体育馆路南安大厦项目前期及定位报告

体育馆路南安大厦项目前期分析及定位报告第一篇地块解析1．1本项目地块解析本项目地块位于西安市南门外体育馆路，南临体育馆路，西距长安路50米，北望环城南路。项目用地性质为住宅用地，实在是市内黄金地段不可多得的地块。图1.1项目地块位置图本项目地块本项目地块算----地涨块现状陷地块地面已烈平整，周边罩建筑物林立竹占地面积：谊4600㎡玉1.2遵本项目地块戏优劣势分析当【项目优势已分析】摸区位优势-驾--名西安市南门换外区域堪称满古城门户区载域，占据着瓣西安市最最珍重要的地理杯位置，整体读规划配套完背善。杆生活优势-相--很本项目周边毁已经有着非网常繁荣、成宾熟的生活氛菊围，本项目小西接长安路丢，东连文艺形路，是传统闷生活与现代扣都市共同繁核荣的地方。夫发展优势-竹--株位于西安市包中心地段，住发展潜力和截升值空间很冻大。禽昭示优势-傅--立因为项目的伐区位优势十烘分显著，对贵项目的后期垒形象有很好孩的正面影响携。盼资源优势-启--布本项目周边芹生活、娱乐颗、学习、商店业环境极佳捧。研【项目劣势昏分析】绒环境劣势锄---本项绝目地处市内少黄金区位，嚷寸土寸金，泪从开发经营马效益的角度鞭和实际建设践规划的角度劲考虑，都不由可能有大面伐积的绿化环头境，只能通形过小面积和躺局部的绿化每点缀其间，槐所以对于追券求自然环境饭的客户而言导，恐怕怕难于以认可。谨【项目机会颤分析】基发展机会-荣--深本项目所处镇区位对消费档者有着不可病抗拒的吸引睬力，项目区垮域的城市基懒础建设必将乓是政府重点劳关注的，是桂西安市的形牲象建设，所眨以项目周边愉未来发展潜跳力巨大。作空白机会卡—惩目前项目区滨域商务地产炊项目云集，锣只有少量住弯宅项目，本痒项目的住宅谱功能和商业忆裙房配套都城是吸引投资饶者的重要机迟会。冰市场机会-撑--衡目前西安市所住宅项目开搭发建设离市兔区越来越远绝，而城墙内放的项目往往完价格甚高，上环城路周边粱项目则备受桂消费者青睐碧。箭置业机会-慢--式自住、投资灾、办公客户低都会选择在奋项目区域置客业，本项目宽目标客户群以体范围广，泊容量大，对件项目的销售经有很大促进旁作用。分析结论：代本项目个性款突出，优劣训分明；开发砖关键在于扬有长避短，应派针对目标客译户分析市场腥需求，依托转本项目特色调，借助周边壶生活环境及庸社会服务功怀能的无形价烂值，来进行得有针对性的申宣传，同时注致力于项目描形象的改善失，以求一举夏竖立起本项抵目的人气热尘潮。颤第二篇偏项目产品定申位建议浇2．1延项目开发类窗型选择建议忧----项烤目地块的开暮发类型建议焰考虑项目良浸好的临路状延况以及地处脖南门外重要分地理位置，浩同时考虑西纺安市特别是狗西安二环内粪的地产市场孟状况：吓本地块未来召的开发不应胡因为地块小碍而简单、简栽化，应通过袭项目联体塔验楼的造型气遗势配合项目来配套，提升秀项目自身形拨象及商业部打分市场价值椒。时2.2文项目开发思阳路：坦未来项目的蒙竞争不仅仅格是产品的竞膊争，而是区嚼域的竞争、纤人气的竞争协、经营的竞李争、国际接亚轨的竞争、过文化的竞争需、品牌的竞碌争，如何在蜂如此激烈的絮市场竞争中荐脱颖而出呢血？我们认为识目前开发产精品，不仅仅赞需要选择良纵好的地段、呈而是应该充廉分的发挥区驻域的规划优搞势，借助促“浙居住+商业仪+商务画”狱的特质来进樱行整体项目露的开发，项锦目的开发不锄仅仅看重于垦眼前的回报员，应该从长慨远的角度进斥行项目的规雹划及开发。杆2.3烤项目规划理抹念况本项目的开腔发面积不大雹，但是应当稼将项目发展漫成一个多功谈能的综合型券房地产项目胁，包含几个魄不同功能的捐区域。如何努协调好各功东能区域之间毁的关系，达翅到优势互补维，是本项目脚首要需要解督决的问题，诵为此，本公工司将从项目抗地块特点入乌手，分析研拣究本项目的显整体规划理吓念。捉针对项目地龟块特点，建捕议本项目整涂体规划理念鼠应遵循以下违几点：宰充分利用本锻项目的地块哲特点；释充分发挥本暂项目的规模渔优势；拿树立南门外盲标志性建筑粥；炒充分发挥区风域居住+商抽业+商务的跪特色。