江苏-如皋-佳城-御龙湾-产品建议报告

佳城御龙湾3期产品设计建议目录市场研究01项目解读02需求研究03设计建议04户型建议05PARTONE市场研究竞争市场界定在售项目较多，分布相对集中，本土开发商占据多数席位，形成较为激烈的竞争态势。本案金科世界城金地城邦海宁鑫城翡翠城江中世纪城瑞景华府中南世纪城雨润广场项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率绿化率江中世纪城12万45.5万2.7935%丰泽怡园5万17.8万2.6930%金科世界城16.6万53万--中南世纪城7.1万20.8万2.935%金地城邦6万23.6万2.935%御龙湾8.9万30万2.040%星雨华府8.9万10万（一期）2.535%海宁鑫城3.3万11万2.030%市场研究│Marketscan在售项目|案例分析——江中世纪城市场研究│Marketscan户型优势：1、户型方正2、主卧面积大，如皋人喜欢3、有南北双阳台4、北阳台与储藏室可改成书房或小卧室户型劣势：1、南北不够通透2、仅一个卧室朝南3、开门见厨房中小户型(106㎡两房两厅一卫)户型所在楼栋分析：该户型位于西南第一排，有东边套和西边套两种，采光通风均属上乘户型优势：1、户型方正2、三开间朝南，采光好3、户型动静分区好户型劣势：南北不通透中大户型(130㎡三房两厅两卫)户型所在楼栋分析：该户型位于西南第一排，均为中间套，采光通风均属上乘，楼栋距47M在售项目|案例分析——江中世纪城市场研究│Marketscan在售项目|案例分析——金科世界城市场研究│Marketscan户型优势：1、户型方正2、南北通透3、带入户花园，提升档次，私密性强4、两个房间面积都非常大，如皋人喜欢户型劣势：1、仅一个卧室朝南中小户型(104㎡两房两厅一卫)户型所在楼栋分析：该户型位于北边第二排的两栋楼中间套，楼栋距55M在售项目|案例分析——金科世界城市场研究│Marketscan户型优势：1、户型方正2、带入户花园，提升档次，私密性强3、动静分区明显，私密性强户型劣势：1、进入卫生间方式奇特，且两个卫生间略显多余（可改造，不算明显劣势）中等户型(119㎡三房两厅两卫)户型所在楼栋分析：该户型位于北边第二排中间套位置，位置一般户型优势：1、南北通透，采光好2、主仆双入户门，提升尊贵感3、南北双阳台，可区分生活阳台和工作阳台4、主卧及次卧开间尺寸大，符合客户需求户型劣势：1、户型很不方正2、开门对卫生间中小户型(142㎡三房两厅两卫)户型所在楼栋分析：该户型位于小区中央几栋楼的中间套，其中8#景观最好，12#其次，其余均一般在售项目|案例分析——金科世界城市场研究│Marketscan三房两厅两卫-142㎡四房两厅两卫-173㎡在售项目|后期产品分享——江中世纪城市场研究│Marketscan三房两厅两卫-124㎡四房两厅两卫-159㎡三房两厅一卫-125㎡三房两厅两卫-129㎡在售项目|后期产品分享——瑞景华府市场研究│Marketscan三房两厅两卫-116㎡四房两厅两卫-129㎡在售项目|后期产品分享——翠湖苑市场研究│Marketscan纵观如皋市场中各竞品项目后期产品的推售动作，其中绝大多数还是以三房为主，面积段大多介于120-150之间。江中世纪城1月份加推10#楼，面积为140-170的稍大户型；金科世界城1月份加推17#楼，为小二房和140的三房；翠湖湾于17年1月21号开盘，均价介于5500-6000之间，主推120和160的户型，开盘去化176套。周边竞品在售面积段现售均价（元/㎡）在售余货续推计划翡翠城96-165（复式230-278）6600100余套年前推售商铺海宁鑫城80-90㎡680040套尾盘无金地城邦78-105㎡6600300套左右无金科世界城106-130㎡高层5700洋房7200高层50洋房70后期开盘17#楼丰泽怡园106-129㎡664080套左右无江中世纪城66-298㎡7200700套左右(其中140㎡以上大户型约剩余150套）无瑞景华府80-90㎡高层6000130余套洋房推售从上面数据可知，目前区域市场上80-130㎡的房源供应短缺，销售均价大多维持在6800元/㎡以内，后期小户型的加推步伐相对缓慢，而160㎡以上的大面积房源，竞争项目主要是江中世纪城和佳弘翡翠城。市场观点市场供给结构Key1：三房功能产品占据市场主流，更受市场欢迎Key3：四房功能产品供小于求，推出比例较小潜在供给市场Key1：三房功能产品占据多数，其中120-140㎡供应段占主导Key2：未来产品多以常规赠送为主，缺乏高附加值产品供给三房功能主导、四房功能补充PARTTWO项目解读区域属性区域形象，成熟蝶变升级门户地位，彰显地段价值1.沿海高速铁路盐通段（盐通高铁）新建盐城至南通铁路位于江苏省盐城市、南通市境内，线路北自盐城站高速场与徐宿淮盐线贯通引出后，向南经大丰区、东台市、海安县后继续向南走行经如皋市后，进入通州区至在建沪通铁路南通西站。盐通高铁的实施影响总体规划用地布局。2.皋通（如皋至南通）快速通道皋通快速通道是由中心城区海阳南路向南延伸，途经高新区、下原镇、九华镇至南通西站的快速路，实现如皋市与南通快速路网的“无缝对接”，也可以对接锡通高速新坝互通，给如皋经济社会发展带来新的机遇3、城南商业模块的成功构建（吾悦广场）项目西北侧的大润发商场及渐成规模的吾悦广场商业综合体项目，促使城南地区的商业板块得到空前的完善项目分析│Market项目分析│Market地块属性畅享繁华的商业配套近距离感受天然氧吧项目比邻的商业中心百步之遥即可徜徉于新城吾悦广场1分钟车程便捷体验大润发购物生活与市政为邻，便民服务有效率去市政府办事，仅一路之隔，政府就是靠山天然氧吧面对面，尽享绿色生活项目南侧面对龙游湖湿地公园，休闲散步、尽享新鲜氧气项目总结区域蝶变在即，形象华丽升级中│区域属性配套属性│坐享成熟商业完善配套，天然氧吧地块方正体量具规模，收官钜作│地块属性城市核心稀缺地段三期收官钜作塑品质PARTTHREE需求研究2016年客群解读│Interpretationcustomerbase年龄在25-30岁的客户群体占据主导地位，偏年轻改善型的购房需求较多，父母孩子共同出资的四口家庭结构年龄结构已购客户的年龄构成上主要以25-30岁的青年阶层为主其次30-35、35-40岁的客户群体也较多众多四口家庭父母孩子共同购房以供改善2016年客群解读│Interpretationcustomerbase成交业主39%左右是私营业主，私营业主尤以建筑、建材类居多，公务员、教师、医生为主职业分析已购客户的职业构成比上主要以私营业主和白领阶层为主；私营业主主要以改善型为主，对高品质房源具有较强的购买力白领阶层对楼盘的认可度较大，称为本项目的第二大购买力量2016年客群解读│Interpretationcustomerbase130-140面积段户型需求量最大，120-130面积段需求紧随其后

