DOC-2012年经济师考试-房地产实务-串讲班讲义-全(中级)

2012年经济师考试-房地产实务-串讲班讲义-全(中级)

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2012年经济师考试-房地产实务-串讲班讲义-全（中级）

第一章房地产经济基本理论

1.区位的特征（四特征）

【要素一】位置■坐落－所在具体地点■方位－方向和位置■与相关场所的距离－与有关场所的距离的远近■临街（路）状况■朝向－正门或房间窗户正对的方向■楼层－所在的楼层【要素二】交通（通达性）

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【要素三】外部配套设施（两类）

【要素四】周围环境和景观■自然环境■人文环境■景观

3.位置与区位的关系

■房地产不可移动，其位置固定不变■区位有四个要素构成，四要素中的任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化。【案例说明】一栋房屋，周边通地铁了，其交通状态发生变化，房屋的位置没有变，但其区位变化了。

4.杜能“孤立国”理论的前提

■孤立国是一个天然均质大平原，只有一个城市

■城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品■运输工具只有马车

■农产品运输成本与其重量和产地到消费市场的距离成正比

■经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种5.杜能农业区位理论的主要内容

■V（销售价格）和E（生产成本）是常数（利润加上运费，价格减去生产成本，为常数）

■利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小

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大家网3/122【核心内容】如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润6.杜能农业区位理论的结论－杜能圈（农业以城市为中心呈同心圆分布）■自由农作区，生产易腐难运的农产品■林业区，生产木材■轮栽农作区，生产粮食■谷草农作区，提供谷物与畜产品■三圃农作制区■畜牧业区7.韦伯工业区位论的假设条件■均质国家与地区，只考虑经济因素■工业原料、燃料地点固定且已知■工业产品的消费地和范围已知，需求量不变■劳动力供给为已知，不能流动，供给充裕■运输成本是重量和距离的函数■讨论同一产品的生产和销售问题8.以运输指向的工业区位分析■运费的大小主要取决于运输距离和货物重量■主要考虑原材料的运费和制成品的运费■工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）在原料和制成品二者的总运费最小的地方。0■纯原料1■失重性原料大于1■原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近10.集聚与分散因素影响工业区位趋向的分析

11.基本概念（五个重要概念）更多精品在大家！大家学习网

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12.克里斯塔勒中心地理论的假设条件

■均质平原与无差异性的居民

■交通费用与距离成正比

■厂商和消费者均为经济人

■货物可自由流动，不受任何关税与非关税壁垒的限制

13.

■各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商

■形成六边形的市场区域

14.克氏市场等级序列－多种商品与不同档次

■高级商服中心，提供高中低级商品和服务

■中级商服中心，提供中低级商品和服务

■低级商服中心，提供低级商品和服务

■需求门槛和服务范围由高到低，由大到小

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15.城市空间结构理论（四种理论）

■同心圆理论－伯吉斯与巴布科克

■扇形理论－霍伊特

■多核心理论－麦肯齐、哈里斯、乌尔曼

■结论

■修正

巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式

中心商务区

过渡地带

工人住宅区

高收入阶层住宅区

通勤人士住宅区

17.扇形理论－霍伊特

■各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展

18.多核心理论－麦肯齐、哈里斯、乌尔曼

■内容

一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生

■多核心理论的理论基础

基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心

19.中心商务区土地利用模式－墨菲、万斯

【重点难点】三项指标

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21.需求的两个条件（缺一不可）

■消费者愿意购买，即有购买的欲望

■消费者能够购买，即有支付能力

条件二是需求与需要的区别所在

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【因素一】房地产价格水平（反相关）

■一般情况下是反相关，即价格上涨，需求减少

■特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品），越贵需求越大

【因素二】消费者的收入水平（正相关）

【因素四】相关物品的价格水平（替代品和互补品）■替代品－需求反向变化（商品房与经济适用房）■互补品－需求同向变化（住宅与配套设施）

【因素五】消费者对未来的预期

■买涨不买跌

23.房地产需求曲线

■需求曲线的性质

一般商品的需求量与价格呈逆相关关系，是向下的曲线价格上升，需求减少，价格下降，需求增加

■需求曲线的变动（两种变化）

沿需求曲线的变动－价格发生变化

需求曲线的平移－价格以外的因素发生变化

24.房地产供给的条件

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■愿意供给■有能力供给

25.决定房地产供给量的因素（四因素）■该种房地产价格水平－正相关■该种房地产开发建设成本－反相关■该种房地产开发技术水平－正相关

■房地产开发商对未来的预期－看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给

26.房地产供给缺乏弹性

■土地总量不可增加（总量限制）

■政府独家垄断建设用地使用权出让市场（供给受政府控制）■房地产开发周期较长（反应需要时间）

■房地产不可移动性（房地产不能在地区间调剂余缺）27.房地产供给曲线■性质

房地产供给量与价格之间正相关，曲线向上价格上升，供给增加，价格下降，供给减少■供给曲线的变动（两种变化）

28.房地产均衡价格■内涵

均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格■供给不变时

需求增加，则价格上涨需求减少，则价格下跌■需求不变时

供给增加，则价格下降

供给减少，则价格上涨

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29.房地产供求与价格关系的特殊性－难以形成统一市场■房地产供求四类市场全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要指本地区同类房地产的供求状况30.级差地租

【古典地租理论】地租＝市场价格－生产成本－平均利润31.绝对地租■由于土地的所有权使耕种最劣等的土地也需支付的租金■土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得32.垄断地租■由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租■条件土地私有权垄断某些土地具有特殊的自然条件33.地租与地价的关系■地租是地价的基础（千万不要记反了）更多精品在大家！大家学习网

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34.城市与乡村的区别

36.城市的产生

城市是社会生产力发展到一定阶段，社会大分工的产物（第二次分工的产物）■第一次大分工－农业与渔牧业分离，进入定居时代，产生了固定居民点

■第二次大分工－商业和手工业从农业中分离，形成以商业和手工业为主的最早城市■产业革命－农业经济时代进入工业经济时代，开创了城市发展新纪元

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38.城市化的进程

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39.城市化的度量■城市化度量指标城市化水平（城市化率Ｌ）■城市化率计算方法一个区域内城镇人口占总人口的百分比

Ｌ越大，表明城市化水平越高

40.郊区化概念

42.逆城市化■大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动分散化的过程■是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化43.郊区化与逆城市化的区别■逆城市化着眼的是整个城市体系（多城市）■郊区化着眼一个城市的发展趋势（一个城市）

