郓城市场调研

2017年3月30日

郓城房地产市场调研报告目录第一部分：郓城宏观经济概况第二部分：郓城房地产现状第三部分：客群需求分析第四部分：地块本体评判第五部分：经济指标初算郓城宏观经济概况郓城宏观经济概况郓城县鲁西南腹地，菏泽市东北角；全县22个乡镇街道、1个省级开发区、1个省级支持的精细化循环经济示范区、1041个村（社区），总面积1643平方公里。全县127万人口，中心城区常驻人口20.3万。历史文化的积淀深厚，“水浒”文化知名度高；郓城宏观经济概况郓城区位较好，纵贯全县南北的京九铁路与欧亚大陆桥呈十字交汇，日东高速、济菏高速、220国道从境内穿过。向东车行10分钟到达高速口，便捷省内外各地；鲁南高铁正式开工，郓城设站，预计2019年建成通车，郓城即将进入高铁时代，郓城宏观经济概况第一产业是指农、林、牧、渔业。第二产业是指采矿，制造业，生产和供应业，建筑业；第三产业是指服务业（含房地产）区域年份经济总量（亿元）增速郓城2016336.18.60%2015326.89.40%201429211.20%201326312.80%莒县20163409.90%岚山2016

481.510.10%区域三产比例岚山8.2:59.7:32.1莒县14.3：42.4：43.3郓城11.4:54.7:33.91、经济总量一般，增速较好，在菏泽八县二区中排名居中；2、居民储蓄余额、私人汽车拥有量较大，居民消费能力较强；3、经济总量接近日照莒县、产业结构介于莒县、岚山之间；郓城宏观经济概况郓城经济结构主要特点为：即使产粮大县，也是农村淘宝大县，2个村入围中国淘宝村，“618”年中大促交易额全国第二。全年电商交易额达到140亿元。郓城资源丰富，煤藏量大，是华东地区最大的一块整装煤田。生产制造业发达，高能耗产业多，近五年光伏发电新能源产业发展较快；旅游业发达，是第三产业主要产值所在；房地产发展时间较晚，2014年以后发展较为迅速；郓城宏观经济概况政府推动城市发展方向、目标标签为：山东省煤化工产业基地鲁西南城市带西部区域中心县城水浒文化旅游名城现代园林宜居城市在依托煤炭资源，发展工业、调高能效，提高资源产值、保证经济增长速度的同时，改善生态环境，提高以旅游业为代表的第三产业对于国民经济的贡献。郓城规划郓城总体布局结构可归纳为：一城，两区，三心，双轴，三带

一城：郓城县城

两区：西城区与东城区（图中黄色与蓝色区域）

三心：老城商贸中心，新行政文化中心；城郊森林公园景观中心。

双轴：东门街与西门街之间的公共服务空间轴、以金河路为主的东西向建设发展轴

三带：沿郓西沙河、宋金河与郓巨河的3条滨河绿带。城市未来发展目标：城区“南拓、东扩、西进、北控”发展，规划建成面积到2030年达到63.5平方公里，城市人口达到45万人。郓城规划2014年郓城成为全国新型城镇化试点以后，郓城发展较为迅速；城市地块价值高地在新老城区交会处，地价价值由此向北、向南递减；水浒路附近及以南新城片区为城市近期重点开发重点；棚户改造是郓城改善市民居住条件、推进基础设施建设和提升城市形象重要手段；也是开发商获取土地的利好性政策和重要渠道。。郓城棚户区改造2016－2018年，全县城区规划区内共需棚户区改造2.1721万户，改造总面积316.75万平方米。任务分解如下：2016年计划完成棚户区改造6262户，改造面积77.04万平方米；2017年计划完成棚户区改造10621户，改造面积183.21万平方米；2018年计划完成棚户区改造4838户，改造面积56.5万平方米。棚户区改造采取实物安置和货币化安置两种方式相结合；要求各棚户区改造区块货币化安置比列达到50%以上；居民选择异地安置的，给予每平米900-1000元不等的购房补贴；对开发企业棚户区改造税费进行减免，税费减免打包减免为230元/平米（预计截止到2017年底）；棚户区改造速度快，2周左右即可完成拆迁，政府给予企业拆迁资金扶持（最高80%）；2017年棚户改造计划片区主要集中于老城区及南部新城边缘；开发位置较好的南部新城片区中心位置、宋金河西侧片区、新老城结合片区（水浒路两侧）待改造待开发地块日益稀少；郓城棚户区改造2017年改造计划郓城棚户区改造本次考察位置较好的三块地块东西北地块中，仅北地块在政府规划棚改范围之内；北东西郓城房地产现状土地出让信息15年住宅用地出让信息时间位置面积

