十八栋管理方案课件

物业管理服务中心十八栋物业管理方案hqwy管理服务的整体设想与策划

目前，“十八栋”部分楼宇已分配给学校部分部门使用，如武大国学院、武大高级研究中心、武大台湾研究所、武大中国中部发展研究院均在此办公。学校虽对多栋建筑进行过翻新，但别墅门窗破损，吊顶外墙，损坏普遍；周边杂草丛生、枯藤绕屋的破败现象依旧存在。

地理位置偏僻、人员来往稀少、刑事案件高发、别墅之间连接的道路照明不够等实际情况都不具备标准化物业管理条件，同时也无管理人员用房，给管理工作带来了极大的不便和困难。

针对这些情况，我们初步的展开了项目调研，通过项目的初步理解，结合各栋楼的基本结构和位置布局，在对的管理要求和行业标准分析的基础上，粗略剖析了别墅群所具备的各项特点，以及物业管理服务中将面临的难点、重点，确立了此物业管理方案。“十八栋”概况我们的整体管理方案可以概括为：一个整体一种模式三大重点三个措施01020304一种模式一个整体：双击此处1.一个整体2.一种模式一个整体就是把别墅群所在区域相对独立隔开进行区域性特别管理，确保区域内历史建筑完好和区域安全，必须的条件是区域相对独立和区域内全方位监控，这需要得到学校和集团的支持，满足该条件根据“十八栋”的房屋建筑特点与使用单位特性（综合房屋属历史文物、使用人群素质较高、生活私密性强，个性服务需求突出等）全方面综合考虑，最终将项目管理模式定位为：贴心管家式服务贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：a)一对一专人服务，包括每栋建筑及使用建筑的单位b)办公生活的全方位“助理”c)深入到微小细节的服务方式d)高素质+职能多面手e)打造便捷、舒适的高校生活3.三大重点：贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：重点一：贴心管家服务项目的多样化“十八栋”别墅所提供的物业服务（管家式服务）不能与单纯一对一的管家服务相提并论。从成本、人力资源、学校认可程度，我们提供的管家式服务定位于和限制在以建筑群的保护为主，具有管家特色、融入管家服务方式内容的物业管理服务。重点二：酒店式礼仪带来尊贵的享受要把管家特征融入到管家式服务中去，在完成好管好历史建筑的基本职能的基础上再体现管家服务的特点（如保安、前台接待、“管家”、保洁、维修等），应达到管家应具备的基本素质――礼仪重点三：营造一种“便捷、和谐、优越”的园区人文环境。是指入住单位无论是在园区内，无论是户内还是户外都能感受到原来生活是如此的简单，将以专业、细微、优质的服务提供给相关单位。4.三个措施：贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：措施一：24小时不间断全方位、一站式“管家”服务。与一般项目不同，从物业接管期起，既要求专属“管家”与在园区内办公的单位建立良好的沟通，介绍物业的超前服务项目，使他们在入驻前既感到“管家”的作用，体会到“十八栋”独特超前“管家”服务；利用好的物业服务吸引单位入驻，增加人气从而达到管理保护历史建筑群的目的；设立临时“管家”，24小时不间断电话，所有服务人员随叫随到。所有“管家”必须能准确、清晰了解各栋楼的结构、特性及入驻单位的各类问题，所有工作都讲求时效性（各类投诉回复不超过24小时，生活咨询回复不超过12小时），在业单位中树立重承诺、讲信誉的规范形象，使业主产生信赖感。措施二：高素质+职能多面手=强有力的业仆队伍。a)利用高素质的个体，展现高标准的人文环境。b)职能多面手，形成优势互补，利用有限的人力资源，100%完成管家下派的任务。措施三：完善服务信息协调网，提供全方位服务项目支撑。a)通过各种途径，联络各服务公司提供有效的服务项目支撑。b)协调各服务公司，提供快速高效便捷的服务质量，满足业主的需求。c)寻求广泛有效便捷的信息来源，为业主提供全方位信息服务。d)全方位储备人力服务资源，第一时间满足业主人力需求。“十八栋”别墅物业管理服务项目分类：贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：1.常规性维护对所有楼栋定期进行健康检查，并根据情况进行维护2.常规性公共服务为全体入驻单位提供的经常性服务，是所有辖区内业主都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修办公区环境服务等。2.委托性特约服务我们将以物业专业的服务为业主提供舒适便利的办公环境。3.经营性多种服务通过向入驻者提供高效、多样的“贴心”服务，形成和谐的园区环境，营造一种悠闲、便捷的生活。真正从业主的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事，体现管家式服务的全面性和专业性。特色贴心服务保安服务商务服务热线服务双击此处类别1定时提醒2服务预约3电话留言转达4飞机航班查询5电话号码查询6各项便民查询724小时安全保卫8全天候红外线外围防务924小时保安电视监控10楼栋室内紧急报警11代收、发传真12代收、发电子邮件※13代请翻译14※代收租金15房屋租赁16※代请律师生活服务车辆服务办公服务餐饮服务类别17※代客迎送18代请文书19各类培训班20健康、养身知识讲座

