营改增有关增值税的会计处理房地产

营业税改征增值税会计处理方法（房地产）主办单位：鄂尔多斯市伊金霍洛旗国家税务局主讲人：刘世成二零一六年四月二十三日一、营业税改征增值税对房地产业的影响房地产“营改增”有助于房地产企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣。具体来讲将产生如下四点影响：（一）房地产“营改增”有助于房地产企业减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，为正处于转型期的房地产企业提供了缓冲期;得（二）献“享营改增居”腐将企业新增熔不动产所含去增值税纳入崖抵扣范围，码对于所有企歼业来讲当然术是利好，尤斯其是当企业棚改善办公条顺件购置办公阔楼时，购置宇办公楼的成姨本会降低，浴同时，由于帝企业新增不奶动产所含增禽值税纳入抵糊扣范围，也舰会刺激企业血购置办公楼比改善办公条斑件，这样，范可以有效去念化写字楼库序存;捧（三）殃“替营改增破”萌将企业新增搞不动产所含讨增值税纳入零抵扣范围，高不动产尤其明是房地产项丰目大宗交易敢成本会降低搜，促使土地回、项目收购强，加速房地背产行业整合轿;历房地产业在婚实施针“省营改增阻”式后，增值税浴税率实行1贪1%，虽然熟税率比原来嫌营业税5%屿有所提高，迈但新政规定锋房地产业土驻地价款可从棵销售收入中待扣除，且购桑进项目所含瓶增值税可纳芳入抵扣，所围以预计行业斑整体税负比揪原来下降。牺不仅如此，港一般纳税人府的企业购入现新增不动产捎可以抵扣增眼值税，这也派是本次固“目营改增霞”片最大的亮点盈，对房地产钓行业是极大诸利好。滚而对于悼4月30日辣前锣已开工的老色项目，设置暂了过渡期政动策，按5%帜的征收率缴指纳增值税，仔基本实现政板策平移。总体体上从5%铸的营业税平箭移到5%的悬增值税，实灯际税负因为巧税制计算方借法不同，还骨略有下降（肥1/(1+氧5%)=4掩.76%)附。回房地产企业京经营特点及各成本核算项溉目及内容荒房地产企业匀的经营特点耻开发经营计管划性,监管夕部门多；清开发经营业摸务复杂性；泰经营风险大栏；齐开发建设周闪期长，投资困数额大，属袋于资金密集傻型行业讲，私财务风险高候。域5.有些房米地产企业不屠仅销售所开违发的商品房牢，还可能持胸有自有物业烦并进行经营欧管理。架（二）房地印产企业开发蜂项目生产经旧营流程械筹建==》痒设立==》尸拿地==》残开发==》仔预售==》扯竣工销售=搅=》清算分辜配沈房地产企业眠核心的会计榆处理集中在渐了锡“饿拿地==》较开发==》沾预售==》芽竣工销售冈”盘（三）房地烤产企业成本培费用项目及伙核算内容益成本费用项赠目开发产品信成本核算应围视开发产品童的具体情况桶，按制造成裤本法设置成幕本项目。成搭本项目一般类包括下列八怎项：忘①尺土地获得价碧款；沸②移开发前期雄准备费；电③顶主体建筑工么程费其④害主体安装工日程费；呈⑤动社区管网工光程费注⑥将园林环境工常程费；肃⑦处配套设施费仅；隙⑧棕开发间接谨费。铁房地产企业坡成本费用基核算内容鞋“终营改增脚”雅有关增值税碎的会计处理见重点把握以旨下几点：皇1.进项税御-发生与开煌发成本或期印间费用有关猎的业务；否2.预缴税爷款-取得预歪收款（预征雷率3%）；豆3.销售额作-发生与销崇售有关的业伪务；最大的逃特点：交给授政府的土地急出让金可以如按照当期销馆售面积占可灶售面积的比侍例扣减销售恭额。烂4.纳税义答务发生时间裁-确定销售味行为发生并艳产生纳税义脱务的具体时瓣间；鹅5.税率或变征收率-纳旺税的深度（窃11%、5蚁%）蜡6.当期应恶纳增值税额侵的计算（区孕分一般计税李方法和简易馒计税方法）另；恳7.纳税地坚点-在哪交财税。炎营业税改征誓增值税的会蚂计核算宵（一）房地泊产企业会计柴科目设置掉一级科目挡二级科目浑三级科目座四级科目夸核算项目涌备注柳开发成本蜡土地价款碰按前述明细私各成本核算猛对象甘各成本核算血对象克分层垂次设立筝开发前期准政备费筝按前述明细签按前述明细炭各成本核算控对象魄主体建筑工亲程费哈按前述明细愈按前述明细转各成本核算骗对象驾主体安装工桨程费隆按前述明细扛按前述明细米各成本核算志对象秀社区管网工背程费生按前述明细鼠按前述明细东各成本核算蚁对象浇园林环境工场程费乔按前述明细城各成本核算吧对象轿配套设施费参按前述明细竞各成本核算劈对象赔开发间接费宋按前述明细脱按前述明细鞋各成本核算恼对象稿自一级科目谜“鹰开发间接费坟”纺转入厦成本预提及烘结转元各成本核算确对象友开发间接费血项目名称婆工程管理费盆按前述明细厉营销费用滥资本化利息激物业管理完碧善费娇其他盖完工开发产板品颈项目名称岔具体完工产择品名称或配竹套资产名称锡住宅、商铺树、写字楼、微车库及车位钟、其他危1.弓“爹开发成本鸣”尚科目方该猎科目核算产耐品开发过程茄中所发生的乖各项费用。康各级明细科银目的拳设置详见昨“磨房地产成本报核算科目明检细表菊”遮。垃在爆各级明细科巾目下，应按雄各成本核算档对象设立核下算项目，成捕本核算对象应可分层次设肝立。午为森了归集暂时碑不能确定特异定成本核算侄对象的成本症，以及需要征先归集后分象配的成本，闯在每个项目扬的成本核算输对象中，加沾设一条色“醋待分摊成本海”吵进行归集。赞2.退“者开发间接费雹”填科目袋该似科目归集和芽分配与项目斤开发直接相昌关、但不能棕明确属于特金定开发环节夹的成本费用飘性支出；以膊及项目营销竭设施建造费钉。怪这布类费用先归狂集，再按一慨定标准分配鸭计入各成本保核算对象。贸各级明细科盏目的设置详幻见烤“姥房地产成本饶核算科目明域细表扛”泻。接3.颗“馅预提费用遵”厦科目授核痛算按权责发卧生制原则计卸提的，应由含本受益期、把受益对象承无担的已经发您生或将要发蹲生、但尚未到支付的成本按、费用。即费用预提的美范围：对未立完工开发产液品应进行成厨本预提，完涨工产品按实是际支付金额肉核算成本；代费用预提的茅金额：以预弹算成本总额砌减帐面已列壁入成本总额体的差额计提坊。其核算方法：矩预提时，借箭记耳“以开发成本肠—品成本预提及妨结转玩”昏，贷记本科魔目；次月月糊初，再将上末述分录用红捧字冲回。筋4.培“芽待摊费用哲”爬科目姑按袭权责发生制驶原则核算在挺本期发生但掠应由本期及谈以后各期共泛同负担的、笋分摊期限在垂一年以内的挥费用。祖5.辣“肺完工开发产否品鼠”耍科目隙核算已开委发完成并验型收合格的开卖发产品的库施存实际成本纤。脖（二）成本肢费用的分配蹦和归集毕1.土地获候得价款络一般能分清克成本核算对货象的，可直蚊接将土地成挑本计入特定困的成本核算筹对象中；如文果分不清成多本核算对象棉，可先在怠“热土地获得价躲款各”锁之文“钳待分摊成本键”撞的核算项目奉进行归集，译然后再在有葛关成本核算示对象间分配斜；也可以不鼠进行归集而熊直接通过设葡定分摊方法敢分配计入有掏关成本核算谢对象。有关燕分配方法如少下：注（1）按占袄地面积进行欠分配方印①纲先按小区的惨占地面积将该土地成本分恢配到各小区堤；再将分配吵到各小区内攻的土地成本湾，按小区内顷房屋等成本弟核算对象和促道路、广场剃等公用场所睬的占地面积留进行直接分冤配；然后将汗分配到小区界内道路、广泰场等公用场减所占地面积险的土地成本晋，按房屋等慢成本核算对连象的占地面卸积进行间接牲分配，计入友房屋等成本块核算对象的姑的开发成本哗；房屋等成扶本核算对象俭的直接分配识数加间接分必配数，即为唯该房屋等成淹本核算对象摊应负担的土砖地成本。澡②拣也可将公用川占地面积先烟分摊到房屋玻等成本核算岸对象的占地踏面积上，房蛋屋等成本核搬算对象自身羡的占地面积渗加分摊的公际用占地面积轰，再乘以单占位面积的土原地成本来分巧配。民（2）按成兴本核算对象言的建筑面积膏来分摊。瞒2.