二手房中介连锁店运营手册

目录/CONTENT前言……………1第一章人事管理………………3一、组织结构…………………3二、岗位职责描述……………3三、考勤管理…………………6四、人员招聘…………………8五、员工试用…………………9六、员工转正…………………9七、薪酬制度…………………10八、奖惩制度…………………11九、离职与辞退………………12第三章行政管理………………14一、日常工作时间安排………14二、值班制度…………………14三、会议制度…………………15四、档案管理…………………15五、形象管理…………………16敞六飘、办公设备手管理同……………接……………转……………粱……含17壮七、ERP乌使用管理掌……………所……………济……………渠…跪…扁19鸭第四章批业务管理陶……………梨……………赔……………朱…股……稳2将0樱蒙镜负腔一巴、业务操作跃流程酬……………慕……………回……翁……………腹2臣0头二、基础业梢务哈管理蜂……………捡……………惧……………轰……仪2丹3舱三、权证管拐理胜……………紧……………斥……………锋…………眯26竞势四、信息管同理子……………叨……………而……………严……姻……颈29青第五章灭财务管理候……………架……………贵……………内…及……脏38最一、佣金管夹理火……………销……………识……………暗…………艳38表二、现金管尺理惩……………江……………支……………福…………猫38领三、银行存深款的管理倒……………末……………驻……………朋…畅39抓四、财务会拼计碰……………撕……………训……………元………缩…少4酬0云五、借款、留费用的申请少……………葬……………毫……………央4说0稻六、报销制燥度决……………炎……………绍……………定…………野4储1森些窜爽逗披七、亏连锁店选利润核算斤……………烦……………涂……………玩…桃4盾2前言设──趣公司概况牙浙江裕兴不妙动产经纪有宜限公司是目鹊前国内著名狠的房地产经香纪综合服务寺商，是中国剑本土最大的志房产经纪集颈团之一，拥水有完善的经屑营体系及全紫国统一的C林IS体系。宇公司自19浅98年以2由万元起家，计经过5年时各间成为中国践“找房产经纪第狸一楼闻”疯的主人，并戴拥有房产经斤纪、楼盘营授销代理、房拆地产咨询策纽划、电子商观务、影视演昂艺文化、培秘训管理、健罗身美容等十盒多家跨行业忘的独立机构应。其中房产四经纪在浙江闪、云南、江虹苏、湖北等据地设立了数间百家分支机鼻构。羽裕兴神速的锄发展、神奇磨的理念引起监国内外广泛挨的关注，在萝商贾云集的豪浙江创造了撞业界乃至整们个中国房产捷界的神话，习“隶小钱速成大急业罚”移的典范也被给荣选列入美届国MBA案位例教案。对垂此，中国房喊地产行业协尸会副会长兼返秘书长顾云之昌先生亲笔跑题词赞誉：存科学发展、驾文化兴企，弟引领市场、膀欢颜万家。耳──洪公司终极目军标鸭世界强企抓半百年宏业混──贸公司初级目闲标判3600家嗽连锁店抽全国著名专蜻业房地产营兔销策划机构搁全国最大的阻房地产经纪蹲综合服务商宾──松公司灵魂至爱求真衰──辈手册说明颠本手册是裕细兴房产根据稿中国各个城驰市差异化及件地方特色，盯针对裕兴房返产腊连锁店末运营标准制形订的。本手街册作为裕兴济房产瑞连锁店轿日常经营的嚷基本指导方史针，手册所址提到的内容廊，应当服从慨于国家和当代地法律法规辨。便本手册建立鹊的是闯连锁店面运营的基本肿指导思想和廉日常经营规遭范，它不会弟涵盖所有情亭况，也不会才涵盖物连锁店汽运营中所有政问题的解决技方案；本手顽册中没有提己到的问题，拢可咨询裕兴伶房产南京分铺部，裕兴房肢产南京分部漆可以根据当颂地的实际情合况和体系运宏营的经验对康本手册相关俘内容做出相提应完善。头《连锁店运翅营手册》是坛《裕兴房产容特许经营单咐店加盟盛合同》的附协件，是积连锁店玉必须遵守的象准则。今──挡目标和目的猾连锁店秤运营的目标顺是获取利润论，为了达到鬼这个目标，岛要求店主从从经营及管理进两方面支持办每一个置业标顾问。肚另一个运营召目标是始终歇如一为客户为提供高标准团的专业服务拾，并与其它观房地产中介悲机构保持公题平竞争。润同时作为裕借兴房产的重过要组成部分论，应时刻以抵引领市场作违为每个西连锁店纲的行动准则议。必为了保证上滩述共同目标稠的实现，一咏要确定臂连锁店箭日常运营的辽标准，二要嫂保证唱连锁店报有高度的团予队精神，三踩要确保舞连锁店问与南京分部魂和中国总部三保持密切联塞系。──关系醒每个敌连锁店逐都是连锁店洲运营系列手筹册中的受许早人，由中国塌总部授权的筹南京分部通缘过签订《裕势兴房产盗特许经营单茅店加盟温合同》授予畏连锁店板的特许权。铃每个批连锁店秃都是独立拥貌有和运营的循。──保密她本手册为裕委兴房产的知走识产权，妨连锁店足应妥善保管聪，只允许店幼主进行翻阅鸡，其他人员士必须经店主厅同意方可阅奔读，但需遵弊循《裕兴房采产连锁店连旷锁合同》中碍的保密原则援。请第社一赵章人事咏管理斩一、组织结佩构店主店主店长店长置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问置业顾问毅说明：攀1、建议店鲁主兼任店长凭，但需具备竟一定的房产坑经纪行业经础验。柜2、店膀长需经公司犹培训考核合趋格，并获店胡长资格认证业方可上岗。究3、除会计鄙外，所有人推员都为专职暴。冠4、人业数要求：店厨长（1名）攻＋置业顾问送（4名）；哑置业顾问人纲数可适当增身加。拳5、店主称云呼为迎经理屈，其他对外虑称呼一律使撤用上图统一诊称呼，名片丛的制作参照养“熊VI标准哈”谊。疫二、岗位职神责描述（一）店主岁1、店主应钢使亮连锁店宗获得所在地嗓市（县）工依商行政管理嘴部门登记备决案及房地产案管理部门颁苏发的房地产日中介资质证互书。抱2、店主应省重视宏观市呼场的发展，险结合裕兴房专产的整体规狡划及丢连锁店尊的资源规划害制定驼连锁店侨发展计划，番并配合南京溜分部针对市尚场变化进行互相应变革。亩3淹、店主应高液度重视目标芹和计划管理悦，同店长一堵起制定商业截计划，并监英督实施。见4陕、不断完善扑制度管理和辈程序管理，会并严格执行半“贼连锁店运营险系列手册补”垮标准。笼5霞、为了保证辱连锁店滤正常运作，晕店主应为置梳业顾问配备轿必要的资金近、办公用品骡及设备。烟6、店主应唯为置业顾问陆提供在职培绣训的机会，久不断提高置姿业顾问的综购合能力。痛7、店主应番确保迷连锁店歪及置业顾问东的经营活动没符合炎“作连锁店运营勤系列手册鹿”毅的相关规定反。奖8、店主应监积极与南京拾分部沟通，罗汇报宰连锁店贺经营状况。驳9、按南京席分部的要求猪参加所要求纪参加的活动定。荡10、店主粮应高度重视听对值连锁店驾管理者的培屠养，并根据征连锁店运营车系列手册对旱店长的工作世进行监督管辜理。业11、店主平应掌握店内杨每月的月运庭营报告及相篮应的交易支举持文件（如联合同、收据匪复印件等）苹和财务支持腔文件、交易巩事项表。（二）店长参1、人员管维理很（1）以身舅作则，规范价运营，自我治时间管理，北引导员工形土成良好的工文作习惯；叉（2）对所雁有员工每日暴工作内容和涨完成情况进泊行量化管理愿；恰（3）店长恨应与员工进汁行定期和不豪定期的沟通捉与交流；了碧解员工的思互想动态，帮坦助员工树立碧乐观积极的侄心态；常（4）从员豆工日常工作券中发现薄弱坛环节，进行芳针对性培训跳，了解员工粘生活、工作匹状况，并给加予帮助；枯（5）充分卫运用南京分堵部资源及与佩其他衡连锁店程进行经验交忍流。兔2、行政管帖理屠（1）敬执行并监督依员工执行连会锁店运营系移列标准洞；很（2）向对羽连锁店奸重大事情的扒审批；舟凡（3）肃连锁店爸钥匙管理，躺办公设备的砌使用和维护怨，办公用品幸的购置和发普放；建（4）负责口员工考勤制蛇度的实施及言管理；洗（5）负责庙连锁店形公章及所有哗表单的保管吼与发放；赶（6）参加宫南京分部的运各项会议并荡传达会议及己文件精神。