上海洞泾别墅项目市场

第一部分上海房地产大市分析一、2004-2005年房地产市场发展预测1、房地产发展状况2003年上海楼市在宏观调控下，热度已明显降温。但总体来说，没有大伤元气。市场基本保持平稳状态。目前，上海仍处于调控政策效应的释放期，其影响力至少持续一年以上。1.1供求分析调控见效不一，供需出现反差这次宏观调控，首当其冲受到影响的是房地产开发企业。土地与项目的清理，原有规划的调整，银行信贷的收紧等。这一系列政策，都使开发企业受到较大制约，使项目的开发周期普遍延长，放缓。并直接影响到新项目的开工，以致使上海楼市的供应，受到明显的抑制。今年上半年，批准预售面积仅1100万平方米，同比下降了15.77%。新开工面积，同比也下降了5.17%。这次调控对供应的抑制，见效快，效果明显。而对需求的抑制效果，却差强人意。只对投机炒作的虚拟需求，遏制明显，使房价涨幅一度趋缓，由于调控对供需两方面的见效不一，对需求的影响较小，致使今年上半年，预售成交面积，不降反升。痛痹竟增长了15.38%。成交量高达1470万平方米。图(一)04年上半年与03年上半年供求比较由此，便是楼市供应再度紧张。好在有去年大量的积存剩余的供应量（约500万平方米），来弥补今年的不足，以使供需基本平衡，但供应仍然偏紧。1.2成交分析押金融紧缩制员约，投资需事求缩量永候这次宏观调胀控的一个重倒要措施便是脚金融紧缩的止政策。其首盲当其冲的直针接影响者便习是开发商与绩投资购房者凝。此银根收膛紧起到了对甚楼市供应与际需求的双向更制约作用，拨且其效果正闭逐步显现。稳农行对第二才套购房者已弹提高了一个斗百分点的贷堂款利率；息上海银行对疫第二套购房演只提供6成驴贷款，对第跨三套拒贷；称中行与浦发吧银行都对第比三套购房实伟行纯商业贷容款利率；展深圳发展银跑行更是对第系二套房就实荐行拒贷；而字民生银行对郊二手房已基润本不放贷；拣中信实业银面行则对外环察线以外房源晒购房只放5岗成贷款，而诚对郊县房则英实行拒贷。茶秃各家银行不规同程度的收选缩购房信贷汽，显然对投傍资购房需求塘起到了明显辣的抑制作用汽，从而影响聋到各楼盘的守销售。披终如上海中心多城区12个抖行政区域（货包括浦东、赚闵行、宝山若），各区预谷售成交排名饶前10名的晓预售成交套畏数，04年等6月与03咐年12月相放比，12个念区中就有7羞个区，出现球了不同程度硬的下降。而钓今年7月与纱6月相比，辆仅相隔一个棉月，12个工区中，除虹瞧口区之外，啊其余11个规区均出现了枣不同程度的膊成交下滑。岭（详见下图嗽）习图（1）上同海各区商品壤住宅预售1饥0强成交套寒数变化一览坏我今年6、7保两个月个案直预售成交量罪的普遍下降额，其中就包之括投资需求条的缩量。这厘也从一个侧核面反映出信甲贷收紧后，奉对需求增长服的制约作用主。鼠1.3价格驼分析朝房价拉升过待快，需求抑厌制明显献相上海各区房振价的涨幅不稀一，差异较命大。但凡是赛价格拉升过诚快的区域，党都是无一例印外地发生了沿抑制需求的摄现象。蠢僵如普陀区预颜售10强的跟均价从03础年12月的带7391元君/平米猛涨俭至今年7月幸的9079广元/平米，芽半年涨幅高疗达22.8叫3%。但其爆成交量也从客15万平米宽降至7月的资9.6万平和米，下降了进36%。叛趁闵行预售1亩0强的成交摸均价也从0喂3年12月型的4445谁元/平米，轿上涨至今年蒜7月的52篇09元/平展米，半年上必涨了17.盈19%。但晨其成交量的涝下降却更快级。从去年1划2月的22粮.4万平米雄，降至今年万7月的15牺.6万平米评，降幅更达贡到30.3柴6%，几乎跃是房价涨幅挎的一倍。字嫩再如闸北，臭预售10强呢的均价更是夫从去年12划月的657字9元/平米驰涨到今年7恢月的803欠2元/平米垄，涨幅高达丢22.09敌%。而其成先交量则从9卫.5万平米赶降至今年7登月的4.2怪万平米，降刊幅更是达到馋55.79吃%，比涨幅喊翻了一倍多缠。剖形类似的现象辆也出现在松堤江区域市场某，即成交量坦的大幅下降携均与其区域疾市场价格的绘快速拉升密补切相关。其使成交量的下乡降幅度也均翁大于其房价葱涨幅。材权这再次体现扁出价格对于独需求调节的短杠杆作用。队即在某一阶瞒段，价格拉举升过快会抑存制需求，而帽价格回落到裂一定程度，卡则又会刺激世需求。阶物如今，上海钳不少区域、摩不少个案成滩交量的回落泄，正是因为乱这些区域和银个案的价格敌拉升过快。院调控效应渐币显，盘整越斤发明显币刊调控效应一贞方面体现在不对于开发商抬的资金压力似的增大，以蛮及开发周期胖的拉长和供奥应速度的放偷慢；一方面豆也体现在对单于投资购房钩需求的抑制柔和有效需求材的增长趋缓玉，以至直接寺影响到个案统的销售速度若。同时，也斩必然影响到恐市场的价格眼走势，而使穷如今上海楼灵市进入了涨征跌不一的盘亿整期。侍耕今年7月份怪，12个区絮中，就有6元个区的预售递成交均价出牲现了下跌。调而12区的跑成交均价的孙平均值，也瘦从6月的7汁436元/越平米降至7润月的698价0元/平米扫。一个月的听跌幅就达到深6.13%切。这与今年鉴1-6月全条市月均1.晃3%的涨幅庸相比，可谓碍大相径庭。脏哲虽说一个月笼的涨跌有其醋供应结构的荷影响，有其坚一定的偶然岭性，并不足纯以说明什么峡。但这毕竟车是个市场信员号，毕竟1怀2个区中竟猪有半数行政秧区域的均价崭出现了下跌宰，以及12严个区中竟有乓11个区的些成交量（套堵数）出现下股降，即普遍抄成交缩量，派这一现象不征得不引起我烦们的关注。肌草这同样是宏迅观调控对楼什市供需两方怎面的直接影染响，及其制宽约作用的显钓现。浇图（2）今修年6-7月秒各区预售1舱0强成交均芦价走势鹅1.4政策拾对于房地产献市场影响爬■古“档8.31壳”城无伤上海，津市场反响平保静浇今年8月3敢1日是全国诸禁止土地协俘议转让的大赵限，所有协伸议转让的历皆史遗留问题宇必须在此之袖前清理完毕傲。9月1日乡之后，凡经开营性土地出桥让，一律实靠行公开招投容标，以杜绝检暗箱操作，雅从制度上根抵除滋生腐败丹的土壤，保恰障市场的公恒平、公正，倡增加市场的时透明度。普这是中央这膊次下大力，挂下决定规范絮土地一级市闸场的重要举润措。此大限鬼禁令一出，鉴全国不少地灾方反响强烈序，议论纷纷诉，不少发展乏商感到压力虎增大。连北饭京的一些地学产老总也认电为是一个线“磁坎拼”醉。双但上海却反顾响平静。因墓为上海早在筐一年之前，控就已开始全最面推行公开闻招投标。中率央悉“浓8.31铁”朋的大限禁令这对上海没多累大影响。上触海的各路发协展商也大都他已适应或拥格护这一公开失招投标的规贱范制度。如犁上海去年全振年经营性土此地招投标成篇交项目就达颠305个，轮合计土地面焰积高达25攀14万平方弦米，超过去寒年上海商品播房的竣工面恒积。素可见上海土脸地的一级市殿场的规范程胁度，已走在忌全国的前面巧，甚至也远听远超过北京珍。因为，在复大限之前，钱北京还来不上及处理大量攀的协议出让算土地和历史庸遗留问题。统03年上海榜各区县招投椒标成交土地锈面积一览烦■猜央行加息瞎影响不容小邻视削2004年掏10月29孕日起央行上泻调金融机构鲜存贷款基准挡利率。毙加息影响最示大的是房产咳商。银行提叹高存款利率直上升了0.疼27%，对翅房地产企业串会有较大的揭影响和冲击夕，过去房地笨产企业融资旬有限，能通嚷过股市融资脑的必须是上孝市的房地产兄企业，通过走信托融资风柿险又大，往枯往房地产企高业的运作都罚是通过银行莲融资，加息乎后，使房地绒产融资渠道凝受限盆。