开发前佣期准备费、篮主体建筑工技程费、主体烤安装工程费榆、社区管网扯工程费、园跑林环境工程耽费、配套设愉施费绞能够分清成当本核算对象钱的，可直接确计入成本核裹算对象的相麦应成本项目灯；应由两个截或两个以上锻的成本核算穿对象负担的搅费用，可通卫过各成本项黑目下的颗“辞待分摊成本再”钢之核算项目迈进行归集，钞再按下表所罚示分摊标准胳分配计入各拜成本核算对去象：晚成本项目曾分摊标准车开发前期准夹备费饭按可售面积真分摊困主体建筑工愚程费叹（1）扣除共直接费用后胖，按建筑面杰积分摊;（怀2）根据经焰验系数和建僚筑面积，确茄定标准分摊伴。生主体安装工梦程费乓（1）扣除宅直接费用后蜓，按建筑面狐积分摊；（竟2）根据造释价经验系数痕和建筑面积节相乘，确定畅标准分摊。谷基础设施-鸽社区管网工解程费叮按可售面积嫁分摊；若能忙区分可按占丙地面积分摊而基础设施-触园林环境工讽程费脆共享性强，烧按可售面积粉分摊；共享涉性不强并可好区分，按占杜地面积分摊向。巷公共配套设剑施费益按可售面积录分摊估3.开发间防接费秃应先通过锁“番开发间接费鸡”谷科目分项目饲归集开发间喉接费的实际秋发生数，在亦每月（季）阀末，根据其自实际发生数锋按一定标准鄙分配计入各像开发项目的铸各成本核算顾对象。车位塌及车库、其浑他配套设施浸及留作自用炭的固定资产楼，均不分配暑开发间接费钥。轰房地产企业哑“父营改增下”砖增值税核心醉会计处理方快法魄1.取得土稳地使用权灌土地使用权芹取得方式有组一下两种：宿（1）国家掠土地使用权丰出让（土地汇交易一级市凤场）包括：浪招标、拍卖慰、挂牌；（刷2）在二级橡市场取得土念地使用权，芬包括：购买益、抵债、接舱受投资等方妻式取得。惨取得土地使链用权后的会评计处理玻（1）用于腿土地开发的评土地使用权灾根据企业会押计准则，房赵地产企业开缎发取得的土还地使用权用晕于土地开发愤，应将土地净使用权的取畅得成本计入愁“后开发成本迁”输中，即借记港“养开发成本漫—的土地开发趣”躺科目，贷相记寺“锐银行存款测”访、洞“捐应付账款恒”堆等。各借：开发成突本-土地开交发辈贷：银行存举款、应收账皱款等边（2）用于乌商品房开发毯的土地使用规权纽根据企业会殖计准则，房模地产开发企谱业取得的土饼地使用权用扯于建造对外寄出售的房屋教建筑物，相枝关的土地使漂用权应当计隙入所建造的气房屋建筑成洽本，即借记波“校开发成本递—陕房屋开发嗽”价科目，贷史记象“写银行存款菠”贸、陆“光应付账款摸”日等。麦（3）自建同用房的土地慌使用权耕房地产开发买企业取得的历土地使用权闻用于自建用慧房等地上建者筑物时，土爬地使用权的故取得成本直缺接计入铃“源无形资产暴”漆账户，且土腾地使用权的最账面价值不福与地上建筑监物合并计算岩成本，而仍胳作为无形资疼产进行核算闲，土地使用线权与地上建敏筑物分别进鄙行摊销和提省取折旧。为寄建造办公楼万等自用而取抖得的土地使翅用权所缴纳痰的契税，计谋入使“休无形资产典”吉账户。如果压取得的土地碧暂时没有确抱定使用用途用，计入批“比无形资产西—仆土地使用权傍”天账户。尘借：无形资计产-土地使变用权如贷：银行存夫款、应收账汤款等夜（4）用于港赚取租金的仪土地使用权杰企业改变土大地使用权的脸用途，将其痕作为用于对桃外出租时，京应将其转为编“敌投资性房地主产岂”旋。纤取得土地使隶用权后需缴苏纳各种税费蚀其中：契税谦、耕地占用聪税记入土地短取得成本，教印花税和城谢镇土地使用夺税记入判“曲管理费用哑”眼3.换“名营改增钟”桂后取得土地遥使用权的增碌值税处理孔（1）相晨关规定旋财税霜〔2016峰〕36号文籍附件1《营盆业税改征增情值税试点实赤施办法》第宫二十四条：吵示进项税着额，是指纳化税人购进货谅物、加工修填理修配劳务颠、服务、无茄形资产或者碑不动产，支云付或者负担喇的增值税额坛。效注意脚：购入、债繁务重组、接锤受投资取得肌的土地使用衰权在取得合尾法有效的抵则扣凭证，可绒以抵扣进项册税。在一级筐市场招拍挂黎取得的土地混使用权给支速付给政府部鸡门的土地出暂让金可以在速销售额扣除吊。馅财税〔20酿16〕36洽号文附件2烧《营业税改惩征增值税试肉点有关事项监的规定》规撤定可以差额蓝征税的应税洒行为第10汽项规定：杆房地产开发悉企业中的一羞般纳税人销浩售其开发的唐房地产项目负（选择简易瓶计税方法的针房地产老项需目除外），挠以取得的全妹部价款和价暴外费用，扣境除受让土地药时向政府部凉门支付的土慌地价款后的有余额为销售储额。感有关有效扣们除凭证的规份定：扶财税〔20寨16〕36钩号文附件2疾《营业税改翼征增值税试好点有关事项狐的规定》规测定可以差额荒征税的应税炒行为第11骡项中规定：掏鼠试点纳税人切按照上述4售－10款的汪规定从全部给价款和价外鼻费用中扣除但的价款，应衣当取得符合宽法律、行政青法规和国家降税务总局规应定的有效凭申证。否则，仇不得扣除。趣上述凭证是鸡指：碎（1）支付童给境内单位例或者个人的衬款项，以发甩票为合法有胜效凭证。芽（2）支付鸣给境外单位他或者个人的唤款项，以该斤单位或者个燃人的签收单震据为合法有雄效凭证，税艘务机关对签铜收单据有疑末议的，可以训要求其提供肤境外公证机馅构的确认证跳明。伪（3）缴纳誉的税款，以匀完税凭证为未合法有效凭苦证。抄（4）扣除愧的政府性基施金、行政事饱业性收费或臣者向政府支父付的土地价痰款，以省级晚以上（含省益级）财政部诞门监（印）推制的财政票悄据为合法有陈效凭证。馒（5）国家梳税务总局规沫定的其他凭抄证。闷纳燥税人取得的粗上述凭证属茄于增值税扣裁税凭证的，德其进项税额说不得从销项圣税额中抵扣孩。典具体的扣除歪办法参见颜《房地产开乏发企业销售扮自行开发的绝房地产项目朗增值税征收览管理暂行办知法》（国家车税务总局公亦告2016偶年第18号增）套。踩我们在有关蛾销售额的部服分具体讲述巡取得土地价柿款在销售额绕中扣除的具害体操作和相酸关计算方法惩。饶通过接受投闸资取得土地洒使用权。赵例1：雨2016年造7月1日忍，甲企业（钟一般纳税人财）、乙企业丛、丙企业共矿同投资成立妙戊公司（房壳地产企业）怎。甲企业用孔非货币资产趣投资。投资膨资产情况如热下：1.泄2010年荣6月份购买搬的写字楼,急购买后一直蹦用于办公。始投资时的不语含税公允价证值为350徒0万元，原付值为150告0万元万元盒，购买后预粥计使用年限各为30年，划无残值，按暴直线法计提刻折旧；2.皆2011年烤1月年从政案府招拍挂获孩取的商业用询地使用权（伟S地块），颂使用年限5刘0年。经整刷理开发与2帮011年7矮月出租给了揭A公司，甲声公司将该地慌块确认为投愉资性房地产陈，按照成本阳模式进行会距计核算，直原线法摊销，歇无残值。当园时给政府土处地主管部门洋缴纳土地出头让金及税费廉共计300匹0万元，为厘整理土地支皮出1000细万元。投资度时的不含税敬公允价值为忙6500万覆元；3.乙笼公司、丙公煎司分别用现棵金出资20辛00万元；握4.甲公司奴对戊公司具介有控制权；猜5.戊公司蛋将写字楼作仙为办公楼自膝用，土地使烧用权用于开池发商业地产海并销售，于孩2016年乖7月1日竹办理了相关罗资产的产权醉转移手续。坡问题：1.趟请分析甲公皮司的财务和帜增值税的处线理并写出会缩计分录；2垃.分析戊公洞司的财务增她值税处理并昆写出会计分歉录。弊解答：1.粥有关写字楼狸的财务税务愈分析。渡财务处理：减甲公司用固璃定资产，属泡于非日常活堂动，该投资培行为属于资镜产处置行为义，产生的利匙德和损失应搅计入损益（袖营业外收入细或营业外支巾出）；处置述投资性房地昨产属于日常蚊经营行为，情应计入其他桥业务收入，晋并结转其他虎业务成本，洗并核销相关荒资产。本税务处理：皆一般纳税人两销售其差2016年栗4月30日熟前堡取得（不含司自建）的不晌动产，可以堂选择适用简倾易计税方法兴，以取得的漆全部价款和护价外费用减江去该项不动弹产购置原价垂或者取得不桌动产时的作唉价后的余额移为销售额，逗按照5%的请征收率计算柜应纳税额。糊纳税人应按渗照上述计税腰方法在不动纹产所在地预岸缴税款后，剂向机构所在声地主管税务暖机关进行纳亏税申报。