能差别的是趋势明显，停但北苑路东够的项目售价叉区间集中。侧说明：北苑靠路东的项目讽均整体受惠拉于奥运概念始，但与距离晌奥运中心区领的远近基本尝无关。脊蛮指从东西向看担，基本呈现扬“拳西高东低功”我的态势。以裕北苑路为界货，西侧越靠家近奥运中心捐区，项目售穗价越高，除旅领地外，其资它项目售价息均高于东侧厉至少500终元以上。东将侧项目售价受相对集中，盛基本持平。蜓领地由于紧冶临北苑路，扣且为商住混幕合社区，售轧价与东侧项棕目在同一水倦平。扛触摘从南北向看抓，基本呈现支“南高北低恳”的态势。使北苑路西项轮目显现的最咱为明显，价留格高低依次弦为北奥国际闯、傲城、翠突堤春晓、领宅地、黄金苑乖、佳运园。辰而路东项目遣则表现的不冶太明显。仪2、价格区果间：北苑路抛西项目价格柏跨度较大，甲但目前在售锯项目均价以示7000元况以上的为主叙。北苑路东衬项目价格集伙中在560药0难—觉5900元蕉之间，若剔划除装修因素娃影响(按精哑装400元个、简装20竹0元估算)程，项目毛坯吃售价集中在粒5400佩—麻5700元板之间。户3、价格涨肺幅：伟“迎低开高走秃”医的态势明显阔，且涨幅基浆本集中在由崇期房到准现铁房、现房的盆一年时间内榜。自屑开盘察以来，项目掉累计涨幅在灶500脂—甘1900元衣之间，一年批涨幅在45降0猎—室1900元佣之间，整体丛上看，西侧必项目涨幅较阴东侧明显。杏随着项目的毫交付入住、编进入尾盘销芳售阶段，预朵计今后的价下格涨幅不会纹太大。旷3、平面户慌型刚(按面积实侮用率排序)皱项目堤实用率述主力户型悠主力路面积舱一居蓄二居递三居肠领地讽1号塔袭82%走一、二居咬80-13罢6效80魂95西挣2号板马86%燃100北、赶136通败159跃通披傲城北区杯84%令一、二居董77-12溜8犹77-95熄通搏122-1度28通惜135-1亮68通煮新街坊闭2号度81%抹二、三居赖86-15汪0恶售完毒86北、1赤32南享123跃北今136通1割50南陵3号顿84%咬北奥痰国际召4、5号觉83%诉二、三居同90-15装0信65西贵97东、西驼133北、妙148南呆6、7号堡81%处91北职125南速北京青年城厌82%房二、三居横120-1通60膛99北、1隶11南、1挺12通拥123通班润城获619号型79%贤二居慰99-10冠8钥68东建99-10怀6西北东妖128评本案仅82%伏一、二居盈63-11篮5萌63南北拒88南、9眼1西、96肠通、115哨跃通矮120通第说明：本案沾实用率按8匙2%估算。分析：堂骗肆实用率在7期9%--8跪6%之间，滚相对集中在呢81%--匪84%之间雨。夹俯朗主力户型主叹要为二、三疲居，其次为岁一居，主力屑面积在70竭—善160夕㎡。活膨椅区域经济实精用户型的供馅给缺口较大圆。从销售反怒馈情况看，汉各在售项目晒面积80熟㎡遣以下户型基舞本都已售完脾，100卖㎡书左右的户型管持续热销，陷说明市场对迁经济实用户穴型的需求十储分旺盛，随摄着在售项目稼接近收盘，炉区域供应缺犯口凸显。啦认慎部分项目仍忙有少量的经呼济实用户型硬在售，但均锻有设计上问立题。如北奥偏国际65喇㎡宪一居和润城笨68所㎡纺一居，朝向纱不好。傲城珠、领地80徐-90旨㎡未的一居，面幕积明显偏大殿。同样，在银售的少量二坊居也存在如挣上因素而有呆所滞销。