常州青龙生活区项目策划报告

常州青龙生活区项目策划全案.doc前言常州青龙生活区项目报告已经四易其稿，其核心议题是项目一期开发的定位。鉴于此，公司在前几次调研基础上重新组织了对常州市场的全面调研和分析。调研的内容和组织安排见附表。建立在全面细致的市场调研基础上，经过研展、业务、企划和规划等部门的讨论、整合，得出这篇策划报告，以期为项目一期开发的市场定位作出建议。报告主要分为三个部分：第一部分是市场调研的总结，反映本次市场调查的成果和房地产市场的现状及走势；第二部分是项目开发定位及投资分析报告，对项目开发的三个可能方案分别进行可行性论证和投资效益分析，试图用排除法确定项目的市场定位；第三部分是一期开发具体定位建议，前文解决了“为什么定位别墅开发”的问题，本章讨论“如何进行别墅开发”，就项目一期开发运作的主要方面给出了定位建议。谨以此作为项目的策划案。二○○二年十二月目录裹第一部分幅宏与观聋篇常州概况城市简介区位、交通涂经济发苹展津状况经济发展速常州的扩开横放蔽经济免常州的工颗业柄、私申营经济霞城市西总耻体耽规划城市结构且发尽展位战狱略及目昂标你城市主要分块区外市政工程建僻设纵及拆绸迁番改造公共设施交通拆迁改造相关政策常第二部分勾市盟场鼻篇叠市及场长供轮给萝分析市场供应量婆市挎场饶需求分析萄2001年求常州房地故产崇交易情得况陆分布伐图供求特征现房属产总芳体市转场揉分析鹅人均居住水珍平饮市啄场区斜域分布产品总述价格总述去划总述客源分析唤市腥场总结与预脉判宽公寓市支场霞分析产品分析面积分析单价分析总价分析去化分析荷别孝墅市炉场弄分析市场供应产品分析价格分析去化分析客源分析帅潜在扛竞争恰及走劳势泉市期场贝待将开发丙地谦块宅常州倾奥炼体花牧园项昼目分析余五星章乡友地聋块悼分析躬市盲场鹿未英来舰走锡势砖第三部分涂项更目劲开发弯定位及投部资百分析绪报滋告苍项束目立地分析需1、呆项于目岁概况岸此2、悉项纪目增SWOT分握析庄二、黎项系目遇开发藏定位思路厌三、方案A滨谎——更坑纯理多贪层弄社峰区开发爽方案飘评谁价在1、助总霞体定位霉2、市乔场歇可行性分析适3、历运退作周期估帝计兵4、久项共目后难续运让作及品牌打欧造分析僻潜在市缘场竞争伶分析闲方案疲经济构效益排评摊价小结傲四、方案B睡似——亿敬纯别省墅社谢区开发历方案摊评暴价乞1、咱总均体定位裤2、市普场钞可行性分析色3、吗运波作周期估谋计录4、侦项叶目后貌续运原作及品牌打贼造分析雅5、潜在市贪场竞争稻分析缓方案啊经济烘效益革评介价搅五、方案C员总——嫌多蓄层更＋衣别哈墅员组归合社验区开发舞方案君评磁价龟项半目一期吉开发王定位魄第四部分罗一期桑开发厚具体定位建守议月一、社览区总撤体定位蛮二、凭产舰品建储议盐三、价格建钓议伏四、客源定蛾位卡五、附加歌值洪建盏议孤六、萍营销时源机建直议屡第五部分旨结去束明语柱附1：主要刘别谱墅谈个罗案污详危表盈附2：推荐危户毕型链附3：勤项线目匹调研进工作篮进和度控制表买附4：拜青龙寿生活仙区项递目工作析组秋成油员插第一部分忧宏漫观厅篇常州概况城市简介眼常州佣简称龙留城，是跨苏徐南地斯区经济蓬、政治、文上化中心之一吼。暮地理位置重殃要，愚连凝接上海、南号京尽两溉大中心城市哲而居于正中鞋，候与苏滑州、无点锡齐际名，碗组寨成著名的伤“凡苏锡霞常族”辽城市汤带筹。翠常州有25撑00多年的额文字否记载肥，浩历来掌是郡府所在始地，有漂“弟三户吴脑重旗镇御”衰、优“住八邑名都择”异之汇称誓，是块历妨史文化名城闻。饥2001年致9月被喊国先家旅游局授株予羽“狭中陡国优弊秀旅游城市和”企称号步。照常州差现辖绢金章坛手、溧语阳两个序市和武固进险、新北、天禁宁、进钟楼当、戚墅堰五呼个区竹。全市部面皂积把4375平重方公里，其怀中市绍区斩面罢积达敢1864平纤方公里。城语区椒面雕积忘在江积苏妥省限内仅疫次于南京市否，常州展构吗筑沿海第一闷集望团浙大城市的雄柿心凸打显牧。寨现旋有人口苗380万，静其中市盟区悟人口车208万（前包含200雁2年成立的朴武冒进区陕、新北德区联城腐镇顾人口），原雨市批区日（老城谢区雹）人口筋约曲100万，垃常住人口卫约脂85万人，出暂桶住人口吗约贴15万人。区位、交通岛常州地扁处川江演苏形省南部，感沪庆宁竟线如的中部，丝属长锡江三角洲沿捧海碎经济开发区分。节常州有着十壶分建优而越的脏区笔位迎条继件和便捷的芒水羞陆腿交通洽条粪件。市袜区帐北里临长扛江、南洽濒扮太湖冬，紧沪孙宁享铁扭路、范沪具宁高速、赞312释国暗道、京杭大泊运镰河穿境而训过祸。荣长被江常州港健为国救家一淡类开欠放口岸，民吼航常州港有煮通低达国内乘20多控个卫大中城市的枕航就线凯。包经济发尼展盒状况经济发展肾常州是著名处的工逆业畅城市，以况纺织蜓、机械、损电疯子作栗为幼支柱繁产业盟，江共苏牌新科喉电阶子集斜团呢、诱长异江客序车厂转是其坝优投秀代表。近息年干来刮以常州荣国途家高新饺区为止代表的高新陵技案术产业开怪始崛起，已究吸引包括世赏界口500强在哄内股的多家企茶业谊入晃驻趣。搂常州尺处铁于滑苏黄南铁经济敬圈，整体撒经济实决力雄厚，被栽列入中颤国纠城市萄综返合盘实捞力置50强和城让市投稳资环暮境教40雁优没。下星辖翼的武短进惜、溧厅阳塞、金哑坛押三紧区稠市先后腰进主入甘“戒中糊国农胜村圣经济实真力百强蚊县弓”圈。跟常州私礼营偿企钻业吼比煎较发达包，外如贸燥出口活极跃犯。恩2001年趁底，城阴镇渴集体以上在态岗职唐工平均工失资闹13108字元，城市居袍民全年人均榨可支配收入劫9406元屈。式2001年至常州人均G邮DP嘱达灾2400美惕元。掩常州主要根经济己指苏标碎（表格）表伟1猛2001年哪数秀据婆GDP饶国内罗生矮产总值背673踪亿救元迫人均GDP兆2400美环元，正步入战中等付发达国躲家水平暮职睛工平均工家资递全年131刮08元陪人均可支配允收入纪城市居民全察年人均可支穿配收入94辩06元。薯企葵业数己目怜大中型企旁业瓜227家，糕三河资横企应业区943家种2001年我，常州基尼鞠系苦数为扶0.25设。久依据槽联鸭合殃国大的一般漆测锅算甚标朋准，基尼系残数漠在滴0.2崇—糊0.3深时沉，社衫会奶收入分配比区较题平均。亦即吐表明常州社母会个整体消融费悄能力尝较剧强，存在葱较嫌多的中等收端入人群。壮常州的盟开潮放驱经济使位于市许区轻北部的常州痕高新技颠术开发区柏，是说92年坝经国务据院批准的占国疮家源级开发区注，羡“衔苏锡页常鲜”杰火炬圆开发带贱的重要随组却成部分。材经过顾10年的涂发往展，高新爽区填在戴国泪民生求产总值杯、工贝业产晚品揭销剖售收入，利百用外陪资额尼和出口收入宫均保持了年插增渠30%的雹发巾展速度。战2001年裙，高新溜区略累陶计维合同利用外慌资魔近持30喷亿伙美元，累亚计实际票利用外渠资达橡10让亿丑美元。琴戴止200汁2年，高新颈区柄累易计户引造进亩外壤资项奖目蚊87按个虑，一批著名脚跨待国秘企粉业食的之GE、富士环驼掩、小松、加滔德土等入慰驻少新绒区山。捎在高新章区灯基禁础斯上成立的常歇州新北守区闻是常州新的个政治、惩经济董和文化中心线。爱常州的工储业蹦、私扶营经济酬常州是著名住的工庸业橡城市，全市脂现孟有各圾类顺工寻业洋企呜业达1.2万多碎家，工条业总产兰量、技烟术色水平在全壁国处依于前爸5名，有2问0多吧个洲名牌毯产胆品在全曾国处详于以领位先地位。闲常州六大支剪柱石产业眯：厘动号力机械、工扰程机械、汽晒车腹摩托等车迈配件、装输变电设备捕、盯电俯子信息及秃现免代枕视庙听令设备姓和新型紫纺织灿服装惠业慧。恳常州又是著舱名的启“脏苏错南模式较”竭发啦源地之一。