南京某大型山水别墅国际度假社区营销报告

从明天起，做一个幸福的人

喂马，劈柴，周游世界

从明天起，关心粮食和蔬菜

我有一所房子，面朝大海，春暖花开

从明天起，和每一个亲人通信

告诉他们我的幸福

那幸福的闪电告诉我的

我将告诉每一个人

给每一条河每一座山取一个温暖的名字

陌生人，我也为你祝福

愿你有一个灿烂的前程

愿你有情人终成眷属

愿你在尘世获得幸福

我只愿面朝大海，春暖花开面朝大海，春暖花开

海子1营销的意义，在于赋予建筑人文、实现人居的梦想！《报告总体思路图》营销推广策略客户定位产品定位形象定位整体定位规划产品建议市场分析项目分析项目SWOT分析项目价值点项目开发策略总体原则确定建筑风格建议户型设置建议园林景观建议配套设施建议客户分析阶段工作市场分析宏观市场别墅市场客户分析房地产投资持续增长，占固定资产投资的比例稳定保持在合理空间（一般国际标准20%-25%）城市房地产健康良性发展，持续稳定增长需求旺盛，住宅投资不断增加城市房地产健康良性稳定发展，住宅投资不断增加城市房地产投资(万平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月住宅上市量790686902771531（万平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月别墅上市量45265461.5557.6别墅比重的不断上升，表明市场高端需求旺盛，消费者对居住品质的要求正在不断提升。城市住宅上市量按地理位置的不同，目前南京别墅市场可分为江宁板块、江北板块（老山和浦口板块）、大城东板块和外围板块等几个较大的板块，其中大城东板块又以环紫金山、仙林板块为主。注：城中板块近年来无别墅供应，在此不多做论述南京别墅板块分布成熟江宁别墅由发展较为成熟的三山板块、百家湖板块向东汤山、禄口板块；南方山—九龙湖、谷里板块发展。江宁板块环紫金山板块仙林板块大城东板块别墅由环紫金山板块和仙林板块组成。紫金山板块别墅整体档次很高，类型以独立为主。仙林板块自然资源一般，别墅以经济型别墅为多。大城东板块江北别墅由桥北板块（住宅、别墅混杂）向老山—珍珠泉板块发展（纯别墅社区），六合板块别墅较少，亦多为住宅、别墅混杂，档次一般。六合板块老山——珍珠泉板块

桥北——浦珠板块江北板块远郊别墅主要依托周边良好的自然景观而建，集中分布在镇江的句容、安徽和县、来安、叉河镇、江宁陆郎以及溧水县，其中南山湖、香泉湖、白鹭岛、山一方为旅游度假性质。外围板块当城市资源消耗殆尽，对自然山水资源要求较高的别墅不断向远郊化发展。结论市场分析宏观市场别墅市场客户分析目前，南京市场的别墅产品可分为四类——独立别墅（独联）、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅独立别墅才能称之高端别墅“别墅”定义：这一名称是舶来品。即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。目前南京别墅市场尚有近70万平米的存量房源，其中独立别墅存量为18.01万平米根据南京**DRC监测数据显示：目前南京别墅整体累计供应10764套，累计销售8361套，累计供销比1.29，其中独立别墅供销比1.36。南京别墅上市量全市全市别墅供销情况：经济型别墅是市场供应主力；叠加、双拼供销比优于联排、独立；大供应量导致联排供销比偏高；大面积、高总价使得独立去化较慢。别墅供销情况市场空白点：小面积、独立性强的别墅全市全市叠加联排双拼独立07年6847746095761393608年7015831689131406709年1-10月10119114131355616404别墅价格增长示意图09年别墅价格大幅攀升，同比去年涨幅高达30%；09年1-10月别墅成交量达到81万平方米，约为08年全年成交量的2.5倍。在价格大幅度上涨的情况下，别墅去化速度并未受到影响，成交量同比反而出现成倍的涨幅，这表明南京消费者具备了很好的高价承受能力，体现了南京消费者的强劲购买力。

面积段81-9091-100101-110111-120121-143144-160161-180181-200201-250251-300301-400401-500501-600600以上独立供应销售双拼供应销售联排供应销售叠加供应销售各类型别墅主力面积段供销（09年1-10月）独立别墅主力供应面积段在300-600平米之间，其中供应量最大的区域是401-500平米区间房源；独立别墅主力销售面积段在251-500平米之间，其中销售量最大的区域是301-400平米区间房源。别墅分面积段供销总价段（万元）100-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451-500501-550551-600601-650651-700700-800800-9001000万以上独立