（公顷）面积

（亩）成交价

(万元)单价

（万元/亩）受让条件土地用途受让单位15.5利民街以东，

跃进路以北2.963444.4514667.355105容积率：大于或等于2.2并且小于或等于2.7

建筑密度(%)：小于或等于40

绿化率(%)：大于或等于25

中低价位、中小套型

普通商品住房用地

郓城龙翔置业有限公司15.9胜利街以东，

跃进路以北6.366495.49610982.04115容积率：地上容积率1.8-2.22

绿地率：≥30％

建筑密度不大于25％中低价位、中小套型

普通商品住房用地山东郓城统汇置业有限公司15.9新建街以东，

迎宾大道以北3.690655.359830.38515容积率：1.5-1.8；

绿地率：大于等于30%；

建筑密度:不大于30%中低价位、中小套型

普通商品住房用地郓城县水浒城市建设置业有限公司15.9新城街以西，

北沙河以北3.624854.3724404.13281

中低价位、中小套型

普通商品住房用地郓城县百居安房地产开发有限公司15.9义和路以西，

市场路以北4.787471.8113231.49545

中低价位、中小套型

普通商品住房用地郓城圆之翰置业有限公司

3212411575

2015年住宅出让地块5副，321亩，45-115万/亩，均价75万/亩；土地出让信息2016年住宅出让地块5副，257亩，60-105万/亩，均价67万/亩；

16年以来住宅用地出让信息时间位置面积

（公顷）面积

（亩）成交价

(万元)单价

（万元/亩）受让条件土地用途受让单位16.01东门街以西，

胜利街以东2.822742.34052752.132565容积率地上1.6-2.0

绿地率大于等于25%

建筑密度不大于42.6%

其他普通商品住房用地天佑置业有限公司16.10金利街以西，跃进路以北3.369350.53955306.6475105容积率大于或等于2.2并且小于或等于2.7，

建筑密度小于或等于40%，

绿化率大于或等于25%。

中低价位、中小套型普通商品住房用地

郓城龙翔置业有限公司16.10盛平路以南

3.701155.51655108.51892容积率大于或等于1.5并且小于或等于2.5，建筑密度小于或等于35%，绿化率大于或等于25%。中低价位、中小套型普通商品住房用地

郓城龙翔置业有限公司16.11金河路以南，

公明路以东4.6669.9419460容积率大于或等于1.5并且小于或等于2.2

建筑密度小于或等于30%，

绿化率大于或等于30%

中低价位、中小套型

普通商品住房用地水浒城市建设置业有限公司16.11忠义路以北，

公明路以东2.597338.95952337.57

60容积率大于或等于1.5并且小于或等于2.2

建筑密度小于或等于30%

绿化率大于或等于30%

中低价位、中小套型

普通商品住房用地水浒城市建设置业有限公司

17.15042571736167

一级市场小结2015年-2016年，郓城合计出让住宅用地土地578亩，均价71万/亩，热点地块主要在2015年获取，2015年土地出让价格高于2016年；各区域土地价格差异巨大，南部新城核心等热点区域，地价突破100万/亩。2016年开工约50-60万㎡，竣工约50万㎡，去化约40万平米，4000套，市场整体库存约20万㎡，2000套；2015年之前土地出让较少，市场在售项目少，市场存量较小；2015年以后棚户区改造力度加大，土地出让优惠较大，土地出让面积增大，预计2017年下半年到2018年市场增量较大；郓城房地产现状望龙公馆中央学府龙郡华府御龙湾中央首府凤凰城中华家园帝景湾中央悦府金河1号郓城主要在售项目一览区域项目名称总建面积容积率物业类型主力户型均价

在售热销楼盘御龙湾54万2.618层小高层+写字楼88-160㎡3500凤凰城65万2.5高层、公寓、商业100-170㎡3800中央学府42万2.46小高层及高层70-170㎡3700锦绣苑30万2.16小高层、高层90-130㎡3300项目名称总建面积容积率物业类型主力户型备注均价

尾盘项目御景苑47万2.3高层、多层55-140㎡目前剩余高层100套，55㎡小户型接受尚可3500富海公馆16.2万2.14小高层及高层90-170㎡2013年入市剩余40套3500帝景湾40万2.3多层、小高层、高层90-140㎡2010年入市剩余100余套3500区域项目名称总建面积容积率物业类型主力户型均价

