土地一级开发项目成本测算讲义

土地一级开发项目

成本测算讲义一、土地一级开发项目成本的概念、作用二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制五、土地一级开发项目成本的管理与控制目录2一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发《中关村科技园区条例》（2000年12月8日通过）《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出字[2002]1100号】《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】3一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 1、土地一级开发

定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。

4一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆概念： 2、土地一级开发成本 “540号文”中：“土地储备开发成本”

《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：一级开发投资总额

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

5土地一级开发成本是项目决策的依据

土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：6土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：7土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：8是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交易价格的重要依据。一、土地一级开发项目成本的概念、作用◆作用：9二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用（三）公共区域市政基础设施建设费用（四）区域内公共环境景观建设费用（五）区域内公共配套设施建设费用（六）工程建设其他费用（七）管理费（八）财务费用（九）销售费用（十）应纳税费（十一）不可预见费

10三、土地一级开发项目的成本测算依据（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费11（一）项目前期费用1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费12（一）项目前期费用2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→

2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。

13（一）项目前期费用3、工程勘察、测绘、定桩费用

2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。 建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》【京发改〔2006〕1009号】14（一）项目前期费用4、环境影响评价分析费用

2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格［2002］125号）。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。15（一）项目前期费用5、交通影响评价分析费用

北京市规划建设委员会早在2001年就发布了《关于对部分新建项目进行交通影响评价的通知》市规发[2001]1001号。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《北京市建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等

）。

16（一）项目前期费用6、地震影响评价分析费用

2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的《地震安全性评价管理条例》规定：新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依据原北京市物价局2002年9月18日京价(收)字[2002]361号文件《关于地震安全性评价收费标准的函》的规定进行核算。17（一）项目前期费用7、地价评估费用 1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”1997年12月1日北京市物价局发布了京价(房)字(1997)第398号文件《关于房地产中介服务收费的通知》

，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行了修订，规定“房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。18（一）项目前期费用8、工程设计费及施工图审查费 工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合实际情况测定。 施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日，建设部134号令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。北京市可执行市规发[2001]761号《关于开展施工图设计文件审查工作的通知》中第五条“审查收费：在国家正式下达施工图审查收费标准前，北京市的施工图审查单位暂按国家发展计划委员会计价格(1999)1283号文件中《工程咨询人员工日费用标准》执行。”

19（一）项目前期费用9、招标代理费、招标服务费

原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计价格[2002]1980号文中明确了招标代理服务收费标准。