疼侍3、业务管鲁理截（1）负责面连锁店峡业务的统一胃安排和督导阴，本制定奸连锁店夕的业绩目标价及解析置业唱顾问业绩目壁标，并承担呜主要管理责章任；皮（2）佣金些折扣的审批中（店长最高恋折扣权限为第九折）；扫（3）房源淡信息卡、登略报房源的审脾核；逮（4）店内没业务排行榜评的制作更新崇，店内信息污公告栏的制骄作更新，例测如有关市场插信息、系统退信息和最新诊房源信息；孕（4）客户局房屋所有权挂证、土地证压、花钥匙等物品仔的登记和保职管；液（5）每日姑16：30勤之前登录E视RP金“嗽成交管理健”馒中盘“与日报表方”叔进行当日营锅业情况上报救；丹（6）负责致常用业务表鬼单保管与发拜放；督促置街业顾问上交欺已签署的够《委托协议兴》、《看房慎协议》、《固房地产买卖广定金合同》草、《房地产颂买卖中介合滴同》、《房绍屋租赁合同震》敌等文本，进舱行记录汇总对审核归档；铺（7）店内病房源、客户摧信息的整理慨统计、归档然并负责每天究及时上传E可RP，定期庙备份，制作溜外部房源本共供客户翻阅蠢；蒙（8）负责珍店内租赁业灾务的管理。透4、核证管轻理（非统一埋核证连锁店勺）迁（1）负责攀签订《房地傅产买卖定金帆合同》、《鞭房地产买卖晴中介合同》呀、《房地产钞买卖契约》帖等相关的合大同；刘严（2）通过走到房产交易俱部门等渠道始对最新交易锈相关政策，番进行收集、置整理，并及驶时对内公布喘；符（3）负责鸟银行、担保铁公司等协作宴方的联系工觉作；殃（4）按合打同相关约定形办理过户手等续；据（5）根据原过户进展，拘负责填写好暗《二手房合虏同资料信息买》，并及时偿与置业顾问披沟通；裳（6）按合炉同约定，做让好房款交接错、发放的审狱核工作；舞（7）合同巡所有事宜完永毕后，做好掀整理、统计焰、归档工作昨。否5、负责易连锁店鱼人事、财务驶方面具体的脂管理和实施省。伴6、店长应庙掌握店内所亭有表单的实平施管理。终（三）置业插顾问橡1、严格遵饭守钩连锁店掉各项管理制稳度，规范操核作。榜2、落实月动度目标计划克，并不定期怒向店长汇报勇计划实施情甚况。腔3、完成房礼源及客户开率发目标。学4、按照标联准完成商圈州调查及物业倘勘查。较5、客户接忘待，制定跟钱踪服务计划钱并实施。边6、做好租强后、售后服择务工作和客粮户维护工作慌。弦7、不断学异习，总结提锁高业务技能蜓。否8、积极配虾合其他员工亲工作，创造按团队最佳效断益。减9、完成店贺长制定的其瞧他任务。烧三、考勤管宵理步（一）工作和时间嫂1、倡连锁店苗每周营业七药天，每日营怕业时间：8吹：30涝—饼20：30脉。惜2、员工每屠周工作六天林，早班：8讨：30趟—逐17：30屡，晚班12茂：00阿—馋20：30伪。宋3、周六、色周日原则上梅不安排员工日休息。誓4、法定节蝶假日按国家撒有关规定执掉行，安排员抛工值班，实阴行轮休；具所体实施参照欧南京分部有样关规定。顿5、员工根预据每月的《所员工轮值轮择休排班表》具出勤。（二）考勤腿1、早班员拌工8：25途前书面签到特并登录ER变P进入饱“吃考勤管理抓”倦中的恐“挽今日考勤挽”映登记，下班奋时同样登记盛。哀2、晚班值镜班员11：狐5雷5前书面签扮到并登录E似RP进入育“百考勤管理灭”扔中的朗“鸣今日考勤丧”策登记，下班巡时同样登记倍。恋3、纪律：独如实填写，肝不得代签或拒伪造出勤。紧4、店长做刑好考勤工作查，严格使用岛相关考勤表波单。蹈5、考勤处阶罚参照本手乖册奖惩制度谅。氧6、薪资管铸理流程每月1日整理考勤及签到资料（店长）每日考勤（店长）每月1日整理考勤及签到资料（店长）每日考勤（店长）每月15日统一根据考勤发放员工薪资（店主）五日内将所有签到及考勤资料上交店主每月15日统一根据考勤发放员工薪资（店主）五日内将所有签到及考勤资料上交店主仆（注：所有饺考勤事宜及吸相关管理统宏一由店长直打接管理，店倡主直接考核户店长。）裹（三）员工表外出壮1、禁止员刺工上班时间肚外出办私事逢。补2、员工外萝出前向店长粒口头报备，梦并及时填写渗《员工外出妻去向登记表咽》（书面）菜和登录ER圣P画“决考勤管理跳”朵中的馋“宿外出登记固”泥进行登记。略3、外出返弃回，及时填遮写《员工外此出去向登记士表》（书面莲）和登录E震RP朵“士考勤管理就”务中的幅“紧外出登记讯”暂进行登记，抬并由店长对生填写内容进输行核准。榴（四）员工歼请假支1、请假流突程图：岔置业顾问请息假流程及相尼关手续：向店长领取《员工请假、销假单》（申请人）请假1天审批（店长）向店长领取《员工请假、销假单》（申请人）请假1天审批（店长）店长批准则在《员工请假、销假单》上签字，请假生效店长批准则在《员工请假、销假单》上签字，请假生效请假2天及以上审批（店主）办理销假手续，店长确认销假日期并签字批准《员工请假、销假单》交店长（申请人）办理销假手续，店长确认销假日期并签字批准《员工请假、销假单》交店长（申请人）每月1号店长将相关记录记入员工考勤每月1号店长将相关记录记入员工考勤缩店长请假流桃程及相关手鼻续赛：填写《员工请假、销假单》（店长）请假直接审批人（店主）填写《员工请假、销假单》（店长）请假直接审批人（店主）店主批准则在店主批准则在《员工请假、销假单》上签字，请假生效办理销假手续，店主确认销假日期并签字办理销假手续，店主确认销假日期并签字每月1号店长将相关记录记入员工考勤每月1号店长将相关记录记入员工考勤勒2、员工请洋假时，需提肿前一天到店个长处领取《歇员工请假、奔销假单》，领填写好后报蔬店长审批。绪店长请假直改接向店主申肺请并填写《么员工请假、问销假单》，绳若未经过店席长或店主批舱准，均不得尿自行休假，惩否则视为旷育工。妹3、事假原竹则上一次最扮长不得超过谊7天（7天杀以上需提前姿15天报店眼长审批），赞全年累计不谢超过寇15揉天，每年事泉假超过霜15天残者，扣除当怕年的年终奖丧金。捷4、病假须傲凭医院出具熟的有效病假虾证明办理请沾假手续。情数况紧急不能需提前请假的嘱，可由店长来代为办理，熊相关证明在择一周内补上鉴，否则作事妄假处理。引5、婚假须夹凭结婚登记菊证明提前7榜天办理请假捎手续（婚假凑可在结婚登们记证颁发之百日起半年内赖享受，试用劲期员工不享巡有婚假）。酷一般婚假为矮3骗天，实行晚践婚的职工（温晚婚年龄男腐为洁25旷周岁，女为否23沫周岁）可在锯原婚假的基秩础上增加7两天。6、产假歉（1）办理短手续：产假元须凭医院出恭具的预产期赶证明提前一种个月经店主舍审批，并由巷店长办理请套假手续；园（2）产假李时间：根据朋《女职工劳删动保护规定屯》的规定，积女职工产假寇为拍90队天，其中产虹前休假右15顷天。难产的种，增加产假徒15融天。多胞胎驶生育的，每绵多生一个婴症儿，增加产白假粘15份天；花注：按照法贡律规定，女牵职工怀孕不敢满播4化个月流产时斯，应当根据我医务部门的帜意见，给予牛15~30概天的产假；厦怀孕满筐4猾个月以上流昨产者，给予客42款天产假。奇（3）产假届含公假和公播休，须一次婚性休完，未悔休完不予补季假。滩7黑、剂丧假，依据汽国家有关规艳定，员工的辽直系亲属（珍限制三代，译即父母、岳他父母、公公臣、公婆；祖核父母、外祖必父母；子女畜、孙子女、横外孙子女；等兄弟姐妹）笑去世，可申孙请丧假。旁府系亲属不予菌请假。员工逝的直系亲属席去世凭死亡妖证明或相关恰单位的证明罩，给予1翁—机3天的带薪测假，必要时莫另外给予路击程假。冒四、人员招够聘旷（一）招聘泥原则：与企防业文化相吻雨，与岗位职词责相符。悔（二）招聘库方式：秃1、殃连锁店邪自行招聘：鞋此招聘方式鲁由店长或店乓主自行制定两。浙2、委托南之京分部招聘诞：委托南京怜分部的招聘晓参照《连锁岔店管理手册咐》；穷（三）招聘咏途径单在廊连锁店哈橱窗上张贴枣南京分部统艳一设计的《建裕兴房产招劣聘海报》，越接待直接应岗聘者。为2、参加南变京分部组织饥的人才招聘嫌会。匪3、在报纸纪等媒体发布嚼招聘广告。始4、查询当睡地人才网的藏各类人才库展。劣5、南京分妙部推荐。慰6、其它方优式或途径。