2023年土地估价方法及案例

•法基准地价系数修正

比温人市场比较法收益还原法剩余法成本逼近法路线价法

法

建筑成本

重要原则替代收益+地价=房成本可及性替代替代

地价

土地；建筑土地；建筑土地；建建筑物；新开

评估对象土地土地

物；不动产物：不动产筑物；发土地

道路系统

有交易地完整且附

适宜有交易

适宜有收益区且地产设有路线

实例地区的建筑物或新已有基准地价和宗

合用范围的土地或建有开发、价，深度修

上地及不动开发地地价格修正系数表

筑物再开发价正系数表

产估价

值和条件修

正系数表

1无类似交1对不适

易案例或无宜建筑或

市场交易时，1对无收益无再开发

难以评估；2不动产评估价值土地1不适宜于已

必须考虑所困难；2收益评估困建成地或已不适宜于

不适宜于无基准地

限制有差异的项数据必须合难；2房开发地；2成无路线价

价区域。

目，并加以适理、准确；3价预测难本不等于价区域。

当修正；3必还原利率必以准确；3格。

须查证比较须适当。开发费用

案例资料的难以准

准确性。确。

1地价=

房地价-

1建筑价二重

建筑成本宗地价=路

1依实例地置成本-折宗地价=基准地价*

1未来纯收-利润利线价*深度

价格，比较求IH；2新开发（1士£区域及个别

益还原现值^6;2建指数*条件

理论基础评估地价格：地价=土地取因素修正系数）*批

即为价格；2筑价=房修正指数*

2无理论基得费+开发费租年期系数*时间修

有理论基础。地价-地时间修正

础，但实用。+利润+利息+正系数。

价；3有系数。

区位修正。

理论基

础。

1收集适当1估计开1拟定土地征1查定路线

1估价总收

交易实例；2发完毕后用拆迁费；2价；2杳定

益；2估价总1查定基准地价；2

查证交易条房地售拟定开发费；深度指数：

费用；3计算查证评估地块条件；

件状况，涉及价；2估3拟定利润;43瓷定条件

估价程序纯收益；4选3查定各项修正系

价格、支付条计建筑费拟定利息；5指数：4查

定还原率；5数；4修正出宗地

件、动机及宗用；3估计算成本价定期间修

计算收益价价。

地条件；3实计各项税格；6位置修正指数；5

格。

例交易情况费；4计正。修正出宗

修正：4实例算地价。地价格。

期日修正；5

实例区域及

个别因素修

正：6鉴定比

较价格。

评估结果与评估结果与评估结果与

现实性市价相近，最市价稍有偏接近市价市价常有偏接近市价接近市价

具现实性差差

易,适于多

掌握难易易难易易易，适于多宗地估价

宗地估价

成本累加价

评估结果比较价格收益价格剩余价格比较价格比较价格

格

收益还原法案例

一评估土地价格

案例1

某公司于2023年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5OOOm2,土地出让年

限为2023年7月I日至2040年6月30日，共40年。该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥

土结构商业楼，总建筑面积为15000n?,于2023年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时

重置价格为1300元/m2。现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元,

年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%,商品销售税

及附加为销售收入的8.5%,若2023年7月1日同类型建筑

物重置价值为1500元/m2,房屋还原利率为8%,土地还原利率为6%,不考虑递增及物价

因素，求该地块于2023年7月1日价值。

（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的

计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用

房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日

2040年6月30日止，共39年）

解：

①年经营收入=6000万元

②年须扣除总费用：

销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；

商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；

房屋年折旧：折旧年限从2023年7月1日至2040年6月30日共39年

房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；

已折旧年限从2023年7月1日至2023年6月30日共4年。

③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元

④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元

⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元

n35

⑥该地块于2023年7月1日的价值：P=a/rJfe*[1-1/(1+r«)]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)]

