XXXX项目贷款评估报告

PAGE兴旺广场建设项目评估报告匹扬州市区农宣村信用合作净联社演大华国信资磁信评估有限组公司陵二〇一〇年慧六泡月江苏源纳置业兴旺广场建设项目评估报告目录丑概斗核述豪踏2里第一章罪顷项目承担主炒体评价盛锡4区1.1废借款人概况谦因4脱1.2欲公司股本结荒构何传4场1.3桃公司组织机椒构及人员评查价劝策4幕1.4汽经营者管理朝者素质散菌5适1.5辱借款人财务架状况评价迎拴5既仆资产与负债微及所有者权甜益结构衬屡5岛1.5.士2尖财务状况评娇价躬害7折1.6教关联企业钞家7腐第二章削赔项目基本情冒况评价意蒙8予2.1徒项目概况锻宅8巩闸得地理位置骨丰8劲铁趋项目规划盏哄8圾2.2静项目市场定丰位舞之9叙2.3揉项目建设合垦法性分析捏僵9舍2.4桥项目开发周运期及工程进布度计划使爹10苍2.5境项目建设条井件评价厦电10滚第三章旨炸项目市场分糕析近裂11歉3.1观市场环境分迫析罩廉11脉捧扬州市概况素歇11烧奏幼扬州市房地回产市场剖岸12狐淹牌政策环境贸怖12却3.2旦同类竞争项梳目的比较淡辜13予3.3橡项目优劣势径分析什宽13痕3.4跑项目市场前呆景预测炸房14训第四章哀盆项目投资估烛算和筹资评山价救种15吊4.1疲项目投资估索算陡急15枕4.2周项目资金来续源锡祖16译并吃项目资金来魄源计划轨冻16挥猜汗资金来源计渴划落实情况系衡17雀4.3拐项目资本金嫌评价奴撒18照第五章两全偿债能力分很析第乔19哥5.1香项目财务效吓益预测算极陵19旧陵安项目销售收俗入段怨19巨放销售税金纳样19击径若管理费用陪版20痛痒销售费用映贿20杂签项目利润及反利润率欲谦20销5.2毛项目现金流蔑量及还款来乱源分析佛什21恢5.3探项目效益敏杰感性分析斑鱼21隙第六章对荐银行效益和喂贷款风险分献析碌联22语6.1统贷款担保方量式冒拢22携6.2刃银行效益评举估杀灾22确6.3曲贷款风险及期防范措施消接22肠第七章剧笋项目综合评遍价技嫌23扬州市区农村信用合作联社PAGE25页共24页站概顾述裕承贷主体：阅江苏源纳置柜业特盖企业性质：忧欣法定代表人腐：称林胜盛停项目名称：虾兴旺广场欣建设波项目象（以下简称置“本项目”象）俭项目类型：婆房地产开发躺项目挽建设地点：垫项目选址位滑于稻扬州市维扬递区双桥乡境箭内，东侧为赢蒿草河，西备侧为双桥乡境住宅楼，南接侧为师范学帅院宿舍，北洋侧为四望亭厦路法用地面积喘：置项目茧建设溜用地面积芬10623灯.9湿㎡盒；递建筑面积：浇建它筑总面积为锋34481裁㎡稳（海地上建筑面扣积为213廊15炸㎡迫，地下话建筑面积为慈13166稳㎡纯）蜡；嘴其中：艘酒店葡用房张荐11170毫㎡耽商业用房下陆忘10145冠㎡斧车爽雾库狠御吹13166讽㎡己项目估算总绳投资：插18150称万元榜项目估算销终售收入：敌33284蹄万元榨税后净利润铺：姿8343.决36愉万元亏总投资净利合润率：耻45.96浴脱%蔬申请银行贷赴款：无33恐00万元学申请贷款期殊限：部24款个月咳本次评估采析用的依据如遗下：愈1、《建设维项目经济评香价方法与参孤数》（第二石版），中国户计划出版社贞，1993改年；匠2、《中长仓期贷款项目态评估》，中菌国金融出版胃社，199敏9年；狮3、《涉兴旺广场陶建设项目恨申请报告摄》，生江苏汇诚投俭资咨询管理绸罗；更4、选《馆市发改委关面于“长兴旺广场浓”商品房开终发建设项目匆核准决定书策的通知结》届扬发改许发式[20万1读0]蜜84能号究；锡5单、《答扬州市区农变村信用合作继联社固定资舅产贷款实施送细则（试行荒）勒》解;增6坡、相关财务令报表;逢7涛、其他相关稀文件及资料景。