房地产开发与经营管理

PAGEPAGE2《房地产开发与经营》08城建营销1班王海东

目录1房地产开发与经营概述 61.1房地产的基本概念 61.1.1房地产的概念 6余HYPERL复INK\l侧"_Toc抗301534门721"脑朝1.1.2鸭房地产商品的史特性携 借6狗HYPERL梢INK\l朽"_Toc按301534夫722"累掏1.1.3夕房地产的分类码 姜6蔑HYPERL倚INK\l粘"_Toc千301534贼723"摸禾1.2首房地产业纸 坛7简HYPERL磨INK\l筹"_Toc赶301534巴724"蜡纺1.2.1疤房地产业的概鸦念和内容刃 凤7继HYPERL梯INK\l竭"_Toc岔301534沙725"会奸1.2.2借房地产在国民战经济中的地位戚和作用搁 讽7随HYPERL哗INK\l万"_Toc木301534貌726"狠盈1.3窃房地产开发泄 减7第HYPERL里INK\l蛾"_Toc艘301534厨727"例适1.3.1路房地产开发的逃概念走 荷7激HYPERL转INK\l故"_Toc窗301534河728"束俯1.3.2粪房地产开发的恨类型刃 食7炉HYPERL醒INK\l幕"_Toc部301534诱729"钓揭1.3.3边房地产开发程盗序卧 昌8户HYPERL妖INK\l俘"_Toc喷301534跃730"断僵1.4咳房地产经营农 帮8太HYPERL向INK\l倡"_Toc萍301534触731"脱下1.5朋房地产开发与报经营的关系僵 荒9渐HYPERL肺INK\l束"_Toc房301534建732"唉欣1.6至房地产开发与后经营的主要参幕与者眠 泻9福H稳YPERLI币NK\l暴"_Toc3今015347袭33"竿悔2垄房地产开发与顷经营环境桐 兰10殊HYPERL厅INK\l的"_Toc锐301534连734"槽浸2.1疲房地产开发与堪经营环境的定象义独 往10铸HYPERL执INK\l抢"_Toc扑301534番735"遥且2.2军房地产开发与苦经营环境的构鸭成喊 舱10浙HYPERL脑I硬NK\l影"_Toc3娘015347知36"布式2.3裳房地产开发与收经营环境分析李的基本内容金 涌11衔HYPERL谎INK\l勇"_Toc脚301534漆737"虫弟2.3.1骑宏观环境森 割11股HYPERL任INK\l愧"_Toc汁301534朱738"跨摇2.3.2秆中观环境煎 楚11愿HYPERL家INK\l际"_Toc著301534抽739"窑居2.3.3兵微观环境必 锹12男HYPERL剂INK\l冶"_Toc嗽301534洲740"朽诊2.4肾房地产开发与堵经营环境分析慰方法个 剥13爹HYPERL母INK\l捎"_Toc扯301534奸741"身眉2.4.1忌多因素加权分使析法宽 塞13煌HYPERL屈INK\l困"_Toc蛮301534测742"枕姜2.4.2馆道氏评估法脱 县13罪HYPERL榨INK\l匪"_Toc木301534耻743"俊萌2.4.3僚SWOT填分析法勾 游14险HYPERL斩INK\l挤"_Toc汁301534孤744"博草3风房地产项目的党市场细分与市纪场定位预 骤14肯HYPERL蹄INK\l少"_Toc用301534寸745"暂搂3.1射市场细分的涵震义及作用脚 受14情HYPERL妈INK\l寸"_Toc兴301534臭746"绳禁3.2依市场细分的基姿本变量铁 扔14茧HYPERL拐INK\l脾"_Toc引301534号747"沈僚3.2.1送人口细分匀 帐14番HYPERL艳INK\l两"_Toc销301534锤748"望好3.2.2临家庭细分俘 钟15响HYPERL诸INK\l缠"_Toc灭301534洁749"鞭列3.2.3拌地区细分卫 强15蜻HYPERL泉INK\l隙"_Toc句301534粱750"哑席3.2.4齿心理细分奇 估15锡HYPERL圾INK\l色"_Toc乌301534训751"真滔3.2.5浴行为细分技 午15山HYPERL隐INK\l熄"_Toc服301534领752"豆誉3.3径房地产项目定挎位的准则震 堡15棚HYPERL溉INK\l脱"_Toc滑301534吗753"尘访3.3.1愉受众导向准则优 岁15蚂HYPERL稠INK\l贺"_Toc限301534岭754"桨棚3.3.2部差别化准则鹿 靠15累HYPERL壮INK\l励"_Toc麻301534颠755"殿妖3.3.3袖贯穿全局的准棉则棉 滥15甚HYPERL抓INK\l靠"_Toc项301534晚756"傅文3.4傻目标市场的选暮择淹 截15湿HYPERL层INK\l愚"_Toc岔301534致757"践扮3.4.1蓝总量分析乐 沟16市HYPERL庆INK\l励"_Toc躲301534旬758"佩制3.4.2必需求特征分析疗 勾16停HYPERL诵INK\l恶"_Toc煌301534猜759"蹦仓3.4.3卡竞争状况分析宵 拜16砌HYPERL货INK\l训"_Toc失301534短760"基贷3.4.4带企业自身资源低匹配研究舞 纠17妈HYPERL奥INK\l旅"_Toc验301534音761"锄面3.5幕塑造产品差别跪化的途径遣 图17垃HYPERL基INK\l爽"_Toc甘301534劫762"稍马3.6翁房地产市场定黎位策略台 植17臣HYPERL喝INK\l购"_Toc掘301534龄763"悔女3.6.1朽填补定位笛 莫17谨HYPERL的INK\l蜘"_Toc总301534字764"好棍3.6.2扩避强定位疾 幅17想HYPERL籍INK\l冤"_Toc输301534牲765"吓尖3.6.3榜迎头定位粱 殿17酒HYPERL因INK\l挖"_Toc馅301534任766"词片3.6.4欺重新定位验 气18爽HYPERL倍INK\l惩"_Toc属301534滋767"思糕4可房地产开发项飞目可行性研究况 骤18习HYPERL干INK\l全"_Toc愚301534霞768"蜓验4.1该可行性研究的棕概念和目的顶 团18欺HYPERL申INK\l栏"_Toc仁301534骨769"史榆4.1.1扫可行性研究的仪概念演 垂18欣HYPERL骗INK\l艺"_Toc浪301534祥770"仿屡4.1.2愁可行性研究的爱目的蔽 领18涛HYPER澡LINK\哲l"_To液c30153咏4771"俯健4.2骤可行性研究的国特点痰 伪18倚HYPERL伤INK\l落"_Toc昂301534宿772"债搞4.3糕可行性研究的目作用截 颠18燥HYPERL爷INK\l篮"_Toc贸301534巡773"腊踢4.4最可行性研究的掌工作阶段和具睡体步骤桌 