娇经过产权婆改造，军80年代白领柴先全励国肢的集体企卵业龙改制成架责权羽更明确的私爆营熄企堪业驻。穿个逗体闯经济糊快速神发盛展，世与乡镇码企柿业抬、外颤资脉企窃业铜成连为单常州衣经济阀增虏长旋的三租个避支撑点。腥目前，全市挎有私号营赴企招业只1.4万衣户叛，夏从业足人劫员寄18万人。捷其中新诵区辞共有股籍份避合作制企乎业陡388家，买有限砌责受任公司醉450家，用私锐营繁企民业讽2441家记，逆个货体工商烫户肆2757袭户偏。峰常州靠较为发达剑的杨经济污和社姿会驶水平，疫为再房盟产黑市碍场积信蓄了大量的毛潜在客源。奸城市暖总瓣体俩规划城市结构推以主城愿区为胶中心，向粒东覆、北素两个价方向台发凯展碰带记（向怀东为掏戚墅堰雀区孤和雕庄适区贸分么区钓，向北宴新太龙么分桐区熔和新港分机区练）冬构女成的旬L形布局形悦态辱。葵发适展吴战荡略及目禾标翻抖“惩完善墓东炉西，胆发误展南北，重熔点向北，通开发贯江券边丰”袋。搞五年之认内发评展成盘为仗“株苏锡驳常都市圈晴”次的特大城市皆。持城市主要分洞区案新妨区肥体育中心董位于城北干微道以北、粗红仿菱路以婆东揭、西液为规划张的新城市中崇心（新行政塘中心、文化拐博危览称中心等），吩占地迟32.98沫公握顷馆，疤规划总圾建筑面进积滴9万平方米抬。年常州市新行零政中心办位置：位于种常州市新揉区营（高新分低区虚的中心位置梯），地浙处耍城北干道北齐侧矮、常澄路胶东侧沃，爆规划总零用地自133.9宴1公贴顷堤。庙性膛质临：是一罚个扔集欠“浙行政呀办绣公中心玻”室、招“钉东细方文化博步览奴中心旷”惊、劈“丧体育中心任”项和蜻“尖区级唐商冤贸逼中心姥”奋于一体的挂综单合功能榨区慰。三井居住区膛位于常州重佩点旁发链展地劝区派城市北部的获高新分卫区内横。共分成三彩个纹小附区着，即三井一黎村、二村、钥三村，料总招用地电56.4公特顷表，仓总制建筑面豆积满66.54悠万平方米。晌青国商巷滩历冬史文化保绩护区斤位于常州踩旧陶城中部偏南竹地段。到常州市天宁胳寺喇——阳舣贪舟亭康历城史文化街赴区像位于常州市战东纠南部，拘东枕起朝赛阳桥漫，西迄和平畏路，全方长堵2100米僚。中心分区塞位置：位于棵市奥区蚕中部，翼东龄至槐关检河水下门桥筒、南至京杭牲大彩运奇河、西至大啄湾折浜河、北至泛沪郑宁蓬铁乱路、西北部摘至大茅湾组浜。莲性碧质懒：以歇发州展中心商炼务区唱（叛CBD）棚为接主，形成全咳市性经济耕管理、商伍业番、金融、信缸息服拆务僵和文化活遣动圈中心。新港分区劣位置：位于巴沿耍长摧江高速公路浓以北、北至究长冈江，臭东前西头分烧别为费江范阴背和武旧进时市界，含是圩还塘宇镇戏和百丈与乡蜡大部分。级性璃质桐：沿江台经济带掠的能源、重林化工、原材霞料虾产业友基地，常州铺市港口工呈业区馒。青龙分区布位置：位于落常州市姿区拴的术东松北方向，北解与种江四阴魔市璜土描镇午交界，南以膏竹林路申为印界，叶东为关莲河和大女运史河，西南握为沪能宁晚铁糕路。度性固质暮：以祖发滤展生活社着区颜和贡农业植科技淋园秃、蔬菜基地警为违主的城市分乳区镇。高新分区推位置：位于牵主城贸区敬北部，辉东窜至北塘河、漠新虽开斩河、南至趋沪纱宁骗铁乏路，西至西雕环简二路，北至廉沪故宁高速。荒性葵质词：以熟发赖展高新技纽术产业为松主，逐步形抵成常州新的云行政、盟经济鱼、文化、商符务皱中心。妈冰市政工程建锯设侨及拆而迁杂改造公共设施递火志车减站广宪场柔改造工程。滨兰园明改造工程，急现蒙已投入使用笑。竞人民公弃园奔改建，贡现删已向市民故开玻放，投入使糠用。绝博输爱莲路步行街改芝造工程。交通矿宁杭高速、藏锡廊宜高速、常凉澄高速。点常泰一贞级叠公路、大外柜环粮南诚环线啦、金宜脚线太、溧老盏线竖。狮勤亡业握路、巧会馆泻浜路改造。努怀阿德路、勤邮业选路、腰劳动训西路、泰劳动扎中路拓狱宽姑改造。拥现经已竣工投入熟使用。睛随照着市政工程平建购设丝的相宣继捉竣工，沿导线脏房贴产灾市虫场劲持励续嚷升滔温瓣。拆迁改造曾常州市委、怠市府新一波届领导弄班子的确定柴，拆咐迁素改造力度明贤显热加大。饱2001年舅市惧区还完成拆柜迁云居民（偷单脆位）隐3155杂户削，拆坚迁誓面尤积达原26.7万爷M2，分走别滋比上年增酸长土14%和5垫8%。商2002年痰—暮203年政刃府拆村迁计划矩如下表。表悦2埋拆鬼迁感地放块挣拆伤迁邮期限御武亚青桂北路、小吊东门漏路改造工程巴2002-熄11-15马至20压03-1-婚31惧武鹅青导路改造工程兰2002-荒11-15寇至20逮03-1-级31罚兰园狗改造工程抗2002-钢11-15掉至20漂03-1-册31眨采菱路改造呀工程（一期叛）怨2002-策11-11帅至20碎03-1-勿31晴勤恩业活南路工程煎2002-扰11-11稻至20傻03-1-臭31解青间山路及棕青转山广义场伸工程览2002-欠11-11召至20部03-1-违31甩西瀛里片面区亏道路及南市斩河通绿搬化工程劈2002-悔11-11怨至20补03-1-障31命兰辩陵路改造工古程臣2002-箱11-11晌至20贡03-1-诉31耗勤花路工程赚2002-慌11-11栗至20次03-1-师31普劳动见西路逢—西河沿片熔危雀旧枝房改造慌2002-蝴10-12铃至20堡02-12旗-31燃蔬菜前研取究所地蚊块汗改造工程骡2002-沉10-12辰至20爽02-12读-31描天宁铃宝预塔工程（一瞧期）炕项垂目叹2002-通10-12披至20罚02-12避-31善怀趴德容桥懂南街饰头绿过地占项独目柱2002-刷10-12供至20岗02-12中-31桂新建恩劳动逢路加油站霸项车目辨2002-诵10-12齿至20品02-12贵-31姐怡康花瞎园横小灵学项毅目忘2002-这10-10苗至20飘02-12吗-31而南大街商妇业美步行街娱项惕目告2002-泊10-1壳至200工2-12-丸31首普辨济瓣街地菌块粱2002-径10-1月至200缺2-12-粉31庸横兴尽弄地缘块习2002-丛10-1华至200匆2-12-箭31略丽至景花仪园需配套号综堵合仓楼啄工程起2002-点9-28驶至200冒2-12-味31沈关证河翠环每境整治一期映工程储2002-纱9-15居至20担02-10薪-31铜110弓联动生自艰来驾水埋抢饥修中心补2002-翻9-15仁至200牛2-11-姑30页延陵宋东奥路慨3誉号揪地杂块脱改造工程（多二期）漆2002-货9-9至苗2002嘉-11-3笋0废无毙线电专期用工具安厂锐地谁块辉改造工程宴2002-牲9-9至狭2002莲-11-3芦0始勤京业凶一村部环萍境整治改造方工程托2002-抄8-29田至200交2-11-恐29蚂城中二路功东侧绿亮地工程宵2002-哪8-21掀至200飞2-10-唤21倘怡康花爪园壳住宅小岁区为（三期）工册程撒2002-慈8-10郊至200皂2-10-隙10棕市三中吴教学楼应、宾师因生食堂工程坊2002-失8-9至烤2002耳-11-9孙局前街商谋办楼响工程完2002-神8-9至恐2002摆-11-9完未袭来昨3年堵旧样城改造营计划盲。（表撑3）老2003年社2004年覆2005年扁三年彼总计缓改造面印积慎（M钱2变）党33.67竖万误21.26姑万次21.81自万列76.74弃万要改造扑户数营（猾户励）界8447季4021毙3560你16028相关政策貌2002年闲，政府相牲继愁出台了《误关饶于号进携一步繁系荣层我市房地焦产控市狠场惑的若干意挂见剥》、《常州宵市城市房遵产伶中介服杯务疏管理鸽实集施袭细则炎》等法湿规茫，以付进聪一步繁单荣糖市掌场蚕。汽市政建滴设口是房地乎产耳市域场默的指罪挥葡棒。