我国经济适用房综合调研

2003年我国经济适用房综合调研分析2003-04-03转载自：精品购物指南3月上旬，建设部、国家计委和国土资源部联合发出紧急通知，对北京、江苏、浙江、陕西等11个省市的经济适用住房建设及管理情况进行“综合调研”。据有关部门人士透露，此次对经济适用房的调研内容涵盖经济适用住房建设各个方面，其中包括：1998年以来土地供应情况；涉及的行政事业性收费减免情况；价格监管情况，包括价格申报。及审核程序；购买对象申请、审核程序及执行情况；房屋产品控制标准及执行情况；建设项目监管情况，包括招投标管理，土地使用情况及物业管理情况；对违规行为的查处情况，包括对违规开发、炒买炒卖、不符合购买条件而购买等违规行为的监管及查处情况；房屋质量管理及售后服务情况。此次调查的结果将向高层汇报，并将直接影响到日后的经济适用房政策的具体走向。这一消息不啻于一颗深水炸弹，对于经济适用房开发商和客户都有重大影响，加上不久前有关经济适用房被叫停的不实传闻，经济适用房又成为大家的关注目标。日前，本报记者采访了有关人士，就一些颇受关注的话题进行了探讨。“调研”折射经济适用房四大痼疾自打有了经济适用房，很多难以承受商品房价格的工薪家庭实现了买房的愿望，经济适用房对北京人居工程的推进有着举足轻重的意义。但是在经济适用房的开发销售过程中，也暴露了一些问题，这次三部委联合调研主要针对的就是以下四个问题。1、经济适用房成了投资者的香饽饽经济适用房属于一种特殊的政策性住房，其购买对象针对的是无住房的中低收入者。但国家有关经济适用房的政策一出台，即被一些颇具“投资眼光”的人咬住不放，不惜打破头，也要蹭进“穷人”行列，和真正的中低收入者同步竞争，争分经济适用房这杯“羹”。这种情况在北京很多经济适用房项目中都不同程度地存在着。在本市两个最大的经济适用房项目回龙观居住区和天通苑的社区内，有车一族占相当的数量，不少经济实力雄厚的购房者都通过各种关系拿到了这两个项目的房号。而经济适用房的二级市场准人的门槛较低更是让一些地段、交通比较优越的经济适用房的投资价值彰显，因为只需缴纳3％的土地出让金即可将经济适用房转让出去。即使不转手，收取房租也可以获得相当不错的投资回报率。据一位不愿意透露姓名的开发商说，在其销售的一个本市大型经济适用房项目中，有1／3的客户是有相当经济实力的，一些客户都是开着自己的私家车前来交纳房款、签约。2、面积过大，个别经济适用房项目定位遭受争议此次调查的一个直接原因就是饱受争议的经济适用房面积过大问题，例如一套160多平方米的房子总价在50万元左右，已经远远超出了一般工薪家庭的支付能力。瑞海新城销售经理李薇告诉记者，经济适用房的总价应该控制在30万以内是比较合理的。因为除去房款，还要缴纳和商品房一样的契税、维修基金，入住之后还要进行装修等等，这部分费用对工薪家庭而言也不是小数目。从另一个角度说，这种大户型已经根本背离了经济适用房开发的初衷。根据负责公积金贷款管理的北京市住房资金管理中心提供的资料，一个三口之家的平均居住面积在80平方米左右，鉴于此，在2002年北京市住房资金管理中心还降低了公积金的最高贷款额度，由39万降到了29万。显然，诸如复式这样的超大户型使经济适用房并不“经济”。3、监控不力，放号引发投机救经济适用房爬另一个屡禁娇不止的现象搏就是绝对的隶卖方市场导遗致的炒卖房垮号。啊由于错“跑物美价廉番”议，北京市经纵济适用房一伙直处于一种忍供不应求的香卖方市场状巾态，而经济算适用房的放教号认购使得咽房号变得值困钱起来，由辩此引发的炒佳房号也成了利北京楼市的宏一大怪现象门。包回龙观、天橡通苑以及翠涨城都有这种粮现象发生，地一个房号炒慨到了100泊0元不止，骨有些投机者荣甚至花钱雇富人去排队拿乳号，然后再抚倒卖出去。耀此类事件让费有关部门一绝直头痛不已储。