招标代理服务收费速查表20（一）项疗目前期费炼用10、工程保穗险费建设部联和中国附保险监汽督管理鲁委员会洽于20共05年赠8月出希台了《躺关于推直进建设何工程质叉量保险票工作的怨意见》切建质[守200快5]1趁33号轨，指桑出：“格建设工争程质量溉保险是慰一种转厉移在工宽程建设屋和使用长期间由河可能的栋质量缺涝陷引起讨的经济尿责任的蛇方式，行它由能侍够转移杠工程技鞋术风险形、落实事质量责母任的一奋系列保乒险产品患组成，猜包括建普筑工程料一切险折、安装相工程一奸切险、瞎工程质伙量保证周保险和牲相关职该业责任哨保险等轻。其中表，工程寄质量保愚证保险换主要为端工程竣蓬工后一胆定期限堵内出现年的主体偶结构问赢题和渗顷漏问题宵等提供踪蝶风险保画障。”给。可见遇，工程骄建设领盯域涉及飞到的保朽险品种盯主要有呈职工意亡外伤害茎险（雇框主责任形险）、信设计责卸任险、符工程质锈量保修快保险和耕建筑（誉安装）聚工程一阵切险。茄但具体绿费率，充市场浮哪动较大烧，建设匹工程一恐切险一出般为投涌保金额零的1%暑左右，旱第三者债责任险蚊按比例夏投保。膊但20齐04年株11月丧中旬进轧行的北贸京地铁蓬4、5县、10旺号线建浩安险及巾第三者农责任险帮合同费墙率却是戚5‰左森右。2逮005斤年深圳当地铁项严目中，少工程质彼量险和屠运营初秆期的运外营险合案计也低协至投保国金额的砌5‰，惑可见目摩前保险键业竞争简是相当共激烈的路。因此出在项目凝前期阶班段，估慨算工程掀质量保盼险费非音常困难装，可以善暂按建剖安工程滋造价的尘1%-妇2%估蝴算。21（二）征露地、拆迁样费用包括：1、征赶地补偿螺费用2、拆押迁补偿怒费用3、房已屋拆迁确评估费浩、拆迁耕服务费4、拆慎除工程芽费用5、古哗树保护嗽及文物帜古建修画护、还环建费用6、其它22（二）征齿地、拆迁显费用1、浓征地恋补偿费阿用根据土绣地所属峰的不同串区域及表其被征近用前的幼不同用旨地性质秋相应发彼生不同挤的征地岔费用。本市行政觉区域内依秒法征用农运民集体所污有土地的挠，根据2004年5月21日北京市煮人民政府妖令第148号公布桃的《北京市建引设征地补底偿安置办差法》进行补概偿安置莲。征地环补偿费祝包括土穴地补偿唯费和安骡置补助演费。涉膊及青苗建和其他连土地附胁着物的泻，还应痰当向所劝有权人脖支付青且苗补偿煮费和其今他土地赶附着物物补偿费等。青苗固是指尚亦未收获际的农作洁物。其晋他土地赴附着物避包括房坛屋、水块井、道犹路、管踢线、水滥渠等建广筑物、朗构筑物欢以及林赴木和其域他经济顷作物等茶。本市征地功补偿费实阶行最低保让护标准制扮度。征地撑补偿费最拿低保护标豪准由市土地地行政主淡管部门以齿乡镇为单旅位结合被送征地农村掏村民的生粱活水平、备农业产值叔、土地区害位以及本振办法规定恋的人员安愈置费用等米综合因素屑确定，报盘市人民政阵府批准后暴公布执行虫。征地补单偿费最低恰保护标准怪应当根据斗社会、经伙济发展水木平适时调酿整。23（二）征蜓地、拆迁砍费用2、慢拆迁驰补偿费游用根据房阅屋所属象的不同腰区域及船其不同挡属性相敢应发生牛不同的斧拆迁补瞧偿费用究，计取踏依据亦匹不同。城市房体屋：根据200践1年11月1日北京市阁政府令挽第87号公布的《北京市城进市房屋拆剥迁管理办难法》进行拆湿迁补偿值费计算席。城市的令住宅房榆屋：扔（2001）1234号城市的非呜住宅房屋掀：京房地医评字（199峡9）656号被拆迁房到屋重置成艰新价：括京国土房腔管拆[200昌3]80燥8号24（二）征魂地、拆迁艰费用集体土凤地房屋好：根据200仁3年6月6日北京市人滑民政府令芹第124号公布称的《北京市爪集体土饲地房屋纳拆迁管辜理办法》进行拆负迁补偿桥费计算榆。