梨（注：所有咬连锁店鱼独立招聘时喊，须使用南卫京分部统一级的招聘模式摇）歉（四）录用腊基本条件丛参照《勤连锁店运营立工具手册旁》中的《员趟工录用参考勿标准》。娱五、员工试廉用垃（一）所有咐连锁店泰的预录用人旨员均需统一铁通过南京分讯部人资部审螺核，经初审豪合格后上报葡培训部，培尤训合格者颁渗发《员工证粥》后方可上京岗，并建立犹相关人员档妖案资料库，禁且店主必须图将相关人员杜档案资料复祝印件交至人仙资部备案。致（二）所有抄连锁店谋（公司）必衡须与员工签腹订《员工试策用合同》及牵《商业秘密骆保密协议》匀（见《连锁与店相运营状工具手册》设）后，南京酸分部开通登厕录ERP的掠权限。毛（三）试用爹期为3个月液。试用期员辫工考核根据捕相应职位的痕月度考核，灾连续两个月貌考核优秀提贝前转正，连愤续三个月考双核称职准予大转正，连续反两个月考核教不称职停止康试用，三个冠月内出现一炒次考核不称渐职延期试用漠（延期最长攀不超过啊3僚个月）。尾（四）试用沫员工工作安丘排死店长根据实竭际情况对试所用员工的工港作进行安排坊。贸（五）遵循援南京分部员亦工试用制度蜓。捕六、员工转堵正村（一）转正胜条件：员工关试用满三个蛙月后如考核忘称职或优秀荷，无任何违咸纪现象者予盐以转正。类（二）批提前转正条熊件（必须同茫时满足）乒1、员工入疤职满两个月浓；点2、表现突款出或有特殊沿贡献者；弯3、无违规躲记录，行政潮表现优良。党（三）转正配流程满足条件的员工向店长领取《员工转正申请表》满足条件的员工向店长领取《员工转正申请表》填写完毕交至店长填写完毕交至店长员工代表考评员工代表考评店长考评店长考评店主审批店主审批审批不通过审批通过审批不通过审批通过薪资调整为该员工办理转正手续继续试用或辞退薪资调整为该员工办理转正手续继续试用或辞退怀说明：以上馋列举置业顾县问的转正流诱程，店长的蛛转正流程由伙店主根据此赶流程自行制阀定。趟（四）啦连锁店辫（公司）在删员工转正时假必须与其签忠定《南京市果劳动合同》抱，剃七、薪酬制挺度（一）薪资橡1、薪资构摇成辩（1）店长怜薪资组成：裤基础工资+妨绩效工资+千连锁店畅总提成。方（2）置业悲顾问薪资组窃成：基础工陆资+绩效工治资+个人提狗成。说明：躲注：涂连锁店拿员工的最低赢薪资标准（黎即基本工资乳，除提成外席）不得低于铜￥690（尺南京市最低楚生活保障费澡）。呈①症、基础工资害包括基本工昂资及奖金津送贴（明细包施括双休补贴巴、交通补贴询、餐贴、通辞讯补贴、职跌务补贴、医庆贴、月基本肌奖金）。魂②顽、绩效奖金肢是指根据当拖月完成绩效皂比例相应发饼放奖金。垃③碎、载连锁店孔总提成是指驳以该攀连锁店馒当月业绩为沸底数进行相粘应提成；个妖人提成是以统个人当月业葵绩为底数进霞行相应提成性。宪2、薪级（候参考《奔连锁店运营变工具手册驻》中的《也连锁店辜绩效考核分尚配方案》）薄，句连锁店笑可参照当地读薪酬水平进页行修改调整刑，但需报人常资部备案。（二）福利找1、社会保死险：员工转饲正后享有政嚷府规定的相青关保险等待挥遇。确2、劳保：轻连锁店扰正式员工享未有每季每人钩价值20元眨左右的劳保丑用品，入职睛满1个月未铁转正员工享训受一半待遇祥；类3、服装：夕试用期员工贝入职一个月辽后，猜连锁店壮给予每人配置西颤服一套、短祖袖衬衣两件服、长袖衬衣暂两件。建议庙服装费用截连锁店臣与个人各承绿担一半，个驰人费用从其队每月工资中置扣除（3竖—插6个月扣完润）。工龄满过一年，庙连锁店恢返还扣除个驴人的服装费敞用。拣4、节日祝团贺：国家法电定假日（春屯节、劳动节晌、国庆节、阅端午节、中昼秋节、妇女栽节等）发放沉相应的节日咬礼品；员工息生日赠送生怠日蛋糕及贺敞卡。窄5、培训：靠对表现优秀虹员工，享有奔带薪至南京歪分部、中国朱总部学习培兵训以及当地蝇或国家相关芹专业培训和害认证。她6、带薪假刊：对在秤连锁店法工作一定年折限且表现优疮秀者可享受务每年额外的排带薪假；夺在祖连锁店而连续工作时氏间（年）咬年假天数恭1≤工作年芒数蹄＜2蚀5个工作日户2面≤尸工作年数＜怜3非6个工作日荣┋究(以此类推的)且┋序(以此类推飞)湿6怪≤志工作年数羡10个工作宣日座九、奖惩制插度府（参照当地疏薪资水平，找由南京分部楚和恩连锁店念根据原则共俊同制定）（一）奖励罚1、奖励范找围杯对有以下表芬现之一者均时给予奖励，蛇奖励金额视败具体情况申纵报：蝴（1）对削连锁店帐业绩有特殊温贡献者；受（2）提出察科学、合理意的建议，经渣采纳实施对月连锁店被效益有明显损提高者；采（3）对于献舞弊、泄密北及其他危害义连锁店遇、公司权益移的人和事，绳事先发现、耻举报，直接尊或间接的减浓少、挽回或切避免早连锁店齿、公司利益喜受损者；蒜（4）对突醒发事件，能词够沉着应对烧，采取得当镰措施，有效协救护生命、鲁财物者；套（5）由社固会或公司组捏织的各类奖锣评、奖项获宋得者；友（6）其它姻店长建议、敏店主决定可膊予以奖励的吴行为。汪2、奖励类于型（具体实广施由店主根群据实际情况拢相应调整）洋（1）惜连锁店逝可设缺“冲举荐奖街”恒、怨“虽金点子奖再”洗，上述奖励搂金额为50荒—甘500元；陶（2）新人捉破蛋奖：新览员工在试用蚁期内，成交叛第一套租房遵或售房时，监奖励该员工并50－20订0元；问（3）优质惯服务奖：属码于季度奖。董以考核期内质个人服务客裤户满意率为绿依据，跨连续三个月举个人客户满双意率均恰≥爸95缎%（每个月肌服务客户数梯量必须达到趋30位件介以上），奖烧励该置业顾速问100－慧300元；虏（4）开发贯能手奖：属骂于季度奖。撒以考核期内童个人开发指敬标完成率为便依据，傲连续三个月音个人客户、钟房源开发率熔均偷≥强150侮决%，奖励该衣置业顾问2祥00－40壁0元；战（5）营销需冠军奖：属箱于季度奖。矩以考核期内御个人业绩指耳标完成率为雪依据，吃三个月个人地平均业绩完温成率鸡≥弯200哑%并在扶连锁店讽内排名第一绩，奖励该置万业顾问30巩0－500插元。宵3、奖励程榆序李（1）店主赞直接决定给嗽予奖励；蒙（2）店长呢申请发放奖金店主批准店长审核店长核准条件发放奖金店主批准店长审核店长核准条件人资部凭连锁店上报的《奖惩事实确认单》的记录，将相关明细记入员工证及档案人资部凭连锁店上报的《奖惩事实确认单》的记录，将相关明细记入员工证及档案（二）处罚公处罚类型：续扣分、罚款班、降级、除盘名冒（护注：连锁店庄员工必须具翁备《捉员工证孤》嫩方可呢上岗集）丧2、处罚标筐准简参照《连锁津店管理手册缴》的《员工晚证管理规定慰》。勒3循、处罚流程店主批准店长调查确认店长核准处罚条件店主批准店长调查确认店长核准处罚条件人资部凭连锁店上报的《奖惩事实确认单》的记录，将相关明细记入员工证及档案人资部凭连锁店上报的《奖惩事实确认单》的记录，将相关明细记入员工证及档案没十、辞职与通辞退登（一）辞职菜（相关表单盐见《广连锁店运营木工具手册碑》）作1、针对员密工的辞职要缝求，店长有钟责任和义务英对其进行离放职面谈，并搜签署意见报同店主审批。们2、辞职报贪告批复后，预辞职人于离乒职生效日由促店长协同办挣理离职手续着及工作移交奉（注：辞职农手续不办或娃不办妥均视迎为自动离职约，自离人员绸工资缓发）已。（二）辞退眨1、店长有遥权对考核不止合格及重大长违规的员工夫向店主提出肃辞退建议。雹2、店长有亩责任及义务劳协助辞退人跌员完成离岗哈前的工作交尘接，并对移腊交工作加以法监督，不合哗理之处予以斜更正，特别痕应做好员工侍的财务账款轮及售后服务辉的移交工作决。叠第三章崖行政管理阿一、日常工蔑作时间使（一）8：抗20讨挖早班昂值班员开门己、签到保（二）8：沾25慈秋早班催员工签到孟（三）8：但25偿—踩8：30滑整理批着装、整理火个人物品辜（四）8：尤30骗—挤8：45订早会与（五）12迟：00桨—料13：00防早班午聪餐午休饭（六）11技：55扑裁晚班妨员工签到湾（七）16昂：30匪—计17：00保晚会造（八）17贺：30跌缸早班衡员工下班跳（九）17莫：00个—艺17：30森晚餐摄（十）20弟：30赶舒闭店荡二、值班制点度修（一）值班壶原则：均等瞧轮值原则。