敌4、排队领缺号，买套经斧济适用房不旅容易弯匠3月中旬，络西二环经济飘适用房乐城餐放号认购，徐很多人从清膨晨便冒雨开苹始排队；而伯去年翠城三份期放号时有康人排队三天浅三夜也颇令鲁人感慨，买焰套经济适用姻房真的是不常容易。亦由于经济适轿用房采用统扶一售价，不找论户型的朝涝向与楼层都党卖一个价钱矮，那么能够四先拿号去选言房当然要合蹲算得多。为量了平衡这种划矛盾，经济辫适用房集中介放号的做法补也是不得已砌而为之。享即将在回龙晒观北侧开发投一个10多脊万平方米经傅济适用房项用目的北京宏缩旭房地产开肉发有限公司走总经理韩林组峰说，政府迁开发建设经设济适用房的继目的主要出烟于两方面的锄考虑：一是旬解决中低收您入家庭的居山住困难问题对；二是平抑镰北京居高不免下的房价。房混他认为，经芝济适用房的挣出现对房地稻产市场的竞雀争规则有一麦定的影响，蛙从居住角度族来说，经济丹适用房产权蔬上的不完全史并不重要，锋在未来上市谱交易时也没混有苛刻的限床制，这都会蛇对商品房市集场产生冲击临。蚕开发办一位蠢相关负责人材接受记者电镜话采访时表猫示，政府在泊经济适用房争的开发建设帽中也有很多夫难处，一直荷在积极地解侧决过程中，损特别是针对废现在经济适盈用房开发中流议论比较多馆的一些问题愚，相关的解疏决措施正在寒酝酿中，不蚊久将会出台研，但目前还枕不能透露，来希望各方理托解。山北京东部逢——视经济适用房尖新热点猎界尽管有关经除济适用房的首局势开始变年得扑朔迷离抚，但并没有鄙拦住经济适驻用房开发的输脚步。作为坝经济适用房山开发的热点计区域，今年咐京东地区将外出现600痰万平方米的基经济适用房烟，新老项目藏将达到八个带之多。咬其中，大成馒房地产在推巾出青年路小均区二期20某万平方米后随，又将拿下迎通州次渠镇闲的100万刑平方米(还形有城西长安圾新城二期3快0万平方米秤)；金隅嘉她业在推出京眉通路双惠小脾区三期50怖万平方米后订，又将建设袖东坝地区1庆70万的朝气阳新城；城隙建集团将在井定福庄黄渠汁推出140诊万平方米；恼百环房地产稿在双井桥北喷人厂将推出糊80万平方抗米；住总集言团在京沈高掩速垡头推出患翠城二期2叠0万平方米剥；城开集团这在四惠推出感通惠家园三扯期20万平建方米。这样柿，京东经济痒适用房的总搅体规模达到步了600万腹平方米，这揭个数字绝对净不容忽视，牛因为这意味棉着经济适用滥房已经进入灯了一个全面抛开花的时代帜。慰虽然从表面输上看，这些杯经济适用房话各不相同，岭但是仔细分仪析一下，它句们有很多相旧同的地方：仙首先，价格买经济。不可亲否认，开发授商3％的利市润和政府限甘价、限面积怠原则的出台询，都让经济社适用房在很临大程度上做猎到了经济。仇其次，规模喉巨大。这些购盘子不乏百晴万以上的大架盘，中小型康的新盘也在京50万平方输米以上。第袖三，位置较市好。除了翠俭城位置稍偏猾之外，其他汉项目都占领抢了双井、东灌坝、朝阳路叹、东四环、喊通州这样的裙热点地区。俯史最后，开发德商实力雄厚您。这六大开既发集团无一彩不是业界呼枕风唤雨的大柳腕儿。正因宇为如此，政奴府才将民心迫工程给他们挖做，以尽量峰避免纠纷的怜产生。门经济适用房妈带动市场价熟格向下衫巾随着这些经步济适用房项喘目逐步入市匠，相关区域的现有的普通猛商品房的价冬格将受到很杆大冲击，相闯当一部分购他买力将在这闲些经济适用挂房上得到释股放。不可避底免的是，同舞区域的商品坟房特别是在现产品上没有巨一定优势的葡商品房将在载竞争中显露专疲态。商品泡房新盘的上倦市将更加谨桃慎，其入市洽价格和平均满价格都会受飞这些价格低来、规模大的届经济适用房垃的影响。请经济适用房核拉低了周边侮区域普通商延品房的价格伐后，必然造呈成与中低端渔商品房的直许接短兵相接夕。很多商品义房通过提高陷自身产品的茧品质同时降喘低价格来与际经济适用房货一争高低，旦有的商品房展甚至直接打瓣出了案“拜挑战经济适偏用房震”始的口号。比融如，通州的唉世外桃源，胳多层板楼精拐装修均价仅她售2980忌元，这就使滩得此项目难排言优势。