拆迁补备偿：京国土块房管征[200俯3]60天6号被拆迁房香屋重置成铜新价：胁京国土房季管拆[200吃3]80芦825（二）征森地、拆迁节费用3、功房屋拆迁幅评估费、捷拆迁服务四费199垫7年12月1日，北京随市物价局廉发布了《关于房地美产中介服鱼务收费的诱通知》京价(房)字[19煮97]第398号文，对我市龟房地产中聪介服务收飞费的有关骨规定进行来了修订，秃规定“因足征用拆迁猛对房屋进秩行价格评务估的，按呆补偿价款和金额的1～1.5话%向征用拆鹊迁单位收环取评估费庄。”《北京市物躲价局、北校京市财政萝局关于房梯屋迁管理住费和房屋岸拆迁服务孤费收费标纤准的复函》【京价（收皱）字（199吓3）第238号】：房屋拆末迁管理耳费：桥不超过专房屋拆仿迁补偿数安置费济用0.5途%房屋拆资迁服务者费：不畅超过房拍屋拆迁朝补偿安俯置费用懒的1.5％26（二）征蒙地、拆迁秤费用4、抛拆除工枪程费用拆除工吓程费用常应按照警工程实跌际需要炎估算拆摩除工程够量，并树套用相句关估算剃指标或休概算定艳额，充分分考虑瘦渣土运茶输、消镇纳等因鄙素进行拒测算。27（二）碌征地、凤拆迁费侨用5、古屋树保护及凑文物古建泡修护、还套建费用根据古树瓣保护方案欠和文物古陈建的修护番、还建方救案，套用克相关估算咱指标或概披算定额，妻充分考虑吓修缮、保宇护、还原片等因素进张行费用测祖算。28（二）炎征地、北拆迁费勒用6、其它指根据陶国家或倍地方政窗府要求患在征地峡、拆迁扬过程中欢还需发延生的各锻种费用黎，如：抬耕地开翠垦费、这耕地占摊用税、哥菜田基柱金、防遗洪费、闷提前搬罢家奖、笨支援重扶点工程毙费等等职。29（三）公节共区域市券政基础设嫌施建设费锅用包括：场地平整氏费用及为聋各二级开理发单位提待供施工临舱时供水、扩供电设施毙、临时道坟路的铺设篮及维护费欠用区域内永忠久性道路吃、桥梁建泪设费用市政管线赛建设费用(包括雨水欺、污水、朵中水、上手水、电力冬、天然气艰、电信、蒜热力等)市政场队站建设胜费用(包括雨水科泵房、燃爆气调压站稿、热力站象、开闭站额、区域中感水站、区盾域管理中豪央监控室纵及涉及城漠市安全的虑公共设施效等，其建侦设费用视恶规划情况碗而定)配套公间共设施蒸建设费卵用(区域内凝的交通龄智能化躲系统恭、公共舱标识指岁示系统饮、安防荐监控系谢统、公晋共卫生倡间、垃堪圾收集道转运站裤、消除防站、弱派出所畅、邮局僻等)30（三）公锋共区域市锯政基础设左施建设费屑用本部分点费用是址指在土械地一级缸开发区讲域内，稳各二级顾开发地陆块红线批范围外蜜的公共踪蝶区域的浙市政基守础设施臂建设费东用。这河是土地款一级开括发成本吹中的另饼一重要肉组成部连分。应在不婆同阶段贸根据控克制性详里细规划雅，或修阶建性详钟细规划抓，或壳初步设近计图纸知，或施牵工图纸凯，参考混相应工厌程的估两算指标勿，或概龟算定额炒，或预腊算定额灾测定。31（四）区戏域内公共亮环境景观吓建设费用包括：除绿化（葵花草、难树木的旗种植）屈、微地作形、艺挖术小品牧、喷泉谈、地下处出入口听的处理妙、休息绩座椅等争。本部分回费用是映指在土摘地一级巾开发区忙域内，修各二级蔬开发地贞块红线援范围外亿的公共身区域的赠环境景角观建设目费用。瞎这是土恰地一级蛮开发成稻本中的资一项重足要组成罚部分，肾应在不衡同阶段岗根据控房诚制性详融细规划乞，或修案建性详庭细规划颈，或初程步设计粉图纸，集或施工扶图纸，面参考相托应工程苦的估算富指标，厦或概算灿定额，幻玉或预算街定额测助定。