摘当牛前个积极舞的市政建彩设成必然推乘动腰市企场册大步向前。拣未阔来涨几年巡内陈，常州房地漆产转市兵场将处宫于持查续驾上升期。晶第二部分洽市戒场疮篇偶一、市遣场房供求分析市场供应量俭2000年鹊、2001携年全市商品荷房施工面而积麻、竣工面纽积见患下表：矿年刘份补项蒜目瓶2000年修2001年拨幅度（%）浅商品房施工潜面鸽积文（万M闸2度）税407.4简487.5高+19.7润#住宅面锦积娱（万M家2氏）拔331.4哲398.1蔽+20.1叫商品房竣工狮面敏积蚊（万M词2六）饺204.0个193.0聪-5.4恳#住宅面湿积铁（万M惭2丹）鲁161.0主170.0鸟+5.6哗2001年镇常州市艇区货房削产项德目施工面让积观表：导项释目琴名握称之施工面竟积守（M虎2烘）拍新舒开程工蓄（M哥2旗）翠竣工面超积泽（M页2挨）饭住宅制23171限20胞11286腥23孝82878草8道#岛别毁墅高湾档此公寓给11229撤9托10379摄9蛛——糖经济回适用房毒30468便9雪58381雅24630议8门办职公菊楼剩18233呀1忘87075锁27538职商勒业营业车用房夜19500脾1矮12385善4利51015弟其他量94534盆28074亭63892分析：诊可以看出，谣住宅和坊经济热适用房占据班常州房壶产开发递量的主弓导围地位。尿目前，塔别辜墅和高怀档脚公寓市绒场开发耐量绞较济少。权2001年习，近90%虾的高畏档开公寓和蝇别直墅是新近慎开言工。秤常州高己档视公寓和麻别显墅市版场尚处绝于相永对纳起步季阶希段。仪市有场朱需求分析离产昏品的垦销峡售量反映出纽市溉场躲的需求。雨2000年纪、2001顷年全市商品链房踪销族售情怎况痕：洲年际份例项臂目侦2000年庸2001年望幅度（%）疾商品房屋桌销辉售面遵积拣（万M哲2器）捡149.3阶172.9街+15.8型#住宅除（万M若2融）叶133.6呆162.4此+21.6穷商品房栋销商售但额榜（万元）梅25200韵0鲜29818雪6羊+18.3链#住宅钉（万元）责23980虚0狮27099疲3左+13.0分析：驻2001年晚常州商品房原竣工面删积采比上年下降悼5.4%，福造成市睁场骑供需移结构观不平衡，造外成房仗产架市脖场销捷售良好。莲2001常铃州商品房轧销各售面像积中和刊销淹售长额冬有了撑较音大的坏涨害幅，圆这说践明房病产灿市愧场另需求呈旺盛眨态势封，其中拆乡迁购正房需求量占朋较姿大的键份额近。波常州房地翼产批市狼场发絮展呈妈稳著步上升被态势种，不拌仅给开发蒸商增加投恒资围信心，也冬给躺消北费歌者提供了伸购寸房消史费没的信窄号饮，集从装而推蜡动萄了整体房地阻产棵市贞场知的持巾续发跌展。展2001年晨常州市贫区竟房摘产项种目塌销劣售尝与且空置面陷积墓：义项武目乌名终称员实际销甜售掏（M财2占）隙预春售德（M冲2番）护空置召（M缓2究）垫实际销床售座额匀（万元）煤住宅漆86726滚4狐58844反3者289贸152律16680便9巧#励别体墅高砖档践公寓稀2088袄10648代9钢5955彼525杠经济长适用房絮23099柱4蜂27084窑55961孝30114摄办箱公档楼羽14766土13670杜60533拿4462洁商台业营业伴用房召20092冤19503勤70461耗9113敲其他宇21321馒75勿46809忠2857分析：仆住宅、虫经济伯适用房是房茎产勉市辽场册中燕销斯售和空置面以积家最大的惨项玻目。确商锹业营业注用房空置率始较吹高，空置面判积啊大于那实际销灭售、怎预透售面纠积烘。暗别孙墅、高瞧档夺公寓市呜场份额较拆低，但污销朋售务状况较讲好。宾对隶比市蜂场竟供重应艰情腐况性表，姜2001年溜新置开对工之宴别厉墅，高此档尤公寓蔑为认10.4万浴m2，乓与年售面胖积为州10.6万览m2。护当握年无空置。戏2001年破常州房地肿产穗交易情礼况猾分布抱图站：供求特征贱经过对疗常州房昂产臂市壤场誉的轮调研沫，目前，常钥州市测场工供求量呈非现核如下特征：引从箭供求隙结构绸上看夏：丹“胁一股榜独脆大吐”我现视象明愤显激。普通住宅敌是市烫场悦供厉应究和需求的集染中交滩汇斤点，占到市撕场妨80盛—恐90%以上辰的旱份额面。但另随与着供葛应逐量的放大，输空置量亦在希上升。蔬高端物依业武市从场勒（红别煮墅、高全档邮公寓）去份额较榴少，不到奇20%，但锋去化良好，铃未假来动有鲜较吐大拓展的空衡间给。灶从挤市附场区忙域萝来灵看：雄清督潭、市惯区持、新举区环是冬传统泰市走场打供需旺盛筋区败域，市栗场添供脸给炭量和成交量管较决大。新近蜘并尸入常州市伤区得的湖塘片已区江域肆开发说量逐相渐蓄加大，有望阀形成第四名个切居住中心。湾哪寒哪从灶未驼来趋势来基看：僵市筛场总元体尽处兔供小于求牙阶炼段。未骂来逮供糖应店量疤将进柿一步放大。拍土地交易市豪场虫活经跃怖，加之知名山发尖展商的续进蝴入，未镇来毅市临场竞争将电加笼剧指。如二、房香产总适体市丘场剃分析闷1、人均居县住水平奇2001年嫌底，常州城漂镇宝居民人均居奋住面蝇积为扔11.7M水2痒，居住成套纳率滑达懂到去82%。俘根据城市麦发退展牺规划祖，到激2010年怨，使城表镇盘居民人均居幸住面哑积假提高到购20M单2扩。否按15%公俩摊嚼系容数计均算，今后八萍年常颗州市劫区将涌增加居民需浆求奶达兼980万平伤方米（此偶数称据不含湖塘剃城常区改人口）。疤2、市鄙场区习域分布（附插全市盘楼盘朽分布阳总图索）脚区遭域伟价格匪（元/M婶2品）漠产吗品泄客源封综街合分析为城西、膊清杂潭宋区孔域忌1700旅—忠2750苏多喷层狼小高蕉别蹄墅跪西赞区区这域客源礼市筝区胳流入客源疮成熟的生活跌社首区币。适生活机能成湾熟搏未桨来发斥展空骂间限有限直市中心拴区坟域为2750胃—绢4000欣小高桨高掠层脆市中心语区埋域客源朴市域中高收财入人士如地段的价寿值惯呈沙现疮小高菌层椅接受度提高举4000元利/M撇2惹楼盘君出由现蛾高追档捧公寓聚集标区陡城北、谱新北谁区洁多波层煤：嗽1700赔—犹2600骡别保墅：顺3500染—决5000扁多漠层退别鱼墅坟区粗域客源熊市纳区弃流入客源听全市中高收林入人士上人口嗽导蚀入抗区塔，袍发嗽展潜力西巨大。黎别警墅聚集械区纷城南、抗湖塘暗区杆域蒙多夜层瘦：滨1400逝—讽1800疗多绵层唯区丸域客源盯未致来忘高演尚障生活帆区钻湖塘成熟的悉生活机能泊受档区划调叙整的影楼响卸，烤区漂域价格有上挽升很快。李未漂来将待形成又一生窜活勿区爽3、沈产瞧品怒总毅述陪产伐品沙总疯述某多简层豆市惯场犯主缎导产正品己,市凯场狮接受度高谎;市朋场优推案量大顷,婚竞争惧激烈。常小高诞市材场燥次主流趴产布品斯,推案量嗽进摸一步加大座,市债场荒接受度逐步筐增强，姐产昌品品肺质桂得到提高。唯高耀层趴推案量少，取未尾来预嫂推量有放大蹄趋势辉。右别惊墅重主要集中在老新存区耀，石产勤品仰类没型挽齐剃全，市雀场寇推案量不大淋，市好场鉴去骄划爪良好。匪4、价格阔总关述困2001年示，全市商品猛房成交均价忧为胃1849元并/M忙2拘，比上年增筹长站18.8%倦。扬2002年白市寻场防价格粒进狡一步上膏扬耽，使涨久幅稼预计供在勿200鞠—缘300元/匆M匹2沫。血从贫在售糟个辫案框来侦看，一累个仍明导显傍的特征是壳3000元招/M来2士以上眯楼盘输增多。新矩开个背案揪“啦鹤蹦苑新都惰”售销炕售均价定在丹4000元旬/M辽2丰，虑为扬目前常州价瓜格最高之公化寓蝴产欧品。活据怀调查怠，有待者开跳地鄙块预计开盘粪价格（俭2003年塞上半年）定纸在4500巡元/m穴2念左右。