组1、以一个桨月为一个周夏期对员工进钩行排班（使根用表单：《旋员工轮值轮都休排班表》嫁）。踩2、店长负旧责排班，店辱长一般安排溜早班；当店刚长休息时，溪其工作由店板长指定一名漂置业顾问负裕责。各3、周六、后周日及周、众月例会时一眨般不安排休乌息。闯4、置业顾弦问的早、晚斗班次数基本座均等。址5、要求晚钟班值班必须盗有两人。来6、店长负伶责保管巷连锁店古大门钥匙，虾应确保钥匙狡周转顺畅及舒连锁店兽开门及时。纲（二）值班粱时间`丙1、早班：闭8：3齿0赞—膝17：30冤2、晚班：剥12：00器—县20：30揉（三）值班梢员职责卷1、早班值狠班员妖（1）8：华20到店签推到，开启电漆脑、空调、痒打印机、饮英水机、照明泊设备，拨转蚀等；对（2）值班饥员当日开门折后直接将钥同匙交于店长携；抬（3）负责带在值班期间叮整理并保持居桌面、地面猾的清洁；盆（4）负责剪来电来访客为户的接待工愧作。甚（5）客户稍接待结束后珠，根据客户鞭需求详细制答定服务计划讽。扒2、晚班值贸班员：嚼（1）负责询在值班期间劳整理并保持垮桌面、地面紫的清洁；拘（2）负责第来电来访客族户的接待工节作。而（3）客户羡接待结束后永，根据客户大需求详细制粘定服务计划怒；栗（4）值班除当日17：衫00到店长瞎处领取钥匙电；钓（5）闭店扮：果闭店前，值硬晚班员工关赏闭空调、引铲水机、电脑睬、打印机并供切断电源，剪拨转，亮关闭窗户，坝检查水龙头口是否关闭好宽，并打扫店柏内卫生，确歉保整洁。督三、会议制惹度商（一）会议玩分类：忘早会、晚会与、痒周例会、月厕例会、临时肾专项会议、痛南京分部会检。罗（二）会议郊时间塑1、早会：饰每日8：3氧0璃—堵8：45。颈2、晚会：煮每日16：盾30孤—缎17：00蝇。坛3、周例会畅：每映两周顶周一11：坛30-12不：00；（堆1号与月例樱会一起开，赠时间是下午坟16：00摆-17：0燥0）。涂4、月例会咏：每月1日炭下午16：园00奸—唇17：00但。曾5、南京分溉部会遵循南摄京分部《连缺锁店管理手蜡册》相关规当定。滴（三）会议雹程序及会议傲内容参见《虽连锁店管理维手册》。条四、档案管膜理验（一）档案救是指连锁店喘过去和现在叔的有关人事爽、行政、业拘务、财务等像活动中所直轧接形成的对类连锁店有保汽存价值的各晒种文字、图火表、账册、蛋凭证、报表圾、荣誉实物修、证件等不愤同形式的资精料及历史记冬录。受（二）店长工负责接收、金收集、整理愤、编号、归爱档，建立连缓锁店档案库未，店主负责败督查。辽（三）销毁由连锁店文件袄时，须报店采长批准，销事毁时应有两坛人以上负责买监销，并在守清单上签字当。劲（四）在业领务中对外签扣署的各种经辅济合同按相宿关规定处理抵。（五）借阅菊因工作需要灯借阅文档的东，应经店长庙同意，员工赖不得随意外称带有关连锁粘店重要的文段件材料，确枯因工作需要冬外带，需办尝理书面手续屈，经店长核概准后，方可都带出，用毕许即归还。阅丝档人对所借绣阅档案必须泽妥善保管，厌不得私自复急制、调换、僻涂改、污损洗、划线等，府更不能随意蒜乱放，以免斗遗失。勇（六）保存耀档案使用专月用档案柜，不档案柜钥匙索一匙两把，步店长、店主矿各持一把。隙（七）城档案根据表喜单（文本）最使用说明的随存档年限进病行保存。输（八）档案毛库的建立描1、档案库短由四类组成帆，分别是人他事档案、行姜政档案、业惹务档案和财夕务档案。坛2、四类档棋案应按时间悔顺序整理归挡档，并用文辽件袋封。编舍号采用《纪连锁店运营诊工具手册块》表单（文唐本）编号方悔式。俯五、形象管窝理扁（一）店面角形象管理辅1、桌面办脂公用品摆放让整齐，下班精或长时间离桨开座位时要托及时整理桌脂面办公用品贫。输2、不许在相店内吃食物铃，丢杂物，悄随地吐痰。壁3、墙面无龄乱涂划，天失花、墙壁无哨蜘蛛网。晋4、不随便窄在店内乱挂辞衣服，和雨冈具。诚5、、小电脑等电线芦布置规范整繁齐，不得私灰拉乱扯电线武，不许使用送大功率电器壮；雅资料集中分惨类摆放，用幅后及时还原趟。梁6、饮水机职、橱窗、桌班椅、文件柜演、空调、电匹脑、、捐打印机、钟睬表、形象板弯、荣誉牌等劈设施，每两粮天擦拭一次狗，始终保持殃清洁无灰尘虑。踪7、色连锁店跌须加强企业厦文化建设，果如播放裕兴勉司歌等，播独放时间为：驾上午8：2铲0香—紫8：30，泳中午11：柏50苹—遣12：00框，下午5：紧20菌—嘱5：30。仁（二）着装哨管理么1、员工在器上班及工作检外出时必须夺穿裕兴统一角工作制服。氏①方、春秋季在宅长袖衬衣外斩，须穿着统靠一的西装，子男员工系领读带、佩领带仅夹。单套西幻装更洗时，医须穿色泽、山款式接近的眉西装，更洗禾后需在两日夕内换上工作疫装。趣②浪、夏季根据惑地区气温统等一穿着长袖悔或短袖衬衣侄。穿长袖衬否衣必须扣上跃所有纽扣，叨在搬物与防达污需要时可劫以暂时挽起浑袖口，事毕棒复原。男员研工长短袖衬心衣的下摆统疲一整齐系在飞皮带内，系智领带、配领碌带夹。女员殿工则按款式柱着装。棒③尸、冬季员工忍外着统一的退西服，徽章砖统一配在西版服左面领襟踩上，女员工舅西服内统一谷着黑色（或制深色）毛衣晋，黑色裤子院，黑色皮鞋佩；男员工西阁服内着公司早衬衣、系领焰带佩领带夹饲，着黑色裤赏子，黑色皮没鞋或西服内筋统一着黑色态（或深色）唇毛衣，黑色划裤子，黑色输皮鞋。身2、工作号齿牌由公司统观一编号，要砌求员工统一状佩带在左胸搭口袋上沿。逗不得私自卸半下、调换、剂外借。工号炊牌佩戴，女染同志位于左局前胸，男同部志位于上装限左口袋的离枝袋口上方0镜.5毫米处包；访3、司徽，怖位于外套的摇衣领左上角煮；领带领带它夹，仅限男鉴同志使用，芒男同志着工洞作装时必须绪正确佩戴领堂带，并将领备带夹放置于鞋上衣的第三甘个纽扣处。制4、新员工醉实习期未领愉工作制服，旷自备服装，智深色西装及地浅色衬衣，统佩带工号牌底。蹦5、严禁穿巷拖鞋上岗，膨严禁浓妆艳寺抹，严禁披铅头散发，严剃禁穿背心、惕吊带装。燥六、办公设晃备管理（一）电脑阴1、早上电夫脑由当日早谋班值班人员居负责开启。且上班期间不射许用电脑做明与工作无关虽的事情。浓连锁店娇须申请一个进专用QQ，挺仅限工作使枕用。野4、不得私红自下载与工燥作无关的程理序或者软件炸。真5、店内人椅员离开电脑视之后必须关拔闭幕式显示慈器，如果超废过十分钟须帜设置屏幕保抢护，超过二背十分钟须设凉置待机状态木。市6、下班之轮前必须关闭孕电脑的主机肠和显示器，而确认全部关田闭之后才可森离开。颤（二）饮水兔机渐1、揉饮水机的电臣源开启要按膊季节变化，干如果是秋冬批季节或者其程他特殊情况渐需要用热水庙时才开启。辟加温到保温猫状态时马上侵要关闭电源驰，以节约用榜电为原则。滴2、夏天一华般情况下不迟允许开机，徒如果特殊情兔况下可以向级店长申请，施经店长同意墨后方可使用颜。鸣3、桶装水贺的更换由店俩长负责订购慨。眠4、挨下班之前必产须检查是否录关闭电源，判确认无误后布方可离开。纺5、饮水机族的维修、更轨换必须经店街长或店主方殖可进行维修戒或购置。（三）械1、越连锁店崖一般只早用于业务操逐作，通话时纸间保持在三会分钟之内。杰如果是私人千打进时茶，应要求对搏方挂断诚，在下班时汉间用私人电另话再联系，海以免造成电糊话占线。到2、李连锁店宰不得拨希打私人谋。届3、在触下班之前必棍须全部转接御到当日晚班吊值班员的私暴人上，素而且必须保剃持24小时些开机，第二御天上班时必悲须马上转接前到剥连锁店冈。垦4、工作区反的主要霜用于对外拨亲打，置业顾尺问日常业务走联系使用此劈。内5、的阔维修、更换颠、增添必须辟经店长或店天主同意。（四）空调采1、夏天气赴温必须达到颗摄氏30度鬼以上，冬天柴气温必须达纽到摄氏10绑度以下的情懒况下才可以豪使用空调。箭空调开启后盾（夏季）室畏内温度保持险不低于28中度，冬季室饺内温度保持湖不高于18碰度。晶2、空调要沟保持干净，吼不定期的请短专业人员进怎行清洁和保乡养。桑3、空调的淘维修和更换桶须经店主同思意。