但也误有一点好处汁，就是提高件了他们使用窄资金效率及午结构调整。腿对房产信贷五的人影响不逮大。狠而纠对于贷款来葡讲，房产信崭贷总体利率易比较高，加驼息小一点，肝对消费影响侮不会太大。饿但帅在中国GD枪P回落的情勒况下，困本次样加息可能是投个拐点，直固接的影响倒弟不如说最大尘的是一种心炎理影响，启拒动了人们的膝预期，利率鹅进入了加息选的周期。鸦央行核本次葬加息不见得狂对地产过热腐降温。如连嫩续加息并在剩浮动利率加吨大的情况下矩，才能给房然地产过热降翻温。即使加避息，能给房匹地产降温，东降的也是房解地产利润的名温。对房价叠没有太大的急影响。嘉踢■创政策适度织调整，不再者加大力度晨宏观调控是沈把双刃剑，算总是有利有或弊。其在抑逃制房地产投葛资过热，控学制金融风险息的同时，也元会产生一些乞负面效应，锈而有损于房兄地产市场的尚稳定，人为害造成一些波危动。如诸多营项目的开发从周期被打乱带；相当部分煮企业的资金杆链普遍绷紧狱，甚至出现江断裂，产生违新的烂尾楼词；因交房期侧的推迟而导牌致法律纠纷虏的上升；整耳个行业和市消场状态有可幻能因此衰退划，滑坡等。激有鉴于此，壳中央有关部荡门已明确表辣态，不再加排大调控力度抄，使这次调怎控已开始进文入缓冲期。响但同时，我需们必须清醒侍地认识到，中新一轮的市纵场洗牌已经哲开始，调控崖的后续影响友仍将持续。长因为，个案协销售的冷热吗不均、区域叨均价的涨跌且不一已经出窄现。市场竞评争将进一步腿加剧。象去馆年那样，无循论楼盘好坏价，全都热销崭的场面，已君销声匿迹。办个案的成交辛量、成交速逆度已普遍下倘降。如下图舟所示。上海桑12个主要鞋房地产区域步的个案预售出成交量，已提有7个区出盈现程度不同粘的下降，超柿过半数。垃03年12躺月与04年脚6月上海各应区预售排名牵前10位的池成交量对比笋1.5、市晨场预测少后市供应放铁慢，楼市出掏现盘整呀由恐于金融紧缩咏，开发周期传拉长，以及株新开工面积摇的减少等一兰系列因素的还影响，后市坛的供应速度丙与供应量，脊都会有所下泊降。尤其是海今明两年，所新上市楼盘仇将会明显减警少。茂与罪之同时，需缴求也会因为时房价的持续楚上涨，高位介运行，而受锄到明显抑制愤。价格本身剧就是调节消挎费需求和投管资需求的杠枪杆。当价格降涨到一定程舱度，必然会蝴抑制需求；口而正是价格睁跌到一定程卡度，则又会炎刺激需求。零如今上海，俯正处于价格腾高涨开始抑理制需求的阶左段。现在楼封盘的销售速喊度和销售量轨已开始普遍趟下降就是个坟佐证。钩此外，由于帖调控影响，颗中小企业的较资金链普遍稍绷紧。在此祝情况下，部谈分企业便会咬为了加速现归金流量，而肢不得不降价图销售，以求执维持正常运锣转。奥上述两方面休因素的共同杆作用，便会当使楼市出现杜涨跌不一的逃盘整格局。爆这一现象现极在已开始初恰露端倪。（瓦详见下图）划2004年受6月上海各损区预售成交列均价涨跌率驼一览阁未来一年内航，供需两方黄面的增长，手都会有所放液缓。后市发率展如何，一绘方面取决市蛙场本身的调失节机制，一孙方面取决于竭政府的干预乎行为。惯从中长期来盗看，上海楼碎市将稳中有稀升，持续增坐长。但从中赔短期来看，羊阶段性的回旧落调整，小与幅波动，是兽在所难免的笑，对此应有帅充分的认识沈。阿第二部分斜上海别墅包市场环境分鹿析很一、上海别员墅市场状况敲分析荡1、发展沿烂革及分布区包域盲1.1发展跨形成尽从近10年敞上海别墅市证场的发展来鼻看，上海别绞墅市场有三湿次热潮。矿第一次热潮盖是20世纪舱90年代的隆开发热，刷当时集中在扣虹桥的挠大批外销花讨园别墅群赵掀起了弓上海别墅市要场的第一次示浪潮柜，然而这时树的别墅市场功价高而品质弃一般，客源睡也仅限于外恭籍投资客及兔外企驻沪人孔员，随后受始亚洲金融危占机及土地批宫租收缩等因网素影响，第搬一波浪潮在略96、97错年偃旗息鼓妙；匆第二次热潮灿是20世纪婚90年代中概后期少量别付墅成功开发叔形成的，床1998年轻下半年始，侮随着地铁1顺号线的通车滴运营，上海锐西南肌迅速悟掀起内销别姿墅的开发热边潮。以排屋字、联体别墅俊等经济型别芽墅为主体的妄别墅消费市播场在199罩8年下半年斤至1999搬年下半年创给造了良好的债市场销售业冒绩，形成了狭上海别墅市利场的第二次饺浪潮朵；惰第三次热潮欧是在世纪之炼交时开始的档，这次热潮其从开发规模督、持续时间石等方面都比壤前两次大的斧多。200寇1年8月1秧日上海内外骨销住宅市场页的并轨正式指出台；霉以及富裕阶责层（特别是纪中产阶层）茎的迅速庞大张等因素影响叙，内销外销作别墅类物业茧的价格明显凝回落，羞上海别墅类呀物业出现客秒源和产品的径某些根本性该的变化。椒排屋隆、双拼别墅乐、梯双复式公寓前以及“里扩弄式住宅”杠和“新独院雁住宅”己等别墅衍生陷产品纷纷现炉身市场，并裹受到市场追故捧，饥别墅概念粱逐渐口“异化”，吧独立住宅不哭再是一种奢贡侈品。渣随着上海市急政道路的立羊体化、市区究概念的扩延罢，私家车的剑普及化，别扇墅类独院住郊宅成为上海世富有的中产页阶层置业安语家的新选择私，痕上海别墅市喘场走向新起前点的开始。成1.2分条布区域活2003年胞上海别墅项智目区域分布秩2003饿年台初，宰上海别墅格仿局开始发生脉重大转变。妻长宁等中心厨城区由于别货墅向郊外的码发展而完全史淡出别墅市片场，新盘糟供应减少惠，在售别墅湾楼盘也基本袭售罄。与此战同时，南汇本别墅迅速登胸台亮相，与撤浦东新区别寒墅一起形成草东部区块。太因此目前上贼海的别墅主昌要分布在浦船东、松江、荡闵行、青浦斥、南汇几大育区域。九亭板块九亭板块佘山板块泗泾板块新桥板块周康板块航头板块赵巷板块徐泾板块华漕板块大学城板块淀山湖板块沪闵-颛桥板块碧云、金桥、曹路板块龙东大道—张江板块垂2、各区域瞧的发展特征乔将各大别墅馒区域按各自悉特征分类，山主要有自然过资源和社会沸资源，以中覆心城镇或主蒙要干道为依蔑托形成了一展个个各具特猴色的别墅板秒块。何表：上海别旱墅市场区域地板块分布跟区域永板块捐景观资源及杏规划利好膛依托城镇或茂主干道辫代表项目举务例界闵行拾华漕板块委无驾华漕镇，外贸环线乏西郊庄园胳沪闵不—晌颛桥板块浮鑫都新干线及别墅区久颛桥镇，沪麦闵路芬合生城邦抖松江该泗泾板块喝佘山风景区喇，水系丰富梁泗泾镇、沪齿松公路吃佘山银湖别味墅鹊佘山板块碎佘山风景区唤佘山镇，沪垮青平公路疫佘山高尔夫斑别墅杨大学城板块乏松江大学城寸，轨道交通誓松江镇，莘考庄立交桥、背沪杭高速危浪琴水岸互新桥板块固轨道交通械新桥镇、莘模庄立交桥、对沪杭高速组绿洲比华利弃花园各九亭板块之水系丰富仪九亭镇、沪炎松公路泳爱伦坡艺墅烛青浦催徐泾板块等捷克小镇烂徐泾镇、沪惹青平公路秘银涛高尔夫虎赵巷板块饿无核赵巷镇、沪苦青平公路右中海翡翠湖盾岸然淀山湖板块申淀山湖，朱忘家角景区拿朱家角镇、辉沪青平公路躺绿洲江南园江浦东订龙东大道犯—叫张江板块筹张江高科堵技园区、地予铁二号线延字伸，中环涨张江牵汤臣高尔夫斩碧云厘—谢金桥醒—蜘曹路板块逢碧云国际社发区，金桥进设出口加工区亮碧云、金桥芽、曹路镇，肃杨高路博世茂湖滨花搏园库南汇裕周康板块挣水系丰富仙周浦镇、康仅桥镇,A2搬0外环线波康桥半岛好航头板块诱浦东国际机疾场万航头镇、杨折高南路延伸匀段顾绿洲千岛别驴墅■浦东东世博会的申撇办成功，国耻际机场的东晴移以及良好嘴的生态环境棍，越来越多喊成熟的市政旷配套设施及达不断完善的获交通体系成搏为上海最具慌潜力的区域变之一。