泰高价公寓的晃陆续钻出陶现柜，怜标双志常州辱楼旋市的新纷气姻象，高膀档岛物储业脑的写发圾展胀将势使市略场角供粗应结构趋劫向合核理。去化总述万常州整体房罗产机市歇场销委售样状况传良好。午从胀市冒场来况看，精片简嚷2R（80袜-90M这2纲）和3R（饿110-1咬30M柄2宴）去化相炼对较读快。争价格在：2舱200-2雕600元/蒙M霉2光的中高价位伸的汪个页案整体去化疯相慧对较蹄好。构特殊渗产棒品这个汉案去化相就对较外快，典型含个淘案如：先怀航德苑淹——蹲挑空贸复醉式（考夹层产对品）。哲品音质渔高、景占观规划攀好、附加果值陕高的秤楼盘动受到消庆费共者的取青睐逢。客源分析极常州市有着嫂明活显凶的客源罚区铜域特性，伏区寻域之柏间勤客源流虹动蛛性不强。促常州市客源烦具有芳较笋好的店经济虾基万础车，有着菜较疏强的悬购买宋力。懂本市倡区背客源是创购狼房消罩费袍的于绝对乓主力，外地前客源所占比勉例壤较嚷少。耳武希进区丙客源是常州僻市案区个恭案客源的一辟个童重要支撑点缩，特床别量体校现摄在中、高内档产射品叹个料案上。烦拆收迁户购要房比例呈忠进善一步上升捎趋势蝴。从市披场总结与预州判芽从辰市扛场晌供求糊关碰系看坟目前，市搏场竞推案量呈绿进忠一步上升搬趋势酷，市乳场竞争较为得激烈。躲众汗多利好因素特，支撑了常雅州房塑产扰市剑场秧供需较结构见基本平衡，科市撞场销唤售会状况六良好。邪规默模性、品牌貌性迅楼盘将越不波断年出荷现赛，虏优调化了跃楼盘结构矿，提升了房纵产魄市举场养的整体品骗质嘴。兰新来区胖的锣发友展、城西的收建奶设开发春及卧旧嫁城的拆甩迁具改造，狂这亿三大地湿区将辰是未介来匹常州房泪产娃市较场竭的栏开发热患点碧区锻域。率从羽消赵费枯者角度看巩消采费童者理性化榜购拨房意蛛识男增强，更注影重浪产洁品萝的品积质膜及墓楼盘葡所能体省现答出的遵较女高性价比。例开发遥商良好的信国誉网及出色的售普后服院务应、剖优司良的赶产救品芦将会丹受到消馋费暴者的兵青睐烂。数从飘市伞场话主体凉开发俯商角度看醋2001年僻常州房地池产社市瞎场墙投腹资赌主体馋竞争衡愈加激烈，沸天安集劈团傍、浙江企沉业叮等外地旱实斑力贞开发书商咽纷纷进驻屑常州，坦与石本土的新城悉集验团贿、高成房悦产研等形成房霉产邻品牌捏竞争诵格局。列市舞场竞争百的加锣剧枪促使育开发搞商在杆产就品定位上更照加注重市品场调研狮、蚂研姻究僻购盾房者的消嘉费更心理和行饮为习惯棒，以及告竞争对沾手的情岸况壶。挺从产殊品方面看小发青展商质创粥新意膛识懒增强，差鼠异润化刑发用展受到钓认记同，津概斧念炒作逐涛渐情淡出市起场岁。牲产经品逐愚渐码向朵个敢性化、多元肺化早发和展，卫个恶性特色摸楼盘华日朗趋扬明杰显家，建筑岔风帮格愈拴显可多途样逼，住宅垮设计鸽更加由关已注抵细节责上的保创搞新。盏众匠多虏开发素商更加金关摧注伸产漆品的小肌区规划朽、慨绿承化景研观坝、物妄业寒管理、阅户芽型肺设计掉、配套涛设补施等各方面咬，全面提升惊产嫩品的品算质扇，以姨达蛮到芝较印佳的序销酿售傍业绩盾。君推案量体抚规泰模化，更注辫重品牌的亮经营舱。惠产布品向康纵缎深舅发役展，更注重疲生箩态贷、科技含金记量。顾三、公寓市严场矛分析昌1、没产纳品分析形态：宾多底层向：前期市五场脸主流斩产净品，市货场扁占有率超密过评50%，去微化踏状况毅平政稳科。皂小高扬层污：小高欢层产顶品所占比例盯迅速放大，捐市棚场对染小高袋层厉接受度提高室较绍快。考高恒层碰：位目前市命场添上高答层泡住宅市针场虑占有量少，误与无本地居民的含居住和消疗费习惯猴有蛋关枪。衣别末墅：编尘别弹墅集中在新挪区闻，主要以离联气排和这独栋为翁主，市必场接的浆细彩化促碌进累高端市循场载的形成，整医体去化文状况暑平南稳胁，但整体去缝化量体有限蛇。格局：常平野层为帝市先场赠主流每产在品。累错层逗占有一定比悬例，突户智型章设计况更秋趋妇合理。秘复兔式恼产堪品橡较陵少，以己顶层复花式声为主主，出边现啦少量衔叠倘加鉴复球式玩产按品。腿夹层产粪品、讽产权经式酒店等特无殊份产池品被陆续轿出凝现愿。竭2、面段积尝分析探3R市思场词占有率最高六，比例蒙达陡到泻56.8%绘；其次讽为创2R，占阔总纳体的率21.4%瘦。抖2R面跨积烂的峰米值为登95-11亭0M共2辜，次峰发值为缺80-95棚M魄2视，2R的面阳积狠呈放大宪趋势前。梢3R面拣积递的峰嫁值为杯120-1掉35M愈2称占痒总姓体狭的21.8方%，次峰收值为物135-1熔50M剖2辣，占电总牢体的象18.1%胸。抗4R面阔积哲的峰滤值逐集中在圆130-1池45M捕2刷，次峰疾值为娘145-1罪60M依2奔，分海别虚占炼总徐体垃户数帆的匪8.1%和六5.2%。加从统计数纲据屠来尘看，市任场热供前给怠以置2R和3R状为怨主，渴4R、丽复行式市舍场份额产相迎对较歇小。歇120M萍2焰以上的大3碑R和4R占淋居市惧场份额武接近一半，猎从侧竿面反映出市拖场讲的面用积窑需求逐步放脏大，市桑场购买填力不犁断更增加。岩3、助单当价分析出多纠层于：冬1700-道2400元奥/M耍2登小高：20介00-30泊00元/M隔2机早期的多篇层产椅品，在配套枕、品模质默上沙较为妹一般，在售阅的收个垂案在品皮质或上有逼较闲大提高。誓小高码层产壁品市席场胸占有分挨额较夫大，价格高意出多揭层惕50-10扑0元/M积2谷左右，市鸦场认渐可度不家断筒提高。带精装修的际单睛身公寓成灰为公市品场销退售的空白点肢，御花踩园第酒店公寓因劳自身装修竿标砍准配套完善寄、品炊质较躺高、整体去屯化锡较巷好。散4、寨总闪价分析弓2R、3R倡、4R各态户抢型载总内价上重贡叠区间较豆大。败2R永总数价峰手值为薄22-25冷万，次峰叠值为沸19-22向万以下，分馒别滨占像总寸体的逢10.3%际和6.8%雅。走3R照总式价峰活值湿均分鼻为筋25-28瓶万和22-陶25万薪两个区间内盯，比例分浊别茄占蛋总赴体的嘴14.1%学和11.3坟%。佳4R赌总软价峰展值为讨34丧–望37万，潜占舒总突体的腾3.5%；啦次峰约值为虫31-34破万和28-袄31万，占密总涂体的稳3.3%。累根据妖统计结端果寸综诞合糟显赴示，凤总丽价集中在童22-37禽的主力娘区间内牺，标这劈表明腊总句价价区间侦22-37壶万辰为圣市秀场走可承受比总兔价，市插场相需求量私较亦大。租5、去化分医析刘目前常州市涉规堪模在计10万M沿2盖左右桑个罪案户总忘量体已超摆过伶250万M墨2胀，市摸场益逐椅渐侄步入大少盘时描代。晶大座规夹模秀个骡案消化了常怜州市撒场侍60%以上天的客源。材2001年证，常州商品通住宅市挠场赏消化量国达转162.4声万平方米，惹比2000谊年增气长本21.6%楼，市民消他费销需求得到彩释富放。芦多释层阻无疑最受消宣费库者旋欢雪迎，但因市贿场已供躺给趴量巨大（超机过详150万平仰方米），悼竞争梨激烈，鱼产慨品重镇叠失、客源重纱叠翅，丑导遍致在售昌个帅案去化速度速有不同程度茎的放决缓闲。躺市刮区维120-1进30M陆2踪户餐型受到圈购扛房者肝欢鲜迎。筝小高跑层编是市留场进都化余产妥品，出堡现祝于市中心丰区脏域和新贼区饿，渴处漂于市唯场发槽展续阶卵段，整体去日化一般。悟总题价在拼20-30屠万/套的公定寓亚产慨品去化快，集表明市征场鸣需求的主力豆区间津。恳34-37晚万的小高事层犬占有一定的悼市屡场剪比例，去化膊相怨对较婶好。伐总路体衬来讲剩，市龄场有供爸给摔量践进陕一步放大，娃多僵层昂、小高、因谊客源受区啄隔各有市括场际，但同船类产璃品晒竞争攻激烈。枕四、阻别厨墅市岩场通分析市场供应敬根据绒对挑市很场现济有厨个浴案的妄调查统计头，有魔别精墅说产蝇品的心个掌案共沈18剃个传。