在精税法中没有调投资性房地呢产的概念，觉土地使用权兰属于无形资醉产，根据本亡附件第十五椒条第二款的超规定，按1省1%的税率惯征收增值税焰。马借：固定资册产清理-写事字楼1沈200（1惨500-1此500/3雀0愉×籍6）禾累段计折旧零藏300房贷：固齐定资产-写方字楼矮1500轨借：长期股尚权投资垄1093校5徐贷创：固定资产贪清理婆1减200块改其它妻业务收入袄沃6500背借应缴标税费-应缴滩增值税路220（夏3500-逐1500）雾×馆5%琴芬应缴怨税费-应缴弄增值税-销惕项税额7纤15（遭6500地×隔11%）余膏营业皮外收入腥漏朵逼2300窗一般纳税人汪销售其过2016年绘4月30日森前孔取得（不含出自建）的不膝动产，可以桨选择适用简窃易计税方法筋，以取得的门全部价款和胜价外费用减嗓去该项不动额产购置原价篇或者取得不状动产时的作庄价后的余额穷为销售额，俩按照5%的颂征收率计算列应纳税额。续纳税人应按偿照上述计税惯方法在不动遇产所在地预士缴税款后，芒向机构所在薪地主管税务拣机关进行纳白税申报。棕借：其他业势务成本宴360谜0殃看投资性房地罚产累计摊销桃400拴贷：投资性防房地产-土侧地使用权风4000已2.戊公司莫的财务和税秧务分析内根据本通知阁附件2的规映定（原增值虾税一般纳税溪人购进服务豆、无形资产鄙或者不动产淋，取得的增吸值税专用发粪票上注明的表增值税额为弊进项税额，匀准予从销项异税额中抵扣圾。201甩6年5月1贫日后取得并井在会计制度鸟上按固定资债产核算的不唐动产或者2柏016年5治月1日后取蚂得的不动产界在建工程，菠其进项税额饱应自取得之额日起分2年滋从销项税额愚中抵扣，第诉一年抵扣比星例为60%配，满13个军月后的抵扣义比例为40骡%。），戊弓公司取得的口投资资产，教应增加实收既资本或股本荒，写字楼的酸进项税分两钱年抵扣，土夕地使用权作燕为开发的房扶地产的土地勉成本，进项样税可以在当歉年抵扣。牺会计处理如羊下：决借：固定资跃产-写字楼规35慰00牲开痕发成本-土集地成本设650遵0荐应溉缴税费-应库缴增值税（吗进项税额）晓847鸦应优缴税费-待谅抵扣进项税迈奥88御[220裳×躬40%=8案8]蠢贷：赏实收资本（乒股本）句斥1093鸽5验其中待抵扣野进项税从取再得增值税扣小税凭证当月栋满13个月隶才能转让进腰项税进行抵与扣。塘《中华人民励共和国契税厨暂行条例细水则》第八条面规定：土地露、房屋权属克以下列方式馋转移的，视池同土地使用求权转让、房土屋买卖或者传房屋赠与征蔑税：仅（一）以土抓地、房屋权睁属作价投资姻、入股；骗（二）以土稍地、房屋权谱属抵债；内（三）以获鉴奖方式承受失土地、房屋戴权属；禽（四）以预脱购方式或者崖预付集资建骨房款方式承康受土地、房云屋权属。响假设戊五公障司所在省契傅税税率为3请%，则在取上得不动产和撒土地使用权嘱时，应作如押下会计分录尊：以借：固定资胸产-写字楼悉1,0医50,00茅0污开草发成本-土劣地成本怒1,950佳,000塘贷：应拖交税费-应击交契税性3,000级,000积例2：甲房胃地产公司通栏过招拍挂方成式从A市土单地部门取得什S地块的土退地使用权3截0亩，用于冷开发建设住鸦宅。支付土弄地出让金1竞5000万删元，该省契姿税税率3%或，荡产权转移书抚据印花税税遵率0.5汽‰就，写出有关梢会计分录。临借：开发成袜本-土地成程本1栏54,50但0,000泻管理费用-阀印花税美冈7破5,000交贷：银行存呜款闪1灌50,07堪5,000颤应友交税费-应检交契税编4,500迫,000茧回迁安置房做的会计处理秆例3：20宴16年4月亦份，A房地战产开发公司赵与当地政府杏土地部门住惊宅建设用地耀10000附㎡，土地成想本已发生货兽币性支出5张000万元趴，其中支付垂给当地政府春土地出让金县5000万屡元；另外，贿在本项目中饭，需要按照帽1虫∶慎1的比例，材与拆迁户兑饮现回迁房6福0套（平均摆每套150穗㎡）。杂开发项目分俊两期进行建诵设，两期总宣的可售面积疯为1200粮00㎡。一颂期项目占地转面积600罗0㎡，二期壮项目占地面渣积4000员㎡。201咱8年9月，活完成一期1埋2册栋帮500套7泽5000㎡谎楼房建设，虚建安成本实假际支出77萝70万元（杀基础设施费暴、公共配套诱设施费等暂滚不计），一筑期有回迁房傅40套，剩幕余的20套舌回迁房在二优期待建。假而设一期房屋偏对外售价为往3000元在/㎡。请确忠定第一期完寻工开发产品绳的会计成本蝶和计税成本哄（只考虑增短值税，不考煎虑其他税费响）。线该纳税人采挺用一般计税姥方法计算缴诸纳增值税。间1、支付土冬地出让金与匹发生的建筑倾支出绿借：开发成勇本-土地价粥款5押0,000环,000敞贷：银行你存款缸50,00小0,000拌借：开发成祖本-建筑安偶装费7让7,700多,000缴应张交税费-应是交增值税（煌进项税额）眠7,7确00,00句0酿贷：银行兴存款狡77,70敞0,000庭2、第一期袜回迁房40沾套与土地成口本的账务处爸理悟根据题目所智示，其交换施行为符合《尾企业会计准景则第7号-绒非货币资产偏交换》规定损，假设该交笛换具有商业茧实质，且换抄入换出资产器的公允价值壮能够可靠计亲量，则旨“捎应当以换出慕资产的公允厕价值和应支助付的相关税偶费作为换入膨资产的成本脸”敬。换出资产托为朴“浪A公司建造剧的商品房汁”允换入资产为担“纤被拆迁户的诚房产刊”帮，同时也是可“卵土地征用及监拆迁补偿需田要支出的费霸用金”效。坊在交付该4甘0套商品房镇给被拆迁户严时，可做如刘下会计处理射：燕《房地产开晃发企业销售善自行开发的墓房地产项目奴增值税征收受管理暂行办撒法》横（国家税务踢总局公告2敞016年第沿18号）清第四条、第谁五条的规定杰。省假设该纳税迟申报期按拆杜迁补偿协议割，将40套若回迁安置房突产权过户给醋拆迁户，流假设有没有其他销凡售。计算可怠以在销售额奴中可以扣除叼的土地成本立=5000诊×抹[(40伶×县150)/构12000杰0]=25世0万元。纪借：开发成抵本-拆迁补著偿费取18,00烘0,000芝（40形×餐150满×臂3000）判贷：主营覆业务收入轮16,唉216,2配16.22档丽应交税费-稳应交增值税宿（销项税额票）1,7霞83,78窗3.78虑马18,00椒0,000窗/(1+1鹰1%)初×禽11%=1棋,783,摄783.7胸8百借：应交税贝费-应交增贩值税（营改城增抵减的销目项税额）2俗47,74尿7.75缠贷：开绵发成本-拆性迁补偿费潜247,7谈47.75此2,500奋,000/虚(1+11谁%)请×棕11%=2油47,74懂7.75考3、为反映邻成本的完整泪，按照第一杨期项目销售货单价预提二蚂期土地成本缎借：开发成板本-拆迁补肾偿费妖9,000妹,000艳贷：预横提成本-拆胃迁补偿费谦9,0境00,00编0（20陈×镰150州×觉3000）役由于二期回舞迁安置房发幼生的罪预提封成本划计入土地成拦本，在二期留完工后将回牛迁安置房分侦配给安置户稠时，需要根假据二期开发舒住宅的公允腔价值对土地蝴成本进行重史新调整。船土地成本合抖计：500班0+180狸0+900规-24.7善7氧=县7675.朵23陷万元；诵第一期项目根应分配土地波成本视=庙7675.壶23夜×报6000/猾10000寇=熔4605.汇14邀万元;陵单位可售建歼筑面积土地株成本径=4605暗.14努÷闪75000唱=凡614.0偏2妥元/m六2否;立单位可售建肚筑面积建筑缝成本灌=眠7000体÷幸75000趋=933.竟33元/m卧2杏;暮5、第一期鬼开发产品的锤会计成本逃借：开发产盘品-一期张116仍05.14绘贷：开发成盈本-土地征万用及拆迁补徐偿费叹4605.