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第二章房地产征收征用

1.房地产征收的概念

■是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为

■本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有）

■征收的主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权2.房地产征收的类型

■集体所有的土地征收－土地（城市的土地已经是国家所有，所以不存在征收问题）■单位、个人的房屋及其他房地产征收（房屋的所有权不归国家，所以存在征收问题）国有土地上的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”，2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，已不再使用房屋拆迁这个名称3.征收中房与地的关系

■集体土地被征收，同时征收其上房屋（集体是房随地走）

■国有土地上房屋被征收，同时收回国有土地使用权（国有是地随房走）4.房地产征收的限制条件（三条件）■征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收

客观市场价值5.征用的概念

■指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的财产的行为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化）6.征用的限制条件

■征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用■征用应符合法律规定的权限和程序

■使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿7.征用的特征

■征用必须是因紧急需要（属于公共利益＋无法通过市场购买解决）■国家必须依法行使征用权－专属于政府的权力■不转移所有权－只转移使用权，用后返还

■既适用于不动产也适用于动产（案例如警察征用车辆追捕逃犯）8.征收与征用的异同■共同点（两点）

强制性，都不必得到财产所有权人的同意补偿性，都应给予补偿■区别（四点）

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大家网13/1229.公共利益的界定

房屋征收条例中在立法史上首次界定了公共利益的范围

■国防和外交的需要

■由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要

■由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要

■由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要

■由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要

■法律、行政法规规定的其他公共利益的需要

10.公共利益的特点（四特点）

■公共利益是客观的－独立地真实地存在于各种利益之上

■公共利益是共享的－是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题

■公共利益是不确定的－利益内容的不确定性和受益对象的不确定性

■公共利益不同于国家利益或政府利益－有时重合，有时甚至冲突，政府并不绝对代表公共利益

11.商业利益与公共利益的关系

■农民宅基地

■乡镇村公共设施和公益事业用地

13.何为一书四方案

■农用地转用方案（土地用途改变）

■补充耕地方案

■征收土地方案（所有权改变）

■供地方案

■建设项目用地呈报说明书

行政主管部门自收到申请之日起30日内审批一书四方案

14.土地呈报说明书的附件

■土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图

■勘测定界图及勘测定界技术报告

■地籍资料或其他土地权属证明材料

■土地有偿使用合同及说明

■城市规划图和村庄集镇规划图

15.四方案的批准

30日内审查完毕，政府批准后在5日内由土管部门将批复发出

【批准农用地转用方案和补充耕地方案的条件】

■符合土地利用总体规划

■确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标

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■占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要求■单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件16.批准（针对四方案）

【批准征收土地方案的条件】

■被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议■补偿标准符合法律、法规规定的■需要安置人员的安置途径切实可行【供地方案符合条件】

■符合国家的土地供应政策

■申请用地面积符合建设用地标准和集约用地要求■划拨方式供地的，符合法定的划拨用地条件

■以有偿使用方式供地的，供地的方式、年限、有偿使用费的标准、数额符合规定■只占用国有未利用地，必须符合规划、界址清楚、面积准确17.公告的内容

■批准征地机关的批准文号■征收土地的用途、范围、面积■征地补偿标准和农业人员安置办法■办理征地补偿的期限18.集体土地征收的审批

-

19.农用地转用审批－用途变化

20.土地征收审批－所有权变化（国务院和省级两级审批）

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22.征地补偿的特点

24.土地补偿费的标准

■征收耕地的，为被征收前3年平均年产值的6～10倍

■征收其他土地的，由省级参照耕地补偿费的标准规定

25.安置补助费的标准

■总安置补助费＝需安置的人数×每一个安置的人口的安置补助标准

■需安置的人数，按被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量来计算

■每个需安置的人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍

26.两个特殊规定

■每公顷被征收耕地的安置补助费不得超过被征收前3年平均年产值的15倍更多精品在大家！大家学习网

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■如果还不能保持农民原有生活水平的，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍27.地上附着物与青苗补偿费■地上附着物补偿费由省级规定

■青苗补偿费

可以移植的，支付移植费

不能移植的，给予合理补偿或作价收购，由省级规定28.被征地农民的安置（最常用前两种）■货币安置■保障安置■农业生产安置■重新择业安置■入股分红安置■异地移民安置

29.国有土地上房屋征收的管理体制

30.作出房屋征收决定的准备工作（3个前置条件）

■征收应符合经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划■作出房屋征收决定前，应进行社会稳定风险评估

■作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用31.作出房屋征收决定

■房屋征收决定由市、县人民政府作出

■当房屋征收决定涉及被征收人数量较多时，应当经政府常务会议讨论决定32.拟定征收补偿方案及公告

■房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县人民政府■市县政府应对征收方案进行论证并及时公布

■公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项，征求公众意见33.征求意见及修改

■征收补偿方案征求意见期限不少于30日■旧城改建多数被征收人认为方案不符合规定，市县政府应组织被征收人与公众代表参加听证会

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34.房屋征收的实施

【重点难点】

■在征收范围确定后，不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，否则不予补偿

■暂停办理相关手续，最长不超过1年

【重点难点】实施房屋征收的相关规定

■任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路

通行等非法方式迫使被征收人搬迁

■禁止建设单位参与搬迁活动

35.房屋征收的强制执行

■被征收人不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼

■被征收人在法定期限内不申请行政复议或行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市县政府依法申请人民法院强制执行

36.房屋征收补偿的内容（三部分）

37.房屋征收补偿的方式（两种）

38.被征收房屋价值的评估

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■房屋价值的确定

应由具有相应资质的房地产价格评估机构按房屋征收评估办法评估确定■房屋评估机构的选择由被征收人协商选定

协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定39.评估异议

■对房屋评估价值有异议的，可以向评估机构申请复核评估

■对复核评估仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定40.订立补偿协议或作出补偿决定

■由发证机关责令限期改正，给予警告

■对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，记入信用档案■对房地产估价师并处1万元以上3万元以下的罚款，并记入信用档案■情节严重的，吊销资质证书、注册证书■造成损失的，承担赔偿责任■构成犯罪的，追究刑事责任