待售项目中央首府20万2.37层多层\18层小高层100-208㎡预计4200望龙公馆20万2.7洋房+小高层高层85-130㎡洋房150-200㎡预计4100龙郡华府60万3高层、商铺95-150㎡3500中华家园20.3万2.58栋18F高层+11栋11层小高层+7栋多层80-180㎡未定金河1号项目地块售楼处正在建设中，上半年开放世纪华府一期70亩地，产品预计是18F高层，临时售楼处4月中旬开放，中央悦府龙翔置业郓城第三个项目，位于首府东侧，尚未启动，未出郓城待售项目一览郓城2013年-2016年房价较为稳定，均价年均增长120元，2016年在售项目均价3600元，预计随着拿地成本上升，2017年、2018年市场存量变大，价格提高，市场竞争日趋激烈。御龙湾楼盘地址水浒路与胜利街交会处开发商山东世元置业占地面积19万㎡总建面积54万㎡容积率2.6建筑风格欧式风格物业类型18层小高层写字楼主力户型面积90-134㎡销售均价3500学区盛平小学、郓城一种生活配套胜利公园、自建写字楼及酒店土地成本1.15亿拿地首次开盘时间2016年12月项目2016年12月首次开盘（一期共400套，蓄水6个月），目前一期去化90%，二期交3万抵5万蓄水中，预计5月份开盘，2期共400套，目前蓄水200组。

御龙湾-户型望龙公馆楼盘地址郓城县政府北侧开发商菏泽天华集团占地面积19万㎡总建面积54万㎡容积率2.7建筑风格法式物业类型洋房+18层及26层高层主力户型面积高层85-130㎡洋房150-200㎡销售均价未出学区董店小学生活配套南湖公园、胜利公园项目2017年3月19日售楼处开放，目前正在蓄水，预计6、7月开盘，项目属于新老城区交汇，县政府北侧，地段认可度较高，开发商为菏泽本地实力开发商，品牌口碑较好；营销为代理公司负责，营销力较强。望龙公馆-户型图中央学府楼盘地址郓城一中附属学校南邻开发商龙翔置业占地面积15.6万㎡总建面积42万㎡容积率2.46建筑风格新古典主义物业类型9-11层小高层及18层高层主力户型面积125-174㎡销售均价3700学区一中附属小学、附属中学生活配套宋金河、跃进河两大景观带小区内10万㎡园林

目前A、B、C区售罄（C区700套，一年时间售罄），目前D区正在蓄水，2017年2月18日认筹（交1万开盘享2%优惠），2017年4月6日开盘。中央学府-户型楼盘地址东门街与水浒街交会处西北开发商郓城统汇置业占地面积15.6万㎡总建面积65万㎡容积率2.5建筑风格新古典主义物业类型高层、公寓、商业主力户型面积100-170㎡销售均价3800学区实验小学第一初级中学生活配套跃进河景观公园、胜利广场凤凰城项目2014年底售楼处开放，2015年3月15日首次开盘，目前整盘去化近80%，平均每年去化900余套，户型以大面积为主，130-140㎡占比50%以上。该项目工程进度较快，加之地段优势，客户接受度较高（据销售经理反映，客户对高层中的连廊抗性较大，故期房比现房更好卖）。110-120㎡102-105㎡130㎡凤凰城-户型郓城宋金河以西，盛平路以南开发商龙翔置业占地面积7万㎡总建面积20万㎡容积率2.3建筑风格欧式物业类型15栋7层多层8栋18层高层主力户型面积100-208㎡销售均价4200约学区一中第一附属学校生活配套南湖公园、胜利公园该项目是龙翔置业在郓城继中央学府之后又一项目，定位较为高端，多层产品较多，大户型比例较多，目前与中央学府共用一个售楼处（半个月来访量约300组），项目售楼处2017年4月份开放，预计上半年开盘。中央首府中央首府-户型车位、商业市场多层多设置地上车库，均价万/个，车库销售情况良好；地下车位普遍为人防区隔，无产权，价格7-8.5万/个，去化难度大，主要销售办法为联系银行进行分期及特价促销；商业市场较住宅市场销售情况较差，商业形式以住宅底商为主，无新建集中商业，商业绝大多数为销售，无自持运营，商业销售价格为住宅价格的倍；区域市场单个项目体量较大，大盘较多；2017年之前市场供应较小，得益于经济形势较好、预售制度执行不严格、政府棚户区改造政策促进，各项目去化速度较快，平均年去化量在600-700套左右；2017年随着新入市项目的增加，预售制度的严格执行，预计各项目去化速度将下降；环境、学区是区域市场客户最为看重选房因素。新老城区交汇处及新城东南附近为房地产热点区域，新盘较多，竞争激烈；各项目价格差异较小，畅销户型为125-135㎡三房，高端项目均价在3700元左右，容积率在之间，物业类型以多层和小高层组合为主；随着拿地成本上升，容积率提高，预计2017年新项目价格将普遍出现均价超4000元项目，同时高层物业类型也将逐步增加，但客户对于高层产品认可度较低，尤其是高层中高楼层去化难度较高；

