丽阳国际可行性2

丽阳国际可行性分析丽阳国际是我公司实力开发的经营性办公大楼，座落于原新华造纸厂—湖墅南路一侧，该楼定位为中高挡写字楼，建成后将成为湖墅南路上的标志性建筑物。一、项目概况项目名称：丽阳国际2、建设地点建于市中心交通要道湖墅南路上，东、南接现新华造纸厂（该厂即将搬迁，今后为建设开发用地），西临湖墅南路，与二百大、锦江大厦阁路相望，北至叶青兜路。3、建设环境本项目处于杭城市中心，毗邻市政府及武林门商业中心，拥有完善的交通网络，地理位置优越，极具升值潜力。武林门一带一直以来是杭城集商业、金融、娱乐、购物于一体的中心区域，集中了杭州大厦、银泰百货、百货大楼等大型商场，集中了雷迪森大酒店、浙江大酒店等高档酒店宾馆，也集中了杭州剧院、杭州游泳馆等文化娱乐场所，是杭城首屈一指的繁华商业中心，是商家的必争之地；华浙广场、新世纪大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场及正在建设中的白马大厦等一大批商务办公楼的涌现使此区域成为高档写字楼的代表区域。而运河北侧的西湖文化广场的开工与建设，一个代表新杭州的标志性广场与武林广场交相辉映，从而产生巨大的商务合力，加上拱墅区十里湖墅的改造、信义坊商业街区的隆重开发，使该区的高档物业向西北腹地深入发展，并赋予了浓厚的文化氛围，对提升本项目所在区域的写字楼品质将会直接的促进作用。4、设计构思丽阳国际是二十一世纪的建筑，在选址、开发定位、物业规划及建筑形态上都预留发展空间，具有时代性和超前意识，要求它能代表出武林广场北商业建筑新时代的特征和气息。设计以简洁的结构表现、流畅的线条、不同的体块造型组合形成较强的视觉感染力，在立面整体布局在统一中力求“通、透”变化，展现出一种多层次的明朗效果，创造轻松舒适的办公环境，体现出了现代写字楼应有的高效率、高清新和识别性，能充分体现了现代企业的风格和形象。5、建筑立面建筑外立面采用端庄、气派的简约造型，以相对低调的建筑处理，着重处理细节的精致，达到建筑形象应有的内涵。整个大楼外墙面由石材干挂幕墙、玻璃幕墙、铝板等组成；采用全隐框幕墙。铝板采用2.5MM、300系的铝镁合金板，写字楼玻璃采用国内名厂生产的浅灰色高透低反射的镀膜中空玻璃、商场玻璃采用19MM钢化玻璃，石材采用3CM国产优质花岗岩。整个幕墙协调统一，整体感强，可以充分体现写字楼的风格。罪6、工程概辞述紧1、主要经附济技术指标涨总占地：约讽6610平案方米贱总建筑面积恭（地上和地蜓下）：约2度6573.聋96，地下护约4074丽.57，郑群房面积：伍约4757当平方米恼主楼及附楼紫层数和面积妖、高度：主碎楼22F，始副楼11F贝地下层数：漂1F挎地下车位数爆（面积）：袜3951平木方米62个鹅（增加立体贪停车设施后爹为87个）他二、杭州写毯字楼市场综聪述芽杭州写字楼起市场曾经由脑于住宅市场爸的火爆和缺库乏充足产业薯支撑这两大岔原因，一直蜜是房产业中奔最触“密温吞狐”留的物业。但硬从2002岭年开始，随灿着写字楼市南场的逐渐成包熟和住宅市杨场投资的萎宋缩，杭州的梳写字楼渐渐独“潮热浅”弹了起来，成税为市场的扎“碎香饽饽臂”亦。美可以说，杭袭州写字楼市现场历史可以世分为三个阶塌段。第一阶辛段是以杭州已第一条波“厉商业街西”吊庆春路沿线秧为主开发的助，写字楼作得为单独的物珍业与单位自灶建办公楼区废别开来。由握于经济发展凭水平的限制洞及宏观调控方的影响，当桌初第一代写氏字楼市场反温应很平淡；妇到1998计年，以世贸柔中心为代表锅的第二代写形字楼的出现张，开创了杭粗州写字楼发味展的新时代判，从此，杭饱州写字楼无渐论从规模、呈配套还是整区体形象，都腊开始与国际滥接轨；第三永阶段是以黄借龙世纪和白依马大厦为代宏表的新型写朱字楼的崛起劲，从此，杭骨州写字楼市臂场开始了个栽性化的革命但。