双拼

联排

叠加

别墅主力成交总价别墅类型容积率代表楼盘混合别墅0.3—1.0运盛美之国、玛斯兰德、瑞景文华、中国人家、山水华门、奥斯博恩庄园、山水华美、汇杰文庭、钟山美庐、城开.汤山公馆住宅+别墅0.9—1.3翠屏国际城、香山美墅、新城尚东区、紫金中华广场、左岸名苑、爱涛漪水园、华欧国际友好城、金泉泰莱苑、巴厘原墅纯独立别桌墅群落并幻玉不多，且犹容积率多谋在0.3以下本项目逮容积率茄为0.4，适合督开发低侨密度高伤端别墅虫或中高塔端混合界型别墅别墅产助品特征—容积率低别墅类型容积率代表楼盘纯独立0.3山河水0.3绿城玫瑰园0.15钟山国际高尔夫别墅建筑炕风格—欧式为喷主，有脆所改良项目名称建筑风格项目名称建筑风格运盛美之国现代简约风格香山美墅西班牙风格玛斯兰德地中海式、法国乡村式、托斯卡纳式、西班牙式复地朗香美国乡村风格，现代简约瑞景文华新古典法式风格奥斯博恩庄园古典欧式、地中海式、西班牙式帝景天成北美巴厘原墅东南亚风格山水华门欧式新古典主义风格中国人家中式风格爱涛漪水园传统欧式国信·秦淮绿洲现代雅筑金泉泰来苑中式园林钟山高尔夫美国怀特式，西班牙式，意大利式汇杰文庭现代简约罗托鲁拉新西兰风格汤山公馆民国风格山河水北美雷丁town欧式蒙塔卡利意大利田园风情钟山美庐民国风格养龙山庄中式四合院山水风华现代简约佳湖丽岛欧式左岸名苑美国加州艾骅哲庄园西班牙拉丁庄园印象威尼斯纯巴洛克风格绿城玫瑰园西班牙、法式、意大利鲁佩特庄园西班牙中世纪乡村欧式建筑敏风格仍是胖目前别墅浪市场的主边流目前在售春的项目不店再仅仅是养简单的模计仿照抄有了一定校的自我创阿新并开始充注重风格娃的多元化在重视拜大环境剑的运用县同时，饺也强调牢自身园执林的建松设，追发求户户欣绿化生命态，户塌与户之鸽间，多叼有绿化咏带、高居大树种桨隔离，唤住户的矩隐私和马户均绿掌化，做别到更好奶。别墅园林别特征—私密性好大多中高端别鹊墅以2＋1为主，即地上器两层、费地下室骄一层，谜很少不典带地下蚀室。别墅户型晃明显更加重视功能萝性区间的嫂划分，休息室、冒会客厅、千餐厅、娱扎乐室等区杰域特征明即显，分工守明确。花园多蛋带有游贸泳池、仁藤椅、平室外壁忠炉等增妻添生活指乐趣的挑设施；中高端别污墅功能特棒征—功能性窗强高尔夫顿、五星封级酒店核等奢华凳配套多匀出现在局豪宅别响墅中普通别墅前公共配套迎设施会所以支及游泳对池等休夺闲配套怪设施是义普通别厦墅配套疯的主流高尔夫五星级苍酒店中高端戏别墅公可共配套—奢华聘请品赔牌物业少管理公森司已经旋成为主馅流；绿游城玫瑰竟园、钟担山高尔牌夫、钟面山美庐剩均聘请临了高力午国际作劣为物业榆顾问；独立别榆墅物业药管理费但为2.8-弹6.5元/平方米.月，最高眠为钟山高举尔夫6.5元/平方米.月。中高端粗别墅物芦业管理奏特征—国际物管基本服务保安事宜安排保安人员24小时值班，实行固定岗和巡逻岗相结合的封闭式园区安全管理模式，并辅以可靠的周界红外线报警系统和电子摄像监控系统，以保证业户对安全防范的基本要求。绿化清洁卫生配置专业保洁服务人员和绿化养护服务人员，实施园区共用部位、公共设施和共用设备的清洁卫生及园区绿化的维护管理，为业户提供一个整洁、舒适的园区生活环境。交通管理控制进出园区车辆，维护园区内的道路交通秩序，为客户及其访客提供停车管理。公共设施/设备日常保养共用部位和共用、公共设施设备都将得到妥善的计划性维护和保养，充分发挥效用。保险事宜共用部位和共用、公共设施设备投保财产保险及第三方责任险。装修管理管理处依据用户手册有关装修规定，对园区业主装修进行物品、人员进出管理，装修时间、噪音等控制。管理处将依照公约规定，履行代表全体业户名义制止任何导致其他业户利益受损的侵权行为的职责，并同时有权追诉侵权人的赔偿相关责任。无偿服务项目代办服务（有线电视、宽带网、煤气申请、电话申请）；代办公共事业费转账；客户留言服务；叫车服务；失物保管及招领服务；提供旅游咨询服务；代叫快递；代订报刊、杂志等；租客入住服务（确定水电煤读数、入住检验、物品记录等）；空置单元房管理服务；受托接待租客看房（包括钥匙管理）有偿服务项目商务中心服务（文字打印、复印、传真及翻译等）；冲洗照片服务；一般家务助理及钟点工；酒店式清洁服务：1、基本型

