物业工程维修部岗位职责及工作标准

工程部修理主管岗位职责工程部修理电工岗位职责2、每日按时巡察检查低压系统的配电柜、水泵房、限制柜、限制中心中各系统、主机的运行状态，现场各系统中的模块箱、扬声器、警报按钮、警铃等设备的完好状态，发觉故障刚好解除。确保设备正常运行，细致做好设备运行保养记录，保持电器设备整齐。熟识小区内的凹凸压配电系统，在遇突发事故时能正熟识备用发电机，给水、消防的限制与联动线路，能刚好解除故障，保证系统正常运行。确诊断故障点，并复原正常运行。熟识限制系统中各子系统的基本工作原理与接线方法，按运行、保养制度定时保养，并细致做好记录。重点确保消防报警联动系统正常运行，刚好检修和维护，做到小故障不过夜；遇到不能马上解决的故障，刚好报告上级领导。熟识营业楼内的照明线路，保证照明灯具的完好。对突发性设备故障，按应急处理程序工作，快速抢修，使系统尽快投入运行状态，爱护营业楼内设备正常运行。工程部（修理）工作标准目录1、业户室内修理标准2、工程设备巡查标准3、工程设备维护保养标准4、公共设施维护保养标准5、房屋接管验收标准业户室内修理标准1.修理人员着装及携带物品1.1修理人员穿着干净统一的工装。1.2携带物品：电工常用工具；常用零星材料；干净工具垫布及抹布；简易鞋套；离场通知单、笔；《工程修理单》。2.修理人员接到工作单后，马上打算须要运用的材料和专用工具，检查个人工具包内携带物品，检查、整理个人仪表，按与业户约定时间准时到达；急修必需在30分钟内赶到。3.先通过可视对讲呼叫业户：“早上好（下午好）！我是物业修理员前来为您服务”，提前使业主有所打算，接着上到业户门前，先按门铃，如无门铃可用手轻轻敲门(连续3下为一次间隔10秒)。4.如业户不在家，应在门前等待，一般状况不超过约定时间10分钟，离开前在门口惹眼处贴上离场通知单。（内容：敬重的业户：您好！我们如约前来修理但未能联系到您，请您在便利的时候与住户中心（电联系，感谢！香溢物业工程部日期）5.见到业户先问好，并主动出示员工牌，把工作单交给业户过目并确认修理内容，征得业户同意后方可进入其室内修理。6.入室前必需穿好干净鞋套，在动手修理前，应先询问业户修理的有关状况并细致检查，告知业户本次修理的具体方案以及须要收取的费用(保修期内除外)，业户同意后即刻动手修理。7.在考虑修理方案时，应遵循如下原则：业户要求、公司规定、最省材料和人力、达到较好效果；假如实在不能满足业户的要求，则为其供应一个参考性的方案，并向业户说明清晰缘由，表示歉意以取得谅解。如“很愧疚，我们工程部短暂还不能供应此项修理服务，不过，我们可以帮您联络……您看这样行吗？”。8.修理起先前先征得业户同意整理出工作区域，避开因修理作业而损坏四周设施及物品，打开工具包将工具垫铺好，工具、材料整齐摆放在工具垫上起先修理。9.在修理中需移动业户物品时，应征得业户同意后方可进行；移动物品时应当心谨慎，并把可能受影响的物品遮盖、包扎好，特殊珍贵的物品提示业户当心保管；修理时尽可能避开大噪音、粉尘，保证修理质量的同时快速完成修理工作，削减对业户的影响。10.修理完工并自检合格后，刚好清扫工作场地，少量垃圾装入塑料袋内，大量垃圾(如泥沙、砖头等)搬到旁边的垃圾桶(箱)边上，用干净抹布擦拭弄脏了的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)，复原各物品至原来的状态(位置)。11.修理结束后请业户进行不少于三次的试用，同时向业户讲解应留意事项，如业户表示满足，则请其在《工程修理单》上签名确认；如业户不满足(合理的要求)，修理人员应刚好进行整改直至业户满足并签名确认。如：“修理好了，请您看看还有什么问题？”，“假如您对这次修理满足，请您在这张工作单上签名，或赐予建议帮助我们提高服务质量，感谢您！”，“以后还有什么须要修理的请与我们联系，我们随时为您服务！”。12.离开业户家时，应说：“打搅您了，再见！”，退步出门，并轻轻关上大门。13.修理人员马上返回工程部，在《工程修理单》上做好修理记录并签名。14.修理人员修理时须留意：14.1不得动用业户室内与修理无关的任何物品及设备设施；14.2因修理须要移动的物品在修理完后必需复原原状，并保持卫生；14.3不得损坏业户室内任何物品；14.4不得在业户室内闲坐、怠工；14.5不得私下接受业户赠送的任何物品；14.6不得与业户发生激烈争持；14.7不得出现损害公司形象、利益的言行；14.8不得不按有关规程、标准作业，弄虚作假。工程设备巡查标准一、电梯系统1、巡查频次为每周一次；2、岗位为电梯管理员和设备责任人；3、巡查的内容和要求按如下进行：3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超45℃，、湿度正常，。3．2曳引电动机符合说明书要求温度、润滑油适量、紧固无松动状况。3．3减速箱油位油色澄澈、连轴器紧固无松动状况。3．4限速器、选层器运行状况正常3．5限制柜内继电器、接触器工作状况正常。3．