其中债以砖别痛墅协为四主体的社驰区梢（柴别联墅社侄区累）推10洲个令，另外战8骑个个叉案以普通公碎寓议为柏主，社番区内锯安排少量够别姜墅。挨10垦个别通墅社些区首是美林续国际字村、御花允园赢、偶阳前光花恭园恒、伏莱弊茵花惰园箱、右蓝惩色港鼻湾袜、世返纪返明珠苑、燕桶阳进花折园晋、紫祥荆且苑、平采岗俊花蛇园芒、紫林阳气花聚园肉。葵市具场别罩墅谣个陪案分布附完图莲（下炕页舒）。惩从贵供刃给变量体上看，棵别妄墅市诱场总喇供罪应镰量体环达堡到骨27.5万舰平方米。下恐表反映了市输场姿在量体上的股供炭给结构数。怒从呢供派给仆套灰数来积看，三年安来背（按市苹场币最早堆别弹墅赔2000年什初公攀开计泛）棋别步墅市养场谢供职给达敏到开1156塘户勒。逃市废场摇供木应户数结构副表笨产会品是供唐应户数桑比重攻联巩排、疏叠结加则625您户易54%从双拼别鸟墅隙184尘户英16%殿独挥立么别喂墅货347造户经30%摔合视计拜1156秘户亮100%升以上数据均白来自富阳研活展部对常州炒市场所有别然墅个案调查冷统计。产品分析形态：推独概立痛别稳墅：市茫场邪主流楼产升品，早期消卡费醋者喜好性明抽显炮。一般占据睁社贪区文重要支份额港，如美林剥国际厘村。遍双拼别谁墅：有一定傍市燥场份额份（家15%左右顶），接受度烘一般。幅联第排挺别骗墅、恒叠嚷加具别方墅：体经济覆性性霜别健墅定位，市恩场仆占有丈份额松上升寇较绕快，超自过高40%。排宵屋在社莲区畜中比重扇较肝大有脊莱合茵花山园饮。形特殊技窗术层胞：阻阁楼请和忧阳紫台（露台）结得到投广泛侦应锁用，深受客青户欢则迎，如施蓝姓色港宫湾贪。消地下室护设计尚桐待改难进港，采光性、乖防潮性和绑实倘用性不佳，拢如世纸纪裹明珠苑。面积分析：面积配比表沟独愈立响别缝墅主力面扶积色集中在踢240-3晴00M肉2散和300管M护2诞以上冬两个区间伞。李双拼别茅墅主力面未积为佣250爽—援300M秤2筝。院联肠排、猪叠滑加炒别停墅主力面机积啄峰段值为效145森—灾200M刚2肿，占攻总燃体的雹30%，次巡峰蝴值为跃200佩—哄260M蕉2并占刻总压体的酿23%。咸从时间始段上看，新丙近推出缝个积案在面雀积别上均有不同鸦缩获小。尤其是拖经济羽性逐别前墅，排屋甚仙至出信现酬面游积哥150M稿2稠以下的誉产投品。弃从长远来园看，龙别赔墅迁产愿品在继满故足舒适性的泰基猜础收上，宁应拿合理控制面捕积倦，提高其模实思用功能。价格分析单价堪独允立简别肯墅价格曲吓线多双拼别毒墅价格曲宅线抖联盛排点别宴墅价格曲共线分析：绩独违立刃别或墅：遵3500承—婚5000元扩/M奸2艇。案双拼别孟墅：闹2500阁—轨3300元箱/M呢2际。并联领排银别育墅：突2500售—绵3000元茂/M查2亦。匀独赌立聋别桂墅唇单旗价差伴异较福大，它因往区府域和社喷区蚂不同，差留异达矿500尤—象2000元括/M俗2京之多。吴双拼别宋墅嚷单辆价比握较聚集中。爪排屋和剑叠倘加范别哲墅因其规经济累性徐别乔墅定位，价盯格崇与忠普通晋复蚁式公寓基本丑持平，差距腥不大。总价总价配比表分析：盛独靠立过别就墅功总除价集中在左100灶—尤150万元罢。惠双拼别玻墅垫总跌价峰候值为岔60通—碧80万元。米联制排乞别卵墅和芽叠疼加惜别楼墅祥总见价峰走值为于45哲—茶60万。馒30舟—神50万的排死屋龄总撇价大与毁高素档喘公寓悔产倦生部分重轮叠杆，仍占相禽当黄比例，孝显银示城市中弱产阶层企的输购买语能力良好。去化分析茎别橡墅市摇场晃因其始总帽供进应借量有限，整覆体去化鱼状况仅良好。凡市乐场描在售敬18蛮个个秩案，市女场御去化在督80%以上炒，待售责户数仅浆在想218套左译右。其中在酬售欣个逐案中酒仅厕剩脂29套左右印，另有18扮9套减尚场未推出（带规划放建造中）。再参见悉下表。惨按市称场遇最早狐别索墅公津开巷在酸2000年轨初估算，市棉场娃在三年钞内奏消化占别拉墅量体在谈22万左右香，平均每年胳去化7.3京万平方米左鼠右。梨按求别戒墅套麦数席估算，市指场展在三年埋内亭消化距别怨墅申938茫户灿左右，平均掌每年去化寨313套左墙右。和市槽场皂在售洁个申案平均佩销想售速度确20文—蝇30套/月优。趟可以看出，饥别奔墅市正场激去化春较厅好蚂。万常州别墅市痕场空置量估显计遥个案名称次户数（户）垄量体（m三2桂）与待售楼盘东奥韵佳园蛮16断3280畅时代广场汉20涨6000雪蓝色星空场36论6660愉紫荆苑磁61钥12140某紫阳花园盖6洒1080撞平岗花园融50贺15140枕小计巡189方44300撕12个在售绸楼盘昌空置小计圆29添7500霜合计曲218皆51800税以上数据来逗源于富阳研仁展部对常州奇市场调研统鸭计成果。客源分析侵早期客源以丧私企锦业慕主、政府官遭员为秆主力。坚近期林随式着刮经济别恋墅的出你现写，更广泛的宏城市中征产阶层基——灰私企矩业芬主、企事劣业单过位中高管理宇人谋员铜，公泰务员公、白僵领给、律愚师材等中高收入鄙人群陆构盯成主力圈客源。防五、潜在要竞争缩及走话势朱1、市壮场朽待歼开发骑地军块贞根据冤对现柱有市魂场调研结唇果，已知有催8命块六空地金将须要讯开发红。恢市召场待待谅开发凝地峰块坛分布附稿图设（下葡页姑）。松可以乌预计尸，腥这限些地绞块将饶在头2003年半推向市冠场拖。烧就食规吗模而言，饿1#地费块奥克林匹克花上园掩和哀8#地状块捎五星跨乡坐地葡块构液成未错来火市墙场愚主要莫竞争豪。赶代侦2、常州状奥蕉林匹克花愤园项关目分析处位于陡薜尾家生镇秧，比粥邻沪仙宁高速公路代南涂侧捞，常州新弦区两太端。个占地120裕0据亩语，碍总私投跨资直人民胜币居1样亿余元，惜总宰建筑面粥积欲70万平方蝇米。炒开发扁商中体硬奥纷林匹克花垦园械管理有限公碍司已相鼓继开发帜广州赶奥园奏、番禺嫌奥园里、南蜘国奥园桐、上海风奥园田等吹奥园尖系列备楼盘渡。陕奥园汤所到之歌处鸡，均受到裤当惨地消供费唤者的追捧，头获石得巨大成功基。陡综观复而言，挖奥芹林匹克花净园运唤作具有如下下特征：耀地段证选择心上：相叙对较为惜偏粗远追，以针获闪取低廉土地紧，但绿经过稿中体品牌的筝嫁接，各带动区般域市安场圣升根值件（上海且奥园道位于松江九味亭才镇餐）。颠规列模上：一般蜡都是大待规惕模量体，直坐接欢给怎市啊场孩形成冲坚击蔬（常州互奥园娇占地衰1200无亩渠，上海确奥园曾占地元945剖亩权）。哭社挣区招定位上：中谜档达社玻区辆，但因其固规划累、榜环父境和公建配淘套提升社啦区档鸽次而引早领当皇地普通公寓法市疼场株。念客源丑选择乒上：定位于幕一般工薪委阶层院，此祸阶层哗位于金字塔浓基，厚丸实烟充足。但因昼其量大，往明往截流策区貌域甚至城市作大部恰分客源。铜项重目槽运仓作上：以大猾规流模公建配套圈，监现拐房引发刷售形式狱为正主要操为盘滨特征。利用设消洒费瓦者眼瞧见为实智的心理，迅膜速占君领眠市沃场陕。指产佣品风设计竿上：以精苹简额、削实踪用而著婆称畅。布局合理猴，辜户谱型先草进特。上海陈奥园粥的长户其型寇设计独树征一语帜侮，成杰为沪帜上多家快开发皂商模仿的范兆本。评近年，中体救以祸“深运动殊就在家壳门反口银”伯为穗口子号技，首乳创复闭合地玩产概通念，易将营体育访产业与谈房地梯产业语有效嫁接，颈在全校国实宁施析连锁经营质，品牌结扩张计划炊。删常州是中体少奥园闷全播国扩厨展乒“弃奥龙计划昏”案之狼东民征第二站，旷目前，常州辟奥园编正在招兵悠买马断，匙进橡入正式讽运赠作，鸟预计励2003年沟底可以公碌开嘱。哄中体以及畅她疑的唇奥园腐以成熟的皆运具作模式和全夹国词性的竖产业堵品牌苏进扣入常州，必盛然估对枯市群场喂的族进吩一步书热粪化易产兽生深竹远饼影黄响关。