摇14宜开发成本-扛建筑安装工蒜程费倍柴7000急6、结转换肾出40套开鸽发产品的主闪营业务成本胸借：主营业遍务成本-4斗0套翻9,284则,112椒贷：开发产苹品-一期屋9,2繁84网,仔112色（棚11605芬.14月÷肉75000猪×暗40肉×丈150）队×量10000勉=9,28富4,112行务说明：如果常理解有困难怜，我们可以瓜换一种考虑威问题的角度赢：假设甲房蜡地产开发企叔业从其他开物发商手中购悼入了40套祝房屋进行拆销迁补偿，再桂补偿给拆迁蚂户，所补偿单的房屋是否晚应该记入开创发成本？弹国税函[2京007]7握68号文规娘定产权调换平政策：伐房地产公司盼对被拆迁户衬实行房屋产丽权调换，其迷实质是以不遵动产所有权胞为表现形式惊的经济利益肿交换。房地柱产公司将拥袖有不动产所肠有权转移给搭被拆迁户，汁并获得相应咏经济利益，舰根据营业税瑞规定，应按樱“泽销售不动产以”双税目缴营业民税。及《国家税务娃总局关于纳器税人开发回勾迁安置用房支有关营业税咸问题的公告巴》（国家税冠务总局公告可2014年暖第2号）话现将纳税人卧开发回迁安毙置房有关营怪业税问题明森确如下：剧纳税人以自喊己名义立项付，在该纳税泥人不承担土悲地出让价款爪的土地上开愁发回迁安置但房，并向原拒居民无偿转权让回迁安置纱房所有权的党行为，按照鱼《中华人民触共和国营业零税暂行条例燥实施细则》宅（财政部国醋家税务总局灿令第52号衡）第五条之浓规定，视同吸销售不动产礼征收营业税原，其计税营震业额按财政犬部国家税务高总局令第5喇2号第二十悠条第一款第传（三）项的足规定予以核巾定，但不包地括回迁安置桶房所处地块摇的土地使用创权价款。耐【穷按下列公式宣核定：沫营业额=营碗业成本或者咸工程成本龙×驻（1＋成本弦利润率）惜÷旺（1-营业第税税率）聚】忍本公告自艘2014年际3月1日起艰施行。本公岂告生效前未阅作处理的事权项，按照本锁公告规定执映行。虹记入纸“俊开发成本-突拆迁补偿费医”础的回迁安置境房的费用，柱应作为取得撕土地使用权母应缴纳契税聋的计税依据首。魄例4：税务架机关在对某墨建筑企业（浊以下简称企异业）进行入温户纳税辅导愤时，发现该数企业有一笔搁受甲房地产晶公司委托的塔拆迁业务，塔在纳税申报李时，将委托略方一次性支科付的家费用（包括但给拆迁户的吊补偿款和拆模除费用）归减去代委托棕方支付的拆短迁补偿费后位的余额为销缎售额计算缴美纳增值税。蝴请问：1.皆该纳税人的扛税务处理正准确吗？显2.气该纳税人和艇甲公司应如教何进行会计躁处理？非根据财税〔俩2016〕问36号附件暑2《营业税继改征增值税贼试点实施办纱法》中建筑考物拆除的规虾定：跃其腥他建筑服务翻，是指上列绳工程作业之浆外的各种工闷程作业服务断，如钻井（辆打井）、拆县除建筑物或忆者构筑物、酸平整土地、绿园林绿化、插疏浚（不包焦括航道疏浚谢）、建筑物间平移、搭脚仗手架、爆破预、矿山穿孔渴、表面附着陪物（包括岩灰层、土层、搬沙层等）剥肆离和清理等土工程作业。碎根据上述规真定，突该纳税人的钱拆除建筑物蝶或者构筑物忍属于其他建锤筑服务。坊代委托方支座付的拆迁补谱偿费的行为蔑，属于现代琴服务业-商筹务辅助服务技-经纪代理纹服务。久该纳税人将栗委托方一次槐性支付的滥费用六减去代委托雕方支付的拆岩迁补偿费后钉的余额为销买售额按照其笛他建筑服务乓计算缴纳增着值税不正确圣，且该纳税员人发生的应讨税行为不符乓合差额征税土的规定。衡该纳税人应雀在合同中明诵确约定：拆节除建筑物或跟者构筑物劳知务金额和代利为支付拆迁吊补偿款的服箭务金额。治假设甲公司策需要支付的唉拆迁补偿款衣为2000虏万元，拆除谋建筑物或者原构筑物给动盒迁公司23慰2.6万元期，其中：2渠22万元为润拆除建筑物界或者构筑物序服务费，1疫0.6万元末为代为支付际拆迁补偿费毕的服务费，迁该动迁应给置甲公司开具绒增值税专用逃发票。题动迁公司应窑按按如下方识法进行会计到处理：共借：银行存摇款2金0,000暑,000村贷：轨其他应付款说20,绑000,0四00召借：银行存仓款2惰,220,晒000坐贷辣：应交税费肤-应交增值倘税（销项税派额）2聚20,00队0伪外主营物业务收入悠执联浊刘2,000江,000池借炒：桂银行存款运10乎6,000舌贷：读其他业务收授入10勉0,000扬族应交税准费-应交增孙值税（销项句税额）6,鱼000啦甲公司的会祸计处理：膝借：开发成最本-拆迁补疗偿费菜2,2,1寺00,00歼0骗应笑交税费-应趋缴增值税贴22罗6,000粉我贷周：轨预付账款默、荐银行存款讲22,和326,0寸00旦遭思考：某地投块竞拍时，围政府部门在尿招拍挂文件简中明确要求泪竞得者必须困在项目红线思外无偿建造衬一条道路和井一座市政公沾园（红线外赴附加工程）眉，两项附加术工程造价由慌房地产开发爆企业承担，砍不含在土地龄出让金内，芦甲公司最后陡取得该地块鼻。党1宾.有关婆红线外嫌附加丰工程刚建造成本中校发生的进项湾税额可以抵韵扣吗该？研2赶.驴有关建造成办本能在企业俗所得税前摊竟销扣除吗？挺参考《房地各产开发经营攻业务企业所学得税处理办类法》（国税慰发〔200若9〕31号注）寒3仗.币有关建造成骡本能在计算腾缴纳土地增样值税前扣除丑吗？夜4涌.盆有关建造成猪本是否包含冈在契税的计光税依据中？纽（各省规定弟不同）腥5.会计处抱理：开发成敲本\开发间镜接费？冻本质问题：燕企业对政府趴的趣“继捐赠舟”昂还是施“展拿地成本谦”浑思考：乙房搁地产企业通若过招拍挂购招土地100仙亩，与国土毙部门签出让蹲合同价1亿也元，企业已扩缴1亿元。扑土地出让金聚入库后以财锁政支持方式苹给乙房地产面企业补助3烈,000万颈元。房地产埋企业取得的眯3000万德元征收增值过税吗？是否班应该计入企前业的应纳税备税所得额征停收企业所得纤税？可以冲俊减契税的计梦税依据吗？刺根据财税〔碌2016〕督36号附件称1《营业税册改征增值税近试点实施办鸽法》的下列芳规定：引第十条销帅售服务、无兄形资产或者担不动产，是倍指潜有偿提供服粥务、有偿转情让无形资产婚或者不动产才，但属于下漂列非经营活陆动的情形除芽外：闲（一）行政震单位收取的虎同时满足以置下条件的政搭府性基金或岸者行政事业厅性收费。腥1.由国务墨院或者财政钻部批准设立爽的政府性基河金，由国务枪院或者省级骤人民政府及俯其财政、价鱼格主管部门蛾批准设立的治行政事业性处收费；钓2.收取时示开具省级以篮上（含省级追）财政部门宁监（印）制执的财政票据领；脆3.所收款吗项全额上缴肝财政。帖（二）单位戏或者个体工思商户聘用的梦员工为本单呀位或者雇主千提供取得工省资的服务。桃（三）单位遭或者个体工低商户为聘用均的员工提供俘服务。乳（四）财政说部和国家税陕务总局规定答的其他情形助。鸣第十一条亡有偿，是指邻取得货币、垮货物或者其沸他经济利益堤。蹈上述行为不筝属于有偿提雄供服务、有蓄偿转让无形蜡资产或者不精动产，所以肾不征增值税尽。会计处理：管借：开发成早本督—熊土地价款削100,存000,0推00桶贷：银行存肥款防斤100夸,000,狠000宋借：银行存锡款3此0,000餐,000党贷：营业外域收入3驾0,000北,000宣例5：某房搞地产企业通潮过招拍挂购桃土地100乎亩，与国土坊部门签出让贱合同价1亿辽元，企业已弦缴1亿元。鲁合同约定，服企业须承建而1万平米限咏价房，单价椒3,330狸元/平方米斗，由政府回技购，具体做护法：在土地诸出让金入库途后政府根据本企业项目建府设进度逐步饮回拨3,3秀30万元。查项目正常住炕宅销售均价盈8,880鄙元/平方米搁。本例实质草上是杨“系政府主导拆沫迁，土地出崭让金返还用盾于购买回迁冷安置房语”枣。丹假设可售面烦积为相10000忠0m唯2蓬。菌土地出让金着返还用于购建限价房，企擦业应做预收钩账款处理。话1.收到返必还款时：看根据《房地再产开发企业羡销售自行开鞠发的房地产焰项目增值税沉征收管理暂环行办法》（桥国家税务总枣局公告20扭16年第1五8号）中规姿定：驳第十条一枝般纳税人采朋取预收款方宴式销售自行厅开发的房地沸产项目，应躲在收到预收肚款时按照3叔%的预征率停预缴增值税烟。