2、改善型

3、完善型；家庭宴请料理（原材料自理）：1、普通型

2、豪华型；入伙前的家具清洁及灭虫；绅士服务：鲜花服务、蛋糕服务、送礼品服务；现场音乐伴奏服务；私人教练：网球教练、健身教练、高尔夫教练；私人司机和伴游服务；衣服送洗服务；代客定期清洁；电器安装及改装工程；定期家电维保服务；汽车保洁；钟山高恢尔夫物谢业服务扶内容中高端别亦墅安防智垂能化系统—九重智能化迁方面大组部分都陶一样，漏没有自根己较为晒出彩的皂地方，亚仅有钟山高啦尔夫设彼置了九芹重安保著系统，在安保害系统上拖综合设岂置了监参控系统引、报警悼系统、谨求助系树统、巡功更系统庙、周界赶防越系堪统、可识视对讲茄系统、英红外系制统、门球禁系统警、指纹口识别系鞠统等，控最大限某度的保凤障业主按安全和吼私密性么。钟山美巡寿庐为每鸽户预留述了APBU休S接口，可根据建客户的称需求替已其安装境。（APBU改S，家庭智在能化系统昆，对家电蜻设备进行芽远程控制拔和监控。谣）第一重别墅区外围的围墙上设置意大利吉斯振动电缆，安装隐蔽，误报率低，可以有效防止非法进入，保证整个小区安全。第二重在别墅区与球场交界处，通过提供给业主的红外对射作为报警前端，出现报警时将信号传到报警中心，报警中心安保人员将在最短的时间内迅速到位。第三重在别墅区外围区域，即沿环陵路和与球场的交界处，采用韩国三星枪机，与周界防越系统结合，并与报警系统联锁控制。在出现报警的情况下，出现报警的区域的画面立刻切换到主监控画面，以及时了解报警区域的实际情况，采取相应对策。第四重在别墅区主要出入口设置智能球摄像机、一体化摄像机，实时掌握出入人员的情况；并通过快球对整个大门区域的状态进行全面的了解。第五重别墅区内主要干道设置韩国三星彩色枪机和快球，采取线与面结合的方式整体控制别墅区内的安全状态。第六重别墅区内主要道路、休闲区设置求助按钮，以便业主在发生突发紧急情况下及时向报警中心求助。第七重别墅的前院和后院可根据业主要求设置韩国三星彩色枪机，业主在家中可通过可视对讲系统看到别墅后院和大门外情形；当有人来访或出现不明情况时，能够及时了解当时的状况。第八重庭院门外设置可视对讲系统终端和密码电控锁，让您足不出户最安全的和来访客人取得联系，避免潜在危险；别墅门窗均为国际进口材料，质量保证，采用窗磁、门禁系统，多重保障业主时刻处于安全之中。第九重室内设置玻璃破碎探测器和紧急求助按扭，在房屋周围和内部多处设置，便于在发生可能不测时及时报警并对外求助。钟山高共尔夫九法重安防知系统典型项目黄竞争情况--卧龙湖乳风情小收镇项目占地226.78万平米项目总建80万平米（70万平米住宅和10万平米公共建筑）规划总户数3300户建筑风格澳洲风情、托斯卡纳、意大利风情户型面积独立230-500平米容积率0.35配套国际名品直销商业街Outlets、圣芭芭拉国际度假酒店、环球商务酒店（公寓）、国际名品直销店、GOLF体育公园、马会、国际休闲运动俱乐部、国际性教育机构——卧龙湖国际双语学校、游艇俱乐部水上建筑物业管理公司南京卧龙湖物业管理有限公司开发商南京卧龙湖置业有限公司典型项韵目竞争衬情况--山河水纸花园项目占地42万平米项目总建12.6万平米规划总户数400建筑风格新北美风格户型面积在售独立350-700(平均面积335平米，占地2亩左右)容积率0.3配套会所4000平方米，五星级酒店标准建设的会所，提供了高级商务酒廊、健身中心、雪茄吧、高档餐厅、网球场等多种服务功能。物业管理公司南京鸿信物业管理有限公司开发商南京瑞基房地产开发有限公司市场分析宏观市航场别墅市场客户分高析南京中高勇端收入人蹄群变化图过去现在未来随着中高斧收入人群范的数量越姜来越多，药南京的整叙体购买力港也将随之睬逐渐提高砍，消费能伴力增强。起步阶段是客群：别墅属谅于新兴铸产品，够尚不能情获得市袖场及消毛费者人槐可，只遇有极少评数人能毒够承担垫别墅的妥高价，在这一垒阶段，窗别墅的闪去化主通要依靠怎外籍人居士，更攀多的是馅依靠出踩租收回赚成本。第二阶段甩客群：市场经济厕的蓬勃发原展带出了榨一部分“秤先富起来篮的人”，辨成为了最丙早的一批茧中高端商搞品房的购督买者和投俊资者，这部分禁“先富稻起来的岭人”主轻要是一静些海归萝人士和汪私营老返板，他演们构成胃了这一躺阶段别养墅购买锁者的主唉体。第三阶沫段客群逐：随着经济例的发展，库中产阶级浸逐渐壮大你，消费群兵体逐渐慌从从最贡初的外娘企高级羞人员、员私营企绵业主等惧的较小迟范围扩府展为包迫括国企嚷、政府汁、金融睁业、IT业、商贸洲等多个阶框层顶尖人酿士在内的般庞大群体左。客群特征山河水钟山高尔夫绿城玫瑰园类型纯独立纯独立纯独立购买客群高新企业高管证券金融业高管私营企业家企业家部分祖籍南京的外地成功人士企业家和南京有关联的外地人、私营业主南京高戚端别墅唤客群组秆成客群特吊征高端别务墅客群观由：企黑业高管仙、私营泰企业家只及部分抽与南京蓬有所渊都源的外饱地成功裤人士组杏成。旅游——相对于借陶醉在破国内各感名胜古舟迹、清宋山绿水石的平民溪百姓，主流人群授更热衷于躬自驾游、棋出境游。——可以开迹拓视野漫，增长驻见识——体现自境己的品恨位客户写真在路上肝，在大代自然的绢怀抱中首开怀客户写真他们属于逗二次置业帮或本身已贤拥有自己喜的住房，供但是他们宫现有的住锈房已经“过糟时”了，不能初满足他乓们对生雷活品位润的追求数，为实画现他们冠的梦想陶，他们嚷迫切希秩望能找迎到理想旋的家园——由于太多楼雷盘可供行他们去堡选择，摩也混扰半了他们胶的视线谋，市场架缺乏引庄导，他响们在漫蚁无目的开的在寻嘴寻觅觅。他们并不以缺少房子趋，而是缺己少让自蛾己满意者的家客户写宅真有一部车桃，对他们涛来说平常这只是氧享受成椅功享受持生活的落基本中档车，象具一定品飘位的车，叫是他们的粗主流客户写真西餐厅再、咖啡稿厅、酒当吧常常魄能看到递他们留宋下的痕贝迹。他场们进餐星厅不是秃冲着食尽物去的司。他们需去那儿哨是因为乐餐馆里诵的装潢至艺术、猜生活格雨调而不绘是大厨华的手艺缩慧，这也罚是为什苍么咖啡泻厅迅速再漫延的誓原因。就象公辅司开会扒时他的载特定位韵置一样——他的出耽现需要转恰当的抽场景客户写真主流人群地热衷于名回牌消费。钥各大品牌志专卖店、挽大型百货私商场是他券们购物的幻玉主要场所圆。一方面贤是品牌效服应的缘故幕，另一方盟面专卖店傲、大型百角货商场的凡橱窗艺术探设计、店拜面典雅的麻布置、高撤贵的装修推是令他们妹留恋忘返抹的地方。更重要的屿是品牌代天表着品质押及信誉，神他们没有滑过多的精盗力去一堆父商品中挑累选一件没增有缺陷的膛商品。他们注泪重品牌丢是品质追生活的爆需要，施而非炫泛耀客户写环真喜欢名牌水的东西，狱只是对品突质的追求稀及对时间经的节约在消费市丛场上，他阅们是最早汇从日用型倍消费过渡隐到享受型昼消费。他士们的消费衬观念在逐酒步主导人敬们的消费俩行为。享受，是打开茂他们钱绢包的钥旅匙但请给他明一个名义慎，如“家笨”另一方荣面，中雕产阶级档的消费适观念又券不同于亮高收入该的富有铲阶级、坦富豪阶朝级，他捷们会精捐打细算贸，绝不惊挥霍，拣讲究实描效，物百有所值侦。不论是桐作为公蔬司的主霞人或一凯家之主——他们绝安不胡乱况挥霍市场结论●市场固产品在件提升●供大于略求，竞争偷压力大●政策导椒致市场前塞景不明朗项目分析经济强势鼓地区，藏勾富于民；交通快速困干道辐射音区；南京近纱东郊别伤墅板块蚁；区域认知么：经济强深势/交通便捷/东方为有贵项目分析-区域与长三居角的关誉系：区向域内区域内经济发达，消费层次高，国家政策利好，发展机会大位于长三微角城市圈蒜中的主要批连接线附俱近项目分概析-区位项目所刻在区域航属于长仅三角中率南京市兔的辐射喇范围，惑交通条浅件优越凯。距离南京夸新街口仅55公里左右拉车程，依伯托宁杭高县速公路能嗓非常便捷宝的对接南信京。项目所纠在地的酒自然环株境非常叛优越，胞具备占振据南京羊高端住杜宅市场悉的潜质秋。与南京须的关系缸：南京陕辐射范虽围内，围以东45公里具备分享南京高端住宅市场的潜力，但行政区域划分带来的阻隔存在句容市柱地处苏坊南，紧大邻南京宾，是南惜京的东闲南门户疲，素有币“南京莫新东郊没、金陵弦御花园爆”之美围誉。项目所在富的**镇注地处沪宁重经济走廊橡，是中国础沿海和长嘴江三角洲蒙对外开放映的重点区播域，东临耳镇江、苏菠州、上海例、无锡、辜常州，西店接南京，氧南濒道教核圣地茅山怜，北依佛察教发源地蜻宝华山，场显现出得粘天独厚的樱地理环境击。沪宁高舞速公路句鼠容道口在哗其境内，涨紧邻宁杭鹊高速公路僚、宁杭铁除路，距南妖京45公里，镇探江25公里，杆交通非过常便捷竭。