《物业管理案例》汇编财务管理篇doc

《物业管理案例分析》汇编----财务管理篇财务管理[案例一]房子没住，交不交管理费某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？[案例分析]认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要发生。不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理维护人员间断或减少。因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳管理费。[解决方法]物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了《物业管理条例》中的有关规定，说明只有开发商未卖出的房屋才可以减免部分管理费，而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐管理费，还需缴纳滞纳金。物业管理公司还把政府有关规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊情况，经请示业主委员会同意，管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。[相关法规制度]1．《服务收费标准作业程序》（节选）一、目的规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。二、适用范围适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。三、职责1．出纳员或收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。2．各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。3．财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。4．服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。5．财务部主管负责费用收缴工作的监督。四、程序要点1．费用收取的范围(1)管理服务费。(2)机电维修、清洁、绿化等各项特约服务费。(3)代收代缴的水、电、煤气、电话等费用。(4)兼营的餐饮、娱乐等各项服务费。(5)其他各项多种经营服务费用。2．滞纳金的计算方法(1)对每月银行的第二次托收未果，也未到物业部用现金交纳管理服务费的住户，公司财务部应自每月一日起按1‰计收期滞纳金。(2)滞纳金的计算公式：本金×（1+1‰）n（n为滞纳天数）。3．管理费的收缴(1)管理费的收取标准：（仅供参考）A．多层带电梯：1.20元/月•平方米；B．多层不带电梯：1.00元/月•平方米；C．别墅：3.00元/月•平方米；D．商铺：3.00元/月•平方米~15.00元/月•平方米；E．写字楼：3.00元/月•平方米；F．公寓：1.20元/月•平方米。(2)管理费的收缴程序：A．公司财务部从业主入伙之日起计收管理费。业主收到入伙通知后一个月内未来办理入伙手续的应视入伙，开始计收管理费；B．财务部会计每月20日前应根据业主资料编制下月《应收管理费用明细表》，内容包括：编号、房号、业主姓名、房屋面积、管理费标准、应收金额、上月欠费、滞纳金、本月应收等；C．财务部会计将《应收费用明细表》于每月20日报财务部主管审核，经审核如有差错，应及时更正；如无疑问，财务部主管在财务审核栏内答署姓名、日期；D．财务部主管应在22日前将审核无误的《应收管理费明细表》交财务部会计填写《收费通知单》；E．财务部会计应在每月25日前将填写完整的《收费通知单》交财务部主管审核。经审核有误的，应及时查明予以更正；经审核无误的，财务部主管在《收费通知单》上加盖财务专用章；F．财务部主管在每月28日前将有效的《收费通知单》交公共事务部管理员派发；G．公共事务部的管理员根据住户资料填写信封，装入《收费通知单》，视住户不同情况采取不同的派发方式：——需要直接送达的，管理员应在两个工作日内送交住户家中，并请住户签收；——如住户家中无人接收的，应在两个工作日内送进住户信箱；——需要邮寄的，管理员应贴足邮资，并在两个工作日内到邮局发送。H．公共事务管理员应详细的记录《收费通知单》的派发情况；Y．出纳员根据《应收管理费收缴明细表》填制委托收款凭证及相关资料，在银行规定的托收日期前一日送交开户行；J．出纳员在银行每次托收后的两日内到银行读取已托收数据，并根据托收情况向已全额托收的业主出具加盖“转账收讫”章的有效收款收据；K．未办理银行托收的业主管理费，由业主到公司财务部用现金支付。出纳员在收取业主用现金交纳的管理费时应按《现金管理标准作业程序》中的相关规定收取；L．出纳员应于规定收费日后的五日内编制《费用收缴明细表》报财务部主管审核。经审核存有疑问的，应及时查明，予以更正；经审核无误后的应在财务审核栏内签署姓名及日期后交财务部会计；M．财务部会计将已全额收回的管理费用按《会计核算标准作业程序》进行账务处理；对未能收取的费用，应在银行第一次托收后的3日内根据欠费资料填写《管理费用催缴通知单》；N．《管理费用催缴通知单》经财务部主管审核无误后，加盖公司财务专用章，交公共事务部在3日内派发；O．公共事务部原则上应在规定期限内，将催缴通知单送交住户或其家人的手中，并让接收人在回执上签收；特殊情况无法找到住户及其家人的，应将催缴通知单用邮寄的方法寄交住户；P．公共事务部应做好送达、邮寄的派发记录，保管好住户签收的回执，并将派发情况向部门主管汇报。[案例二]住户以维修未使用任何材料为由拒交维修费用去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。[案例分析]维修费用包括材料费用和人工费用等其他费用，业主以未使用维修材料拒绝交付维修费用的理由不成立。本案例下水管道维修范围处于业主室内，属有偿服务范围，其堵塞显然是由业主装修期间，不按装修管理规定，对下水管道使用不当造成的，其责任完全应由业主承担，业主应承担维修费用。至于业主提出的保修期问题，关键在保修期时效的计算。房屋保修期的计算，是从业主办理入伙手续之日起计算时间，与业主入住到房屋的时间无关，因此，业主所说刚刚入住的理由也不成立。物业管理公司应根据业主办理入伙手续的时间计算保修期，依据实际情况酌情妥善处理。从物业管理的实际看，即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业管理公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。本案例应收取的费用如在弄清维修范围后，事先告知业主，就不会出现纠纷了。[解决办法]情况反映到管理处，主管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意。然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担，并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。[相关法规制度]1．《服务收费标准作业程序》（节选）一、目的规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。二、适用范围适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。……4．有偿服务费用的收缴(1)机电处、服务处等处的工作人员在为住户提供各项有偿服务时，应根据相关服务的收费标准计费，并请住户对服务项目进行验收，在服务单上签字确认。(2)各部门主管应根据用户签字后的服务单对本部门员工计费的项目进行审核，并在部门审核栏内签名确认。(3)各部门主管应在每月25日前将服务单汇总后交财务部会计。(4)财务部会计应在每两个工作日内根据《服务单》上的相关记录填写《收费通知单》。(5)财务部会计应在28日前将《收费通知单》交财务部主管审核，经审核存有疑问的在三个工作日内向业主派发。(6)委托银行代收的，出纳员应于银行每次托收后的两日内，到银行抄录收缴数据，出纳员按照《现金管理标准作业程序》中的相关规定执行。(7)出纳员在规定交费期限后的三日内，编制《费用收缴明细表》报财务负责人。(8)财务部主管对费用收缴明细表进行审核，经审核存有疑问的，应及时查明予以更正，经审核无误的，对已交纳的费用按照《会计核算标准作业程序》中的相关规定处理；对尚未交纳的费用，按照《应收账款管理标准作业程序》中的相关规定进行处理。5．水、电、煤气、电话费用的代收代缴(1)对已办理银行划账手续的住户，出纳员应及时到银行抄录托收记录。(2)对未办理银行划账，需用现金代缴的住户，出纳员应在供电局、自来水公司、煤气公司或电信局等相关部门规定的交费日期到相关单位去交纳相关费用。(3)财务会计根据相关部门提供的收费单据，填制《收款通知单》。(4)收款通知单经财务部主管审核，如有疑问应及时查明予以更正；如无疑问，加盖财务专用章后交公共事务部有关人员在3个工作日内后业主派发。(5)住户用现金缴交水、电、煤气、电话费用时，出纳员在向住户提供供水、供电、煤气、电信等公司的收费凭据的同时，还应按《现在管理标准作业程序》中的相关规定向住户开具收款收据。(6)出纳员在应规定交费日后的3日内编制《费用收缴明细表》报财务负责人。(7)经审核，如存有疑问，应及时查明并予以更正；如经审核无误的，对已如数收回的费用按照《会计核算标准作业程序》中的有关规定进行账务处理；对尚未收回的费用，按照《应收账款管理标准作业程序》中的有关规定进行相关的催缴工作。6．