虽然拜目前浦东别菠墅分布相对骄零散，但经骡过多年的发淘展已初步形租成区域板块休集聚之势。血浦东的别墅彩基本以高档匆别墅为主，闷为成功人士凤打造，适用独于投资、居阔住、租赁等发不同需求。■青浦忌青浦是上海乎西郊自然环苹境较好的区度域，作为上珍海的高档居缘住区之一公——发老虹桥区域陆及沪青平公急路沿线别墅家区的延伸，越是上海的西肚大门和后花堂园，沪青平络公路及31执8国道将青泛浦新城、朱诵家角及徐泾塞镇串连起来妥，别墅沿着抖沪青平公路脑一线向西横指向、向南北倒纵深发展。■松江则松江别墅近集两年来发展以十分迅猛，责由原来的经宋济型与高档那别墅共存过使渡到目前以夏中高档别墅顶市场为主导喝的局面，部皮分板块成为台高端别墅的央主要集中地嚼之一。阿形成新城、核新桥、佘山吴、泗泾及九苏亭等重点别腰墅区域，并自各成特色。绣松江新城以抬大学城市为些依托，借助沃一城九镇规怠划中唯一重冒点新城的规脸划启动。而液九亭是松江幕别墅发展较咽早的区块，闷以涞亭南路桥最为集中，和已成规模和驳氛围。新桥回区域的别墅系相对较为集龟中，近期发羽展迅速，相吓对来说是上浪海中档和经通济型别墅最差为集中的一糕块。佘山从铜来都是人们神关注的一个递高档别墅区污域，其依托悬上海独一无兵二的佘山风洲景区的自然反资源，使得拢该区域成为门上海乃至全头国的顶级别冠墅区。■闵行呈闵行别墅在羊上海的发展测相对是比较侄早的，分布妥比较集中在伏虹桥镇区域响、沿顾戴路竖一线及周围财漕宝路、七却莘路等。随朱近期闵行别薄墅向纵深方教向发展，马镇桥板块、华蔽漕板块，沪款闵狡—强颛桥板块成酒为别墅发展咏的新热点板何块。由于缺他乏自然资源崇，又缺乏重衡大的规划的狱利好，闵行桑区走中低端统别墅路线，少开发以联体始别墅为主，廊被大众所接李受。■南汇锄南汇是20头03年初形贸成其独特的阁区域特征，钩奠定了在上仍海别墅市场笑的独立地位芦，不再只做填浦东别墅的存纵深发展或次是延伸。目期前南汇别墅冷主要集中在做康桥及南六陈公路一带，叮其中康桥别券墅为重中之星重，主要的蛮几个较大别互墅均分布在骗此。航头、总周浦也有零挑星别墅楼盘成分布。沿南汇沫板块起步虽陡晚，蝴但势头迅猛咽。南汇有着乞多条重要公魔路和浦东国屡际机场，交侨通便利，国加上大东郊依得天独厚的始自然环境，蒸康桥、航头混等谊区域垮蓄势待发摆，云成为例未来叉别墅发展的紫热土,静为球众多业内人阵士及别墅开威发商参、拴投资冰商所活看好花。魂3、别墅市简场情况春3.1上海亦别墅供求状职况分析筹2003年模底上海约有胞别墅建筑面卖积1000吧余万平方米迁，约340赖00套左右袜。眠其中03年卡容积率0.悄5-0.7地的出让土地葱面积为59矿.73万平迅方米，建筑积面积约30释万平方米、负1070套谣左右占01哲-03年三浴年总供应量信的五分之一岛，别墅土地拳供应量成明追显减少趋势聪。典从上海列别墅购买人件群，基本是救本地居民、冷内地其他地奉区买家和境天外人士三分吼天下鹅。近三年上因海每年成交磨约7000毫-8000衣套、约20良0-240参万平方米计敞算计，而年供应川量在1万套绒左右，03姜年迎上海约有万1.1万套左别墅上市供喝应在，每年约有熟3000-诉4000套轨余量，如无产后续别墅推德出，消化这偏些别墅还需卧要5年左般右的时间。样因此，上海势市的别墅市益场供应量从迫目前看是充煌足的，但受冒到政策影响站，开发进度远放缓以及消执费被压缩，杨估计消化的尤时间会延长笔。屋近几年，上导海别墅市场同供应充足，妖西南四板块至和浦东板块垃占据半壁江本山舌自1999捐年来，上海呢别墅的供应触量呈逐年上眼升之势，开臭发供应量非归常充足。墙2003年盗上海市别墅巴上市供应量特359.6泉万平方米（百占地面积1千058.3锤万平方米）管，主要集中着在松江、闵络行、青浦、浮浦东、南汇叫区域，其中幅，松江占夜33.22瞎%，闵行占岂16.48疏%，浦东签占15.8垃2%、便南汇占悦14.77益%竭、资青浦占贯10.83掠%，其他地壁区共占对8.88膜%。昂图铲3－1为200退3年别墅睬供应量分析灰扇届涝堆坏菌慕器2004年杨各区域市场士在售及即将学上市的别墅丸项目共11晚0个，主要锅集中于松江滨（25个）花、浦东（2执0个）、闵放行（18个轮）、青浦（伶12个）和糖南汇（12阅个）。惜图3－2嘉2004跳在售及即将巨上市的别墅腐项目板块分除布荒3.2成咐交价格状况淡别墅市场自叛1999年稿回暖以来，盈一大批特色锹鲜明的高端逆别墅开盘或灶启动，拉高榴了别墅的均狠价，外加高期端楼盘的消消化周期长、床消化速度慢邪，将拉升下慢一年的价格圾指数，从崭2003年疲别墅价格浓看，后总体上呈现其上涨的趋势乞，脉开盘价在1精0000元坛/平方米以网上的别墅项睬目共计28太个，占到新辰开别墅总量低的34%；表按别墅一般璃都在薪3愚00平方米出以上来计算品，这部分别虑墅的总价应型当高于紫3板00万元。芒从各区域的燕价格水平来觉看，闵行、春松江、浦东练三地的别墅夜价格较低，抓经济型别墅绵所占的份量泥也较重。原听因是闵行、毙松江、浦东撤三地都有相俭对较大规模醋的居民传统态旧区，除松黑江佘山别墅而区外，可供担大型别墅整轿体规划的土薄地也较少，觉因此影响到显了别墅的高脚贵性，故其年向经济型、跑居家型的方汽向发展。相车对而言，南粗汇、青浦的券土地可塑性慢强，先天水奥脉条件好，辜适于建造高理品质别墅；撞目前高于万躁元的均价显粘示该处的普冬遍开发模式立和营销思路康，那就是走腐个性化、高暂档路线。扬图旱3－3钉20色03年主要司区域别墅均湾价情况渣(单位修：元/平方柿米蹦)贱单价来看，匆2003年怨上海别墅单说价在500垄0元以下及谜15000租以上所占的罗比例相对较摇小，各占约浆总体的8.闻36%和8疼.42%。炮单价在50振00-80米00元及8馆000-1挥5000元爪区间的分别享占40.5启8%和42毅.64%，定可见在50述00-80焦00元区间巡别墅分布密凤度最高，竞求争也相对激炕烈。静但从套数单字价层次分析欧，由于高价把位的别墅相鸭应的套面积谁也较大，所鲜以套数单价呈比例800妙0-150悟00元及大悬于1500蚁0元的比例雅相应会有所绳降低，分别肤为38.2俱3%和6.浩35%，不削同单价区间妖的套均面积伴分别为：单纽价5000脱元以下的套冠均面积25田7.8平米挽，单价在5呀000-8背000元区尸间套均面积认239.9刻平米，单价盈在8000典-1500弓0元区间套农均面积30释6.6平米估，单价大于票15000众元区间套均营面积364即.5平米。挨图3－4巩2003年号别墅项目不肌同单价区间姨单套平均面蹦积丛从总价来看满，2003浩年上海别墅洲总价小于1郑50万元及以大于500睬万元的产品且所占比例仅哀占总体的1壳1.25%警和14.1护5%，总价椒在150-棉250万元下及250-伴500万元齐区间的分别制占32.7韵7%、41窜.83%。而图累3－5拖200储3年旺上海竟别墅些总价分布瓶情况蛛央答烂3.3需胁求状况涂在供应增长赴的情况下，尿上海别墅市弦场需求也异碰常旺盛，需语求范围扩大化损随着经济的园发展，宏观技经济及投资丽环境良性运篮转，城市居讽民可支配收拨入提高，大牛量外来高收瞧入人群涌入温，外加居民墓居住观念的怨升级，大大厘地加大了上熟海别墅的需烛求。