21※代电话订餐22※代订座23建立楼栋健康档案24※代笔25代发信件26代发快件27代售IC卡28代售邮票29代订报纸刊物30※代收、发行李托运31代缴话费32代订奶品33代订火车、飞机票34代订酒店客房35留言代转达36上门收、送洗衣37电器调试38蚊虫消杀服务39灭鼠服务40代办申请电话41物品寄存（小件）42物品转交※43银行代存款凡带※为物业根据业主需求逐步推出常规性公共服务管理、安全服务管理：贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：常规性公共服务管理维护楼栋房屋完好率、治安、消防、车辆管理工作是“十八栋”别墅园区重点管理工作之一。我们采取内外互防的管理方式对所辖物业区域的治安和消防、车辆工作进行全面的管理。安全管理服务安全管理是为了维护园区内历史建筑群的完好率，保障所管物业区域内的人员、财物不受损失，为入驻单位或个人营造一种安全、无干扰的生活环境。安全管理内容：贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：a)负责维护辖区内部治安秩序，预防和查处治安事故。b)维护区域内车辆及来往人员的管理。c)实行封闭式24小时保安制度，突发事件第一时间到达现场。2.治安管理实施措施a)实施“半军事化”管理，实施住宿和24小时备班制，建立业务、绩效考核与工资晋升挂钩，实现10%的淘汰率，保证保安人员的高素质和战斗力。b)落实保安各岗岗位职责、管理制度。c)明确责任区域及重点部位，实行分岛管理同时定岗与巡查相结合的辖区式管理。d)实行24小时保安巡逻制度，各项记录完整。e)利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。f)根据各管理阶段的情况，制定相应的管理方法及工作重点。g)制定突发时间处理程序，具备处理能力。消防管理：贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：对消防工作实施管理，预防物业火灾的发生。最大限度地减少火灾损失，为住户的办公提供安全的环境，保护园区单位、住户的人身和财产的安全。消防管理的主要内容：a)在保安部内设置专职管理负责。并做好义务消防队的建立和培训工作。b)防火档案制度。建立防火档案对火险隐患、校方设备状况（位置、功能、状态等）重点消防部位、前期消防工作概况等都要记录在案。以备随时查阅。还要根据档案记载的前期消防概况，定期进行研究，不断提高防火、灭火的水平和效率。c)消防岗位责任制度。建立各级负责的逐级防火岗位责任制，从经理到员工，都对消防负有一定的责任。d)定期进行消防安全检查制度，各种记录完整。e)专兼职消防员的定期训练和演习制度。f)管理好区域内设施、设备，通过对各种消防设备设施的保养与维修，保持消防设备设施的完好，专业合格状态。以多种宣传形式加强区内住户消防意识。车辆交通管理：贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：对园区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。1.车辆交通管理实施措施：a)车辆分类管理:按照车辆类型分为汽车、摩托车、自行车管理，其中摩托车、自行车分区域存放，汽车存入专用车库及指定的道路停放。b)园区保安有效组织车流和车辆停放。c)汽车凭IC卡，经电脑读卡进入小区。d)外来人员及车辆进出由出入口保安员明确来访人员的身份或得到确认后引领车辆停放指定地点（区域外），并进行登记，同时通知内保人员引领来访人员进入小区，经业主再次确认后，保安方可离去。如业主不在或业主不愿接见访客，保安员将劝其离开。环境卫生管理：贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运，达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。1.制定作业指导书a)清洁工管理规定。b)清洁工卫生区域划分表。c)主管巡检制度。环境卫生管理：贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：2.管理方法a)清洁工必须着装上岗，规范作业。根据《清洁工作作业指导书》，进行日常的清洁工作。b)管家部主管按照《清洁工作质量标准作业规程》的规定，对所辖区域卫生状况进行全面的巡视检查，每天不少于2次。发现问题及时对相关人员予以纠正，并在《日常工作检查记录表》上做好记录。作为对清洁工的工作结果评定依据。