兼营的餐饮、娱乐等服务费用的收缴(1)餐饮、娱乐部门的服务员应在客房消费时开具消费项目清单（四联）。(2)该部门的收费员应根据各项服务收费标准对消费明细单上的消费项目进行准确计费、收费。(3)收费员应于每日下午3时前将当日（前日下午3时~当日下午3时）的收取的账款项填制收款清单，交财务部出纳员处；收费员同时应将消费清单的财务联交财务会计按照《会计核算标准作业程序》进行相关的账务处理。(4)每月31日，收费员应将当月1日~31日的收入明细汇总后交财务部主管审核，如经审核存有疑问，应及时查明予以更正；经审核无误，应根据《会计核算标准作业程序》作相应的账务处理。7．费用收缴资料的保管(1)财务会计应于每月末将费用收缴资料汇总编制记账凭证、登记账簿后交财务部主管审核。(2)财务部经理经审核存有疑问应责令会计及时更正；如无疑问应将收费资料加密在财务部长期保存。8．管理服务费用收缴率原则上应达到98%，费用收缴的情况作为公共事务部相关人员的绩效考评依据之一。五、记录1．《收费通知单》2．《费用催缴通知单》3．应收管理费用明细表》4．《消费项目清单》5．《费用收缴明细》六、相关支持性文件1．《现金管理标准作业程序》2．《银行存款管理标准作业程序》3．《应收账款管理标准作业程序》4．《会计核算标准作业程序》[案例三]业主拖欠巨额管理费催交困难怎么办由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按时缴交管理费，甚至把交管理费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换条件。一年后，已累计欠费达35万元之多。期间，管理处有关人员无数次上门催交未果。经[案例分析假]辟在物业管理塔实践中，业伙主无故拖欠组物业管理费朗是物业管理剩公司面临的让一大难题。块根据《缺物业管理条拍例即》有关规定壶，业主缴纳兵物业管理费班是应尽的义浪务，《物业统管理服务合妨同》及《业别主公约》等华对此都有明僵确明确表达来。就本案例呆而言，业主膛委员会与物走业管理公司作签订的合同婶，对每一个测业主有约束禾力。物业管货理公司依约惧提供了物业斗服务后，业容主负有按约添缴纳物业管境理费的义务疫。即使是收爸费标准，业佳主委员会与产物业管理公榴司在物业管注理服务合同略中也会有明购确约定，根荷据自治原则立，该公司应郑按照约定缴土纳物业管理灶费用。孙对于拖欠物罚业管理费的颜业主，物业梨管理公司应斧根据具体情蛮况，区别对冲待，采取不饿同的对策。承一般先应以吃反复的协商洽为主，再者敌启动催缴程莲序，仍不见抢效可提请仲筋裁或向人民配法院诉讼。国[解决方法盈]露为了解决这绞一问题，该岩商城管理处外主要领导一删方面主动与并有关方面保奴持联系，帮湾助全面反映减该公司的意滩见和要求，何以取得其对餐管理处工作雨的信任和认稳可；一方面嚷盯住平时难总得一见的该庭公司老板，丧频频征求意奸见并反映管乌理处的经济粪困难，以求甩得携手维护盒物业正常运懒行的共识。则在赢得了该至公司理解信廊任的基础上罗，管理处提似出了适当减流免滞纳金、暴分期付款等脸有利于促成短该公司尽快照缴清拖欠管朗理费的优惠邮条件。最后液双方达成了耳一致，自约析定之日起分列10期，每江月3万余元淹，随当月管类理费一同缴朗交拖欠的费底用。10个夏月后，该公膝司拖欠的管坡理费已全部血缴清。羞[相关法规迟制度]并1．《物业项管理公约》谜前言狂为了维护业淡主的合法权朋益，保持物输业的完好美忽观，加强住量宅园区的管肯理，创造一等个舒适、温顿馨、安全、兴清洁、优雅县、有序的居嘉住生活环境既。根据国家如和沈阳市的忧有关政策和纱法律规定，社签订本管理斤公约。（调以下简称公罩约）乒第一章：总斥则焦第一条：本奏公约中的下闲列用语，除甜另有注释或羞有明显其它箭含义的以外阁，具有如下偷含义：朋l．，园区前：指座落于倡××区××恼路××号，恐由××房地乖产开发有限纠公司开发的火“××××堂”。魔2．业主：湿凡依据《商窜品房购销合市同》，对本妈园区内的房兴屋拥有或共耗同拥有所有踢权的自然人区，法人或其共它组织，或女依据其它法帜律文件或法掘律事实对房崖屋实际占有丑、使用的自证然人、法人缎或其它组织边。律3．管理公蜘司：受××斥房地产开发赏有限公司指闯定××物业涉管理有限公桶司为×××周×的物业管细理公司哑4．单位：很指业主依据芬《商品房定购销合同》幸或其它法律悦文书、法律凑事实依法占征有，使用的漫园区内的房带屋。蜜5．公共地豪方：指除业慢主单位以外驰，园区围墙锄以内的所有毒为业主所设当定并供其共多同使用的地宗方或范围，惹但不包括任墨何业主依法斥拥有独立使仍用权的地方铸及发展商的棉声明保留之拴地方。银6．公共设驼施：指为园的区及业主利插益而设置的快各种地上附仇着物，架设厌及敷设的各芒专用系统及揭管线。骑第二条：业耍主应遵守国肚家法律、法农规及本公约敬的规定，遵砍守社会公德冤。努力成岂为遵纪守法松，思想品德消高尚的文明漠公民。增第三条：为席实现以上目迷标，业主与兆管理公司应震全力配合、翠协作。着第二章：业帝主的权利、绑义务时第四条：业近主的权利菠1．业主独接立拥有、使疮用、居住及玻享用其名下尽的单位及全凶部租金收益失。硬2．业主有逐权将其名下粪单位连同上鼠述权利及利窗益，自由出英售、馈赠、贿出租、抵押句或其它方式矛处置或变卖先。译3．可与其哀他业主共同杯使用园区公驱共地方和公贷共设施。竖4．可根据僵本公约维护屿自身合法权脆益。届5．对住宅鹊园区的各项占管理决策拥衰有建议权和篇监督权亡第五条：业特主的义务斥l．业主在术行使上述权制利和使用名纱下单位时，膏须遵守本公绳约及根据本关公约所制定贴的物业管理羞所必须的相吸关规定。物2．依照法墙律及本公约棚的规定，负舌责缴交其名破下单位应分稍担的管理费习及其它基金版款项。咳3．缴纳其捏名下单位需摸付的而由管易理公司代收琴的包括采暖勾费在内的各童项费用。乖4．业主在踩出租、出售苏或准许他人损使用房屋时驶，须提前到剪物业公司办阳理登记手续喇，并保证新般的业主遵守骨公约或重新阳签订本公约嫁。夸5．不得改迷变楼宇的结棒构、不得更生改横梁、支江柱等，或加袖建、扩建、伸搭建、拆除施任何建筑物雄。度6．不得切桃割、损坏、涂更改、干扰组楼宇任何公胖用部分，包佩括水、电、伏煤气等供应毯及排水管道求，暗渠、喉莲管、电缆、谷固定装置等删设施挑7．住户单柳位（非公共宪建筑部分）狂只可做居住陵使用，不得驳做写字楼、沿货物工厂或腰其它商业用聋途。张8．不得妨着碍他人使用园公用地方及旱公用设施，逆不得阻碍房惜屋的正常维竞修。所9．楼宇内叨公共地方不漆得摆放家俱巨、货物、架拉设花架、室免外天线或其就它物品。保10．住宅追区内之任何呀地方均不得兽乱涂乱画、吗张贴。叹11．住宅复区内严禁业鼻主饲养家畜把、家禽。赴12．不得吊往楼下抛弃请杂物、生活岛垃圾，包括居装修垃圾应皆用袋装好，删按指定时间哨放到指定地完点。絮13．业主允有义务教育奔并带动其未号成年子女遵迁守本公约及桑其它管理规吩定，如因未养成年子女的围过错给物业阿管理造成严价重危害的，黑业主除应对唱未成年子女该加强教育外让，对造成实麻际损失的，膝还应承担赔盖偿责任。趣14．遵守境管理公司订爽立的其它管商理规章制度绩。粉第三章：管舒理公司的职育责及权利酷第六条：管董理公司的职狂责傻l．负责园掀区的管理、男经营及房屋粗和配套公共粗设施的维修淘、养护。往2．维护园绒区内的所有研公共地方的旱照明及消防讲设备，并保海持其功能良嫂好。腔3．保持园钉区内公共地捉方环境优美从、卫生清洁窗。未4．负责园城区内公共绿祝化的维护和纳管理。岂5．负责园姿区内的保安枣工作，保持车园区的正常套生活秩序。项第七条：管慎理公司的权语利府l．根据本碌公约管理需誉要制订园区佳住户守则及去其必要的规怠章制度，并廊以公告的形编式予以发布昼。罚2．有权对诱园内的车辆库进行有序化条管理，除消腰防、救护、耍警备和特许财的车辆外，猪其它机动车择辆未经许可阴一律驶往地垦下停放车辆贩，包括自行喇车、摩托车棕等在内的各描种车辆实行旁定点停放。踏3．按物价坚部门核定的澡收费标准，配向业主收取忧管理费，收劳取的管理费算用单列项目惰专款专用，盗年度费用收再支情况张榜浸公布，并接嫌受业主管理挽委员会和业刚主的监督。茫4．管理公寺司根据园区泥管理收支情座况，可适时骗的调整收费扛项目和收费守标准，但此佛调整需经园忽区管委会和泉物价部门通裹过。拐5．采取一番切必要措施凯（包括提出粗及进行诉讼疗）制止各业前主违反、不阀遵守或不履鹅行本公约以撞及依本公约投制定的各有亿效之规定。摆6．管理公但司可采取法污律行动或其茅它有效行动课来催促业主皆缴齐各项欠恢款。这第四章:违毅约责任并第八条：业月主逾期交纳帆管理费的，绞应按逾期交沟纳部分的日阅百分之五交拆付滞纳金。劲第九条：业缸主有其它违辱反本公约的争行为，应当听立即停止违湾约行为，并缎应支付违约畏金，对造成耗实际财产损套失的还应依阻法赔偿。删第十条：前波款所称的违臭约金以处罚代的方式支付舱，每人次以局5元-50之00元为限泊，管理公司火可在园区内镇进行公告，传违约金应用氧于园区内专敬项建设费用挎上。资第十一条：杯管理公司或葱其他人员履晶行职责时如肤违反公约，踩侵害业主利斤益的，管理除公司除应立漫即停止侵害早行为外，还滤应负责消除捎由此给业主亲带来的不良专影响，对造佣成业主实际奉财产损失的早除按法律规矩定予以赔偿系外，对责任围者给予纪律雕处分，对构颗成犯罪的移局送司法机关僵。属第五章：附洽则庭第十二条：苗园区竣工后导，经园区管但委会确认本茶公约继续有肥效。件第十三条:梳本公约可依删据有关法律印、法规修订价或补充，也候可经住宅区火三分之二以零上业主投票昼同意修订，吹但不得违反苗国家政策法蜘律规定。勾第十四条：战管理公司依游据与业主委测员签订的《盖委托管理听合同》或依抓据本公约制铃定的园区内嚼的住户手册演及各项规章夸制度是本人蔽参约不可分练割的组成部赛分。宝第十五条：持本公约自双鲁方签字盖章顾后生效。幅第十六条：邻本公约一式扑二份，业主飘及管理公司气各执一份。批2．《财务炕管理的机构丸及职责》拍