另外，迷市区中高档就公寓房价大停幅上涨的压令力，城市交屠通立体网络绵的完善也刺尤激了别墅需羊求放量。以迹往以女外地人、港夏澳台人为登别墅购买者抹的情况有所余改观，本地略居民对别墅质的需求热情娱大增，别墅跃市场需求市柏场范围扩大疤。场各板块客户依源差异性较畅为明显葵由于别墅市称场各板块产润品品质的不赢同，各板块芦购买人群也假各有不同。客九亭板块内筋别墅项目走尽平民化路线瓣，经济类别姥墅成为其不丈可或缺的产慕品，主要面盼对的是上海常籍客户或早搁已在上海落硬户的内地人床。以中档产信品为主的青纪浦别墅主要笋销售对象为菌国内实力人猎士，而一些慰高档别墅的见客户群则以览外籍、海归部人士等为主谷。关总体而言，荡上海别墅市潮场将持续供径大于求的供泄求态势，未药来供应结构滴性矛盾将凸忍显摧就现在的市值场情况来看掩，整体别墅泰市场处于供傲大于求的局住面。据测算猜，上海每年悔的别墅需求防量一般在1反50-20春0万平方米戚，最多不会久超过上海房也地产市场需卧求的10%豆。同时，由甚于别墅项目竖总价相对较豆高，竞争激暮烈，销售周捉期普遍较长侄。到200低2年底，上柔海全年上市狗总量约54鹊0万平方米没，保有量约吩850万平黑方米。虽然油2003年睡3月国土资从源部颁布实返施了纳“璃停止别墅类圣用地的供应环”公政策，但由坚于目前别墅裳保有量和未斜来供给还需驳要一定时间充进行消化，岸故在1-2马年内别墅供连应不会出现识断档。20琴04年上海条别墅市场将询还会保持在举一个供应量隐不减，价格贱相对较高，脆由于高价盘吴销售的时间艇较长，在一麻定程度上甚爆至还会小幅租拉升市场均认价。候在房地产持规续景气的大桐环境下，加喷上土地的稀险缺性，引发疼的追求高价研的开发别墅阅问题就愈加跪突显。地段蛮稍好的独立币别墅，单价五更是高不可姿攀。而且随虫着对于别墅戒面积奢华的痛追求，总价氧在500万盏以元以上的灵别墅也纷纷解亮相。斯调查发现，归上海地区9党1.5%的喜潜在消费者掏所希望购买短的别墅是总族价在2锋5务0万元以下威。嫂别墅项目追型求高端化的昨倾向，势必元导致市场供笑应结构的逐厌步失衡。所舅以，经济型挎别墅的供应岩将受到更大腐的欢迎。宫3.4价格抹分布夜2004年荐至今（7月追）申城低密竖度别墅类住蝇宅平均价格巴仍然保持了粪上涨的势头最，但是上涨浆幅度呈下降刃趋势。无论遍从建筑面积恩还是套数上摩看，单价在从8000元恐－1500愿0元弊/平方米狐的中档别墅慧所占比例6蹄5％,仍然缘是市场主流捉。羡别墅总价往冰年形成的两白头小、中间筒粗的纺锤形帆格局在今年饱上半年略有美改变。统计膝显示，去年随全年上海约大有括1.1万套喉别墅上市供条应，总价小蒙于150万耀元和大于5挪00万元的鸭所占比例分声别仅一成多集，但今年总键价150万衰元以下的别符墅比例上升领至25％，肯500万元柏以上的别墅柏所占比例达弃到了16％污。但即便是愈这样，单套秃总价在15处0万元至2欧50万元的南别墅所占比桥例分别为3王5％。壮图尽3－6帅200缝4祥年贪上海吐别墅授总价分布幕情况探（单位：万朗元）释父拜鱼亏3.5滨未来预期：呀短期看稳，它长期看涨滨别墅价格在涉未来几年时纵里仍会呈稳件步上升趋势放。横受别墅需求军的强有力支忠撑以及土地泊供应的受限粗，虽然有银滋行通过加大喷住宅首付款阶比例等别墅绵需求的抑制似因素，但预象计别墅价格尖在未来几年慌里仍会呈稳旦步上升趋势谅。别墅市场葛及消费者也代渐趋成熟，誓但别墅的热誉潮方兴未艾泛，中高档别轮墅供应热潮揭继续维持。球最近国土资印源部出台的欺关于限制别衬墅型土地供机应的政策必壮然使未来别列墅供应受限绪。歉加上别墅居券住观念的变裁化，使居住饰者更追求别园墅周边的环舅境及舒适，退而不仅仅是但形态和超大旁面积，从而驱未来别墅开躲发的容积率宴也会不断下锹降，进一步保拔高别墅单丛价。低经济型及高坚端别墅需求膛旺盛，中端谣别墅市场竞茄争会更加激椅烈。胳上海本地客娇户需求的放似量将对经济抓型别墅是利揪好因素，而企部分追求享馅受的外来和炉本地超高收晕入者也将给纺为数不多的竹高端别墅带奥来旺盛需求籍。竞争相对共激烈的将是求供给量不少妄的中端别墅缴市场。滴从别墅未来籍发展区域来揪看，松江最陵为看好。煤而掏松江目前已将发展成为别缓墅的一个热趟点区域，凭办借其优美的瞒环境及良好班的地域优势奥（佘山风景钢区）章以及松江大垂学城及松江绢开发区推动究，也有较大所发展潜力。已3.6别墅哭相关政策签国家房地产铁政策环境对垄别墅市场的猫影响苍限制对高档棉住宅（别墅餐、高档公寓逗）的个人贷歼款额度，别个墅贷款额驶≤那70%房价时提高第二套迅贷款商品住肌宅的首付标匙准盈月还款额微≤唤50%月收抵入益开发商开发淡的项目自有杯资金苹≥低35%项目婚总投资额坐开发商在房浊地产项目四我证获得前不押得通过此项棍目获得银行奔贷款翠取消新征别秩墅用地的审飘批双这些政策经铜过近半年的切消化，在市标场中得到显府现，中房指泡数办公室将局上海别墅指牌数和中房上皮海指数走势胶作了比较。躲比较显示，历今年上半年诚上海别墅指肝数平均每月摄涨幅为喜0.9％，苍低于上半年仗中房上海指饮数月平均1亮.5％的涨挠幅茄。磁说明别墅价把格生受到供需两误方面资金的轨供应限制，犹其弓涨幅低于全背市商品房价私格的涨幅从，价格走势川处于平稳状电态。随着别讽墅土地供应钳量减少，2惯004年上躲半年新上市呜的别墅有所构减少，同时日受到别墅未蚀来供应量有因限的预期效朽应，别墅的课价格仍然处蓄于上升态势污，未来将会六稳中有升，鱼去化速度减弦慢。何4、细分市带场描述畅4.1产品辟特征●水景筒上海几乎所戒有的别墅楼挺盘都有一定搁的水景设施疼。根据水景聚的自然度可母分为天然水注系与人工造冒景。朗天然水景的蜡别墅楼盘主谎要分布在青澡浦淀山湖流家域，南汇、伤松江由于水双系丰富，一亭些别墅顺势石造景。龟上海天然湖麦比较缺乏，农人工湖诸如狸太平桥绿地回又不可能有猎很大水域面燕积，因此水阶景主要以人具工水景为主航，各区的别传墅楼盘都有辨。刮表：上海水估景别墅主要燥分布救分布区域惨水景句代表楼盘阅淀山湖畔蝶淀山湖昌东方港湾金唱杰、上海威简尼斯花园清南汇片天然水系逢绿洲千岛、盒枫丹白露杀奉贤挪杭州湾佳（海景）拒阳光海岸储LACAL表A直、海湾艺墅挤、棕榈滩别闸墅淹青浦驰天然河道脊顺驰蓝湾暑浦东旷天然河道弟金爵别墅、彻东源丽晶辉南汇、闵行孤、浦东围人工开凿姿西郊庄园、错生茂养园、卖世茂湖滨密●毫山景与坡地束轰松江佘山是棍上海唯一的淹山，因此这层一天然资源隶在别墅开发挣中很好的被利利用，佘山董附近的别墅昆均被塑造成廊超豪华的高鸣档别墅群。障上海为江南姓平原地带，萍坡地也为少体见，目前的田坡地均为别穿墅楼盘为塑亏造亮点而人呜工推建的。此通过分析发钩现，以坡地关别墅作亮点同的楼盘出现坛在上海别墅扛较为集中的猛区域，由于惭周边市场竞疗争激烈，而惑其项目自身邪特点又相对踪缺乏，因此丹塑造坡地为量特色。顽表：上海坡丰地别墅主要倦分布竭分布区域谊楼盘过松江泗泾匙贱捕矮粮睬云顶别墅担青浦沪青平筒路沿线县长堤花园别柏墅希浦东碧云国惯际社区吊维诗凯亚●绿化率肌哥上海别墅绿屿化率的高低饿，在区域分士布来看无明俱显的特点，磨各区别墅楼红盘都能找出厌1-2个绿吩化率比较高贞的。主要看滋是视容积率慕而定，而别爸墅物业本身江就是一种亲胡近自然的居忆所，其景观红主要还是由崖外环境与内斜环境的结合简起来看的。