=4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。

二评估房地产价格

案例2

某酒店拥有的房地产占地面积为10000平方米，土地使用权通过有偿出让方式取得，土地使

用权出让年期为50年。该宗地上建有一座饭店，在2023年8月尚可有效使用50年，容积

率为3,。据本地市场资料用比较法评估的宗地在2023年8月50年期土地适宜权价格为1000

元/平方米(容积率为1时)。据本地资料，容积率每增长1,地价增长60%。该饭店每月的

客观净收益为15万元。已知土地还原率n=6%,该饭店的建筑还原率取方=8%。评估该饭

店的价格，估价期日为2023年8月。

解：

房地年纯收益=15万元/月*12月=180万元/年；

土地总地价=10000m2*1000元/nf*(1+2*60%)=2200万元；

土地年纯收益=(2200*6%)/［1-1/(1+6%严］=139.58万元/年；

房屋年纯收益=房地产年总纯收益-土地年纯收益=180-139.58=40.42万元/年；

房价=(房屋年纯收益生)*口-1/(1+检严］=(40.42/8%)*口-1/(1+8%严］=494.48万元。

案例3

不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑。用途为综合楼。占地面积为各层建筑面积如下:

土地面积为8400n?。建筑物部分：1楼3800m2；2-5楼：2800m2；合计：UOOOn?。

楼层面积单价月租金收入押金

528004011202326000

428004011202326000

328004011202326000

228004011202326000

13800100380000114000

合计15000828000218000

建筑物总造价为4800万元，其中主体所占比例为65%,设备所占比例为35%,建筑物的耐

用年限主体为50年，设备平均为2023,残值率为0。不动产每空置一个月，押金运用年收

益率为7%,不动产租税为54.65万元，保险费为0.48万元，管理费为建筑物造价的2%。

作为购买土地及地上建筑物50年使用权的参考值，综合还原率取8%,估价期日为2023年

9月30日；估价日期为2023年9月1日-10月30日。

解：

租金=82.8万元*12月=993.60万元/年，押金运用收益=21.8万元*7%=1.53万元，空房损失

额=82.8万元(按一个月的租金计算)，贝IJ,总收益=租金+收益-损失=912.33万元；

折旧费=主体(4800*65%*1/50)+设备(4800*35%*1/10)=230.40万元，维持管理费

=4800*2%=96.0万元(按建筑物造价的2%计算)，租税=54.65万元，保险费=0.48万元；

则，总费用=230.40+96+54.65+0.48=381.53万元；故，纯收益=总收益-总费用=530.8万元；

不动产收益价格=不动产纯收益/综合还原率*[1-1/(1+综合还原率)5。[=6493.53万元。

三评估承租土地使用权价格

案例4

某公司于2023前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是8万元,

该租约上有2023到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为10

万元，根据测算承租土地使用权还原率为8%,计算该公司所拥有的承租土地使用权价格？

解：

年租金差额(租金盈余)=10-8=2万元；

承租土地使用权价格=(2/8%)*[1-1/(1+8%)叫=13.42万元。

市场比较法案例

注意事项：

注意特殊交易；因素修正按影响大小拟定不同权重；各项修正不超过20%,总修正不超过

30%；估价结果拟定可按不同权重计算。

案例1

估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值，估价对象及比较案例的区域和个别因子条件指

数采用权重累加方式，相关情况如下：

估价对象实例A实例B实例C

用途商业商业商业商业

交易面积6000900057006300

求正常市场价急于出售，比拍卖成交，比

交易情况正常交易

值正常低5%正常高5%

2023.6.30

2023.102023.42023.1

交易日期正常，价格指

价格指数101价格指数103价格指数102

数105

区域因素合计1009810097

个别因素合计1009899100

容积率21.82.32.1

剩余使用权限40年38年39年40年

成交价格（元/m?）450052004900

本题注意：要进行使用权限修正和容积率修正（根据本地国土部门公布商业用地容积率修正

系数表）

估计对象实例A实例B实例C

容积率系数10.981.031.01

使用权限修正中，土地还原利率取6%；

解：

由题可得，比准价格:

实例A=4500*100/95*105/101*100/98*100/98*100/98*170.9867=5303元/m2；

实例B=5200*100/105*105/103*100/100*100/99*100/103*1/0.9935=4983元/m2；

实例C=4900*100/100*105/102*100/97*100/100*100/101*1/1=5149元/m2；

由于宗地C为正常交易，故，设实例A权重取0.3,实例B权重取0.3；实例C权重取0.4,

实例A实例B实例C

比准价格530349835149

权重0.30.30.4

估价对象评估单价5145

估价对象评估值3087

案例2

某市市郊一宗工业用地需要进行评估，根据本地条件，通过搜集有关案例，筛选出处在同一

供应圈的三个比较案例，并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较，比较情况如下：

项目待估宗地实例A实例B实例C

用途工业工业工业工业

供应圈市郊市郊市郊市郊

交易时间2023.10.312023.012023.012023.08

交易情况正常正常正常正常

土地使用年限50年50年50年50年

成交价格370元/m?392元/m2355元/m2

区域因素

交通条件0-1%-2%0

基础设施0-1%-2%-1%

产业聚集00-1%2%

环境情况0-2%00

个别因素

宗地面积03%05%

宗地形状0-2%00

地形00-1%-3%

规划限制0000

根据该市国土部门公布的工业用地容积率修正系数表可知:

待估宗地实例A实例B实例C

容积率系数10.980.960.97

交易期日修正：据调查，该市2023年1月至10月地价上涨4%,平均月上涨幅度为0.4%,

将2023年1月地价指数定为100,则，2023年10月地价指数为104；2023年8月地价指数

为103.2.

解：实例A=370*100/100*1/0.98*104/104*100/96*100/101=389元/m2；

实例B=395*100/100*1/0.96*104/100*100/95*100/99=455元/m2；

实例C=355*100/100*1/0.97*104/103.2*100/101*100/102=358元/m2；

上述各例修正后价格差异较小，采用算术平均法计算：

待估宗地单价=（实例A修正后价格+实例B修正后价格+实例C修正后价格）/3=401%/m2»

成本逼近法案例

案例1

某开发区征用土地总面积5Km2,现已完毕了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及

其他公共和基础设施占地l.SKnA该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地

面积为lOOOOnA根据测算，该开发区土地征地、安顿。拆迁及青苗补偿费为4.5亿元，征

地中发生的其他费用为15亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/Km2,开发

周期为两年，且第一年的投资总额站总开发投资的40%,总投资回报率为20%,土地增值

收益率取20%,当年银行年贷款利息率为10%,土地还原率拟定为7%。试估算出该宗工业

用地的单位面积价格和总价格。

解：

土地取得费=(4.5+1.5)*108/(5*106)=120元/n?

土地开发费=(2.0*108)/(1*1()6)=200元/m2

投资利息=120*[(1+10%)2-1]+200*40%*[(1+10%尸-1]+200*60%*[(1+10%产-1]=43.36元/nP

投资利润=(120+200)*20%=64元/m?

土地增值收益=(120+200+43.36+64)*20%=85.47元/m2

土地价格=土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=512.83元/nP

(由于开发区内有部分占地是无法出让的，因此需分摊到可出让土地的价格中去)

开发区可出让土地比率=(开发区总面积-不可出让土地面积)/开发区土地总面积*100%=70%

可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61元/m2

年期修正后价格=732.61*[1-1/(1+7%产]=707.74%/m2

土地总价格=707.74*10000=7077400元

剩余法(假设开发法)案例

-单纯的地价评估

案例1

有一成片皇帝需要估价，获知该成片荒地的总面积为2Km2,适宜进行“五通一平”开发后

的分块有偿转让；附近地区位置相称的小块“五通一平”的熟地单价为1000元/将该

成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2.5亿元/Km2,开发期为3年，开发成本

在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12%,投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴

纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%,熟地可转让

土地面积的比率为60%o试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价。

解：

设荒地的总价为p

总开发价值=1000*2023000*60%=12亿元；总开发成本=2.5*2=5亿元；

总利息=p*(1+4%)*[(1+12%)3-1]+5*[(1+12%)15-1]=0.421P+0.926亿元:

总转让税费=12*6%=0.72亿元；购买税费=P*4%=0.04P；

总利润=(1.04P+5)*20%=0.208P+1亿元；

可知P=12-5-(0421P+0.926)-0.72-0.04P-(0.208P+1)=2.609亿元；故

荒地总价=2.609亿元；荒地单价=130.44元/m2o

案例2

估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地，土地总面积为1000nA且土地形状规则，

允许用途为商业、居住，允许建筑容积率为7,允许建筑覆盖率W50%,土地使用权年限为

50年,出售时间为2023年10月，需评估该地块在2023年10月出售时的购买价格。

(估价过程：拟定最佳用途为商住混合用地，因建筑容积率为7,建筑覆盖率为50%,故建

筑总面积为70000m2,设建筑物层数14层，各层建筑面积为5000n?,地上1-2层为商业

用地，建筑面积为10000nA3-14层位住宅，建筑面积为60000m2；预设共需3年时间完

毕投入使用，即2023年10月完毕；估计建造完毕后，商业用地完全售出，住宅楼30%在

建造完毕售出，50%半年后售出，其余20%一年后才干售出：预计商业楼平均售价4500元/

m2,住宅楼平均售价2500元/估计建筑费用为5000万元，专业费用为建筑费的8%,

年利息率15%,销售费用为楼价的3%,税费为楼价的6%,投资利润率为25%；在未来3

年开发费用第一年需投入20%,次年投入50%,第三年投入30%。)

解：

方法一：静态方式计算地价设总地价为P,

总楼价=4500*10000+2500*60000=19500万元；总建筑费=5000万元：

总专业费用=总建筑费*8%=400万元；

总利息=总地价*利息率*计算期+总建筑费*利息率*计算期+总专业费*利息率*计算期

=P*15%*3+5000(1+8%)*15%*(20%*2.5+50%*1.5+30%*0.5)=P*0.45+1134万元；

总销售费用=总楼价*3%=585万元；总税费=总楼价*6%=1170万元；

总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)*利润率=P*0.25+1350万元；由此可知

总地价P=19500-5000-400-(P*0.45+l134)-585-1170-(P*0.25+1350)=5800万元。

方法二：动态方式计算地价

假设计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即2023年10月，年贴现率为15%：

总楼价=(4500*10000)/(1+15%)3+(2500*60000)/(1+15%)3*[30%/(1+15%)0+50%/(1+15%产

+20%/(1+15%)']=12230万元；

总建筑费=5000*[20%/(1+15%)0-5+50%/(1+15%)15+30%/(1+15%)25]=4017757E；

总专业费=总建筑费*8%=321万元；

(由于总地价、总建筑费、总专业费在动态方式中均已考虑时间因素，事实上已具有利息，

故不再单独计算总利息)；总税费=总楼价*6%=734万元；

总利润=(总建筑费+总地价+总专业费)*利润率=P*0.25+1085万元；有题可知：

总地价P=12230-4017-321-734-(P*0.25+1085)=4858万元。

由于一般动态方式计算更为精确，故估价结果以动态方式结果为主，总地价定为4900万元：

总地价=4900万元；单位地价=4900元/m2；楼面地价=700元/m2.