罚项目净承担主体款评价弹1.1借善款人概况磨江苏源纳置滴业郑典（以下简称烤“公司”）带成立于20痛0岁0茂年馅3幸月框31且日，贡其葡前身为19艰95年成立山的扬州市源铅纳房地产开伍发有限责任需公司，夺公司目前泪注册资本为小2000直万元，盛法定代表人沿：催林胜盛射。尿一般经营项碍目：材房地产开发择，商品房销歼售啊。瑞20说1嚷0年河6藏月如7擦日经江苏省烤住房和城乡值建设厅核准桌按贰级标准堤从事君房地产开发拘经营业务晒，笋公司注册地串址为扬州市嗓文昌西路1遭23证号插2幢5楼。洒1.2公年司股本结构丢公司饮原注册资本防为820万蛙元蚁，并20德10照年脂1码月，兆公司实收资温本黎增加龟至2000注万元绿，疲主要股东有吉扬州源盛置毕业腹出资118擦0万元，持伪股比例59律%棕；骂林胜盛出资颤362万元赚，持股比例讽18.10服%缴；驾林忠兴出资去230万元膏，持股比例枣11.50绳%玻；喷其他12位岁自然人股东染，共持股1鬼1.40%工。涌经姜扬州衰汇诚联合喜会计师事务捞所盲验资确认，的公司化于末20狱1扶0年夏1帮月晒12模日铜全部注册资警本金蕉到位，出资广方式均为培货币资金颜。炸1.3棋施公司组织机律构及人员评每价互公司是由狠扬州源盛置怜业岸和辽多位自然人陪共同投资组咏建的房地产再开发企业，霜拥有多年房四地产开发经炎验和一支成荣熟的编经营管理桑团队。谷公司设有股找东会为公司并的最高权力深机构；公司贺设有董事会傍，成员为5骄人；设有监叹事会，成员司3名，由股画东代表和职倘工代表组成胀。脖目前，公司个下设有总经严理室、工程根部、销售部掉、财务部、亭办公室等部粗门。公司现劳有专业技术蚀人员40余果名，其中高叫级工程师1溪5人，能够冬充分满足公斧司目前经营怎管理的需要太。射总体看，公法司跪组织机构健诸全吵，行人员专业技泛术水平较好未，禽管理团队成摄熟妈。仰1.4经各营者管理者梳素质陶公司法人代背表趟林胜盛卷，布现年渠36领岁，增从事建筑与齿房地产开发滩有10年之放久，经验丰浅富，具有较像强的房地产犁开发经营与候管理能力。茶公司拥有一酷批长期从事征房地产开发纽的管理人员叹，均具有一暖定的专业技第术水平和项肾目开发管理装经验。熔总瓶体躁看，懒公司魂管理层垄具有较强的澡房地产开发该经营与管理店能力。谅1.5汇借款人财务察状况评价舞遭纸资产与负债惠及所有者权刺益结构与截蜻至辩20久1珍0年喊4呈月末，公司缘资产总额四13252腊.60障万元，文其中流动资风产鞭8518.葵92坑万元；固定舅资产覆4733.且68耳万元。钉主要构成：逆（井1牵）参货币资金梁72.42渐万元匆。咸（慨2别）孔应收账款爷242.7绝6敲万元及，乓主要为工程振款。禽（们3膀）预付账款喝673.0味6万元，为好支付的项目奸工程款及材脉料款。采（4）其他乒应收境款鱼8锅40苹万元，杏主要为单位鸡及个人借款聋、工程款，平明细如下表编：顽名称饼金额（万元峡）瞧性质究宿城区双元订镇会计核算承中心为300异工程款槽扬州钟爱橡笨塑售180姐借款瘦扬州视达网旗络科技有限只公司螺165戒借款填聂富贵奖150临借款修章惠强刺50符借款圈合计弹840酷（5）存货伶6691.镜10万元，化主要包括土廉地款及契税居2700万财元、拆迁安如置费335详0万元、政绝府规费45范0万元。诉（6）固定涛资产473假3.68辜万鬼，主要为本赞项目前期工墨程形成的公翼司固定资产悲。估截杂至地20域1舞0年低4羡月末，公司撞负债总额借1749.钻47涨万元，主要傲构成：撤（霸1禾）应付账款源415.2食5万元，主督要为工程款滩。非（累2判）膏预收帐款络627.3对2傻万元缝，为房屋预瘦定款。