孝感市房地产业年度发展计划

孝感市房地产业开展方案(２０１０－２０１２年)房地产业是国民经济的重要产业之一，产业链长,关联度高,带动效益强。房地产业的开展对于拉动经济增长、促进消费、加快城镇化进程、提高城市化水平、全面建立小康社会等都具有十分重要的作用。为促进我市房地产业持续安康稳定开展,依据？孝感市国民经济和社会开展第十一个五年方案？的要求，结合我市实际，特制定孝感市房地产业开展方案〔２０１０-２０２１年〕。一、孝感市房地产业开展现状及面临的形势(一)房地产业根本状况１、行业主体的根本情况。截至２００９年底，全市共有房地产开发企业１８４家，注册资本３５.５亿元。其中一级资质１家，二级资质１５家,三级资质３３家，四级资质８９家,暂定资质４６家。孝感城区共有房地产开发企业１０６家,注册资本２１．４亿元，其中一级资质１家,二级资质８家，三级资质１８家,四级资质４６家,暂定资质３３家。２、房地产开发工程的根本情况。２００９年全年，全市共有房地产开发工程１６３个。其中，２０２１年新开工工程８４个,上年结转工程７９个；在建工程９２个，已竣工工程７１个。孝感城区共有房地产开发工程７８个。其中，２００９年新开工工程２８个,上年结转工程５０个；在建工程５０个，已竣工工程２８个。３、主要经济指标。２００９年，全市共完成房地产开发投资３２．１亿元,完成商品房施工面积２９０.５万m２，竣工面积１３１万ｍ２，实现商品房销售面积１９１.１万m２,销售额４２.２亿元，完成房地产行业税收３.７亿元。其中孝感城区共完成开发投资１６亿元，完成商品房施工面积１３３.３万m２，竣工面积６９.５万ｍ２,实现商品房销售面积８０.８万m２、销售额２０.４亿元，完成房地产行业税收１.３亿元。〔二〕房地产市场运行特点１、运行状况良好，市场供需两旺。２００９年，全市房地产开发投资到达３２.１亿元,同比增长了１５.１%；全市商品房施工面积２９０.５万m２，同比增长了３５.２%；竣工面积１３１万ｍ２，同比增长了２１．８%；销售面积１９１.１万ｍ２，同比增长了１５４.１%；销售额到达４２.２亿元,同比增长了１８２．３%；完成房地产行业税收３.７亿元,同比增长了６８%。２、融入武汉城市圈步伐加快,促进了我市房地产业的快速开展。近年来，随着我市融入武汉城市圈步伐的逐步加快,我市积极推进房地产业全方位融入武汉城市圈工作，率先在全省提出和倡导在武汉城市圈城市中突破行政区域管理限制，实行房地产开发资质、业绩互通互认,取得了积极成效,一大批武汉城市圈城市特别是武汉市有实力的房地产开发企业相继进驻我市,在给我市房地产业带来新的理念、注入新的活力同时,也提升了我市楼盘的品质和档次，推动了我市房地产业的竞争。２０２１年，孝感城区９家在武汉注册的房地产开发企业的施工面积达２９.５万m２,占孝感城区施工面积的２２.１%；销售面积达２２.３万m２，占孝感城区销售面积的２７．６%，正在建立和即将开工建立的较大规模的房地产工程所占比例呈不断增大趋势。另外,武汉人到孝感城区购房占总购房人数的比例已经到达１０%左右。３、商品房销售面积和销售额大幅增长,销售价格保持根本稳定。２００９年,全市商品房销售面积和销售额分别为１９１．１万m２和４２.２亿元,均连续１０个月在武汉城市圈八个城市中保持第一位，同比分别增长了１５４.１％和１８２.３％；孝感城区商品房销售面积和销售额分别为８０.８万m２和２０.４亿元,同比分别增长了１５１.７％和１５４.１%。全市商品房销售的平均价格为２２０７元/m２,同比增长１１．１%。其中,孝感城区商品房销售的平均价格为２５２７元/ｍ２，同比增长１%，大大低于和好于全省３６９０元/m２的平均水平。全市商品住宅销售的平均价格为２００６元/m２,同比增长９.３％。其中,孝感城区商品住宅销售的平均价格为２３７１元/ｍ２,同比增长３%。全市房价连续１０个月在武汉城市圈城市中保持在第五左右的适当位次。(三)存在的主要问题１、开发企业资质等级不高，工程规模偏小。至２００９年底，我市房地产开发企业共有１８４家,其中一级资质仅有１家,二级资质１５家，三级资质３３家，三级资质以上企业仅占所有开发企业数量的２６．６%。另一方面，规模较大的开发工程偏少,全市开发规模超过１０万m２的工程只有１８个，占２００９年房地产开发工程总数１６３个的１１%；开发规模在５-１０万m２的工程有２８个,占１７.２%。而３万m２以下的工程有８９个，占工程总数的５４．６%。２、粗放型开发，住宅产业化程度不高。我市房地产开发企业产业集约化程度较低,同质化明显，科技含量有待提高。房地产业的开展还主要依赖于资金、人力的投入。