(一)财压务部门机构瑞的设置四财会部门一鹰般设置下列茎人员：财务薄会计部经理绿、主管会计竭、出纳、电富脑员、统计矩员、收费员脊。抚(二)财会语人员的岗位截职责创1.财会部拜经理戏(1)向企级业领导人负都责，组织公或司的财会管召理工作，当背好企业负责季人的经营管阶理参谋；辣(2)每月复、每季审核谋各种会计报抓表和统计报购表，写出财劲务会计分析芒报表，送企舍业法人审阅猛；揭(3)检查津、监督物业购管理各项费身用的及时收狂缴，保证企花业资金的正泳常运转；串(4)审核浊控制各项费土用的支出，规杜绝浪费；威吉(5)合理呈有效地经营早管理好企业传的金融资产厌，为企业创就造利润；卧(6)根据棍物业管理行清业的具体特代点、依据财谈会管理有关坝法规、政策齿、文件，制佛定财会管理绘具体制度和金操作程序；夕残(7)组织裙拟定物业管锈理各项费用册标准的预算苹方案，送企惑业领导、业订主委员会和披相关主管部臭门审核、修犬定；扁(8)研究易熟悉和实施叮相关的工商买、财会及税列务、物价等校管理制度，退运用法律、阶行政处分和忆经济手段保而护公司的合严法权益。曾2.主管会屿计辣(1)向部虾门经理负责予，具体组织娇好本部门的逐日常管理工菠作；简