（五）钥匙副1、每个正炭式员工都有棍自己的文件篇柜，都有自姻己独有的钥琴匙，钥匙一广柜两份，还喝有一份归店宅长管理。奔2、档案、轿文件柜钥匙需，由店长保乌管。赚3、员工下渐班或者外出浪时要记得锁螺好自己的文矩件柜，以免膀造成误会和这损失。莲4、员工的棵钥匙应妥善乡保管，不得骂丢失，万一毁不慎丢失，疲应及时向店写长汇报，更执换钥匙或者咳锁具。非5、下连锁店孝钥匙共三把酸，一把由次价日早班值班环员保管，一跑把由当日晚锄班值班员保构管，另一把冈由店长保管水。遇6、顶员工离职，逆须归还连锁同店发放的所孤有钥匙后才研可离职，必鱼要时更换连扭锁店大门钥女匙税。禽（七）摄灯短：石1、使用时遣间：5月版—械9月，19扑：00设—舒22：00醋；袄厦桂10月子－4月，1宴8：00福—于22：00翠。京2、晚班值酒班员负责每提日检查，如盐有毁坏，及提时报知店长摩。符3、由店长漠负责具体维残修和更换工辽作。林七、咸ERP庄使用管理植进行相关业研务操作使用选。男及时关注南圆京分部各式鞠文件及通知贫发布，并及坏时传达给店芹内员工。疑关注各项案事例分析及经祖验交流信息轻发布；置积极响应E侦RP员工论骆坛，与全国奴所有裕兴同稀仁进行多方沾面交流。柔通过员工论肌坛可以发布仁一些有价值却的房源或客娃户信息，从络而可以促进晌员工间或症连异锁衡店间的相互会合作，以便脖及时促成签唱约；悠6、连锁店慢成幅单（不论租收售）黑后必须在员驼工论坛上发老布恒祝贺信息，带其他连锁店率应积极响应房。木第三章局业务管理偏一、业务操姑作流程尿（一）租赁蹈业务求租方求租方出租方了解客户目的需求了解客户目的需求了解客户目的需求了解客户目的需求客户信息的分析客户信息的分析客户信息的分析客户信息的分析《房源资料登记本（出租）》《客户资料登记本（求租）》《连锁店客户登记本（求租）》《房源资料登记本（出租）》《客户资料登记本（求租）》《连锁店客户登记本（求租）》（ERP“客户列表”新增）皮客户信息的登记客户信息的登记求租价格分析出租价格分析求租价格分析出租价格分析麻禽词雨板尚租赁中介业务的介绍租赁中介业务的介绍租赁中介业务的介绍租赁中介业务的介绍勘查物业勘查物业公司品牌及营销方式介绍公司品牌的介绍公司品牌及营销方式介绍公司品牌的介绍《房屋出租委托协议》（ERP填写、打印）《房屋出租委托协议》（ERP填写、打印）居间服务的收费标准提示居间服务收费标准提示居间服务的收费标准提示居间服务收费标准提示房源挑选、看房时间确认客户匹配、看房时间的确认房源挑选、看房时间确认客户匹配、看房时间的确认《看房协议》《看房协议》看房《房屋租赁合同》谈判与签约《房屋租赁合同》谈判与签约《物业交割单（租房）》《租赁成功统计表》交易款项与物业交割《物业交割单（租房）》《租赁成功统计表》交易款项与物业交割《客户资料登记本（求租）》《房源资料登记本（出租）》客户回访《客户资料登记本（求租）》《房源资料登记本（出租）》客户回访逝说明国：暗框为在浪对应的白底四框内容所要左使用的表单繁或文本，标笑注ERP是搁指需在ER进P中进行操帜作。来电来不访客户，根牙据需求，详炮细填写《房盾源资料登记娘本（出租）稀》、《客户疾资料登记本劝（求租）》前、《连锁店季客户登记本绿（求租）吨》并录入E班RP。若为胸房源方，则姿要填写《房万地产委托出殊售合同》；煌若为求租方衰，根据客户尊的要求为其版寻找合适的注房源，进行起配对，安排荐实地查看物租业并填写《好看房岗协议》。若裤求租方对房宴屋满意，代滑理租赁双方掩进行租赁条振件谈判，协朽助租赁双方糠签订《房屋删租赁合同》踢并收取相应论服务费，进赚行物业和钱非款等交割，缸并填写《物目业交割单》蛾。作好客户饭回访，填写蛮好《房源资片料登记本（汤出租）》或盈《客户资料缝登记本（求鲜租）》。茧注：租赁业塌务操作中表串格及文本的很使用见《碍连锁店运营秃工具手册夏》。污（二）、售苦房业务接待阶段接待阶段求购方求购方出售方了解客户目的需求了解客户目的需求了解客户目的需求了解客户目的需求客户信息的分析客户信息的分析客户信息的分析客户信息的分析《房源资料登记本（出售）》《客户资料登记本（求购）》《连锁店客户登记本（求购）》《房源资料登记本（出售）》《客户资料登记本（求购）》《连锁店客户登记本（求购）》（ERP“客户列表”新增）皮客户信息的登记客户信息的登记求购价格分析出售价格分析求购价格分析出售价格分析纷销锤弦旅奏置换中介业务的介绍置换中介业务的介绍置换中介业务的介绍置换中介业务的介绍勘查物业勘查物业公司品牌及营销方式介绍公司品牌的介绍公司品牌及营销方式介绍公司品牌的介绍《房屋出售委托协议》（ERP填写、打印）《房屋出售委托协议》（ERP填写、打印）居间服务的收费标准提示居间服务收费标准提示居间服务的收费标准提示居间服务收费标准提示客户匹配、看房时间的确认房源挑选、看房时间确认客户匹配、看房时间的确认房源挑选、看房时间确认《看房协议》说合阶段邀约看房《看房协议》说合阶段邀约看房代理谈判代理谈判《购房意向协议》《房地产买卖定金合同》《购房意向协议》《房地产买卖定金合同》邀约签单邀约签单《房地产买卖契约》签单阶段店长和跟单置业顾问到场，由权证人员签署买卖双方交易合同《房地产买卖契约》签单阶段店长和跟单置业顾问到场，由权证人员签署买卖双方交易合同《房地产买卖中介合同》《房地产买卖中介合同》中介费收据收取买卖双方产权相关资料及中介费《收件凭证》中介费收据收取买卖双方产权相关资料及中介费《收件凭证》《房地产买卖终止协议》退单《房地产买卖终止协议》送件、首付款及按揭办理《售后服务单》售后服务送件、首付款及按揭办理《售后服务单》售后服务新证出证新证出证城纤银行放款眠劲土地证《放款审核单》尾款交接与物业交割《放款审核单》尾款交接与物业交割《售后服务单》客户维护交易结束《售后服务单》客户维护交易结束客户回访客户回访《客户资料登记本（求购）》《房源资料登记本（出售）》《客户资料登记本（求购）》《房源资料登记本（出售）》昼说明威：暗框为在锹对应的白底衡框内容所要意使用的表单社或文本，标术注ERP是霸指需在ER骡P中进行操热作。来电来端访客户，根局据需求，详哈细填写《房筒源资料登记仅本（出售）粉》、《客户阵资料登记本皱（求购）》扶、《连锁店抄客户登记本谈（求购）工》并录入E岗RP。若为鸽出售方，则企要求填写《鞭房地产出售途委托协议》复；若为求购咬方，根据客第户的要求为剥其寻找合适残的房源，进道行配对，安坝排实地查看键物业并填写盼《描看房附协议》。若颜求购方对房幸屋满意，代演理买卖双方采进行成交条顿件谈判，协矿助买卖双方旨签订《房地扭产买卖中介蝶合同》并收周取相应服务贺费。填写《宴售后服务单皮》，办理房危屋产权两证展过户，进行违物业和房款餐等交割并填驻写《物业交腐割单》和《圆放款审核表忘》等表单。楚作好客户回射访，填写好勺《房源资料爸登记本（出恼售）》或《愿客户资料登议记本（求购姜）》。劝注：售房业庆务操作中表剂格及文本的鬼使用见《约连锁店运营征工具手册蛋》。熟二、基础业绸务管理某（一）客户斗接待茶水招待请客入座客户在门外看房源出门迎宾引导入门茶水招待请客入座客户在门外看房源出门迎宾引导入门送客出门专业指导记录信息了解需求送客出门专业指导记录信息了解需求哪1、出门迎搁接：当有客乎户驻足在门洁外看房源时炮，值班员工减应在客户驻扔足始30中秒钟内，快训步出门，微茎笑，离客户对约半米处，盒微弯腰与其银寒暄，一般烈从关心客户仙开始。互2、引导进遥门：当得到雹客户的应许络，置业顾问次一只手拉门妻，另一只手沙手指并拢，叔指向所指示贴方向，手臂骨微曲、低于吨肩部，身体哀向所指示方乌向微微前倾澡，引导客户背进门。当客蛙户入门时，西除了前台工与作区打滋和接待客户摧的员工外，茧在场员工要辈起立、微笑蛛并说：军“乐您好！苦”弦。民3、请客入催坐：当客户喂入门后，置师业顾问快步即走到客户侧烦前方，引导槐客户，走到雹为其准备椅终子前双手扶座着靠背两侧营，微微后拉徐，微笑着说泊：陪“登您请坐！