搞第十一条该应预缴税款沉按照以下公暖式计算：位应预缴税款扰=预收款播÷音（1+适用哪税率或征收县率）部×桂3%胡适用一般计近税方法计税励的，按照1浮1%的适用脾税率计算；司适用简易计步税方法计税凶的，按照5截%的征收率枝计算。诸第十二条择一般纳税人测应在取得预梨收款的次月夹纳税申报期循向主管国税寿机关预缴税蚁款。第借：银行存州款33比,300,挪000柱贷：预收账自款33,六300,0肯00客借：应交税特费-应交增态值税（已交断税金）9守00,00距0裕贷：咐银行存款弓900,柏00毒0稀讨论：在取话得预售许可介证前收到的册诚意金、定痒金或购房意愧向款属于收榨到预收款吗创？贝2.完工转批收入时：迁借：预收账崇款33膀,300,挑000业贷：主营业产务收入侮30,00勤0,000消应交税费-东应交增值税警（销项税额绘）3,30俱0,000插借：应交税精费-应交增强值税（营改弊增抵减的销修项税额）耍10,00台0,000造贷：渗开发成本-休土地价款萄旺执10,00罗0,000膏同时从开发剧产品中结转禾主营业务成即本。秀说明：无需反担心税务机窑关按照财税字〔2016匹〕36号附作件1《营业位税改征增值刷税试点实施橡办法》第四吴十四条：捡第四十四条者纳税人发陷生应税行为拾价格明显偏跪低或者偏高哲且不具有合扬理商业目的晃的，或者发谷生本办法第得十四条所列佛行为而无销用售额的，主缎管税务机关蛛有权按照下底列顺序确定所销售额：脂（一）按照聪纳税人最近燥时期销售同锦类服务、无微形资产或者永不动产的平籍均价格确定叉。仔（二）按照馅其他纳税人皆最近时期销纪售同类服务摆、无形资产芦或者不动产扬的平均价格惯确定。娇（三）按照脖组成计税价避格确定。组饶成计税价格腹的公式为：屯组成计税价遥格=成本咳×幻（1+成本谦利润率）昂成本利润率祝由国家税务钩总局确定。甚不具有合理忽商业目的，佩是指以谋取传税收利益为旅主要目的，论通过人为安凡排，减少、掠免除、推迟嫩缴纳增值税惕税款，或者胆增加退还增知值税税款。贝例6：土地燕出让金返还匆用于补助拆创迁叛甲房地产开乓发企业通过子招拍挂购入每土地100游亩，与国土扇部门签订的轰出让合同价孔格为100恐00万元，斧企业已缴纳跪10000刚万元。协议昆约定，在土额地出让金入井库后以财政挪支持的方式瓜给予乙方补婆助3000念万元，用于亩该项目10破000平土夹地及地上建康筑物的拆迁革费用支出。恰国土部门委相托房地产开姿发公司代理摘进行建筑物蚂拆除、平整倘土地并代委贫托方向原土龟地使用权人卷支付拆迁补泉偿费。约定瑞返还的30蠢00万中，爹用于拆迁费精用1000色万元，用于丰动迁户补偿顿2000万菌元,动迁户裹补偿款低于霞2000万响元的，归企店业所有，大在于2000幻万元的，由零企业承担。驾甲房地产公座司自行在当拢年务完成拆除工赏作吼，实际发生切成本930蒜万元，拆除预过程中取得窃增值税专用踏发票注明的盈进项税33虎万元；企业银实际向动迁滔户支付补偿乏款1500腥万元。恐解析：1.驻取得的提供弃建筑物拆除射、平整土地搞劳务取得的素收入100该0万元，应化按其它建筑土服务计提销庙项税额10吹00/(1虫+11%)锦×磨11%=9齐9.10万裕元。雀会计处理如秩下：清借：工程施日工-合同成峡本8苏97谢应补交税费-应堵交增值税（降进项税额）打33触宗贷：应河付职工薪酬历-工资、累友计折旧、银黎行存款棚9臣30很借：景应收账款（混其它应收款畜）次100愧0兔贷：灰工程结算驳900唯.90次通应交税鸭费-应交增换值税（销项为税额）99掘.10则借：其它业叹务成本净897摘工沟程施工-合务同毛利4店.1院贷：踏其他业务收殃入90枯0.90要借：工程结兵算90愚0.90碎贷攻：工程施工痛-合同成本洲897绍蝴工程劈施工-合同郊毛利致4.1逮收到款项：织借：银行存垃款燃1000绝圆枯贷：助应收账款（售其它应收款途）着10能00文支付土地出惰让金时，1醉0000全裕部计入床“兴开发成本坐—昼土地价款现”及并作为契税遣的计税依据凳。扶关于政府返况还的土地出大让金用于补患偿动迁户的慨，下面两种献处理方法，搬哪一种正确预？朵①涂支出拆迁补挠偿款时：洞借：其它应调收款1节500两贷：窝银行存款袋150医0源收到返还款海并代理支付诚动迁补偿款纲业务约借：银行存槽款20殊00过贷：其它应从收款1费500历套其它业务捧收入4植71.70确蜂应交税费舒-应交增值且税(销项税彼额)钥28.3亦②歼发生动迁支久出时啦借：开发成怀本-拆迁补扣偿款店1500削贷：巨银行存款也烘嫩1500贿收到政府的挂款项时：佣借葡：闸银行存款详20部00镇贷：伐营业外收入恋20摧00尖土地出让金予返还用于开维发项目外其驾他用途的情因况却①六土地出让金窜返还用于开定发项目故外沉的基础设施档建设肤按规定项狸目外城市道笔路、供水、艳排水、燃气忠、热力、防忠洪等基础设统施工程所需苍支出，应由咐政府承担。毅但政府把这匹个责任推给序开发商，并摄要其承担相丢应建设支出遵。对开发商骄，这种特征改符合BT模辩式（建设功—肿移交）。即螺开发商将该盯项目基础设纸施工程建设鸟完工后，移区交给政府。慎开发商取得伴基础设施建园设返还款业陈务，应按建董设移交模式估下提供建筑来服务进行增术值税处理。三②尘土地出让金决返还用于补埋助公共配套所设施建设群【分析】：掉公共配套卡设施是项目衫内发生的、牢独立的、非违营利性的，雅且产权属全凭体业主的，滤或无偿赠与暖地方政府、摊政府公用事肉业单位的公纲共配套设施弯。是企业立随项时承诺建灭的，其成本姿费用应由企幼业自行承担月。且开发商馒在定价时，私已含公共配季套设施建设被支出因素在蝴内。肯1、企业将顿建成公共配棉套设施移交局给全体业主恩，不属视同改销售行为。惰因开发商通催过设定房价筝，从销售给钳业主房款中蒜已取得相应描经济利益。罚其属全体业耐主共有权益冠。属收到3,0锅00万补助朱款不属于增富值税应收销缓售额，不征懒收增值税。针企业将建成魂公共配套设眨施无偿赠与脂地方政府、翠政府公用事战业单位，财朗税〔201挂6〕36号艳文附件1《残营业税改征甜增值税试点残实施办法》藏有关销售额锦的规定,开桂发商收到3魂,000万融财政补助款植视为政府出万资购买全部骨或部分公共婚配套设施，婚销售不动产治收入计算缴勿纳增值税。辜相关会计孕处理这里不捉一一累述。路《房地产开蜘发企业销售恭自行开发的拴房地产项目苍增值税征收垮管暂行佳办法》（国蜡家税务总局脖公告201勾6年年第1重8号）如下允规定：培第三条房壮地产开发企波业以接盘等衬形式购入未简完工的房地键产项目继续担开发后，以抹自己的名义得立项销售的偷，属于本办穗法规定的销模售自行开发止的房地产项晕目。均第八条一法般纳税人销议售自行开发镇的房地产老寸项目，可以泪选择适用简渐易计税方法雨按照5%的劫征收率计税侍。一经选择污简易计税方须法计税的，骆36个月内壶不得变更为贡一般计税方酬法计税。愧房地产老项怕目，是指：喊（一）《建利筑工程施工洞许可证》注压明的合同开贴工日期在梨2016年碧4月30日雷前穷的房地产项奖目；荷（二）《建肌筑工程施工萄许可证》未侨注明合同开露工日期或者章未取得《建坊筑工程施工怎许可证》但遭建筑工程承粥包合同注明夕的开工日期励在炊2016年切4月30日稀前娇的建筑工程源项目。白第九条一追般纳税人销踩售自行开发傍的房地产老稠项目适用简数易计税方法荷计税的，以是取得的全部案价款和价外蔽费用为销售进额，不得扣绿除对应的土符地价款。订例7：20该16年6月疫甲房地产公成司购买其他杆房地产公司由一豆栋稠烂尾楼，该乏烂尾楼已建喜成定8,000障平方米突，包括土地抓成本100香0万，建造灾成本2,2葵00万元，借转让价7,赚350万元张，甲房地产骄公司继续建匆设完工后，假以自己的名晕义立项销售凭。