恶本案压青龙项弄目领与奥纳林匹克花胆园浪相比，地段厨稍占傻优势受，稿规遇模上非常接绢近。若定位弟相近未慕来势德必针发株生激烈的客及源盆争夺觉。盗3、五星策乡希地贺块贝分析拴五星学乡矿地牲块酒位于勤折业脚西路、外清环帝西路。占地明近于600稀亩耗，恶预计开发别抖墅普项匠目。蝶从低占地西规棵模上看，幸该脚地说块执超破过现行有市确场笼所有平个仔案，可望成辜为摘未彻来洁市爸场帆第三大村个印案。（玉规叼模羡个亮案第一名是插本案渠青龙横生活很区腾，占地近报1500船亩概，第二名是徒常州稻奥票林匹克花肯园泻，占地近叹1200偿亩驼）。斩五星地虎块估以其宾规而模拼将对激未悲来也市耍场产斯生重要影失响袭。喝本案霉青龙项从目军与斤五星地孙块痛相比，地段境和欲规玻模上都占一山定裂优势浇。但若交产棉品同叫质嗓，晨势振必有客源流她失。困4、市击场钳未双来洞走成势扮价格群将进谅一步上撇扬障。大震规缓模的市政建毁设所和外请来愤人口策释匆放了大量客胆源，谁与扶此同费时陈，市笋场翠的炒发惠展速度亦使僻区头域土地价格粘上升杰较叶快。璃预计孤未田来垄1戚—挖2年天内膨市嗽场县价格筒涨剃幅在为200元/寨M瓶2跌•扣年左右。罚市尼场用供深应结构调涝整。自准2003年兼始，描“弯一股肆独旅大物”剑现萍象（普通公钩寓供就给类量占市从场份额保80%）港将梯逐步改邻观防。高命档捞公寓和丑别经墅市善场组供芒应允明恼显虚加大，掉释献放城市高端皱消稳费省者需求。如针《市瓦场伴待劫开发型地嚼块图吴》所示，么预计乓2#、4#当、5#、6拉#、7#、邻8#地燃块射均圈属袋高端物钻业妻市渠场王。沾大景盘时妄代到惧来乘。就戒现粮有市茎场来冲看，几乎合没吐有占地超处过缩400进亩派的练项炸目，但就目兆前的市跌场调研数蒙据，本案、拾奥冬林匹克花累园段和五星地惰块将摆把常州市络场危推向大子盘时锹代。耀外幅来括和闪尚攻好念刚经妻。更多的外方地或外椅资开发蜘商、代理商泪的涌入，缴带给蹦常州地糟产展界全新的咳开发拦模式和傲营销援理念，市棵场竞争将禾日汽趋循激烈。环第三部分生项助目贤开发冻定位及投排资渗分析规报膛告萄项嘉目立地分析项目概况僵本案检项膝目地党块佛位于市中心竹区奶和新泻区堤之米间肉，讯东角到新堂北路盒、南接外戒环秘，西面、北弹面均念为患北塘河损环绕躬。鼠地炮块现为偿空地，靠新酱堂北路有少晕量民居。外京环线箱以矿东远，以北迟为笨大量厉农绣田，以南滚为姓翠竹新村，再往西接藻江月花百园专和新轻区老体育中心快为邻刃。幅交通便利:帜外级环线沟忌通稀东慎西，晋陵北讯路方—辽黄哑山路、永宁弄北路谣连殊接市件区骂和新麻区歌。向北到哥沪间宁高速公路罢，向西到常够州机抄场软，向南到市钩中心雕区阶均十分便捷血，但公交角线磨路厌较为单策一。寺项宵目占地反约谜1700稳亩检，瞧为摊迄今抬为性止常州最大荐规膏模辞个蒙案。一期反开发枝面纯积约炊200钩亩里。捧项掏目扬SWOT分麻析优势治晋陵北路的霜建成通闷车能，大大肢缩伶短了地伙块与舞老城乡区丧的距离。我规吓模掌较京大，利于小宴区环系境候规划职和框构库建完善的配罩套对设炭施。吴地窃块内估分布自然水户系具有衡较怖强的可塑性扑。武外懂环盘路道路帽条式件良好，出古行便捷。劣势寻地毁处宋老城砍区栋、新俘区颠的中歪间趴地段，父区莫域生活机能鬼低，挑现仅卖能依靠翠竹权花搅园神和藻江花射园救的生活配套刑。驴地段目前市购场认矿同度低，添属粗于衬传统苦的郊间区农惧村蓝区款。诸受周候边发私宅和浩厂蜻房的影振响谷，小纲环乒境欠佳。期紧邻溉外狠环浮公路，租车辆兽噪音和空盐气污晶染莲对项豪目有一定渣负泰面影剩响喉。威胁舟周傻边希相灰当数市量的晓规服模性国个攻案枕将陆续释撑放，作竞争既激烈。猫北于环众路沿倦线惧的高品齿质个榜案，以及北证部暴规忽模性抖个剥案藻江花软园对赌本案形成壶较炒强的客源截寻流。姓政策的蛇发观展重心位于饮中心城皂区满、常州新玩区赠。本纱区悠域派发拐展速度蜓缓崖慢。晒老城均区廊地段残认穗同度高，新匹区摩房地顾产乳市透场发窗展迅猛，妖对短本血区杀域形成客源哨争夺怖之爪势素。机会松行政忍区划调肯整，新酬设呀新北守区趣，市政府河对带城北拜区蚊域的乎投入加大，昨使本逢项匪目殃区孤域前景看好佳。恩市政工程的户持炮续驶建拌设撒，卖旧扩城改造等一回系列市政利悬好嘱为沫本裳项游目亏带来叉契机。浸规划惊中的市政府齿迁哗入城北，禁与胆本丰项革目近在咫尺绸。本案依托扮新笨区机大描学区球、市国际学转校、中迅华调恐奏龙园摆、新坦区绝体育中心，平对芒周朝边区趴域的客源有鸟较才强的吸引力构。返随盯着城欺区影地见块阁供屋给哨量的条减管少，城触区盈外尊扩势吧在必行，楚区缝域位于中校间遥地跪带刃，后期前景伙看好。秘周破边个激案品傻质寒不高，惰项筛目操作空陆间羞大。殿项拘目期开发灵定位思路埋项骗目姑开发还定位垮当铅前最董关键垒的就是一期滋开发迁定位。逝后期送开发运猾作戴当随竖市隙场发缸展而相宋应调禽整。罪对项乡目一期淘开发凤的定位，书报笨告采用庭排除法鱼进勉行。好基于裁项殖目的地理位钳置和狱现阶片段小高叔层产误品市翼场馅的相最对愉抗性，一期土开发析方案主要在妻多体层艘和甜别拼墅之牧间恩抉矛择估。下攻图害：项目开发的三种方案项目开发的三种方案多层+别墅组合社区纯多层社区开发纯别墅社区开发各开发方案的可行性论证总体定位分析市场可行性分析（价格、客源）运作周期估计对后续运作的影响公司品牌形象打造潜在市场竞争分析方案经济效益评价优势、劣势总结项目一期开发方案的确定一期开发具体定位建议产品定位（类型、面积、配比）销售定位（总价、单价、去化）客源定位（客户特征）公建配套建议一期运作周期其他建议超方案A典——诞纯槐多脚层段社扣区开发座方案弯评策析总体定位凝项夜目一期若律选择纯可多戴层开发船，即社眉区盆定位于普通歼公寓的中齐档蚕社叉区屠，主闸抓考客源据为野一般工薪环阶层恋。限市文场物可行性分析芳项幕目地灿处房市伤区术外郊，周旅边榜生活机能不咳足，洒开发战多套层毯地段摄认裂同度榴较罚低。冈按昼现伪有市唇场评岔估，本案多煌层裂若在阔2003年弄中公笨开燥，垮产皆品售价在抖1800元承—达2000元摘/M僻2努，主力稿总殊价控制在护20哥—祸22万元/离套左右。煎就客源傻层哈面，一般工暴薪腾阶层级客源供面应积最枕为舟充足。政府羞正大力惠实盏施的市政拆绝迁咽，槐释拆放的客源亦梅多聚于此。形单推就市快场磨而言，多铅层开发场市运场屡面理风险较欲小。但固市逃场略供械应金量巨大（初学步渴统计熔，多土层呜公寓市质场主供迟应热量超疼过振200万平叔方米），咬竞争括激烈，疼众满多汤个午案夏产勿品重墨叠稿，客源重竿叠速，霉导味致在售浩个胃案去化速度己有不同程度纳的放爪缓标。妹运开作周期估忧计赏项孝目一期研预计开发洁197键亩果，按容壶积神率宴为涛1.0樱测头算，饮总佩量体犁13万，扣毫除公建配套浅（按1万平简方米祖计沫），住宅量长体在现12万M镰2卫左右。涌按市井场辣主力面临积艘100蹦—主120M番2吸/镜户佩估迹计骡，霜项腊目一期昆开发程多瓜层解在斩1000唇—剪1200易户极左右。拘根据钉对临常州市参场允多次的寿调研晌成果，在售伞个尖案平均去化晚速度在膝30这—愿40套/月艳。考倦虑割本案的认规初模，社黑区乏品锁质闻和品牌，搅乐观统计姨去化速度可煎望邪达竭到胳50死—脂60套/月拨。奔如上分析，膜项振目一期爆1000爷—组1200管户产赤品去化完跪毕厚需耗谜时偶17你—央20析个灵月。防若疫项叼目一期在殃2003年归5月公脱开历，毅预计贴一期倦运萄作周期要持粒续义到福2004年码底（200年4年10月爪—迷12月）。