五”咱。茂4、茶水招穗待：客户入简坐后，置业懂顾问快速用婚裕兴纸杯为璃客户倒水，拍水温根据季派节调试，水岁量七分杯。旧双手端送至收客户，若客隶户没有接，钳直接放置客反户面前的桌闲上，并微弯贡腰、微笑着卫说：挖“素您请喝水！驱”观；倾5、了解需奇求：（运用揉提问、倾听争、回馈、确盘认技巧）落时间滤→暮住址危→恨婚姻望→宫目的杯→忘地段绒→段要求羽→喝价格胸→班付款方式毯→耍财务状况桃→势决定权络→忠委托甘（注：具体柱内容可根据峡客户情况而戒定，最好从池侧面了解，惰使用《客户受资料登记本料》）。申6、记录信倒息：根据铲“扯了解需求询”巡的要素，置滤业顾问进行捕初始信息登净记，使用《闪客户资料登悲记本》和《在房源资料登思记本》。融7、专业指颗导：置业顾辅问根据客户隶的需求，对卡其需求进行待专业分析指名导，使其更核具方向感、婶安全感和满多足感。届8、送客出袜门：洽谈结坚束后，置业扑顾问要主动响向客户递送浊名片，用双始手递上，齐罪自己胸部，沉正面朝上，绒正对对方，振并做自我介内绍。在客户兼起身要走时务，要提醒客窝户不要遗忘纸随身携带的杯物品并出门棕目送客户走库远。繁（二）商圈舍调查网1、调查范植围：任连锁店戏周围500赛米内的商圈森环境。怠2、调查时归间：每三个界月调查更新愉一次，具体调调查时间由购店长控制。幻3、调查人规员：店长指贸导，置业顾延问调查。紫4、调查内孔容：参见《光连锁店运营庆工具手册裁》的《写连锁巴店周边环境兵调查表》。宣5、城市的况整体商圈调敢查由南京分渡部完成，南玻京分部会将菜相关调查报火告传至若连锁补店。段（三）小区擦勘查猛1、调查范垂围：弃连锁店撑周围500巴米内的所有岂小区及区域存外勘查过的谦所有小区。似2、调查时马间：每三个邻月调查更新拆一次，时间扶由店长控制电。规3、调查人钳员：店长指壁导，置业顾大问调查。茶4、调查内酬容：参见《注连锁店运营锤工具手册疲》的《小区剩资料档案铁》。伐5、注意事露项：每次物让业勘查时核膜对小区环境盼变化，如有卫发生随即更多新，并上传卫信息部，由蜓信息部对E停RP系统中寸“杜小区资料库陷”处进行更新。鹅（四）物业怎勘查屿1、勘查时摸间：要求置终业顾问获取送房源信息的日第一时间征予求房主同意颠勘查房源；恶或在带客看篮房过程中勘治查房源。篇2、勘查范塘围：所有各连锁店膏房源信息，稼无论租售。脸3、勘查人夺员：店长指铁导，置业顾登问勘查并详贿细填写《房弟源资料登记鸽本》。灭4、勘查内菠容：参见《土连锁店运营令工具手册妖》的《房源泻资料登记本咏》。钳（五）商业跨计划制定就商业计划制谨定是在业务芽部的指导下于由店长协助纠店主共同制乒定。狐（六）解佣金管理捎1.租岂房佣金（根跌据当地实际吃情况由南京末分部权宜）只（1）预收慨佣金：=1\*GB3弦①劫预收佣金的流收取：预收沈佣金于置业室顾问带求租幸客户看房、杨签定《强求租委托扯协议》时收为取，收取金龄额为客户所并要看的第一裕套租房月租丛金的一半（坊不足300赶元收300殖元）。在收挽取预收佣金松的半小时内树，置业顾问棵将预收的佣坝金交至店长备。店长收到塑款项后，若引是1000胳元以上要求负在1小时内筋将预收佣金黑存入指定银宪行帐户，若赞是1000易元以下，每湖日汇总于屯16摩：被00杂存入指定银笋行帐户，返掏回后做《工陪作日报表》键、《银行存纷款日记帐》饱、录入舒ERP纤、，如遇特勉殊情况，及件时向店长汇于报；=2\*GB3松②居预收佣金的前退还：如在庆委托期内未驾为客户找到忍合适的租房茧，客户凭《烂求租委托蛮协议》到店含长处签字、中退款，店长友做入《工作各日报表》并挠录入青ERP瓦；=3\*GB3宇③睬未成交，指连锁店晕不向客户收装取任何形式议的费用。丘（隙2获）、佣金收蝴取时间：佣拨金在租赁双嗽方签定《房骨屋租赁合同烧》时收取；行（3）、佣呈金标准如下堤：疼客户大月租金60量0元以下谷月租金60敬0－149卧9元倚月租金15拐00元及以配上抬出租方点不收费销不收费笛月租金的5宇0％纱承租方叔300元叙月租金的5攀0％掠月租金的5勇0％2.售房惊1雅、购房定金凑在签定《房纺地产买卖定余金合同》时醉，由店长收济取，并确认婶房主产权证单明无误后，粮再转交至房吓主。舱2耕、售房佣金研A、统一核织证由核证部赢协助置业顾稀问收取，统担一交给公司水财务部。辜B、非统一火核证：排（1）在签政定《房地产凝买卖契约》据前，跟单置卡业顾问准确辆核算佣金和别代缴税费，瞒告知需携带袖足够的现金谣在签定合同孩时交付；蜡（2）合同榜签好，双方跪确认签字后圆，置业顾问适领客户到店巧长处交纳佣扑金和代缴税啦费，店长开挠据代收收据状。置业顾问联根据合同约肿定催促客户住交纳相关费击用；丑（3）店长岁收到佣金和蜜代缴税费后思在12个小障时内分别存歼入指定银行肺帐户，返回忙后及时做《忍工作日报表浪》、《银行鹊存款日记帐博》、录入E效RP并妥善牢保管好相关诉凭证。近（七）租赁柿管理督1、签约流泛程预约双方（置业顾问）督促、接待客户（置业顾问）预约双方（置业顾问）督促、接待客户（置业顾问）正式签约（店长、置业顾问）证件核对（店长、置业顾问）正式签约（店长、置业顾问）证件核对（店长、置业顾问）签字（租赁双方）合同确认（店长、置业顾问、客户）签字（租赁双方）合同确认（店长、置业顾问、客户）收取佣金、合同存档（店长）收取佣金、合同存档（店长）打印（店长、置业顾问）保2、客户提勿供资料惜①糊、出租方：趣身份证、房没屋所有权证螺（如出租人店非房屋所有彩权人，需出说示委托书和活关系证明如突结婚证、户烛口簿），租岩赁证等；酷②珍、承租方：注身份证，定暴金及中介费屯。吊3、店长需路要妥善保管路本店的租赁佩合同，已备棚后期客户维扣护使用。川三、核证管贺理（参考，俭各店根据当践地情况而定雾）芹1、权证办钱理流程领产权证缴地税、开不动产发票缴契税签定合同产权受理领产权证缴地税、开不动产发票缴契税签定合同产权受理按揭贷款按揭贷款权证办结收取物业交接单办理土地证领取贷款权证办结收取物业交接单办理土地证领取贷款2、签证签证时间、地点确定，预约好双方（置业顾问）签证时间、地点确定，预约好双方（置业顾问）当日17：00前通知核证部（置业顾问）当日17：00前通知核证部（置业顾问）确定签证专员（置业顾问）确定签证专员（置业顾问）了解签证基本信息、注意事项（签证专员）了解签证基本信息、注意事项（签证专员）好截鲜驳更册剖辣弦碰上拣准备签证资料（签证专员）；督促、接待客户（置业顾问）准备签证资料（签证专员）；督促、接待客户（置业顾问）证件核对（签证专员、置业顾问）证件核对（签证专员、置业顾问）正式签约（签证专员）代缴税费计算（置业顾问）正式签约（签证专员）代缴税费计算（置业顾问）合同、协议、税费核对（双方客户、签证专员、置业顾问）合同、协议、税费核对（双方客户、签证专员、置业顾问）签字、盖章（双方客户、签证专员）签字、盖章（双方客户、签证专员）资料收取，代缴税费、佣金交纳（双方客户、签证专员、置业顾问）资料收取，代缴税费、佣金交纳（双方客户、签证专员、置业顾问）说明：猎（1）员工滴在签证时可灾由店长协同册办理；烦（2）签证迅时所需客户璃提供资料予①舍、卖方：肢身份证众、三证（仓房屋所有权鹿证陵、鬼共有权、土罚地证倦）、监护人陷公证（无民叫事行为能力后人），公证垄后或见证后天的委托书；钱②锤、买方：身箱份证、定金爱及中介费。稍3、办证由推核证中心指丧导完成，置趁业顾问全程丰陪同。砌4、房款交携割葱（1）、定预金：锡①株、不超过总咐房款的20呢%，超出部翅分为无效部去分，只能视疑为购房首付鼓款；帽②访、支付时间愿：签约当时网；扇③水、为保证交街易安全，在叛买方支付定绩金后，卖方你的双证原件侮（至少为房屈产证原件）毕须放在公司某代为保管；柳④被、在收取定清金时，若不兼是原房主本野人或者也不慧是原房主的扶法定代理人克，则要求卖果方临时代理容人在收到定堆金当时，放锣在公司代为各保存，由原际房主或其法嫂定代理人前篮来领取。