该烂尾楼辣2013年确5月动工修拨建，原开发逝商选择按照敲简易计税方餐法计算缴纳线增值税。否原开发商销谨售烂尾楼需乏要缴纳增值陕税、企业所链得税、土地员增值税和印允花税。有关装正整数会计矿处理如下：出借：应收账化款、银行存发款73驰50艘贷：主营业退务收入呢700尚0拦应交税费-础应交增值税孕350汗借：主营业稿务成本盖3200愁贷：开发成买本义3200抓甲公司的会仆计处理，甲改公司取得该叮项目如果选医择安装一般匙计税方法缴悬纳增值税，他应按如下处菜理：牧借：开发成榆本胃7000辅应交税费-阻应交增值税玩（进项税额垫）雷赞350跨贷：应付账洁款、银行存熔款够局7350令如选择简易膀计税方法计天算缴纳增值坐税，按如下洽处理：唐借：开发成受本抹7350庸贷：应付账嗽款、银行存从款7凶350相关链接：梨财税[20贴07]16浸2号规定：孤土地使用者锡将土地使用斜权及所附建划筑物、构筑桌物等（包括控在建的房屋签、其他建筑灰物、构筑物节和其他附着断物）转让给瓦他人的，应慰按转让总价济款征契税。奸契税的计税踢依据是？弄甲公司需要年缴纳契税和址印花税。缴春纳的契税记伞入抓“伤开发成本聪”畏。矩思考题：如百果该烂尾楼斗的原业主不顶是房地产开堡发企业，应慌该如何计算湾缴纳增值税欲？展财税〔20缓16〕36翼号文附件1享《营业税改碎征增值税试繁点有关事项谷的规定》中减对销售不动揭产做出如下发规定：电1.一般纳钩税人销售其挣2016年祸4月30日催前取得（不纷含自建）的兔不动产，可唇以选择适用叼简易计税方迎法，以取得督的全部价款仓和价外费用张减去该项不欧动产购置原活价或者取得锣不动产时的谜作价后的余务额为销售额尤，按照5%望的征收率计损算应纳税额嘴。纳税人应起按照上述计茄税方法在不丢动产所在地脱预缴税款后解，向机构所址在地主管税巡务机关进行稠纳税申报。辨2.一般纳熊税人销售其斥2016年亲4月30日胡前自建的不股动产，可以衡选择适用简谈易计税方法叫，以取得的窑全部价款和骄价外费用为叮销售额，按寇照5%的征咳收率计算应堆纳税额。纳礼税人应按照湿上述计税方鹰法在不动产撤所在地预缴苹税款后，向堪机构所在地顶主管税务机芬关进行纳税趁申报。债有关合作建跑房的增值税底处理问题问项目公司模羽式喘真假投资之晴分半利益分享嘴合作开发本稍质亿模式一叫双方植（唐真投资单）笼税后利润国投资恨模式二采出地方畜（摇假投资击）表取得固定收私益更卖地炸取得固定比霉例收益塘卖地传分得商品房话卖地失模式三非出钱方毁（必假投资旨）狱取得固定收堤益宪借款并取得萌利息肠取得固定比星例收益匆借款并取得兄利息议分得商品房并购买商品房胀模式一：用图土地使用权那投资急（宣真投资竭）弦，按照销售杯土地使用权跃征收增值税独，参考〔2锈016〕3腿6号文附件号1《营业税躲改征增值税闸试点实施办窗法》第十条恶、第十一条猾有关规定;娱销售服务、骆无形资产或少者不动产，引是指有偿提董供服务、有抓偿转让无形报资产或者不疾动产，但属匹于下列非经寸营活动的情阁形除外：……企第十一条苹有偿，是指测取得货币、乖货物或者其矿他经济利益弟。源模式二：用千土地使用权蔽投资胡（娃假投资茅）往，收取固定时收益，增值密税如何处理讲，目前没有谊规定，原则毙上应该按照忘销售土地使希用权征收增别值税；貌模式三：投佣出货币性资供金，收取固恩定收益或规腿定比例的收遵益，按照贷贩款服务征收报增值税，参有考参考〔2苦016〕3仓6号文附件道1《营业税息改征增值税徒试点实施办昌法》中《销污售服务、无根形资产、不量动产注释》盟中有关贷款逐服务的注释恐。庙贷款，是指状将资金贷与筛他人使用而摆取得利息收辉入的业务活史动。……散以货币资金姥投资收取的吉固定利润或罢者保底利润把，按照贷款稠服务缴纳增絮值税。淘着4.房地产段开发建设阶惨段会计处理唱与税收问题家房地产开发畜建设阶段会煎计核算的关缴键窑房地产开发耕企业在建设亭阶段要区分温如下几个项爬目进行成本涌核算：霉①村前期工程费厅；屈②判建筑安装工图程费；周③鹊基础设施费年；盼④秘公共配套设亭施费；明⑤葬开发间接费貌用。在每个芽项目中都需净要尽量按照粗房地产企业狭成本核算内悲容纳，尽量准确激的确定成本叉核算对象。喂所发生的无秋法确定成本薪核算对象的梁支出，统一宪归集到摸“容开发成本-垂间接费用义”卫中，待完工倍时按照确定献的分配标准健，进行分配搭。忍在开发建设单阶段，成本踢核算对象多捆、金额大。加有关增值税滔进项税的核竟算中，需要如注意的问题圈：边①欧在选择货物击供应商和服妹务提供商时掩尽量选择能唯提供增值税辜专用发票一棉般纳税人，猪以取得增值著税专用发票壮进行抵扣，曲从而有效降式低增值税税孤负限②婚在签订合同为时一定要明倦确所购货物驻或所接受的置服务是否含京税价，同时雹合同中需明恰确对方需提钥供真实合法份的专用发票所及开具发票糖的时限；收③录支付购货款府或服务对价耀时要通过对诸公账户收付局款，且收款险方和增值税燕专用发票注轮明的货物销冒售方或服务游提供商一致扭；绢④治严禁取得虚消开的增值税历专用发票或硬内容不真实斯的增值税专古用发票，一探旦查实，会命承担刑事责网任，参考《蹲中华人民共脉和国刑法》煎第二百零五闸条。信伴①央前期工程费梦：指在取得恼土地开发权你之后、项目福开发前期的肿水文地质勘论察、测绘、珍规划、设计蛋、可行性研趴究、筹建、槽“坝三通一平销”锈等前期费用莲。里Ⅰ活房屋开发建体设过程中发件生的前期工串程费，能分沃清成本核算静对象的。钩借：开发迁成本驼—袄房屋开发－蜡某某成本对笛象棒—恩前期工程费祸贷：设居“鹿银行存款盛”肝、衬“疾应付账款课”鸡等账户吨Ⅱ送应由两个或振两个以上成城本核算对象遥共同负担的否前期工程费等，应按一定无的标准分配是计入有关房污屋成本核算嫩对象的得“救前期工程费理”推成本项目。况借：开发成载本－房屋开弦发叔—益待分摊成本帅－前期工程残费逐贷吵：银行存款爪等计借：开发成感本旨—钻房屋开发－在某某成本对恢象旗—拼前期工程费炮贷：开发成富本－房屋开锦发诱—摇待分摊成本挽－前期工程泄费阳例8：甲房愿地产公司2狗016年7槽月取得W地伙块180亩念，准备进行扎住宅楼。该未楼盘共分两纪期开发，第腾一期占地1辣20亩，第别二期占地6段0亩。9月权份，开始了甚全面的前期高准备工作（法两期），共灯发生：水文喜地质勘察费左53万元、丘规划设计费健212万元铸、临时道路肌和场地平整奴费用888外万元，均取碌得了增值税眠专用发票。酷说明：所有健金额均为价闻税合计金额草。烫会计分录（乏按占地面积蹄法将待分摊番成本分摊到锈两期）：抬借：开发成垂本-房屋开禽发-待分摊斩成本-前期彩工程费（地烟质勘查）芒50亩奇寄处投创抗沃赏（规兄划设计）蹈200承简朝仰精咳哲搏宜（场逢地平整）度800线吊沫应交税费-蛛应交增值税胞（进项税额惭）成遇吧冶103垫贷：银行存艇款杂朝凳犯村燃均绞11顽53分配：性借：时开发成本灭—岛房屋开发－步一期宗—柄前期工程费语7厘00隶开发田成本牲—宪房屋开发－赔二期骆—拴前期工程费速3宽50古贷：橡开发成本-嫂房屋开发-阳待分摊成本转-前期工程即费（地质勘铲查）50距惩糖末铃乳镰肺雨（愚规划设计）阳200悄式辩搜庸仰欲杨脉（船场地平整）画800钻②菌建筑安装工庆程费虾房地产开发聚企业开发建鸣设房屋，其刚建筑安装工渡程施工一般擦采用出包的桂方式，建筑爬安装工程支糕出应依据系“建工程结算单蒜”痒，企业承付卷的已完工程仍价款确定，垄直接计入有剑关房屋开发救成本核算对役象的册“施建筑安装工树程费昂”蒸成本项目。竿根据施工单玩位提供的增妨值税发票借蹦记渣“残开发成本的—湾房屋开发久—姥建筑安装工锯程费窃”因账户，贷记五“厌银行存款敬”涉、检“举应付账款橡”颠、北“厘预付账款州”哲等账户。指注意：甲供俘材核算与营柄改增以前发摊生变化寻—轧甲供材不作粒为增值税的霸计税依据。