丘（3）瑞其他应付款岸612.3额3任万元，孟其中扬州裕帐元建设工程铺工踢程保证金3预00万元、匪赵正贵个人献借款100低万元、扬州谅源盛置业有支限公司往来粪150万元每。宣截膜至周20袋1斯0年棒4性月末，公司占所有者权益荒11503吉.12愈万元，其中宽：谁（境1扛）案实收资本掏2000从万元。化（耀2待）资本公积处2257万肆元。缩（3）盈余道公积3.6忌7万元。庙（4）角未分配利润哄7242.役46类万元慢，为公司前搁期开发项目阀形成的利润婆积累灶。衣漠财务状况评逗价絮从上文财务请数据校来看，公司寄存在部分往狡来款项，主改要为公司前员期开发的项附目未结转款夏项动。墙据了解，前夸期项目早已效完工交付，是公司近扁几意年来未建设呀大的工程项房目。饭总体来看，单公司前期运带作项目盈利趣积累较多，别目前财务状少况良好，资朴金充足，具存备开发兴旺臭广场项目的奥财务条件。治1.6损关联企业冻扬州源盛置坛业篮（以下简称滤“源盛置业北”），法答定代表人林更胜盛，注册搂资本220抵0万元，其跃中林胜盛出板资1600献万、林忠兴医出资400王万元、韩正晓庆出资20旁0万元。源坏盛置业主要没从事房地产今的开发及销言售业务插，其开发了退“西湖花园牺”政府拆迁像代建安置商饺品房项目，弓目前病在差开发的抢项目是传位于扬州汤向汪境内的汇少金广场，建梅筑面积请58000盐平方米荒，该项目特基本售完，塌近期将交付经使用，目前钢正在建设小义区内绿化及洞路灯等基础坐设施。蜂此外，德盛源置业在包汤汪信用社鼻有贷款10迁00万元。望总体看，绸公司的关联偶企业帽经营状况良控好，绳可以给公司朋提供资金策、隶人员等方面少的支持。遵第二章剖曲项目基本情政况评价昼2.1项搏目概况湾限地理位置裹本项目位于版扬州市维扬修区双桥乡境勺内，东侧为峰蒿草河，西辟侧为双桥乡浙住宅楼，南务侧为师范学瑞院宿舍，北进侧为四望亭庆路，周边分缺布了梅庄、林念四、东方拉百合园等住播宅小区、沃非尔玛超市、透维扬实验小犹学等，放项目地块现誓状自然平整笑，紧邻市中慢心，地理位鲁置优越，交沈通便捷、配挤套齐全，具渴有较好的商柏业价值票。亿兵项目规划均项目总用地斤面积丰10623快.9平方米惩（15.9冠4亩），总每建筑面积简34481祖平方米什，由地上和滩地下两部分昂建筑组成乞。草地上建筑面紫积为帮21315芦平方米院，其中：商分业用房鹿，热位于一～二枣层，建筑面能积为典10145鸡平方米番；竿酒店用房服，吸位于三～六拼层，建筑面炕积为期11170曲平方米某；地下停车燥场存（栗层高大于爪2.2米剑）炊，建筑面积斥为猎13166脱平方米固。楚表伍1侵：兴旺广场路项目建筑题物及功能分单布表翅序号关工程名称抵层数晕建筑面积（仁m2）局用途师1榆一四地上（小计匙）倍21315始孙2以商业用房普1~2层捞10145貌商业徒3魄酒店用房腹3~6层摊11170姥商业闹4尸二之地下（二层余）禾13166早停车场颂5光合计（一+甘二）蛙总建筑面积岛34481冤挎项目规划容恰积率2.0卖，绿地率网20.8傲%，建筑密瞒度47.5国%，停车泊典位157个朱，自行车停肺车位239掀7个酒，由盐城市樱市政规划设讯计院进行总嗓体规划记。愚2.2项殖目市场定位毫本延项目易为集中式建呜筑形态，将油统一商业规滔划与经营、捐管理，掉其中一～二逝层的术商业用房匀将划分出售肌；三～六层棋的名公寓主要用执于经营酒店狼，采取售后构返租，带租也约出售的形工式进行销售醋，所协有伴销售项目均滨有独立产权帜。每本邪项目与寸沃尔玛似一路之隔，躺周边小区众域多，雀配套成熟，雾地理位置较星为优越，碎销售前景看忙好，市场定滥位如下：壶销售对象：辩商业及餐饮住企业、勾商业经营环户瘦、写个体私营业鼻主及中高收凝入居民党。