汽下面分别是端1999年凡至2001茶年间杭州市习写字楼投资含额、施工面腰积、预售面不积和销售面颤积的发展状耻况。康1999只—抵2001年械杭州写字楼汉投资额（亿显元）靠年限疲1999年死2000年尺2001年锯投资额鼓6.9絮10.6贵14.9铅1999形—剥2001年帆杭州写字楼夫施工面积、铺预售面积、淹实际销售面孟积（万平方耳米）奴年限究1999年月2000年趋2001年武施工面积押60.76垒54.28编80.34床预售面积苦16.42骆21.84乌30.93题实际销售面忧积待4.3仿6.6蔽16.2畜从上面的各脸项指标分析祝，2000敲年杭州市写禾字楼投资额征同比增幅为不54%，2陷001年杭幸州市写字楼鸡开发投资额崇接近15亿擦元，同比增彻加41%。权连续两年投矮资额超过1顷0亿元，且津增长幅度保星持在50%厉上下，表明轮杭城写字楼度开发已进入再一个新的阶戏段，即自1言995年以辈来的又一个晶新的高峰期劳已经来临。哄由于开发投鸦资量的增长用，近两年写纵字楼上市量筝也明显增加旨。2000坐年写字楼预范售面积21俩.84万平贯方米，20纪01年达到资30.93鹊万平方米，范同比增长4喝1.6%。勾在供应量不改断增大的同个时，写字楼谅的需求量也何表现相当的下支持力，因喂为销售的增饺长同样惊人忙。由于投资袭者的比例逐灿步增加，写辩字楼销售面样积超过16农万平方米，平与上年同期乎相比增幅达斩145%。峡在市场销售伐向好的同时肺，写字楼价步格也不甘落屠后地向上窜龟了不少。2袋001年写伞字楼销售价都格比200衡0年同期上拘涨10.3仅%，这一涨仙幅比数据表晕明杭城写字炼楼已明显走批向分“振高价路线故”撒。2001骨年写字楼竣哑工面积同比猎增长67%墓，新开工面跃积同比增长魂48%。2真002年杭活城写字楼的厕上市量仍处遍于一个不断驳放大的过程御，市场投放虾的物业高达初40万平方吴米左右。从胀市场销售情神况看，19絮99年下半健年开始杭城谜写字楼销售瞎状况明显转伟好，但也显麻示出空置压痕力的存在。宵2001年护写字楼市区升空置面积与弃2001年储同期相比增抱加了2.3姓%。而形成追写字楼空置韵的增量集中捏于老城区。择2002年分，杭城写字瓜楼大部分集胁中在庆春路点和城西文教锄区为主的重坦点区域，这幕些热点地区挨受到行政商悄业中心的辐尖射，拥有强谣大的行业支迟撑和优越的方地理条件，项价格大幅度睁攀升，上述额写字楼的走蛇红使得有些皇地段偏远的青盘子也紧跟餐其后，价格施较大幅度跃炼进。黄金地粱段的写字楼滚价格身居高县价，投资获极利潜力不大树。武林商务迫区辐射圈新彼增不少写字摄楼，作为新成的热点区域赢被市场看好起。唤在2002寇年中，CB寒D概念深入宁人心。由风接起路、环城霉西路、莫干处山路、文三友路、文晖路乏、环城东路陡等道路合围额而成的武林父商务区和新觉武林商务区访是杭州目前哗的CBD。毯是目前的政贸治中心、经揉济中心，产降务配套齐全此、交通畅通亮、是东西、喘南北人流车访流转换的枢瓣纽地带，商吐务人文设施岔健全。钱江询新城区将是区未来杭州的鱼CBD所在事点，同样具让备建设未来屑杭州国际化飘高档写字楼典条件的区域嘴。庆春路区辟域是杭州传际统商业区，率成熟的区域秘环境和便捷鸟的交通条件卧，使得该区娱域是写字楼嗽供应和需求乓的焦点。以洪上区域内写肝字楼最具投驻资潜力。砍根据中房指治数办公室分牢析，杭州写握字楼租金上子涨潜力巨大阶。报告显示政，世界上写迁字楼占用成仁本最高的商档务区是伦敦牵，其占用成膊本是125鸣.83美元良/平方米怒·堂月，其次是障东京、香港焦和巴黎。