也众就是说，在扶地产业激烈巧竞争的今天思，经济适用板房面对的竞该争面越来越牧大，普通商睡品房不但在挣产品上精益评求精，在价驱格上同样不坊占多大劣势域，经济适用像房先天的价封格优势正在凯缩校在人们卷的印象中，金经济适用房棵就一定刻“帝经济没”毕的观点也随论着今日家园师、长安新城蜻、松园小区酸等高价位大逆面积经济适车用房的出现掘而产生了动升遥在瑞海新俭城的228极0元超低价梅把人们的胃给口再一次提遥高到一个底向限的时候，眯一旦新的经弹济适用房的榆价格与人们节的期待形成亭了一定落差橡，必将影响脏到购房者对摔经济适用房丛的信任度和叔好感，转而腹投向低价位西的商品房。家乔近来双井一语带就正在成结为北京东部顿楼市的焦点忧，珠江、富谣力以及今典哑集团的苹果拾社区已经在省此地刺刀见归红，但还有栋一个对于这尼几个项目共腹同的威胁已谁经被越来越俩多的人流传颈，就是在双彻井与劲松之冲间，将建设箱一个规模在卧80万平方副米左右的大路型经济适用椒房社区，由销北京经济适哥用房百环家岔园的开发商别投资开发，榜目前价格还湾没有最后确鹿定，但根据叮北京关于经衣济适用房最哗高限价的有修关规定，价富格应该在4式000元／裹平方米左右耳。钞记者日前在般富力城新落伍成的售楼处厚就这一问题间采访了富力柿城的总经理寨谢强，谢强峰表示，经济淋适用房在产绵品的档次、隆服务以及客值户群方面与巧富力城都不坊是一个层面导，两者之间晒不会有激烈旨的竞争。尖但是据一位奸业内人士说踢，经济适用搭房虽然与中添高档商品房养的客户群有偏差别，但毕歼竟也有重合呀，特别是不镰少投资客户糖买套经济适注用房投资在挡北京并不是兔稀罕事。劲近松的这个大才型经济适用鸽房不仅对富佳力，对苹果铁社区、珠江危等项目都将躬有影响，只肌是程度有所献不同。绿北京宣兴房尚地产开发公责司王煜霖对花记者说，乐喉城经济适用抢房的土地本盼来是由宣兴苍公司开发，素前期已经基戴本做完，但蜻后来政府又服要求宣兴公康司将士地转赔让给中房集孝团开发经济现适用房。他激还透露，在池乐城项目开候发后，有几亮家原打算开逃发商品房的吃开发商都打辟起了退堂鼓盖。安这种商品房芒对经济适用注房敬而远之旧的现象在北乳京并不少见弄，特别是一感些规模比较树大的经济适希用房对中档愁商品房有很历大的杀伤力容。以至于现浇在北京流传蓄着宜“寨经济适用房统杀伤力达周投边两公里梦”积的说法。灭透过这种现笼象，反映出咸政府在经济奴适用房开发皂的宏观调控量上有不尽如顽人意的地方滩，富力城的激例子就最为馋典型。一方慎面政府以不溉菲的价格招具标出让一块样土地，另一伙方面却将附兴近的一块土傍地转而开发盒经济适用房渡，对商品房近而言似乎有岭失公平。北讨京宏旭房地敏产开发有限牛公司总经理呼韩林峰认为厉，开发经济免适用房的思咐路总体没有滥错，只是房仇地产的不规舱范使得经济闸适用房在开腔发过程中出韵现了这样那肤样的问题，险比如政府虽屈然对经济适榜用房开发面净积有一个宏族观的计划，良但在经济适饺用房具体的墨地段选择上旋却没有一个拔相对完善、蓝周密的开发体计划等等。冰外但韩林峰也娘指出，经济慎适用房开发区有固定的手岂续，都是由填开发商申报王经济适用房冷项目然后由促政府批准，汗其他开发商辟有能力获知焰这种信息，芬如果忽视这垂种信息，势故必会给后来擦的开发销售贪带来难度。薪觉经济适用房蛙不再为富人胁服务豆带针对目前经肚济适用房出肆现的诸多问锦题，政府今饱后将加大监牙控的力度，士力求实现经挨济适用房对邮位销售，避毯免出现经济贵适用房不晴“嚷经济允”蛛、炒号投机修等不良现象繁。钞一位经济适底用房项目开组发商告诉记言者，他们得幸到的消息是报今后有关部之门对经济适辱用房购买者酱的资质审查恢将越来越严寇格，不过具机体措施尚在铺制定过程中息，但可以肯杰定的是，有合钱人买经济掩适用房不会直像以前那么稼容易了。迫为了解决炒始号等投机现手象，一些经苏济适用房也努采取了自己流的措施。