兽销售价格：上商业用房臭金23000觉元颜～宴25耻000渔元/慎㎡米。笋公坏挺寓馒临7500元穿～8500灰万斑元/材㎡浇。筒2.3项境目建设合法杀性分析笼江苏源纳置片业完馅“艘兴旺广场寸”拆建设密项目已经煌扬州妙市漂发展改革委星员会掌批准立项益，睁项目相关批邀件如下：押1、蝴江苏源纳置哨业敲“兴旺广场骤”建设项目卫已经扬州市箭发展改革委超员会批准立循项（扬发改托许发[20粥1兔0]薪8仿4号），批深准项目建筑扑面积哀34481百㎡(斧含地下人防棚工程和停居车位)。瞧2业、《国有土羊地使用权证仔》，央20腊1咳0年蝴2撇月译3葱日厨由扬州市港国土资源局暂核发，土地象权证号为扬腰国用（20刘1筑0）第0旬094绪号，面积嘉10623葱.9㎡，土属地使用权类辆型掠为出让，出嫁让年限商业渗40年。臣3磨、《建设用斥地规划许可杏证》，祥20耽08跌年炊8愤月沈2弱日驻由扬州市规救划局核发，蜂编号：扬规通地字庙20070史70号勒，规划许可蜓用地面积嘴10623穗.9平方米咏。健4、途《建设工程垄规划许可证仗》，题2023年发4范月锄1拜日么由扬州市规如划握局核发，编屋号：扬规建掌字趋第度32100殊02023腊00算215号愤，规划许可露建筑面积萍34090饿.34扰㎡杆。榴5汇、《建筑工订程施工许可惕证》，绕2023年只6月11日嚼由扬州市城舟乡建设局核绳发，编号：弹32100苏02023千06100藏0001A橡，孤批准许可施逃工建筑面积扎34090叶.34平方吉米。脏项目已取得泛“四证”，便建设手续合辟规合法。妹2.4项庄目开发周期素及工程进度晒计划购项目场地搂已平整完毕盘，香于2023疏年6月开始封进入施工阶也段坦，棕预计椅20盏1杀1规年溜6屠月罪全部竣工并术交付使用巾，工期共1碰2贞个月冲，具体施工楼进度计划如骑下：滑表场2偏：练兴旺广场瞧项目建设进源度表轻日期减2023－必6月伟7月召8月烛9月耽10月班11月命12月纽2023－嫂1月绑2月丸3月敞4月据5月粱6月赶地基偿殖番溪内棉驱握索找嚷束桨慧主体封顶释丢炼顾假愤裁狭库纺宏杂姥常水电安装累工诉查脚俭陕久荣博练抱屈采户外配套首帮晋苦渗谨选炉炭阴毅击跑熔根据扬州房盖产局的规定骗，本项目在黑地基完成后约即可申请销僚售许可证，伐预计数本项目笔2023年为10吓月即可拿到块销售许可证养，对外销售吵，整个项目察销售周期计限划为草1年。崇2.5项执目建设条件轮评价近项目位于离扬州绑市区内，地仅势平坦，周弊边现有水电的系统映完全妖能够保障项父目工程施工趣的临时用电沃、用水需要帮，项目施工乔建设所需建床筑材料保采购非常方赢便悬。项目建成掠后，水、电停、气、信等件管线可从外积围直接搭接懂。探客项目市场分炒析劈3迹.1市场顽环境分析电3勿.1.1延扬州奖市概况习扬州的对外池交通丝十分便捷止。值沪宁高速公运路、宁通高晨速公路在扬可州境内交汇泰，扬溧高速妖公路经润扬子长江公路大帖桥直通苏南佩，扬州已实促现环城贯通伐高速公路，激此外，宁启暖铁路横穿扬栏州境内，京栏杭大运河与惹长江在扬州烤南部汇流，两全市共有航惩道184条耕，扬州港口坟布局为“一余港三区”，割主港区六圩碎港区是国家宝一类开放口紧岸。仰国民经济保厕持增长。预瓦计扬州市2葬009年实瓦现地区生产践总值158至0亿元，增尝长14%左典右校，筒人均地区生央产总值35缩400元缸，翻财政总收入拥266.2块亿元，畅增长24.伟6%城市居进民人均可支鸦配收入17交400元，洁农民人均纯黄收入738旺0元，分别写增长15.丝5%和12壁%。苏表赖3缺：扬州勉2023年狮主要经济指戒标指

标

名

称单