迅表：上海高发绿化率别墅忧主要分布唉分布区域稠绿化率著楼盘秋南汇航头柿袄霉金71%弦俯铜生茂骗养园馒松江泗泾蕉70%金佘山银湖别最墅惨青浦徐泾益65%辅大豪山林别急墅肚南汇康桥捐46.8%毒康桥半岛终闵行沪闵路听50%脖天籁别墅敢4.2功能详指标喘上海别墅以靠往对于第一屠居所与第二未居所并无明前显的介定，气一是由别墅娇类物业所处滔的区位决定埋了它的功能熄，如远郊别驾墅。二是别像墅特有的景锅观使具有一浴定的休闲旅叛游性成为了宵第二居所。讯表：上海第阻二居所别墅捐主要分布什分布区域狐楼盘拣奉贤海湾飞LACAL急A别墅、棕士榈滩别墅、板海湾艺墅床淀山湖畔海绿洲江南园呢、东方港湾兴金杰胀练塘镇糕太阳岛高尔邪夫温泉别墅沸4.3档次惨指标●容积率赏上海别墅整君体容积率低森，2003将年别墅平均缺容积率0.毙34，以0夜.5以下占织59%。除是浦东外，其角他区域别墅降容积率多在石0.25-应0.35之蜂间。铜图3－4撤2003训年各区域别象墅宵平均容积率符容积率在0秆.5－0.爱7之间的别饰墅项目量在捕整个上海市映别墅市场供获应中仅占1刷7.1%的陆份额，属于结较为稀缺的纽品种。●别墅形态所大面积独立获别墅成为整围个别墅市场植供应主流，态双拼和联体谅别墅凭借价叫格优势受到鹅市场的青睐晨在上海，面橡积大、总价适高的独立别搞墅依然是楼捡市的显贵，瑞由于它能真封正满足别墅底购买者的梦昌想，因此它耍将在一段持石续的时间内即成为别墅市僵场主要组成塔部分。相对渠于独立别墅闻来说，双拼撒、联体、排阻屋、叠加式冲别墅则因适待中的价格，踩成为楼市的笑新宠。界从类型上看魔，上海别墅受在建筑面积短上，独立别祸墅约占61英.13%，脖联体（包括吃双拼多联）学占29.9及6%，叠加醉别墅最少仅召8.92%艰。如果本项跑目建造联体置、叠加类型支，可以适当铺填补市场不旦足。择图3－5驾2003喉年上海上市猫别墅物业形丑态面积比重●户型面积胸从户型来看站，以300云-400平旋方米区间所稳占比例最大辞，约为25橡%，250策-300平脏方米及20他0-250同平方米区间孟的户型分别岁比例分别为爽20.16遣%和20.摧5%，小于始200平米丘的户型约占周16.65弄%，400重-500平杆米的占9.基59%，大荣于500平呜米的占8.识08%。详2004年君以来开盘和巴预告别墅也五都是以大面黑积独幢别墅柏为主，面积键在300-断400平方态米以上，总脆价在400猎-800万胃元/套之间烟，如东部板溜块南汇沪南坑路上的生茂绍养园推出的征最大房型就热达到了92鸦0平米。闯第三部分天松江房地剥产市场竞争扫分析吐一、松江别住墅市场分析窑1、松江及姻其人文历史致文化底蕴深啦厚，将使其熔发展更有依叉托的根基至松江位于上丢海西南，下摘辖四个街道浴九个乡镇，里总面积秀604拼.71平方牙公里，沪籍跪人口素49还.6万。陡松江城厢是眠上海的四大热历史名镇之浊一，松江是胆历史文化名败城，文化底脱蕴深厚，将驼使其发展更骑有依托的根涉基，古韵与泄现代交相辉礼映，会进一唯步增强新城急的吸引力。粱松江历史上望历代名人辈迁出，解放后眨，民间艺术胖发扬光大，烂形成了戏曲慰、摄影、丝功网版画三大峡特色文化。尖先后被命名剂为中国现代慕民间绘画乡乒、全国文化卷先进县。松茶江是上海地迎面文物最为浅丰富的地区脏，有唐代的舍唐经幢、宋侍代的方塔、汽元代的清真杂寺、明代的宁照壁和清代爷的醉白池等钉众多文物。惠松江旅游资评源丰富作为岔上海地区唯制一的国家旅尸游度假区棒—仇佘山国家旅古游度假区，贿自然条件优面越，旅游资无源丰富。西抖北部的若12疮座山峰是上唉海唯一的山吹林，瞒2000湖年又开挖了附水面积锯500婶亩的人工湖森—拿月湖，山水响共映。佘山邪国家森林公叨园被国家旅农游局评定为虽首批4A级冻景区。车墩糟影视乐园、野洞泾花桥生禾态园林、九刺亭花卉基地违等景点校20鞭个。沈2、配套情肌况交通配套地便利的交通研带动了松江栽地区经济的规进一步发展采松江区位条盯件优越，交打通四通八达动，极为畅通嗓便捷。交通正网络的发展胀和完善，不涉断加强了松棵江区域内各拆发展板块的会相互联系，般也在时间和喜空间上缩短汤了松江和上挠海中心城区土的的距离，下同时也带动纷了松江地区得经济的进一桑步发展。皂对房地产开穗发来说，交轿通网络的不速断完善，不耀仅提供了便苗捷的交通条拒件，同时也裁为松江地区可房地产开发泥加速了区外型消费者导入麦速度。扬主要交通干选线：框高速公路：萄四条高速公称路在松江新定城四周围合即成井字型快话速交通网，元分别是沪杭丰高速公路、扮同三国道、马沪青平高速喇公路及嘉金僚高速公路。妄主要干道：讲13条主要讯干道内引外裂连，将松江杠区及松江区来域内各板块纹与上海市中来心区域紧密歌相连。其中旦松蒸公路与招本案毗邻，吧拓宽后的松兆蒸公路将成究为本案与外偶界联系的主嫁要道路之一值。井铁路：叠二条铁路横僻穿松江，一抢条是已有的父沪杭铁路；滚另一条是规墓划中的沪杭岔高速铁路。栏其中沪杭铁迷路距离本案究距离较近，丑但不会对本交案造成噪音牙污染。苍轻轨规划：聚轨道交通九苏号线（申松瞧线，规划R朝4线），从峡上海徐家汇掘附近到松江麦火车站，近治期建设34漆.04公里竟，其中松江孤段为20.社6公里，规冻划设置车站屈约15个，顿极大地缩短字了松江新城爬与市中心的喇时空距离。肤松江道路体母系：教育配套岸推进教育体高制与机制的雄创新，全面盗实施素质教陈育，教育现筒代化水平不慕断提高。松且江大学城已棉有6所高校煮共招收学生坦25000置名。全区有吉区辖中专1赵所，在校学峰生1403简人；中学3聚3所，在校教学生299那78人，其仆中高中生1蓄0939人饼；小学14扮所，在校学勺生3028孕6人；幼儿议园33所，巡在园儿童1希1092人终，幼儿入园革率90%；挥职校2所，仙职校附设点忧1个，在校恋学生247贯3人。医疗配套收至2003词年年末，全阔区有各类医剃疗卫生机构伏25个，其想中医院19蛮所；卫生技镜术人员27很53；拥有滥病床328混4张。慰文化、体育览配套扎松江图书馆轨建成了锁“胞松江图书馆华网站尿”痕和缸“杜松江地方文刮献研究室搬”绑。至200录3年末，全灭区有影剧院葛9座，文化额馆、站17伏个；公共图答书馆、站1改5个。考精心组织真“牢市民健身日摧”拼、元“叹全民健身周蛇”著系列活动。此全区新建2孕个健身苑，朱25个健身真点，200抛3年末止共爬有健身点1黑34个。成狗功承办了全虎国汽车拉力旺赛、全国女读足超级联赛难、全国男足揪乙级联赛、泥国际少儿游急泳邀请赛、蹦上海佘山朝“杠世茂杯环”严国际铁人三水项赛等国内撕外重大赛事愿。绿化情况沿松江全面推暴进绿化建设涝，改善城市锯生态环境，棵我区被评为领全国园林绿宵化先进城区踩。2003猪年新建绿地秩面积106爸万平方米，尽其中300骗0平方米以侧上绿地3块烧。已全面建阔成中央公园坑一期、二期甲、三期、思茄贤公园、市进民广场等大芹型公共绿地疤，城区绿化轰覆盖率为4黑3.2%。铸至年末，全傅区已建成绿傻地面积63衡7.21万酷平方米。饺3、松江别锹墅市场特征稳目前松江在兄销别墅项目宵约在20个凡左右。沈别墅帝市场发展呈叔现那两姨个练端向点旺：超豪华别籍墅和经济型怕别墅并存光。项目主要请分布在新闵坐、九亭、泗裁泾、佘山等离地。问松江是即闵折行之后的又窝一别墅热点肆区域，目前黎在销别墅项须目约在20血个左右。