侍18翠HYPERL轧INK\l量"胆_Toc30移153477堵4"碰砖4.4.1鄙可行性研究的博工作阶段防 期18帝HYPERL误INK\l折"_Toc节301534课775"誉丹4.4.2鸡可行性研究的感具体步骤铸 第19蜻HYPERL幅INK\l娘"_Toc点301534乖776"蜘法4.5装可行性研究的善内容动 颈19音HYPERL壶INK\l司"_Toc按3015务34777"适快5渐房地产开发项四目融资植 妖19个HYPERL绣INK\l芳"_Toc搂301534务778"纱氧5.1迁房地产开发项弯目融资的基本们概念和融资方骤式北 鲜19由HYPERL促INK\l量"_Toc毕301534券779"拌轨5.1.1紫房地产开发项岛目融资的基本什概念浆 窑19寄HYPERL安INK\l还"_Toc撒30珍153478插0"薯色5.1.2秩融资方式劲 抗19旧HYPERL头INK\l占"_Toc屿301534堂781"图蒙5.2批房地产开发项沿目资金来源青 滋20冶HYPERL雄INK\l扛"_Toc吧301534融782"涨装5.2.1茧企业自有资金涨 鞭20煮HYPERL痒INK\l敞"_Toc土301534权783"百耀5.2.缎2评银行贷款山 秒20粉HYPERL封INK\l贝"_Toc殃301534算784"乳黎5.2.3纪社会集资锯 统20丝HYPERL械INK\l耐"_Toc皮301534吐785"欲蝶5.2.4表其它的融资方劣式辩 录21弟HYPERL同INK\l捆"_Toc材301534概786"购召6劲房地产开发用厕地的获取竖 券22齿HYPERL央INK\l惠"_Toc凶301534角787"碰呀6.1斯土地所有权和始土地使用权忍 供22升HYPERL披INK\l愈"_Toc霜301534注788"长洞6.2刚土地使用权的历取得方式术 脊22灰HYPERL俭INK\l碑"_Toc铸301534恩789"绘肝6.2.1浩想土地使用权出怖让份 海22温HYPERL风INK\l少"_Toc碧301534视790"遍库6.2.2思闯土地使用权划躲拨慌 铃23浴HYPERL范INK\l嘱"_Toc估301534逗791"腔猾6.2.3温土地使用权转躺让床 角23肃HYPERL旗INK\l成"_Toc贱301534序792"问骨6.3才房地产开发用扯地的征收和拆念迁岸 余24莫HYPERL出INK\l俱"_Toc协301534璃793"公啄6.3.1馒蒜集体土地征收羞 青24饮HYPERL刘INK\l旱"_Toc况301534燃794"敬脱6.3.2鸡城市房屋拆迁凭 翅26梳HYPERL班INK\l谋"_Toc脚301534遮795"慨未7令房地产开发项番目规划设计健 闯29迁HY冈PERLIN妈K\l"月_Toc30抚153479锦6"廉潜7.1守城市规划与房烘地产开发鹊 杰29虫HYPERL屠INK\l煤"_Toc麦301534迟797"炉颈7.1.1梯城市规划与房富地产开发喷 椅29吧HYPERL筹INK\l祝"_Toc碍301534法798"膨违7.1.2剖房地产开发项溉目规划设计的贝技术经济指标无 厌30尿HYPERL气INK\l殃"_Toc吃301534平799"臣巨7.2底房地产开发项四目规划设计的税指导思想与主恰要内容家 亮30奖HYPERL铲INK\l桂"_Toc遗301534昂800"荣顶7.2.1旨指导思想尖 却30源HYPERL氧INK\l爷"_Toc遇301534丙801"干步7.2.2尺工作内容遮 后31藏HYPERL术I拿NK\l碰"_Toc3稀015348批02"殊坑7.3水住宅户型拥 冠31谈HYPERL另INK\l兴"_Toc治301534史803"铸扑7.3.1宜住宅功能分区洲的原则躁 怠31磨HYPERL床INK\l丑"_Toc匹301534传804"匹罪7.3.2例住宅功能分区当 销31踩HYPERL腐INK\l诱"_Toc连301534猜805"醉讨7.3.3誉住宅功能分区屠的技术要点至 勤31隆HYPERL银INK\l谷"_Toc端301534鲁806"帝歉7.4氧建筑选型浇 站31愤HYPERL流INK\l并"_Toc移301534缓807"酱迹7.4.1跨建筑类型策 建31昆HYPERL填INK\l稼"_Toc蚀301534葵808"塘辅7.4.2小建筑风格掌 捞37印HYPERL茄INK\l胖"_Toc缩301534斑809"积伪7.5梨居住区规划布朱局站 危40户HYPERL义INK\l汇"_Toc址301534肤810"锦择7.5.1珍规划布局遵循坟的原则蚕 悲40定HYPERL器INK\l纵"_Toc兽301534目811"碧叛7.5.2缓常见的规划布服局形式乐 痰40难HYPERL搜INK\l叼"_Toc冷301534具812"份宽7.6朝配套设施规划校 易46惜HYPERL婆INK\l朴"_Toc滥301534逆813"皂厨7.6.1芹公共服务设施葛规划剪 顶46天HYPERL趋INK\l赖"_Toc摇301534生814"现拉7.6.2尺市政公用设施惭规划台 刺46习HYPERL端INK\l牙"_Toc售301534谈815"烫高7.6.3戒停车设施侨 托46裙HYPERL险INK\l瓶"_Toc盖301534健816"敌昆7.6.4捏安全设施金 县46讽HYPERL毛INK\l慌"_Toc哨301534牙817"临子7.6.5谁户外场地设施芹 闭46交HYPERL幕IN铃K\l"刚_Toc30刃153481炒8"俱即7.6.6碧服务管理设施叠 克46轮HYPERL梢INK\l犁"_Toc堂301534庄819"盗犯7.7猫道路交通规划筑 犯46扒HYPERL航INK\l行"_Toc农301534跃820"粮窗7.7.1稳交通组织方式纺 抚46逗HYPERL唤INK\l远"_Toc商301534犹82哄1"松裂7.7.2清路网规划原则翻 辞47巩HYPERL溪INK\l携"_Toc廊301534磁822"滴宝7.7.3兄道路交通规划请要求械 午47避HYPERL霞INK\l就"_Toc检301534悉823"柱擦7.8顿绿地与景观规马划屡 奇47叙HYPERL颜INK\l殿"_Toc位301534绳824"谱术7.8.1宁绿地规划诉 辉48终HYPERL条INK\l喜"_Toc品301534屠825"你倘7.8.2负景观规划骑 白48蚀HYPERL么INK\l答"_Toc拜301534清826"揭满8烦房地产开发项绩目建设管理会 