第三章建设用地使用制度

1.建设用地的内容（建造建筑物、构筑物的土地）■城乡住宅和公共设施用地■工矿用地

■交通水利设施用地■旅游用地

■军事设施用地等

2.建设用地的分类

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3.我国的土地制度概要－所有权与使用权分离【补充】■城市的土地属于国家所有

■农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有■建设用地不能直接使用农村集体所有土地，必须通过征收变为国家所有后，再以各种方式使土地使用者获得土地的使用权【重点难点】我国土地制度框架

4.我国建设用地取得方式

■征收集体土地（所有权发生变化）■划拨（无偿或低价，无期限）■出让（有偿有期限，主流方式）■租赁（有偿有期限）

■作价出资（入股）或授权经营（有偿）■转让（土地使用者与使用者之间）

■集体建设用地使用权的转移（集体所有权不发生变化）5.建设用地管理的原则（四原则）

■节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则■强调城乡规划、土地利用总体规划对建设用地的控制作用的原则■实行建设用地有偿使用的原则

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■社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则6.建设用地管理的主要内容（五方面）■建设用地宏观调控管理（宏观调控）■农用地转用管理（用途变化）■土地征收管理（所有权变化）

■建设项目用地申请、审查、报批、供地工作（用地管理）

■建设用地的分配、协调，即组织建设用地使用权的供给，对建设用地使用权转让、出租、抵押进行监督管理（用地管理）

7.国有建设用地使用权划拨和有偿使用（四种）■国有建设用地使用权划拨（无偿无期限）■国有建设用地使用权出让（有偿有期限）■国有建设用地租赁

■建设用地使用权作价出资（入股）或授权经营8.

划拨的含义

■国家无偿无期限地将国有建设用地使用权让渡给土地使用者的一种行为■划拨的最低权限在县级人民政府9.划拨的范围

■国家机关用地和军事用地

■城市基础设施用地和公益事业用地

■国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地

■具有地上建筑物的合法的产权证明

不同时满足以上条件的划拨建设用地，不得转让、出租、抵押11.划拨土地转让的两种方式

12.划拨土地出租

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TopS大家网21/122■划拨土地地上物出租的，应将租金中所含的土地收益上缴国家

13.划拨土地抵押

■房地产抵押的，抵押金额不应包括土地价格

■因抵押权实现造成土地使用权转移的，办理出让手续并向国家缴纳土地使用权出让金

14.出让的概念与方式

■概念

国家将建设用地使用权有偿有期限地转移给土地使用者

■出让的方式（4种方式）

招标（竞争性）

拍卖（竞争性）

挂牌（竞争性）

协议（非竞争性）

15.出让的规定

■工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让

■严格限制以划拨方式设立建设用地使用权

■采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定

16.出让的特征（5大特征）

■土地出让是国家垄断行为（只有国有土地才能出让，只有国家才能出让）

17.出让最高年限

■居住用地70年

■工业用地50年

■教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

■商业、旅游、娱乐用地40年

■综合或者其他用地50年

真实出让的期限，可以短于出让最高年限低，但不能长于最高年限

18.出让金

■概念

指国有建设用地使用权受让者，一次性或分期提前支付的整个使用期间的地租■出让金包括的内容

土地出让交易总额

土地使用期满，土地使用者续期所缴纳的出让价款

划拨转有偿补交的土地出让价款

■交纳时间

在签订出让合同后60日内支付。逾期未交全，出让人有权解除合同

19.出让底价的确定

■出让可有底价也可无底价

■如果有底价，根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价（2个因素）■出让底价不得低于国家规定的最低标准

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■集体决策确定底价、起叫价、起始价、保证金20.出让中期招标的程序

■投标人不得少于3人，如果少于3人，出让人应当终止招标活动

■评标小组由出让人代表和专家组成，人数为5人以上的单数（2类人）■中标的标准是能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应确定为中标人投标→开标→评标→中标21.拍卖中的规定

■在拍卖中，竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖（流拍）22.挂牌竞价规则

■只有一个竞买人，且报价高于底价，挂牌成交■有两个及以上的竞买人，出价高者成交

■报价相同，先提交者为竞得人，但报价低于底价者除外■挂牌期内无应价者或所有报价均低于底价，挂牌不成交23.挂牌截止时的现场竟价

■挂牌期限届满，主持人询问竞买人是否愿意继续竞价■如有则进入现场竞价，规则同拍卖24.关于投标、竞买保证金的处理

■中标人、竞得人的保证金，抵作土地出让款

■其它人的在活动结束后5个工作日内退还，不计利息25.

5

■建设用地使用权证书的领取－必须全部付清出让金26.落实房地产用地调控，规范土地出让行为的举措

■凡可能出现“高地价”的地区，必须事前评估，采取有效措施，防止出现高地价■对招拍挂中溢价率超过50%、成交总价或者单价创历史新高的地块，市县土管部门在成交确认书签订后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省级土管部门

27.落实房地产用地调控，规范土地出让行为的举措（续）

■在坚持国有土地使用权招拍挂出让制度的前提下,积极探索“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、网上挂牌、用地预申请、一次竞价综合评标等多种交易形式28.协议出让的范围（五种情况）■各类经营性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议出让（仓储用地属于经营性用地，而采矿用地不属于经营性用地）

■原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地使用权后重新公开出让的除外■划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准后可以协议出让，但法律明确规定应收回土地使用权后重新公开出让的除外

■出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式■通过出让协调决策机构集体认定实行协议出让方式的29.协议出让的类型（五种类型）

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TopS大家网23/122■政府供地环节的协议出让

集体农用地办理转让和土地征收审批后形成的国有建设用地

政府收回收购的国有建设用地

■原划拨、承租建设用地使用权人申请办理协议出让

■划拨建设用地使用权转让申请办理协议出让

■出让建设用地使用权改变用途申请办理协议出让

■出让建设用地使用权续期申请办理协议出让

30.协议出让最低价

■内涵

为了宏观调控土地市场，防止低价协议出让建设用地使用权而实施的出让金最低控制标准

■标准（两个不低于）

不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地补偿费以及应交纳的有关税费（不能低于开发成本）

不得低于所在级别基准地价的70%

31.协议土地改变为经营性用途的处理

■取得出让方和市、县人民政府规划部门的同意

■签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订出让合同

■补交相应的出让金

■办理土地使用权变更登记手续

32.协议出让与招标、拍卖和挂牌出让的区别

议

33.出让合同的概念及特征■出让合同的概念指土地出让方（国家）与受让方之间就国有土地使用权出让达成的权利义务关系的协由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订■出让合同的特征是出让双方当事人之间权利义务关系的协议出让人是特定的，必须是市、县人民政府土地管理部门受让人一般为境内外公司、组织与个人出让合同对转让合同起着制约作用（如用途和期限）34.出让合同的内容（物权法中规定的少，而具体操作中规定的多）