6制动器（线圈温度、制动轮脏污状况）温度正常，干净。3．7变压器、电抗器、电阻器运行温度符合说明书要求温度。3．8对讲机、警铃、应急灯、灭火器运用正常、完好3．9轿箱内照明、风扇、装饰运用正常、完好。3．10轿内、厅外指层灯及指令按钮运用正常、完好3．11厅门及轿门踏板清洁干净，关闭顺畅。3．12井道干净、底坑无积水，照明完好。3．13补偿链完好、钢丝绳无断股，无锈蚀。3．14各种标示物清晰及救援工具齐全且摆放整齐。3．15电梯运行时舒适、无明显振动，平层时平稳无振动。二、供配电系统1．巡查频次为每班三次；2．岗位为设备值班管理员；3．巡查的内容和要求按如下进行：3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃3．2机房应急照明运用正常、消防设施完好并定期检查合格。3．3运行电流、电压满足市电供电要求。3．4运行功率因素满足市电供电要求。3．5变压器负荷率不低于50%，温度不超过85℃。3．6断路器、空气开关运用正常；3．7各种仪表、指示显示正常，标示清晰完好。工程设备巡查标准3．8设备运行状况良好，运用正常。三、供水系统1．巡查频次为每日二次；2．岗位为设备值班员和设备责任人；3．巡查的内容和要求按如下进行：3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃，。3．2机房应急照明运用正常、消防设施完好并定期检查合格。3．3水泵、阀门无明显漏水及阀门开闭正确。3．4水池水位保持在正常范围内。3．5供水压力符合设计压力。3．6设备运行电流、电压符合设计要求。3．7各种仪表、指示显示正常，标示清晰3．8各种水泵状况运行正常。四、地下车库排污系统1．巡查频次为每日一次；2．岗位为设备值班员和设备责任人；3．巡查的内容和要求按如下进行：3．1排污马达开启声音正常3．2水池水位正常范围内、浮球开关灵敏、警铃系统正常3．3限制柜内继电器、接触器、指示灯工作状况正常。3．4自动/手动功能正常3．5池底无污泥五、消防系统1．巡查频次为每周一次；2．岗位为设备值班员和设备责任人；3．巡查的内容按如下进行：3．1机房卫生干净、通风良好、温度不超过45℃，。3．2机房应急照明运用正常，消防设施完好并定期检查合格。3．3限制柜内继电器、接触器、指示灯工作状况正常。3．4机房无漏水、积水。3．5运行电流、电压满足设备供电要求。3．6手/自动功能正常3．7开关、接触、灯正常。工程设备维护保养标准一、电梯系统1、设备保养周期为每月两次。2、岗位为电梯管理员及电梯外包公司。3、保养标准及内容如下：3．1机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好；3．2清洁限制箱内电路板，检查（扁平）电缆插接件坚固；3．3检查限制箱全部电缆连接状况，并上紧；3.4、检查接触器、继电器触头清洁平滑，清除内部灰尘；3.5、测量限制箱绝缘（≥0.5MΩ），并作记录（切断电子线路状况下进行测量）；3.6、检查接地线连接牢靠；3.7、检查、清洁接触器和继电器触头，发觉烧融现象时，可用细锉修平，清除锉屑，调整动静触头间的间隙；3.8、检查各爱护装置动作正常；3.9、检查接地线连接牢靠，测量接地电阻；3.10、检查各电路板接插件连接坚固；3.11、检查、清洁散热风机；3.12、检查制动带磨损状况，清除制动带上的油污、灰尘；3.13、检查制动力矩，调整制动弹簧；3.14、检查曳引机减速箱内润滑油油质，假如润滑油变质或变脏，应刚好更换；3.15、检查主要零部件的磨损程度，进行必要的修配或更换；3.16、检查电动机电缆连接状况及制动线圈电线连接状况，并上紧；3.17检查电动机轴承润滑状况，更换润滑脂（大约工作2500~3000小时后更换新的润滑脂）；3.18、检查各平安装置，依据年检要求调整或处理；3.19、检查清洁自动门锁，加油润滑；3.20、检查轿厢门和自动门机构，擦拭门导轨，涂抹少量机油，检查开关门动作；3.21、检查层门擦拭门导轨，涂抹少量机油，进行开关门动作检查；3.22、检查层门机械电气联锁装置，并清洁；3.23、检查清洁轿箱照明及风机扇，测量电气绝缘并记录；3.25、检查曳引钢丝绳是否受力匀称，并调整；3.26、检查对重链是否出现扭曲、过长，并刚好解除；3.27、清洁井底缓冲器，检查液压油液面高度（应保持在最低油位以上），依据状况刚好补充；清洁柱塞外圆露出表面，并涂防锈油或缓冲器油；3.28、检查导轨润滑状况，加润滑油；3.29、检查导靴磨损状况，发觉磨损严峻的刚好更换；3.31、检查电梯井道，填补井道孔、洞，做好防漏、防小动物措施，清洁电梯井道。二、配电系统1、设备保养周期为每年两次。2、岗位为设备责任人。工程设备维护保养标准3、保养标准及内容如下：3．1、机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好；3．2、配电箱（柜）整齐，门锁正常，开关敏捷；3．3、接触器触点良好，无烧蚀，声音常；3．