派借：开发成俯本－房屋开赔发－某某成摘本对象－建增筑安装工程壁费啄盾贷：银行存夜款等湖借：开发成吩本－房屋开沈发－待分摊帅成本－前期叮工程费线辅贷：银行存愤款等框借：开发成屿本罩—档房屋开发－粉某某成本对按象擦—抹建筑安装工猾程费晶贷：开发成鬼本－房屋开耐发－待分摊坛成本－建筑醒安装工程费嘉建筑安装工场程费一般情僻况下，可以懒根据施工结尾算单，以归狐属于某成本惨对象的直接燕成本核算，毙不能分清成行本对象的，恶一般采用建留筑面积法分拥配。艺③芬基础设施费邪Ⅰ比房屋开发建斑设过程中发佩生的基础设福施费，能分会清成本核算旷对象的。切借：开发成购本－房屋开板发－某某成籍本对象－基亭础设施费手贷：银行存浮款等工Ⅱ卫应由两个或绍两个以上成堵本核算对象馅共同负担的盯基础设施费袍，应按一定谈的标准分配烫计入有关房屠屋成本核算沙对象的纪“气基础设施费米”绝成本项目。松借：开发成扩本－房屋开消发－待分摊陵成本－基础姿设施费峡忍贷：银行存销款等漂借：开发成克本尊——株房屋开发－对某某成本对并象斑——望基础设施费仗锻贷：开发成景本－房屋开着发－待分摊肾成本－基础句设施费盼分配方法：舰一般采用建裳筑面积法侵④热公共配套设刮施费饼Ⅰ托发生的公共党配套设施支央出，能够分瓶清成本核算请对象的雀借：开发成洁本－房屋开金发－某某成菠本对象－公堡共配套设施饶费蜂贷：随银行存款等及Ⅱ溉如果发生的叫配套设施支宣出，应由两捉个或两个以阀上成本核算背对象共同负横担的。纪借：开发成床本－房屋开叮发－待分摊株成本－公共暑配套设施费鸭贷：绘银行存款等似借：开发成浴本指——阅房屋开发－阿某某成本对骑象逮——衣公共配套设月施费贺贷恒：开发成本门－房屋开发本－待分摊成蚊本－公共配劝套设施费懒分配方法：酒一般采用建顽筑面积法。滔公共配套设立施费用在企荡业所得税前赠列支的几点愿说明：筋房地产开发须企业开发建李造的与清算故项目配套的蜜居委会和派欺出所用房、妈会所、停车羞场（库）、折物业管理场霉所、变电站纳、热力站、谦水厂、文体亮场馆、学校皇、幼儿园、肆托儿所、医涉院、邮电通袍讯等公共设牲施，按以下善原则处理：励Ⅰ哑建成后产权腊属于全体业弓主所有的，寨其成本、费狡用可以扣除明；扮Ⅱ烛建成后无偿年移交给政府轿、公用事业翻单位用于非病营利性社会肚公共事业的魄，其成本、序费用可以扣撞除；同（和增值税根中所规定的沙用于公益事诊业或不特定练的公众对象也吗？）崭Ⅲ紫建成后有偿味转让的，应廉计算收入，喊并准予扣除母成本、费用究。容⑤截开发间接费盯：指企业为牌直接组织和展管理开发项缎目所发生的颗，且不能将票其归属于特节定成本对象知的成本费用元性支出。主诱要包括管理叹人员工资、哪职工福利费称、折旧费、亦修理费、办谣公费、水电趴费、劳动保遥护费、工程胁管理费、利渔息支出、周疼转房摊销以竖及项目营销培设施建造费总等。揭“售开发间接费劫”矮是一级科目晋，按期归集五，期末按一满定标准分配烤计入各有关良开发产品成累本。台借：开发间晕接费观贷：银行存脉款等筋借：开发成最本－房屋开最发－某某成手本对象－开解发间接费谈贷：开发间燃接费缩分配方法：贯按照受益原异则和配比原脸则，分配开惨发间接费：邻直接成本法展或预算造价绞法吹某项开发产居品成本分配敬的开发间接知费用=月份估内该项开发凑产品实际发紧生的直接成傍本耽×呈本月实际发印生的开发间水接费用衡÷绒各开发产品拾实际发生的铲直接成本总仁额。挪例9：AB贫C地产公司层6月份共发同生了开发间往接费用50躬,000元曲，取得增值翻税专用发票裹注明的进项姑税8500夫元。应分配跟开发间接费稍的各开发产历品实际发生段的直接成本骆如下：遇后浊柔开发乒产品名称心描直接闲成本隙痰导泼商听品房A赤衡攻1,00喊0000脂子萌伙商百品房B泄辆向60信0,000据镜间批商疮场细概哑腹400,0藏00坛父宴门合杏计取匹营2,役000,0假00兼根据上列公浊式，各开发猫产品应分配橡开发间接费恶的分配率为捷：教发生费用时而：垂借：开发接亭间费屿50,仇000抵应交税费-系应交增值税说（进项税额鲜）8,50毕0寸银行存款柱棕58,50辣0供50,00夸0锐÷恶2,000朵,000胖×珍100%=糊2.5%渐商品房A应赛分配的开发炕间接费：1撤,000,锄000瓶×盾2.5%=扛25000旨（元）；扬商品房B应具分配的开发伞间接费：6蛮00,00旱0烂×贫2.5%=棕1500苗0（元）；笨大配套设施形应分配的开哥发间接费：路100,0叶00嘉×方2.5%=哈1000斑0（元）；拣根据上面的涂计算，就可爪将各开发产枯品应分配的傍开发间接费述计入各开发造产品成本核领算对象的冒“龙开发间接费露用哨”莲成本项目，板并将它计入当“壁开发成本林”盘各二级账户门的借方和尤“输开发间接费驴用灌”寒账户的贷方飘。ABC地绑产公司应作挡以下账务处吐理汗借：开发成修本何—村房屋开发晒—引开发间接费颂（商品房A长）25,0伴00使—折开发间接费肢（商品房B撑）15,0舍00植—悲开发间接费逢（商场）乒10景,000燥贷：开发间廊接费饶路思苹袋50述,000段完工后，将断开发成本结头转至开发产染品：贿借：开发产颤品-态××喷商品房惕贷：开竟发成本-房扇屋开发-胀××臂成本对象坊“变甲供材割”毁的会计处理变在营改增以悉前，由于建县筑业营业税感计税基础包袄含甲供材，惯所以，如果络合同总金额遮包含甲供材晕和不包含甲责供材的处理位方法不同。扇营改增后，汗建筑服务增充值税的计税筒基础不包含尚甲供材，所每以不需要分基情况去做会为计记录。简混合销售的垫处理：车《增值税暂洞行条例》及焰其实施细则娇中规定，蜘建筑安装企假业提供建筑准安装胃（劳务）然服务的同时禽，销售自产每货物按照特滴殊的混合销罪售的规定。荡财税〔20比16〕36忆号文附件1遵《营业税改揪征增值税试锐点有关问题越的规定》壳中混合销售片的规定岂如下：衔槐混合销售杠：一项销售牺行为如果既均涉及货物又波涉及服务，上为混合销售速。从事货物中的生产、批烘发或者零售谨的单位和个松体工商户的鞋混合销售行垫为，按照销价售货物缴纳食增值税；其睡他单位和个扛体工商户的席混合销售行始为，按照销娱售服务缴纳京增值税。他上述普从事货物的久生产、批发倘或者零售的火单位和个体腾工商户，包尝括以从事货才物的生产、铁批发或者零服售为主，并售兼营销售服鲜务的单位和阻个体工商户颤在内。捧例10：A弱BC地产公合司与施工单改位乙公司签坊订施工合同析，合同总额狠为800万笛元。ABC月地产公司提赵供价值20庆0万元的型磁材门窗。A颗BC地产公臂司发出材料绍时，依据施牢工单位签收送的材料领用并单，ABC嫂地产公司应匠作以下账务爬处理：晚ABC工程扫购入材料：弟借：原材料闲引赠伏滤咬2,000闹,000供应交言税费-应交爱增值税（进竿项税额）驰340症,000撞贷：突银行存款凡贪与沈盐2啦,340,降000乓借：开发成裤本-房屋开拢发-湿××娇成本对象稻没2,00结0,000栏贷：原材料百爹辆挖驾我2,000性,000丽“宣营改增恋”疾以前甲供材膏的涉税处理看甲供材类型重合同类型乳纳税处理团发票开具株甲供讨材料识建筑公司施贱工握建筑合同血甲供材并入扒营业额缴纳想营业税遵建安发票、茂材料克增值税发票狗甲供播设备趣建筑公司施佛工简安装合同启甲供设备不溉纳营业税织设备：增值谜税发票纤安装：建安拔发票夏甲供材料籍装修袍公司施工桃装饰合同沙甲供材不纳绒营业税厌材料：增值因税发票柱装修：建安液发票屑甲供材料唯厂家吓施工唇销售自产货懒物同时负责老安装杯分别纳税元分开发票产甲供材料啊商家忘施工扶销售外购货纹物并负责安斜装轨混合销售增拌值税野增值税发票晶6.膝“豆周转房禾”姥的会计核算崭周转房是指亏房地产开发欣企业为了开淡发小区房屋石建设，用于普安置被动迁型居民暂时居且住周转使用领、产权归企稳业所有的各登种房屋。包例括在开发过号程中应明确月为安置被动喷迁居民暂时懂居住使用的带房屋；搭建待的用于安置弓被动迁居民鉴暂时居住的或临时性简易浑房屋；开发墓建设完成的梳商品房在未断出售以前，娘用于安置被乳动迁居民暂紧时居住的部致分。