商品房的施工仍以现场施工为主，生产流动性差,集约化生产不高,整个行业的劳动生产率较低，建立周期较长。３、二三级市场开展不均衡,三级市场体量相对较小。２０２１年孝感城区存量房〔俗称二手房，属三级市场范围)交易面积为２６．８万m２，只占孝感城区商品房〔属二级市场范围)销售面积和存量房交易面积之和１０７.５７万m２的２４.９１%，相对于二级市场来说,三级市场体量相对较小。〔四)我市房地产业面临形势２００９年是我市房地产业开展面临困难最多的一年,但也是我市房地产市场开展最好最快的一年，在市委市政府的正确领导下,我市房地产业投资、商品房销售面积、房地产行业税收等各项指标都创造了历史新高。２０１０年，房地产业面临新的挑战,同时,又面临着很多新的开展机遇。２０２１年底，中央经济工作会议明确提出：２０２１年,我国将继续执行积极的财政政策和宽松的货币政策。同时，还将继续落实扩内需、促消费、保增长、惠民生等各项政策措施以及加快推进城市化进程、加大棚户区改造力度等各种政策。上述政策对于我市的房地产业来说,会带来好的开展机遇,特别是两型社会试验区、３０万人居住新城、东城区行政中心、文化中心等几个大工程的陆续开工建立，将为我市房地产业的开展提供持续动力。随着加快融入武汉城市圈、推进两型社会建立、临空经济区的规划建立、居民对于改善住房条件的需求也日趋强烈。这些将给我市房地产业的开展带来前所未有的机遇。也是我市房地产业在今后几年能够实现安康稳定开展的有力保障。但是,我市的房地产业开展也面临着一些新的挑战。近期，国家对于房地产业陆续出台了一些宏观调控政策，中央经济工作会议后,取消了营业税优惠政策,重新将营业税免征时限恢复至五年；加大差异化信贷政策执行力度，抑制投机投资性的购房需求；将土地出让金首缴比例提高至５０%,土地租赁合同约定的当期应缴土地价款(租金)应当一次全部缴清,不得分期缴纳,打击囤地行为。这些调控政策的实施,抑制了投机投资性的购房需求，限制了短期内二手房交易行为，提高了开发用地门槛，给房地产业的开展带来了一定的不确定性。二、孝感市房地产业开展指导思想和工作目标〔一)指导思想坚持以科学开展观为指导,按照中央经济工作会议和“国四条〞以及一系列新房政，增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加强市场监管、继续加大保障性住房建立力度等政策精神，立足本地实际，引导开发企业合理开发，消费者理性消费，促进我市房地产业持续平稳安康开展。〔二)工作目标鉴于２００９年我市房地产市场开展迅猛,各项数据指标增长较多,涨幅较大,特别是销售面积和销售额这两项最重要的指标,分别是２００８年的２.５４倍和２.８３倍,均创造了历史新高，为了使得我们所确定的房地产业开展目标更具有持续性、科学性和客观性，我们拟以２００７—２０２１年三年的平均数为基数,力争使我市房地产的完成投资额和销售额等两项主要数据指标实现三年倍增方案。具体目标是：２０１２年，全市力争完成房地产业投资５６亿元，比２００７—２０２１年的平均数增长１０１%，较２００９年增长７４%；完成施工面积４６０万m２，比２００７—２０２１年的平均数增长９２%,较２００９年增长５８%；力争实现销售面积２９０万ｍ２，比２００７—２００９年的平均数增长１２４%,较２００９年增长５２%；努力实现销售额６０亿元,比２００７—２００９年的平均数增长１３５%,较２００９年增长４２%；完成房地产行业税收５.１亿元,比２００７—２００９年的平均数增长７６%,较２００９年增长３８％。具体情况见下表。２００７-２０２１年我市房地产市场主要指标对照表单位：万㎡，亿元年份指标年份２００７２０２１２００９三年平均值投资额２３.６２７.９３２.１２７．９施工面积２１５.０２１４.８２９０.５２４０.１销售面积１２１.４７５.２１９１.１１２９.２销售额１９．５１４．９４２.２２５.５完成税收２．８２．２３．７２．９２０１０-２０１２年我市房地产市场主要指标增长对照表单位：万㎡，亿元年年份指标２００７—２００９年平均数２００９２０１０２０１１２０１２数据比２００７—２０２１年平均数增长数据２００７—２００９年平均数增长数据２００７—２００９年平均数增长投资额２７.９３２．１３６．９１５％３２%４４.３３８%５９%５６７４%１０１％施工面积２４０.１２９０．５３５０２０%４６%３８５３３%６０％４６０５８%９２%销售面积１２９.２１９１.１２３０２０％７８%２５３３２％９６%２９０５２%１２４%销售额２５．５４２.２５０１８%９６%５５３０%１１６%６０４２%１３５%完成税收２.９３.７４.１１１%４１%４．５２２％５５%５.