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35.双方的权利义务■出让人的权利义务

对方违约，出让方可解除合同并请求违约赔偿

对未按合同规定的期限和条件开发利用土地，可以罚款直至收回土地应向受让方提供达到合同规定条件的场地与资料■受让人的权利义务

对方违约，受让方可解除合同并请求违约赔偿可办理土地登记，领取土地使用证可按规划要求开发利用土地36.出让合同的变更和解除■变更

多见于双方违约或土管部门收回土地

37.租赁的范围的归纳（两种情况不能租赁）■经营性房地产开发用地不能租赁

■国有企业破产涉及划拨建设用地使用权处置不能租赁

■其他建设用地和原划拨用地，可采取出让方式，也可采取国有土地租赁方式38.租赁期限

■短期租赁－年限不超过5年

■长期租赁－5年以上，法定出让年限以下39.租赁合同

■租赁期六个月以上的应当由市、县土地管理部门签订合同40.承租土地使用权的权能（四项权能）■转租－承租土地使用权仍归原承租人，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地他项权利

■转让－承租土地使用权由第三人取得，原承租人脱离合同关系■抵押－地上建筑物抵押的，其下的承租土地使用权随之抵押，抵押权实现时租凭合同同时转让

■承租人优先受让权－承租人优先办理出让41.以出让方式取得的土地使用权转让（2条）

■按出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

■进行房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，但投资额不含土地使用权出

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TopS大家网25/122让金;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

■转让房地产时房屋已经建成的，还应持房屋所有权证书

42.关于转让的条件

■土地用途

土地使用者不得擅自改变土地用途

■投资数额

投资额超过投资总额的25%,注意这里面不包含土地使用权出让金

■土地利用要求

指合同规定的容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等条件

43.以划拨方式取得的建设用地使用权转让

■由有批准权的人民政府准予转让

■由受让方办理出让手续，缴纳出让金

■经批准可以不办理出让手续的，转让方将房地产收益中的土地收益上缴国家

44.建设用地使用权转让的限制（5条）

■转让合同期限和建设项目完成日期不得超过原出让合同规定，转让获得的土地使用期限为土地使用权出让合同期限减去原土地使用者已使用期限后的剩余期限

■原出让合同规定的土地使用权受让人的权利、义务全部转移

■土地使用权转让时，其地上建筑物等所有权随之转让（房随地走）

■土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权

■土地使用权转让时规划用途改变，需经土管部门与规划部门批准，并调整出让金（两部门）

46.出让与转让的方式对比

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47.租赁与出租的区别

■租赁－国有建设用地租赁－出租方是国家

■出租－国有建设用地使用权出租－出租方是土地使用权人48.出租方的权利义务■出租方权利■出租方义务

交付土地及地上建筑物等及保障义务修缮义务

妨害除去义务（不论原因是谁所致）出租人继续履行出让合同49.承租方的权利和义务■承租方权利

合法使用租赁物的权利

要求保障正常、有效使用租赁物的权利■承租方义务保管义务支付租金义务

租赁标的物返还义务

50.可以设定抵押权的建设用地使用权

■通过有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可以抵押

■通过行政划拨方式取得的建设用地使用权，在补签了出让合同、补交了出让金、领取国有土地使用证后，可以抵押51.不得设定抵押的范围■权属有争议的房地产

■教育、医疗、市政等公共福利的房地产

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TopS大家网27/122■列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物及其土地使用权

■已公告列入拆迁范围的房地产

■依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产

■其它

52.设定建设用地使用权抵押权的注意问题

■同一宗土地可以设定两个以上的抵押权，但应将情况告知抵押权人，其所担保的债权不得超出抵押物的价值

■两宗以上土地使用权设定同一抵押权，视为同一抵押标的物，其担保作用不可分割■地随房走，房随地走

■共有房地产抵押的，必须经共有人书面同意

■已租赁的土地使用权抵押，应告知承租人和抵押权人，原租赁合同继续有效（抵押不破租赁）

■土地的抵押价值可以由当事人商定，也可由房地产价格评估机构进行评估■抵押权人可为抵押物投保，保险费由抵押人承担，抵押权人为第一受偿人■抵押的期限不得超过经营期限或土地的剩余使用年限

■应办理抵押登记，抵押权自登记时设立

53.土地使用权抵押登记制度

■规定

应当向土地所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门办理土地使用权抵押登记抵押合同自抵押登记之日起生效

7类）

国有土地使用证

有权设定抵押的证明材料

证明抵押用地价值的材料

54.土地使用权抵押登记证书

■登记机关在产权证上进行他项权利记载

■所有权证书由抵押人收执，向抵押权人颁发他项权利证书

55.抵押土地使用权处分的条件（5种情况）

■抵押期届满，抵押权人未受清偿

■抵押人死亡引起无法履行债务

■抵押人在抵押合同期宣告破产或解散

■抵押人擅自处分抵押物

■抵押合同约定的其他情况

56.处分抵押物所得金额的分配顺序

■支付处分抵押物的费用

■扣除抵押物应缴纳的税费

■偿还抵押权人的债权本息及支付违约金

■赔偿违约给抵押权人造成的损害

■剩余金额交还抵押人

57.同一房地产设定两个以上抵押权时的清偿顺序

■已登记的，按登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按债权比例清偿

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28/122大家网TopS

■已登记的先于未登记的■均未登记，按债权比例清偿

58.抵押设定后土地上新增建筑物的处理■新增建筑物不属于抵押财产

■可一同处分，但新增建筑物的价款，抵押权人无权优先受偿59.最高额抵押权的确定■约定的债权确定期间届满

■没有确定期间或期间不明，自设立之日起满两年后请求确认的■新的债权不可能发生■抵押财产被查封、扣押

■债务人、抵押人被宣告破产或被撤销■其它

60.无论划拨还是出让方式均可以收回的情况■社会公共利益需要－补偿

■各级司法部门没收其财产而收回－无偿61.出让方式可以收回的情况－无偿■建设用地使用期届满

■出让方式取得土地使用权满两年未动工开发的，无偿收回，但是因不可抗力或政府有关部门的行为或必需的前期工作造成的开发迟延除外62.划拨方式可以收回的情况－给予适当补偿