32（五）决区域内歼公共配谎套设施忠建设费堂用包括：撤市政管抚理用房宪建设费庸用；机党动车停络车场（泊库）、轻非机动嗓车停车锈设施建堂设费用墓；规划慕中其它亩须纳入胁土地一播级开发诊成本的过配套设捉施建设劳费用。在不同阶碑段根据控弯制性详细坡规划，或磁修建性详剩细规划，骑或初步设共计图纸，桨或施工图届纸，参考念相应工程币的估算指合标，或概遣算定额，纲或预算定赏额测定。33（六）工肢程建设其坏他费用包括：工程监缸理费竣工图怀编制费建设期区甘域管理费持用项目竣控工后移兴交管理吩单位前闲的维护宿管理费交用项目后缸评价费倚用其他34（六）工叠程建设其第他费用1、工程传监理费1996枕年1月1风6日，北副京市建委化发布了《北京指市工程屠建设监煤理费收狭费标准硬实施办都法》(京价收瓜1996仍第043眼号)，规吼定：实行融监理的工妻程，监理奏费按工程场的总造价阵百分比计欲取，用插商入法计算稳。建设前陶期阶段按呀工程概预室算的0.嚷1-0.骡2％计取泰。35（六）念工程建叨设其他筛费用2、舞竣工图编赏制费2002不年国家发附展计划委勿员会和建肢设部联合致发布的《工程勘雷察设计收算费标准》既[200胞2]中《工程陪设计收费弄标准》1与.0.1谅6条规定真：编制工仰程施工图运预算的，嚼按照该建厚设项目基啄本设计收茂费的10商%收取施脚工图预算磁编制费；天编制工程鲁竣工图的姥，按照该春建设项目番基本设计工收费的8康%收取竣妈工图编制艇费。36（六）工君程建设其完他费用3、建设期努区域管见理费用包括安万保、环缠境保洁方、临时阴绿化、并美化等农费用。电这部分继费用在辜项目初巧期很难追估算。哈不同的董土地一芹级开发芬项目建险设区域艰的面积缴、基本传状况、盗区域周勿边的环中境一定福后，即姐基本明洽确每年彩需要多齐少保安胖、保洁欠人员进描行公共织区域的俯管理，恶需要做依多少面青积的临指时绿化忆，整个谊区域的圾建设期谢几年等查，再据马以测算姿相应费闭用。37（六）工央程建设其尼他费用4、项目吊竣工后移捷交管理单幅位前的维删护管理费捕用这部分腿费用主摔要是由筹于目前仰土地一姿级开发姥项目完腰成后，叼形成了盘大量的倒资产，胞而这些券资产的吊管理主倍体比较刮复杂，练例如：薪道路、般水、电澡、（天傻然）气脏、热、短交通设壶施、园帜林景观汁绿化设王施等都冤分别归痒属不同蚂的管理予单位，铃产权移柄交尚未清有规范殊的模式璃和程序典。这就排造成在次土地一垦级开发阶任务基陈本完成夜后，可恳能还会马对资产样进行一握段时间粒的照管伪，对有剧些项目游还要从朴社会利浓益角度映出发，饺进行运柳营。为史此，土构地一级阁开发主孔体还要俗支出一辞笔管理乓费和运峰营费。容这笔费勺用根据文不同一悟级开发险项目的患情况，凡千差万淡别，不辈一而足旧，须慎椒重对待格，认真两估算。38（六）拨工程建董设其他臣费用5、项差目后评担价费用指在土地房诚一级开发吊工作完成淋后，由土推地一级开柔发主体组邻织，委托起专业咨询蜻公司从经招济效益、命社会效益材、环境效描益出发对汉整个土地休一级开发躺项目和开谋发过程进欲行公正、壤客观的评程价。该费谣用可参考僻国家有关忠工程咨询阴的收费标因准测算。39（六）工责程建设其笔他费用6、其他指其他归屋属项目前遍期及其他圾费用的项蛮目。比如：括委托代毯建的项律目还会愁发生“饼代建工忌程管理笔费”等。污染区事域，还顷需要环贝境整治宣费用。40（七）防管理费指土地一传级开发主擦体在土地各一级开发爽全过程中皂所发生的运管理费，拆包括土地耍一级开发是的建设期虽和代政府浆进行土地竖出让的销每售期。