与镇江的缘瑞关系：位恶于镇江下痰辖市内，闭南京东扩秆地镇江—下辖市下的乡镇；南京—“新东郊”距离：“靠南京”〉“靠镇江”；借势“借南京”〉“借区域”前期接毫触汤山劲项目，当对汤山尾颐尚温嘴泉进行穿调研分乒析的时梅候，发跑现了一眯个有趣每的现象瓦：门口筝的停车盏场停有毁大量上蔑海牌照柄的私家术车。与唐服务员渗沟通后绝确认了徒以上的割现象。特定稀缺资源的产品和服务能有效的吸引到上海客户项目分析-区域消费震趋势**与中浸国**的泛关系**位勾于**泡北面及丹东面，响占地面麻积分别满为76.坛4和23.6亩，合果计100亩。按照容晒积率0.4计算，最大总衡建2666衫6.67平方米为中国甘**湖滴东部分巨最后一隶块用地闻。。**是承接湖东及湖西地块的重要纽带。大盘——50泰0栋纯粹误大宅社掉区，南先京罕见脚；40/6躲0法则——经典比怨例，小漆宅&大宅合织理搭配盘；完美户型——阔绰尺漏度、功竞能身份再相得益苏彰；欧式新风忌，豪华升缘瑞级——立面舒展摊大气，细辰节动人。传承山汇水别墅州的神韵——构建精锹致优雅棵的社区涛环境。西岸认知：南京指标盘/极致塑造产品。中国**西岸认痛知**认知独联、明双拼坡捷地别墅——品质一情般，密仓度与产田品形态拼匹配度排不高；销售情晨况——已经销售21套；图纸比皱现房好堆卖——现房在设令计及展示先上如果不离足，还不努如卖图纸疤；**认知：产品有待改善，展示有待提高。项目SWOT分析优势：项目独扎一无二诊优质山源水结合水；社区规划如（高尔夫角整体公园躬、马场、万游艇俱乐同部、登山也步道等）振；临近中国吵最有价值酷的沪宁高友速,交通便应利；机会：富有阶纠层居住狠外延化胀；资源稀演缺的别躁墅有限闷；句容经卫济加入傍南京、认脱离镇圾江的趋绩势；南京主宏城传统隶区域别沾墅价格脱上扬劣势：前期产府品品质消一般，族展示效恒果差；现有可盲用配套放功能有搅限，居狭住氛围混差；句容隶粒属镇江雁的行政勿关系及刊距主城拥稍远；威胁：以老山板睛块为代表腾的资源类帜别墅的体禾量在增加行；各开发别偿墅项目的蔑品质均在加逐步成熟姓中；别墅客若群已经绳由2次置业眠向多次君置业转才变，对惠项目认盘识多从婚圈层了耍解，本墓项目前剪期展示济不佳让矿后续品泼质提升溉带动市煮场信心冲面临更摆大考验存；**开蜻发策略座形成方铁向优势（S）景观资源优势/社区规模及配套优势劣势（W）前期展示不佳/可用服务配套有限/居住氛围差/地域认知机会（O）居住外延化/资源稀缺的别墅有限/句容去镇江化充分发挥各种优势，把握机会，展示项目的美好前景规避劣势，创新营销模式，提升形象。利用机会吸引眼球，聚集人气，弱化劣势，消除客户顾虑威胁（T）资源类别墅的供给增加/别墅品质均在成熟中/客群消费圈层化利用项目优势，打击竞争对手，理念创新、引领市场提升项目质素，营造高尚终极生活氛围，差异化应对市场竞争项目定生位**开发青对接点（低定位推导峡）项目定位（应具备钩条件）高端别墅际市场竞争司强总价控制爆、私密性悬强的别墅恭市场空间社大别墅客群谨对品质要钟求高享受式郑的营销丘体验是葛促成客冰户心动素购买的慎重要因街素总价控制拜、私密性继强融合下然沉庭院惊、超大易露台、否挑空观鸟景客厅租等元素锣的整合概带来更算高品质竹生活展示现场典达到体验学式享受能展现骆中国*美*开发波高端别势墅的决仁心适度超马前**宅，能展捕示西岸着别墅品信质市场、客游户及**肉在整个项压目的作用（开发场出发点舅）需要通稻过适当耗公建满闯足品质相生活的燥要求开发的产谦品符合项猎目特点**开跌发战略通过对锁于最自排然的山水度假别墅测国际社区拼的演绎，是突出项目拳区别于其业他项目的瓜核心优势夕点，大打未来牌；通过对产品的重新包装和贱改造，加强蚕市场竞局争力；通过对现场包寨装的改造秀，减少稼不利因喊素的影剃响；通过对惕于服务水平的提高促，提升叹项目的纤附加值萌。突破困局钞——扬长赖避短，主昏动出击；借东风斧，练内沾功；资源整伯合，融妹会贯通项目定稼位玫瑰园钻：虽大气但煎孤寂（适讽合社会顶搜尖圈层）鸦，规模小绞、无资源蹲、绿化抛过于规装则、地垃势平坦山河水料：虽庄严夜但压抑谣，规模油小、无铺资源、编绿化过璃密、堆砌感强白，地势愁凹陷卧龙湖国魄际社区：虽与我们孩相似，但徒不真实、壶飘渺而不惭真实，绿化铸假、配套烈假、外观挤假、独栋坟假对手的亭印象：**大山地大水、自唤然、自由忽，**的迟精神就是饲崇尚自然、享受自然、挎自然生客活、回垃归心灵武的原点衰，生活汁在**薄可以亲戏近自然销，可以放松自己，无拘无挥束，没有一学种生活莫方式不洲可以包息容其中屑，**被不需要司改变目译标，只歇需调整翻并加快樱理想的兼实现崇尚自然诉利用已自然斧享受自然练放松蛋自我自然与瞎包容：况只有自偷然才具荐有如此主包容力贱，简单春不失美溉丽、华惧贵不显轰张扬项目定羽位**是势什么？好倡导何雀种生活享方式？中国**加整体定位中国*茎*项目训整体定次位：最“自咸然”的悟山水别凑墅国际撤度假社构区**项目竞定位依山傍水要、奢华配捎备的纯别匙墅社区**是摩中国*屈*大规见划下的玩一部份轿，以别沉墅销售汁为核心遗的开发婚模式。将中国*上*（湖仇西多项断高尚度易假配套插）作为熊项目卖炒点“四重库景观纽奉山地眼北尾美小独乘栋”定位核心焦，形成差字异化的市逼场产品，明确*博*产品储内容--优质纯山氏水别墅，美突破以前景讲山水讲殊不透，讲盟别墅讲不叛清的尴尬旁局面。“四重景躁观鼠山地秋北美小独烧栋”全景观（湖景申、山景胸、山地悬庭院、嘉室内置策景）山地（分布原乡丰生沟壑山稀涧2条、垂直似落差20米、横向S型地貌、卵背倚425米高骊稿山主峰昂）小独栋（面积180-狮300，其中260以下占88%）**项目皱定位**产品龟定位中高端独牵联、双拼者别墅，中交小面积设划计，有利糠合理控制富价格扩大石目标客户融合精宿装庭院画、超大皱露台、泡挑空客振厅等元亲素的整毁合带来元更高品厌质生活户户均艳有特色银景观，破注重自精然景观默的利用适当小趣公建（壁作为绿谨化的重碧要部分大）满足妹品质生充活的要害求，增加附慢加值，作有效提腾高产品准的销售苗单价，像承担湖悄东与西喉岸的价索值跳跃独台阶。产品描述**形黎象定位山水不语降，世界倾卷听（秀稿及直演绎将以负附件的形形式单独提航供）**形象庄定位**形锦象定位**形袋象定位**形象详定位城市两忘垦派**客户济定位生活背泥景曾经对者财富的惹大欲望夫者，现兰在转向着对生活按品位的健大欲望明白自己闭的成就是脱多数人的沾梦寐，却蛇已经开始悬选择回归随着年龄嫌的增加，辱事业趋于旬稳定，数白字不是财森富的唯一烤意义生活的爱呜好开始回接归本位，蜡一场儿孙莲的游戏，战对其反而市更有意义对于城市匹的依赖，球第一次如歇此低。但偶是又不想捆离开太远拉，因为疆里场还在**客艳户洞察区与描述生活关氏键词圈子圈子很把重要。二十年前酒是为了创详业，有了插生意圈，从看的是利谎用价值。偶十年前为畏了学品位村，有了玩握乐圈，看驾的是身价殃。近些年悔，圈子越术来越小，敌交情却越单来越深。心态年纪越循大，越套会做自化己的老配师。心露态的稳物定，是砖自己认峡为比财秘富更重竞要的东爷西不等式越活越明冬白，所谓繁明白，就删是知道人饥生不等式修的次序。什么是最劲重要的，负什么是一屿笑而过的……**客户刚洞察与描吴述拥有财幅富，还使要有这程样的心砖境和时独间，培养一戚种优雅半的嗜好亚，让生打活中充填满美好宿的事物价值观生活观生活，距难的不臂是赚多方少钱，寺难的是悉活的明镜白，活哗的有品向；工作观工作是人狐生的必需肃品。只因蝴可以锻炼惧人在舍得产之间的修归养。**客户恋洞察与描佳述脱去PRA割DA西服，踢灭掉BOSS皮鞋，滴做一回摸赤脚大挣仙，在堪自己的绪私家花捡园中收氏获绿意透盎然的亏快乐！生活节奏日常喜好对应媒介选择衣穿什么不重要，舒服与场合为选择对象VIP会员数据库食吃什么不重要，关键是顺口，有味道和吃的感觉以及一起吃的人。营养、健康为主（知名企业会所）；家庭聚会，清粥小菜．．．活动营销住市中心高档公寓，拥有多套住房、郊区别墅等高档会所VIP会员数据库行宝马汽车、商务仓、出入各大城市CBD区域内，出行住五星级以上酒店户外、小众媒体阅读习惯两忘境界。或高深研究著作,如《史记》、《资治通鉴》、孔孟之学等书籍；或只看简单的漫画读物＼哈里波特活动营销娱乐休闲爱好收藏金石字画；交际圈相对固定，与相同档次相同趣味的人为友；喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养或卸去所有华丽外表,安静的做一个修剪花草的园丁。活动营销投资意识拥有股票或者期权，已有较高的财富积累；对稀有或不可复制的投资较有兴趣活动营销**客凶户营销晓媒介对乓接客户需求产品价值对接区位安静的居住，离开城市不远，一切简单而有品质感不是买别墅，是买自然资源。自然，是他四十岁后顿悟的最好的朋友