2霉003年上鸡海市别墅上菠市供应量3营59.6万际平方米，辽松江占狗33.22网%，颗比例是全市互最高的区。价2003年抹松江别墅项稿目平均容积补率为0.2姜8，别墅成屈交均价为8奉081元/纹平方米。升松江的别墅广市场发展呈驶现膛两别个装端堂点薄：超豪华别男墅和经济型攻别墅并存。她而购买者以租自住为主，哈投资为辅。督目前该区域燥内别墅项目睬主要分布在复新闵、九亭级、泗泾、佘驳山等地，松绵江大学城也多有少量。阔表：松江已涨形成别墅区腾板块分布与挡特征采板块亚特征笋档次科区域主力面蛋积励(m柄2匠)部售价状(元/m穿2柴)躬区域灿容积率阻主要楼盘雷佘山异板块觉得天独厚的鱼自然条件，进豪华高档连超豪华沾独立350勒-400训14000差以上上0.2左右谁上海紫园、和佘山高尔夫堵别墅、佘山鬼月湖山庄设九亭圣板块扯与镇上成熟伪配套，离市勾中近闲中档彼联体：25布0左右津双拼：25惕0-260狸独立：33悲0左右究9000-崇13000笼0.4左右秧三盛颐景园威、爱伦坡艺脾墅、九洲大牺唐花园、上逆游会舍跨泗泾板块仁靠近佘山板怠块枝中高档萍独立300邮-400仔9000-您16000烟0.3左右联泗泾颐景园留、云顶别墅钥、佘山银湖器新城碗板块报注重文化与到大学城的配咽套柿中低档可叠加联排：开200左右钩6000左托右相0.9左右摄复地香堤苑情新桥板块发大型别墅板膨块，以经济铃型为特色锐中低档均双拼、联排绣、叠加：2店00-30莲0辉6000-屠9000怠0.6左右敏明月清泉、朱雅仕轩泗泾板块佘山板块泗泾板块佘山板块大学城板块九亭板块新桥板块裕仆东撒款筹闸朗堂泛闯岁法甜牵庄砌悬千袜恭低兔要粗烈元卸谈遭航旺五查性墓蝶权迁殃绿浓民克祥杏无晋尚招肥防士玉捐秃滔少轧弊虎自妈策亮缘受姓补街律肆谨勺猜年迹宋重傲蚀佩浩龄凑光级泡毁蛇继研燃以胃秒黄脂音份氏浓踩巾阶寺卖寿是栏艘恭段认糕捆烤二、项目竞午争区域的市圣场特征柔竞争区域的概选取：九亭烫区域、泗泾览区域。慨竞争区域的弄市场说明：适本项目位于参洞泾区域。啦上海别墅市塌场通过的发挥展别墅区位镜档次已基本悟形成，对洞默泾而言，不乔可能象佘山晕及淀山湖区疫域这样有得警天独厚的自在然资源，也呼不可能与金翁桥碧云、张厚江这样有园诞区的高档客到源需求作为念刚性支撑。最沪青平公路痛沿线的别墅夹区发展已有丘一定成因与万积淀，客源坝有了相当的杰认可度；而肌莘闵别墅区照档次与松江勾北块相比又袭偏低，已发饱展成了相当朝规模；松江袜大学城别墅革项目极少，柱因此这些区犯域都不作为蝶可比的研究缎区域。规洞泾区域其处发展在一定点时间、一定科程度上还是驾要依赖九亭拜、泗泾目前番已形成的别桶墅氛围的带蚊动与扩延伸诞。从地理位欺置上看，九酒亭、泗泾、告洞泾同为沪求松公路串起胃的三大重镇份，从近年来刊看九亭尖—烘泗泾的房产补市场发展也应应证了别墅现开发热潮是降由东往西逐际步兴起的。悲1.九亭伯别墅板块的屑市场特征折1.1、九卡亭的规划特客征蠢九亭镇区位披于沪松公路湿北侧、嘉金扰高速公路(弦在建)东侧蝴、沪青平公先路南侧、涞黎亭路西侧。侦其西北部是盗松江高科技然园区，西南碗部是上海久着富经济开发煌区，东南部矮是高优质农殃业园区，现育已成为九亭冻发展第三产辅业的支柱。付如今已有志饼成企业、三狱盛发展、上圈海奥林匹克惠置业投资有灵限公司等三岸十多家房产腰商竞相开发迅九亭。搞1.2、别中墅在九亭的钻发展概述飘1999年叹九亭刚作为漆住宅开发热敲点崛起时，片原本大多定秀位为经济型雀别墅项目，锋2001年熟局面开始有饰所变化，墅遮市场产品定视位正由原来抄的平民型中土低档别墅过丛渡到中档别网墅市场为主确导的局面，毫向高的档次闭突破中也出代现了一批独距栋较高档的糠楼盘。九亭肾地区楼盘定触位的跨越表奔明随开发日弃益成熟，区缩域市场的承蹈载能力也在党提高。疏地区内目前娃的楼盘主要蚊集中在涞亭帝南路沿线，治已经开始远验离九亭镇中属心，地区内斗主要以别墅嫁为主，外加贸部分多层的贪公寓。剖九亭经过数娱年的开发已荷不能算完全奴的郊区了，尊附近的商业幼设施比较全免，镇上大片众的公寓楼正建在开发。随葡着顾戴西路判的开通，大区大缩短了进渡入市区的时饼间。灿表：目前九暂亭在售别墅腰项目：绝案亲榴名燃基地位置福类住猎型己建筑面积程(M竟2绿)寄主力面积刚(M际2图)核售价汤(包元胀/M怎2垮)疼容积率圆九洲大唐花犁园本沪松公路1间789弄瓜独幢别墅题5.6万民260-5盈87蝇9000-闭16000异0.3胆上游会舍屋沪亭南路1突59号柱独幢别墅毕4.89万迅320-3隐41播13000毫0.32谦爱伦坡艺墅陆涞亭南路5盯99弄挡独立、双拼言12万里独：310葱双：250舞-265相独：116浅00-15彻700协双：980熟0亩0.4泽1.3、别坚墅楼盘的发掘展特点积■咽经济型别域墅为主导，冒物业形态凳以验联体、叠加岛别墅为主恐，近年也有拘多个档次较牛高的独栋别役墅项目上市暴。倡■界九亭的别衬墅分布主要葱集中在涞亭臣南路，有逐遣步由镇中心叨区域向外扩赖展的趋势。扣1.4、别潮墅楼盘的营袜销手法与特维征律■晚九亭镇的眯开发楼盘较践多，各档次串别墅都有，腹因此营销手贞发也比较多咏样，主要还湿是突出九亭芝地区的催“瞒区位优势治”杏，如交通便豪利及距离市龟中心近等。路■醒原先作为崭经济型的别灭墅住宅区，苗九亭的别墅脆外部优势相迅对薄弱，所船以更注重对别小区益“娃内部素质样”糟的打造，如役景观特色、化会所等。羞纯独栋别墅勾上游会舍利模用水系划分诊了15个岛怀屿组团，每烟个岛屿上分俯布5-10抚栋的别墅组碎团。社区内凡将建有一座绩4800平琴方米的专业速SPA会馆笨，投入近2俭000万元非的设备珍，喊由国际专业却SPA团队清整体设计。浊1.5、在碌售的后续供洲应量状况赤表：在售楼煮盘后续量初揪步统计锁项目踩总供应规模票未供应面积企九洲大唐花悦园柱5.6万（蔬三期开发）涉约3.1万姨上游会舍傻4.89万爷约4万量爱伦坡艺墅欢12万（三铃期）糕约6万叔合计群22.49翁万连13.1万医目前九亭地乔区的几个在精售楼盘均处始于供应放量夸的初期阶段饱，预计在明覆年约有13男.1万平方堂米上市（未键统计新地块抚开发）。九两亭房地产市胃场开发启动厘较早，然而劝对别墅类物消业而言，加锤上一些早期橡楼盘二手市蚊场的抛出，牲楼盘间竞争粘也较激烈，躬去化相对其伯他区域而言跪周期更长，访这批后续量烘仍需一段时羞间来消化。肃1.6、住召宅消费者分淋析录九亭由于早荐期定位为中桑低档经济别逐墅群，主要杜是购买别墅狱需求市场的云一批低端客穷户，随着近患几年板块档晶次的提升，倚居住氛围的府形成，客户姓构成也发生这了变化，逐吓步面向中端替市场客源。正然而大片公皱寓住宅已经使形成，整体竟的居住印象江也基本定型产为中低档。欣不可能象后躁期形成的区肺域，诸如泗宁泾这样有很寨大的空间提替升，因此局怨限性还是比吼较大，高端把的客源不会差选择居住在扔九亭，选择烛九亭别墅是烫一批对市区尿依赖程度较闸大的、购买狮力又不强的烟客源。柏■蛛九亭周边颈的富裕阶层盗，如当地政继府官员，企辱业管理阶层信及私营业主挎。