世联房地产工程全成本管理讲座提纲

房地产工程全成本管理讲座房地产工程全成本管理讲座提纲一、房地产工程全成本观念剖析1树立全成本观念①施工阶段---承建商的全成本、开发商的阶段性成本。②开发全过程（按控制阶段分：可研、定位、设计、招标、施工、结算；按成本类型分：土地成本、工程成本、财务成本、管理成本、营销成本）----开发商最关注。③产品寿命周期成本---品牌开发商最关注（尤其是自己经营的项目）。对项目整个寿命周期而言，项目开发完毕，交付业主使用，成本的发生还没完，后面还有维护、保养、运营、法律风险等费用，要全盘考虑。特别是商业地产项目，营运成本尤其重要。纵2损项目开发阶园段与成本控榨制的能动关演系爽糖2.1挪可研阶段玻害2.2谎设计阶段光关2.3起招标阶段卵榴2.4舱施工阶段朝杀2.5堆结算阶段抄尿3找房地产成本萍管理的发展陷趋势：核算浮型－控制型朝－创造型。局骑4脂提升价值的亦五种途径：榆价值工程的份基本公式：校V=F/C弟。彼蹄5胶成本型城市仙与产品型城章市裳废5.1牙成本型城市浓是指建安成楚本对项目的胞赢利有较大失影响的城市施，比如：重阵庆、武汉、挡长沙、东莞我等。成本型棚城市的特征巷：房价普遍西较低，房价愉差异性小。宅躲5.2蓝产品型城市居是指项目的察赢利主要依乐靠产品品质喷的城市，比逐如：深圳、怠上海、广州梅、北京、杭甘州等。产品达型城市的特犯征：房价差错异性大，产盐品差异性大你。伏幸5.3即成本型城市业对工程建安阳成本的控制摊要求较高，半重点是控制插设计阶段成挂本优化、招像投标、现场级签证等。成烧本型城市对砖工程管理、雕工程成本管蛇理的要求较株高。然捐5.4劣产品型城市寺对工程建安慌成本的控制测要求相对降违低，对项目似档次定位、悦开发节奏的哭把握反而显杠得重要。吊排5.5奸对于一个新请入行的房地握产企业，最皇好先在产品伏型城市试手糟。摊勉6旗谁是控制工勾程成本的核童心部门况点6.良1品观点一：合修约预算部门坏是控制工程少成本的核心坡部门挡掉。尺笋-4-盘如内部培训街患机密资料增疗6.2满观点二：规顷划设计部门轧是控制成本坦的核心部门勤鉴。丹用6.3保观点三：项井目部是工程享成本控制的籍核心部门访择。邻巡6.4塔观点四：物哈资部是工程晕成本控制的瓜核心部门。社姿6.5统观点五：配瓜套办是工程瓶成本控制的缠核心部门。赔砌6.6题营销部？财辈务部？运寻7踩点评目前流芹行的工程成巧本控制观点畏激7.1陷工程成本控鞋制是由设计扒阶段和工程谦实施阶段二缓个阶段完成步的。设计阶紧段占有脚70怜～塌80劈％的份量，犹工程阶段（另包括合约和俗实施阶段）刃3眼0引～伙20棵％，这是目患前比较流行经的观点。笋侦7.2界传统设计管世理局限分析欣。棵感7.3苍房地产设计迫阶段管理全国新定义：作屋为房地产公宋司从事规划巾设计管理的吓工程师，除腰了要完成传处统规划、设因计管理的工恩作外，还要戚向二个方向腹延伸，一是悔土地规划、理设计性质的滔整合，二是室甲方另行委掌托的二次设择计和选材用帝料。猪醉7.4驾现阶段规划蚁设计阶段成弹本技术优化膨的重点：三沈个总说明（苹建筑、结构荷、设备）、令竖向控制、泄基坑支护、算基础工程、茶地下室设计嫩、含钢量控园制、水电设愈计参数控制采、室外环境攻景观。束总8巴工程成本控潮制的投资理梳念：房地产吨成本控制不宫等于省钱，晚低成本不等扔于高利润。廊铲9痛工程量清单香的威力器晕9.1趁为什么采用匪工程量清单胞可以有效控穷制成本呢？膝为什么事后寿算帐房地产竟企业的工程浪师算不过施涝工单位的工泥程师呢？辽◆沙这是信息对楼称与不对称虫的问题。饥控9.2慰相对于在建营筑市场一线优摔打滚爬的件承建单位，竞房地产企业炊对建筑市场吉成本把握，税永远都是外吩行。全菜9.3承房地产企业州控制工程成虽本最有效的命方式就是采挨取外行控制终内行的方法贵－货比三家怕、事前控制污。弊藏10查工程成本与纳财务的关系啄：作为工程描成本管理，鸽一项重要而呢又关键的工栋作是要配合妈财务部门分朽析现金流，族特别是融资串能力不强的断企业，甚至蒸是要利用工嚼程规律，尽诊量降低项目葬对现金流要去求。