该降费用应根哈据项目的集具体情况贞和土地一地级开企业沉的管理水好平、资源蹄投入情况奋等进行核姜算。200电5年8零月3日辜，市国们土局发病布了关于印佩发《北爬京市土倡地储备开和一级浅开发暂豪行办法向》的通蒸知京同国土市耽[20旨05]激540普号文，其中第楼十三条规鸽定：土地障储备机构抬负责实施吸土地开发论的，由土持地储备机遗构负责筹授措资金、模办理规划千、项目核浆准、征地狠拆迁及大残市政建设秒等手续并俱组织实施叶。其中通嘉过招标方禾式选择开调发企业负傻责土地开世发具体管险理的，开哑发企业的英管理费用鄙不高于土洗地储备开镰发成本的牢2%。以跃招标方式战确定开发两企业后，监土地储备活机构应当驱与中标开每发企业签嗽订土地一弯级开发管佣理委托协捏议。41（八）财径务费用指一级取开发过超程中所甚发生的锻相关财龙务费用京。其测算除依企业概（或项带目）的舌资本结于构和融懒资能力费不同而陷有不同博的融资氏方案，兽因此融高资渠道绞、金额指和期限逐完全不企同，其际融资成窜本应视酒具体情称况分别母测算。42（九）翻销售费竭用包括土地榆一级开发境主体为提高升开发区翠域的土地敲价值，吸底引二级开霞发商和最蹄终用户，徒完成土地保出让任务侄，尽快收泽回开发成夫本而进行旦的策划、宴推广活动曾，和因此层发生的各懒种广告、在宣传费用吃等。目前政捕府对土宗地一级努开发的撒销售费消用提取吼比例没告有专门周规定，限而且市它场中二抱级开发泥的销售仍经验不貌适用于厅土地一秋级开发赛的销售耐，已实粪施完成鸦的土地拼一级开蜂发项目哭尚不多守，因此烂没有太禽多的经网验数据惹可供借无鉴。这轮就需要更企业根背据自己隙项目的幻玉土地出誓让计划荷分别测应算。也裁可以按梨预计销折售收入你的1%词计取。43（十）顾应纳税参费土地一级怠开发涉及捉的应纳税湿种主要有三：营业税链、城市建胁设维护税贱、教育费着附加、印紫花税、进绢口设备关勾税等，所剩得税。具体纳绳税额计雀算方法蛛详见国辩家相关底税收政蛛策的规惧定。44（十一）朱不可预见认费包括基合本预备班费和涨址价预备聪费。视不同阶碎段的测算街精度不同佩，而以开面发成本为佩基数，适眉当计取一杰定比例。45四、成茎本测算贯报告的尾编制以上是土读地一级开动发项目的顽成本构成箱及其测算强的相关依彩据。我公代司据此编郊制了土地一级府开发项目尺成本测算氏通用模板，作为成勺本测算的届模板。测算报瓦告编制胆包括：1.编制测算表附格；2.曲编制测成算说明毫；3.编如制测算分满析。46四、成奋本测算堡报告的插编制项目土地摇一级开发墓投资估算县及投融资象分析（一）尸投资估凤算1、总焦投资估任算2、估居算所依剩据的相耗关资料3、估算杏依据的相奶关文件47四、成本翅测算报告基的编制（二）投融灰资分析1、资金维使用计划2、融资挂额度及融郊资成本3、融打资渠道如及模式4、贷款盲本息偿还附相应颜表格48四、成四本测算学报告的戴编制土地一坏级开发技经济效径益分析盲及资金米平衡（一）侮经济效除益测算涌及分析1、测态算及分忧析前提投资测算肾和市场预铲测数据项目开括发周期剖及时序啄安排49四、成本瓦测算报告雅的编制土地一捏级开发去经济效达益分析遵及资金慢平衡（一）经接济效益测味算及分析2、相奋关数据鞭的确定毛地价的卸确定招拍挂捡交易价粥格预测土地出谨让一级哪开发企初业收入税(费滋)率贷款利率财务基粒准收益雅率Ic50四、成本鼓测算报告钥的编制土地一今级开发勺经济效爱益分析素及资金跟平衡（一）经蛾济效益测柿算及分析3、经济墓效益分析可经营旬性出让冲面积及槽销售计足划土地挂惠牌出让蚕平均底斩价土地上市垮出让收入号、成本、柔税金、利逆润51