4、继电器延时精确，接线触点完好；3．5、按钮、指示灯接线完好，触点接触牢靠，指示灯光明；3．6、熔断器底座坚固，接触良好；3．7、电容器无膨胀或高温渗油现象；3．8、互感器接线柱牢靠，无发热；3．9、开关接触良好，开断正常，无发热；3．10、消防设施完好并定期检查合格3．11、清洁电柜内灰尘。三、供水系统1、设备保养周期为每季一次。2、岗位为设备管理员及自来水公司。3、保养标准及内容如下：3．1机房卫生清洁干净每周打扫一次、防小动物设施完好；3．2、消火栓泵、喷淋泵手动点动试运转；3．3、生活泵、稳压泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵保养；3．4、管道无渗漏、阀门保养开启关闭有效牢靠；3．5、断开限制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应敏捷牢靠；3．6、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；3．7、每年一次对水泵、阀门、管道、支架油漆翻新；3．8、清洁限制柜内灰尘。四、闭路监控系统1、设备保养周期为每月一次。2、岗位为设备管理员。3、保养标准及内容如下：3．1检查视频切割器电源线路及视频线路接触良好；3．2检查监控摄像设备机柜的固定及防腐良好；3．3检查各限制线路、电源线路、视频连线接触良好；3．4检查室外摄像枪支撑杆的固定及防腐良好、摄像枪防尘罩的密封性防风、防水性能好；地线接触牢靠良好；3．5检查监控室的通风、照明、及清洁。3．6检查监视器电源线路及视频线路接触良好3．7检查防雷接地装置，独立接地体低于4欧姆，联合接地体低于1欧姆五、可视对讲机系统1、设备保养周期为每月二次。工程设备维护保养标准2、岗位为设备管理员。3、保养标准及内容如下：3．1检查系统主机是否正常、摄像枪无老化或损坏；3．2检查系统电源正常；3．4检查系统中继器正常；3．5检查系统各连接线路接触良好；3．6检查电控锁可以正常运用；3．7检查对讲主机运用说明清晰；3．8清理可视主机内及摄像枪灰尘。六、红外线报警系统1、设备保养周期为每月一次。2、岗位为设备管理员。3、保养标准及内容如下：3．1红外线报警系统布防后对各对探头进行测试检查；3．2清洁对射探头上的灰尘；3．3检查主机及输出探头电源电压正常；3．4检查主机板及键盘正常运用。七、一卡通门禁系统1、设备保养周期为每月二次。2、岗位为设备管理员。3、保养标准及内容如下：3．1检查电脑及软件正常；3．2检查通信正常；3．3检查IC卡门禁正常；3．4检查门禁的防水、防雨、防潮；3．5检查门禁的电源及通信线路正常。八、一卡通停车场系统1、设备保养周期为每月二次。2、岗位为设备管理员。3、保养标准及内容如下：3．1检查车场电脑及联网系统；3．2检查车场系统线路接触良好；3．3检查各车场的IC卡操作读卡器功能正常；3．4检查各车场手动限制道闸正常；3．5检查道闸减速器有无机油，若不足，则添加；3．6检查同步皮带有否磨损、断裂，有则更换；3．7检查平衡弹簧有否断裂现象，有则更换；3．8检查道闸杆垂直、水平位置是否到位，若不到位，调整限位开关拨杆位置；3．9检查地感器正常工作。公共区域设施维护保养标准一、上人屋面1．对损坏的面层进行修补要求即坏即处理；2．对分格缝用沥青进行勾缝要求即坏即处理；3．对天台泛水、变形缝进行处理要求即坏即处理；4．对屋面渗漏进行处理要求即坏即处理。二、外墙饰面（涂料、面砖）1．外墙、围墙裂缝修补、空鼓面砖更换要求即坏即处理；2．涂料外墙粉刷（或局部即脏即处理）翻新周期为每5年一次。三、内墙饰面1．涂料饰面重点部位粉刷要求即坏即处理；2．涂料饰面全面粉刷周期为每5年一次；3．瓷砖饰面空鼓更换要求即坏即处理。四、楼面、地面磁砖地面空鼓、裂开更换；水泥地面起砂、裂缝修理要求即坏即处理。五、天棚抹灰层空鼓处理要求即坏即处理；天棚重新粉刷每5年一次；装修吊顶的调平、破损的处理要求即坏即处理。六、室外道路（地面）1．大理石地面裂缝、缺角系统修补周期为每2年一次；广场砖地面裂开更换（局部即坏即处理）周期为每2年一次；水泥地面起砂、裂缝修理周期为每5年一次；其它地面（如碎石地面等）修补周期为每3年一次。七、门窗闭门器、门锁调校即坏即处理；变形复位即坏即处理，防腐防蛀处理周期为每2-4年一次。八、防盗网、围栏依据损坏状况确定刷油漆时间每1年一次。九、沟井池渠井盖、篦子刷漆每1年一次。十、挡雨篷加固、防锈处理每1年一次十一、外环境油漆路灯、休闲椅、花架等油漆每1年一次房屋接管验收标准一、楼宇本体验收标准1、主体结构：内、外墙不得渗水、开裂；屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装坚固、接口严密、不渗漏。2、楼地面面层与基层粘结坚固，不空鼓；整风光 层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝匀称顺直，无缺棱掉角，粘帖坚固，色泽匀称一样，无明显色差。