厅（2）、首锋付款：掘①化、首付款不星低于总房款次的30%；喇暮②爹、房产证送捎件当天支付赔；震③守、用买方的添首付款还贷塘款、解抵押漂的，在卖方令约定到银行垦还贷款当天关支付。汽（3）、尾坟款：飘①赌、现金支付焰：出件当天掩，若尾款数秒额较大，要添求先付房款勤，后出件；壁数额较少，黄可先出件，喊后付房款，抢但在付清房滔款前不予办虾理新土地证池；销②虾、贷款支付趋：出件前确告定买房人是哨否能贷款，促不能确定的延，不予出件端，出件后房字产证、契税塘申报表及完无税凭证交贷侮款银行。篇（4）、房失屋交接及户狂口迁出押金夸：阔①趣、房屋交接眯押金：一般些不超过总房绢款的10%稿，由公司向粮卖方收取，说可在卖方收倍取的首付款杂中扣除，在拼房屋交接完雁毕当天退还柳给卖方；厦②以、户口迁出飞押金：由买蠢卖双方协商毁，由公司向湿卖方收取，持可在卖方收师取的首付款混中扣除，在虎户口迁出当李天退还给卖而方；姨③鞭、若约定房粘屋交接前迁在出户口，则块两笔押金可桥合为一笔。栏注：凡盖有北公司合同章钉的合同文本渣，如《房屋警租赁合同》予、《房地产耳买卖定金合活同》、《委扛托协议》等搅，险连锁店南领取后妥善桐保管，由各贸店店长妥善意保管，使用芒后必须在2槽4小时内交苹回狸相应部门肤，如有遗失触或者缺失，少对责任人处落以每份10揭0元的经济崭处罚。水5、内部跳念单及恶意抢肢单行为的界插定和处理遇（培1抗）绸势内部跳单汇①稍求客户在公司圆内部跳单的经界定。所谓贴客户内部跳翼单是指：房啦东和客户在钢首谈连锁店稍发布警示留召言一个月时颜间内，自行刺到公司非首饥谈业务连锁氏店成交的行壮为即为客户警跳单。都②匙客户内部跳将单的处理。蛾连锁店在业绘务过程中发疑现有跳单嫌称疑的客户，党应该及时在惑ERP装上发警示留陪言，警示留岭言内容包括爹客户的姓名补、外部特征邮、房源地址霸和联系方式考（可问以屏蔽后三播位）。如果伐没有警示留讽言，客户跳马单成功的，悉则该笔业务的的中介费归咸房源店和报成交店分配帆；如果有警辜示留言而客析户跳单成功醒的，则中介叫费归房源店说和首谈店分奋配，且成态交店承担售家后服务工作圣。连锁店在两发现可疑客谜户时，应该钱报信息部备自案，经信息投部依据弯ERP碍留言核对后毅，通知连锁抛店是否继续类跟踪。规（卖2蒙）恶意抢单壁①胡恶意抢单的泄界定。恶意央抢单是指：另公司内部连蒜锁店和置业早顾问在洽谈烤业务或签单害过册程中，其他孝连锁店或置棕业顾问利用晃恶意抬价或倚打折等违规糊手段，拉拢洞客户、房东欣，导致跳单的行为。彼②符恶意抢单的态处理。公司屋严禁连锁店可或置业顾问扒间出现恶意如抢单行为。沾此类行为的古投提诉，经调查约核实，证据哪确凿，成交被后的中介费叮一律不予划论帐，并将给融予必要的纪种律处分。蛋中介费除房夺源划分外，划其余部分全牢部划到被抢席连锁店或置职业顾问账上奉。援四、信息管肉理桂（一）信息鹊登记溉1唇、信息登记悉严格按房源疮租、售信息书及求租、求车购的各要素坑填写。房源驴信息登记的挺九大要素：恰房屋坐落匪(涉详细地址云)维、户型、楼菜层、朝向、灵建造年限、慕面积、装修政及设施、价肠格膀(铺租金框/册售价沃)缓及两证情况绵，信息登记月要素未填写崖完整的，记溜入当月失误住率（使用《终房源资料登夏记本（出租啦）》、《房此源资料登记跑本（出售）犯》）。求租逗及求购客户员要按照《连尖锁店客户登故记本》的要挣求详细填写提，并纪录自情己的《客户绍资料档案本舞》特别是电脸话尽量多留菊几个。遣2膀、置业顾问活登记房源信吃息时，应主督动核实房源愈的真实性，垃保证所上报扁的房源，产驻权清晰，真岂实有效。缸3栗、置业顾问奥根据《房源廉资料登记本无》或《连锁为店客户登记纠本》进行初水始信息登记法，然后交至忧店长处，店林长在接到信辆息后闯30将分钟内进行躺信息确认并行录入松ERP病。盛（二）信息刃上报ERP锈1献、信息登记献严格按租、纱售信息登记桃本规定的内相容填写，且习清楚完整。纱信息登记的详几大要素：粪房屋坐落（卡详细地址）诱、户型（几芦室几厅几卫弯）、楼层（悟总层数及所弃在层次）、节设施（家具练、家电、其施它）、朝向爬（指南北、少东西或其它蛛）、建造年米限（以产权奏证上为准或米交房时间）咏、面积（指隔产权证上面悬积）、属性软（有无产权冻证或租赁证羽）、区域（膀指所属板块握）、价格（丛租金芳/冠售价）、联姐系人及方式木（尽可能详台细）、备注欲（突出卖点俩，如学区、浴装修、套型淘、老人居住逃、迁户口等骆），并配以苦房型图。连2、客户信突息要求有姓菜名、性别、瓜准确的联系应和来访无目的。肌3、上报的棵时间要求：暴（掠1买）房源信息母必须在候1撕小时之内上者报芒ERP虫，需填写完丧整；仁（搞2侍）客户信息搏必须在芽10赖分钟之内上银报简ERP曲；拥（捐3照）收发信息欺注意接收，昏上下线及时接；奔（暖4仇）停电或系首统故障可电率话报至驾信息部鸟，并通过其凡他连锁店发镰内网留言。聪4、卷关于房源方愈的界定旺（源1钉）房源信息溜的界定遵从职及时性、准昨确性两大原胞则。么（头2妹）有效房源趟：必须包含握正确具体地飞址，有效联缺系方式，在飘1魔平方米误差娃以内的面积肚，较准确的统房型图的房棒源记为有效犯房源。较准如确的房型图接是指有无窗拐户必须准确来，卧室、厨方卫、客厅朝休向必须准确令，房间格局赠比例制图必笨须合理。棉（齿3所）第一时间想首家连锁店塞上报的房源腔信息，记为赠暂时有效房乖源。问（欲4僵）上报连锁乘店在初次上管报信息不够醋准确的情况蚂下，拥有矮72旦小时的优先阀修改权（以狭ERP夜上报以时间压为准），其拌他连锁店不绞得对此房源联进行修改；遍72窝小时视后，则所有宅连锁店机会从均等，优先填修改符合效煌房源信息标顷准的连锁店勤成为该房源亲的房源方，跪则原房源方夺自动失效；控同一套房源瓶因客观原因纽通过审核，嫂出现在妖ERP相上，则对房枝源方的界定严如下：顾（赚1浪）准确性不溪一，在首报狂连锁店与界蒜定之时间隔肾时间超过胖72菊小时的，则烧不论上报时销间先后，以豆较为准确的低一方为房源核方；在首报逆连锁店与界桥定之时间隔薄时间不足敢72为小时的，则浙首报连锁店梅暂为房源方惜。染（稿2摆）房源准确牌性的条件：谊(危从重要到次贪重要吨)eq\o\ac(拥○战,蓝1袭)爸联系人及联疲系方式的准榨确性（以能厚联系看房为攀准）eq\o\ac(脸○到,卧2弦)韵房屋坐落的嘉准确性eq\o\ac(挥○头,馋3洲)测户型图的准磁确性eq\o\ac(另○锣,希4甚)舌面积的准确绵性（误差糟1泼平方米之内挽）eq\o\ac(裁○谷,丹5蚕)猎户型的准确迁性eq\o\ac(服○科,短6纲)勺楼层的准确躲性eq\o\ac(塑○针,俭7续)糠朝向的准确鞋性帐（三）信息涨查询凤1、根据客诚户需求在公生司ERP中摊查询相应信区息，不得先这至其他网络达寻找。丽2、若是其根他连锁店房破源，可用内呜线至相芬应连锁店询跪问，连鼻锁店应无条孩件礼貌地告溪知；若房源位方连锁店拒芳绝合作，询肃问方可投诉爹至孔信息部特，由女信息部芽告知房源联阁系，并牙作相应备案题，对于3此叮以上拒绝合快作地连锁店勤，公司有权血取消其ER逮P使用权。僵3、连锁店唱应设专门的辆房源问询本暗用于记录问鞋询信息（内脆容包括连锁牺店名、员工百姓名、店内黎、房源停），以便将骗来回访。怠（四）信息号共享铜1、租房房喘源实行无偿粱共享。僵2、售房房站源实行有偿致共享；分成李方式如下：桥（席1种）现在我公有司房源分为肾两种，一种孟为普通代理谢，一种为独裳家代理。前蓝者是连锁店谜在接到客户疫或者看佣房后直接录仪入办ERP竭经信息中心厘审核生效的萝房源。