(2)每尿日做好各种煮会计凭证和趋账务处理工苦作；鹿(3)每月迈、每季按时粱做好各种会亿计报表，定担期向业主委诉员会公布管库理收缴及使肤用情况；僻(4)负责赞检查、审核卵各经营管理低部门及下属赌机构的收支羞账目，向企低业领导及时缠汇报工作情两况；泰(5)检查苗银行、库存因现金和资产刺账目，做到她账账相符，壁账实相符；蛇写(6)按照递物业管理的号行业特点和茅需要，分类铲计账；完成桃企业领导交寸办的财会工储作。俱3.出纳愁(1)遵守登公司员工守盲则和财务管香理制度；棚(2)管理绵好公司的现胀金收付、银忘行存款的存赶取，保管现牙金、有价证西券、银行支剖票等；桃(3)及时崭追收企业各脊种应收款项僚，保护企业沫和业主利益览不受损失；陆翅(4)编制肢有关现金收扯付记账凭证档、现金日记恢账、银行日京记账的工作暑；叶(5)及时推办理各项转络账、现金支影票，按月将蹲银行存款余让额与银行对模账单核对相疏符，并交会饶计作账。辛4.统计员忙(电脑员)驴啦(1)及时碌统计、存储裳各种费用收活付资料，供娇主管会计参棵考；姿(2)维护闪好电脑设备溪，保管好所猛有资料，对搭变动资料数粮据应及时修课改并存储；恭尼(3)及时痒输入打印收耐费通知单，郊保证费用的机按时收缴。根链5.收费员看胸物业管理企忍业所辖区业牌主(住户)扫较多时，可筋专门在各管涉理处配备收渠款员，其职峡责是：城(1)负责单物业管理费番等各项费用丙的通知和收仓缴；怜(2)对缴拆费情况随时瑞进行统计，乘及时追讨欠圈缴费用；扩(3)承接防与物业管理闷相关的经营患服务收费，臂为业主办理迫各项公用事且业费的缴付智；婚(4)和业悔主(使用人若)交朋友，瞒争取他们对掀物业管理工川作的理解和贪支持，协助谋搞好“窗口辛”服务；时(5)完成贪企业和部门似领导交办的复其他任务。[案例四]梁租户欠缴物忽业管理费，慢物业管理公超司能否向业疫主催缴材去年8月，盘某业主与掉王鞭小姐签订了创一份房屋租披赁合同，把赏自己的一套板房子出租给姿她居住，租尼期为两年。察合同除了对伤租金及支付椅期限作了约南定外，还约细定物业管理皆费由王脊小姐承担。渐前几天，该疫业主收到物报业公司的催爹款函，说已迅欠付近一年斯的物业管理节费。为此业天主投诉，称愤租赁合同中璃已约定由房话客交付物业济费，物业公撞司不应再向位业主催缴物忙业管理费？调[案例分析刻]营根据规定，佣物业管理公济司按照其与应业主签订的临物业管理服犹务合同提供遥物业管理服它务后，有权矛按照合同向坊业主收取约欺定的物业费技。对业主来誓说，在接受梁了物业管理肢公司提供的胶物业管理服怪务后，有义狱务按约定支渡付相应的物救业费。曾在房屋出租感期间，房东践应将出租情也况及时书面瑞告知物业公烘司。物业管晌理公司可根榜据房东和房仰客对物业费瓜缴付的具体委约定向有关贷义务人收取姓物业费。也讨就是说，若躺租赁合同约勾定由房客支肥付物业费，比物业管理公袍司可直接向框房客收取，拿但业主要承奸担连带责任妹。若租赁合网同对物业费困由谁支付没样有约定或者缺约定由房东罚承担的，物板业费应当由勾房东承担。恐根据以上分宽析，若王小种姐不按约定乐缴物业费，剑物业规律公浸司向业主收奉取物业费是赚有法律依据纸的，因为你匠要承担连带摆责任。当然将，在缴完欠附付的物业费冠后，业主可侦向王小姐追无偿，并可追践究她相应的姿违约责任。心[解决方法邀]吗物业管理公得司接到业主赤投诉后，应迅与业主沟通贡，说明上述被观点，以求隐得业主的理倾解。同时，舌还应提请业渗主了解在房疑屋对外租赁乖时，应到物绞业管理告诉味履行必要的杆手续，以便章物业管理公箭司了解掌握筹业主租赁情详况，配合业腰主做好租赁哪管理工作，怀还可避免问耀题的出现。保[相关法规悼制度]迟1．城市房删屋租赁管理呜办法已第一章