■划拨国有土地不按批准用途使用的63.闲置土地的认定

■国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书中未规定动工开发建设日期的，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的

■已动工开发，但开发面积不足应开发建筑面积的1/3，或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满一年的■其他规定

64.闲置土地的处置方式（七种方式）■延长开发建设期限，但最长不超过一年

■变更土地用途，办理手续后继续开发（必须是规划许可的）

■安排临时使用，待项目具备条件后重新批准开发，土地有增值的，由政府收取增值地价

■政府安排置换其他闲置土地■政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设，对原用地单给予经济补偿

■政府收回土地，与土地使用者签订收回土地协议书■由政府原因造成闲置的，还可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由政府收回65.征收土地闲置费

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TopS大家网29/122■具体由省一级规定

66.无偿收回土地

■连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书

67.集体建设用地的使用范围和原则

■范围

乡镇企业用地

农民宅基地

乡镇村公共设施和公益事业用地

■原则

维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益

按规划用地，节约用地，保护耕地

按计划用地，不得突破计划控制指标

依法办理审批手续

涉及占用农用地，必须办理农用地转用审批手续

68.集体建设用地使用权的流转（四条件）

■必须符合土地利用总体规划

■流转的集体土地必须经过依法批准或依法取得

■如果流转中用途发生变化，必须办理农用地转用审批手续

■允许转让的集体建设用地，必须按程序报国土部门批准

69.

■抵押后，未经国家征收，该厂房所占用的集体土地所有权性质不因厂房的转让而改变

70.宅基地的概念

■是指农村居民建设住宅所使用的集体土地

■不仅包括房屋建筑使用的土地，还包括用于建造辅助用房、院落、房屋周围空地以及种植植被或修建其他附属物等占用的土地

■宅基地的所有权归集体所有，由本集村民无偿使用

■村集体经济组织或村民委员会作为宅基地的经营管理者，可以代表农村集体行使所有权

71.宅基地的“一户一宅”原则

■农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不能超过规定的标准

如村民将原住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不予批准

72.农村集体成员申请宅基地的条件（任一即可）

■居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的

■因结婚等原因，确需建新房分户的

■原住宅影响村镇规划需要搬迁的

■经县级以上政府批准回原籍落户后农村无住房的非农业人口，包括职工、离退休干部、复原退伍军人、回乡定居华侨、港澳台同胞等

■其它

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第四章房地产市场调研

1.房地产市场调研的原则（两原则）

2.房地产市场调研的特点（三特点）

3.调研准备阶段（四重点）■确定调研目标■制订调研计划■设计调查问卷■确定抽样方案4.关于资料搜集方法

■资料的种类（两大类）

初级资料（原始资料，一手资料）－专为某项调研而搜集或实验所得的资料次级资料（二手资料）－原始资料经过整理后形成的可为他人利用的资料

■资料的优点顺序

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大家网31/122优先使用二手资料当二手资料无法满足调研需要时，再进行一手资料搜集5.设计调查问卷（四条件）■主题明确■结构合理■通俗易懂■长度适宜－一般不超过30分钟6.市场调研内容框架

7.房地产市场调研概述

■房地产市场调研的内容有以下特点：调研的内容广泛调研具有很强的针对性调研的方法多种调研的结果具有一定的局限性8.房地产市场环境调研（四类）■政治法律环境调研■经济环境调研■社会文化环境调研■区域环境调研9.注意区分经济环境与社会文化环境

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10.房地产市场需求调研

11.需求调研内容

12.房地产市场供给调研（三类）■房地产市场行情调研■房地产市场反响调研■房地产市场竞争对手调研13.房地产市场行情调研

■房地产市场现有产品的供给总量、供给结构、供给变化趋势、市场占有率■房地产市场的销售状况与销售潜力■房地产市场产品的市场生命周期

■房地产产品供给的充足程度、房地产开发企业的种类、数量，是否存在市场空隙■有关同类房地产开发企业的开发成本、价格、利润的比较

■房地产产品总体价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略■新产品定价及价格变动幅度14.房地产市场反响调研

■现有房地产业主和租售客户对房地产区位、质量、功能、服务的意见及对某种房地产产品的接受程度

■新技术、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况15.房地产市场竞争对手调研■竞争企业调研

竞争企业的数量、规模和实力状况

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TopS大家网33/122竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉

竞争企业的市场营销策略以及新产品的开发情况

对房地产开发企业未来市场竞争情况的分析、预测

■竞争产品调研

竞争产品的区位、质量、功能、服务等状况

竞争产品的市场定价及市场反应状况

竞争产品的市场占有率

消费者对竞争产品的态度和接受情况

16.房地产市场调研资料的搜集途径

■访问交易双方当事人

■访问促成交易的房地产经纪人

■搜集准交易资料－单方的报价，尚未促成一致

■向房地产租售经办人员讨教

■搜集各类次级资料

■与同业交流资料

17.关于准交易资料

■准交易资料是当事人单方面的报价，处于未成交状态

■准交易行为者拟定价格前必须预先到该地方市场了解交易情况，参考当时的成交价格后才能提出准价格，这种价格与完成交易时的价格可能有一定的差距，但已能大致反映出房地产市场的基本行情

■次级资料

是单位内部或外部现成的资料

应优先利用次级资料，因其成本低、容易取得

19.次级资料的分类

■内部次级资料

本单位内部的次级资料

■外部次级资料

官方资料－主要是统计资料

学术资料－调研报告或论文

产业资料－房地产市场资料

20.租售资料的搜集

21.房地产市场调研的类型（四类）

■探测性调研－发现问题、提出问题

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■描述性调研－说明问题■因果性调研－分析问题原因■预测性调研－预测问题发展趋势22.定性调研方法的主要类型■小组座谈会■深度访问■二手资料分析■实验法■预访式面谈