鹊渴勺据伟业前一短阶段的调查亡，胁亚奥地区普抢通住宅需求海主要以二居捕、三居为主呼，分别占3奸7.63%企、34.6嚷%，其次为扒一居，占1趋4.49%赴。目前，6矮0版㎡铁左右一居、妹100陕㎡武以下二居和羽120微㎡巴左右的三居洁最受市场欢洽迎，需求量陡较大。户4、市场营各销(排除区安位因素)仆项目乏推广重点哈客户定位总定价策略缎优惠措施你销售率隶领地季新亚北：衔新锐商圈网置业升级者予房产投资者魄商务人士笼由低到高每器层加价30雅-80元踢一次性付款赏97折，按胁揭99折食95%堡新街坊早围合式布局腊超大楼间距赔大型中心园狱林瓶三代同堂驾置业升级者竹年轻白领转低起价(5鞠188)，蓄高均价。第定金2万元杂，不退。美2层以上每项2层加50寄元猾9层以上每题3层加50洗元酿80-10打0距㎡梅98折发100-1李40年㎡票97折窜140工㎡牧以上96折局84%智青年城武健康自然阶低密度店大型会所着青年精英抓高尚阶层锯最低540球0，最高6染000让定金2万元诞，不退肤部分户型9骆9折侧80%辩润城619厕大社区配套齿温泉水及中争水荐置业升级者闭城市中坚绍年轻白领伶定金500遵0元，不退典1-6层为地统一价格，报6层以上每惨3层一个价跑格剃部分户型9载8折叉3月19日年开盘劝热销推傲城恰大社区配套庭纯板一梯两蒜户易温泉入户盛城市中坚忍置业升级籍年轻白领饮平开平走，蜜最低价63饮66测每层加价5盾0-100晃元/m2旬部分户型9势8折愈70%漏北奥国际子万科品牌悔国际住区标除准碰城市中坚窜成功人士盲层差30-方50元旅65%说明：简攀罗销售率主要庸依据项目网发上交易公示洗而得，尚未抱在网上公示果的项目销售巾率主要通过血实地了解而宪得。文钢窃网上公示数繁量基本显示军的是已签订雄合同数量，蒜未包括预订茎数量。若考疗虑预订数量境，则各项目企的销售率还礼应有所上升震。分析：砌清怖差异性竞争贯不明显，推偿广重点基本尊趋同，表明眉区域市场仍帐属于卖方市豆场，各项目柄相互响应配牧合，共同提嗓升了区域价吩值，并进一亮步加深了市曲场的认同度范。信猛粮客户定位实谣际上主要是弃经济收入较佛稳定和预期趁收入较高的哲城市中产阶躁层，这也是砍目前市场需斗求的主流。浓颤摇影响范围基概本涵盖了市子区整个北部刘地区，对于夫中关村和C瞒BD的年轻预白领，吸引蠢力越来越大扔。同时，外壁地在此置业育者也逐渐增于加。灰幸孕基本为自住需型需求，主谣要是首次置寻业和升级改述善型需求，怒完全的投资雪型需求比例递很小。弟5、环境配境套神(按绿化率差排序)饶项目他绿化率冰物业费记供暖方式肾供暖费瞒热水、中水昂、温泉突配套虚北奥国际渡62%老2.95猾分户燃气集自供热水浙周边尖傲城关58%厅2.7-2伏.9阴分户地板电鞠采暖菜温泉10元男/t喝自有、齐全汗润城捧38%唇板2.1介塔1.38鸭集中供暖鸣30赔中水1元/票t，温泉水傲12元/t扛自有、齐全甜新街坊污30%走1.75艇集中供暖后30栗周边歌北京青年城粉30%稿1.98曾集中供暖钩30风周边未领地考30%贩1.8注集中供暖冒30蛇周边分析：曾咳肝大的区域环游境较好、交枯通便捷度较碰高、周边配吸套较齐备完旺善，决定了陶区域各项目概的环境配套扔都较优。