犹总

则虚

第学一条

为汉加强城市房在屋租赁管理债，维护房地援产市场秩序滩，保障房屋诱租赁当事人想的合法权益欲，根据《载中华人民共魔和国城市房吵地产管理法楼》，制定本定办法。逢

第涨二条

本股办法适用于弟直辖市、市仓、建制镇的凭房屋租赁。箭

第座三条

房矛屋所有权人未将房屋出租辨给承租人居屡住或提供给久他人从事经趁营活动及以难合作方式与槐他人从事经夹营活动的，春均应遵守本许办法。拔

承具租人经出租骂人同意，可极以依照本办间法将承租房因屋转租。注

第缩四条

公助民、法人或哄其他组织对足享有所有权储的房屋和国器家授权管理鬼和经营的房胞屋可以依法将出租。邀

第夸五条

房胁屋租赁当事茶人应当遵循砌自愿、平等刃、互利的原揭则。校

第图六条

有滥下列情形之愿一的房屋不纷得出租：怎

（宁一）未依法阳取得房屋所傅有权证的；牌

（护二）司法机败关和行政机锻关依法裁定同、决定查封皱或者以其他阁形式限制房娱地权利的；俗

（愉三）共有房糕屋未取得共法有人同意的雀；练

（嗓四）权属有斑争议的；者

（私五）属于违棒法建筑的；队

（暴六）不符合吼安全标准的怕；排

（床七）已抵押颂，未经抵押碑权人同意的锄；释

（静八）不符合棋公安、环保志、卫生等主蜂管部门有关聪规定的；吵

（摸九）有关法近律、法规规普定禁止出租裁的其他情形随。迅

第卖七条

住匙宅用房的租跟赁，应当执辅行国家的房乏屋所在地城拒市人民政府杆规定的租赁野政策。剪

租均用房屋从事免生产、经营拨活动的，由灭租赁双方协斑商议定租金末和其他租赁布条款。胸

第密八条

国磁务院建设行周政主管部门袋主管全国城子市房屋租赁羽管理工作。笨

省描、自治区建茫设行政主管暮部门主管本窄行政区域内桐城市房屋租须赁管理工作宣。炼

市必、县人民政而府房地产行袋政主管部门现（以下简称钟房地产管理纵部门）主管牙本行政区域祝内的城市房告屋租赁管理差工作。慨司第二章

段租赁合同誉

第若九条

房槐屋租赁，当撇事人应当签贯订书面租赁喜合同，租赁和合同应当具尿备以下条款碍；其

（办一）当事人刃姓名或者名岭称及住所；凡

（帅二）房屋的婶坐落、面积贱、装修及设芳施状况；莫

（取三）租赁用趋途；杆

（浅四）租赁期途限；器

（胖五）租金及净交付方式；老

（孝六）房屋修钉缮责任；凶

（卡七）转租的抗约定；旧

（菌八）变更和洪解除合同的陶条件；团

（税九）违约责只任；督

（补十）当事人丧约定的其他恨条款。码

第忧十条

房爆屋租赁期限累届满，租赁先合同约止。堪承租人需要胖继续租用的赶，应当在租暮赁期限届满茂前３个月提损出，并经出顾租人同意，献重新答订租济赁合同。户

第呀十一条

塌租赁期限内歼，房屋出租顿人转让房屋纤所零有权的，房炊屋受让人应纯当继续履行固原租赁合同偷的规定。材

出差租人在租赁攀期限内死亡跑的，其继承秋人应当继续宵履行原租赁卧合同猴

住役宅用房承租任人在租赁期匹限内死亡的谎，其共同居吧住两年以上岸的家庭成员筒可以继续承柳租。蔑

第蚂十二条

炸有下列情形玻之一的，房泳屋租赁当事绸人可以变更孙或者解除租毕赁合同；特

（壶一）符合法剃律规定或者席合同约定可伙以变更或解链除合同条款律的；抽

（惧二）因不可黎抗力致使租弯赁合同不能耽继续履行的毅；炭

（饲三）当事人蓄协商一致的勺。寸

因徒变更或者解凑除租赁合同孙使一方当事摇人遭受损失线的，除依法揭可以免除责苏任的以外，垂应当由责任陶方负责赔偿嫁。翁必第三章

理租赁登记婆

第立十三条

稿房屋租赁实忘行登记备案催制度。疫

答叔订、变更、阔终止租赁合愈同的，当事解人应当向房芽屋所在地市氧、县人民政掩府房地产管臣理部门登记斤备案。然

第哥十四条

肺房屋租赁当伟事人应当在扁租赁合同答禾订后３０日勉内，持本办译法第十五条包规定的文件触到市、县人砍民政府房地勿产管理部门瞧办理登记备鞭案手续。械

第庙十五条

神申请房屋租典赁登记备案凉应当提交下拳列文件：臭

（紫一）书面租可赁合同；葱

（弓二）房屋所娇有权证书；仔

（厌三）当事人历的合法证件识；深

（韵四）城市人储民政府规定贡的其他文件典。钓

出张租共有房屋负，还须提交殃其他共有人押同意出租的备证明。斜

出惯租委托代管尚房屋，还须袜提交委托代染管人授权出殿租的证明。需

第王十六条

颗房屋租赁申阀请经市、县昆人民政府房捡地产管理部鞋门审查合格但后，颁发《羊房屋租赁证瞒》。掘

县苦人民政府所凡在地以外的泊建制镇的房滚屋租赁申请王，可由市、摄县人民政府园房地产管理机部门委托的桥机构审查，腹并颁发《房摧屋租赁证》笨。表

第扔十七条

梨《房屋租赁坝证》由租赁殊行为合法有锤效的凭证。赠租用房屋从云事生产、经残营活动的，态房屋租赁证班作为经营场俗所合法的凭瓦证。租用房欠屋用于于居吃住的，房屋鞭租赁凭证可天作为公安部单门办理户口它登记的凭证含之一。甲

第倒十八条

呈严禁伪造、次涂改、转借洽、转让房屋霞租赁证。遗罢失房屋租赁领证应当向原质发证机关申协请补发。错竖第四章

话当事人的权为利和义务薯

第剥十九条

垄房屋租赁当监事人按照租叔赁合同的约贩定，享有权茶利，并承担止相应的义务妙。捏

出安租人在租赁熊期限内，确舅需提前收回般房屋时，应恐当事先商得射承租人同意作，给承租人砍造成损失的呼，应当予以其赔偿。博

第汽二十条

望出租人应当孔依照租赁合策同约定的期缩限将房屋交围付承租人，降不能按期交引付的，应当煮支付违约金歌，给承租人敢造成损失的赴，应当承担愿赔偿责任。娘

第鸽二十一条

秧出租住宅忘用房的自然碑损坏或合同残约定由出租紧人修缮的，编由出租人负福责修复。不糖及时修复，还致使房屋发轰生破坏性事膊故，造成承缘租人财产损则失或者人身春伤害的，应滩当承担赔偿遇责任。却

租蒙用房屋从事嘴生产、经营羞活动的，修变缮责任由双靠方当事人在错租赁合同中贡约定。道

第勿二十二条

矮承租人必违须按期缴纳眉租金，违约驾的，应当支怀付违约金。筋

第映二十三条

够承租人应心当爱护并合份理便用所承作租的房屋及核附属设施，守不得擅自拆兽改。护建或裹增添。确需西变动的，必女须征得出租萍人的同意，伐并答订书面东合同。畏

因察承租人过错燃造成房屋损皆坏的，由承关租人负责修馅复或者赔偿痕。吸

第荒二十四条

剥承租人有挑下列行为之场一的，出租匀人有权终止厦合同，收回夏房屋，因此渡而造成损失民的，由承租秀人赔偿；升

（失一）将承租算的房屋擅自爱转租的；佩

（锯二）将承租身的房屋擅自泻转让、转借夏他人或擅自啄调换使用的掌；疏

（脂三）将承租势的房屋擅自刺拆改结构或锦改变用途的溉；显

（爪四）拖欠租容金累计六个掠月以上的；择

（慎五）公用住育宅用房无正味当理由闲置终六个月以上斤的；差

（颤六）租用承落租房屋进行挪违法活动的盒；衡

（益七）故意损已坏承租房屋皇的；蝶

（纹八）法律、性法规规定其云他可以收回权的。输

第巴二十五条

席以营利为垦目的，房屋锈所有权人将闪以划拨方式钥取得使用权烛的国有士地从上建成的房蚕屋出租的，手应当将租金绑中所含土地失收益上缴国慎家。土地收订益的上缴办栗法，应当按锯照财政部《演关于国有土殖地使用权有嫌偿使用收入饱征收管理的库暂行办法》烛和《关于国雨有土地使用刺权有偿使用浩收入若干财馆政问题的暂筐行规定》的翼规定，由市鼻、县人民政单府房地产管狱理部门代收哭代缴。国务惧院颁布有新速的规定时，贪从其规定。牲冶第五章

灾转租坑

第横二十六条

榨房屋转租删，是指房屋姓承租人将承暂租的房屋再末出租的行为胸。迫

第阔二十七条

怎承租人在稠租赁期限内梨，征得出租舞人同意，可拿以将承租房置屋的部分或相全部转租给挺他人。共

出尊租人可以从务转租中获得拘收益。型

第珠二十八条

担房屋转租攀，应当订立阔转租合同。躬转租合同必做须经原出租应人书面同意稠，并按照本且办法的规定塔办理登记备酒案手续。银

第浊二十九条

免转租合同盗的终止日期仪不得超过原战租赁合同规创定的终止日寄期，但出租火人与转租双员方协商约定怒的除外。围

第庙三十条

枕转租合同生声效后，转租殃人享有并承碌担转租合同坐规定的出租起人的权利和乏义务，并且撕应当履行原辣租赁合同规咱定的承租人汤的义务，但乞出租人与转疯租双方另有兵约定的除外束。金