3、内墙面：抹灰面平整，无空鼓、面层涂料匀称，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；块料（如瓷砖）面层粘贴坚固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一样；对缝砂浆饱满，线条顺直。4、顶棚抹灰面平整，面层涂料匀称，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污渍。5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面至少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。6、木地板平整坚固，接缝连接坚固，色泽匀称、油漆完好光亮。7、门、窗：门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置精确，无翘曲变形；门锁、窗销连接坚固，开启敏捷；3）玻璃安装坚固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；油漆匀称，色泽光亮簇新、完整；电子防盗门、可视对讲系统图象清晰、通话清晰、完好、无锈迹；不锈钢防盗门光滑，线条顺直，对缝严密、坚固；高档装饰门装饰完整。8、楼梯、扶手：钢木楼梯安装坚固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽匀称，表面平滑；砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。9、木装修工程表面光滑，线条顺直，对缝严密、坚固。10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。11、油漆、涂料色泽一样无脱皮、漏刷现象。12、漏电爱护平安牢靠，电器插座安装平整、坚固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。13、有线电视已开通，信号良好。14、开关安装平整、坚固，开关敏捷，接触良好。15、照明安装坚固，完好无损，反应灵敏，发光正常。16、水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装坚固，读数正常，无损伤。17、卫生洁具安装坚固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。18、给水设施安装坚固，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。19、地漏、排水管道安装坚固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。20、门铃、对讲电话安装坚固，操作敏捷，效果良好。21、防盗网、晾衣架安装坚固，焊接密实，面漆完好匀称，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。22、暗埋线管及走向有明显标识。23、开关、插座、照明、空调机座等设施应满足运用要求。24、其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，状态正常。二、公共配套设施接管验收标准1、天台的天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。2、散水坡无下陷、断裂，与墙体分别，坡度相宜、平整。3、屋面避雷设施连接坚固，油漆完好。4、路灯、装饰灯安装坚固，完好无损，工作正常；灯柱安装坚固，油漆完好。房屋接管验收标准5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关敏捷，安装稳固。6、道路：1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小匀称成直线；2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；3）块料面层拼砌整齐，平整坚固，无明显裂缝、缺棱掉角；4）交通标识线、路牌设置规范，清晰完好。7、室外消防栓：1）消防箱标识清晰，玻璃完好，箱内清洁干净；2）消防设施配件齐全，摆放整齐；3）消防管安装坚固，标识明显，阀门完好，水压足够。8、楼宇门牌、楼栋号牌安装坚固，标识清晰。9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，旁边配置供水口。10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清晰。11、道闸安装坚固，开启敏捷，标识清晰，完好无损。12、停车场地面平整，照明足够，交通标识清晰，平安