援49蔬HYPERL尝INK\l休"_Toc嚼301534奔827"糖制8.1滩房地产开发项斗目报建程序恩 惹49技HYPERL娃INK\l娃"_Toc箩301534呆828"常得8.2衡房地产开发项隙目规划设计的只审批内容及程财序倘 旗49责HYPERL覆INK\l瞒"_Toc仪301534揉829"叉杂8.3负房地产开发项相目招标投标浓 舰49夜HYPERL贞INK\l极"_Toc禽301534箭830"对搂8.3.1夺葬房地产开发项煎目招标投标的敏基本概念式 伍49阀HYPERL尊INK\l床"_Toc谦301534欠831"扭逗8.3.2博出房地产开发项提目招标投标的搭作用与原则蜘 筒49蛮HYPERL伯INK\l象"_Toc箩301534滴832"爱激8.3.3蓝票房地产开发项轨目招标方式然 创49听HYPERL呼INK\l劝"_Toc夜301534忽833"周原8.4型房地产开发项朱目施工管理必 管49钉HYPERL巧INK\l封"_Toc饮301534议834"仔炕8.4.1灯项目施工管理糕的定义小 钉50叙HYPERL尽INK\l微"_Toc柏301534饼835"别膛8.4.2皂项目施工管理膨的特点增 摩50税HYPERL威INK\l贯"_Toc傻301534药836"柳厨8.4.2贯项目施工管理宵的程序州 翠50绪HYPERL禽INK\l茫"_Toc焦301534隔837"块喊9嗓房地产开发项萄目市场销售签 挽50盼HYPERL罢INK\l锤"_Toc邪301534孟838"披要9.1巡概述劣 弱50逢HYPERL孩INK\l舒"_Toc浙301534妨839"额姜9.1.1量房地产市场营末销的特性悼 为50淹HYPERL术INK\l租"_Toc宋301534枯840"叨捐9.1.2斥房地产市场营使销全过程舌 晴51或HYPERL勤INK\l姨"_Toc惜301534匹841"协幸9.1.3严房地产市场营亮销应注意的问蚀题妄 掀51朴HYPERL肠INK\l狼"_Toc全301534宣842"乱狂9.2史房地产项目销爱售策略夺 帝52纸HYPERL郑INK\l翻"_Toc唇301534授843"述祸9.2.1牧开发商与代理滑商的双赢模式糠 罪52帅HYPERL赔INK\l悲"_Toc疫301534糖844"粗山9.2.2序广告策划辞 打53福HYPERL可INK\l内"_Toc并301534才845"播蝴9.2.3魂楼盘形象包装傲 熔57未HYPERL菊INK\l的"_Toc靠301534夜846"炼高9.2.4方售楼处布置怖 出60给HYPERL将INK\l皂"_Toc赌301534渐847"节抚9.2.5漏样板房设计感 艘62杯HYPERL短INK\l泥"_Toc擦301534各848"凳风9.2.6背售楼书的制作窗 烘65王HYPERL奋INK\l虽"_To料c30153粪4849"涂如9.3顺房地产项目定嗽价与价格策略姨 俘66弊HYPERL好INK\l欢"_Toc傻301534资850"跟丙9.3.1边房地产价格的着影响因素冬 劣66捕HYPERL退INK\l泼"_Toc果301534萍851"才趣9.3.2龟项目定价之目秀标狡 音66伞HYPERL棕INK\l乒"_Toc暮301534房852"凡赵9.3.3缩项目定价的方泳法珠 畅67匠HYPERL贼INK\l差"_Toc厕301534词853"睡熔9.3.4猎项目定价的基清本策略须 觉69

坚1沸瓦房地产开发与获经营概述就1.1累房地产的基本膀概念辣1.1.1扬题房地产的概念斤沈省胳对于房地产的贯概念，应该从朽两个方面来理眼解：房地产既负是一种客观存淋在的物质形态逝，同时也是一眨项法律权利。六作为一种客观移存在的物质形楼态，房地产是淹指房产和地产杜的总称，包括架土地和土地上霸永久建筑物及裹其所衍生的权扔利。房产是指辰建筑在土地上家的各种房屋，买包括住宅、厂失房、仓库和商累业、服务、文号化、教育、卫戏生、体育以及洗办公用房等。迫地产是指土地霜及其上下一定抖的空间，包括僻地下的各种基木础设施、地面扔道路等。房地心产总是固定在番一个地域之内扒，非经破坏变贡更不能移动其烂位置，因而又寇得名不动产（薪real-e肯state匠）。按法律意义上房碍地产本质上是去一种财产权利在，这种财产权颈利是指寓含于香房地产实体中育的各种经济利缸益以及由此而挎形成的各种权推利，如所有权垫、使用权、抵白押权、典权、拢租赁权等。拨1.1.2宇音房地产商品的秤特性湖房地产商品督既调具有商品属性浓又具有社会属赶性。市场经济劈下，房地产是吧一种特殊的商矛品，它是由土宏地利用所引伸舟出来一群商品脏的代名词，具吸有位置的固定谨性、使用的长知期性、供应的蚁有限性、生产坦的复杂性、高倦价值性等商品使特征。房地产破商品的特殊性术还表现在其具其有消费品和投攻资品的双重经堆济身份。如住银宅可以满足人乎们居住这一基梦本生活需要，觉从这个意义上臣讲，这种住宅料房地产就是一醒种消费品。而具厂房、仓库、寻办公楼等房地帅产往往是人们溉基于生产经营宴目的的投入，剃即使是居住类番房地产产品，誉人们也可以通加过购买然后出畏租，或者升值窝后转手出售来好获取利益，绵从这个意义上说讲，这些房地极产属于投资品顿。证房地产位置的凤固定性使房地俊产商品交易区冶别于一般商品兽交易。一般商筹品交易完成后喜买方将商品、睬卖方将货款各神自取走，从而碍完成商品买卖音。一笔房地产鬼商品交易是通浆过法定的契约烛或文件来保证狐买方所购买的颜财产权利，体星现在买方以法狱定合约的形式照买走了房地产为的相应的财产锹权。乱就社会性而言羡，房地产是人叫类赖以生存和咱发展的必需品围，它既是生产液活动中最基本张的生产要素，议又是社会活动兼中最基本的生肝活资料。比如偿住宅就具有福失利的性质，而贤不仅仅是作为团一种商品存在禁。因此，各国做政府对房地产卫生产和经营大泄都进行较多的念干预。如政府筛基于公共利益介可以对房地产勇进行强制征用扫或者收买，政盐府通过规定土罩地的用途、建炮筑容积率、建捷筑覆盖率、建汤筑高度、绿化泰率等对房地产馒经营进行管理遮。恰1.1.3储向房地产的分类趣房地产最基本狭的分类方法是帅按狱其构成分为土毒地和房屋两大暑类。而按不同势的方法还可以驳对土地和房屋扫进行各种分类覆。份1.1.3凤.1胃土地的分类榨（肾1津）按土地的开油发程度，土地酱可分为怪：隔①爆生地。错生地是指不具张备城市基础设社施的土地贱；废②判毛地。熄毛地是指城市毁基础设施不完枯善、地上有房间屋拆迁的土地案；挽③艘熟地。帆熟地是指具备夺完善的城市基锣础设施、土地全平整能直接进窑行建设的土地殃。鞋（酸2猪）按是否具有落建筑用途，土桥地可分为吩：皱①堂建筑用地绪：唐②恐非建筑用地。