岗顶秀欣园在评一期的销售馅中，把有购早买二期要求笋的客户进行贩了登记，并罚提前准备二僵期的有关资谜料，在二期预开盘之前，肾将楼书、模村型、户型等抛基本资料提桃前明示给这乱些客户并再吨次登记确认遮，同时按照瓣不同的要求跨和登记时间递进行排列。供在二期开盘幼前电话通知户这些登记的饭客户，开始烘认购，每次沫通知100乌余户，10吊天之内必须隐认购，否则番作废，其中叉登记确认一匙律采取实名吧制。肝该项目销售槽经理李越表知示，这种操州作虽然比较遍烦琐，但不狐仅避免了排警队拿号的过驱程，同时实惠名制的登记裳方式也有效叹地遏止了炒辉号现象。绵但顶秀欣园袄的规模不大待，很难想象裂一个百万平探方米的项目宰采用这种做喇法的工作量正有多大，瑞厕海新城一期叔放了一万多刃个号，销售休经理李薇对屡此表示目前椒还没有更好藏的办法能够凭替代这种集家中放号的销租售办法，特梁别是一些大孔规模开发的伍项目。插位于西长安踩街延长线南密的长安新城率则另辟蹊径誉，根据朝向虑、楼层的不河同制定了不炒同的价格，碑而最高价格少则不超过政渠府限价，这感种按照商品帐房的定价策舰略进行销售运显然是不错瞎的选择，但统是否能够推获广则不得而碎知。市一位不愿透酸露姓名的业减内专家说，惊从目前来看巷，经济适用悟房基本完成米了它的历史蚂使命，应该究回归到社会胞保障的本质法中去。新华概远的老总任底志强也曾在竹公开场合表猪示，商品房收应该有80盯％的人购买赵，10％的起人住廉租房去，有10％桨的人买经济沿适用房就已贸经足够了。淡工但为平抑一疾直被质疑的配高房价以及夺解决中低收忆入家庭的基采本居住需求提，在经济适贫用房总的建复筑量上政府播有自己的计柳划，北京市吩建委主任刘蛙永福不久前廊透露，今后湿5年内，北竭京每年将新舞开工300廉万平方米的竖经济适用房漫，竣工20增0万平方米年的经济适用圾房。起滴北京经济适猎用房肢-----影-----前-----远-----占-----棕-----岩-----回-----捧-----生-----聋-----博-----每-----剂-----从-----绘-----穗--佛愧项目名称碰右到厅位置坚摊音规模躬表滨价格皮淹苏开发商押膜锦草沟凑乖外黑塞库祖(平方米难)悟朗(元／平挡方米)洽苦权喂喂每悟-----希-----法-----筋-----赛-----垫-----矮-----向-----方-----嘱-----皱-----侧-----陕-----裳-----割-----获-----腥--对回龙观三期未疾京昌高速圾回龙观馅借90万织斗遇2600毅叙哗天鸿卓越影丙货峰淘天通苑六期缓售巨庆嫂驻竟鼻恋2650粮雕猛顺天通房荣地产开发公胳司撤弓灶翠城三期她壮浅东四环工士大桥东南剑穗40万珍蹦厦3180嗓倘仔北京住总据集团搏造头罪世纪风景一昼期逼致方庄桥东名南角抹坚仍20万扬两预计38啊40零凶桐属圾捐剖乐城舞瞧累徐南二环白净纸坊桥逃拿20万虏伪陪4160葱凤输中房集团保疏葬内哑未定术栗管扬东三环双价井原北人召途80万谨香预计40书00奔橡百环房地孩产公司郊光贺肯厂用地枯朝阳新城一锣期模无朝阳区东蒜坝并饥赵15万(单总建筑伟惯3310划印裹北京金隅兔集团活庙亲敏收饭赴配恼肃罗面积17稍0万)茫贿东旗赔川顾散舟青年路小区赶二期输原朝阳北路附巩闸唤未定堂血拉3800摇愚遇大成房地盈产公司颂英撞珠瑞海新城二撕期杜分大兴西红峡门镇酱某卸20万扭裤丈2280墓元榴面橡北京鸿坤赌伟业房地产江公司仗长安新城二天期搏朗海淀永定绵路南均陶准未定无奉稀3950灵以下预挥大成房地叶产公司掌偶显扁未定恭贤害解玉泉营环拾岛西北方潮毁200多俱万饮杰汤3900疾袍创北京新兴盼房地产公司寸跃扫袜向牛未定卸稍闸光回龙观文棉化居住区解栋10万以讯上咸这未定孙半闪借嘴悔瓜猛衡择蜓北略咬内舟匆常逮棕静鸣糠番捡任顶秀欣园二除期及宿宋家庄双臭庙建识掠8万招隐侧3690旺鹿乖北京泰富箩恒房地产公私司誓功召未定钞积烟岸京津塘高泼速路煎法100万驴以上窑最未定硬毛起大成房地相产公司惰藏滤模未定丈践代筝宋家庄双泽庙明属挥未定双追尸未定胜恭检北京泰富