毁虚须较大规模项彩目均规划有耗相应齐全的纠小区配套，午且都已初步士建成或投入铃使用。同时字，由于项目按的相对集中耗，小区配套兔也相应地受品惠了较小规仇模项目。布三、竞争分签析情况汇总莫：趟蜂陡供应方面：炮2005-岭-2006则年供应量有盆限，特别是左中低档住宅线供应量较少筛。老项目进叮入尾盘销售芝阶段，新项啄目又多定位狮于高档住宅卖，2005环年底至20霉06年初，冤除本案外，琴在区域市场茫上，新增中客、低档项目疏基本没有。影盟溜需求方面：球需求持续旺汉盛，并且随听着区域环境珍、市政配套稀建设的基本况完成和交通征状况的极大漏改善，预计刷需求还会增维加。其中，赶对经济实用泛型住宅项目低的需求依然酒很大，杀60夹㎡左右一居待、100㎡合以下二居和照120㎡左冠右三居最受暮市场欢迎。口凤狡价格方面：富北苑路东项指目毛坯售价蓝集中在54名00色—荐5700元俘之间，且项像目缝“脆低开高走滤”迅的态势明显林，涨幅基本风集中在由期闻房到准现房昼、现房的短籍期内，一年涂涨幅在45存0-100际0元之间。盏豆医户型方面：着主力户型主市要为二、三爷居，其次为炭一居，主力季面积在70感—磁160㎡，谊但现有在售义项目的面积希基本都处于搅经济实用户局型面积的上斥限区域，也孩就是说各个愚户型的面积朴都有一定程在度的偏大。拾止枯营销方面：御差异性竞争鲜不明显，营龙销方式基本瞧趋同，共同纷提升了区域周价值，并进览一步加深了纷市场的认同阁度。逢详止客户定位：踩市场主流需劈求，主要是预经济收入较雾稳定和预期音收入较高的芒城市中产阶呜层。炭饮恩辐射范围：野基本涵盖了弹市区整个北大部地区，包萝括中关村和目CBD，同浆时，对外地潮在京置业者否也有较大的秘吸引力。柔拼谢需求类型：花主要为首次讨置业和升级坚改善型的自咳住需求，完悄全的投资型艇需求比例很哈小。星四、分析的准初步结论腥结合本案的团设计方案，观初步可以看冷出，提本案拥有一承定的市场空尾间，并对购僵房者具有一助定的吸引力秘。袭旅搭本案恰好弥兆补了区域市艰场的供应空悼白，若项目玉运作顺利，稳2005年采底或200障6年初难开盘详，入市时机杜也较为合适梯。蚊户汗本案户型也恐较为经济实锁用，面积适缘中，很好地猎符合了区域讽市场的主流坛需求。溉五、项目的乡SWOT种分析范晨脱优势：玉1、区域优限势。本项目地具有奥运板原块题材和北杰苑地区长期石发展，厚积抵薄发的优势漆。眠2、交通优登势。地铁5努号线、城铁巡13号线、锐北苑路、五受环路，多条歌公交线路直谢达中关村、如亚运村、望艳京。胸3、成熟社离区。新街坊眼1、2号楼捕已经入住，庙经过尽1年驾多的推广，气新街坊已为杜本项目打好仗了市场基础伴。凤4、户型均姐好，面积合印理。本项目让板塔结合户筐型设计非常猛不错，面积抖控制的非常流合理，正是节本区域客户浪的主要需求僚面积。悦5、本项目箭南边正对新浙街坊规划中向的4000过平米湖面，棍景观条件优哲越。夜困喉劣势：饥1、项目体秘量较小，推砍广费用有限医，形不成规朵模和品牌效江应。遇2、项目自峡身的配套较舅少，主要是堤和新街坊依桑托北苑家园廉的商业和教漠育配套。过缝夸机会：抚1、区域内鸟整体市场状壤况很好，许消多项目都取检得了不错的兴销售业绩。葛2、隶属于愚新街坊的统闪一规划，可附以借力于新基街坊的推广说，以逸待劳该。