朽充分考虑周呆边建设节奏畜，周边市场败因素。涨2.4国主要功能建萌议居住忙本项目最基丢本也是最重眠要的功能为磨居住功能，转居住功能的茎直接体验为窗户型设计、什朝向、面积烛等因素。根饭据西安市房岔地产市场调累研分析，对益项目住宅部歌分建议如下尝：苦扭户型设计的读原则磨户型设计应冰该从使用功吵能、采光、巷通风、材料事等角度去考炼虑，营造健穷康的环境和盈生活。例如链：在设计上旨考虑最大限饼度的接收太畏阳光，确保霉户户最大限亩度采光、通烫风、透气；主利用天然的称太阳能节省找电能；卫生僵间具备通风隐换气设施；膝厨房设有烟恋气集中排放柿系统；在材轻料、部件的摧使用上提倡倾使用可重复赏、可循环、揉可再生的材燥料和无毒、号无害、不污惊染环境的产奖品。峰户型具体设名计从以下几践个方面来分王析：堪1、动静分念区：使逝户内空间从跪功能使用的河角度分隔，字客厅、餐厅锐等公共活动易区域同卧室们、书房等私塌密性空间严尖格区分，使咽活动与休息哲互不干扰。壶2、主次分干区：考虑家塌庭结构与活岔动功能，将胀主卧、次卧剃、书房与其六它次要空间鞠严格分开。冶3、干湿分抢区：厨房、咸卫生间与厅状房严格分开皂，从卫生角咱度营造居住驼室内健康环言境。骡鉴于以上户惊型设计原则原，建议本案料在户型设计导时贯彻以人耐为本的设计逝理念，功能当区域明显、做布局合理、堵提高得房率放，配以飘窗壁、低窗、拐啦角窗、大型幼景观阳台等想开放性元素屈，整个房型饺设计注重人候性化的需求升，同时注重铁用弹性分割确体现个性，稻用功能区域骡突出住宅性浮格。君太户型比例配负置秘结合西安市豪房地产市场惨整体状况，嫁项目周边竞辱争楼盘状况塑，居民消费筑水平基本项配目具体定位家。户型比例乏如下：证套建型煎3室点2室出2室溪比例盏30%狂50%基20着面积热101-1糕29监㎡朴71份—蓄100纪㎡庭50刘—饺70畅㎡商业设本项目的商幻业功能区主高要集中在裙无房部分，商爆业作为整个虚项目乃至项寺目周边的服琴务配套设施窑，建设目的路主要满足区顾内客户以及评未来的周边盗消费者消费河需求，同时僵也可以通过已规划建设以终及经营种类趣的塑造为项休目赢取特色毙。东休闲会所：对提供商务、坑娱乐等服务欠。结合项目渴档次进行推塌广。如设立捉体育休闲项粗目运动、休获闲、餐饮、透商务主题建子设等。梁会所大堂示兼意图脂会所大堂最胶能反映项目维的品位，不疮需要太豪华诚，但一定要说有风格和主汁题。进宴会厅示意奔图终咖啡座示意蜂图宵第三篇项万目开发经济劳收益预计胃3.1项判目销售额预埋计驼目前同区位与市场销售价伯格：案项目名称令销售价格供进度情况汗西宝花园盲3700元悲/㎡傅一期基本完载工劲长安国际广击场公寓寇12000矩元/㎡切准现房宝世家星苑门3800元冶/㎡搏已入住押该区域同类吃项目销售全盗程均价为3锐800元/登㎡左右。漂本项目预计购建筑面积为踪51740库㎡乞其中裙房部嘱分约占25赌%左右，住垦宅部分占7拐5%玩住宅部分销富售面积为：顽38805须㎡聚38805盛㎡菠×蹈3800元俘/㎡=14战745.9滨0万元煎裙房部分销豆售面积约为没12935许㎡裂12935腥㎡乱×余10000忍元/㎡=1屈2935万蛮元简预计项目总驾销售额为2园.7亿元绵3.2预级计总建设成晋本仰括建安费（万1500迁—嚼1600元肠/㎡移），按照1胸600元那/㎡计算应话为：极1600元内/㎡孕×蒸51740遮㎡=827洋8.40万典元呈数土地及各尼项税费总计点（四证齐备偏）燥为：600芝0万元波拆财务费用笼：按照30母个月计算约匙为：500浑万元奸术税金：2促7000万捞元商×皂5.5%=拖1485万姐元腥叶不可预见宋费：500弊万元远娱广告及销匹售费用：2顶7000万猫元增×伶4%=10乳80万元唇蛋成本费用导合计：互8278.堆40万元+垮6000万置元+148盏5万元+5亦00万元+股500万元译+1080驱万元=17证843.4哈0万元牛3..3康收益预算笋预计项目总穷销售额：2导7000万狂元聋预计成本费弄用：178日43.40艘万元失总投