沪宁线上，东郊板块，城市的养生场中山门直同新街口及沪宁线，迅捷交通网东郊板块，“东富西贵”的富人聚集区

5500亩仑山湖，十万亩群山、森林环保，建于自然之上的原生墅。规划回家的路，不需要张扬，但又有归家感觉邻居的距离，不远不近，能谈心，也能只有私密家就是自然中的一部分，所以与自然的距离，最好用脚步丈量不识宝马，只见湖畔，最不张扬的生活均质面积规划，营造均质客群疏密有间的别墅走道，亲泥土，亲温情的坡地墅临湖静界，原生坡地，独步院子建筑建筑，是自然的附属品无用的大尺寸，私密有间的格局，值得玩味的空间设计，才是别墅的真味道自然朴实，保留自然景观的品质别墅景观●再好的人工景观，都不如最拙朴的生态景色●景观不突兀，最自然的手法才是最好的静界●MIX设计，无集中景观，模糊交通步道与景观到的区分，两者融合，师法自然原生户型人性的生活尺度，私密有间的格局，值得玩味的空间设计，内藏精致，才是别墅的真味道融入自然的花园、露台是别墅最大的个性坡地别墅，阳光坡地上的院落生活●180-250平米，薄板别墅，最亲自然的生活尺度●大尺度户外空间，自然对人性生活的最大馈赠●双车库，坡地原墅，山间臻品静界品牌●成就越大，圈子越小。只和最好的老友交心，只在最细节感的房子里安家●不断进取追求细节的品牌开发商前期客酷户分析前期客户工情况09年4月-12月来访客隶户共435组前期客倘户情况09年4月-12月来访客于户共435组前期客惯户情况09年4月-12月来访暖客户共435组前期客户积情况09年4月-12月成交包客户共31组65%16%13%6%前期客筒户情况09年4月-12月成交客绝户共31组81**二伸期客户歇的描述郊，在极铁大程度陕上与前评期相似●年龄急30-济59岁●南京席地区为六主●私营盈业主、培企业高瘦管、政萝府官员●主要依垫靠口播、否报纸等传木播途径物业建议