约占40蓝%红■敢市区客源占，对市区依圣赖程度较高琴，且看重九筑亭地区镇上矿生活配套较脚为成熟，环叙境热闹的中饶产阶层，约雕占30%拾■卫投资客源欠，九亭早期银的经济型别矩墅价格便宜治，吸引了很塌多投资客的饼注意，一些病规划缴好的忙楼盘如三盛博颐景园等均牙有很大投资宁比例，约占吐30%蓬1.7、重室点楼盘分析爱伦坡别墅孔a)基本资传料面地址：九亭硬涞亭南路5周99弄惠占地面积：斗450亩茧（30万）可建筑面积：定总12万㎡艳（一期基本海售完6万平悦方米，二期晒6万平方米降）笋容积率：0宽.4颗绿化率：5驾8.4%泡建筑类型：密独立、双拼单开发商：复馅地集团冶主力户型：卸250-4砍89㎡（独彻立310平糊方米，双立朋265平方辟米，双拼2抗50平方米什）探价格：起价户9800元钻/㎡，最高震价1570喂0元/㎡率b)优势与遵劣势优势闻位于索“驼上海西区后六花园话”壤九亭板块涞沉亭南路上，蒸由于房地产磨开发较早，逗周边配套设卖施齐全，已园形成上规模风的居住区，萍环境较好。垒交通便利。顽顾戴路延伸轮段可达小区涨，延安路高孟架30分钟带车程可达人厦民广场。锐小区环境塑乘造较好，背摄靠天然河道迫淀浦河，并司从东南面的箭小涞港引入姿活水，在中四心区形成一示个小湖泊。芳有独立和双黄拼别墅，房烤型与物业档颠次式上选择弓丰富。劣势忽在九亭镇上值公寓楼比较咐多，对于别劝墅物业的塑策造而言，这服个区位而言伪档次上有一晨定的局限。滚九亭镇在售车别墅项目较扰多，竞争比诵较激烈。借鉴闹该项目在九述亭镇宣传上放策略突出问“侵第一居所义”婶的概念。蚊户型比较经虾济实用，房径型与本项目盒面积区间比篇较相似，设脆计也比较合产理。汤2.泗泾绢别墅板块的亿市场特征棕2.1、泗甲泾的规划特炕征驱背靠风景秀恰丽的佘山国弱家旅游度假察区，毗邻全麦新的松江大泛学城，凭借裤优美的环境水、便利的交汽通，泗泾自史然成为中高证档住宅的理塑想开发地。屈到2005踢年镇中心城来区面积将扩设大到8公里匀，形成以泗架陈公路为轴曲心的高档别贡墅区，古浪鲜路为轴线的耍商务区，形丈成轨道交通呆9号线泗泾西站新城一期早工程，形成红“漏三横三纵肯”栏便捷通畅的杯城市式道路乞；教育、文项化、体育设粒施更加合理眠，功能更加勉完备，生活邮环境明显改恋善，绿化覆笋盖率40%航以上，基本议形成中心镇惰框架，3-值5年完成市进级名人古镇豪改造。肝2.2、别挥墅在泗泾的定发展概述抹在九亭的别旁墅板块经历肝发展之后，火泗泾作为九桂亭板块的延办伸，房地产蚂开发也掀起解了一阵热潮嫁，然而在此则阶段，市场买产品却发生据了变化。九冲亭的别墅开京发以联排与点叠加别墅为亏主，更为经塘济与平民化就，而泗泾板胆块的后发优区势则发展成隔了中高档别雨墅为主导，械容积率基本朋在0.3左恢右。交通便拼利及西部佘厦山板块的炒络作多重优势栽又使其得到创了很好的发戴展。钞目前泗泾的励别墅市场处板于供应间隙扭，市场供不月应求的状态幼，丽茵别墅乖早已交房入速住，泗泾颐搜景园与云顶值别墅已基本野售磬，后续教尚未开发。畅佘山银湖二站期即将开盘委，处于预订衣阶段，目前星在售的仅有打佘山宝石别骄墅一个楼盘元。颈表：泗泾目来前开发的别匹墅项目列表哄案晴填名强基惹友地缎掌位窜忌置克类牵惹型依总建面积泉(M淹2近)嚼主力面积五(M鸟2赵)卵售价骂(犹元学/M探2论)高容积率得云顶别墅惹泗泾镇陈公慕路方泗公路跌交界口孩独幢彩8.12万咳240-3况30浮9600（茄均价）摊0.29抽泗泾颐景园酬一期掩泗泾镇鼓浪需路315号锄独幢葬11.8万慢304-4隶20矿9300-视9500柿0.36缝佘山银湖别思墅吴泗陈路罪888炼号耽独幢蚊5.8万鼠299-惠600驴14000捞（均价）批0.15雕佘山宝石别忍墅露泗泾古楼路馒近嘉松南路摔独幢待4.2万棒300-4处70隔10200泳（均价）格0.29李丽茵别墅北沪松公路、悬泗陈公路口套独幢肤6万镰275-3璃56范已售完幻0.29位2.3、别湖墅楼盘的发正展特点胶■难别墅开发虎几乎全为独赴栋别墅，目鸦前开发的别腊墅楼盘来看木，容积率均丹在0.3左纠右。使其与峡九亭板块区榆分开来，档脱次上拔高，号后发优势明能显。竞■蠢中西风格蛛混合，各具椒特色。泗陈泛公路上的几传大别墅楼盘比，泗泾颐景第园特色为私忠家的江南园及林，而云顶呢别墅则塑造差成法国普罗押旺斯风情的所坡地别墅，核建筑比较现澡代，佘山银牲湖别墅与丽牛茵别墅均为蛮欧式风情。鉴■贿注重与景递观的结合度扁，无论与外绞部环境的结售合如泗泾往俗西的佘山风坑景区还是小循区本身地块脆水系的利用结，泗泾板块梦的项目都颇榨费心思。蹦2.4、别害墅楼盘的营钳销手法与特宽征评■俩泗泾的开弦发商比较注认重钢“炉区位营销崖”雕，泗陈公路屠往西可通往害佘山，因此叨多个泗泾的绪别墅项目名剥上均带上了沿“坐佘山精”婚的标识，如累“挡佘山宝石别祥墅仁”旋、廉“叫佘山银湖别趋墅律”符等，虽为佘售山板块，但肉售价仅高于熊泗泾其他别茶墅2000虽-3000葛元/平方米渗左右。溪■份泗泾的楼伪盘，比较注壁重水景塑造须，由于泗泾猾是四条水系装的汇聚之地怜，因此天然荡活水可利用表，因此如银誓湖别墅、泗愉泾颐景园等突注重楼盘内餐部素质的楼安盘，均在景疮观塑造上结夫合水景塑造贝特色。显■敲注重小区渣内的会所及剧配套设施。鸡泗陈公路上旺的几大楼盘便都有一定的姓空间来造景饱，会所及小棕区的配套上庭很见功力。蜘泗泾颐景园羞在会所中配大置了健身房挺、台球、游郊泳池及户外宵网球场、琴崖棋书画院，卫云顶别墅小纹区内则设置个了三个篮球旨场，银湖别污墅在多个高辉档会所中设变置了室内游也泳池，丽茵业别墅也有2桐500平方备米的豪华会展所。拦2.5、在坚售的后续供脱应量状况究项目押总供应量（位平方米）困未供应（平小方米）屑云顶别墅爽8.12万咬（共4期）锣1万诱泗泾颐景园趁11.8万沉4.6万写佘山银湖别险墅秧10.8万堂5万葬佘山宝石别照墅胞4.2万春3.36万抽合计氏34.92络万抵13.96狼万假泗泾别墅板唱块目前在售船的楼盘后续生量达13.躺96万平方况米，将在今孕后几年逐步部推出上市，连（尚未统计构新开发地块信供应），泗命泾区域独特始的地理区位窑及各自楼盘兽的亮点塑造层加上整体聚鸭居区氛围的善形成，也使刮其的未来发厨展被很多人废所看好，从地几大楼盘前与期去化的几蝶期销售情况崖来看，泗泾头别墅板块的宿销售周期相乔对短。袭2.6、住告宅消费者分镇析籍泗泾的别墅吉消费群体相跌对九亭而言离，其客户构凶成面更为复凑杂，对于别灾墅品质及别叠墅塑造亮点娇的要求更高萝，他们是独术具慧眼的人弃群。掉■干此外投资昏者占相当比颠例，泗泾其屋独特的区位炎优势及便利酷的交通使他珠们看好泗泾为的投资潜力粮及外来投资眠者。约占4专0%睁■怒由于距沪赌青平高速公当路，沪松公冤路都较近。论客源构成中凯市区的高收钉入阶层及中矛产阶级比例施相当高。这挠部分人在选救择别墅物业胡首选沪青平烟沿线，但由夺于近年房价屡上涨，在房池价承受上沪铃青平沿线对炸于他们又过诱高，因此选谅择距沪青平洞附近的区域挂，泗泾板块炊整体印象较初好，居住印求象佳，性价息比高成了其至首选。这部映分人群占3什0%左右。结■菊另一部分度是外来人群滥，包括松江谷周边工作、右经商的人及欣少量外籍人挣群，泗泾的制别墅独立别凤墅为主，档具次又很高，耍吸引了大批排渴望在郊外夜，希望靠近奇佘山的人群稀。他们有渴议望亲近自然网的心理，但终在价位上又饺不可能选择乞佘山板块，节所以选择泗腾泾。约占3脸0%左右。蝇1.7、重任点楼盘分析联A.泗泾坟颐景园珠a)基本资细料润地址：蜜松江区童泗泾键镇眠鼓浪路31刚5号泽占地面积：屑525亩鸭（33万㎡柱）猴建筑面积：纺11800滤0万㎡涝共分三期开割发。一期1从12幢肾（售完）部，二期12室8幢独立，避三期未定。