乌（另3稠）按是否与城此市经济紧密相赖连，土地可分问为农村土地和转城市土地。根盏据我国《城市谅用地分类与规须划建设用地标虎准》，城市用准地分为腔：恶①慎居住用地熄；股②极公共设施用地棵；码③绪工业用地蒸；凤④现仓储用地认；桌⑤旅对外交通用地址；殊⑥皮道路广场用地年；墓⑦封市政公用设施携用地遍；抬⑧躺绿地携；己⑨刑特殊用地。复1.1.3冬.2娃房屋的分类厅（垫1烧）按建筑结构食的不同，房屋赌可分为牙：伯①降钢结构房屋不；轻②椒钢筋混凝土结析构房屋圆；伍③雾砖混结构房屋脱；含④访砖木结构房屋内；巴⑤祝其他结构房屋凶等厚5斑类。阿（党2描）按功能用途乡的不同，房屋女可分为孕：糟①诉住宅施；紫②家工业厂房和仓蒜库娘；叮③隙商场和商业店淹铺用房泡；喝④葡办公用房史；挺⑤硬宾馆饭店闻；畅⑥腰文体、娱乐设稳施竖；沉⑦呆政府和公用设麦施用房鹅；毅⑧终多功能建筑（榴即综合楼）痒等威8碰类。古（死3突）按价格的构奉成不同，房屋乏可分为商品房咏、微利房、福飘利房、成本价队房和优惠价房绳等，这是我国溉特有的分类方况法。督（叠4果）按所有权的尾归属不同，房聪屋可分为公房接和私房。公房飞又分为直管公忍房和自管公房热两类，直管公盯房是指由国家酒各级房地产管透理部门直接经巩营管理的国有倒房产；自管公瓶房是指由机关睛、团体、企事届业单位自行经鸣营管理的国有呆或集体所有的率房产。哪1.2舞绢房地产业剪1.2.1子男房地产业的概血念和内容博房地产业是从蛛事房地产开发爸、经营、管理柏和服务产业。勾房地产业的活慰动领域主要包农括：雪（绝1繁）土地的开发朽和再开发；港（蜜2扛）房屋开发；皆（派3永）房地产经营鹿（夕包括沿地产经营摩）第，包括土地使勤用权出让、转讯让、租赁、抵辞押；傲房产兽的买卖、租赁任、抵押等；谨（携4色）房地产金融导，包括信贷、骑保险和房地产答投资等；饲（妥5席）房地产中介镇服务，包括信梁息、咨询、估性价、测量、律役师和公正等；仆（药6作）房地产市场水的调控和管理浩；擦（勇7单）房地产物业侄管理服务，包园括家居服务、素房屋及配套设熔施和公共场所亩的维修保养、六保安、绿化、夏卫生等偷。在来1.2.2收草房地产在国民顺经济中的地位稍和作用合房地产业作为傲经济发展的先呈导性产业，在览国民经济中占狐有重要的地位兔，起着十分重剪要的作用亮：编（么1券）鹊住宅产业为主卡的房地产业已着经成为国民经炕济的重要支柱貌产业之一喜；究（兴2扒）疑房地产业的发盟展，是城市经删济发展的基础喘和条件立；疯（河3租）石房地产业的发琴展，能带动相搁关行业的发展额；纤她（双4搁）附房地产业的发劫展，有利于调末整消费结构，偷提高城市居民奋居住水平和生龟活质量触。脚舰1.3鲁房地产开发桃箭1.3.1长捞房地产开发的枝概念桶房地产开发，法是指按照城市仍建设总体规划删和社会经济发彻展的要求，在处国有土地上进羽行基础设施建陪设、房屋建设哥，并转让房地钓产开发项目或舞者销售、出租涛商品房的行为庙。叔1.3.2抛嚼房地产开发的表类型获（点1唉）按开发的规碗模和复杂程度雷来划分，房地市产开发可以划懂分为单项开发捡、小区开发、午成片集中开发过（后两类开发谁也称综合开发再）颜。尖（紧2阻）按开发的地鸣域划分，房地较产开发可以划弹分为新城区开攻发和旧城区开辽发（一般也称盒为旧城改造或约再开发）桨。罢（速3签）按开发的阶钓段划分，房地知产开发可以划你分为土地开发霉和房屋建设蛙。倦例1.3.3型秆房地产开发程卵序踪房地产开发项灭目过程可以分固为四个大的阶港段：党（锈1售）近投资决策阶段排主要的工作内慨容是：项目选离择和地块获得培。胶务主要的工作任桃务：航①坚投资项目寻找壁侵庸开发商根据各啄种渠道获得的躬信息、经验及否房地产市场分勉析和预测，寻姜找可能的投资洗项目，即拟定窄可能的投标地臂块。感②子投资项目精选惠植培开发商组织内屈部专家，对拟玩定选择的投标皮地块，联系地鞭块的土地规划袄控标、融资及悲技术等问题，格展开关于地块印的拟建物业、疼规划定位、营排销策划和市场蓝前景等研讨，这拟定可能的筹些资方案，选定超出若干个具有近初步可行性价努值的项目。判③辩初步可行性研轰究可侨开发企业专业爬职能部门对选搭定项目进行初真步可行性分析然，要旨是根据扮成本估算、期洁望利润和融资吩要求，就项目荡的投资效果和寺可能出现的技拥术经济问题进登行研究，编制群初步可行性研略究报告。呈④陈组织投标获得茂土地使用权旋墨律开发商组织投楼标班子，对选怠定的各项目进夫行跟踪，了解舅项目的特点、谊招标地块的特阳殊要求、其他偏投标者的竞争勿力和动向，以间提高中标的概纳率。企业一旦扫决定了投标目疮标，则要根据糕初步可行性研淋究报告投资分北析，确定投标意报价，编制投穗标文件，竞标结获得土地。垂（班2服）芦前期工作阶段虏主要工作是项漏目规划方案设鹿计、资金筹措却计划和项目详德细可行性研究颜。雁（客3虹）果项目建设阶段光主要工作包括耀通过招标落实铺建筑承包商、雷组织施工、以份及建设监理、狸市政和公建配昏套、竣工验收镰等。翁（修4哗）遵房屋租售阶段痛主要工作是采进取有效的营销傍手段促进房屋明的租售，以尽罩快回收资金，摘保证收益。浴助梅敲房屋租售出去委后还有一项重昏要工作即物业灾管理。物业管卫理与入住者关葬系密切，因而唯对开发商的市取场信誉又很大眠影响，这项工若作已被越来越很多的开发商所垄重视。皱1.4韵键房地产经营早吉征房地产经营，垄从广义上讲，乌就是指一切通述过从事房地产龄领域的经济活只动获得经济效肃益的行为。从叫狭义上讲，则兽只是指房屋经先营和城市土地脊经营这两种房虚地产领域的经管营行为。变（柳1气）西房屋经营总；钳（狱2肆）肺城市土地经营蜻；以瞧（车3器）告城市房地产综厨合开发经营水。握呀城市房地产综庆合开发经营园，就是以成片琴集中开发为基农础的经营活动安，是规模最大胆、综合程度最解高的房地产经悉营。弦这种经营方式笑，在资金充裕出、企业管理水全平先进的条件厨下，无论是对听房地产经营企夕业还是对城市撞人民政府，都颜是综合效益最持高的一种经营窜方式。逼首先，这种经表营方式对两者丈来说，都可以捆很大程度地降信低开发成本。叮对筋开发商攻来说，实行成批片集中开发，系可以寨：构①病缩短建设周期芦；浮②鸣降低工程造价王；败③笋提高劳动生产词率贫；驴④页提高整个工程部质量。平对城市人民政声府来说，这种鞋经营方式可以掌极大地缓解它腐们进行城市基脂础设施建设的费开发成本，因沫为相当多的基许础设施的建设傻开发成本都因则为通过纳入成贴片集中开发的钳区域而被开发忠商支付，使尖城市人民政府候可以借助开发吩商的经营活动养，在投入较少毙的条件下使整泰个城市的基础简设施水平大为撤提高。丰其次，这种经昂营方式也使两索者获得更大的撒经济效益。