各项目对建筑品质有一定追求，建筑风格、景观打造上相对有所创新，但在营销方式上有所欠缺（客户接待、媒体铺排、体验展示<样板房、景观示范>等）。二级市场小结优势：1、经济形势好，增长速度较快；2、藏富于民，客户购买力强；3、新城发展较好，环境、人口吸引力强；4、整体房地产市场处在发展上升期；劣势：1、2015、2016年土地市场活跃，市场潜在增量大，2017年底、2018年初竞争激烈；2、客户开发商拿地热情大，剩余高价值地块较少；3、成交区域主要集中在双轴沿线及东部沿河区域，非热点区域学区、环境客户认可度低，销售压力大；4、随着地价上升、容积率提高，新增的高层产品客户认可度较低；威胁：1、高价值地块日益稀少，土地市场火热，拿地成本增加；2、预售制度日益严格，开发成本上升；3、车位销售困难，商业普遍价格较低，车位、商业存在积压利润的风险；机会：1、部分高价值地块存在拿地机会，可支撑较为快速去化；2、碧桂园等品牌房企意向进驻，将进一步炒热市场，提高区域价值；3、政府推动棚改，出台拿地、购房补贴政策。区域市场swot分析客群需求分析客群总结通过当地客群特点及调研人群分析，总结如下：、主力客群：老城区改善、乡镇客户（新城区客户辐射力较大，面向四周乡镇客户）、棚户区改造回迁户等；购房动机：学区+环境（地理位置、周年公园河流绿地配套）；业态倾向：多层产品客户接受程度最高，其次为小高层，客户对于高层存在抗性，尤其是高楼层房源，去化难度大于偏低楼层；户型区间：125-135㎡三室。考察地块本体分析考察地块本体分析本次考察三块地块中，除北地块位于新老城交汇处外，其他两块（西、东）均位于南部新城；北东西西地块本体分析面积：约150亩位置：郓州大道北，东门街西侧；现状：整体地块未拆迁，南侧为郓州大道（外环路属性），西侧为工厂，北侧为村间路，东侧为四层沿街商业（不参与拆迁）；优势：地块西距县政府约700米，西侧为规划金融中心，未来潜力大；劣势：拆迁难度大，项目展示面小，东、北、西三向无展示面，东侧若作为展示面，效果最佳，但需要拆迁地块内大量4层沿街商业（目前政策不予拆迁）；地块利好多为规划利好，地块价值短期难以呈现。东地块本体分析面积：约200亩；位置：郓州大道北，利民街东侧；现状：南侧部分为居住点和厂区，北侧基本为农田；地块南临郓州大道（外环路属性），与碧桂园意向地块隔路相对；西侧为果林，与御景苑已建成商业隔路相望；北侧为已建成高档小区帝景湾；东侧为在建高档小区中央首府。优势：环境优美，学区优质（郓城一中附属小学、初中），周边多为高档小区，社区商业氛围较好，客户认可度高；劣势：尚未出让，但已有开发商与政府达成共识（金河1号项目开发商在取得金河1号地块时，政府对该地块有过许诺）。预计地价较高。北地块本体分析面积：约200亩；位置：金河路南，胜利街东侧，新老城区交会处；现状：地块内村庄密集，人口稠密，沿街商业发达，南侧为在建小区凤凰城，西侧为村庄；北侧为建成老旧小区，东侧为商业街区、学校；优势：周边配套完善，距离学校较近，交通便利；客户认可度高；劣势：地块内人口稠密，商业发达，拆迁难度大；地块位置优越，预计出让价较高；综述-地块价值解析客户认可度预估地价拆迁难度销售价格预估(元/㎡)北地块★★★★☆120-150★★★★★3800-4100东地块★★★★★100-120★★★☆☆3900-4200西地块★★★★☆100-★★★★★3700-4000以上判断基于市调数据，参考周边项目，具体需根据各地块的准确经济指标而落定。三个地块位置均较好，各开发商竞争拿地；东地块为金河1号开发商意向地块，北地块为凤凰城开发商意向地块；从表中可以看出,基于客户认可度、拆迁难度、预计销售价格判断,地块价值：东地块>北地块>西地块。周边项目经济指数比较周边地块地价90-120万元/亩，地价较高；各项目项目容积率介于，售价3700-4200元/平米；价格水平处在全县前列；项目拿地时间单价

（万元/亩）容积率住宅均价

（元/㎡）中央首府16.10922.3预计4200中央学府15.51052.463700凤凰城15.91152.53800北东西首府学府凤凰城地块经济指标静态计算情况一：土地100万/亩，容积率2.2，住宅均