客户购买总价主要集中在90-100万，比例分别为27%、24%2016年度客户对中等面积段的面积需求较大客户购买的总价主要集中在100万左右，接近200万总价档位的需求偏低三房、四房功能的产品占据主导，总比例约占全年去化的88%；进一步看出120-140平米的面积段是2016年度营销的主力；200平米以上的大面积房源产品有限，去化占比较小。去化产品结构2016年成交解读│Interpretationcustomerbase二期11#、14#楼基本去化殆尽，其中14#楼已100%去化完毕；8#、12#、13#楼去换较缓慢，去化率分别是39%、35%和39%；11#、14#楼涵盖的户型面积段为126㎡、130-150㎡以及160㎡的户型。产品供销分析二期货量汇总楼栋8#9#10#11#12#13#14#合计总面积13577.8413344.9410127.413354.7714651.69155.458297.5882509.58总套数96946494966462570已售37603492342562344未售593430262390226去化率39%64%53%98%35%39%100%60%2016年成交解读│Interpretationcustomerbase其中百分百去化的户型为126㎡、132㎡和126㎡面积段；去化量最大的当属130-135面积段的三房户型；其中145㎡、161㎡的户型去化相对缓慢。产品供销分析所在楼栋8#、9#、11#8#、9#、11#、13#8#、9#、11#、13#10#14#8#、9#、10#、11#、13#、12#12#14#所有楼栋户型面积