第组三十一条

北转租期间从，原租赁合朴同变更、解讯除或者终止位，转租合同魂也随之相应奋的变更、解势除或者终止唯。桶遣第六章

爪法律责任秀

第愿三十二条

宿违反本办坡法有下列行急为之一的，叼由人民政府鹊房地产管理犯部门对责任崭者给予行政稿处罚；地

（意一）伪造、续涂改《房屋赞租赁证》的爸，注销其证借书，并可处巴以罚款；喂

（自二）不按期公申报、领取遇《房屋租赁纵证》的，责杀令限期补办劲手续，并可捉处以罚款；碧

（弦三）未征得电出租人同意艳和未办理登挨记备案，擅芹自转租房屋梅的，其租赁翠行为无效，悬没收其非法碧所得，并可赖处以罚款。黑

第扑三十三条

抽违反本办隶法，情节严闲重，构成犯冰罪的，由司兽法机关依法园追究刑事责肾任。辆

第也三十四条

探房屋租赁腐管理工作人璃员徇私舞弊滚、贪污受贿漂的，由所在狐机关给予行街政处分，情惭节严重、构向成犯罪的，椒由司机机关贺依法追究刑京事责任。渣胆第七章

毕附则迎

第茶三十五条

级未设镇建界制的工矿区顿、国有农场董。林场等房宰屋租赁，参青照本办法执叛行。黎

第望三十六条

娇省、自治碰区建设行政扁主管部门，畏直辖市人民樱政府房地产楼管理部门可颜以根据本办断法制定实施敲细则。护

第割三十七条

历本办法由驶建设部负责朵解释。浑

第响三十八条

盐本办法自刘１９９５年抬６月１日起厅施行。[案例五]密物业管理财瓣务费是否要涌保密钟劳医生在某匠高层住宅买排了一套房屋莲，花去半生其积蓄。谁知足入住后，劳胃医生发现买利房费用只是贺一个开始，偏还要交维修碧基金、管理宫费押金、装凝修保证金等晋等。这些都微交齐后，本垮以为可以安旷心居住了，财谁知物业管巡理公司又发酸通知要缴纳矮这个费、那昆个费。劳医发生非常疑惑中，到管理公比司去询问费兰用的去向，伯要求管理公抖司提供财务丸支出账目。腐物业管理公罗司财务人员石回答：“财必务支出是商抛业秘密，只筒可以向业主成委员会公开载，不是每位型业主都可以骡了解的。”药劳医生非常漏气愤，先是骗向管理公司壶投诉该财务煎人员，又到楼政府主管部咏门投诉管理振公司乱收费弃，还发动邻愤居拒交管理过费。结[案例分析荷]嘉物业管理公渐司是全体业候主的“管家起”，一切工侍作都须置于膛业主的监督能下。特别是懒物业管理费成的收取与支峰出，应定期松张榜公布，御以便让业主险明白物业管浅理费的来龙稼去脉。但业澡主虽然有财狸务监督权，买但行使此项啄权利的方式未并不是通过笔业主私人查丛账。一是因喘为业主个人巧不具备专业匠财务知识，已即使是专业忧财务人员也背无法以个人币身份提取具晨有合法效力兄的审计证明果；二是因为猎如果每个业娱主都去使用赞自己的查账智权，就会干提扰管理公司甘开展正常工爹作。适本案例所述称物业管理公贤司应明确：幅业主作为费畏用支付人，路有权利明白萍自己所缴费巾用的去向。输该公司如果呢没有实行财拾务公开制度翼，定期公布诞财务报表，腊则应尽快实沈行。如果已钉有财务公开舅制度，则可除以向劳医生朋说明财务报效表将于何时籍公布，请劳柄医生留意。沉如果劳医生林执意要查帐寨，财务人员目可请劳医生拒要求业主委贸员会委托专结业审计事务卵所审查。顶承[解决方法倦]射政府主管部炸门、业主委贤员会在接到雾投诉后，先糖后对物业管贤理公司进行荣审查。经核揉实该物业管义理公司并未液乱收费，要随求管理公司迫尽快给业主部交待明白。血物业管理公匪司重新修订盯了财务公开极制度，每季听度一次，向过全体业主公农布费用开支萌情况。串同时，物业乡管理公司还糊对处理此事坊的财务人员棋进行教育，羡要求其耐心其对待业主询殃问。管理公井司主管还登笔门向劳医生幼道歉，说明舒公司的财务留制度，并提桥醒劳医生注昏意每次的财烂务公告。辟[相关法规奉制度]伙1．《物业肝管理企业的抄权利和义务捏》毅一、

物业否管理企业的射权利和义务尸1．根据有裂关法规，并摊结合实际情挨况制定管理屡办法。价2．依照物透业管理委托驻合同和管理副办法对物业曲实施管理。被3．依照物焦业管理委托夺合同和有关费规定收取管选理费。烤4．有权制络止违反规章液制度的行为棋。进5．有权要令求业主委员怒会协助管理诱。仅6．有权选匙聘专业公司美承担专项管倚理业务。岭

7翻．可以实行垄多种经营，告以其收益补主充管理经费刺。衔二、物业管携理企业的义荐务递1．履行物柏业管理委托丧合同，依法塑经营。湿2．接受业厌主委员会和聪业主及使用交人监督。共3．重大管里理措施应提艰交业主委员馒会审议批准前。住4．接受行络政主管部门装监督指导。扑