23.定量调研的主要类型■随机入户访问■街头访问■电话访问■邮寄访问

■实地（时）监测

24.定性调研与定量调研方法的比较

25.房地产市场调研方法（按照调研手段与形式划分）■小组访谈法■深度访谈法■投射法

26.准备过程的工作内容

■主要分布置访谈环境、遴选被访者、选择主持人三步■被访者能代表待调研群体的总体特征■数量不宜超过10人

■选择合格的主持人是小组访谈法成功的关键27.访谈指南的内容

■解释小组访谈法及其基本规则，说明性质，强调属个人观点无正确与否■按一定的逻辑顺序组织的提问及操作步骤■总结及总体讨论部分

28.房地产市场实地调研的基本方法■询问法■观察法

■实验法

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29.房地产市场调研方法的分类

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30.房地产市场分析的作用■房地产开发商－决策的依据

■投资者和金融机构－放贷的先决条件■规划设计人员－了解市场才能满足市场■营销经理－制定销售策略、广告策略的依据32.不同类型项目分析的重点■住宅项目

开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅满意程度和对未来住房的希望

■写字楼项目

交通通达程度、周边环境、与周围商业设施的关系平面布局、特色格调、装修标准、公共服务■商业购物中心项目

项目所处地区流动人口和常住人口数量、购买力水平购物中心的服务半径及附近其它附物中心的分布■工业和仓储项目

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36/122大家网TopS开发所必须的条件，如劳动力、交通、原材料和专人员的不源

建造或使用的特殊要求

33.房地产市场预测的种类

34.房地产市场预测的方法

35.德尔菲法（专家意见法）

■一种通过匿名方式反复征求有关专家的意见，并在此基础上综合各位专家的意见，对市场发展趋势作出推断的方法

■选择10-20位专家，专家只与调研人员联系，相互之间不联系

36.德尔菲法的程序

■调研人员提出预测的问题及要求

■专家第一次提出预测意见，书面返回调研人员

■调研人员将各位专家的第一次预测列成表，发给各位专家

■专家修正自己的意见，第二次提交预测给调研人员

■再汇总第二次预测，发给专家修正

■多次修改之后，获得一个比较可靠的预测值

37.德尔菲法的优缺点

■优点

较好地从理论上预测市场或企业的发展趋势

能发挥各位专家的作用，集思广益、准确度高

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TopS大家网37/122采取单线联系，有利于避免偏见，尤其可避免权威人士对别人的影响

由于是匿名方式，有利于各位专家根据其它专家的意见修正自己的意见和判断，不碍于情面

■缺点

缺乏数据的计算，只能大概代表未来发展

38.市场因子推演法

■市场因子是能够明显引起某种项目市场需求变化的实际因素

■市场因子推演法是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量■例如100个新婚家庭，住宅的销售量为16套，即新婚家庭数量就是住宅销售量的市场因子

39.易混淆点辨析

■说明市场调研执行结果，提炼市场调研中的主要发现或结论性内容41.报告正文■导言■调研方法■调研成果■限制条件■结论和建议第五章房地产开发项目策划1.项目策划的根本目的■为房地产开发项目决策和运作提供依据，为项目增值提供服务2.何为项目增值■项目使用功能和质量的提高（功能）■开发投资的降低和经营成本的节约（成本）■经济效益、环境效益和社会效益的提高（效益）■项目建设期和销售期的缩短（时间）■项目组织实施的优化（组织）■为项目使用者创造更舒适的环境（环境）

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38/122大家网TopS

3.房地产开发项目策划的特点（六大特点）

4.房地产开发项目策划的程序和内容（五个方面）

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■指把房地产市场按照客户需求上的差异划分为具有类似性的若干个不同购买群体的过程

6.房地产市场细分的特点

■细分市场不是根据产品品种、产品系统进行的，而是从消费者的角度进行的■根据消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来划分的

7.房地产市场细分的依据（四方面）

■人口细分

■地理细分

■心理细分

■行为细分

9.按年龄细分

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10.按收入水平细分

12.行为细分

■使用时机－根据人们对住宅需求、购买或使用的时机加以区别

■追求利益－追求不同的利益可形成一种有效的细分方式

■购买阶段－处于不同购买阶段的消费者具有不同的行为，应采用不同的营销措施

13.房地产市场细分的程序和方法（三轮细分）

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14.房地产细分市场评估（两方面评估）

■资源条件（土地、资金、技术和人力资源）■环境条件（自然环境、社会环境、基础设施、配套设施等）■盈利性因素（由竞争对手、替代品、买方、供应商以及潜在的进入者共同决定）■风险性因素■政策性因素16.SWOT分析■是目标市场选择的重要决策分析方法■对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括

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42/122大家网TopS

17.房地产客户需求特征分析

19.竞争优势的满足的条件

■重要性：该优势能大大提升客户的价值■专有性：竞争对手无法提供■优越性：比其它的方法好

■感知性：优势能为客户所感知

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大家网43/122■先占性：竞争对手不能轻易复制该优势■可支付性：客户愿意多付钱■可盈利性：企业能从优势中获利21.产品定位的原则■市场化原则（定位从市场中来，到市场中去）■差异化原则（产品必须有差异，便于消费者选择，但不应怪异）■前瞻性原则（定位要把握以后年度特定时点的市场，对未来生活预测）■价格控制性原则（控制成本，控制价格）22.产品定位的限制条件■土地方面的限制■规划条件方面的限制■建筑功能方面的限制■客户接受的价格的限制■房地产政策、规定方面的限制23.产品定位的策略（五类）

24.确定产品定位方案（三大类）更多精品在大家！大家学习网

44/122大家网TopS

25.房地产开发项目策划报告的分类

26.房地产开发项目策划报告的基本内容（八类）

续表

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续表

第六章房地产投资项目可行性研究

1.投资的种类（按照资金筹集和运用的不同划分）

2.直接投资与间接投资的区别

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46/122大家网TopS■直接投资是资金所有者和资金使用者的合一，是资产所有权和经营权的统一■间接投资是资金所有权和使用权的分离，投资者对资产及经营无直接控制权