130-135㎡

159㎡

130㎡

222㎡132㎡131-138㎡145㎡161㎡126㎡200㎡以上总套数886015015297346462934去化套数63515615294618122925剩余套数259940027283409去化率72%85%37%100%100%63%39%26%100%74%二期去化比11%9%10%3%5%8%3%2%5%4%二期剩余产品解读│Interpretationcustomerbase客户视角客群属性——以青年群体为主，四口之家孩子与父母共同改善，年龄层次偏年轻产品去化——以120-130㎡面积段房源去化最快，222㎡大面积户型去化也相对迅速。需求属性——三房功能占据主导，采光要求高、明卫；希望后期户型有房间内有飘窗设计。去化/未来需求角度——保证三房功能产品比例设计/面积控制角度——合理发展大面积四房产品PARTFOUR设计建议项目角度——提升品质、巩固形象进一步提升项目住宅品质，巩固项目如皋第一品质楼盘的形象市场角度——优化组合,快速去化保证产品设计及比例顺应市场主流需求，实现后期快速去化产品角度——创新设计，展望未来通过创新产品及赠送方式增加营销噱头，迎合未来市场需求总设计思路│Designthinking客户类型客户特征需求户型面积（m2）楼层附加值主要诉求舒适改善型30-40岁企业中高管、公务员3房120-130标准层露台、入户花园、设备平台、飘窗1）追求新的生活方式2）舒适性改善3）有一定价格承受能力4房130-1402层地下室、入户花园、设备平台、飘窗品质改善型40-50岁私营业主4房150-160左右1层地下室、底层花园、入户花园、设备平台、飘窗品质型改善有较强的价格承受能力4房160-170（顶层+阁楼）入户花园、设备平台、飘窗需求维度│Demanddimension内部实用外部品质“面子”：实体：延续一期品质精神：运动健康、绿色生态“里子”：高性价比高附赠高利用空间客户诉求2、追求品质生活3、向往健康生活价值内核1、外部要面子内部求实用需求维度│DemanddimensionKey-1三房功能性产品需求量极大——120-140㎡（3房以上）为主力产品线Key-2同功能产品面积舒适化趋势——2to3双卫双阳较2to3单卫单阳产品比例更高Key-3三四口人稳定居家客群主导——三房及以上功能产品配比为主Key-5生态景观环境，社区品质配套——景观环境，社区配套受关注Key-4提高赠送空间，保证尺度舒适——多样化提高赠送，控制总价需求维度│DemanddimensionProductPortfolio————————————————主力线—130-140㎡次主力—120-130㎡补充线—150㎡-160㎡+200㎡以上复式需求维度拟定产品组合原则：满足各类客户（刚改、改善）基本的空间功能需求控制总价，通过功能附赠压缩建筑面积，附赠空间以实际组合后具备独立房间或独立功能空间的赠送形式附赠空间可考量形式：飘窗、入户花园、大连通阳台、设备平台、储藏室或构架搭板产品建议│Designrecommendations要点：两梯三户的平面标准层布局尽量做大最大化；底层大堂挑高（4.5-6米）；大面宽、短进深，做到3开间以上朝南；户型设计应考虑设计增加附加值，在兼顾各层面消费者的同时，创造市场亮点和品质点，比如考虑设计大阳台、设备平台、入户花园、飘窗等（做到功能间附赠）；户型设计考虑目标消费者注重的功能及通风采光；建议120-130㎡3房，3+1房模式，通过附加值运用可以提供使用功能多变空间。PARTFIVE户型建议户型建议│Designrecommendations5.产品建议│Designrecommendations3R3房2厅2卫：约128㎡三开间朝南、南北通透、连通大阳台主卧开间：3.7m南向次卧开间：3.3m136㎡：3房2厅2卫136㎡：3房2厅2卫客厅：3.9米主卧：3.5米次卧：3.3米北次卧：3.3米143㎡：3房3厅2卫客厅：4米主卧：3.95米次卧：3.3米阳台：7.3米南通中梁湖畔天下万濠山庄户型建议│Designrecommendations3R+13+1房2厅2卫：约140㎡三开间朝南、南北通透、连通大阳台主卧开间：3.7m南向次卧开间：3m3+1房2厅2卫：121㎡四开间朝南、南北通透主卧开间：3.8m南向次卧开间：3m中南漫悦湾南通中梁户型建议│Designrecommendations4R141㎡：4房2厅2卫客厅：4.2米主卧：3.7米次卧：3.2米、3.3米北次卧：2.9米139㎡：4房2厅2卫客厅：4.2米主卧：3.8米次卧：3.4米阳台：7.6米佳源都市万科三开间or四开间朝南多飘窗连通阳台南北双阳台大开间短进深“U”型厨房产品建议│Designrecommendations综合以上维度分析：产品：户型以120-145㎡的中端改善户型