粱璃驻威胁：血1、国家对悦期房销售越视来越严格，拒如网上公示摘，启用新版胳合同、提高钳首付比例，讲严格房贷审湖查等都会影炭响到销售回粗款，增加开杨发商的资金狗压力。惨2、对销售镜时机的把握社非常重要，别能尽早开始帆销售就尽早僵开始，如不搅能很快办理亲预售许可证秀，也一定要攀先把现场、螺售楼处做起仗来。期四、目标客著群定位分析魔一、定位分纳析对1、新街坊木的客户分析屈从新街坊的享客户构成来绝看，多数来斥自于中关村戴、亚运村和墓部分望京区县域的客户。紫其工作地点舅距离新街坊田都不远，通天常采用的交禾通工具是公嚼交车，其次诉是私家车。训客户大多数拢是工薪阶层晒，也有部分采是私企老板绪。斑客户年龄在漂25迈——寄30岁之间趟的占多数，悦其次是35私——借40岁。译了解项目信宝息的途径多劣一般来自报麻纸和网络。蛛新街坊的客多户中，经老句客户介绍成傻交的也非常狸普遍。联他们在的焦声点业主社区港网上的交流眠非常活跃，承经常自发的躁组织各种聚产会活动。鞭早先期房阶壮段，新街坊妨曾经组织过燥业主临时监并督委员会，注但碰到交房众问题后，没亚有再继续深暗入下去。沿2、本项目腥的客户定位真本项目和新朱街坊项目属萝于统一规划脏，许多园林舰、配套均为醋共享。所以杠客户群也基誓本上是以上桥的一些人群墓。哨以工薪阶层观为主，在亚黎运村、中关值村区域上班雄的年龄在2那5兔——暂35岁之间劈他们虽然有般追求生活格丙调、浪漫的键一面，但是互限于经济实棍力有限，暂胜时无法实现解。溉所以他们其清实仍然是比荷较关注实际总利益的。妨二、目标客歼群需求分析思1、使用功粒能需要术贞潮对于已经结蛙婚或已经有爪小孩的家庭鞋，其主要需催求是两居室唇，而非一居辰室。汇友蚕家庭结构在俱三代以上，器如父母同住竟，则其主要央需求是一个那三居室。贼窜辆目标客群非装常实际，即徐使是两居室爸、三居室也冬不会需要太损大的。右不除80笨——烟100平米哪之间的两居卖室，130表平米左右的撤三居室基本欠上可以满足乐他们的使用激功能需要。垒2、交通需帐要恨目标客群多扑一般是工薪伸阶层，需要叹按时上下班鸭，而且不愿魂意花费太多谋的时间在交设通上。他们酸首选的交通晨工具当然是劝私家车，不码过对于那些凶没有私家车躲的客户，只泥好选择城铁携或公交车了昂。北苑地区麦的总体交通扇状况还不错麻，无论到达银中关村、亚义运村、望京静都很方便。爆而且奥运会躲给区域的交蹈通升级带来职更大的动力稼。这些都基竞本可以满足恼客户的交通斥需要。缘3、生活配踢套需要倡新街坊的客胁群相对北苑俩家园比较年碧轻一点，更厅喜欢热闹和成繁华。特别师是对体育锻蓬炼、休闲健宏身、购物的冻需要比较多绢。他们经常档自发组织足更球队、篮球内队等进行比池赛。组织出霞外郊游、烧第烤等。他们塌的业余生活亡非常的丰富赖，需要一个燃相对完善的裙休闲娱乐、上健身的生活己配套。烛新街坊项目锦本身的配套屠比较少，网冒球场、篮球遍场还没有建盗成。商业配喘套和教育配胀套主要依靠溉北苑家园，麦这是我们的革劣势。暖4、同类人饼群认可的需妈要创新街坊聚集蝴了一大批I矮T、建筑、哀装饰、网络灭、广告行业途的客户，他农们需要彼此跨沟通和认可袄。吹这一点在新暮街坊表现的轻非常明显。冲无论是网络涌上的邻居，浇还是现实中志的邻居彼此借都非常熟悉疮和融洽。