建议单栋面积建议体量双拼160-180平米40%独联200平米左右40%独联250-30020%项目指标花分解项目可衫用容积亦率0.4，最大址总建2666俭6.67平方米。从户型虎及容积摆率的关仙系，纯蕉独联别弹墅难以柱做到200以下户型附，同时容旺积率用足队，因此建罪议200以下户哭型以双张拼的形游式出现窃。物业建议物业建毫议规划86栋172套双拼设计初砍稿物业规划景观利用建筑规划庭院物业建议建筑规划规划布疯局●避免大检公共空间洞，浪费私麻有庭院面芒积，应考牵虑小公共姐空间，适候当调整二汪期现布局●调整印北、南毁顶端道算路，向缠南、东牌蜿蜒，尿保证可飞视景观鞭最佳●东西轴荷房屋布局番，不得连辫续错开，蜓要保证湖车景视线●东南严顶部可测考虑3层设计，固充分利用励景观[案例1：华侨城总天麓别墅]从景观狸均好性糠、层次尺构成、溪入户人蒙性化设榨计及施肺工难度判等因素亡考虑，纷最佳的课规划方卧式即采昏用类似晒东篱一于期的层柴级设计谜，其中欧道路尽今量沿等鞭高线设胆置[案例1：华侨城泊天麓别墅]适当减少僵土方开挖虹体量，将昂道路设置山在山地缓财坡地带，滋采用退让群设计赠送法露台，减陕少暗房是寺本项目合鸡适的设计启方式。能秘给客户带卫来更强的强舒适度及扯尺度感。私家花园建筑规映划外立面●地中海风获格，但外零观高低层绍次感强烈●考虑设径置回廊闪，强化胸阳台露挂台木质察，增加稳重猎感●用材考究蚂全框架设坚计，利于爆客户调整●色调沉稳锤，以深灰淘色、褐色替为主调（透视示按意图）HOU金SE与TOW眠NH顿OUS男E产品的改净良型，兼挖具TOW辅NH竟OUS除E的经济性偶和HOU湿SE独门独院年、大面积虑花园等诸到多优势。产品创新——“精致别群院”小攀独栋别扁墅引领棚市场“前院－中脸庭－后院挥”的连续缴空间，创巨造了内院脉中庭的秘哄密生活休列闲空间。责将车库降脚入半地下秘，创造出磨“错半层衫”的挑高伐空间给人韵一不同的晨空间感受蒜。160-役280m年2紧凑户醉型，挑昌战区域扶市场产属品价值属！产品创新——“精致别院耀”小独栋院别墅引领殿市场物业规图划景观利用建筑规值划庭院景观利狸用1、自然景盒观充分享用军山景、湖泛景、山涧尿景观的原偷则，细化绘每套房屋踩，使得价跪值最大化景观利昨用2、置景沟理念对于餐简厅、客渡厅、主援卧，要脾有置景膝理念景观利偿用3、道路钟绿化景锋观需有一丛定的沿糟路绿化公景观带桥，近端写路不小野于1米，次干资道1.5亩-2米景观利用4、组团景期观组团内小佳区域围合妇可选用相缩慧同树种置多室景或路狼景、中心见景观（如错樱花、桂痒花、竹、俘果树等）物业规巡寿划景观利用建筑规客划庭院多层次的扭景观处理栗，走入其乏中别有一羡番情趣，弓毫无拥挤底感[案例2：万科饰蓝山围射合式院剩落]富于变涨化的拼蚊接处理换，使立泽面变得面多层次厕，没有围视觉疲喷劳[案例2：万科饱蓝山围盒合院落]院落式煌围合，霉使领地喘感私密形性非常卡强烈[案例2：万科蓝俘山院落式趴围合]庭院规划辩布局建议●立体箱设计，米充分利飘用地貌静，避免利平地绿栽化的套路用于牧坡地●私密觉空间绿牲化围合残要1.2米以上，梳保证私密●避免姓树木滥久种，仔中细考虑壁客户的期实际使疮用来布局庭院匆，巧用石曲、花、亭线、凳、泉督、架●主要使绵用的局部趴庭院要工补整方正，麻面积最好不小于150平米产品细节倚创新，内供外兼修大面宽/客厅挑空/大露台/私家花兽园/豪华主墙卧等=》演绎独窜栋别墅去的生活吃方式产品1、房屋分白布宜居边按排列，利晒于一侧庭趣院的工整户型：产品户型说：2、异型窗时、大面积伐落地窗设沈计，添加概室内变化产品3、功能语间相互遥借助视个线，避划免分散邮排布户型：产品5、避免下疫沉卧室的泊出现，没倡人需要户型石：[底拼]二或三反层设计该，底层贫作为车窗库连接斗，上层骂独立分压开，同盆时形成铃台地景等观效果筝，可以冈结合坡婆地效果图设计1F可作为停车库2F2F3F3F建筑产品撒建议[底拼]三层设鸣计，底雄层作为挽车库连飘接，上寄层独立床分开，帜同时形尼成台地尤景观效末果，可译以结合代坡地效侦果设计地下一层地上二层地上一层10-姑14米大面剖宽下沉式绢庭院水印长衔滩2N户型纳帕溪谷SA户型16m2项目名称下沉式庭院面积(m2)龙湾别墅A-1户型20龙湾别墅A-3户型28龙湾别墅A-5户型31纳帕溪谷SA户型16纳帕溪谷SF户型24温哥华森林A2-C户型17温哥华森林b3-P户型26水印长滩2N户型22水印长滩2SA户型31下沉式塌庭院通膀常为侧喉院下沉淋，下沉既面积20-3瞎0平方米。瞧结合本项举目产品定绕位，下沉筒式庭院面婚积在20-3掠0平方米察间，即岁可实现雹庭院效笼果；设计中需前协调下沉脏式庭院院牢墙与临院衫关系增加土虑方工程泥量日常使用卵成本略高鬼，需要配亲备水泵示例半地下忘空间的赠送面搂积，形成硬多功能娱绪乐空间，红体现别墅肤生活12-潜14米大面宽设计，客婆厅门厅餐辫厅一体化铃以及客厅脖两层挑空馆体现大空贫间感三层豪华餐主卧设计：大卧团室+书房+独立衣帽杨间+大卫生借间+大露台侧院系统趁的创新，终形成大面通宽的独栋化效果小面宽别大墅的多维花园设计追求花园的绝对震距撼，并利丙用车库形挥成双拼独振栋化客厅挑扎空小独栋垂别墅客夺厅面积馋有限，炸客厅局惰部挑空金后能明铜显提高译客厅的中开敞度春。项目名称客厅挑空面积(m2)纳帕溪谷SA户型20纳帕溪谷SF户型17优山美地b1户型22龙湾别墅A-5户型31温哥华森林b3-T户型19温哥华森林b3-P户型29碧水庄园b2户型35示例利用侧院堪，采用大伟型下沉，锣形成双首旦层双首层双首层+大露台大坡差逆地势/大挑高架丘空层别墅--充分利限用地势寸坡差，包以大挑帜高架空怜层手法驴保留坡靠地，并革以室内廊电梯建声立起纵舍向联系像，从而劣使别墅旱私人领启地也能涌拥有坡捏地，丰牛富了室泥内地貌旺，别墅漂宛若嵌面在山体踪蝶之中[利用台地做出6米挑空空间]不同的回稼家方式，父使一切变迁得情趣盎口然[案例2：万科推蓝山]根据地限形可少野部分设危计：地著下/半地下谁空间地上面研积在200平米左右甜的小独栋佩别墅主要淋功能空间坝面积建议首层、饮地下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅5100客厅、餐厅、家庭厅70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10示例分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱5­10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上面披积在200平米左右抽的小独栋检别墅主要嫩功能空间殃面积建议二层示例地上面鼠积在250平米左右抱的小独栋艳别墅主要设功能空间员面积建议首层、地宴下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅5160客厅60餐厅30家庭厅30公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10示例分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱5­10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上面积啦在250平米左右蹲的小独栋毅别墅主要燥功能空间讲面积建议二层示例

建议单栋面积附加值花园面积地下室面积露台面积挑空部分上空面积集中花园面积其他面积合计双拼160-18015015030070-8015-25-独联200-22020020040085-10020-3030-35独联250-30025025050090-10020-3530-40总计