位累计增幅%

规模以上工业总产值亿元4086.3224.8

全社会固定资产投资亿元948.6530.2

财政总收入亿元257.8214.2

社会消费品零售总额亿元558.6218.3

出口总额亿美元36.07-14.6

市区城镇居民年人均可支配收入元1787812.0

市区居民消费价格总指数%99.8池城市建设又涨有新进展。挨扬州石实施拍了遍新一轮城市诵建设和环境羡提升工程，活完成投资1坟16亿元洞，余新改建解放走北路、平山且堂东路和大呈水湾步行桥叮等“七路一宵桥”，翻建寿街巷48条全，屯城东客运中燃心投入运营草，万花园二并期、文化艺穴术中心等项肾目开工建设悄，袖基本完成“折双东”历史留街区“一片垫十点”修复江，启动东关递街二期工程胸。它3原.1.境2劈绑扬州愉市房地产市子场检扬州市侄现破有房地产开器发企业10挎0多家，并征且随着外来页房地产企业胶的加入，致辨使扬州房地础产市场竞争焰愈加激烈披。访目前扬城商艘业房地产需皂求旺盛，作逆为“全国最炼具经济活力疗城市之一”松和“台商极猾力推荐投资谈的城市”之黑一的扬州，境吸引了众多糊台资、外资纠企业的目光罗，为扬州商鞋业房地产的佛发展带来更紫多契机。纹从近年来扬复州商业地产盾的销售情况玻来看，整体殖销售状况良露好，如销售才相对较差的赴鸿泰花园商畏业街开业时去间不长，也蜘已销售了近感60%的铺锯位。而一些辅位置较好的猛商铺销售火雷爆，如宋城必名都一期2草00多个商放铺推出后，唇十几天内全姥部售完。由难此可见，扬乳州市商业地寄产业，近年灰仍将具有广看阔的发展空惭间。医氧怪3鉴.1.3兰草政策环境李（会1偿）煎12月９日枣举行的国务请院常务会议料提出，一要莲增加普通商钻品住房的有踪效供给。二络要继续支持贤居民自住和急改善型住房迫消费，抑制耗投资投机性掘购房。班这意味着政怨府一方面支润持百姓在住纪房上的自住般和改善性需果求，一方面购抑制投机性吨购房。快（疑2饰）豪2023年荣1月10日慰，国务院发盾布《关于促杠进房地产市故场平稳健康袭发展的通知规》(国办发藏〔2023腰〕4号)，威要求加快中拘低价位、中桑小套型普通身商品住房建踢设；增加住律房建设用地跟有效供应，吉提高土地供收应和开发利炼用效率；对疯已利用贷款炮购买住房、挎又申请购买销第二套（含痒）以上住房躲的家庭,贷诱款首付款比跪例不得低于春40%，贷钢款利率严格爹按照风险定蜂价。这次政殖策与此前中待央所有调控泥楼市的政策运方向一脉相绢承，但更加东系统全面，货从俊“槐调结构、抑水投机、控风炸险、明确责钢任半”凯四个方面，愈正式确定了串2023年雪中国房地产雀政策基调和惭架构。盾（族3诚）耍中国银监会痛2023年团工作会议1我5日召开，旨会议确定了如今年六大工我作重点，特妖别提到茅“度高度关注房霸地产市场变乏化，严格执君行有关信贷狸政策，加强干对房地产贷雀款业务的监猴督管理和窗返口指导佣”铁。绝综合分析最协近国家出台励的房地产调笑整政策，饶可以看出，缝国家在商品晒住宅市场方芒面调控较严紧，旨在控制螺、打击商品溉住宅的投资劳、投机活动烫，而对商业乎地产方面没冲有明确的政刑策。裤3仿.2同类菠竞争项目的能比较砖从整个扬州券市区来看，奇有如下几个铅商业圈，一烦是文昌阁商吊圈（金隐睛鹰+时代广盟场+万家福耍等），属于班精品百货区惠；二是四望防亭路，虽有遇部分中低档陈小百货，但衡仍主要以餐因饮为主；三购是沃尔玛，蛙其业态丰富霜。咬据仙调查鹊，本项目部与沃尔玛一日路之隔存，绝但策采取的雁与其仁错位经营的管策略，将有描效的减少竞撑争压力。同筐时拐当地同类型庭项目较少，粮本项目地理钉位置搂较则为优越，桃借助扩沃尔玛已形熄成桃的清较为成熟的净商业氛围，章与其他同类狐项目相比竞卷争优势明显予。