府对开发商来说乡，由于成片集薯中开发，可以雅迅速使城市某饥个区域形成基待础设施配套、辰功能齐全的生磨活区域，相当蜜于那些基础设暖施条件较差的鹊取悦，其市场碰竞争力大为提刷高，虽然支付辛了建设城市基烤础设施的成本周，但仍可以通瘦过开发的房地挤产项目的价值卖的大幅度提升追获得更巨大的跨经济效益。而学且，城市区域与往往具有一定显的聚集性，一验旦整个区域形匠成了一种聚集裂性，就会吸引举其他区域的人旧们来此居住、滚购物或办公，刮一旦这种聚集赚性形成，就会隐造成该区域的灶房地产的供不抚应求，从而导丧致房价上涨，危使开发商获得粪更大的经济利屿益。霞对城市人民政俊府来说，成片像集中开发的经日济效益体现出弟来以后，也可忌以获得更多经包济利益：由于稿房价的上涨，俩可以收取更多巧的与房屋销售解密切相关的有楚关税费；由于疑该区域商业活萍动的兴旺，可棵以获得更多的煤与商业经营密晨切相关的有关继税费；由于聚搞集性的体现，铜各种房地产交剃易活动增加，世可以获得更多寇的房地产交易龟税费；如果之悔前的成片集中当开发效益明显付，可以起到示眨范作用，在之律后的成片集中腊开发土地出让膝中可以获得更变高的土地出让妈收入。汤最后，这种经新营方式使城市郊的总体规划和馋各项事业可以爸协调发展。成余片集中开发，沸便于实现城市黑规划的意图，它也便于城市人致民政府对开发搭商进行监督检死查。通过成片绑集中开发，可遭以使基础设施驾的建设和其他徐设施的建设配征套，避免了相讯互不配套所导陪致的各种城市习问题。鬼1.5画殃房地产开发与择经营的关系手狱央房地产开发与员房地产经营这乳两个概念是房舰地产行业运行幕过程中被广泛厦运用的两个基例本概念，它们语既相互联系又幸有一定的区别漠。诉乐关于房地产开赏发与房地产经存营，有两种看碰法：一种是从背广义的角度来目看，另一种是尾从狭义的角度深来看。茅院悟从广义的角度责来看，特别是蹲站在市场经济症的角度来看，要房地产开发和裳房地产经营在渴本质上是相同昼的营。稿库如果从狭义的裁角度来看，房袄地产开发与房简地产经营有着译如下重大的差品别铁：送（准1芳）房地产开发滔和房地产经营偷在房地产项目勤市场运作过程扰中所处的阶段贞不同；恋（演2约）里房地产开发和娱房地产经营这那两种房地产经者济活动的主体降并不完全相同拔；邪（眼3镇）姑房地产开发和竭房地产经营这周两种房地产经穗济活动对主体盲的资格要求不碗一样恼；蹲央（影4蚀）帖房地产开发与者房地产经营所档指向的行为对椅象是不同的循；罪（厚5蹲）栽随着房地产市押场的完善，房精地产开发与房灶地产经营的作贼用就会发生根涛本性的变化器。汁小1.腾6读突房地产开发炒与经营代的主要参与者露谣房地产开发与洋经营的主要参啦与者顺由市场中的买美卖双方以及为谱其提供支持和究服务的人员或赚机构组成。涉脾及到房地产的舌开发建设过程锡、交易过程和殿使用过程。砍（桂1辣）土地所有者奇或当前的使用宽者游吉沉件渣（2）开发商赛（舒3谁）政府机构喂恋参与房地产市查场的运行过程青中，既萍有幼制定规划的权况利，又有监督商管理的职能，透在有些方面还旦会提供有关服膝务。唱土地管理部门排——衣获取土地使用佣证；棉城市规划部门芦——确获取规划许可申证；喘市政管理部门偷——狸获取市政设施蹲和配套设施许彩可证；抵房屋管理部门右——误获取销售许可丈证、房地产产距权证冶；环保部门；钟文物保护部门宜。择（擦4士）金融机构姐（续5嘉）想设计单位佩（掠6刚）衬建筑承包商润（蓄7卸）前专业顾问愁更在不同阶段聘喷请专业顾问公填司提供咨询服席务磨：①建筑师；筛②咏工程师：结构茎、设备、电气趟、造价乐；③会计师；④估价师；⑤律师。虫（加8捎）药消费者或买家折自用型买家页——时支付能力；喉投资型买家不——肌拥有物业后所嫂能获取的预期旺收益的大小，阵决定了其愿意但支付的价格水玩平。秃2纳哲房地产开发与制经营环境誓2不.1勾届房地产开发与纽经营环境的定农义驳对房地产开发坚与经营活动而括言万，附环境就是指以勤房地产开发经妨营行为为中心匆，鬼并作用于该行颤为的所有外界手事物嫌，啊是开发与经营妄活动赖以生存总和发展的各种坑因素的总和。度房地产开发与驼经营环境堤，捷就是影响开发殖与经营活动整舰个过程的外部柱因素和条件的晃总和争。皇2.2合旧房地产开发与座经营环境的构闻成炕宏观环境顾:腊是指从宏观的死角度对房地产矮开发与经营活弓动产生影响的碎基本因素捕，双即间接影响与撒制约房地产开假发与经营活动龙的社会力量垄、忠国家总的开发伏环境尚。崖它包括国家政贝局的稳定、法钳律的完善程度王、宏观政策、求经济发展速度另、市场条件、疯社会文化观念比等。迎浆中观环境：是隶指从房地产行援业的角度出发孝，对所有房地杰产开发与经营卵活动产生影响桌的因素的总和茄，具体包括行遭业法规的完善卷程度、行业发念展趋势、竞争叨态势、行业准惭入条件、行业绪发展所需科技举、设备、资源巩等。推微观环境：是算以房地产开发违与经营项目所帜在城市及区域沙为背景，从自幻然、经济、社搜会与基础设施题条件等方面直标接对具体项目卸目标产生影响分的因素的总和钻。如城市经济挡发展速度、城彻市居民购买力尿、项目周边单足位分布状况等牵。徐2.3沃絮房地产开发与咱经营环境分析出的基本内容赵2.3.1随慰宏观环境金（拾1践）谣政策环境：财钻政政策、货币按政策、产业政虹策、土地政策亡、住房政策租【键财政政策鸭】权包括财政收入参政策和财政支腔出窃。财政收入政况策是通过税率裕的调整来调节辫国家、企业和硬个人收入的分蜜配关系。在财宵政收入政策方洲面，政府作为性房地产市场的未监督者，通过李税率的条件，分影响市场参与搬者的总量和结狼构，进而调节练房地产市场的狸结构和供求状作况。在财政支甜出政策方面，瘦政府作为房地掩产市场的参与夹者，以自身的启支出总量和结挽构影响房地产陵市场的总量和铅结构。列【鸡货币政策寻】采是指中央银行呆通过调整贴现毅率、调整法定速准备金和公开场市场业务等手恰段，来调节货翻币供给。中央厅银行对房地产存市场的调节主退要是通过利率组工具，以控制袄商业银行对房狸地产业的信贷恋投向和信贷规菜模指标。利率继对房地产市场排的直接影响分招别供应和需求传两个方面。岛政府通过产业叉政策对房地产往业进行的调节加与控制，是影铸响房地产开发吼与经营活动至青关重要的因素惯，是任何一个君房地产企业的焰决策者在项目倍定位之前都必轿须掌握的因素盾之一。杯【蒙产业政策尺】失国家的腔产业政策叉对房地产开发附与经营活动有职直接影响。一抓般来说，政府简以制定计划和砌产业投资指引两目录及其他行衬政干预手段来粘影响房地产业编的发展。在房箱地产业发展初浴期，产业政策饰对市场的波动劳具有至关重要鞭的影响，从房森地产投资、房细地产价格到房窃地产产品的定刮位，都受到国旨家宏观调控的妙影响。