5莲．至少每6奔个月应向全雹体业主公布还一次管理费剑用收支帐目冈。并

6尺．提供优良挖生活工作环珠境，搞好社拳区文化。拦

7赏．发现违法允行为要及时素向有关行政咽管理机关报飞告。撇

8托．物业管理捎委托合同终缎止时，必须硬向业主委员封会移交全部屈房屋、物业惠管理档案、既财务等资料率和本物业的蛇公共财产，娘包括管理费稍、公共收入柔积累形成的鞭资产，同时莫，业主委员新会有权指定卷专业审计机泛构对物业管林理财务状况背进行审计。桃2．《狼物业管理企旅业财务管理候规定腿》挑第一章总喇则莲第一条为壳了规范物业灰管理企业财某务行为，有日利于企业公疫平竞争，加屿强财务管理眨和经济核算劈，结合物业乘管理企业的寿特点及其管习理要求，制黎定本规定。姜除本规定另调有规定外，怠物业管理企甜业执行《施振工、房地产捐开发企业财菜务制度》。拜第二条本干规定适用于卸中华人民共搁和国境内的咸各类物业管料理企业（以乔下简称企业近），包括国御有企业、集由体企业、私着营企业、外激商投资企业塘等各类经济季性质的企业广；有限责任茫公司、股份灾有限公司等弯各类组织形肠式的企业。侍其他行业独直立核算的物姿业管理企业最也适用本规泼定。州第二章代继管基金桑第三条代源管基金是指编企业接受业草主管理委员脖会或者物业典产权人、使愚用人委托代尿管的房屋共似用部位维修原基金和共用通设施设备维参修基金。僻房屋共用部妙位维修基金腹是指专项用响于房屋共用翻部位大修理斑的资金。房夫屋的共用部狗位，是指承副重结构部位座（包括楼盖届、屋顶、梁亭、柱、内外山墙体和基础垮等）、外墙魄面、楼梯间挣、走廊通道鞭、门厅、楼润内存车库等烈。伙共用设施设戏备维修基金屈是指专项用橡于共用设施从和共用设备婆大修理的资等金。共用设絮施设备是指骑共用的上下版水管道、公院用水箱、加上压水泵、电帮梯、公用天额线、供电干迟线、共用照暴明、暖气干阶线、消防设堡施、住宅区拘的道路、路争灯、沟渠、胀池、井、室捡外停车场、胀游泳池、各市类球场等。颂第四条代慧管基金作为致企业长期负住债管理。捐代管基金应式当专户存储旷，专款专用搏，并定期接朵受业主管理太委员会或者畜物业产权人猛、使用人的遭检查与监督俊。啄代管基金利销息净收入应会当经业主管回理委员会或虑者物业产权敬人、使用人遗认可后转作伴代管基金滚知存使用和管辽理。肚第五条企丸业有偿使用今业主管理委萝员会或者物谣业产权人、蛮使用人提供俯的管理用房锋、商业用房豪和共用设施卧设备，应当荣设立备查帐宿簿单独进行除实物管理，糖并按照国家嚼法律、法规易的规定或者岂双方签订的齿合同、协议岔支付有关费帽用（如租赁甲费、承包费捎等）。颜管理用房是里指业主管理盆委员会或者舟物业产权人亏、使用人向口企业提供的斧办公用房。拔商业用房是赵指业主管理甲委员会或者桶物业产权人吊、使用人向呈企业提供的赶经营用房。胃府第六条企红业支付的管挠理用房和商尊业用房有偿悉使用费，经迟业主管理委辞员会或者物深业产权人、找使用人认可融后转作企业企代管的房屋乒共用部位的辨维修基金；印企业支付的步共用设施设奔备有偿使用幻费，经业主但管理委员会贸或者物业产框权人、使用阀人认可后转叨作企业代管分的共用设施希设备维修基荐金。洒第三章成杜本和费用志第七条企如业在从事物摩业管理活动差中，为物业吸产权人、使先用人提供维板修、管理和足服务等过程破中发生的各秩项支出，按碍照国家规定或计入成本、田费用。诵第八条企越业在从事物烈业管理活动批中发生的各含项直接支出柄，计入营业摔成本。营业屋成本包括直袜接人工费、这直接材料费窄和间接费用恳等。实行一兔级成本核算盒的企业，可筑不设间接费部用，有关支量出直接计入火管理费用。梅直接人工费刊包括企业直受接从事物业练管理活动等怨人员的工资锄、奖金及职灯工福利费等型。秩直接材料费触包括企业在拳物业管理活辟动中直接消舰耗的各种材鸽料、辅助材鲜料、燃料和滩动力、构配妙件、零件、枝低值易耗品猜、包装物等遍。拍间接费用包早括企业所属顿物业管理单笔位管理人员涂的工资、奖铜金及职工福煮利费、固定累资产折旧费样及修理费、趁水电费、取芬暖费、办公触费、差旅费俩、邮电通讯辰费、交通运翅输费、租赁邻费、财产保藏险费、劳动搏保护费、保主安费、绿化者维护费、低斗值易耗品摊翅销及其他费晌用等。胆第九条企自业经营共用担设施设备，镰支付的有偿织使用费，计爬入营业成本篮。矩第十条企长业支付的管派理用房有偿宋使用费，计宏入营业成本闷或者管理费直用。牧第十一条闲企业对管理秩用房进行装芒饰装修发生来的支出，计厅入递延资产批，在有效使盲用期限内，鹅分期摊入营扭业成本或者债管理费用。伟第十二条纯企业可以于嗓年度终了，喷按照年末应凭收帐款余额你的0.3％厌－0.5％租计提坏帐准姓备金，计入魄管理费用。避企业发生的熔坏帐损失，拉冲减坏帐准漠备金。收回聪已核销的坏积帐，增加坏糕帐准备金。拿辅不计提取坏售帐准备金的鼓企业，发生淘的坏帐损失壶，计入管理槐费用。收回烘已核销的坏畏帐，冲减管株理费用。池第四章营她业收入及利区润贯第十三条同营业收入是我指企业从事抹物业管理和苦其他经营活招动所取得的逗各项收入，竖包括主营业袍务收入和其求他业务收入凡。吐第十四条历主营业务收撇入是指企业克在从事物业裹管理活动中禾，为物业产崖权人、使用限人提供维修芬、管理和服呈务所取得的温收入，包括踏物业管理收虾入、物业经瘦营收入和物骨业大修收入衰。残物业管理收近入是指企业仁向物业产权贷人、使用人尖收取的公共弹性服务费收栋入、公众代慌办性服务费拒收入和特约碗服务收入。性物业经营收铅入是指企业侧经营业主管富理委员会或坊者物业产权柿人、使用人涨提供的房屋收建筑物和共厨用设施取得杆的收入，如技房屋出租收择入和经营停摘车场、游泳将池、各类球目场等共用设取施收入。蝴物业大修收罚入是指企业免接受业主管忠理委员会或扣者物业产权猛人、使用人滴的委托，对辅房屋共用部姐位、共用设萄施设备进行扫大修取得的腹收入。进第十五条敲企业应当在伸劳务已经提扣供，同时收绑讫价款或取谢得收取价款唉的凭证时确雅认为营业收敢入的实现。米物业大修收脖入应当经业头主管理委员青会或者物业眠产权人、使案用人签证认弦可后，确认枝为营业收入廉的实现。踩企业与业主血管理委员会胀或者物业产齿权人、使用掘人双方签订第付款合同或墨协议的，应煮当根据合同患或者协议所卫规定的付款净日期确认为过营业收入的云实现。聪第十六条统企业利润总薪额包括营业喊利润、投资甚净收益、营流业外收支净祝额以及补贴坊收入。雾第十七条描补贴收入是轻指国家拨给域企业的政策羞性亏损补贴她和其他补贴芦。臣第十八条道营业利润包婆括主营业务析利润和其他尊业务利润。茶主营业务利效润是指主营掘业务收入减禁去营业税金丈及附加，再径减去营业成暮本、管理费课用及财务费辜用后的净额崇。闷营业税金及秀附加包括营珍业税、城市普维护建设税魄和教育费附茄加。指其他业务利参润是指其他注业务收入减绩去其他业务自支出和其他奋业务缴纳的顿税金及附加摸后的净额。困第十九条国其他业务收扑入是指企业胶从事主营业般务以外的其眉他业务活动详所取得的收尾入，包括房浮屋中介代销素手续费收入塌、材料物资跨销售收入、塑废品回收收宗入、商业用劫房经营收入蓝及无形资产怪转让收入等崭。蚕商业用房经厚营收入是指浇企业利用业移主管理委员内会或者物业圈产权人、使焰用人提供的携商业用房，掩从事经营活呜动取得的收凶入，如开办臂健身房、歌夜舞厅、美容阻美发屋、商蚀店、饮食店桐等经营收入言。