挑周转房是房位地产开发企沃业特有的财自产，它不同配于固定资产廊，也不同于饺一般的流动着资产，应单揉独设置园“得周转房午”夏账户，以核鸽算其价值的妇增减变动情上况。第周转房的价是值损耗，应忙按其使用年淡限分期摊销袖，计入有关忙开发项目的始成本。铲周转房属于垒为开发建设瓶提供服务的贫房屋，在周多转使用中，赏只有支出（络价值损耗和板维修费用）皮,除收取低墓价的房租外厕，没有其他饭收入。发生陡的价值损耗足(即周转房性摊销)和维聚修费用，在宏“展开发成本茅”蛮账户核算，勤收取的低价拣房租在瓣“蚊其他业务收娇入件”亭账户核算，节不再单独设长置会计账户服进行核算。洽①阀周转房增加秃的核算轻例11：2仇016年5挣月甲房地产帖公司为安置踏拆迁居民，池与乙建筑公蜓司签订合同阿承建简易周蚊转房，合同贿约定：在2型017年3蝶月份完工，爷合同总金额瞧为618万悉元（不含材脉料），主要晨建筑材料由岛甲公司供应蓝，工程进度朽达50%时摔支付309尽万元，工程话完工后支付欺249万元奖，剩余60朱万元未工程套质保金。工霉程与201杰6年6月开减工，与20定17年3月疫按期完工，列甲公司按照均合同约定支央付了工程款约项，工程完潜工后，乙公眉司开具了增析值税专用发炭票。爽2016年枕5月甲公司寿采购材料如计下表：块材料名称斩材料金额异进项税额粗彩钢板羡2,000醋,000胶340,0弃00议水泥守1,000鹰,000植170,0阿00卫钢材坊1,000阴,000刑170,0援00饭沙土石料、豆空心砖塞500,0邻00靠15,00呀0笨管材、地板帆砖、暖气片凑等骡1,500元,000所255,0控00富采购工程物志资相关会计圆分录如下：造借：工程物允资-彩钢板良椒权2,0杜00,00桐0产勿处咽-水泥柱登劝1,拿000,0沾00取朱收浅-钢材朱中再1,稍000,0电00汪处热疯-沙土石蜻料等勤猪500,0迫00变械宣驴-管材等流童演1,5炊00,00简0物绝应交税费穗-应缴增值饼税（进项税韵额）93络0,000控贷：宇银行存款、映应付账款微每五6,93小0,000篮乙方领用甲日供工程物资亦：罚乙方无须账密务处理，帐范外登记领用歌存情况即可荣。梯借：在建工毙程-工程物旬资惧6贴,000,让000绪贷：刺工程物资夏保姑6,尚000,0出00卖根据甲乙双疲方工程结算陈单付款（滞谦后取票）职借：在建工你程-暂估塑魂咏3,09傲0,000妈贷：银行存摄款福把奸3,0册90,00舰0进工程完工，庙取得发票答借：在建工搭程-暂估沿南碧-3,09蜜0,000狐在建工程-尊建筑陶数6陵,000,糊000馅应交税费-林应交增值税僚（进项税额登）180筹,000跑贷：银行存强款翅誉融立2,尼490,0构00闪应芽付账款侵形尝底东600,0场00炸借：周转房歇—塑在用周转房昏摄1郑2,000爸,000粗贷:在建工词程终志踢1著2,000缓,000腾②删周转房摊销听的核算智周转房的损夺耗价值，应辫将它计入土少地、房屋的晋开发成本。圾周转房损耗蛮价值的摊销肿，应根据周泉转房的结构怖、使用情况钓，分别采用增平均年限摊间销法和周转针使用次数摊桂销法。对临砍时性简易周渡转房，由于趣周转使用次灭数有限，一按般可采用周追转使用次数沈摊销法，按唉预计周转使肌用次数(即职安置拆迁居妈民次数)计盐提每周转使着用一次的摊离销额。对非牺临时性简易特周转房，由抽于使用年限牛较长，可采丽用平均年限启摊销法按使仙用期限计提饺每月摊销额负。床Ⅰ雅采用周转使杨用次数摊销沙法计提周转辜房损耗价值浇时的每次摊帜销额的计算曲公式如下：撑每次摊销额阶=周转房原赌值励×川（1-预计羡净残值率）勾÷谷预计周转使钢用次数阵Ⅱ暴采用平均年代限摊销法计瞒提周转房损什耗价值时的胞月摊销额的风计算公式如丧下：浴倦月摊销按额=周转房摘原值针×讯月摊销率冠只月摊销昌率=年摊销咽率战÷羊12香桃年摊销玩率=（1-描预计净残值遇率）镜÷赏预计摊销年劳限退×向100%庄上式中：周桐转房原值即耻周转房开发删成本；预计设摊销年限可提比照同类结翁构房屋的折滴旧年限预计梅；净残值率高一般可按周管转房原值的专3%-5%吸预计。银接上例：A窗BC房地产呀公司为开发稻“蹈城中村项目音”愈搭建的安置宁拆迁居民临值时使用的周秧转房开发成资本为120泥0万元，预乓计使用5次打，残值率为符5%，每月艇应摊销22悲8万元，因棒周转房专为流“偶城中村项目锦”炼而建，其摊咏销额应计入输该项目的开秘发成本中。碗ABC房地港产公司应做蜂以下账务处燃理：当借：开发成蔑本员—供房屋开发框－开发间接颜费2,税280,0伙00妙贷：周转房坐－周转房摊膝销块指巧2,280疑,000福周转房维修携费用的会计免处理润20锣×纵7年5月周燥转房经常性跪修理支出2给000元，薪大修理支出漫3万元，每楼年修理一次贝。ABC房常地产公司应境做以下账务纠处理：询借：开发成奸本著—缠房屋开发－偿开发间接费傅疤2,0徐00周长异期待摊费用奔－周转房摊苍销蜻喉3捏0,000膀贷:朴银行存款忆压吩株愉30浩,000算侦库存现金稀秤区聪芝久2,000郊借：开发成既本吸—眯房屋开发－番开发间接费泼氏2渴,500短贷：长期待棒摊费用－周尼转房摊销神罚浪2,50桐0牛7.房地产静企业开发建真设阶段贷款清利息涉税问疫题黎根据财税〔夏2016〕锁36号附件础1《营业税竿改征增值税晃试点实施办惭法》第二十允七条第六款泄规定：禾第二十七条路下列项目阶的进项税额缺不得从销项速税额中抵扣宵：……江（六）购进沉的旅客运输很服务、贷款培服务、餐饮侨服务、居民腐日常服务和齐娱乐服务。克36号文附奥件2《营业桐税改征增值起税试点有关贵问题的规定祥》中明确：加纳税人接受幸贷款服务向筐贷款方支付尾的与该笔贷搅款直接相关疤的投融资顾板问费、手续誉费、咨询费匹等费用，其沃进项税额不驾得从销项税抽额中抵扣。斩根据上述规跟定，房地产功企业贷款利蜘息不得抵扣型进项税，这靠里就无需累码述。柔企业应根据侦《企业会计洒准则第17龟号换―搂借款费用》境的相关规定匹，区分资本犹化支出和费京用化支出，抛进行准确核惭算。同时，炉企业所得税慈法应纳税所垂得额的核算索，要求区分胸资本性支出菠和收益性支求出。梦房地产企业注属于资金密混集型企业，悼一般资产负若债率较高（伤一般会超过捉70%），月对于一些集扣团性企业，置可能从在责“昌统借统还楚”啦的情况。事36号文附学件2《营业森税改征增值区税试点过渡彼问题的规定迟》中明确满逗足侮“存统借统还需”裙条件的，集菌团公司收取恒用款单位的桃利息，免征束增值税：涛统借统还业削务中，企业视集团或企业助集团中的核抱心企业以及坦集团所属财牵务公司按不惊高于支付给质金融机构的嗓借款利率水钞平或者支付创的债券票面狮利率水平，屋向企业集团嫁或者集团内职下属单位收提取的利息。卵统借方向资弄金使用单位弦收取的利息胡，高于支付著给金融机构获借款利率水手平或者支付宇的债券票面桑利率水平的板，应全额缴楼纳增值税。熔统借统还业计务，是指：猫（1）企业尊集团或者企众业集团中的秃核心企业向稍金融机构借晕款或对外发迫行债券取得察资金后，将件所借资金分晚拨给下属单惭位（包括独阁立核算单位滤和非独立核尽算单位，下裙同），并向部下属单位收饲取用于归还杜金融机构或桨债券购买方或本息的业务魂。膜（2）企业筛集团向金融膝机构借款或标对外发行债脆券取得资金惹后，由集团缘所属财务公他司与企业集掠团或者集团耳内下属单位溪签订统借统赴还贷款合同腊并分拨资金找，并向企业艘集团或者集叨团内下属单甩位收取本息扮，再转付企训业集团，由猛企业集团统网一归还金融率机构或债券挤购买方的业似务。秘注意：1.鼓资金来源不纺是自有资金唐；2.集团蜂所属财务公哈司的地位；头企业所得税飘方面染《房地产开朗发经营业务旦企业所得税塑处理办法》韵（国