缠【规土地政策治】醋土地政策雀对房地产开发紧与经营的影响怪主要表现在出艇让土地的方式佛上。获得土地蹄的方式有协议烧、招标和公开丰拍卖这三种方淘式，不同的方交式给投资土地克的投资者带来错的成本不同。菌【塑住房政策磁】殖主要是指国家且和政府在住房茅方面的投资政结策和住房分配壁政策，这些政家策对房地产开察发与经营有着民很大的影响。风（绳2滩）乐经济环境：宏推观经济条件、纸居民经济收入叫和购买力响及贫富差异程我度笨。赢（系3返）并人口环境：人碎口总量、人口释年龄结构、虑人口性别结构星、人口户籍结跳构、驴人口地理分布饿和流向、烘家庭结构但（墨4地）蛮自然环境忽：岂包括祝气候、温度、惹地质条件、水嗓资源、降雨、净自然灾害（地吃震、洪水、泥银石流、山崩等出）。汽（抬5枕）个技术环境狮（搞6刃）文化环境光狭义的文化是脸指社会的意识宝形态，如风俗胶习惯、语言文鹿字、宗教信仰蜘、价值观念、兵文化传统、教族育水平等。作兄为意识形态的写文化，是一定顷社会政治经济鸡的反映，又给砌予政治经济的蓝发展以巨大的架影响。蔽（演7插）社会环境昌包括社会制度拐、社会秩序、销社会信誉。番（害8造）政治环境种体耍包括政治体制借和政权、政治果局势、政策、胖战争风险。沸2.3.2向莫中观环境窜（员1针）驻我国房地产市塔场的法制体系狐【载有关房地产的碰法律洞】客主要有三部：复《中华人民共仪和国土地管理点法》、《中华新人民共和国城鹅市规划法》、菊《中华人民共援和国城市房地匀产管理法》。候【矩国务院颁布的翻房地产条例蛙】部主要包括《城奸镇国有土地使趟用权出让和转丢让暂行条例》洋、《城市房屋扯拆迁管理条例侄》等。启（烟2抛）起房地产市场态码势：房地产市款场周期、房地蚁产市场特点寿【兰房地产市场特黄点眠】只城市规模的大筐小决定了房地门产市场的规模猛大小，城市经讲济的发展程度敏决定了房地产诱市场的发展空脂间，城市居民止的购买力水平槐与消费习惯决外定了房地产产亲品的价格水平腥与特点。苹房地产市场可左以细分为供给辛市场和需求市丑场，在环境分片析过程中，想钳要对城市房地斗产市场特点进钢行准确把握，秤就必须分别对跳这两个市场进飘行分析。决房地产供给市惑场特征的把握摘，其实就是对乞行业竞争态势严的把握，这是铁影响房地产开叠发与经营决策产的重要因素，狡包括：房地产穷市场的投资量月、开工量、竣衡工量、销售量还、销售额，二韵手房市场交易饮活跃程度，房帝地产产品价格场、档次、质量权、特点等。锈房地产需求市牛场主要包括房奔地产产品的需俱求结构、需求达层次、购房群宰体特征、消费雄的主要影响因王素、贷款消费沾观念等因素。宿（铺3尺）慕房地产行业规游范哥2.3.3攻盈微观环境梅（凶1体）大区域地理位置额特点：区域自煮然环境特点、梯区域稍的站经济地位、射区域的粥社会地位、区酿域着的远交通便捷击程度豪【区域自然环慎境特点】糠绿化、日照、皆风力和风向、宪空气污染、噪乌音污染、地表跨状态、地块形蛾状、地块面积利。抛【裂区域的经济地垦位止】货区域的经济地缎位往往是由区政域经济发展现填状决定的，可吸以从政府、企放业、家庭三个络层次来进行分伴析，包括：经分济增长率、产晨业结构、居民缩消费水平、购剖买力水平、当狗地经济中不同齿行政区域间存姓在的经济联系距等。区域的经束济增长在一定页程度上决定了师当地对房地产织开发与经营产蒜品的需求。半【值区域的社会地秧位倾】码区域的社会地糠位表现的是区捡域占用社会资食源的能力，包咽括有行政地位怕、历史地位、予社会影响力、锋人才优势等。忍一般来说，一卡个城市中不同扛的行政区域所娘担负的社会作叙用会有所不同蜂，在发展的过鼻程中也有不同幅的侧重点。艳【奉区域的交通便顾捷程度苍】接交通便捷程度豪是指不同土地建使用者之间在隐空间上的联系须以及为维持空茫间联系所必须状发生的空间移竞动的成本大小酸。家庭作为居吃住用地的使用观者，与工业用连地或商业用地剂的使用者之间碌保持着某种空施间联系或依赖做性，居民必须隔往返于居住地费和工作地点之辜间，购物者必驼须前往商店并榴能保证购买行贤为的实现。交筹通便捷度高的脾区域，必定是贺居住者工作、斗学习、购物都诵十分迅速方便笋、发生成本较变小的区域，这海样的区域，也环往往是房地产秘开发与经营活戒动非常活跃的蹦区域。吼（别2炸）须区域经济发展辛战略与发展规填划带【愤区域经济发展叛战略螺】铲是指区域经济助总体发展的设夸想、思路和谋匀划。它根据不悲同区域生产要倘素条件的分布膝情况和该地区糟在国家经济体吐系中的地位和枕作用，对区域也未来发展的目珍标、方向和总攀体思路进行谋螺划，以达到指鸦导区域经济发窜展的作用。任掘何一个地区，课由于其自然环霉境、资源、社炒会发展状况和跌文化、生活习昼惯等方面的差印别，往往发展述的重点、方向寇有很大的差异庸，因此不可能行用国家的发展泽战略去套地区额的发展战略，顿用国家发展的豆重点产业，去甩硬性规定地区煎的重点产业，裁而是要依据地掌域合理分工的违原则，发挥区师域优势，制定破符合区域实际亚情况的总体发烂展战略和产业否发展战略。张【谨区域规划咸】恐是区域经济发溉展战略指导下胡的区域和产业常发展的详细安驻排，它包括区行域发展、产业烂发展、土地利幼用、城镇体系净等多方面的内滨容。区域规划般的主要内容一饿般包括：跪城市发展规配划蚕—坝—斗指一个或几个折中心城市及其矛周围小城镇和蜂郊县组成的地筐区规划。规划愧的核心内容是搏确定城市的性买质、规模、用辆地结构和空间缩布局，重点解诵决区内各城市挪之间的分工协燃作、工业布局巷、老区改造和煤新区建设、人帅口分布与大城树市市区规模控敬制、中小城镇锈建设及环境保添护等。德工业区域规普划名—瑞—故指工业聚集形羞成的各类专业闯化的工业区，姥规划工业发展隐方向和布局，打工业建设与农进业相协调，对障外交通布局和泉居民区布局等渴。工业区的规吊划中需要解决茂工业枢纽、工仇业点的配置、朽社会经济的发洽展、交通系统挺、城镇和人口障分布、卫生保肆健等一系列问嫁题。拼资源开发区区山域规覆划芹—娃—慎资源开发区应扮包括水、土、冲森林、矿产等叹多种资源的开骗发区域。这种县性质的开发区要域，一般由一镇种资源的开发旁作为动力，启感动区域的开发晋。拦风景旅游区区躲域规旧划虚—着—奶指旅游资源丰捏富且分布比较睬集中地区的发朗展规划。这类固地区规划的重等点内容是风景啊旅游资源的开遮发、利用与保虎护，旅游产业和建设及对外交姥通联系，解决秧工农业发展与剑自然景观保护抽之间的矛盾。市农业区开发规团划升—瘦—严指以农产品与顾加工为主的地饮区开发规划。骆土地利用规划奇是农业区开发存规划的中心内阶容之一。土地色利用早已不仅绞仅限于农业土洒地利用的范畴怨，而是包括区妖域全部土地的职利用问题。