宏3苹.3项目暴优劣势分析1、优势条一是居成本畏优势。扇本项目案的慌土地童开发成本较连低，邀包括拆迁费倡用在内，平萍均土地成本怕为600万她元/亩。而灭据了解，该蒸位置地块熟售地市场出让更价达100惕0余万元/脏亩。泡本项目在建株设成本上具棋有明显的优辆势。精二是地理位召置优势。姥本项目哗位于舒扬州胶城区，站周边地区配疏套设施十分脸齐全，鸟且已形成一凯定的商业氛哨围，羡选址较为理配想。益三伴是倾周边没有直被接竞争宗项目赴，吸扬州在城区积范围内近年甜来少有商业次地块出让，巡本项目鲜有垫竞争，异有利于本项闭目的市场推誓广。夺四是在国家肿对房地产市犬场严控的同荷时，部分颤商品住宅投胞资库资金转向商傅铺投资，有被利于本项目牢的销售。2、劣势绘本吴项目体量肝一般抛，轻同时由于公润司运作项目榜较少，且近附年来没有开榆发过大的项巧目，在公司坛品牌知名度烈、及对项目盐的运作等方绍面均存在一尸定的不利因鹰素。蕉3件.4项域目市场前景衡预测枕项目定价：瓣商铺230档00元～2记5000元驻/㎡；贿公寓750饭0元～85袍00元/㎡舌。旧从商铺来看认，相关项目嘉如涌桐园项目的皇商业用房桃，均价约2败6000元每/悲㎡祖；封沃尔玛预计材售价在21项600元～终26000愁元/㎡、四匙望亭美食街挂（近项目处雷）售价在1滔7200元女～2600聪0元/㎡、内四望亭美食祝街（淮海路按）售价在2然6000元覆～3450顷0元/㎡、纽流行广场（铸时代广场内非）2100杆0元～30贺000元/化㎡，比较来疗看，本项目向商铺销售价找格处于中等纲价位。稍而以上所列丢项目或只租苗不售，或已蜜全部售罄。汽从公寓来看织，目前扬州蜘中档悔商品房售价来在7000动元略～8000饺元/㎡左右寸，本项目束定价与商品喊房价格相差胳不大眠，疑同时由于带扫租约销售，歉预计销售情辛况良好。蕉从投资环境诱来看，由于绒国家近期调培控房地产市幼场，部分稍商品窝住宅投资资痒金转入商铺取投资市场，钳有利于项目例的销售。联综合来号看，预测该祥项目应拥有墨很好的市场看前景，浓完全有可能杀1年内完成怎销售琴。四布项目投资估割算和筹资评滴价降4馅.1偿春项目投资估收算涌“窝兴旺广场蹦”辛建设项目胶总投资约1创8150万垄元急，盼其中：工程缎费用679田5万元，工什程建设其他园费用102口08万元（场含土地费用政9360万态元），预备脱费用850阿万元灿，建设期利址息297万网元赴。具体投资眠估算表详见除下表：股表仔4浅：洋时兴旺广场洗建设项目派工程建设成软本明细贼序号击费用名称桃工程量宣单位计价标歌准狭金额疮占总投资比页例筐备注辆单位绪数量伙单位剂单价怖(万元)周一谢工程费用[缴第一部分]减箭孟递技6795疮37.43阻%外选其中:宴辆折信慧延顽奥1.1建筑丛工程费拔项疫34481凳.00什循肺5799.秧13堵晨中鸽商业用房赶m2泻10145海.00却元/m2葡1300.谁00垮1318.烘85晋享打骑酒店用房奥m2骗11170勿.00绍元/m2纸1300.改00晌1452.蛋10虑陆丙较地下停车场仁m2菜13166拘.00此元/m2佛2300.筑00蚊3028.浇18量刊千1.2安装蜻工程费牢项覆温后亚843.0贸6饶承辆遣给排水、消怠防鞭m2齐34481薄.00只元/m2播80.00刮挂275.8圾5希丑汗杰强、弱电奔m2食34481叹.00爱元/m2榆120.0规0免413.7延7逮芝尘裕电梯驳部蚁2.00破万元/部竖25.00禾伞50.00雅弯仿辅躬智能化伞m2决34481恋.00仿元/m2剧30.00润润103.4途4横暴缸1.3配套锄工程费旦项上信阵郊151.9骆6贿撑见过室外给水及概电气揉m2味3367.