3.房地产投资的形式

4.房地产开发投资与置业投资

5.房地产投资的特点（八性）

■投资品种的多样性

■投资变现的复杂性

■投资区域的差异性

■投资过程的综合性（多部分多环节的配合协调）

■投资预期的风险性

■投资决策的专业性

6.房地产投资的构成（主体与资金两个方面）

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7.资金具有时间价值的原因

8.■现金流量图中的0点，表示第一年的年初，其它年数1、2、3„n都表示是这一年的年末。

■只有初始投资是在第一个计息期的期初，其它年内的投入或支出，都要归在这一个计息期的期末。

■如果现金流入或流出不是发生在计息期的期初或期末，为了简化计算，通常将其视为发生在计算期的期末。

■两个刻度之间的时间长度称为计息周期

9.关于期初期末

■本期的期末为下期的期初，前一期的期末就意味着今期的期初，除了第一个计息期外，一笔收入或支出如果发生在这一年的年初，则在现金流量图中必须表示为上一年的流入或流出

10.利息和利率的概念（四个角度理解）

■利息是衡量资金时间价值的绝对尺度，利率是相对尺度

■资金借出者角度－利息是将货币让渡出去的货币补偿

■资金借入者角度－利息是资金使用成本

■现实角度看－利息是资金在不同时间上的增值额

■从房地产投资项目可行性研究角度看－利息是衡量资金随时间变化的尺度■11.单利

利息和时间成线性关系，只计取本金的利息，本金所产生的利息不再计算利息I=P×n×i

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F=P+I=P×（1+i×n）－I：利息额－P：本金－i：利率－n：计息周期

12.分期投资按单利计算的投资总额

■分期还款,按单利计算

,如每期还款额相等,则投资总额的计算公式如下

13.复利■概念

复利指每期末不支付利息，而将该期利息转为下期的本金，即不但本金产生利息，而且利息也产生利息■公式

F=P（1+i）n

I=F-P=P[（1+i）n

-1]14.单利和复利的关系

本金与利率均相同时，按复利计算的利息要比按单利计算的利息高。

nn1■当n趋于无穷大时，一年中计算期无限多，得出连续复利的一次性支付公式16.资金等效值换算的基本原则

■不在同一时点的资金不能比较大小，也不能直接相加减

■只有将发生在各个点的资金量换算到同一时点后，才能进行代数运算

17.资金等效值换算（3+2+6+6）

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18.现值换算为终值P～F（整付终值公式）

■公式

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F=P（1+i）n

=P（F/P,i,n）

19.终值换算为现值F

～P（整付现值公式）■公式

■形象记忆

（存款）已知到期本利合计数，求最初本金。■系数名称

整付现值系数（Ｐ/Ｆ,i,n）

20.年值换算为终值A～F（等额分付终值公式）

■公式

21.终值换算为年值F～A（等额分付偿债基金公式）■公式

■形象记忆

（存款、养老保险）已知最后要取出一笔钱，每年应等额存入多少钱。年轻时定期等额支付养老金，想到一定年龄一次性取出一定钱数，问年轻时每月应存入多少钱。■系数名称

等额分付偿债基金系数（Ａ/Ｆ，i,n）

22.年值换算为现值A～P（等额分付现值公式）■公式

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23.现值换算为年值P～A（等额分付资本回收公式）■公式

■形象记忆

（按揭）住房按揭贷款，已知贷款额，求月供或年供■系数名称

资本回收系数（Ａ/Ｐ，i，n）24.一般换算总结

续表

25.等差序列现值（A′～P）

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26.等差序列终值（A′～F）

27.将等差序列现金流换算为等额年值（A′～A）

A〞～

当i≠s时，

当i＝s时，29.等比序列终值（A〞～F）当i≠s时，

当i＝s时，

30.等比序列现金流换算为等额年值（A〞～A）

31.资金时间价值计算公式的假定条件（补充）■本期的期初为上一期的期末

■涉及A和P的换算时，第一个A在P发生一个期间后的期末■及A与F的换算时，最后一个A与F同时发生32.出售型的现金流入■销售收入【易错点辨析】

项目的贷款不作为现金流入

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33.分析销售收入时的注意事项

■存在预售时，要合理确定不同时点的商品房销售比例

■多种产品组合，所以要确定不同类型房地产产品的销售比例■各个不同时点，各类商品房的销售价格应进行动态预测34.出售型的现金流出（四大部分）

35.区别两个重要概念■基础设施建设费

是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供暖、供气、排污等工程费用■公共配套设施建设费

主要包括不能有偿转让的小区内的公共配套设施支出，如居委会、派出所、托儿所、公厕等

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36.注意税费的归集

■与土地直接相关的税费计入土地成本

■与开发建设直接相关的税费计入开发成本

37.经营型现金流入

■租金收入

■自营收入

■转让收入

38.经营型现金流出（两大类）

39.房地产投资项目财务报表体系

40.现金流量表的分类

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41.全部资金和自有资金现金流量表的区别

■全部资金现金流量中，不出现贷款还本付息的项目，自有资金现金流量中，有贷款还本付息这一项目

■全部资金现金流量中，现金流出为全部现金流出，而自有资金现金流量表中，只有自有资金流出

全部投资现金流量表

自有资金现金流量表42.关于计算期

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■出售型项目－只有建设期，从项目建设开始到全部售完为止

■经营型项目－建设期＋经营期，从项目建设开始到项目转售或经济寿命结束■置业型项目－经营期或持有期，从购买时点开始到项目转售或经济寿命结束43.资金来源与运用■从资金平衡角度看，并不要求盈余资金每一年都为正值，只要求从投资开始至各年累计盈余资金不小于零，否则会出现资金链断裂■投资类型不同，表中的科目有所不同44.损益表■用途

计算各年利润总额、所得税及税后利润分配情况计算静态的盈利性指标■利润的计算

利润总额＝经营收入－经营成本－运营费用－经营税金及附加45.未分配利润的分配顺序■弥补企业以前年度的亏损■提取法定盈余公积金和公益金

法定盈余公积按税后利润的10%提取，累计提取达到注册资本金的50%时可不再提取公益金按可分配利润的5%提取

■向投资者分配利润（应付利润）

■余额为未分配利润，主要用于归还借款

资产＝负债+所有得权益

47.房地产投资项目经济评价指标体系

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48.指标体系

49.动态盈利指标及其计算

■动态投资回收期

50.财务净现值

■概念

指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率,将项目计算期内各计算时点的净现金流量折现到投资活动的起始点的现值之和

■实质

都是把资金换算到同时点进行计算，即F～P或A～P

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51.基准收益率（基准折现率）

■是企业或投资者以动态的观点所确定的，可接受的投资项目方案最低标准的收益水平（最低盈利水平）

■以行业的平均收益率为基础，综合考虑资金成本、投资风险、通胀及资金限制等影响因素

52.财务净现值的评价■计算公式

F～P或A～P后，再计算所有现金流的代数和■评价准则

PNPV≥0，说明方案正好达到预定的投资收益水平，或者尚有盈余，项目可以接受PNPV＜0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受53.财务内部收益率

