2022年河北省房地产估价师制度与政策项目资本金的概念模拟试题

2015年河北省房地产估价师《制度与政策》：项目资本金的概念模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列房地产价格中，属于短期均衡价格的是。

A：成交价格

B：市场价格

C：理论价格

D：投资价值

E：工业用地的监测点评估价格2、拆迁办是指。

A：市、县房屋行政主管部门

B：取得房屋拆迁许可证的单位

C：市、县规划行政主管部门

D：专门从事房屋拆迁的单位

E：房地产估价机构必须加盖公章3、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，一直报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为．【2005年考题】

A：4023．04万元

B：4074．10万元

C：4768．50万元

D：5652．09万元

E：工业用地的监测点评估价格4、下列不属于房地产估价基本程序的是。

A：获取估价业务

B：实地查看估价对象

C：确定估价结果

D：估价资料公开

E：工业用地的监测点评估价格5、房地产开发企业税后利润应首先用于。

A：弥补企业以前年度的亏损

B：提取法定盈余公积金

C：提取公益金

D：向投资者分红

E：借款合同6、下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是。

A：一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师

B：二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师

C：三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师

D：暂定期的三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师

E：执行层的组织协调7、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。

A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大

B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入

C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小

D．此时乙的需求价格弹性最大8、开发项目总投资包括和经营投资。

A：前期投资

B：后续投资

C：建设投资

D：管理投资

E：借款合同9、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为__万元，

A．2000

B．1970

C．2070

D．217010、一个建设项目需要征用的土地，应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零分期建设的项目，应当__。

A．先征待用

B．分期使用

C．一次征齐

D．分期规划

11、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为__。

A．8.0

B．5.6

C．5.0

D．0.712、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。

A．销售状况价值论

B．市场供求价值论

C．生产费用价值论

D．经济花费价值论13、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为．【2005年考题】

A：40年

B：43年

C：47年

D：50年

E：工业用地的监测点评估价格14、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000㎡，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200㎡。按土地价值进行分排，甲占有的土地份额为。

A：1％

B：1.5％

C：2％

D：2.5％

E：工业用地的监测点评估价格15、从买方的角度来看，房地产价格是基于社会上的“生产费用”，类似于__，具体来说，是买方愿意支付的最高价格，不能高于所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，还不如自己开发建设。

A．替代原理

B．生产费用价值论

C．预期收益原理

D．价格构成原理16、房产税采用__的税率。

A．超额累进税率

B．比例税率

C．分类分级的幅度定额税率

D．地区差别税率17、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是。

A：土地补偿费归农村集体组织所有

B：地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有

C：由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用

D：由其他单位安置的人员，补助费发放给个人

E：房地产估价机构必须加盖公章18、房地产开发项目施工现场的安全由__负责。

A．建筑施工企

B．监理企业

C．房地产开发企业

D．施工合同中规定的单位19、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括。(2007年试题)

A：移动平均法

B：指数平滑法

C：市场因子推演法

D：简单平均法

E：借款合同20、长期趋势法应用的假设前提条件为__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在

B．房地产市场无明显季节性波动

C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响

D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料21、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡。假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，该期房目前的价格为(）元/㎡。

A：2834

B：1834

C：2934

D：3．934

E：工业用地的监测点评估价格22、下列关于物业管理招投标，表述错误的是。

A：物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合

B：物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分

C：物业管理招投标实质是一种直接选择行为

D：通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的劳务商品关系

E：执行层的组织协调23、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是__。

A．前期考核

B．开发

C．建设

D．使用24、《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是__。

A．公平

B．公正

C．等价有偿

D．以事实为依据25、某公司2年前租赁某写字楼中的500㎡用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元／(㎡·天)，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/(㎡·天)，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为

A：98.80

B：592.81

C：691.61

D：667.22

E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房屋权利人法定名称改变或者房屋现状、用途变更时，应申请房屋__登记。

A．他项权利

B．转移

C．所有权初始

D．变更2、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。

A：估价对象

B：估价师对估价方法的熟悉程度

C：委托人

D：估价机构资料库中可用资料情况

E：当地房地产市场状况3、房地产开发企业应当在签约之日起__日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

A．10

B．20

C．30

D．604、建设用地使用权出让合同签订后，__日内应支付全部地价款。

A．60

B．90

C．100

D．1205、城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则。

A：必须经房屋拆迁管理部门同意

B：前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议

C：实行“一裁终局制”

D：只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理

E：对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理6、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为__。

A．167%

B．80%

C．200%

D．60%7、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括。

A：潜在毛租金收入

B：空置和收租损失

C：准备金

D：经营费用

E：抵押贷款还本付息8、根据《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是。

A：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

B：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10％以上20％以下罚金

C：情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

D：情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书9、建筑装饰材料按__分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。

A．建筑装饰部位

B．制造工艺

C．化学成分

D．力学性能10、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有。

A：投资回收期

B：借款偿还期

C：利息备付率

D：财务净现值

E：现金报酬率

11、所谓“三通一平”，一般是指__。

A．路通

B．水通

C．电通

D．场地平整

E．空域通12、对于拍卖，下列说法错误的是__。

A．拍卖的当事人有三方，且三方缺一不可

B．拍卖中价格的竞争是在卖方中间展开的

C．拍卖商品的出售价格由买方定价

D．拍卖方式交易中，竞买人必须向拍卖人公开其实身份13、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。

A：合同关系

B：财产关系

C：人身关系

D：社会关系

E：经济关系14、搜集交易实例搜集的内容一般必须包括。

A：交易双方的基本情况和交易目的

B：交易实例房地产的状况

C：成交日期、成交价格、交易情况

D：交易期限长短

E：办理房地产交易手续的情况15、是物业管理的三个基本特性。

A：社会化

B：专业化

C：市场化

D：私有化

E：民主化16、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的__。

A．独一无二

B．不可移动

C．流动性差

D．易受限制17、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。

A：内部收益率总是大于目标收益率

B：内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C：同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D：内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E：内部收益率越高，投资风险就越小18、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。则该数据的中位数和众数分别是。

A：2460和1980

B：2460和5880

C：274667和1980

D：274667和5880

E：执行层的组织协调19、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的等相同、相似的房地产。

A：区位

B：用途

C：权利性质

D：总价

E：外观20、2008年8月，Z房地产开发公司通过出让方式，取得了一块住宅建设用地使用权，项目开发总投资2000万元(含500万元土地使用权出让金)，如果B房地产开发公司要转让该房地产项目，除土地使用权出让金500万元外，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到万元以上。

A：200

B：250

C：400

D：500

E：执行层的组织协调21、按照规定，房地产开发企业在变更事项确定后，未在规定时限内通知买受人的，处理的原则是。

A：买受人无权退房

B：买受人有权退房

C：买受人不退房的，由房地产开发企业继续执行原合同

D：买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任

E：买受人退房的，由规划部门承担违约责任22、需求规律的例外是炫耀性物品和__物品。

A．特殊

B．另类

C．吉芬

D．个性23、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30㎡，外墙面积6㎡，单元间分隔墙面积8㎡，公摊面积3㎡。那么，可出租面积应为㎡。

A：33

B：40

C：43

D：47

E：借款合同24、直接资本化法的优点是