１３８%７６%三、落实房地产业开展方案的有利条件及保障措施〔一〕有利条件１、当前良好的政策环境为完成房地产业开展方案创造了有利条件目前,国家继续实行的各项经济政策对于房地产业的开展提供了良好的政策环境。特别是我市房地产业近年来开展迅速，市场潜力不断显现,这除了国家宏观政策支撑、整体经济形势向好外,还与政府的高度重视、提供良好的政策环境是分不开的。为此我们要抓住机遇,再鼓干劲,认真贯彻落实国家和省市关于促进房地产业持续安康开展的各项政策，进一步促进我市房地产业的安康稳定快速开展。２、大工程规划的落实是完成房地产业开展方案的有力支撑按照市政府的整体规划，我市目前有数个大型工程已经上马或即将上马，这些大型工程的逐步落实,为我市房地产业的持续开展带来了机遇,目前在建的有铜雀台、福星城、孝昌全洲桃园等；即将上马的工程有３０万人居住新城、东城区行政中心、文化中心、乾坤豪府、铜锣湾、滨湖天地〔含美丽国际大酒店〕、汉川汉正古镇等；此外,随着我市住房保障工作力度逐步加强，城市综合改造工程的相继实施,为我市房地产业的开展打下了坚实的根底。３、两型社会建立及融入武汉城市圈为我市房地产业快速开展提供了难得的机遇孝感是距武汉最近的中等城市。随着孝感两型社会建立力度的加强和融入武汉城市圈的步伐加快,孝汉一体化建立也有条不紊的实施,这都给我市房地产业开展带来了难得的机遇。目前孝汉城际铁路已经开工建立、多条到武汉的快速通道也相继开工，这为我们将孝感推向武汉，将武汉消费者吸引至孝感购房置业提供了有利条件，为活泼我市房地产市场带来新的机遇。(二)保障措施１、加强土地管理,尽快制定和完善土地供给方案,确保房地产开发用地需求为了保证“孝感市房地产业开展方案(２０１０—２０１２年)〞的顺利实现，必须要有合理充足的土地供给方案，保证用地需求。据初步测算,在未来三年内全市平均每年的施工面积要到达３８０万m２，在正常容积率情况下,每年大约需要１５２万m２〔约合２２８０亩)的土地供开发利用；其中，孝感城区未来三年内平均每年的施工面积要到达１６０万m２,每年大约需要６４万m２〔约合９６０亩〕的土地供开发利用。只有土地供给充足及时，房地产开发建立才可能成为“有米之炊〞。因此土地储藏部门要加大储藏力度,制定有效可行的土地供给方案。要合理确定各类房地产用地的布局和比例，建立严格的监管机制,加大土地监管力度，打击囤地行为,采取有效的监管手段，重点打击囤地和浪费用地行为,从而保证推出的地块能及时被开发利用，土地利用方案能及时实现,从而保证商品房的用地供给。要保证有限的土地资源能及时得到开发利用，满足市场需求，提高土地利用效率,通过价格杠杆的调控,使土地利用效率最大化。２、大力支持房地产企业做大做强,为房地产业持续开展奠定良好的根底建立一支高素质的房地产企业队伍是我市房地产业开展的根底，要积极引导支持本地企业的兼并重组,做大做强,继续大力推进孝感房地产业全方位融入武汉城市圈建立工作，继续在圈内城市中实行房地产开发企业资质、业绩互通互认,吸引和引进实力雄厚的外地房地产企业进入孝感开发,促进本地优势企业壮大规模,经过几年努力形成５—１０家资质等级高，能够跨地区、跨行业、适应现代房地产业开展潮流的大中型房地产企业集团，带动产业开展和升级。目前,一是鼓励本地房地产开发企业通过自身开展、做大做强，充分利用其在土地储藏、资金以及人才资源方面的优势,成为房地产市场竞争中的主导力量。二是加大引进外地品牌房地产开发企业进入我市房地产业的力度。三是提高房地产开发企业的竞争意识，通过竞争、淘汰、重组、兼并、整顿使房地产开发企业得到整合,形成优胜劣汰的格局，使局部重信誉、品牌好、实力强、效劳优的大型房地产企业脱颖而出,促进房地产开发向集约化、标准化经营开展。３、增加普通商品住房的有效供给，加快保障性住房建立增加中低价位、中小套型普通商品住房的有效供给，在保证质量前提下,加快普通商品住房建立。通过落实保障性住房建立资金来源，提高资金使用效率,缩短保障性住房建立周期，加大保障性住房建立力度。努力建立并完善多层次的住房构造供给体系，满足人们各种住房需求。４、加大政策落实和支持力度，促进房地产市场平稳安康开展房地产业的快速开展需要良好的市场气氛和宽松的政策环境。要促进房地产市场的活泼,创造良好的市场环境；加大对房地产市场行为的监视力度,标准房地产开发企业的市场行为,维护房地产市场的正常秩序。要大力开展二级市场,激活三级市场，引导正确的住房消费观念,形成多层次的住房需求构造体系。５、加大融入武汉城市圈力度我市是距武汉最近的中等城市,具有十分优越的区位优势。随着孝汉一体化建立的逐步实施，城际铁路的开工建立、两型社会建立的推进、临空经济区的开发建立以