瓦后您续运崭作及品牌打盆造分析屑为项晌目整体的吊协调洲，活项贤目后匙续开发掘定位以普通伍住宅央为枪主。递产欧品树组成合上，后吸续运经作以硬开发杏多资层为狗主，顿视灶市视场撇接受度可逐规渐辅肤以小高洗层楚。休受社朋区纵定位的限制赤，灯产甘品的附加晚值种不大，价格徐创扮造能力书较遇弱。恢发叔展商以毁亲忙和的形象酱进珠入市恼场船，依社赖汉其狗宠拨大的对规护模和社落区规划铅，配套逐期提积叮累公司品牌语。相酬对昌而言，打造钓品牌之路比枕较艰兄辛。仁潜在市否场竞争胡分析烈项闲目定位普通帅公寓录开发廉，未贺来杨最大形竞争对嘴手是常州羽奥欲林匹克花男园继。就常州繁奥园项阶目分析如前额文所述，按科现渔有市桑场歪估搁计哨，立该社案立会割于也2003年仆底公壶开往。锯本案姿与单之比律较爹分析如下表滚：厘常州磁奥园师本案彩1、招区皇位偶薛家剑镇垦、新啦区灯西郊欺外偏环灾路、新堂北痒路扎2、尤规赶模橡占地120迈0宵亩支，寿总谱量体显70万平方攀米悟占地近17姻00剥亩岸，惊总贫量体近锤100万平纺方米犹3、定位风多屈层盯公寓，垄预计单义价考2000元蹈/M葬2佩（装修）铲多叛层弱社鞭区悠，热单惠价企1800化—绩2000元眨/M俱2咽4、公玻开时间陆预计性2003年侨底公呢开氏预计早2003年景上半年公者开浆5、客源定齐位育普通工薪甚阶层仇普通工薪敞阶层亚6、客源辩区粱域旁新名区绝党大部分、薛铜家肚镇许周被边化、市默区森拆盛迁户仅市鸭区淡拆般迁户识、滴青龙结周厌边锤、新继区身综映上，本案北与漫之相比，在谱地段和虏规爽模上稍占茄优势属，但牺奥园蚀成熟的薪开发秃、瓶营销暖模式和全扶国渡性的品牌效丛应叠不容小吵觑壶。羽两寻案首期量体础近似，公项开时间休相差不心远镜，加之客源付重浪叠壮，在未轿来群市昂场犹皂如近距肉博甜，客源严争夺势美必激烈。痰按探奥园院的恒开发经验锦和常用模式鸭，通点过库大阻规界模公建配套普和先寻进环叉境六规划俱、今户拌型班设计掏，提升社既区朽品流质贤，淡化地段忠概辨念，搂达详到迅速傲积攒源人狗气役的效果。树因此，本案耕若定位多聪层朵，在社省区站品酱质撕塑造上狐将丰“续进袜退销两难政”腥，御进轰者超越候奥园生不大确现实使，退者，又露不能捏与肢之恢挖开凡太大差距。烟只能全力提阁高社燕区拿品殃质吩，以与争抢谨客源，由此痕将会药陷入汇“按被捡牵授着走弱”粘的被伍动礼局面。豆综挣上分析，考卸虑枕到未处来究市艳场间的饥竞争暴，本案若定桌位多辞层开发垂，唯有提升伏品济质胆，吸细突分客源，傻项固目胸开发运裕作要打一筐场艰为苦的持久盼战锻。制方案举经济乞效益脏评木价百如下表估算装，一期会纯霸多袜层可社弯区开发介方案投个资壶利村润额约峡2193万针元，投亭资伴回娃报浇率讲约律10%，其锋中瓦单现位成本造价挖元恨/M千2玻左右。证青龙生活区起项目（一期殿）纯多层方途案成本估算愿表扬序号博工程费用名套称翻总金额洽（万元）筝工程量膀（万猾m袄2夕）咸楼面价格羊(元/m梦2项)劣备注夏一息前期工程费衔用皇1季土地成本诉占地追2威其他前期费微用俩小计定二径建筑安装工乔程费用只三传各类市政配朝套节工程费用省1正住宅建设大例配套绢13熊2疲其它市政工圆程贴费就33祥小计板47忍四界直接投资额胸合计塘18馒五统相关税费茶（间接投资相）阳1才利息沫0好2嚼综合税金射1匙总销金鸡3丝项目管理费便用脑直接投资额宽的威4搂不可预见费介用者直接投资额潮的狐%纠5耍营销费用烤60缴总销金额的纠%陷小计常27靠2导六避总投资和成但本价格离28罚1套七蜡总销金额档为市场评估狼价格先八读投资收益肚1佩税后利润额括2衰项目总投资嘴利润率记%抱其他市政贴拴费包括：电限增容、有线牛电视、煤气顺等。收费标馅准是：电增习容，叶225黑元鞭/挣户；有线电氧视，傻700叹元搞/你户；煤气，照900内元全/亲户。制珠小结使从乞市搜场补面看，扎纯躺多倍层挥社才区黎定位，潜在更客源充足。舒但因市滑场率供互给斥量太大，毙产吊品同耕质匪客源重需叠倒，去化速首度无法加快本。一期棋运工作周期罪预计够要啊1年半左右钱。捉从项星目物运咽作上看，后政续开发涨提升社秩区档踪次和社羊区庸品佣质陷空帽间样不大，无法煤形成挠较皆好附加问值候。乐从贫市尿场吨潜在疮竞争来灵看，未骨来邀面榴临奥训林匹克花伟园唤的强泄势竞争若，客源纸争抢鞭相始当颜激烈。交从雅方案周经济才效益凤来叹看，投捐资击回芦报剑率在票10%左右野。化基于以上，阴公司品牌打街造相浸对较为艰响辛。闷综随上分析，梅纯艰多证层开发冈方案可行性列不高，不建鉴议翁推行熊。窄方案B贫——认别畅墅社垂区开发封方案稠评吵析总体定位拖采用本方案驼，魄项贩目一期址开发纯别炒墅社床区声，定位于高衫端物岭业族市扑场惹。绍根据前期开对项耗目的市全场评愧估，怀别劲墅社洗区东以炎联恳排嘱为饶主，剧辅际以界独栋产包品被。蹲市册场执可行性分析板就链项馒目地段而言农，有愧别出墅肢购买朴意向的消户费纤者臂对版其有近翼70%的降认突知度，而多掏层末消稿费棍者恶对篇地段的拘认越知不足击10%（目参见狼“蓝消料费扶者行莲为阿分析压”仍）。鸟比之普通公此寓社谅区寸，恳别莫墅社惜区对踪周恩边采生活机能的私依招赖缴性越减凡弱，但势对气交通包动线碎的要求加强威。船项各目基地符合遵这徐一需求特点幸。叛结债合傲现蚕有市层场进黄行躁评链估，本案路别玻墅若在旷2003年肾中公贿开径，妇联平排蛮单题价可望保持拥在扇2600却—闭2700元更/M束2够，主力权总喘价控制在左40毒—辨45万元/氏套，飘独幸立能别扭墅事单厨价在傲3500踪—准3700元蹈/M稿2存，主力鼠总赏价控制在深80伯—叮110万元阀/套。份客源普选择出上，轧与狸市半场秤主流普通住啄宅醒个古案有效裙区至隔，铲锁赢定城市中高土收入奉阶层者——鹿私橡营业涉主、企事柔业单刃位中高管理西人应员草、政府官窄员伤和高俯级匀白奇领阶层塞。魄根据市蕉场调研统计钞，常州蹄别尖墅市责场两桥年洞内康（育2000年络下半年庆—就2000年乡底），供疼应轿量近添27.5万狗平方米，而尾目前市抵场调上存量化别于墅怜仅补在少30套左右邪。而搞对改市中心杀区货的高巨档丑公寓（乞单码套面佳积渴在捷145M昨2汁以上，壶总诉价在依40万元以通上）市古场调查锻表明，棍当控前在售林个映案累饥计惜在泽10.1万袜平方米左右茅（狂约拖580者户浸）去化率超倒过话50%。润以上胳两个数惧据初步反映说了虹龙旨城高端物豪业例市金场钻潜在消化能拦力。狂从提市终场镜供战应结构来罩看，高端物决业拘占据不到减20%的来份额滴，未史来应幅有告进颂一步拓展空枝间娱。苦从产福品角度上看育，常州悉别辟墅市诱场尚处占于初步盼发任展肃阶剩段，习户酸型笨设计矿、社加区规划匀配套等存在僚较拐大提升空腥间腊。贝运孔作周期估怨计骆项范目一期汇开发瑞面捏积焦197朽亩未，按矮综恰合容灿积坊率息0.6象测纳算，幕总鸽建筑量体巡为炉7.88万侮平方米。扣底除0.88境万平方米公脸建配套，吐实际罢可售量体在折7万平方米邮左右。立根据市亦场评否估和初步抓设计结梁果，瞒联也排纷与独栋健量体大致按小7：3穗进阴行分配。胞则联温排量体捧约为灶4.9万平焰方米，纵独栋蜜量体榆约为瓦2.1万平呜方米。挡联路排主力面陡积叹按银170M裂2仓计扎算有太288怕户皂；宣独栋别残墅主力面曲积叔按享270M片2窑计瓶算有驾78嫌户蹲，共脂计雅366倡户亦。耐根据市纹场调研过成批果，常州市字场别茎墅勒个畏案平均去化属速度在昨10浪—逐15套/月乓左右。考谎虑兴到本案呜产迫品愤设计域和品岂质县上的提升空携间屿，去化速度贪可望令达简到汁20值—喝25套/月牌。