杭辜州的写字楼承占用成本是种14.35芽美元，是伦寒敦的11.弱4%。报告如还显示，我乓国除北京外寺，写字楼占躺用成本都是洋在提高，上地海浦东20伙01年比2缝000年上习涨了26.堂39%，高仓居世界涨幅岩第二，居中而国第一，杭制州上涨4.皇98%蜂从以上数据疏分析，杭州序写字楼的租漠金仍然有较睡大的上行空管间。如何培索育市场需求驻，降低开发愿成本和运营的成本，仍是弟启动杭州写砖字楼市场的写关键所在。禽三、项目区披块写字楼市垄场分析墙纵观杭城写者字楼的发展超，往往每一救段时期都有窝1-2个热仪点区域，如公武林渗商务圈缎、城西高新介商务圈拢、灿黄龙商务圈盈等。而每一弹个热点区域呢的形成与发慎展或是受行攻政商业中心刚区的辐射，畜或是有强有涉力的行业支栗撑，或是具臭备优越的自勾然地理条件艇。杭城目前姿7尼000-锈9祝000元/泡平方米的写捏字楼是市场蜘供应主力，谢虽然对此价每格段需求较孔前几年有明塌显的增量，肥但价格也有惰较大上升，仰因此总体保哄持供求基本呈平衡，既未披出现普遍的购滞销，也未镇出现明显的矛短缺，80话00元/平滥方米以上的显高档写字楼馅，从目前的与销售情况看未冷热不均。文一些顶级地湾段的高档写喇字楼，如世裤贸大厦、瑞版丰商务楼、斑白马大厦、唱新世纪广场贼等，受精品蓬楼买家的追武捧茄，而另一些侨楼宇本身综召合竞争力不短强销售平平价，如鸿鼎商章务馆、平海灯旺角等。均巨价在100钥00元/平钓方米左右的遵楼盘销售大邻多相对缓慢瞧，5000挠元/平方米复左右及箱以下低价位肿写字楼是市绳场较为明显姑的稀缺产品舍，低价位写孟字楼仍有较此大市场空间嗽，比如新南施北房产的南舍北商务港的叼热销就是一荷个佐证赵。仗以下我们将雨对丽阳国际谎所处的武林锁商圈板块的细发展和周边栏楼盘进行分堆析：铃武林广场作鬼为杭州目前般的行政与商茎业中心，冠是杭州的政架治、经济、乎文化、科教弄、商业，信墨息中心等核瓣心地段蛋这一区域写切字楼一直以陕来在市场中积占据着主导税地位。策目前在该区补域内的写字渣楼主要有蓝惨天时代广场疯、白马大厦种、耀江发展使中心、水晶薯大厦、华浙狱广场、武林辩新世纪大厦偷等20多家群，正使用的访写字楼中，湿入驻企业大慎多为律师事邮务所、房产鹿、医药等较连重视企业形菜象的企业，扑整个商圈写岛字楼平均租崇金在猫3．50元方／m2／天禽，平均出租邻率高达85符％以上。高侮档写字楼的家平均售价在衔11000蜂元/平方米类左右颠，成为杭州鬼写字楼高价匆写字楼的代厅表区域之一竭。趣目前杭州写者字楼市场主监要可以分成娘武林广场中散央商务版块枪、黄龙世贸末商务版块、虑庆春商务版爬块、湖滨商罗务版块等六蝇个区块，其柏他在钱江南浪岸和城北还咽有一定的写摧字楼散盘，醋本案位于武格林商务版块环内。电重点竞争个殿案调查驴项目名称治海华广场像项目类型旱写字楼、商蜓铺警发展商惊海华集团、水杭州海华房动地产开发有夺限公司卡地理位置搏环城北路建洁国路交汇口昌物业概况宏交通便捷，总总建筑面积枝41000豪方，高度突盖破100米扮，地下两层布，地上1图——杰4层为裙房渐，5诸——酷25层为甲赚级写字楼。仔工程进度万结顶，已着胸手外立面工允程匠交付期尖05年3嘴月赶总建筑面积镇4.1万平赴方米难得房率鉴72%君车位配比誓1：1.1烘配套设施扶智能弱电系舱统、智能一在卡通系统、症品牌中央空餐调、中央吸承尘系统、P担DS综合布咱线、五部品捞牌高速电梯况。后档次喊高档富景观爪东河、运河雀、贴沙河、铜运河公园、耍东河绿化带踢、1300弱方的裙房屋用顶花园巴配套墨一卡通、中响央空调、中惠央吸尘系统崖、PDS综盈合布线、5赛A智能化、淘5部品牌电沾梯。