腾78贝元/m2界120.0懂0脾40.41微天得攀板室外道路及胀排水夸m2须3367.雪78晃元/m2显200.0过0兴67.36酱很燥殊劈绿化、景观田、路灯及有贸线电视等缺m2怠2209.母77绢元/m2片200.0惰0泪44.20虑角尾准二亦工程建设其悟他费用协[第二部分予]棍超菠谊劝10208盆痰56.25楚%上牌其中:兔辰缓肝滨谣瞒啦2.1应土地出让费愁用及拆迁补蠢偿牵亩反15.94昼万元/亩剂564.7社6姐9000.猪00级膛出让焰2.2土地补契税及办证哄费心万元抖9000.假00惩性4.00%浇360.0厘0梁把禁2.3建设孩单位管理费挖万元惭6794.黑16死侍1.20%相82推悔植2.4地质启勘探费陕m2斜34481拣.00劣元/m2侧1.20司4茄经仆2.5工程基设计费厕m2沾34481印.00紫元/m2捧25.00既专86觉浓洞2.6建设虏项目咨询费哗万元慕并半香3烧破情2.7招投户标手续费冶万元筋于勿逢2炊俭升2.8招标桑代理服务费肾万元防奉浑狮4度齿蝴2.9白蚁剂防治费栗m2驻34481菊.00尖元/m2考2.30翠7.93听撒恨2.10人炉防基金仁m2砖34481锦.00清元/m2蜜50.00欣炮172.4绩1用明产2.11基曲础设施配套伐费转m2米34481泉.00先元/m2撒105.0抛0祥362.0炉5寄印土2.12散菜装水泥基金败m2邪34481青.00营元/m2孔2.00喝6.90掘灌休2.13新座型墙体材料稿发展基金腹m2歉34481查.00柴元/m2惊8.00秀27.58赢仁跑叼2.14防狠雷监督费及挺装置审核费竞m2殖34481漫.00匹元/m2露0.90三3.10暖没盖2.15施援工图纸审查逼费亡m2倦34481途.00愤元/m2内1.32勇4.55盼吊铜2.16测抗绘费码m2救34481启.00判元/m2软3.00球10.34浴便订搏2.17城绘市规划技术廉服务费克m2屠34481修.00肠元/m2揪1.30掘4.48灌四使2.18质轮量监督费刑万元蜡6794.偿16薯过0.00%则0.00坟咳初2.19建幸设监理费宏万元灵6794.侦16旅仔1.00%淡68酒轰迅三馅预备费用[赏第三部分]置刘任府巩850甲4.68%搭厦其中:棚吗百帜颠多凝往3.1基本帖预备费养万元饮17002前.45捆盏5.00%骆850.1彻2摊防齐3.2涨价奴预备费扎水涉痰盈竞旱觉四小建设期利息逝[第四部分绳]可万元救5000.标00宪同5.94%伍297久1.64%披战贪合召计角脾调亮纹18150休蔽100%晓聪4口.2项目资伸金来源稠4言.2.1敌项目资金胆来源计划绕项目估算投使资总额蝇18150领万元来，覆项目建设期跑间械资金博可蝶筹措却19608秩万元，绸计划分别为李：水项目资本金稍9242贱万元搜，其中：公惯司实收资本碑2000万便元及公司近晕年来的积累铁约7242龟万元遇；漫销（预）售厘款医3328禁万元事（按最低1页0%止的霜销售量保守候估计）少；越承包商垫资调2038雷万元；章银行贷款浪5微000万元愁。售表咬5稍：才项目资金筹突措计划表觉项目懂金额舞（万元）索占投资比重惜一、项目资绸本金顺9242锋50.92旱%持二、项目建端设期自筹资取金晕5366度29.56铺%艇1、销枯（预）售款路3328式18.34木%疏2、承包商炕垫资睬2038击11.22羞%斑三、银行贷凉款普5000升27.55把%炭合计疑19608中108.0华3爹%电项目总投资半18150嫁4卧.2.2竟资金来源砍计划落实情阔况波1、项目资圣本金唤截膊至躬20撇1接0年感4源月末，公司蒜实收资本堪2000累万元，屿未分配利润赚7242宅万元，则公黑司可用自有亩资金厚9242在万元。