c)管家部根据《卫生消杀管理标准作业规程》对消杀的施过程进行控制。每月（不少于2次）检查小区的虫鼠情况，详细记录填写《保洁消杀工作记录表》，每月抽查消杀施工记录，落实消杀次数和监控消杀效果。d)健全各项记录。保洁各项服务标准如下：：贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：a)道路的清洁标准：目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙；道路、人行道无污渍；行人路面干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍；路面垃圾滞留时间不能超过10分钟。b)广场、花园的清洁标准：地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾；花坛外表洁净无污渍；广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过15分钟。c)绿化带的清洁标准：目视绿化带无明显垃圾、落叶、漂浮物；每100平方米烟头控制在1个以内；花坛外表洁净无污渍。d)建筑物的维护标准无人居住的楼栋保洁工作每天进行一次，保持室内陈设无灰尘。墙面、地板、梁宇无潮湿脱落现象，屋顶无脱落、断裂，无藤蔓缠绕，无枯叶、树枝堆砌。保洁各项服务标准如下：：贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：e)游乐设施清洁标准：游乐设施表面干净光亮，无灰尘污渍、锈迹；目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾。f)路灯的保洁路灯的应保洁每月保一次。路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行，作业前保洁部主管应通知机电维修部断开电源。路灯保洁方法具体依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》操作。g)雕塑装饰物、标识、宣传牌的清洁雕塑装饰物的清洁：有污迹是应用清洁剂涂在污迹处，用抹布擦试，然后用水清洗。不锈钢装饰物依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》方法进行操作。宣传标识牌的清洁：有广告纸时请先撕下纸后再用湿抹布擦抹，然后用干布抹干净，如有污迹应用清洁剂进行清洗；宣传牌、标示牌等应每天擦试一遍。保洁各项服务标准如下：：贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：h)楼顶（露台）的清洁准备好梯子、编织袋、扫把、垃圾铲、铁杆等工具,将楼顶的垃圾清理装入编织袋；用铁杆将楼顶（露台）上排水口（管）疏通积水；楼顶雨季期间每个月清扫一次。清洁标准：应达到目视楼顶无垃圾、杂物、无积水、青苔。i)果皮箱的清洁果皮箱每天清洗一次，遇特殊情况应增加清洗次数。清洗完毕应及进将果皮箱运回原处，并套好垃圾袋。清标准应达到：目视垃圾筒、果皮箱无污迹、无油迹；垃圾筒、果皮箱周围无积水。j)信报箱的清洁每周擦试住户信报箱两次。擦试后的信报箱应干净无灰尘、无污迹。k)监控探头监控探头每周擦试一次。擦试探头的玻璃镜片时必须使用镜头擦纸，以免有毛尘和刮伤镜面。清洁后应达到镜头光亮洁净、探头外表干净无灰尘。楼梯间的保洁:贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：每天清扫一次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗干净(装修期间加大频度)；定时将垃圾收集运到垃圾存放处；用干净的毛巾擦抹各层和通道的防火门、电梯门、消防栓柜、玻璃窗内侧、灯具、楼梯扶手、护栏、墙面、墙根部分地脚线、指示牌等公共设施，应保证每天一次；各楼梯间玻璃、通道的壁面、楼顶应每周进行一次擦拭和除尘。大理石地面应每周除尘一次。清洁标准：地面、台阶、玻璃洁净、无污渍、水渍、灰尘；楼梯扶手护栏干净，用干净纸巾擦试100cm后，纸巾没有明显脏污；护栏（铁艺护栏油漆无脱皮）、完好；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘；地脚线干净无灰尘；理石地面目视干净、无污渍；共用设施、设备的管理:贴心管家式管家服务管理模式的5大特点：范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。共用设施和附属建筑