四、成滤本测算店报告的跑编制土地一垦级开发傅经济效茫益分析煤及资金碑平衡（二）猜财务分明析1、项竿目财务维盈利能笑力分析财务内杰部收益高率FI锦RR(涨%)财务净现丸值NPV则(万元)投资回收市期(年)投资利润兄率2、偿卷债能力埋分析3、资浓金平衡询分析52四、成早本测算帝报告的绪编制土地一险级开发白经济效馅益分析猜及资金把平衡（三）不效确定性羡与风险隆分析1、不盈确定性寻与风险2、不确眨定性分析盈亏平稍衡分析敏感性分号析53四、成瓜本测算禽报告的陈编制土地一汉级开发辽经济效苦益分析源及资金鲜平衡（四）结议论与建议1、结修论项目盈利御能力如何项目的芦偿债能仿力如何项目风俩险怎样项目是否搞可行2、建谜议54编制流程程如下：基础数据遵收集、整杏理根据通祸用模板蛙测算成括本测算编制说明测算依戏据：原夺始资料赌、数据州，政策芒文件需说明恭的问题红：测算知方法、巷取值、折原因测算分析彩及结论汇总编制四、成本恐测算报告馅的编制总测算报纤告样表55五、土地您一级开发汽项目成本胜的管理与泥控制土地一级社开发项目筹在其内容兼组成、开航发宗旨、特开发方式康、开发时正序等方面促都有着不浮同于一般饿房地产开识发项目的普特点，因农而其管理躺和控制体慕系、工作本流程及其劝控制的关嘉键环节也宫不同，共豆性之外还舌有其特殊晴性。因此执，科学合艰理地确定译其成本控烦制目标，狸要建立一记整套完善培的成本管续理工作体舰系、制度仪和流程。56五、土地刊一级开发汁项目成本脑的管理与原控制1、决跳策体系熊：是战给略管理抽层面，羽决定了装企业控惹制造价杜管理的供方向和淡模式，吨具有长漂期性和洲整体性输，是企绪业核心矛竞争力建所在，解包括长略期战略你成本等房诚重大决贵策的制闲定和执落行，由最企业领浑导班子害组成。（一）工痛作体系57五、土候地一级奖开发项移目成本悼的管理当与控制2、内脾部专业品管理体好系：是额落实和结分解战踪蝶略成本谅目标的怕层面，序包括计列划执行攻情况和臭管理效漠益监督凑、考评南，是企踩业造价纽奉管理部斜门的首尚要核心损任务。抵主要包若括：制交定公司抬年度成抓本控制渡计划；拦分解、岩落实战条略成本础目标，远实行公荡司全面船预算；守及时沟特通、传鉴递和获详取信息祖、适时伟调整计辈划；协冒调组织柿相关部殖门配合释、全员沈参与成孝本目标识的管理佩和控制原等。（一）阴工作体盾系58五、土腐地一级扁开发项持目成本树的管理饼与控制3、制度吧体系：完趴善的制度拿体系是项航目成本管厨理实施顺档畅、高效柄的前提和宫保障。建锅立和完善吨诸如：成魔本管理办词法、招投映标管理办催法、合同最管理办法捕等一系列谦的成本管亭理制度，骨并严格按拣之执行，轧是成本管花理和控制霞的制度保敬障。（一）强工作体印系59五、土地袍一级开发馒项目成本也的管理与愚控制4、操敢作体系捆：是成六本管理吸和控制割的基础蔽层面，袭具体由阔各项目惑部的成喜本管理联人员落烂实，是迈成本管厅理和控缩慧制的具瞒体化和装实施控始制载体削。主要谢包括对山分解后含的成本长控制目尽标的落钓实、关吗键点的班控制、尖工作效驼率的提遗高、项汁目完成倒后的后较评价和由效益分产析等等剑，本层咱面成本督管理的猴特点是卫具有系拔统化、介程序化拌和模式绿化。（一）工丧作体系60五、土地垫一级开发傍项目成本稻的管理与抹控制5、专酬家体系麻：是项疫目成本惨管理的谱强力支矩持，权境威性指庭导意见森对项目距成本管曲理的意甜义很重活大，是题不可或塌缺的。歉具体主始要表现买为：为疯建设项灰目运作橡过程中条各阶段济、各环骡节成本山的确定延与控制短提供专招业支持浓和决策睡依据（一）工