合垃理分配土地资婆源，满足各行君业对土地的需生求，并保证农桂业的基本用地爷不减少，是土触地利用规划的耻主要任务。伯综合性区域规杠划拖—胜—骂是与区域经济元发展战略直接搏配套的规划，拳是详细的区域句经济发展战略评方案。综合性帽的区域规划一迈般是以行政区京为单位的区域凝规划。其目的侄在于对区域内桶的资源开发、市城镇的发展、阔工农林牧渔矿尿等产业的发展君，交通运输等呆基础设施和商不业、金融、医息疗、文化等服利务设施的建设送。综合性的区锹域规划实际包岁括了上述各种娇类型的规划。线但由于各地的袍环境、经济发或展水平与管理畏体制不同，规戏划要求不一，虽因此综合性区示域规划的范围奖与研究的深度磨，各地有很大荷的差别。慈（许3见）头区域房地产市戒场发展特点：著区域房地产市戏场与中观环境薪的房地产市场乡态势不同，应内以房地产开发肃经营活动的具鞠体区域为背景畜，集中在以下液四个方面：絮区域居民及分兽布特点；尘区域居民的职弃业分布、收入思水平与购买力条；劝区域居民的消叫费特点与习惯另；赶区域竞争项目父分布及相关影陪响因素。寻①②内③趋共同构成区域备房地产需求市歉场环境因素飞，挺④共构成了区域房常地产供给市场惠环境因素。嘴2颤.猛4橡约房地产开发与脊经营环境分析位方法冰2民.踪4粮.1势椅多因素加权分汇析法飞此类方法一般凝可运用于进行蓝项目选址，决谱策者将房地产稼开发经营环境坡中关键因素按团宏观、中观和岭微观三个层次币整理排序并加执权、评分，根多据评分结果来丘选择是否对该气国、该城市、尤该区域进行投形资经营活动。桥2说.浩4奏.2恭兄道氏评估法怖第一步，评估苹影响企业业务卵条件的各个因症素；得腿第二步，评估墨引起变化的各奴个主要压力因白素；蔽套第三步，在前陆述两步的基础煤上，进行有利燥因素和假设条束件的汇总，从横中指出破8-10羡个能获得成功通的关键因素；谣第四步，在确系定各关键因素兴及其假设条件尤后，提出四套淹项目预测方案碧。第一套是根叔据未来厌7浩年各关键因素孟最可能的变化眨而提出的预测央方案；第二套勺是假设各关键史因素的变化比桑预期的好而提蛇出的乐观预测逮方案；第三套盐是假设各关键殊因素的变化比耗预期的差而提阻出的悲观预测要方案；第四套淘是各关键因素票变化最坏、可叫能导致公司遭瓣难的预测方案达。在各预测方裂案提出之后，骤请专家对各方蜂案可能出现的矩概率进行预测滥，从而作为决则策的参考。事2府.同4掏.3府SWOT盖分析法妹又称十字图表扒型分析法，是塞西方企业界广脉为应用的一种爱战略选择方法守。杨S扇和畅W太分别代表企业美内部环境的优抄势和劣势，邀O寻和暖T幼分别代别企业影外部环境的机徐会与威胁。芳项企业优势与环墓境有利条件结却合，机会点打；班值企业优势与环览境不利条件结勉合，可规避风户险点别；朴文牧企业劣势与环咐境有利条件结屈合，可借力机碧会点杀；铃挂某企业劣势与环库境不利条件结坏合，风险点酱。霸3晶归房地产项目的险市场细分与市拥场定位滋3.1枝市场细分的涵烛义及作用塘市场细分的概及念是美国市场所学家温德尔逝·番史密斯（照Wendel盯lR.Sm挪ith蒙）于稻20党世纪胆50掏年代中期提出堡来的。所谓市碰场细分就是指脸按照消费者欲灯望与需求把一哈个总体市场划伞分成若干个具叮有共同特征的估子市场的过程抬。简例如，有的消守费者购房是改卖变自身的居住涝条件，有的消寒费者是用来做猫投资，有的消忘费者用来度假艇，有的消费者狮是为父母购买佣，有的消费者负是为子女购买预。从购买动机矛上可以把房地呜产市场据此可雁细分为五个子倚市场。吸支3.2单市场细分的基零本变量平亦颗房地产市场细惰分变量可分为头人口细分、家厘庭细分、地理烛细分、心理细窜分、行为细分嫩、利益细分等轿类型。夜记3.2.1显猴人口细分瞎（1）年龄（2）收入（3）职业材（采4面）教育水平营（丹5扔）宗教信仰探（多6架）社会阶层（7）性别王3.2.2劳现家庭细分接（滤1践）家庭户数磨（啄2漆）家庭结构难姻威①霞家庭规模卧板捉②浮家庭类型，是哨指家庭成员间鞋的关系思【怪家庭类型胶】贯根据家庭成员殖的血缘关系，怒一般分么为寒6衡种类型：物A呈单身家庭；束B漏夫妻家庭；劲C赵核心家庭（一询对夫妻与其未美婚子女组成）乱；询D窜主干家庭（由茎孩子、夫妻、些夫妻中的一方蜓老人三代人组涂成）；锅E嗓联合家庭（由宫两代以上的人钓且同一代中又辟有两队以上夫拨妻组成）；深F英其他家庭。察谢抄③畅家庭代际数王（秃3润）家庭的收入抱水平辫叠3.2.3间罩地区细分建匠房地产的区位倦环境具有三重消性质：爱拒问一是自然地理弦环境；穴废二是经济地理近环境；些征三是人文环境仙。肢可以将住宅购无买者划分为以使下两个群体：仗本城市的购买螺者和非本城市旺的购买者。巧般3.2.4衡愚心理细分镇国心理细分是以酷人们购买住宅匀的动机、生活厦方式以及个性甩等心理参数作浓为划分住宅消青费者群的基础恐。汤3.2.5非歪行为细分扯戏挪行为参数是指久人们对住宅产物品的知识、态该度、使用或反狗应。座3.3绞窑房地产项目定永位的准则靠肝3.3.1局估受众导向准则耀市场定位必须难为消费者接受祸信息的思维方帝式和心理需求作所牵引，必须胜遵循受众导向豪原则。像3.3.2它绑差别化准则悦是通过各种媒关体和渠道向目换标市场传达楼岸盘的特定信息衔，使之与对手顽楼盘的不同之躺处凸现在消费罪者面前，从而士引起消费者的遭注意。当目标压定位所体现的惧差异性与消费咽者的需要相吻址合时，楼盘或陕品牌就能留驻四消费者心中。溜3.3.3窑猾贯穿全局的准将则女思从规划、平面露、立面、环境散、绿化、雕塑咏小品到室内外巩建筑和装饰材你料、配套功能想、包装和识别夜系统，再到营贸销策划和物业毙管理。无处无赛时不体现楼盘爽的定位，策划缓人员用定位这螺一主线贯穿于植整个房地产全贴程策划的始终惰。彼3.4衰拳目标市场的选倦择鸣团3.4.1运睁总量分析枕吹供求总量分析繁属宏观面分析尚，如果通过分庸析该细分市场哗供给已超过或悄大大超过需求印，则可以考虑枪放弃该细分市掠场。（1）需求量（2）供给量滨（重3终）赛房屋空置率沾①膨计算商品房空驼置率的公式：捞在发达的市场溉经济国家，商司品房空置率的灰合理区间一般璃为亚3暮%携-10俗%唤。如果商品房门空置率小于常3葬%帅，则可供购房吊者选择的商品柏房较少，购房返者难以买到满礼意的商品房，买不利于房地产竹市场的发展；恼如果商品房空害置率大于泡10抄%还，则商品房空树置严重，房地悬产市场将会出匪现一系列的问知题。冤②忙我国商品房空栏置率的适度判霜断赏我国目前比较得合适的商品房吨空置率应在浇5招%刑-14毒%膀之间。空置率省在静14惊%灌-20援%广之间为空置危苍险区。袋3.4.2具掌需求特征分析怨消费者房地产叠需求层次也呈凭五个层次分布询，这五个层次奸从低到高为：姨（仪1捐）住房楼盘。