苏第二十条辰其他业务支择出是指企业质从事其他业垄务活动所发各生的有关成筝本和费用支薯出。眨企业支付的觉商业用房有隐偿使用费，池计入其他业扬务支出。堵企业对商业枯用房进行装惧饰装修发生绕的支出，计烛入递延资产必，在有效使奏用期限内，养分期摊入其样他业务支出陈。墨第五章附工则煤第二十一条轿本规定自孕1998年舱1月1日牛起施行。饲第二十二条皱本规定由由财政部负责室解释和修订[案例六]巨收维修基金淹并非乱收费烂某高层住宅适小区建于1台986年，铃商品房预售肺许可证是在仙1998年封10月1日闹前核发的。兼按国家建设直部、财政部假的《住宅共胞用部位设备赴设施维修基冲金管理办法职》的规定，暑该小区物业喉管理处要求鲜用户依照规植定，按购房只款的2%交管纳物业管理节维修基金，蔬引起小区业掉主们的投诉足。业主认为梦维修费应从居管理费中出返，为什么还座要交钱？再丸说就是交钱租也应由开发座商出，管理圣处是在替开顷发商转嫁负皮担。基于收朽维修基金在欺业主中造成慌的反响过于泥强烈，管理卸处决定暂缓棚收维修基金竟。但小区内幅的电梯、消雀防设备已趋跑于老化，电剖梯困人现象巨时有发生，晴消防设备几赚近瘫痪，居性民投诉不断扮。被[案例分析巷]能案例所述现歪象目前已不荷仅仅存在于钓这一个小区膀，而是几乎唤每个物业管服理公司面临基的共同问题矩。众所周知搭物业维修金佣是维持物业腐状况的重要省保证，不仅监国家建设部封于块1999年脖1月1日性起颁布了《乱住宅共用部夹位共用设施脸设备维修基知金管理办法违》，很多省看市也都据此掀制定了物业晕维修基金的垦收取办法。苗但现在很多福早期入住的呈业主不肯补愈交这笔费用刑；而新建物萝业的开发商航也迟迟不肯们交维修基金粗。其中的原煎因是多方面鱼的，主要有赴：锦一是业主把制维修基金与挽物业管理费栏混为一谈，站认为自己既爷然已交了不存少物业管理辣费，维修费虎自然应从物消业管理费中隶出，为什么悉还要另外收汪费。其实，忆物业管理公畅司的物业管轧理费支出只越包括简单维妈修的小修项昨目，较大的屠维修则需从委维修基金中炭列支，或由祸业主据实分皂摊。蔬二是物业维沾修基金管理组有待规范。巧物业维修基炎金的管理一蕉般有三种情代况：第一种粉，是由当地带房地产行政聋主管部门代纵管；第二种竿，是由业主幅委员会代管在；第三种，泥是由物业管熟理公司代管垮。实际上这薄三种管理方比式都有一定叫的弊端。政合府主管部门军代管虽防止补了维修基金费的挪用或乱弹花，但因对尤具体物业情升况了解不全粪面，易产生宫审批慢误事窝及难以达到迈经济、合理许的使用目的禁；业主委员欣会或物业管原理公司自行乌代管，两者匠会因各自出捐发点不同和群目的不同，乳引发一些事望端，而影响唇到维修基金模的正常审批晋和使用。贼三是个别物奴业管理公司头乱用维修基销金。未把维巨修基金专款子专用，有扩柴大使用范围独现象。如有能的物业管理笑公司把维修竞基金挪作投室资、炒股或柏进行其他项蚕目维修等；疲一些公司借纯机使用维修英基金修缮本阔应从管理费豆中支出的维图修项目。疗正如案例所榴述小区那样铃，维修基金嫌催收难，已滴严重影响了挠物业管理的懒正常开展。冈一方面由于哗维修基金不距能及时到位辆，影响了有程些共用设施减设备的维修宿和更新，给对用户带来不夜便，引发了枪投诉；另一侍方面对那些悟按时足额缴葛纳了维修基驰金的开发商诞和业主也是写不公平的，点侵占了他们判的权益。忍[解决方法敢]捉该物业管理郑处认为，维教修基金还是揪应该按规定在收取的，但宴一下子让用墓户缴齐数额质势所难能。忌在与业主委馆员会协商后岛，决定分步业筹集。先把静收到的维修补基金转入指妄定的代管银延行建立专户静，并按物业堂维修基金建溪立程序操作衡。不足部分件，计划自建寒立首笔维修废基金始，分茄几年筹集，恶要求业主每响年缴交续筹成额的10%暑，直至达到母规定数额为晚止。为减轻里业主负担，己物业管理公抽司决定从每眨月物业管理状费盈余中提萄取部分资金情作维修基金嘉。拔因该管理处陵已按规定建趟立起维修基缩金账户及收贡取、使用制寄度、管理处巩接下来的工墓作是向用户隐宣讲这些程竹序以及国家科的法规，使张用户了解维弱修基金在物诸业管理中的历重要作用，拿及收取维修苍基金的严肃骗性、规范性他，催促用户织继续交费。域同时，管理带处利用所收直到的维修基黑金有计划地拖对小区内的庭电梯及消防哈设备进行维郊修及更换，熄排除后患。也[相关法规辅制度]关1．《毅物业管理条详例广》（节选）扰……第五章部物业的使山用与维护疫第五十条物仗业管理区域拴内按照规划钓建设的公共近建筑和共用钓设施，不得屈改变用途。流业主依法确冬需改变公共饺建筑和共用中设施用途的颗，应当在依昼法办理有关炊手续后告知不物业管理企扭业；物业管章理企业确需滥改变公共建风筑和共用设贪施用途的，堤应当提请业谜主大会讨论墙决定同意后秧，由业主依确法办理有关嚷手续。更第五十一条评业主、物业啊管理企业不唤得擅自占用擦、挖掘物业瞒管理区域内辈的道路、场里地，损害业世主的共同利枝益。涛因维修物业校或者公共利南益，业主确豪需临时占用窄、挖掘道路矛、场地的，蔑应当征得业议主委员会和却物业管理企颜业的同意；驴物业管理企甲业确需临时掩占用、挖掘黎道路、场地含的，应当征萍得业主委员似会的同意。终业主、物业吼管理企业应栗当将临时占承用、挖掘的乎道路、场地橡，在约定期偷限内恢复原词状。叼第五十二条援供水、供电门、供气、供躬热、通讯、作有线电视等鼠单位，应当槐依法承担物哪业管理区域蛇内相关管线闯和设施设备下维修、养护原的责任。坝前款规定的堡单位因维修叉、养护等需码要，临时占茎用、挖掘道晚路、场地的率，应当及时敏恢复原状。浊第五十三条彼业主需要装凭饰装修房屋借的，应当事钱先告知物业批管理企业。绢物业管理企讨业应当将房娃屋装饰装修币中的禁止行温为和注意事配项告知业主从。同第五十四条虹住宅物业、灰住宅小区内兵的非住宅物赵业或者与单膏幢住宅楼结眯构相连的非历住宅物业的秧业主，应当以按照国家有茅关规定交纳签专项维修资君金。往专项维修资记金属业主所易有，专项用此于物业保修鸦期满后物业僚共用部位、举共用设施设堪备的维修和拾更新、改造统，不得挪作缝他用。免专项维修资末金收取、使论用、管理的夏办法由国务腾院建设行政乐主管部门会堤同国务院财亮政部门制定愈。腥第五十五条轿利用物业共管用部位、共迫用设施设备炭进行经营的喝，应当在征皱得相关业主况、业主大会哗、物业管理赞企业的同意翠后，按照规冶定办理有关像手续。业主恳所得收益应浅当主要用于坐补充专项维躁修资金，也烛可以按照业稀主大会的决非定使用。虹第五十六条歉物业存在安断全隐患，危炎及公共利益急及他人合法清权益时，责时任人应当及艳时维修养护壁，有关业主狮应当给予配栗合。工责任人不履债行维修养护搁义务的，经额业主大会同棵意，可以由的物业管理企具业维修养护雅，费用由责亩任人承担。系协2．《蔑住宅共用部宫位共用设施蒙设备维修基效金管理办法芹》江第一条为党了贯彻落实提《国务院关隆于进一步深段化城镇住房喘制度改革加趟快住房建设基的通知》（哥国发[19呜98]23难号），保障亦住房售后的蜡维修管理，柔维护往房产殿权人和使用滩人的共同利覆益，制定本进办法。拒第二条在屈直辖市、市翠、建制镇和语未设镇建制耐的工矿区范轧围内，新建评商品住房（疏包括经济适枕用住房，以愚下简称“商平品住房