穗付款方式鄙首付四成仁主力户型忌300平方冲米左右及以懂上，量每层分为：大A鼻型：349故平方米，B拢型：297汇平方米，C子型：258荐平方米，D朵型：335漏平方米，整孤层共120荣0平方米。昨价格鉴7200元配/平米（4碌—致9层）伏9600元坛/平米（现才均价，销售堤后期）驳起价：70沿75元径/M薪2横；7楼：7单460元协/M翅2念（朝南C型铅）；8楼：甚7590元逃/M皇2竹（朝南C型学）；13楼厕：8360耳元松/M脊2负（朝南C型迁），826忙0元梨/M绳2室（朝南D型番）。甜销售状况软2003年去4月9日开游始内部认购格，目前销售括已进入尾声梨，售楼员说惹辞是还剩几影间。缠建筑风格告全框架结构周主要情况骑挑高近10俩米双层中空坐大堂，拖1300平鼠方米超大屋湖顶花园

裙2400余柏平方米写字知楼专属配套谋层、餐厅、灵休闲娱乐、过运动等配套屋物管费技暂无床目标消费群点高档商务办柳公企业睛物业管理妖全面植入海命华酒店四星振级管理跟主力买点抓海华酒店管赴理优势蓬柔性办公射广告诉求耽第三代国际隐化品质写字排楼叹项目名称监华源发展大肉厦迅项目类型告写字楼、裙抛房完发展商适杭州华源发冈展房地产发的展朽地理位置亲环城北路建诱国路交汇口糟物业概况岗交通便捷，只地下一、二睬层为汽车库枕，一至三层界为裙楼，四眠层至二十层质为纯商务写努字楼。一层杜挑高6米，自设置大面积己的写字楼入柿口大堂，气挣派非凡。摊工程进度洲主体呈现食交付期伤05年6渡月布总建筑面积杨2.5万平驱方米圣车位蚕拥有近百个满停车泊位。若配套设施爆采用中央空催调系统，配棍有4部名牌温进口电梯。挠设有会议展爬示空间、商驼务俱乐部、叮商务中心、螺观景休闲场踩所蛋档次谦中档柏景观某北临运河、骄西依东河与苦凤凰亭，宽谜达20米的找绿化带分布哑在东河两岸毅。导多层次涨绿化概念，逆形成平面景寒观与立体景驼观的结合，工底层有一个夺花园露天休顶闲吧，三层体平台设置了陪景观商务咖钞啡廊，顶层妈拥有一个超茶大空中花园巷。温配套得四部进口电群梯，其中三盯部为商务梯姥，一部为工暴作货梯；V迅RV变频中园央空调，1离——政3层设中央深空调，标准让层写字间分倦户设小型中唯央空调系统迫；挑高6米容底层大堂，董按星级标准蒸装修，尽显贩豪华气派；即设有商务中气心、会议厅煤、露天花园处休闲吧、商似务景观咖啡社廊、健身运担动馆；5A迎智能化哑付款方式呼不详捎主力户型滋286、2间35平米，咏4换—拍20层为纯福商务写字楼百，标准层面色积1200徒方庙，可自由分收割，最小单袜元为200压平方米。座均价私起价800疗0元/平米感不到，均价双9100元捉/平米摄开盘日期川2003年它10月躲销售进度疲50-60纤%，销售状需况比较理想抽建筑风格替现代斗目标消费群作中小企业货广告诉求脸银领时代新继财富、国际屈商务新平台获未来，由你尽的视野决定杏。返项目名称钥永通洽·窑信息广场羽项目类型酬写字楼、商孤住楼、裙房库发展商拔浙江永通房昂地产开发有稿限公司糕地理位置长环城北路杭交州电视台旁挺物业概况擦交通便捷，论总高度冻74.5米惹，巩主楼21F耍。1—3F胆为商场，4折—21F送为写字楼总眠建筑面积为咽44740迫M炎2讯，其中地上罢36268熔M妇2予，地下87骗42M物2搬，凉裙房711专3M桂2誉，机动车泊岭位为120假个吴工程进度士完成主体建辛筑椒竣工期坟03.9照交付膏总建筑面积永44740低㎡，其中地创上部分36弄268㎡衫占地面积陈6482㎡平容积率提5.6球绿化率虎27.1动%败车位读120个枣配套设施榨大屏幕及多挎媒体查询系票统、闭路电啊视、防盗报聚警、电子巡串更、停车一昌卡通系统复物业类型当档次络中档举付款方式聪6成10年衰、8成30窑年常主力户型享150者—个180㎡，滤4楼以上是荒写字楼和商延住楼（有厨暮房、卫生间音，可作写字羞楼）。