后者循是我公司与柜房主签订有泪《房屋出售缝委托协议》章的房源，必漆须只委托我倦们一家公司狼（连锁店）忙销售的，委蔽托期限不低每于距2栏个月，且要当留有房产证鱼或者土地证节，《房屋出李售委托协议杆》必须在签坡订之日起因24厘小时以内交锡给总部相应泛部门备案，蝶否则不予确糕认；对于其戚他连锁店在幸ERP秧登记聋240胳小时内仍旧暂没有签订《区房地产委托足出售协议》凡的，所有连为锁店均有权秧利与房主签坊订独家代理虚协议并独享筝该房源；鞭（扒2赴）若房源方跨的房源为独揪家代理，房恰源方：成交陡方璃5壳：刚5背分成；尘（肌3备）若成交房掏源为普通代援理，则房源以方：成交方樱按费3厉：箭7服分成；朽（侮4滑）南京分部卸各部门推荐怕的房源分成惑同（晃2服）、（输3锐）；煎（制5逆）签约连锁那店不得在成烧交之日前并2伪天将其他连蜘锁店房源转划为独家代理嘉房源，否则奴将中介费收利入的挎50肉％划归原房改源方。四（榆6匪）钳胀连锁店在发畅现信息部审寄核信息失误蔬时，必须及亲时上报信息肾部说明情况矿，在房源未拦成交之前，性信息部做出里纠正复核措锋施，则连锁鸣店需严格按穷照信息部复显核的结果执穷行。登屿（7）房源愧信息共享中补房、客源方逢各自的职责剩：骑房源方的职逢责：己①扣、做好房源漂信息的登记睁工作，查验夫房屋产权证雨件及产权情称况，保证产种权证件齐全蹈、产权清晰芳；颈②境、不定期对发房源进行跟望踪回访，及尺时掌握房主拐心理变化，夹并负责与房宪主的议价；遇③锄、配合客源肌方，做好谈守判业务的协昏助工作。途客源方的职仇责：贡①另、接待并登疗记客户信息诸；陕②己、按照业务凶流程要求，象规范填写合光同文本，并浆做好看房和嚷跟踪工作；呀③促、负责协调凡买卖双方前够期沟通及签焰约工作；参④未、负责做好佳签约后的售豆后服务工作答。丙（8）成交匹信息发布及窃划帐熊①腥、成交连锁惭店在成交当并天在员工论忘坛上发成交驴留言，格式仇为【*月*条日售房】成泳交房源地址盲》房源性质所》房源连锁巩店和置业顾假问》成交连倾锁店和置业添顾问》佣金绢数额》已收螺到或收款日茧期》合同编安号；收到佣肃金当天内将唇在ERP中挺日报表上输婚入，同时在归ERP上录斧入划帐情况度；灿②贪、如有特殊贺情况，成交笔方需在成交票后24小时之内与房源方员店长沟通并吉达成共识，阵否则每日按篮佣金3孤‰盐的滞纳金赔昌偿房源方。逮③直、超出5个断工作日不划所帐，将全部豆业绩回归房顾源方所有枯。奶（五）信息斥的使用与保颂管碌1、店长对抬房源和客源阴信息及时录束入隐ERP螺，店长对客岔户及房源的马各种资料、袖表单妥善保臂管。扬2、置业顾之问查询房源脾信息在胜ERP专中进行，在唤客户登记本种中只可记录盈房源编号，雅用完即还；冒同时置业顾斑问保证该信骗息的保密性李，不得向第俗三方透露。纷3、店长负经责每天早会柳后及时下载伴租、售房源青信息，并编页制存放在宜“挡房源本滚”占内，各类信挥息资料做到集完整无缺。淹4、房源本抖一律用活页棉夹，便于客奖户上门翻阅芹。严格禁止房在打印后的砖房源资料上乱登记问询所低得的房主电魂话，防止信庄息外泄。全5、连锁店唉所有员工必世须严格按照云表单（文本住）的使用说联明和自己的横使用权限使辟用业务表单削（文本）。们7绘、禁止员工转随意将内部杠房源信息或眼客户信息有秩意或无意地伙泄漏，甚至苦直接给客户忽翻阅有关信劈息资料，更灯不允许直接麻让客户进入誓员工的办公逮场所查阅房茎源，一经查捷实，依据相恨关规定进行茶处罚，并保新留追究责任涝的权利。睡8离、信息资料选为永久性保爆存，除信息圆已无完全可晨使用性（例毙如死亡、房画屋拆迁等）保不得随意失致效。寻（六）信息完回访坐1、置业顾鼓问回访朱（1）现有起客户的跟踪饶服务：置业胞顾问对求租能、求购的客牙户在未成交术、确定不租松或不买前始清终保持联系此，并准确填虎写《客户资吧料登记本（晓求租）》或森《客户资料武登记本（求宴购）》的机“捐跟踪服务记假录刻”忘项，直至失悦效；窃（2）现有够房源回访：剑置业顾问在桶查询房源联卧系看房时，掠对回访到的透房源有所修窜改时，对本振店的房源直竹接进行修改帐，对于其他面连锁店的房虎源，可在奔“粗评价留言笼”弃中备注或电参话通知其他细连锁店修改揉；对失效（勉如已出租、妖出售）的房茂源详细填写待《房源资料书登记本（出浓租）》或《联房源资料登廉记本（出售蒸）》的犹“身失效原因构”卡项，并交由渡店长登录E摇RP失效和姥日后回访；策（3）成交毒客户回访：沉置业顾问对只经本人成交占的租赁、买溜卖双方进行音回访。回访替时限至少一上年。成功交否易三天内必归须回访一次答，其他如客映户入住时、野客户生日、裳节假日等进币行祝贺式回剂访，一年每辈位客户回访贷不少于5次毁。们（4）若未疗有新的需求丰，则详细填堂写讯“兄回访内容乘”咳项，标明时狡间；亩（5）若有息新的需求，维则填写新的哨相对应的资籍料登记本和购录入ERP阵。互2、店长回唐访日（1）未知暑成交与否房歼源的回访或A、未知成没交与否的租啦房房源的回签访。对未知单成交与否的比租房房源的慕回访周期是去一个星期，油即从该房房秀主到连锁店铃上报房源之银日起第8天坦，连锁店在铸不知该房屋吗是否已出租之的情况下，肢店长需对该浓房主回访确雹认。珍a、若该房息屋已出租，煌则填写《房工源资料登记炕本（出租）步》铲“倚失效原因贪”限项，备以后滔回访；钻b、若该房痰屋尚未出租源且条件（价淹格等）不变瘦，则只需在狗《房源资料抗登记本（出猫租）》探“膊回访内容踪”寨项填写咱“班未租，无变辆化煌”靠、标明日期本。一周之后报再回访，若趣仍未出租，站则无论条件敬是否变化应部重新编号并欠重新录入E凤RP；家c、若该房枯屋尚未出租昏，但该房屋夸出租条件有孤所变化（如昂价格降低，约增加设施等杂）应在ER代P填写信息建补充。一周喉之后再回访混，若仍未出搅租，则应重陵新编号并重酸新录入ER罚P；回d、若该房鸡屋改租为卖侵，则需将此杜房源登记本绢转入《房源免资料登记本笛（出售）》纷并在原登记祸本绢“滚失效原因蒸”奸项填写清楚赴并进行相应拨的ERP操高作；冷e、若该房印屋不再出租走，应问明原识因，填写孩“不失效原因伟”朵并据此进行惭日后回访。历B、未知成厘交与否的售歌房房源的回呈访。对未知桐成交与否的淡售房房源的梦回访周期是查半个月，即宗从该房房主译到连锁店上馅报房源之日斑起第16天卧，连锁店在眉不知该房屋待是否已出售眠的情况下，庸店长需对该纲房主回访确昨认。驾若该房屋已极出售，则填僻写《房源资难料登记本（麦出售）》慈“谈失效原因勤”淹项，备以后剃回访；馒若该房屋尚血未出售且条锅件（价格等乔）不变，则谱只需在ER破P中肤“酿评价信息欧”加项填写丧“必未纤售，无变化俘”境；狗c、若该房惰屋尚未出售离，但该房屋倚出售条件有洲所变化（如珠价格降低，汗增加设施等湿）应在ER桨P上棚“捉评价信息承”忆项详细填写萍并对该房源腿进行修改。晒d、若该房楼屋改售为租润，则需将此绳房源登记本层转入《房源鞭资料登记本咏（出租）》期并在原登记出本忌“嘱失效原因躬”枝项填写清楚让并进行相应哥的ERP操就作；畜e、若该房宵屋不再出售恰，应问明原倦因，填写饺“与失效原因耍”明并据此进行尊日后回访。叙（2）失效哑房源回访辜A、租房失僚效房源回访腔a、若失效恐原因是已出凝租，则应根绿据合同到期汇日期，提前橡15天对该趁房房主回访爸；晋b、若失效示原因是暂时疗不租，则应晋根据大概再配租或售日期围，提前15跟天对该房房挨主回访；熟c、若失效顶原因是不租庆了，则应保睬持每三个月贱回访一次。作B、售房失野效房源回访挤a、若失效月原因是已出巡售，则应至跟少保持每半湖年回访一次名；仁b、若失效殊原因是暂时饱不卖，则应茂根据大概再侨租或售日期茫，提前15屿天对该房房萝主回访；斯c、若失效沃原因是不卖能了，则应保籍持每三个月导回访一次。伏d、回访结目果情况处理星参照枣“遮未知成交与宗否房源的回投访虽”帐。难（3）失效筒客户回访（峰包括本连锁拨店成交客户晕）惹A、求租失盆效客户回访辉a、若失效脱原因是已租舅，则应根据欣合同到期日总期，提前1搁5天对该客毁户进行回访龟；泉b、若失效盟原因是暂时忧不租，则应宣根据大概再览租或买日期毁，提前15吹天对该客户址回访；房c、若失效题原因是不租落了，则应保茫持至少每三军个月回访一中次。概B、求购失骡效客户回访地a、若失效说原因是已买浊，则应至少制保持每半年捆回访一次；