羞临11猛工程成本控船制体系中最师难的是什么原？眼淹11.1罢工程成本控星制体系中最冰关键的和最真难的工作应失该是对社会芒工程资源、犁市场工程成浇本资源的把猜握。抵左11.2龄在我们目前惯不规范的建寇筑市场中从文事房地产工猜程管理，工偶程成本也好垒，工程质量材也好，最重指要和最核心诚的是对社会灵工程资源的羞把握与配置讨。矿造11.3派对社会工程远资源把握不厌清楚，源头陪上都有问题就，谈流程管凶理，谈质量奇控制，谈成俊本控制，都务可能是事倍偷功半的事情妇。夫熔11.4扛坐在办公室简研究定额是冷控制不了成倘本的。仁接二、房地产筐企业全成本欢管理套路岭向1碧公司经营层吊面泛谢-5-朝篮内部培训肚粗机密资料及识1.1放项目的可行市性研究（经佩营方式、营栋销手法、产斧品方案、开巧发沟通），忆迹1.2倦高端信息的墙重要性，探进索摊薄地价舟挖掘土地价劈值。库违1.3零点评不同的食经营模式。答房地产经营逢模式，详见舟链接某。饥烈1.4飘现金流测算驶以及融资。急萌22始产品定位层迁面炎(叹强化产品定冈位成本控制交)遍2.1赚项目营销产功品定位，明津确刃产品功能和狭技术参数禽，确定产品医选材用料标嘴准。架宏33撇、规划、设料计层面没(丽优化设计成旦本控制疫)夕3.1蚕控制项目规论划设计指标伶；控制建筑抛设计方案的胜科学合理性刷；控制结构艺、水、电、雷设备的设计搞参数；控制汗二次设计；板控制材料、膝设备的选用奇。汇航4槐工程层面冠(击固化工程成投本控制敬)警4.1垂编制工程成慧本控制指标项，为工程成冻本动态控制秩打下基础。浸尾4.2量建立承建商扩、材料供应洞商资源库，附优选工程资笨源。肾狮4.3叹制定规范的践工程成本控物制流程，比母如：招标程和序、签证控旺制程序、结厚算程序等。稍闪5壳后评估。工卫程结束后，尿对工程成本胜管理进行后饭评估总结，凑建立工程成锁本数据库。拣职三、项目成猛本定位与目按标成本测算袜阶段控制公碍1责房地产工程她选材用料程返序化底——达打破策划、接设计、工程欢、成本部门跃障碍，实现屑甲方产品定暗位，详见卸链接旱。慈罚2仔房地产工程拒目标成本设留定与动态控蝴制，详见链半接振1就、链接复2降。梅目3填房地产设计过管理流程的北优化，是保练证工程大总电包的前提，戚详见链接。文耳四、房地产种工程招标采脆购与合约阶机段的成本控柄制斯杯1.1谅房地产工程狸招标计划，鸡详见链接。往能1.2首房地产工程岂合同范围管戴理要清楚，劲详见链接。亿利1.3吉房地产工程个技术措施与俱质量标准要昏明确，详见底链接区1佛、链接猎2颂、链接遣3惰。险喊1.4蚕坚持用清单注招标：施工觉图出不来，吉不是回避清性单招标的理希由。以诱1.5去房地产工程庆商务报价筹由划，细节决跟定水平，详僵见链接幸1量、链接安2辆。亏去1.6缺房地产工程货综合费用开江口要少秆——食措施费、规汁费、总包管杜理与配合费饥、水电费、许甲材损耗与介采保费、零茶星工程费用器、保险费等宏费用的约定差，详见链接谎。姨探1.7达房地产工程陡招标文件与蛾合同模板化稿，减少人为断差错，提高括工作效率，江详见案例。毙歪1.8陡技术标分析坏：技术决定玩成本，技术岂是成本的内局核，详见链炊接。港牵1.9扮商务标分析竿：在商务标冤分析中向承挂建商学习，赠从而控制承洋建商，详见信链接。蚕铃1.10循房地产工程那合同交底的煤重要性。班钞五、某公司短控制工程成旺本的流程案横例讲师简介舰卢卫东先生翼钻翠深圳地产知守名职业经理店人，深圳工建程管理与技扰术创新权威押专家，从工耕程现场一线犯摸爬滚打出忘来的房地产难工程管理新哑一代精锐代取表，多年中笼海地产、朗序钜地产、金轧地集团工程繁管理的高管摔经验，曾参还与或负责了小100多万兼平方米项目将的工程管理披工作，80塌多万平方米欠项目的选材回用料工作，循现场调研、统观摩了国内徐200多家醒房地产企业浪的项目管理算工作。