大楼倡东侧为商住卷楼，西侧为嗽写字楼，写敌字楼和商住郊楼联为一体差又互不相通迫，有各自不洽同的入口，猴写字楼从大击楼北侧入口扬，商住楼从调南侧入口。读永通信息广载场主要户型盛面积有29不1.77、崇134.8己8、198朝.56、2冰31.10次、151.失49、12互7.88、毁161.7即5、126典.68、2抢00.83孩和332.里84平方米仍等十种，1弹70多套。姜其中332冰.84平方嘱米的户型为证半椭圆型，隔全透明玻璃绍幕墙设计，猫到15层为坐止；200富.83平方蹄米的户型为桃边套，到1塌8层为止。柜配套以每个户型配景备独立的洗沫手间和预留堪厨房位置，恳简装修，写幻字楼和团商住楼各有沾三部电梯，刃户式中央空吼调。盒均价刻均价680胞0元/平方证米菜开盘日期蛇2003年抓12月多销售状况酬基本售罄，润6、7、8派层尚余七八背套，价格6胳300元僻—据6500元黎/梦㎡搬交付日期亚2004年但9月30日萝建筑风格困现代肝主要情况过大厦高74队.9米，呈京L型展开，书商务大堂挑直高10米乱弧型阳光厅

饼上部面积3烈6268方虫，地下面积砌8472方恭意主力买点弯地段；E化广的写字楼、齿E化的空间背广告诉求讲引领信息时更代商务潮流小结坛总体来看，满区域市场写锁字楼主要售扒价在纯80位00执——据13000扶元/平方拿米。车库或缩车位的配备吼对楼盘的销衡售还是有一弄定影响。区彻域市场商务故氛围对楼盘砖的影响力相煌当大，写字奏楼的板块效投应还是很明丙显的。硬件悼配套和物业志管理是写字共楼畅销的必著要保障。戒从个案调查准的结果，特刘别是重点项帮目几个个案村的情况来看暗，丽阳国际离还是具有相舌当市场优势长的。比如紧脸邻武林商圈煌的繁华地段势，CBD概炭念的市场效厕应、高车位避配比率，综港合前瞻的建妨筑规划，以误及内部综合而配置均达到倡了杭城甲级祖写字楼的标盾准，产品本费身的综合品杂质较高。同虫时目前大楼室已经结顶，毒在销售中属索于准现房开琴盘，因此，点我们对丽阳毁国际的料销售前景有色理由保持充软分的耐心和包信心。墨轰伴平剃纺高岩投垃别胶做拳丽阳国际成叠本核算线一、土地价右：撑1、地价：氧驾伏渗8.143魂亩赖×逮240万元部/亩=19辽54.32撕万元另2、出让金护:锤赢童补蔽警唱纯2149.绝875万元屯3、超面积顷部分补交出竖让金后待敬(2658填0.62M荒2翻-2100扑0M矩2喘)×喘3000(蹲暂估)元/吨M甲2径×浆55%听=921万瞒元目4、契税:请终肝贩坊惭职寄暂250万元墙5、消防登鸽高场地地价补：2.04站2亩幕×进300万元讲/亩=61涨3万元箩6、转让评孝估差价：2逃1000M绪2醋×罗600元/轮M2葡×加55%=6蚊93万元裕合计:65弊81万元减二、建安成弃本：悔敏补认欣运赠撑土建：贩5愁000万元行电梯：50宜0万元乘空调：14构00万元脑幕墙：16殊00万元副消防：50承0万元庄公共内装修嫩：1000脱万元胀夹层：40兔00万元昏智能化：5赴00万元辫合计：10盗900万元三、规费：挡1、白蚁防席治费：锹耗则筐30拼631M汉2循×狠1.6元/矿M曲2移=5万元发2、有线电壳视：鬼哥境屿秘3063孙1M敲2曾×渗6元/M敏2庆=18万元贯3、自来水夫增容费：望也灾蜡30披631M填2谅×螺16元/M互2切=49万元斑4、工程监弟理费：劝俘扑赵跌腥双顿85万元窝5、质量监柔督费：喉慨扣设勉怒竞树62万元彩6、墙改基雕金件屿银