也察许是新街坊膀这个名字，券也许是年轻锻人天生好动刻的特点，都量使新街坊业抵主彼此得到各了认可。络五、项目竞奇争策略分析辅一、竞争分虾析容通过以上对水总体市场、怎周边竞争项章目、项目自睡身的调研分肃析，以及结间合本项目已温有规划进行你了目标客群致的定位分析霜。本项目的联竞争力主要东体现在以下犬方面：析小刊环境竞争株环境竞争包再括周边自然赛环境、社区装环境、区域厉价值三个方榨面崖1、本项目欲周边可以利聋用自然环境傻基本没有，枣处于竞争劣牢势。团2、本项目览绿地面积较虽小，社区园者林和新街坊杂共享，并没鲁有优势。乐3、区域价划值对周边项择目而言，机性会是均等的习。本项目也男不占优。卸从环境竞争姑看，本项目聚基本处于竞缠争劣势。社炊区环境可以饶从主观上进倍行改善，但片周边自然环骨境和区域价渐值上可以利册用的优势不涌多。塑颈涝产品竞争埋1、项目规必模小，自有绝配套不齐。略周边项目规畜模均超过本炭项目，配套牲相对完善。螺2、销售价傲格预期较高奖，期房销售蚕为主。周边及项目普遍以怪现房、准现盛房销售为主柴。间3、户型均猛好，面积控膏制合理，比逗较符合客户蜻需求。逮从产品竞争员看，本项目唱的优势主要童体现在户型湖上，建议对渠产品细节方墙面进行进一喘步细化，通顶过提高公共州区域，外立余面的档次，迟使产品品质铺实现升级，割竞争优势将瓦更加明显。候博活品牌竞争理1、本项目酒开发商的品榆牌知名度和胃认可度尚属弊空白。相反贺其它项目如愉山水奥园的鞭开发商加拿裳大LVC投索资集团、北嚼苑家园的开为发商北京城匹建、傲城的左开发商北辰反集团，目前信在北京的知叫名度要超过螺本项目的开热发商。余2、相对体摊量较小的项闯目，如果要真塑造品牌，影在品牌上竞接争，势必要喜投入大量的惑推广费用，的这对本项目政是不现实的码。量3、另外一浊点，品牌的收竞争力需要淋服务来延续昆，对于本项遵目以后的物朱业服务如何荡来做尚无定办论。错单从品牌竞康争力方面考忙虑，本项目扰目前尚不具龟备条件，处毫于劣势。系群酿人文竞争禾1、本项目筛所属区域是青一个新兴的妈城市中心居妇住区，未来刘该区域具有陕非常大的发摆展潜力。应头该会成为一肤个具有浓郁杏人文气息的嫌区域。左2、奥运会趟本身给本区塘域带来了一茂定的体育和库文化影响力庆。本区域的好客户来源主督要来自于中惰关村和亚运背村。客群的首文化层次应猛该是具备的阳，对本区域疏的价值是认拜同的。锡3、新街坊徐项目本身已饮经入住，社妖区氛围更加丹浓郁，经过趋前期的市场愈培育，已经凤具备了一些宇人文竞争方芦面的优势。助人文竞争方晚面本项目未袋来具有非常锦好的潜质，宪目前尚不突乔出。如果加裂以适当引导脸是可以在这党方面有所收瞎获的。尸二、竞争策弦略弄1、总竞争相策略及努力保持产鞋品细节竞争尚上的优势地叠位，在项目男形象和人文为竞争上进行霉适当引导，猪暗合客户心东理需求，从中而实现项目甲利润最大化治。凶2、针对新孤街坊的竞争屿策略尼跟随战略截雹流客户资源埋；产品定位缓差别战略赢捆得差别市场盐；时间差战并略占据市场手先机。底3、衰针对北苑家介园的竞争策申略馅贴近战略获址得最大限度烤资源共享；匙比较战略赢帆得品质口碑租。控4、针对山贵水奥园的竞谦争策略装价格战略赢谊得更多市场祖声音；比较克战略突出地己段优势。萌六、距项目定位寒一、价格定侄位冤根据市场调剧查资料显示柄，周边项目饰的平均价格吐