■概念

NPV

还表明项目投资所能支付的最高贷款利率54.财务内部收益率函数的性质－减函数i1时，净现值为FNPV1＞0，则r一定比i1大i2时，净现值为FNPV2＜0，则r一定比i2小

55.财务内部收益率的计算计算方法－插值法■i1时，净现值为FNPV1＞0■i2时，净现值为FNPV2＜0

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56.财务内部收益率的评价准则■内部收益率大于或等于基准收益率或设定的收益率，表明项目可接受；■内部收益率小于基准收益率或设定的收益率，则方案不可接受57.动态投资回收期■计算公式（下述现金流量必须为折现后）

投资回收期＝累计净现金流量开始出现正值的期数

58.成本利润率■用来初步判断出售型房地产开发项目的财务可行性

行项目总开发价值＝项目总销售收入－销售税费项目总开发建设成本＝土地取得成本+开发成本+开发费用59.投资利润率■投资利润率高于或等于规定的行业标准投资利润率或行业的平均利润率，则项目可

年税前利润总额＝经营收入－经营成本－运营费用－销售税金

项目总投资＝项目总开发建设成本+经营资金

60.资本金利润率

■如果项目的资本金利润率大于或等于行业的平均资本金利润率或投资者的目标资本金利润率，则可行

资本金为投资者投入的资本金或权益资本

年利润总额或年平均利润总额为所得税前利润

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61.资本金净利润率

62.静态投资回收期当各年的净收益相同时

当各年的净收益不相同时

63.静态投资回收期与动态投资回收期的关系

■不折现，发生在每一时点上的钱的价值量是一样的

■折现，则越向后钱越不值钱，要用越不值钱的钱来回收发生在初始的投资，需要的时间越长

■所以同一项目的动态投资回收期一定大于静态投资回收期■折现率越大，则两者之间的差距越大64.借款偿还期

65.利息备付率■公式

■评价准则

一般房地产项目，利息备付备率大于2

利息备付率小于1时，说明项目没有足够的资金支付利息66.偿债备付率

偿债备付率=可用于还本付息的资金/当期应还本付息额■公式

■可用于还本付息资金折旧摊销

成本中列支的利息

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可用于还款的利润■评价标准

一般情况，偿债备付率不宜低于1.3

当偿债备付率小于1时，表示当期资金不足以偿还当期债务67.财务比率（依据资产负债表计算）

69.房地产投资项目的主要不确定性因素（八方面）■土地取得成本

■建筑安装工程费等费用■租售价格■开发周期■融资成本■空置率■经营成本■投资收益率

70.盈亏平衡分析的概念及基本原理■盈亏平衡分析概念

通过对投资项目产量、成本和利润关系的分析，找出投资项目经济效益在某一范围内

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的临界值，又称为量本利分析■目的

找出保本点（利润为零时）

找出临界点（利润为某一水平时）71.盈亏平衡分析的概念及基本原理

■种类

线性盈亏平衡分析

非线性盈亏平衡分析■基本原理

全部成本可以分解为固定成本和变动成本两部分建立成本、产量和利润三者的数学模型求取保本点或临界点72.几个重要的概念

73.固定成本与变动成本分解的方法（两种方法）

74.高低点法的计算

Cmax、Cmin最高和最低时的成本

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TopS大家网63/122Qmax、Qmin最高和最低时期的产量

总变动成本＝单位变动成本×产量

总固定成本＝总成本－总变动成本

75.线性盈亏平衡分析的假设条件（七条）

■销售收入和成本为产量的线性函数

■产量等于销售量，当年生产的产品当年销售出去

■产量变化，单位变动成本不变，总成本费用是产量的线性函数

■产量变化，产品售价不变，销售收入是销售量的线性函数

■在所分析的产量范围内，总固定成本保持不变

■按单一产品计算,当生产多种产品时,应换算为单一产品,不同的产品的生产负荷率的变化应保持一致

■所采用的数据均为正常年份（即达到设计能力生产期）的数据

76.盈亏平衡分析的公式

销售收入－固定成本－可变成本－税金＝利润

PQ＝CF+VQ+TQ+R

77.图解法（看线性盈亏平衡分析图）

■横轴为产量或销售量，纵轴为收入或支出

■画出固定成本线（一条平行于横轴的线）和可变成本线（一条通过0点的斜线）■将固定成本线与可变成本线合并为总成本线

■画出销售收入线

在横轴上对应的产量即为保本产量

78.数学计算法（五种表示方法）

1）用产量或销售量表示盈亏平衡点BEP（Q）

2）用产品单价表示的盈亏平衡点BEP（P）

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34）用销售额表示盈亏平衡点BEP（B）

5）用单位产品变动成本表示的盈亏平衡点BEP（V）

79.盈亏平衡分析的评价原则

盈亏平衡点越低越好[BEP（V）单位产品变动成本除外]■盈亏平衡点值低，说明项目抗风险能力强

■盈亏平衡点值低，说明项目能取得较好的经济效益

■盈亏平衡点值低，说明项目生命力强，有较高的竞争能力

80.敏感程度的表示方法（两种表示方法）

■表示为该因素按一定比例变化时引起项目指标的变动幅度（利率上涨10%引起房价变动A%）

（房价下跌30%项目正

单因素敏感性分析多因素敏感性分析■表示方法（两种）

敏感性分析表－不确定因素按一定比例变化，引起评价指标的变动幅度敏感性分析图－指标达临界点时，某个不确定因素允许变化的最大幅度82.敏感度系数的计算

■敏感度系数的绝对值越大，指标对该因素越敏感

83.房地产投资风险的特征（六特征）

■客观性－风险客观存在，不以人的意志为转移■不确定性－难以预知

■潜在性－是风险存在的形式，受其它事物影响■损益双重性－风险也意味着机会

■可测性－风险不确定但是可以进行主观的决断■相关性－风险与投资行为及决策相关84.房地产投资项目风险分析的内容■风险识别■风险估计

■风险评价

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大家网65/122■风险应对85.风险识别的概念（两个环节）■感知风险－认识面临哪些客观存在的风险■分析风险－分析引起风险事故的各种潜在因素和造成风险事故的主要原因86.房地产投资风险的类型（按风险的来源分）

88.第四章房地产市场调研中有关市场调研方法、市场分析方法与风险识别方法的