产品面积宫及附加值队数据说明：以军上数据为旧建议数据罚，实际按崇地形、指程标可适当逮进行调整滚。现代低衫调奢华波希米亚臭风之暗香幻玉浮动英式乡村田园风裹格样板房风苦格示意前期营销背回顾项目策略枯制定前提--前期营销缠分析策略的冬形成是多基于项捎目理想尾状态下误的开发俱情况。绒对于*勇*承前趁启下的尿项目占矩位而言斩，需要旋针对*耕*前期种营销过效程中遇础到的问考题，分牢类进行拆分析，疲以期从翅中找出池不足及他可提升情的空间逮，实现圈项目价尺值。1、形象央推广2、产品社展示3、现场库展示4、客户气维护5、配套数服务6、产品附伯加值前期营销汽分析-形象推受广在高端规划配套无法充分演绎的情况下，主打环境符合项目价值释放的需要。对比*踏*销售鄙前的现丢场情景拢及持销兽期项目护展示（4方面）顿的变化佣，发现宇仅**坏现场展辛示有一吗定良性拉提升，央样板房议、售楼垄处基本材无变化侦，小区鸦内（道统路、绿业化）展裤示严重剪不足；原展示醒计划：200追9年7-8月完成坏道路改畅造及景仙观路；2009年10月1日前完写成大门倡改造。前期营钩销分析-现场展示样板房翅、售楼钻处、小区内尤（道路艘、绿化野）、*污*现场项目现场展示没有明显提升，没有达到前期营销目标对现场展示的要求。大打折萍扣——进度无明法配合彩营销策香略；前期营销蛮分析-产品展示前期营搞销分析-客户维护他已经促喂成几位圈千层客户购鉴买**别堡墅；他经常届带圈层扣朋友到纤他位于帐中国*陷*的别姑墅参观逝；他非常挑认同中资国**磨的环境桃；---他是我们宫的优质客钞户对于房屋乘质量，他梦不是非常窝满意，但假觉得有钱哑改造就好颜；他不满务意别墅香维护服临务（维敬修、是庸否能改减造车库极）及沟再通时间让；---其实我晚们还有肃不足的狠地方他愿意搬花钱，秋让开发茅商帮他详维修房跟屋。他之们希望粒有人能罢帮他们签解决琐众碎的问零题。---其实我们粮在服务方垮面还有待面提高成交客患户访谈1：中国*仪*E08：张总重点圈层不可怠慢——注重圈层消费是未来别墅营销的重点工作。从别墅发丝式展趋势看漏，服务是挤未来别墅堂开发的核猫心内容。本项目礼湖东部库分规划勒有大量育的配套纽奉设施，箱但除渔跪庄外，基本处于龟展示阶段饮，而非感还受阶段。前期营街销分析-配套服务感受式展示是当前较为先进，展示配套、服务的方式。营销策略项目展异示价格策台略推广策贼略价格策略差价原寇则：开发周期悟间拉开差妄价，周期晓内拉开差闯价，大小震户型拉开差价、榨优劣房源只拉开差价职、景观、棚非景观房宪拉开差价去化原则喝：去化速度枕与回款要潮求、上门夜情况、市引场情况、绞开发进度制定猪上下均可蒜游动的价首格促销原煌则：兼顾关庙系户、例先行购帜买客户多、持续汽来访意风向客户掌握力乡丰度与掌次握方式客户积累厘原则：利益驱使左、活动引拨导、广告孔投放139140人员与服协务展示建雾议服装的提割档与统一门卫服鲜装与售牧楼部安磨保人员财服装、寇客户茶痕水房屋遮人员服这装接待语命言的规诱范客户进入物小区大门够、客户车成辆引导、蚕茶水服务接待动仍作的规纪范客户进门踏问候、车灵辆引导、培茶水服务县、样板间睁房屋等各就服务的内脱含与动作梯规范招待茶点壤的提升茶具、陪茶点、伤茶水的州升级项目展裹示售楼部场内部包博装建议售楼部刃功能划芒分明晰目前售楼业部整体缺胃少销售氛爪围，形象雀展示区、昌模型区、施接待区、童洽谈区等竖功能区需导更加强化驾与明晰。展示板画再面调性与岂项目档次蜻匹配目前售楼膝处内部项贩目展示画捧面内容简牛单空洞，吨画面效缺馋少震撼效凤果和吸引仙力，很难盘抓住客户锣的眼球，跳需设计制丸作与项目解档次相匹违配的展示丘物料。沙盘、户漏型模型等归重要销售以道具的到好位沙盘、肯户型模协型是重之要的销北售道具彼和项目好展示物立料，目犯前项目捞沙盘和溪产品模博型制作川粗糙、丧缺乏档慌次。售楼处内给部装潢的络优化改造跟，档次的蝴提升目前售楼仆处已使用单多年，其器设计和展酷示物品都传显得过时恩与陈旧，危鉴于目前套售楼处还风需使用很悦长一段时虎间，需对沃目前售楼穿处内部装睡潢进行优漆化改造，默提升档次忌。项目展慌示141售楼部界外部展任示建议精神堡卖垒/道旗6米以上的糠精神堡垒难既有气势词又很醒目建，道旗对么营造现场峰气氛和引挨导客户进寇入售楼部千起着重要志作用，需伸增加现场仓外部道旗哲数量与密雨度。花卉布置**即将古迎接美丽红的春天，康在现场外源部布置多驶种数量盆俯栽花卉既拾能提升项模目形象又延能营造现蚊场气氛；高建议售楼搅部，尤其殃是售楼部违码头台阶蛇要花卉大膛面积铺装巧。门前花习坛调整为洁特色花技卉或植咳物,可以是代夏季花床卉为主特导（红踏杏、剑匀兰等高咐株草花改亦可）辅或秋季庸植物（先高粱、窗当年结拼果的低以枝果树夏等。绿化修剪工整、疏密合理、地面起伐伏均匀店。项目展挺示142带看展示鹊建议带看点的钻建设与改宾善目前在建蝇项目可列碌为带看点御，在加快浓工程进度涌的同时增宗加带看点梳的工地围升挡广告、亚公示牌和误各类引导谎牌。东篱半山那平台建设二期观骂山平台圣的建设一期、二钉期连接松想林回路的傍开通二期或一烤期展示区电的建设湖西带卧看点的打建设项目展示143景点作用示：可以在榜制高点灭感受山奋、湖景仗色的冲咱击，也练是唯一续具有高暖处观景虚震撼之北地，并杆可鸟瞰许全景，炕便于介碑绍。平台材料大要求：用刺经过防腐尤处理的光延洁原木搭应建摆放要章求：1张条形木勇椅建议铺设颂面积：5*1涉5M。提升措举施：需母确认风描格，再扮行实施寻，可建删中式或绳美式的叶田园风棚格平台地面献铺装栏杆处常理山体绿毅化增设座糖椅、遮滤阳大区景点械说明铭牌景点说明铭牌示意东篱二期蚕半山观湖散平台：项目展示**有山奏有水，其构中以水给梁人印象最恭深，**哪二期登高静观景平台典的建立，棕可以让人惑感受山水傍、原生山聪涧的魅力桂，建议通绒过景观改班造，成为牵项目亮点凝景观之一然。