搭容积率：0志.264泛绿化率：7猫0%运建筑类型：黑全部独栋夏开发商：上絮海颐景园房狮地产有限公奸司桑户型：26货0-420扰㎡嫁价格：起价庙9300元治/㎡，最高座价9500蛙元/㎡（2喷004年初访售完时价格吨）野b)优势与屡劣势优势贿泗陈公路上砌已形成泗泾拖别墅板块，狂整体高档居拖住效应很明蚀显，西面靠丧近佘山风景暗区，该板块固房价一定程灶度受其影响家受到拉升。叮交通便利。寄泗陈公路、增方泗公路、柄沪青平公路凑与沪松公路云在周边树状顿展开，至市雾区与佘山风肤景区都很方雨便。古造景较具特办色，与九亭质颐景园一脉歌相承，均打榴造江南私家钞园林景观为之特色。50仁00平方米听人工湖，引优入自然活水府形成三大水楼系，三条主钳干道环行设妇置。林房型式样较垫多，选择丰才富。劣势誉别墅虽然造术景为中式园誓林，别墅外腾立面却为西坦式，整体感迷觉缺乏统一耀，园林造景幕缺乏大气。级贴近泗陈公箩路的区域噪锐音较大。借鉴衣该项目在泗虾泾区域的销重售上属于比绢较成功，其要注重景观上徐的特色突显斥，中式的园嘱林造景吸引漏了一批忠实堵的消费群体积。拉交通便利、德品质较好、职规划合理、诱房型实用各湿方面性价比每较高，比较序值得本项目皂借鉴。云顶别墅套a)基本资遗料绳地址：却松江区橡泗泾柴镇郊鼓浪路31耻5号秒占地面积：赏525亩梢（30万㎡驱）锁建筑面积：郑8.12万湾㎡抵共分三期开肯发。墨容积率：0赞.29春绿化率：7灿5%拉建筑类型：铅全部独栋球开发商：上搞海富淘房地横产劝户型：26围0-420凑㎡爸价格：均价败9000元引/㎡咬b)优势与漏劣势优势察位于泗陈公羡路、方泗公霜路交接处，辅北临三一八懒国道（沪青网平公路），楚东近沪松公碎路，未来还口有轨道交通卖R4线。四闲条道路呈树日形伸展出去秤，交通便利芒。吩建筑较具特雪色，云顶别辩墅运用了园投弧、几何线歌、大开面明宣窗与精密窗爱框的结合，希构成了艺术安的、独具功微能的、实用球的建筑。2猜70度弧形起玻璃墙体，不全方位采光摇，现代时尚垫。听小区规划设卖计中采用了柄“捐山水衫”飘的概念，利恋用原有水系阁加以改造，知借鉴江南丘志陵地带地貌异特征，利用碰人工推土营院造出一个个沸互为联系的苦微型丘陵。雅房型多样，缓选择余地较督大。劣势浩贴近泗陈公晴路的区域噪牙音较大，一纪些房源仍未蛙去化。借鉴滨该项目在小份区布局上呈毁组团散点式逼布置，动线承流畅，易与剪人与人、人河与自然的交奇流，入口处歉做了比较大殊气的开放广作场。赚会所设置将痕物业管理、现商务服务、伶会客交际等惹主要功能融歉为一提，值盾得本项目借卸鉴。次会所抖实行会员制渔，在小区中箱央小岛上，织是业主休闲快娱乐的空间消。扔三、洞泾区剥域的市场特欣征衣1、洞泾的始规划特征棒洞泾地理位稻置上位于泗蜂泾镇的南部但，松江区的条北部，松江灾大学城的东蛋北部，佘山济镇的东部，均闵行莘庄镇复的西部。矛总面积约2堆9.47平被方公里，总啦人口140易00余人畅，可土地270历00亩。洞详泾镇拥有十观分便利的交亩通条件，距蠢沪杭甬高速跳公路仅3公蒜里，距上海首市中心29符公里，距佘壶山国家旅游从度假区5公催里，驱车只型需20分钟镇便可抵达上黄海虹桥国际姥机场，沪松泼国道线横贯洒全镇南北，似公路四通八远达。产目前洞泾镇杏尚未有很明视确的规划出李台，区域整次体仍停留在塞比较落后的猪村镇状态。敌但从未来看脖，沪松公路假沿线必将跟炼随九亭及泗码泾的发展逐贱步形成别墅职区，随后向划周边地带扩浊展。董2、别墅在哭洞泾的发展受概述爆沪松公路沿证线与护杭高锣速公路沿线绣成为洞泾两菜大热点江洞泾镇与九天亭、泗泾两版镇被一条沪岔松公路串起佛，房地产的臣发展上也有链承袭两镇的汤特点。泗泾李作为九亭的结延伸区，洞防泾别墅的开译发势头目前限尚未形成。捆但未来随着龄泗泾别墅市渐场的成熟与猴繁荣必将向锈周边洞泾发摄展，这种线唯性的延伸与敲联动效应将查在2-3年心之间显现。涛此外持洞泾的南部鞭区域由于靠像近沪杭高速汇公路，贴近嘴松江区及松冲江大学城，愧发展也比较氧看好。萍由沪松公路强导入图：赔市中心暗→漕宝路下夕隧道往松江桌方向→七宝简→九亭→泗始泾→洞泾纱3、别墅楼伐盘的发展特塞点脾开发水平不燃高，别墅项竭目少，高品鞭质的项目几宵乎没有。止目前的洞泾腹房地产市场穴仍停留在比词较原始的状康态，主要开回发以小高层迅、多层住宅誉为主。当地倚开发的镇别送墅区（如下甜图）无小区扯规划，且各贩类方面配套要都比较欠缺乱，以满足当掌地消费需求唇，尚不具备转无法吸引由协沪松公路导剑入人群的可荒能。近几年联随着九亭板而块的延伸，嗓泗泾别墅区搞域得到了很偏好的发展，湿泗泾形成新通兴的别墅板睛块之后，洞顶泾区域作为龟泗泾广阔的日后方腹地，臭也有了别墅扎小区的开发借，但数量极诱少，且不成简规模，无法夏形成市场效乖应。京4、别墅楼本盘的营销手循法与特征奸营销手法单划一，不讲究迎楼盘包装宣透传脑目前洞泾市添场营销手法助单一，当地搅开发商海欣绑建设发展有霞限公司为海掉欣集团下属咽，曾开发过遵海欣城、新晨世纪家园等混小高层项目拐，但由于缺沿乏别墅开发悦与营销经验传又没聘请专究业公司负责他营销，且销三售员为当地丰人素质较差萍。海欣别墅昨年初面市后咱凡响平淡，抄89套别墅类销售了三分参之二，总体陆上未能对及问市场需求的劈把握。肌海欣别墅已盐是当地市场雹中品质最高龙档的别墅项窄目，以现房份上市销售，路然而其无论晒从产品塑造亡与营销手法诊上都与泗泾犁的别墅区有查着显著的差偿距。主要营肃销手法为以单突出小区内露部环境加区判位宣传，在撇小区景观上问塑造一些小看的亮点，水计景结合推广浴名责“麻荷塘月色章”奏。泛5、住宅消悠费者分析挂由于位于沪教杭高速公路泛沿线，离沪踢松公路也较仁近。因此其缘客源构成比盼较多样。市间区、松江区浪及本地富裕渠阶层均占一异定比例。临■碍一部分来自畜松江及远郊绩园区企业的低总经理级的狂人士，他们报会根据自己骑工作的区域祝来选择适合改的居住范围渔，重视居住水环境，以楼修盘品质来体胃现身份。这袖部分人群约丽占40%。伪■掏一部分来自抚外来的富裕岩的经商人群逝，他们希望秤有品质较好限、交通较便皇利（如沪杭继高速、沪松盐公路沿线）鲜的居所，对笛于区域居住颂印象的相对行不强，或是霞个性不喜张观扬又希望居松住在环境较哈好的小区，渐因此选择在槐此买房。这窄部分人群约搂占30%。看■砌另一部分人源来自市区的暴高收入阶层寨，希望选择弦交通可达性证较高，价位余又偏低的别金墅区域，因贿此横向比较疲洞泾镇的别粮墅价位是偏响低的，又比赚较重视小区双环境，希望踏是舒适、个舰性鲜明的，岔因此愿意在扩此买房，约牛占30%。沿6、重点楼苹盘分析勤荷塘月色海星欣别墅由于率位于沪杭高舰速公路沿线缺，离沪松公棵路也较近，流是目前洞泾弃最高档的别州墅项目。该烛项目力图吸屡引本区域外盒的客源，在由该区域一定默程度上做到佳了突破性。尤海欣别墅至a)基本资径料占地址：减松江区洞泾掀镇长兴路9书9弄宅占地面积：拘200亩土建筑面积：弄34600泽万㎡倡容积率：0剧.26深绿化率：6砖0%湖建筑类型：迅全部独栋煌开发商：海甩欣建设发展脂构户型：26暖8-595烧㎡烫价格：起价桌8000元槽/㎡，最高明价9000患元/㎡，均渣价8500归元/㎡掏b)优势与谅劣势优势疮房型种类多册，选择比较耍丰富姐区位优势，拥交通便利公景观塑造结飘合水景有一能定特色，引兼入活水。剥开发商比较惠有