薄本撤项目已投入粘资金箱8910壶万元（其中感土地款唇及映税金265若5万元、拆装迁补偿淡费等贯5778最万元词、工程其他帝费用15万辉元、保证金武462万元姨），加上账露面货币资金响72.42严万元，上述弓合计抚8982.铁42袋万元遍。汉2、销（预培）售皂项目销售计着划按照述12因个月计算，荷2023年蒙10式月份面开始预售幻。皆在建设期池保守估计易销售10%氧～20%席，黑按预定销售晶价格，求则纠工程建设期她内胞可获得宅预售俗和销售百款济3328驰万元稍～6656景万元趟。零3、随承包商垫资航建安工程励的大部分项围目一般需要补承包商垫资自，按照螺进度款的样30%很垫资随计算，斗资金欣为客2038反万元伴。待4、银行贷绪款斧5虎000万元嫩，其中汤汪予信用社融资喷3300万连元找。就4.3资项目资本金息评价室按照《国务盾院关于调整钞固定资产投浅资项目资本抵金比例的通绣知》，冠房地产静建设项目的知资本金比例求为3锦0均%。提本项目陆总投资为她18150裁万元，宁公司自有资罪金为悼9242衫万元，项目萄资本金比例厉为漫50.92唐%终，满足束国家夜关于阳资本金比例引的苏规定漂。苍旋偿债能力分颗析炼5.1项卵目财务效益御预测算队喜项目销售暂收入基1、紧商业房产策销售收入犬商业房产摔建筑面积悠10145涂㎡帆，平均售价概按匙24趟0肃00元/摇㎡她估算，则其绕销售收入造24000邮元/㎡×1幻0145㎡驴，合243迫48退万元毕。浊2经、公寓先销售收入咐公寓花建筑面积误11170闷㎡沾，蛇平均售价按派8000元泼/㎡估算，县则其销售收焰入8000孔元/㎡×1音1170㎡域，合893搜6万元。作3购、总销售收舟入往可供出售物沸业纠为闲商业房产和表公寓打，预计卧总慧销售额为路33284休万元。钉表拾6棕：吊兴旺广场凤项目销售收灰入构成旗可供出售物雾业酷面积（递㎡晴）籍销售额（万买元）洽商业能10145棵24348点公寓妖11170拒8936桶合计冶21315沙33284敬缺销售税金络根据《中华哈人民共和国饮营业税暂行碍条例》等有建关规定，该熊建设项目销否售适用营业败税率为5%悬，城市建设许维护税为营矩业税的7%况,教育费附龄加为营业税浩的4%，印贤花税率为销钟售收入的3辈‰,综合基症金为销售收伟入的2‰,容土地增值税尸率为销售收同入的课1因%，经测算知,本次项目宜各项税金约寸2346.紫52救万元。穷表7：窜项目税金估臭算表异总销售金喷额六33284梢万元势帝项目考费率冤税额藏（万元）已基数堤营业税疏5.00%等1664.大20项销售额春城市建设维插护税肾7.00%嫩116.4醉9材营业税临教育费附加骨4.00%部66.57歇营业税永印花税兔0.30%鹊99.85初销售额差土地增值税矿1丸.00%畜332.8羽4湖销售额毅综合基金卧0.20%尤66.57朝销售额轰税金合计策懒2346.鹅52滨真倒管理费用清按销售收入私的2%计算都，计665竖万元遇勉销售费用健按销售收入改的3%计算愿，计998陪万元。聋5递.1.栗5握项目利润及箱利润率暖表鬼8：壤劝兴旺广场姥项目直利润估算表石诚替行模单位：复万元春项目网金额楼一、销售收洁入奇33284龄二、项目总聋投资蒸18150卧三、销售税渔金及附加拌2346.火52交四、管理费凤用及销售费崖用址1663皂五西、利润总额吐11124勒.48孤六大、所得税咏2781.畜12燃七、净利润参8343.哄36状经初步测算烤，激项目利润总倚额玉11124逼.48迹万元，总投