召如上分析，诊项造目一期躁开发别摩墅尾产竹品去化完递毕区需耗翁时仙15眉—惯18连个测月。愤若钉项锡目一期在检2003年博5月公僚开垃，薄预计颜一期坑运蝶作周期要持膜续蝴到晌2004年喊8月兼—字11月左右毫。汪项膊目后撇续运患作及品牌打鱼造分析虫项旋目首期钥开发浇定位于高读档算社塌区挠，使后多续运呼作存在塞较赌大欢调根整空抗间延。即以圈纯别话墅社柱区错打饥响陆社幼区桃品牌，打造剃高冶档唉社逃区唯形象。后范续运素作露视晃市挽场齐的李发蚁展可以著续穷建土别汉墅，亦可改件建小高射层产沃品。讯项晃目佳总衡占地近娃1700悉亩企，整体姻来悲看肯定是爸复胳合社金区搬。二期可以军续红建沫开发别都墅社咽区枪，瓦进暂一步完善社头区环绵境景圈观规划惭和公建配套乓，致力于培径育句龙魔城高借尚绣居住消区岔。三期往后乓可驰视甩市喊场版接受度逐步原推出小高广层产坦品，在良好篮的景愚观客和社扭区队品坦质兆支撑下，小雪高盲层产翁品可望它获矮得共较颗高附加青值检打入市合场齿。蛇品牌打造方膨面，齐项挡目以其欠规锯模物较天易打晕开丝知名度，首术期械开发单即晒树丈立高绞档六社让区壮形象，服厅务瓣于城市的精华英，事随搜后啊续流的僚运括作猴将补高品无质像社张区尸服腾务对饰象逐步跌扩民大至更广泛通城市中汪产阶层江，堤坚葵持精品社狱区驳理念，价层层雁推唉进育，以此夕铸姐就公司形象苏和社摊区琴品牌。潮潜在市研场竞争丛分析倒未创来恰市怠场竞争百主要预来踏自全市的高汗端物在业项形目。府就目前市逆场调研留掌握的锡资受料，大致有封5陆个项刚目（鼓参见骂《市定场辱待熊开发念地骂块搅分布进图串》）。懒别撞墅浇类达有新含区黄蜻山路的公2#地的块需和五星源乡麦的艳600溪亩别荣墅地帖块原；高伤档圆公寓爪类轧有幅鹤营苑新都、塞关堡河钻东租路的穷5#地肥块束和引红捞梅路的记7#地延块搅。货新堡区黄划山路校项粘目因其周粒边怀聚集舟众警多近年哗开发毙的高计档患物询业牛（援别烦墅）联个扩案，加之肚区碎域姥环崭境，配套踏较灿好，具有削较厕好的和竞争画力。但本案蓝以死规冤模和近市滨区概顿念亦可睬处向于相锋对优势趟地位。负五星赖乡润地右块粥，以占地筹600茫亩别芝墅贝区较词具倡规炕模。但地岩处之勤羡业脸西路，周垄边环碍境配套采较死差，今综听合分析比之兄本案邮竞争税能力鉴较积弱。扛至于市中心松区僚的高网档伪公寓谋项听目，本案宅与坡之在冶总翼价上可能重施叠耗，但因定炸位不同，纺针对盲客源消针费倾庆向有所痰区堡隔，聋竞争馅力同恩样叶不强。怨另外，就公痒司们竞争白角度，中体僵奥园进绩入常州涝对温市炸场舟必然造成酒较派大冲膛击卡，本案定位抛与破之着区艺隔，避免直脱接蝇竞争著，更有利于汇公司品牌形沟象的建立。送综告上分析，纤项银目定位于波别造墅社役区开发年，在未井来雪市溜场竞争腊中可望涨处怠于伞优势灰地位。挤方案奔经济熔效益捆评侦价羡青龙生活区略项目（一期功）纯别墅方皱案成本估算摇表威序号彩工程费用名俱称票总金额撒（万元）陶工程量厘（万千m广2怎）逃楼面价格腐(元/m央2被)炒备注塑一跨前期工程费寇用团1馒土地成本瘦一期占地1页97亩、容俊积率就0.6搁2卫其他前期费杰用烂小计纷二催建筑安装工财程费用务1披建安成本今2蜓地下室造价鸣排屋底层造丽地下室宅小计请三俘各类市政配裁套悲工程费用左1声住宅建设大架配套粪2种其它市政工醉程贴费片小计妹四弹直接投资额汇合计弊五士相关税费（惹间接投资）蝴1峡利息浸取直接投资钻额的舞30%紫，谋贷款年限辆1黎年、河贷款年利息逝5.49%丧2手综合税金行总销金额的在6%洲3坏项目管理费绞用内直接投资额练的侦1%练4累不可预见费耽用阁直接投资额贫的嫩2%缸5矮营销费用臣总销金额的帆3%齐小计昼六裕项目总投资反、惯成本价格捞七皂总销金额计1恼独栋产品销对售金额拢为市场评估代价格糖2怎联排产品销焦售金额鸣为市场评估暮价格歇小计腥八宣投资收益袄1误税后利润额垄2前项目总投资熟利润率雁其他市政贴芬费包括：电挑增容、有线罢电视、煤气集等。收费标尝准是：电增有容，护225懒元田/殿户；撒有线电视，腹700兵元伟/君户；煤气，遵900怜元忧/警户。祸如上表估算仆，一期妥纯别筐墅社忆区开发庭方案投萌资蔑利物润额约爷2257万寄元，投院资唇回姨报友率围额约僻12%，其狗中贸单需位成本售约无2380元娘/M梁2五。塘投晋资丰效益守与脂多兴层开发糕方案相比略半有提升。但饿后期键创居造的附加尼值扑收益周势朱必收庭获配高求额剂回胸报筝。猴综足上分析，方烫案万B具昆较泉好的浙开发老可行性。阁方案C向——“跳多脖层侧+乓别孕墅完”谨组坐合社恋区开发思方案批评狐析等本方案廊实际泛上是方案取A、B的折赵衷方案。桐其蜂构粮想的提出源雕于萍试图发挥煌前栏两个困方案的躬优势陕而苦摒累其不足。额本方案酬优暂点：降低市床场开发风险抛，加快纹产技品去化速度刮。市名场风险层杠面，多辱层产膝品固其客源复需求的广泛浓性，即使谣竞争龟激烈，市扔场风险杂相戒对较晒小；但在加菜快去化速度眼方面，如前良分析筒，多尝层产石品和黄别阶墅钓产吵品相凳对慈去化速度接能近，耕缩辟短去化周期献收效不大。迹本方案最大严不足：粱①尤后棕续开发运请作困惊难仙。一期多鹿层与别姐墅专组讽合社塌区欣的定位，霞对躁后龙续开发圈定位劲导崖向性不明甘显乖，女较难驴有机融合。剩②船多揭层产丛品和寿别谋墅瞒产短品客源瞒针对两个私不同叉阶层透，物这对项升目整体肢运扁作和品牌推絮广十分不利晌。纠方案投仰资询成本分析冻见葵下凡页计否算表。列可以看出方浊案劣晌势絮明虹显皆，方案段C基本不具宪可行性。佳项膝目一期陷开发励定位讨项矿目一期对开发习的三类种棉可能方案，骑综炒合比资较翁如下表：雾综渴上分析，涂项奏目一期送开发袭建尊议骗定位于确纯别泳墅社棒区开发漂。莫第四部分祖一期鸽开发昂具体定位建游议秩一、社柔区总页体定位跟经济晃型洪别示墅社辽区陕。握高凶档郑社惕区耀，追求生活串的舒适、自湾然和精致。队客源支撑广扔泛，便于品接牌建立和后柔续开发春。崇二、玻产辆品建惕议瓣联颠排汤别蜂墅敏为然主，堵辅猪以怠独稠立趣别还墅。见两介者量体之比铸推荐婚2~3:1浑，具体根据纷设计规划还排定。梨风冲格推荐搞简洁乳，明快的姿现虹代毛风蛛格，但同闸时用注重厦细岗部的雕刻和授江南人文炮风带情。守对潮少量凑独谜立介别钩墅，建亭议为黑客随户扰量身打造，暂产右品窗设计蹲上注入更多寄个鄙性化色彩。面积控制紧产加品镰面秘积仰（览M茧2腹）铃比例（%）帅联纤排狼别桃墅粥150-1责70罚70扔独壁立渣别弃墅狂250铜20济300辱10醉考熟虑险到常州消辆费俘者的生活孤习惯绪，不建籍议产园品面炎积过朗于局惭促，巴应姥保闭证霞在啦150M葛2睡以上。械产坦品浇设计安上在保岁证贼舒适的前提烘下，沈应世合理控制面去积羞、增强风实灵用性，鹿阁楼罪、露台、地煮下室等还细约部滤处欧理上可以有稠较艘大突破。庄三、价格建园议裳产雀品蜻单树价建本议沉（元/M周2时）乡总药价控制劲（万元/套怕）慰联寄排洁别许墅猾2600-塘2700耀40-45暮独桥立毙别幕墅捞3500-蹄3700卫90-11响0袄四、客源定调位葡定位于城市殖中选产阶层厨，卫为往金字塔中上耀阶层扯。是企事膜业单冲位中高管理婚人称员巷、公拥务员陷、私泳营业婆主、白皇领遣、律类师附等中高收入大人士。挡这烧一脱阶层托客源的心理缴是追求精致击的生活，但怀因支付能力摇和成垒长狡背景，偿对总皇价斯较为扎敏感，精害简杆舒适型合社疲区肚是他恋们绍追帖寻陡的目廉标惹。暑五、附加侍值羞建考议景观配套：老社蚊区美入口的林灿荫刮景碧观统大道。盘森林主窗题益景易观带扇，痕减缓项吐