汉面积、户型、闪配套等基础设眉施，可以实现挨居有其屋的愿涂望。量（厅2旦）有保障的楼货盘。物业管理垫，小区环境等手已经有保障，垮进一步满足人弓们的生活要求梳。坐（批3仍）完善的楼盘拔。营造社区归宝属感和人与人案的关爱，社会柴环境、人文环速境、绿化环境盗等各方面基本幻满足购房者的娘舒适生活要求冠。图（锄4奸）人居概念楼录盘。强调个人丝生活形态问题信，能够为业主拍创造良好私人证空间，创造个堤人美好生活空作间。诚（转5掀）主题楼盘。锈体现个人志趣哀、品位，楼盘狸成为业主个人班品位、人生价欧值追求的体现国。浅3.4.3菜饭竞争状况分析掘竞争状况分析微是用于判断某懒企业在某一细打分市场上是否葛占有优势，或屡能否更有效地辅提供产品满足路消费者需求。汽1嗓）剃识别主要竞争厦对手做在确定主要竞曲争楼盘时可以男用这样的标准春：伞（做1担）商圈辐射范刘围内（中等城糟市一般指童2悔-3兵公里撒以内）；恐（漏2拿）价格相差薯10减%摊-15叶%蝶之间；文（盒3贵）本城区最好殊卖的排名前酱20搞位项目；库（背4蛮）知名恭开发商丝现正在发售或纸即将发售的项挎目。宾2邻）导了解对手盘爸（票1宜）竞争者的财赖务能力有多大值？楼盘的规划延计划如何？准炕备推出什么房糊型？互（滨2讯）竞争对手的钳价格策略如何亚？获（崖3赛）对手盘的房谨型是否新设计集，有哪些特征踩？抢（约4坊）对手盘的产步品中有哪些遗院漏、忽略？有味哪些不足？听（秒5鸭）对手盘的市鉴场销售量如何亭？尽（筐6维）对手盘的促解销手段如何？迅（垮7甜）对手盘的拆开发商轻及楼盘的知名匪度如何？美誉搭度任何？恼（慧8矛）对手盘的广非告费用大约是技多少？蜘3.4.4绵华企业自身资源库匹配研究笋1捕）炼企业经营目标2）土地条件腹土地自身条件外是项目定位的神根本基础，土转地的地段、交盲通状况、自然影景观、人文素闭质、土地成本脖很大程度上决议定了项目定位慕的基本方向。惰3代）顷公司的实力以笼及擅长开发的蜂类型嚷（倾1型）资源优势。吩包括人力、物军力、财力等。枣（件2此）规模优势。佣（汉3腾）产品优势。蛇（励4堵）品牌优势。拘3.5得赶塑造产品差别愧化的途径肤开发商升可以通过叹多满个途径来体现团楼盘差别化：新（购1锹）贸质量优势映捏即更卓越的楼摧盘质量和建筑贱设计。对于楼怨盘来说质量包颠含的内容有：赵楼宇甚建筑桌质量、户型、单建筑风格、小盼区设计、绿化拍率、容积率和匆周围环境等。业（滋2超）谎区位优势永（偶3械）交通优势妈（狗4伟）品牌优势：拍开发商、设计伶单位、物业管愉理单位。感（肉5惨）讽服务优势刊男提供更满意的留服务，包括销梢售服务以及物箩业管理。商喇如：杠碧桂园扇“匙给你一个五星诞级的家丰”宿（税6央）拦复合功能优势菜提供更满意的秀功能享受，比庙如复合房地产久的开发。现如：三体育房地产（溉奥林匹克花园订）、音乐房地利产（府河音乐约城）、旅游房奥地产（芙蓉古驱镇）、科技房红地产（中关村抽）当。弱攻（骄7烦）御价格优势房在楼盘质量一婆样的情况下，萝较低的价格能花给消费者带来慢更多的利益。市3.6环钥房地产市场定尤位策略侨效3.6.1态丽填补定位熄乡是指通过市场芬细分，寻找竞论争对手尚未进迫入的市场作为看目标市场，再让根据目标市场勇消费者的特点鞋，确定产品的细性质、质量、月价格、档次等烂综合特性。邻3.6.2萍汁避强定位雄这是在同一个辣目标市场上已硬经存在竞争对捐手的市场情况故下，通过开发垫出一种能够从筛某些方面更好毙地满足消费者美的住宅产品，验从而为自己的歌产品确定一个汉相对有利的市镜场位置。瞎3.6.3嫩做迎头定位堆这亦是在同一奉个目标市场上脖已经存在竞争厘对手的市场情冈况下，通过开绞发与竞争者基脸本类似的产品荡，即是与竞争仪对手睬“作对着干形”碰的市场定位。供它的特点是能薪激励本企业奋斑发进取。溜急3.6.4绪重新定位私又称再定位。坡多是指市场反励应差，销路不帮好的产品进行搂二次定位；或拣是最初的市场徐定位虽然比较价准确，但经过墓一定时期后，顿由于市场情况央的变化，比如蛮购买力水平的惕升降，都需要铲对原有的市场估定位进行修正米，进行重新定运位。强4超炊拍房地产开发项有目可行性研究雾4丙.1根可行性研究的父概念和目的隙4.1.1鞭泥可行性研究的吧概念竖夺践芒可行性研究就瞎是在工程项目匠投资决策前，皆对与项目有关崖的社会、经济单和技术等方面秧情况进行深入森细致的研究；祖对各种可能拟抗定的建设方案乌或技术方案进部行认真的技术插经济分析、比毫较和论证；对级项目的经济、尤社会、环境效呜益进行科学的冒预测和评价。液4.1.2易岩可行性研究的产目的沉可行性研究的版根本目的是实职现项目决策的丸科学化、民主罢化、程序化，娘减少或避免投捡资决策的失误键，提高建设项凉目的经济、社屑会和环境效益划。贩摔4纪.掏2战眯可行性研究的栽特点（1）前期性（2）综合性挺（竹3健）联不确定性（4）预测性秩4扫.3暮漂可行性研究的刑作用杯弱（遥1证）迫作为项目投资搞决策的依据薪（丧2沸）薄作为筹集建设胶资金的依垂据栏其（届3肿）隔作为开发商与令有关各部门签天订协议、合同兔的依川据礼铺（蝇4础）竟作为编制下阶根段规划设计的谷依佛据茧炭（京5席）惭作为环保部门劝审查建设项目草对环境影响的潜依眯据院量4犁.4愉枪可行性研究的讯工作阶段和具倚体步骤团4.4.1蚀销可行性研究的都工作阶段雀总们（扎1)纽文投资机会研究熄（陆2)五奶初步可行性研沫究判距（视3)装垫详细可行性研雹究乘（胸4)逮作项目的评估和今决疤策供牲4.4.2另亩可行性研究的严具体步骤棋（梢1)省旋接受委托适（督2)挑护调查研究葡（惧3)垮秩方案选择和优总化解（坚4)捷充财务评价和国物民经济评阁价奔鼠（背5)汪羽编制可行性研失究报社告丸掌4笋.呜5想怪可行性研究的授内容译承一般房地产开犁发项目可行性施研究的内容主苗要包括以下几竞个方面谁：揪（腐1乎）腹项目概况林；挽那（午2诵）艰开发项目用地伶的现状调查及材拆迁安置方案榜的制定含；绑（谜3便）香市场分析和建爸设规模的确定赴；蚂霜（而4守）寇规划设计方案皮选择短；埋规（堡5潮）宽资源供给条件见分析锦；绢如（将6岔）颤环境影响评价法；继劫（环7录）批项目开发组织武机构藏清理刷费用的研究巧；薯迷（下8碎）靠开发建设计划五的编制寒；伸肯（来9闷）座项目经济及社渐会效益分析卖；惹喘（蜂10坑）获结论及建议揪。声志5肥房地产开发项水目融资过5.1肤剑房地产开发项栗目融资的基本架概念和融资方燃式茧5.1.1剧甜房地产开发项赞目融资的基本毒概念肉所谓房地产开纽发项目融资是樱指开发商为了川确保开发项目桨的顺利进行，收而进行的融通臭资金的活动。类5.1.2消胳融资方式笛