卢卫抗东既具备扎装实的理论知雨识又以其在播该领域的丰茫富经验见长块，结合我国碍房地产行业谱工程管理实浩际情况，提驴出了竿“阁产品质量、撤经营进度、亮投资控制乓”斥的房地产工右程管理先进暗理念，让房候地产企业老嫁板、老总和影工程管理经腾理人的思路遭豁然开阔。蕉他的培训课遥程深入浅出站、生动实用俱、针对性强泛、实效性强舌，是倍受广融大房地产经跪理人所喜爱逐的实战派专销家。醋匙1999年料12月进入读中海地产公凝司，先后担异任地盘技术令主管、地盘鸦助理经理、口质量管理部狂副经理、招勉投标委员会呜委员、质量益管理部经理吼、中海地产友股份公司工恳程部副总经白理等职。缝贫2002年读12月加盟浴深圳朗钜地猪产公司，担铃任总工程师县、副总经理以，全面负责照公司工程管版理工作，吩提出了房地淡产工程管理贷三个要素六途大体系六个袍流程四个延迫伸的管理思豆路。揪腔2005年事加盟金地集窄团，担任集违团技术管理杯部副总经理架。满丝现任百锐地叹产研究所所真长，专注于小房地产项目拥管理实战研括究。稀伐曾经接受过战培训的部分胖公司名单：弱份屠上海：复地汽集团、上海课大华、金茂粗集团、上海各三盛宏业、问上海汉石投粮资、上海中险金、上海宝新地、上海城快开万源、上秋海保集、上纸海景瑞、上讯海上实、上术海新建桥、程上海长进、驾上海新锦发等、上海聚源状城、上海港案房、上海昌役安、上港房安产、上海旭搜辉集团、上蛾海港、昆山葱新东方、上赚海景信轿·····糕·系；逃示广东：中海滤地产、深圳吊合生、沙河光地产、佳兆雀业、花样年换、宇宏集团拔、满京华、卫深振业、深耕兰江、长城梢地产、深圳历中洲、龙光尸集团、联泰础地产、益田出地产、南方羊鸿基、深圳该城建、深圳跌华强新城市所、深圳置地体投资、深圳近华溢、深圳刘九州、深圳尸祥祺地产、呢深圳信德丰裂、嘉码信息公、赛普管理饮咨询、深圳网锦峰实业、设深圳置地投从资、东莞鼎朝峰、中惠集须团、东莞南恋峰集团、广振州合生骏景棵、广州创明艰信息、广州波新康、广州稼和富、中山僚盈丰创建、议惠州龙生、搏千百家、惠重州群星伯·····务·起；禾竭北京：北京蚁永泰、华远贱集团、华润浪置地、扬子妙江地产集团荷、北京城投柴、北京嘉恒准、北京筑鼎牢源、北京鑫庙恒、北京银糠帆、天创置丧业、天鸿集寨团、华瀚投剧资、京德顺横、首开集团歪、启夏房产剖、中实投资誉、中天、盛捆世兆业、鹏挽润地产、银照帆基业、嘉历铭房产、北攻京建工集团鹅、阳光10圆0、昊辰房姻产、首创置农业、华宝、拣天鸿宝业、芬北京敬远、室西达地产、机三九建业、象国瑞兴业、轿凯德置地、劳泛海建设、号万年花城、兄嘉德兴业、违华润置地、使SOHO中累国、中体奥及园、北京融饼科置地、中误粮集团、福朴原丽景、北单京顺弛鱼·····酿·垃；丛族浙江：杭州抱通和置业、鞋野风房产、听耀江集团、敌正达集团、假中能控股、础莱茵达集团员、天阳置业毫、杭州天铭旋、宁波银亿乱房产、宁波怀维科置业、泳宁波跃达房而产、万马房婆产、宁波香猫溢、浙江盾铺安、衢州巨型化、宁波广漫厦、宁波均剧胜、浙江东务泰、中大房汗地产、浙江荷省直、顺发纽恒业、杭州揭时代、浙江环锦天、诸暨淘水业、杭州剧海华、钱江贼置业尸·····嘴·糕；裂-2-内微内部培训晒较机密资料逼尺阀江苏：万科择南京、中海严南京、江苏式国信、江苏文新城房产、膜南京城市建蝶设开发、南械京长发、南蔑京金基、南愉京银城、南码京青和、百愁胜麒麟、南上京金浦、中挪元地产、南秃京三金、南岭京东恒、常疫州金谷、常雀州御源、常专州莱蒙、常甲信鑫源、常昌州盛业、常弃州乾盛、常豆州常信、常彩州华天、常跑州金悦、常养州奥园、无奇锡远东、镇旋江润阳地产稳、王力置业俗、苏州新港尘、苏州博思悟堂、苏州华艘业百货、苏论州中天、苏运州怡众置业泻、苏州今日支置业伞·····易·约；流决福建：厦门蛇诚毅、兰峰球房产、厦门钻航空地产、罗厦门建发、雾厦门筼筜、穗厦门联发、载厦门海沧、饰南益地产、核厦门国建、专福建象屿、惭厦门当代临·····刊·途；陆武天津：天津目泰达、天津污优联、天津续新天、天津先海天置业、容中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