具体措施莲：修建木瞧质观景平蛛台。**二期潜总平图介风绍铭牌二期观景住平台：项目展待示**登山步道建议由*抖*组团东解南侧修建仁一条登山火步道，将兴半山腰修刑建的半山东观湖平台速或半坡山胸涧平台连萝接起来。登山步道房诚材料要求厦：水泥、田石头或青劲石板、木明质等**登咽山步道针：项目展身示一期、二店期连接松顺林回路的无开通：**竹林包装示意沿**违建筑红乳线，以仍图示石施头及茅萍草篱笆般的方式章形成一烫条竹林顽旁的步救行道。篱笆设疑计要求行：底部赢用石头浓垒砌宽40公分、高40公分的坑底座，学底座内基预埋可成插木桩桶的水泥扮砖块。浆用茅草浊及竹子乘编织1米高篱笆天，用木桩铜或竹竿固防定于底座跨上。地面处理纽奉：宽仅50公分的鹅壤卵石路面绘（水泥固暴定）。设计注意泥事项：冲梳沟上用防跌腐处理后带的光洁原勿木搭建结桑实、简洁疮的木桥。佛跨度在3米以内，融宽度在1米以内。项目展浇示147湖西带看话点的建设犁：3万方中赴心景观恶区、C岛松林睡道路、遇体育公恶园、A岛样板孙区项目展咱示148样板展示捏区的建设差：项目展忆示149带看工具淘与人员的督保证保障带看哥点与之相恒对应的带艇看工具如伯：游艇、李电瓶车等搜。道路两侧策指引牌更腥换出新带看展示挪建议项目展示150151带看动线付建议项目展医示松间小道体育公稼园样板区2湖西1东篱半山岂平台售楼部3样板房4**半山赶平台5仑山渔庄产品展示熔建议带看两侧奸房屋的外祸观改善在带看过倚程中，路营边两侧的狐房屋将成桑为带看的海一部分，店因此，改岸善两侧房决屋的外立少面观及园娘林绿化显绿得非常必萝要。按期进行龄道路施工恰与绿化可肆以基本解塔决问题利用植树想共建家园暗等活动细叹化进行两糖侧外立面奖、绿化不楼足的问题**一应期外立腊面与景绝观展示**一期葛房源作为字交付后的昌直观产品陷展示，其欣形象直接妙影响客户阁的购买预旁期。加快一松期外立扮面、绿柜化的施蚁工优先对迎议**入口决景观房外洗立面与绿膊化的建设二期样仆板间考虑二期炭受市场影缝响，可能锐会对销售吩增加难度蛮，主要对A、B户型考刑虑各拿1套装潢成牵样板间展匀示以促进肃销售二期展厉示区展示区适烧用体量较标大、开发清周期超过稀一年的组庭团项目，麦有利于刺支激客户购帆买项目展糟示152由于配备套建设患是个长遮期过程谜，而房补产销售旷往往是堆销售产残品背后武的配套蜓和服务朱，因此品，提前镇展示，以尤其在雨项目建结设地点顺展示，体可大大炸增强客窗户对项嚷目前景撑的预期偏，加强毕购买信睁心。多渠道展昌示，提高晨客户对配眼套获知的需途径：现场大办牌与围夏墙展示售楼部内妄用冲击力铃的画面展全示带看过程畜增加配套遍点带看建态设现场展批示建议明岔细：20亩商业街兽：现场先忙行围墙建掌设并进行数墙体包装有展示，同炕时树立商碑业街大牌仑山渔王庄、便庆利店、捏将服务女展示与嫁带看道净路两侧彩，加强薪客户印批象。湖西样相板、酒锹店、体配育公园钱、中心天绿地（弃含）码紫头等，搁现场大偿牌与售绘楼处、肺**二嘱期途径革点（样话板间或从二期观挑景平台俯）展示许。配套展示递建议项目展示153根据项街目所处橡的地域僻及项目排的各项霞特质，喇来挖掘宫项目的时核心理贫念，再辆通过有贺针对性凡的广告玩及市场恼推广，债将之打零造成“南京东郊丢首个坐享妄山水、配幅备顶级度峰假资源的商纯别墅社灿区”的高尚敲住宅形象酬。以“南京SEC蓄OND遭HO萝ME式生活蓝校本”为项目阴的概念和琴推广核心咏，贯彻于千整个营销页推广系统饥，在每一塌个可能与析消费者接模触的点上穗，实现品忘牌形象的帅有效传播搭，并力争胖打动项目啊的目标消导费群体，绢影响并带惭动潜在的心消费群体壁。对于项准目的推迟广，我龄们将利软用**恒公司的导所有资缠源，以重概念营社销、情降景营销透及事件景营销结羞合平面坡媒体，量通过制比造事件乖来吸引咱目标客才户的目字光，提片升项目愁的知名腔度和美艘誉度。营销策略项目营销羡推广思路营销策略策动“牺赢”销在项目的戒操作过程戚中，在项刑目广告传稿播的同时隐，把注意低力放到“南京唯京一”、“SECO吉NDH清OME生活”的营表销事件他的策动咸和利用抹上来，粗通过这坐些事件扑在推广哑传播，沃激起目裹标客户甚的热情去，赢得域公众对返项目的预关注和题认可。在项目料的营销栋推广上黑，设定添四个大插的主题澡，即概驻念营销蠢、情景敢营销、顿活动营榨销和事柄件营销杂。根据翅项目的目销售进纸度进行沉统筹安汗排，四姜者环环鼠相扣，脏互相配赞合，辅台以传统弓媒体支统持，形尘成影响牙全城的吸口碑传择播。（泳各项事等件营销枪将在后经期销售皂过程中病结合实敬际情况默以专案驾的形式呼提出）营销推踪蝶广策略形象推广辉：核心价衫值方向明泊确——**最美时及丰富高糕尚的配套色是项目核命心优势；产品展裤示：品婆质有限——由于各唐种原因治，当前戏产品已卸经成为陆项目提钞升的瓶贫颈；现场展者示：大雪打折扣——进度无法钳配合营销雀策略；客户维剧护：重假点圈层众不可怠蒙慢——以张总为宽代表的圈筝层消费是侦未来别墅市客户消费去的重要形研态；配套服务胸：可用配俗套有限——服务是抓未来别紧墅开发盐的核心涂内容。产品附李加值：州有限——现有产铁品在附取加值上罚的突破扁非常有碰限，同蹄时传统赵优势方维面（庭禾院）的须缺失，恰对销售骡造成了逗较大的抱抗性。前期营判销总结营销策惩略随着经济奴的快速发授展和周边杯房价的迅河速提高，哥句容的区统位及房地使产价格“督低畦”效辟应日趋明珍显。从200危6年起，外阵来投资置病业人数正玩不断上升搁，有置业房诚群体包括示南京、镇脉江、上海头等地，其吉中来自南皇京的购房顷群体所占帝的比例最给大。利用南堂京的各摄类推广缝媒体和窜手段（嘉如南京腹报纸的孕楼市专汤栏、网太络等）舌，在南毯京进行斜推广，乞关注并汗抓住南争京的客灿户，便饲成为项犬目营销甘推广的遇另一侧集重点。公关炒作广类事件取势为类活动体吼验类营销活呼动度假配夕套