二开发商预期利润测算

案例3

某开发商已取得某宗地70年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积3000m2,±

地价格为80万元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的12%»

用途为住宅，最大容积率为4。该项工程取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2

年，建成后即可所有售出，住宅售价预计为3000元/m2,建筑费和专业费预计为1000元/m2,

在建筑期间的投入情况：第一年投入40%,次年投入60%,目前贷款年利率为12%,不动

产销售的额税费为不动产总价的6%。

解：

不动产总价=3000*3000*4=3600万元；建筑费及专业费=1000*3000*4=1200万元；

地价及其他费用=8000000*(1+12%)=896万元；

总利息=896*[(1+12%)225-1]+1200*40%*[(l+12%)L5-l]+l200*60%*[(1+12%)°-5-1]

=391.1603万元(注：地价计息期为2年3个月即2.25年);

销售税费=3600*6%=216万元；开发商利润=3600-1200-896-391.1603-216=896.8397万元；

利润占不动产价的比例=896.8397/3600=24.91%；

利润占开发总成本的比例=896.8397/(1200+896+391.1603+216)=33.18%；

由此可知，项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。

三建筑费及专业费最高控制标准的测算

案例4

某公司已取得宗地50年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积12023n?,地价及

相关法律、估价等费用为300万元，城市规划宗地用途为工业厂房，最大容积率为1.5,拟

定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。已知该工程在取得土地使用权

后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可所有出售，目前市场同类工业厂房的售价预计为

1300元/m?,开发资金均匀投入，贷款年利率12%,开发商规定利润为不动产总价的18%,

不动产销售的税费为不动产总价的6%0

解：假设在建筑费及专业费的最高控制额为X元，

不动产总价=1300*12023*1.5=2340万元；地价及其他费用=300万元；

总利息=300*[(l+12%)2-l]+X*[(l+12%)」]=0.12X+763200元；

开发商利润=2340*18%=421.2万元；销售税费=2340*6%=140.4万元；得

X=2340-(0.12X+763200)-421=12518571.429元；

单位面积建筑费及专业费控制标准=12518571.429/(12023*1.5)=695.47元/m2.

路线价估价法案例

计算方法：

1临街地：

临街深度未达里地，其每平方米（即单价）依其深度，按深度指数计算。

①平行四边形，以高位临街深度，按深度指数计算单价•

②梯形：平行边与临街线一致，依其高度为临街深度，按深度指数计算单价后，再视其上

下边长比，运用价值进行加价或减价修正，其修正数额以不超过原计算单价两成为限；

平行边垂直于临街线，以其两边中点的连线为临街深度，计算单价，不进修正。

③三角形：正三角形（一边为临街线的），以其高度的一半为临街深度，计算单价；逆三角

形（三角形顶点在临街线上），以其临街线上的顶点与底边中点垂直距离为一半，及底边

中点的深度为起迄深度，比照袋地计算。

④两面临街地，纵深在36m（含36m）以下者，应以中线分前后两部分，分别计算。

⑤深度超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算得。

2路角地：

按具体路线区段的加成规则进行修正，加成的幅度一半不超过旁街路线价的三成。

3袋地：

袋地的单价依其深度的起迄，按袋地深度指数进行修正。袋地形状为平行四边形、梯形、三

角形，其起迄深度比照临街地方法计算；袋地位于临街地与里地上者，其单价应以袋地单价

与里地单价按面积比例平均计算；里地单价按路线价四成计算（里地价与路线价四成相差悬

殊者，里地应单独划分区段）。

基准地价系数修正法案例

案例1

公司甲与公司乙计划于2023年8月30日合作开发住宅楼，双方商定，由甲出地，乙出资金，

并约定建成后以土地价值和公司乙实际投入的资金额拟定分派比例。该土地已经达成七通一

平的开发限度，双方约定假如公司甲再次基础上和公司乙批准下,进行必要的土地再开发时,

发生的额外费用计入公司甲的投资。在项目实际开发时，公司甲计划投资40万元改造道路，

并己征得公司乙的批准.该土地面积2023m2,使用权为70年，规划容积率4。己知在取得

土地使用权3个月后动工，建筑时间2年，建成后所有售出，预计售价为3000元/n?,公

司乙实际投入1100万元,第一年投入40%,次年投60%o建筑费及专业费用平均水平为1000

元/m2；此外，税费为地价的2%,贷款年利率为12%,销售税为房价6%,利润预计为房屋

售价的24.12%。该地区住宅用地基准地价为3100元